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宅基地使用权的流转

农村宅基地使用权的流转探讨

摘要

自《中华人民共和国土地管理法》颁布至今，我国立法将宅基地使用权作为农民的生活保障，禁止其流转。中国共产党十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提到了对农村宅基地改革的相关意见，从而引发了关于农村宅基地使用权流转的热议。了解目前关于宅基地使用权的转让、抵押、继承的立法以及各自在实践中遇到的困境，分析农村宅基地使用权流转的原因。提出如何规制农村宅基地使用权的流转。

关键词：农村宅基地，使用权，流转

引言

宅基地作为农民建房与居住的土地，对农民的日常生活起着非常重要的作用。随着越来越多农民入城，其房屋和宅基地被闲置。农民在城市发展和生存需要资金，闲置的宅基地转化为在城市生存发展的资金，便成为大部分农民的企求。与农民入城渴望改变的想法类似的是，一些居住在城市里的人们也渴望搬迁到农村地区享受田园般的生活。在立法方面，当下《土地管理法》规定集体所有的土地的使用权不得非法流转，《物权法》禁止以宅基地使用权抵押，诸多行政法规也禁止城市居民到农村买房、购买宅基地。这就造成了人们的现实需求和社会发展与法律规定的脱节，而正是由于法律规定的脱节，导致宅基地使用权的商品属性没有最大限度发挥出来，这对现代市场体系建设无疑没有起到促进作用。

2013年11月，中共十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，其中提到“改革完善农村宅基地制度。”这便明确了现行农村宅基地制度改革的现实性和紧迫性，农村宅基地使用权流转也备受关注。

1、农村宅基地使用权概述

1.1 宅基地的概念

目前，我国法律条文对“宅基地”并未做出明确的定义，相关文献亦无统一的表述。马克伟主编的《土地大辞典》及陈洪博主编的《土地科学辞典》对宅基地的表述基本一致：“宅基地是农村集体经济组织为了给农民提供基本的居住保障，拨给农户建造房屋使用的土地。包括住房地基、仓库、院落、卫生间、畜圈、柴草操等。”因为宅基地是农村集体组织为了农民基本生活需要提供的土地，厕所、厨房等附属设施也是基本生活所必需的，这些附属设施所占用的土地应属宅基地的范围。

1.2 宅基地使用权的概念及性质

从我国《物权法》规定来看，宅基地使用权应指宅基地使用权人对集体所有的土地享有占有和使用的权利。农民对宅基地仍享有收益权的，比如农民在搬离其所住的农村房屋进城定居后，将该房屋出租给他人，收取租金。再如，农民在其庭院内种植蔬菜等农作物，从中获取的收益，也是在宅基地上获取收益的体现。因此，宅基地使用权应指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。

宅基地使用权从性质上讲，应是一种用益物权。《物权法》规定的用益物权是“用益物权人对他人所有的不动产或动产，享有的占有、使用和收益的权利”，宅基地使用权符合用益物权的概念要求。

2、农村宅基地使用权流转的立法现状与实践

根据《物权法》的精神，宅基地的使用权应包括占有、使用、收益三方面内容。这样，使用权流转应指宅基地的占有、使用、收益在不同主体之间发生转移，包括转让、抵押、出租、继承等方式。

2.1 农村宅基地使用权转让

在法律层面，并没有明确规定农村宅基地使用权禁止转让。依据《土地管理法》62条第4款规定，农民出卖住房后不可再申请宅基地，从中可看出农民的住房可以转让。第63条提到，农民集体所有的土地使用权不得转让，农村宅基地属于农民集体所有，因而，这就间接的表明宅基地使用权不得转让。在行政法规、部门规章层面，2004年11月国土资源部颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见》中提到“严禁城镇居民在农村购置宅基地。”可见，现有的行政法规和部门规章不允许城市居民购买农村宅基地的使用权。

依据上述行政法规和部门规章，禁止城市居民购买农村住房和宅基地。《土地管理法》规定“出卖住房”也只能在农民之间买卖房屋。农民甲将住房卖给农民乙（假设乙事先在该村已有自己的一处宅基地），便产生了这样的问题：乙能否获得该住房宅基地的使用权？如果依据“地随房走”原则，乙应享有该宅基地的使用权，则不仅违背了《土地管理法》条第款的“一户一宅”的要求，也违反了《土地管

理法》的“农民集体所有的土地使用权不得转让”的规定。遵守“一户一宅”原则和条的规定，不认定乙获得宅基地使用权，那规定便形同虚设，无实践意义了，乙依照这款规定买到的竟是没有合法基地的房屋，只能建起“空中阁楼”了。这便出现了合法的转让行为无法可依的困惑局面。产生这样的困惑局面的原因，是法律条文之间对宅基地使用权转让上的冲突规定与模糊界定。

2.2 农村宅基地使用权抵押

《物权法》条将宅基地使用权规定为不得抵押的财产。《担保法》也进行了同样的规定。但这两部法律都允许建筑物和其他土地附着物可以抵押。这就表明，农村的房屋可以抵押，但宅基地使用权不能抵押。

首先，对宅基地使用权禁止抵押而对农村房屋允许抵押，会造成与上述宅基地使用权转让相同的问题，即抵押权人依据房屋抵押合同行使权利时，是否能依据“地随房走”原则真正依法实现对房屋的抵押权？回答显然不能。农民之间抵押后受“一户一宅”的限制，农民与城镇居民抵押后又受到法律法规禁止城镇居民购买农村宅基地的限制。

其次，这会造成农民的资本无法“盘活”的困境。在农业规模化、产业化的时代背景下，无论是发展第二、三产业，发挥土地规模效应，还是提高农民收入，扩展经营途径，都需要现实的资金支持。但目前在中国农村，农民获得收入的方式主要为种植庄稼后出卖，如若农作物的收入不能满足需求，其还剩下房屋可处置，比如通过抵押房屋获

取资本来经营生意，通过出租房屋补贴家用等。目前的立法现状很难让农民的房屋实现流转以增值。在法律规定范围内，银行、城市居民、房地产商甚至本村居民均不会接受农民房屋的抵押，毕竟难以真正实现抵押权。由此，农民房屋也就只能供自己安身立命。

2.3 农村宅基地使用权继承

关于农村宅基地使用权的继承，《土地管理法》等法律并无具体规定。在部门规章层面，国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》强调：“除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。”

这立法肯定了农村宅基地使用权可以在农村村民之间继承，继承的农民可以取得两宗宅基地的使用权。如果继承者是城镇居民怎么办？比如村民甲在去世时，指定其已是城镇户籍的儿子乙为继承人，继承其祖屋。此时乙若依据《中华人民共和国继承法》的规定，房屋可以被继承，乙应享有继承权，可乙又非农村集体组织成员，依据《土地管理法》还是不能取得宅基地使用权。归根结底，宅基地使用权的继承上，目前立法基本处于空白状态。同时，与买卖、抵押问题相似，继承权能否真正落实，实践中各地法院对这类纠纷也是“同案不同判”，有的认定当事人享有对房屋的继承权，也享有对宅基地的使用权；有的认定当事人仅享有房屋的继承权，由村集体将房屋折价给当事人后收回宅基地使用权；也有的直接认定当事人无权继承宅基地使用权，依据“房随地走”也无权继承房屋所有权。

3、农村宅基地使用权流转的理论争议

3.1 农村宅基地使用权禁止流转

农村宅基地使用权禁止流转说认为，法律不应允许宅基地使用权的流转，其主要依据如下：

3.1.1 基于中国农村的现实情况考虑

目前，我国农村人口占到全国总人口的大多数，农村的安定关系到整个国家的发展。国家对农村宅基地的获取采取审批方式的主要原因是，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起，具有社会保障功能。不允许农村宅基地使用权流转，一是为使农民“居者有其屋”，二是为了避免农民在进入城市后没有稳定居所和用以维持收入的工作，以防止贫富差距加大。

3.1.2 宅基地使用权流转的现实条件尚未成熟

在《物权法》的制定过程中，经农业部、国土资源部等部门反复研究后，全国人大法律委员会坚持认为：我国人多地少，土地资源稀缺，必须实行严格的耕地保护制度。当下，中国农村的社会保障体系还没有全面确立，而宅基地是农民最根本的生产和生活保障。所以，全面放开农村宅基地使用权流转的时机还不成熟。

3.1.3 保障农民的合法权益

农民多数情况下在社会中处于弱势，在农民转让土地使用权时，交易价格的高低常由买方决定，买方甘愿冒着法律风险购买农村宅基地，其根本原因在于低廉的价格和丰厚的利润。同时，农村宅基地或农村房屋交易的接受者大部分并非农民本身，而是当下在我国社会中具有优势地位的人，比如有资本和能力在农村买房的城镇居民，或者

是专门从事房地产交易的商家。

3.2 农村宅基地使用权有限制地流转

农村宅基地使用权有限制地流转说认为，应当允许农村宅基地使用权流转流转，但须设置一些条件以限制。因为宅基地使用权具有一定是特性，并不适合自由流转，所以只能在一定的范围内流转。主要理由如下：

3.2.1 有限制地流转是现代市场经济要求的必备条件

农村土地中有相当一部分是宅基地，而土地是一项特殊的社会资源，在市场的调节下，这种资源的才能实现最大效用。如果使用权不能流转，那就无法通过自愿交换，使这一资源从生产率较低的利用上转换到生产率较高的利用上来。所以，通过行政手段禁止宅基地使用权的流转是走不通的。

3.2.2 有限制地流转符合“地随房走”原则要求

有限制地流转符合“地随房走”原则要求。现行法律允许农民转让宅基地上的房屋，却禁止转让宅基地使用权，这无疑违法了地随房走”原则。因此，如果允许房屋所有权流转，则宅基地使用权也应随之流转。

3.2.3 有限制地流转不会损害集体经济组织的利益

如果农民将无偿获得的宅基地使用权转让给城镇居民，这将有可能危及本集体对宅基地所有权的合理行使。因为在流转之后，非集体经济组织成员可能利用宅基地进行相关商业或工业建设与开发，从而对破坏土地的耕种价值，使土地在短时间内无法恢复种植。但如果

仅仅放开在本集体经济组织成员之间流转，只是换个使用主体，则不会影响本集体经济组织对宅基地所有权的所有与行使。

3.3 农村宅基地使用权自由流转说

农村宅基地使用权自由流转说认为，应该允许宅基地使用权自由流转。其依据如下：

3.3.1 允许自由流转是公民权利平等的重要体现

因为宅基地使用权是财产权的一个方面，而财产权又受民事法律来调整，这就要求有平等性、公平性的特点。平等性体现在各个方面，其中一个重要方面就是主体上的平等。而从主体上讲，同在一国范围之内的城镇居民和农村居民应该享受同样的权利，当下在宅基地使用权上禁止城镇居民享有，而农村居民可无偿申请得至，有违公平性与平等性。因此，在保证农村土地归集体所有以及农用地不会非法流失的前提下，没有对宅基地流转设置限制的必要。同时，从社会发展的角度来看，宅基地使用权自由流转还有利于减少城乡差别，加快城乡一体化进程。

3.3.2 允许自由流转是社会主义市场经济发展的基本要求

我国现在实行的是社会主义市场经济，由市场来配置资源，这就要求掌控资源的主体依照自己的意愿处分其财产。这也是经济体制改革的要求。因此，只要没有影响到集体经济组织作为农村土地的所有者的所有权，就应该允许作为使用者的农民，通过出租、转让等方式将其使用权流转出去。而在不同主体间流转后，宅基地使用权的资产内涵才能发挥到最大效果。这样也就能使得市场运行达到高效而便捷

的目的。此外，通过流转也会使农民更加深入地认识到土地的价值，从而珍惜手中土地。

3.3.3 提高宅基地的利用率，应该设置自由流转

将宅基地限制在农民本人手中，只会使其满足于居住需要，而农民一旦在事实上脱离农村后，农宅空闲无人居住，宅基地的使用价值则相应的极大降低。法律所追求的效率和正义价值无疑得到了否定。在设置自由流转的权利后，农民可在满足于目前的居住条件和追求未来更好的居住条件下进行比较，从中选取适合自身发展的生活方式，将宅基地利用率提高的最大限度。因此，《物权法》应从法律的效率价值出发来设计宅基地的使用权制度。

3.3.4 自由流转不会破坏宅基地的社会保障功能

允许自由流转不会破坏宅基地的社会保障功能也影响不到社会稳定。一方面，宅基地使用权的无偿获得，是由集体作为社会主义公有制形式的本质所决定，其有义务为成员提供最基本的生活保障，并非社会保障或社会福利的体现。另一方面，即使承认它具有一定的社会保障功能，自由流转后也不会破坏这种保障功能。因为农民能从宅基地上得到的利益保障很少，当下中国农民开始大量涌入城市便证明了这一点。再者，农村居民的社会保障问题根本不可能通过宅基地就能解决，它是一个综合的社会性问题。意图通过宅基地来保障农民生活只能“治标不治本”。而解决这一问题的根本方法在于在农村构建良好的社会保障体系。

综合以上各种学说来看，在统筹城乡发展的大格局下，对农村宅

基地使用权进行有限制地流转是有必要的。在关注到流转的必要性和迫切性的同时，也应该清楚地认识到流转后可能带来的农民生活保障、社会安定等一系列社会风险问题。因此，应当在允许农村宅基地使用权进行流转的基础上，通过相关法律规制，达到既维护好农民的用益物权，又充分地发挥土地的使用价值，同时也处理好流转后带来的相关社会问题的目的。

4、农村宅基地使用权流转的具体方式

实践及理论探讨中关于宅基地使用权流转的主要方式包括转让、出租、抵押、继承及赠与等。按照流转是否有偿，将农村宅基地使用权流转划分为有偿流转和无偿流转。

4.1 农村宅基地使用权有偿流转

针对农村宅基地使用权有偿流转，应额外限制条件，即在流转之前农民须向农村产权交易所提供有稳定生活来源、稳定住所的书面证明。设置这个条件主要是为了避免宅基地使用权流转后出现农民流离失所，从而影响社会秩序的稳定。因为随着市场经济的发展，大量农民外出打工、经商，但基于其未受过高等教育和技术培训，他们的工作多为体力劳动，且是临行性质的，与单位签订正式劳动合同的毕竟为少数。一旦单位改变经营方式要辞退员工或经济环境迫使单位裁员，他们将很可能是第一批被辞退者。2008年全球金融危机导致的大量农民工“返乡”浪潮。通过设置一定的前提是让农民更认真的考虑流转后带来的风险，通过事前的预防和把关，让农民能够对利弊进行权衡，对自己的行为充分认识和把握，选择对自己最有利的方式处

分自己的私有权利。如果没有这一额外设置，通过事后为农民提供就业、建立健全社会保障制度，这一方面难以为农民提供满意的就业岗位以养家糊口，另一方面，高价的商品房让人望而却步，经济适用房和城镇廉租房负担城镇低收入人群的居住保障，社会不再有能力和空间为失地农民提供住房。所以，通过城镇保障来解决失地农民的住房问题是很困难或者不现实的。

4.2 农村宅基地使用权转让

农村宅基地使用权转让，是指农村集体经济组织成员将其使用权利通过合同方式转移给他人的行为。转让行为应实行转让的基准价格制度，并赋予土地所有者享有优先购回权，防止集体土地资产的流失。当前，对于城镇土地价格的评估，已经形成一套较为成熟的规制体系，国家的相关规定也比较详细。因此，可以在借鉴城镇土地价格评估制度的基础上制定有关农村宅基地使用权价格的评估体系，比如对农村宅基地进行定级规程、估价规程，用以指导农村宅基地的定级、价格评估，从而根据评估结果建立宅基地使用权的基准地价体系。另外，如果宅基地使用权转让的价格低于基准价格，应当赋予农村土地的所有者（村集体）以优先购回权，以避免集体土地的流失。

4.3 农村宅基地使用权抵押

关于抵押的规则设置，在遵循“房地一体主义”原则的要求下，直接适用《物权法》里关于不动产物权的抵押规则。如果将已建住房的农村宅基地抵押，对抵押权人而言，在实现抵押权时，不必担心只能对房屋行使权利，而无法对宅基地使用权行使权利的尴尬处境，农

民也可放心将房屋抵押出去以实现房屋的融资功能。

4.4 农村宅基地使用权无偿流转——继承与赠与

关于宅基地使用权的无偿流转，则无需在流转前由当事人递交证明其有稳定住所和固定生活来源的材料，因为有偿流转设置这样的前提条件是为了善意提醒宅基地使用权流转的风险，以保障农民基本生活为目的，而在无偿流转情况下，则无此必要了。赠与人既然选择无偿流转的方式，证明他应有充足的能力维持自己生存，并且足够到救济他人，此时再要求其提供这些证明材料难免有“画蛇添足”之嫌；在继承方面，因为在被继承人死亡之后才可以开始继承行为，更无必要考虑因继承引起宅基地使用权流转后被继承人的生活保障问题了。与有偿流转一样，按照“房地一体主义”原则，继承与赠与农村房屋后，其宅基地使用权相应流转给继承人或被赠与人，从而避免了《继承法》与《土地管理法》的分歧。

浅谈宅基地使用权流转问题

浅谈宅基地使用权流转问题浅谈宅基地使用权流转问题摘要：近年来，我国农村宅基地使用权流转活动空前活跃，由此引发了诸如交易纠纷、“空心村”、一户多宅等等一系列问题。我们应当正视农村宅基地使用权流转的现实，深入研究、积极探索农村宅基地使用权流转制度的创新。关键词：宅基地使用权，用益物权 Abstract: in recent years, the using right of rural homestead circulation flourished, resulting in such as transaction disputes, "hollow village", more than one house and so on a series of questions. We should face up to the transfer of the right to use rural homestead reality, innovation, and actively explore the in-depth study of rural residential land use right transfer system. Keywords: land use right, usufructuary right 中图分类号：D922.33文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013) 近年来，随着市场化和城市化进程的加快，农村村民住宅的流转活动也空前活跃。然而，现行的土地管理法律法规政策事实上已无法有效管理一些地方农村宅基地的使用和变更。一方面，政府对农村建房普遍缺乏必要的监督和指导，许多城市特别是在一些发达地区，农村人均宅基地普遍存在利用粗放、严重超标和过剩闲置等问题。另一方面，由于利润的驱动，出现了集体和农民利用宅基地进行“以地生财”的隐形交易，形成了地下宅基地市场。由此就引发了诸如交易纠纷、“空心村”、一户多宅等等一系列问题。因此，我们应当正视农村宅基地使用权流转的现实，深入研究，积极探索农村宅基地使用权流转制度的创新。一、现行法律法规和政策对农村宅基地的相关规定《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：农村村民一户只

宅基地土地承包经营使用权永久转让合同

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载宅基地土地承包经营使用权永久转让合同甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

宅基地土地承包经营使用权永久转让合同甲方：_______________________ 乙方：_______________________ 签订日期：___ 年_____ 月 ____ 日转让方（以下简称甲方）：身份证：受让方（以下简称乙方）：身份证：甲乙双方按照《农村土地承包法》《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就土地转让事宜，订

立本合同。、转让标的: 承包经营使用权永久转让给乙方 2.地块东至：西至：南至：北至： 0 3.面积: 、转让期限：永久日前一次性付清。以甲方收据为证。五、双方约定 1. 本协议自双方签字（印）之日甲方收款后立即生效 2. 自协议生效之日起，该地块的管理权及使用权完全归乙方所有，甲、乙方及其家属、亲属人等不得以任何借口反悔，否则，视为违约。违约者，按该地块转让费的三倍价付给对方。 3. 甲方保证该土地使用权属甲方使用，在转让土地所有权前，甲方保证没有将该土地使用权进行抵押，也不存在其它任何纠纷和债权、债务纠纷，如上述土地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务及纠纷，甲方承担全部责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方赔偿给乙方。 4. 乙方在使用该地块的过程中，如出现与该地块的争端问题或受到外人干涉阻碍等事端，甲方应立即出面排解，直至平息纠纷，排除障碍为止，为乙方顺利使用该地创造有利条件。若 1.甲方将其位于县镇村组的宅基地土地三、转让费：共计人民币大写: （Y ：）四、支付方式和时间:

农村宅基地房屋转让协议范本【通用版】

编号：__________________ 农村宅基地房屋转让协议范本【通用版】甲方：__________________ 乙方：__________________ 签订日期：____年____月____日

转让方：_______________________(以下简称甲方) 身份证号：__________________________ 通讯地址：__________________________ 联系方式：__________________________ 受让方：_______________________(以下简称乙方) 身份证号：__________________________ 通讯地址：__________________________ 联系方式：__________________________ 风险告知：宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。村民或者集体社的成员只有宅基地的使用权，没有所有权，宅基地的所有权属于农村集体经济组织所有。宅基地宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，转让也只能转让给本村、本集体组织成员，一般不能转让给集体组织以外的人。甲、乙双方均为本村/集体社村民/社员，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中

华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，现甲、乙双方在平等自愿、诚实信用和等价有偿原则的基础上，就甲方宅基地及宅基地上房屋转让事宜，订立本协议，供双方遵照执行。风险告知：原宅基地使用权人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员，集体成员以家庭为单位，原则上每一家庭单位只能申请一块宅基地，宅基地转让、出租的，不得再申请宅基地。第一条甲方同意将位于___________面积________平方米的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋、构筑物的所有权有偿转让给乙方。该宅基地四邻至：东邻：________、西邻：__________、南邻：_________ 、北邻：_________ 。第二条经甲、乙双方协商一致，甲方自愿以人民币______元(大写：______________ )的价格，向乙方转让上述约定的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋及构筑物。乙方同意以该价款购买甲方的上述宅基地及宅基地上的全部房屋及构筑物，并同意按______向甲方支付该转让款。第三条甲方应于本协议签订生效后______日内，一次性将上述约定的转让房屋及宅基地移交给乙方。第四条双方权利和义务 1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方合法使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方

宅基地纠纷相关案例.

案情：城郊村民李某已有宅基地，后村民小组又给他分了一份宅基地。时逢城市开发，土地升值，李某便与王某签订了宅基地使用权转让合同，李某将这份宅基地以5万元的价格转让给王某，王某将款项支付给李某。当王某开始建房时，被邻居张某阻止，致使王某无法建房。王某以侵权为由，将邻居张某诉至法院，请求停止侵权，排除妨碍。邻居张某以王某无权取得宅基地使用权为由，请求驳回李某的诉讼请求。评析：一、本案所涉法律问题 1、李某能否取得这份宅基地的使用权。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其他宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述法律规定，李某在已拥有宅基地的情况下，显然不能取得这份宅基地的使用权。 2、李某与王某的宅基地使用权转让合同的效力。根据《合同法》第52条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同视为无效合同。从本案来看，李某因不能取得争议宅基地的使用权，则争议宅基地的使用权就不能作为合同的标的物，因此，该宅基地使用权转让合同为无效合同。 3、王某的诉讼请求能否被支持。因李某与王某的宅基地使用权转让合同为无效合同，王某不能取得宅基地的使用权，则王某建房的权益就不受法律保护。显然，邻居张某就不能构成对王某的侵权。因此，人民法院应当予以驳回王某的诉讼请求。同时，还应当向土地管理部门发出司法建议书，对该案所反映的情况予以调查处理。二、农村宅基地使用权的特点我国农村宅基地的使用权具有以下几个特点： 1、宅基地的所有权归农民集体。《宪法》第10条规定：“……宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，宅基地的所有权属性，已经用根本法的形式固定为集体所有。《土地管理法》第8条第2款规定：“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”则更进一步明确宅基地归农民集体所有。 2、宅基地使用权的主体是特定的农村居民。《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等法律规定了宅基地使用权的主体是农村居民，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。 3、宅基地使用权不得出卖、转让或抵押。宅基地使用权人只能用宅基地建房居住和使用。任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地使用权。 4、宅基地使用权具有福利性。农民取得宅基地使用权基本上是无偿的。因此宅基地使用权是对集体经济组织成员的照顾和优惠，具有福利性。三、允许农村宅基地买卖后果十分严重，本代理人请求法庭予以规制。

宅基地使用权转让合同(标准)

宅基地使用权转让合同根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。第一条本合同当事人双方：转让人（甲方）：___________身份号:____________________________; 受让人（乙方）：___________身份号:____________________________。第二条甲方自愿将自己在1992年购置的两一村三组（农技站后院）的宅基地和地面附着物转让给乙方。第三条：甲方声明，本宅基地因历史原因一直没有办理宅基地使用证，乙方如需要办理，乙方自行解决，甲方配合。第四条：甲方保证，其拥有所转让宅基地使用权，来源合法，权属清楚，四邻界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，概由甲方负责，并未曾向第三人办理任何抵押、转让、赠予及出租手续，法院查封等情况发生。第五条甲方转让给乙方的宅基地位于______________________，转让宅基地面积为______________________。宅基地四邻及界址点座标见附件。

第六条甲方同意在合同生效之日起将所转让宅基地交付给乙方。第七条本合同项下的宅基地使用权是永久转让，该宅基地使用权长期归乙方所有。第八条本合同项下宅基地的使用权转让价款为______________;乙方同意按照本条款向甲方支付上述宅基地使用权转让价款。第九条乙方有权按照法律规定在所转让宅基地上进行房屋的翻建、改建等房屋建设。并拥有宅基地上所有建筑物的产权。第十条如遇国家集体征收，应当依照法定程序报批，与该宅基地有关的所有赔偿归乙方所有。第十一条乙方按照本合同约定，已经支付宅基地转让价款并取得所转让宅基地的使用权后，有权将本合同项下的全部或部分宅基地使用权转让、出租、赠予。第十二条、违约责任：本协议签订后，任何一方均不得反悔。若甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款，并偿付违约金_________万元，若造成乙方损失的，还应赔偿乙方实际发生的所有经济损失，(包括建房、装修工程款和房地产增值部分等)；若乙方反悔，甲方只退还给乙方转让金的50%。第十三条如因本转让合同引起的纠纷，双方尽可能协商解决，协商不成，任何一方可提请当地具有管辖权的法院判决。

论宅基地使用权制度的缺陷及完善

论宅基地使用权制度的缺陷及完善摘要：宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，现行立法对此规定得比较零散，而且还存在大量的缺陷，这不仅损害了农民的利益，还阻碍了农村经济的发展，应通过多种渠道采取措施对该制度进行完善。关键词：宅基地使用权；用益物权；物权 2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章的形式规定了“宅基地使用权”，明确了它是一项重要的用益物权，具有积极的意义。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且事关农村的稳定，影响着国家和社会的健康发展。但《物权法》对此的规定仅有四个条文（152条-155条）的内容，无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。况且，现行宅基地使用权制度极其不完善，存在许多漏洞，无法全面地保护农民的利益，甚至会严重影响农村经济的发展和农民生活水平的提高。因此，有必要对我国宅基地使用权制度的现状做一个全面的探讨。一、宅基地使用权的立法现状沈宗灵先生说过：“法律概念在法律体系中具有其独特的功能，它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义，它与权利和义务紧密

关联，要构建现代国家的法律体系，其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。

”因此必须对宅基地使用权进行明确定义。这一点《物权法》做到了。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”依据法律解释学，从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出：它明确了宅基地使用权是一项独立的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权及地役权处于并列地位。宅基地使用权的主体仅为农村居民，城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的。宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地，国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中，存在农村居民转变为城镇居民的现象，但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权，因为此时的土地已从集体所有转为国家所有，国有土地不设立宅基地使用权。针对这一点笔者认为，由于城镇规划的需要，一些土地由集体所有转为国家所有，原有的宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨的国有土地使用权，居民虽然从农村居民转变为城镇居民，仍然享有宅基地使用权，此时宅基地使用权的客体为国有土地，而《物权法》却忽略了这一现象的存在。宅基地使用权的内容有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造住宅及其附属设施，受法律保护，在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是，宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分宅基地使用权，因为宅基地使用权是一种民事权利，权利人可以对它进行处分，考虑到宅基地使用权特殊性，权利人的处分应当是有限制的，而这一点在《物权法》第152条中却没有涵盖。

2021年最新农村宅基地转让范本【专业版】

2021年最新农村宅基地转让范本【专业版】宅基地是指是农村村民用于建设住宅和厨房、厕所等设施的土地及庭院用地。农村的宅基地是可以转让的（转让对象为本集体成员）。转让宅基地时通常会签订协议，那么协议该如何写？要注意哪些问题？鉴于甲、乙双方均为本村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，现甲、乙双方在平等自愿、等价有偿的基础上就甲方宅基地及宅基地上房屋转让事宜，订立本协议，供双方遵照执行。一、甲方同意将位于XXXX面积XXXX平方米的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋、构筑物的所有权有偿转让给乙方。该宅基地四邻至：东邻：________、西邻：__________、南邻：_________ 、北邻：_________ 。二、经甲、乙双方协商一致，甲方自愿以人民币元(大写： )的价格，向乙方转让上述约定的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋及构筑物。乙方同意以该价款购买甲方的上述宅基地及宅基地上的全部房屋及构筑物，并同意按向甲方支付该转让款。

三、甲方应于本协议签订生效后日内，一次性将上述约定的转让房屋及宅基地移交给乙方。四、双方权利和义务 1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方合法使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。 2、如国家政策允许过户，甲方应当无偿协助乙方办理相关法律手续，由此产生的有关费用由乙方负责。 3、在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收、征用时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均由乙方负责承担。因征收、征用事宜所产生的一切权益、义务均与甲方无关。五、本协议生效后，甲方以及其继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权，单方违约金为xxx万元整。甲方保证该宅基地使用权转让行为已征得其配偶、子女或该宅基地上房屋的共有人、继承人的一致同意，系有权处分。

房屋所有权与宅基地使用权的关系.

房屋所有权与宅基地使用权的关系原告：郑根被告：石长福（一）案情被告石长福与诉争宅基地的原使用人石长珍是同胞姐弟。1989年9月，石长珍、王乃民夫妇在一四七团基建科统建的商品街购买了一间商品房。1990年9月23日，由团土地管理科颁发了正式房产证。房产证载明该房屋系砖混结构，面积24m2，房后宅基地13.5m2.被告在商品房起建不久便自己出钱雇车拉土将房后碱坑填平，打算再自建两间住房，与前边的商品房配套使用。在商品房建后，团部土地管理机关为每家购房者皆划定13.5m2宅基地，并允许自建住房。被告垫好的基地，经石长珍夫妇同意，在13.5m2的宅基地上又自建了两间住房，并进行个体营业。1990年3月，石长珍将所购商品房出租给原告使用。1991年1月31日，石长珍夫妇因迁居异地，以原房价转卖给原告，并经该团土地管理科办理了过户手续。同年3月20日，双方的房屋买卖合同经莫索湾垦区公证处进行了公证。合同第2条写明“原房地产机关划给的宅基地（含院场内）13.5m2的合法使用权，随房屋所有权的转移转给买方使用”。原告买房后，等待被告迁出期间，被告又在其原住房间重新搭建一间。原告见被告无迁出之意，便正式通知被告迁出，被告拒绝迁出。1992年，原告、被告曾请求团土地管理科处理，该土地管理科曾主持双方进行调解，初时曾达成被告将自建三间住房以4000元价卖与原告另建住房的协议，后因被告反悔，导致调解未成。1 （二）对本案的不同观点一审法院认为：原告与原房主石长珍之间的房屋买卖，是在双方自愿的基础上进行的，并在房屋管理机关办理了所有权转移手续，故双方的房屋买卖关系合法、有效。原房主将房屋出卖后，宅基地的使用权随之转移给原告。被告未经房屋管理部门批准，擅自在原房主的宅基地上建房，其行为违法。原房主以个人名义出资购房，故该房屋产权属原房主所有，宅基地并应归原房主使用。被告所称其对该房屋享有优先购买权，因原房主与被告间未形成按

我国现行农村宅基地使用权制度的梳理 (1)

宅基地与耕地是广大农民得以安身立命、实现“居者有其屋，耕者有其田”这一基本生存保障的两大支点，宅基地与耕地的所有权或用益权制度，也因之成为保障广大农民的生存利益的根本性制度。在我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地与耕地制度，对于国家政权的稳定与变迭，社会发展的进程与走向都有着十分巨大的影响。事实上，我国新近三十年的改革开放进程便是由上世纪七十年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改革开始的，并由此衍生和推进了整体的经济社会发展与政治制度文明建设，其成功有目共睹。可以说，建立和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业用地制度，事关我国八亿多农民的生存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展大局，也事关目前正紧锣密鼓地进行的社会主义新农村建设的成败。在农业用地方面，我国于2002年通过了《农村土地承包经营法》，用法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期而有保障的土地使用权，并就农村土地承包经营权的取得、保护与流转等作了全面系统的规定；但在农村宅基地方面，虽然新分布的《物权法》在第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”制度，并于第一百五十二条对宅基地使用权作了法定定义，即“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”但根据第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，宅基地使用权制度目前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性与周全性。本文拟通过对现行宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进而论证其完善路径。一、对我国现行农村宅基地使用权制度的梳理经过对新中国建立以来我国现有全部涉及农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6月28日《土

义乌市农村宅基地使用权转让细则

义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）第一条为加强农村宅基地管理，规范农村宅基地使用权转让行为，维护集体土地所有权和宅基地使用权人的合法权益，促进土地资源的优化配置和高效集约利用，根据《义乌市农村宅基地使用权转让暂行办法》，结合本市实际，制定本细则。第二条农村宅基地使用权转让，是指农村宅基地使用权人自愿将依法取得的农村宅基地使用权连同地上建(构)筑物，按规定的程序和约定的条件通过买卖、赠与、互换或其他合法方式转让给本市特定受让人的行为。第三条农村宅基地使用权转让应当遵循保障宅基地用益物权、节约集约利用和公开自愿有偿的原则。第四条国土局和农林局（农办）负责全市农村宅基地使用权转让指导和监督工作；各镇人民政府（街道办事处）负责本辖区内农村宅基地使用权转让具体工作。第五条农村宅基地使用权转让不改变集体土地所有权性质，不改变集体经济组织成员资格，不改变土地用途。受让人依法享有宅基地使用权及地上建(构)筑物的占有、使用、收益、处分权利。第六条农村宅基地使用权转让方必须持有宅基地使用权和房屋所有权权能完整的不动产权证书。农村宅基地使用权转让全部权利人须自愿一致，并征得村级组织同意。第七条已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地奔小康”工程，下同）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府（街道办事处）审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。

（一）受让人必须符合下列条件： 1.为本市行政区域范围内的村级集体经济组织成员； 2.在同一行政村内转让取得的宅基地，其面积不得超过《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策规定的最高户型面积。（二）跨集体经济组织转让实行宅基地所有权、资格权和使用权相分离，转让后使用年限最高为70年，使用期届满后受让人可优先续期，并实现有偿使用。（三）在同等条件下，本村集体经济组织有优先回购权，本村集体经济组织成员有优先受让权。第八条未实施或正在实施新农村建设的村庄，允许在本村集体经济组织内部转让，受让方必须是符合申请建房条件的本村集体经济组织成员，且受让后面积不超过《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策规定的按户控制面积。第九条宅基地使用权转让可自行协商转让，跨集体经济组织转让的也可在政府指定的交易平台公开挂牌转让。第十条宅基地使用权转让方不得再申请新的宅基地，未实施新农村建设的农房产权互换除外。受让方仍可在原村级集体经济组织按《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策和村级组织细化的实施细则参加新社区集聚或农村更新改造。第十一条宅基地使用权转让方为村级集体经济组织成员的，必须保证转让后仍拥有人均建筑面积不低于15平方米的合法住宅；农民住房财产权抵押贷款处置的按《义乌市农民住房财产权抵押贷款实施办法》规定执行。第十二条产权互换双方必须符合下列条件：（一）本村集体经济组织成员；

宅基地使用权转让(2021版)2篇

宅基地使用权转让(2021版)2篇Transfer of homestead use right (2021 Edition) 合同编号：XX-2020-01 甲方：___________________________乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日

宅基地使用权转让(2021版)2篇前言：转让合同是指产权交易双方在交易中心主持下通过洽谈、协商以协议成交的交易方式。本文档根据转让合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：宅基地使用权转让合同最新版 2、篇章2：宅基地使用权转让合同(通用版) 篇章1:宅基地使用权转让合同最新版转让方：（以下简称甲方）受让方：（以下简称乙方）李道康蔡贵者甲、乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下：一、宅基地坐落、面积甲方将申请所得的坐落于仙降镇垟头村的宅基地使用权转让给乙方。具体坐落位置：仙降镇垟头村套房一层第间，

及三单元室、室，土地使用权证号为：瑞集用（2011）第203-- 号。（未领取房屋所有权证书）上述宅基地的使用权归乙方享有。二、转让金额该宅基地的转让价格为人民币元。三、付款方式及期限在签订本协议日内一次性付清。四、房产归属 1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。 2.因为建房手续以甲方名义申请，所以甲方应积极配合办理房地产权属登记，所涉费用由乙方承担。 3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证变更办理到乙方名下，所涉的`相关费用均由乙方承担。五、违约责任本协议签订后，任何一方均不得反悔。

简单农村宅基地转让协议书

简单农村宅基地转让协议书甲方：乙方：甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下：一、宅基地坐落、面积甲方将坐落于______的宅基地转让给乙方，该宅基地登记面积共150.4平方米。具体位置东至南至西至北至。上述宅基地的使用权及附属设施包括：甲方现有所在宅基地的一切建设设施及水电户口等。终身归乙方享有。二、保证此宅基地手续真实，来源合法，权属清楚，四至界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，概由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全部赔偿。三、转让金额该宗地的转让价格为人民币_________元，大写：____________元整。四、付款方式及期限乙方向甲方预付人民币贰万元，剩余款在取得宅基地使用权证及相关手续后交付给乙方。五、宅基地交付时间：______年_____月_______日。六、房产归属 1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。 2.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。

3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。七、违约责任本协议签订后，任何一方均不得反悔。如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款________万元，并偿付违约金_________万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失（包括建房、装修工程款和房地产增值部分）。八、在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将宅基地使用证和相关手续办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金壹拾贰万元。九、本协议一式二份，双方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。甲方：乙方：身份证号：身份证号：年月日年月日转让方：（简称甲方）受让方：（简称乙方）甲方自愿将宅基地一幅永久性有偿转让给乙方作修建住宅之用地，经双方自愿、平等、友好的协商，现达成协议如下：一、宅基地坐落于号。四边分明为界，面积平方米。二、甲方知晓国家宅基地转让的规定，愿意按此合同约定赔偿由此造成乙方的损失，并保障乙方的权益不受侵犯。包括使用权、收益权、处置权。甲方不得干涉。

论农村宅基地使用权制度(一)

论农村宅基地使用权制度(一) 关键词:农村宅基地使用权/用益物权/物权内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得,消灭形式有绝对消灭与相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并负担义务。我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,亟待完善。Abstract]Therighttousetheruralresidentialbasesisaspecialandindependentusufructinourcountry.Iti sarightthatruralresidentsmakebuildingsandancillaryfacilities,andpossess,useandrestrictedlydispos ethebasesthattheruralresidentslegallygetfromthecollectiveeconomicorganizations.Thecharacterist icsofitarerestrictedofidentitynature,usingforfree,usingforever,dependencyandrangebeingstrict,an dsoon.Thewaystogetitareoriginalformandsuccessiveform；thewaystoabolishitareabsoluteformandrelativeform.Therighterhasrightsandburdenobligations.Th esystemoftherighttousetheruralresidentialbasesinChinahasmanydeficiencies,whichneedsimprove d. Keywords]therighttousetheruralresidentialbases；usufruct；realright2005年6月26日召开的十届全国人大常委会16次会议第三次审议通过的物权法草案（以下简称“三审稿”）设专章规定了宅基地使用权。但由于我国目前在城市还没有宅基地使用权制度,国有土地上只有建设用地使用权,所以“三审稿”以及后来的“四审稿”中的“宅基地使用权”实际上就是指农村宅基地使用权。到目前,众所瞩目的物权法还没有出台,但草案中关于“宅基地使用权”部分的规定应该不会有多大变化。农村宅基地使用权所涵盖的内容很多,单靠寥寥无几的几个法条是无法全面概括的。况且,我国的农村宅基地使用权制度极其不完善,存在许多漏洞,有必要对其进行研究。一、农村宅基地使用权的概念和特点（一）农村宅基地使用权的概念农村宅基地使用权是一项独立的用益物权,与土地承包经营权、建设用地使用权地役权等处于并列地位,它是中国法律特有的内容,对我国法律体系的完善起着重要的作用。沈宗灵先生说过:“法律概念在法律体系中具有其独特的功能,它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义,它与权利和义务紧密关联,要构建现代国家的法律体系,其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。”1]因此必须在物权法中明确定义农村宅基地使用权。“三审稿”在第一百五十八条规定:“宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利,有权自主利用该土地建造住房及其附属设施”。这一规定并没有直接对农村宅基地使用权下定义,只是通过对宅基地使用权人的权利的规定影射出了农村宅基地使用权的概念。依据法律解释学,从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出:（1）农村宅基地使用权的主体仅为农村居民,城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的；（2）农村宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地,国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中,存在农村居民转变为城镇居民的现象,但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权,因为此时的土地已从集体所有转为国家所有,国有土地不设立宅基地使用权；（3）农村宅基地使用权的内容有:依法取得、占有、使用土地,在宅基地上建造房屋和附属设施,受法律保护,在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是,农村宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制的处分农村宅基地使用权,因为农村宅基地使用权是一种民事权利,权利人可以对它进行处分,考虑到农村宅基地使用权特殊性,权利人的处分应当是有限制的,而这一点在“三审稿”第一百五十八条中却没有涵盖。综上所述,应对农村宅基地使用权作如下定义:农村宅基地使用权是指农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。（二）农村宅基地使用权的特

农村宅基地使用权流转分析

农村宅基地使用权流转分析摘要：中国的城市化不仅要解放农村劳动力，更要解放农民用地、宅基地。只有解除对宅基地使用权自由流转的限制，完善宅基地相关流转管理制度，才能真正促进城市化的进程，促进城乡一体化。目前，随着城市化的快速发展，大量的农民不断流入城市，衍生出各种各样的城市问题，其中，以城市住房紧张，房价不断上涨为首要问题。在国内北上广深等一线城市，房价居高不下，令人望而却步，于是“蜗居”“蚁居”等一系列反映都市人对住房这一生存基本需要的新词不断出现。相比之下，随着城市化与工业化的发展，大量农民工涌入城市打工，造成了农村房屋空置率不断提高，甚至出现“空心村”现象。在调查的一些地方房屋空置率达到20%，“空心村”面积达到居住使用地的30%以上。因此，中国的城市化不仅要解放农村劳动力，更要解放农民用地、宅基地。只有解除对宅基地使用权自由流转的限制，完善宅基地相关流转管理制度，才能真正促进城市化的进程，促进城乡一体化。关键词：宅基地使用权；流转；必要性；对策农村宅基地使用权能否自由流转问题是物权法制定过程中争论最激烈的问题之一。《物权法》虽然对宅基地使用权专设一章，但只有区区四个条文，并且第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，赞成和反对宅基地自由流转的人都能从这一规定中找到依据，宅基地流转问题仍然没有解决，期待理论上的进一步深入研究。二、宅基地使用权自由流转的必要性分析上世纪五六十年代，与我国优先发展工业的战略和城乡分割的二元结构相适应，为了给予农民基本生存保障并将农民固定在土地上，我国宅基地采取了集体所有而由农民无偿、均分使用的行政调配方式，宅基地使用权带有强烈的成员权福利性质，流转受到严格限制。这种状况一直延续到现在。在计划经济体制下，商品交易不发达，城乡分割严重，宅基地的财产性质并未彰显，农民没有将宅基地进行流转的经济冲动。但近年来，随着市场体制的建立和完善、工业化、城市化进程加速，经济高速发展，我国正在经历重大的经济、社会转型，原有宅基地使用制度赖于生存的经济、社会条件正逐步丧失，允许宅基地使用权自由流转是必要的、可行的。 1、土地增值收益成为宅基地使用权自由流转的拉力在市场经济条件下，资源的配置服从效率标准，一切稀缺资源优化配置的必要途径是有偿使用并按市场需求流动或转让。[④]土地市场也不例外，以市场配置土地资源的机制已初步建立，土地要素可以根据市场需求而自由流动、合理配置。随着城镇化、工业化进程的推进，大量外来资金与人口涌入郊区和农村，使集体土地的价值迅速提升，在城镇周围以及乡镇企业发达地区，非农建设用地与种植业农用地之间的收益差距显著。一方面，农用地与非农用地的比较收益差距驱动了集体土地利用结构的变化，使得农用地不断向建设用地转化；另一方面，国有建设用地与集体建设用地之间巨大的利用效益的差距，推动了集体建设用地（包括宅基地）在农民个人和集体经济组织与其他单位和城市居民之间的流动，进而形成集体建设用地市场。[⑤]宅基地使用权的财产属性逐步彰显，在城市郊区和经济相对发达的乡镇，农村宅基地流转逐渐盛行，已呈不可逆转的发展趋势。各种土地主体通过流转来获得相关土

宅基地转让协议书正式版

The cooperation clause formulated through joint consultation regulates the behavior of the parties to the contract, has legal effect and is protected by the state. 宅基地转让协议书正式版

宅基地转让协议书正式版下载提示：此协议资料适用于经过共同协商而制定的合作条款，对应条款规范合同当事人的行为，并具有法律效力，受到国家的保护。如果有一方违反合同，或者其他人非法干预合同的履行，则要承担法律责任。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。甲方：身份证：乙方：身份证：甲、乙双方本着责任分清、自愿有偿的原则，经双方充分的协商，现就甲方向乙方有偿转让之宅基地的土地使用权(长期使用)及上盖有层的房产所有权事宜达成如下协议，由双方共同遵守。一、甲方同意将位于面积平方米的土地使用权及上盖有层房产有偿转让给乙方。二、该宅基地四邻至：东邻：、西邻：、南邻：、北邻：。

三、双方责任。 1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。 2、如国家政策允许过户，甲方无偿协助乙方办理过户手续，有关过户甲、乙双方要付费用由乙方负责。 3、乙方责任：在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均也有乙方负责承担。

宅基地管理办法

农村宅基地管理法律法规作者：admin百件实事来源：本站原创点击数：4266 更新时间：2009-10-10 现今国家涉及农村宅基地管理的法律法规和规范性文件有：一、法律法规 1、《土地管理法》第8条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 2、《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。二、相关政策 1、2000年《中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见》：要严格限制分散建房的宅基地审批，鼓励农民进镇购房或按规划集中建房，节约的宅基地可用于小城镇建设用地。对进镇农户的宅基地，要适时置换出来，防止闲置浪费。 2、2005年《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》：加强集体建设用地和农民宅基地管理，鼓励农村开展土地整理和村庄整治，推动新办乡村工业向镇区集中。 3、2006年《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》：加强宅基地规划和管理，大力节约村庄建设用地。 4、2008年《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展增收的若干意见》：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 5、2009年《中共中央国务院关于促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》：抓紧编制乡镇土地利用规划和乡村建设规划，科学合理安排村庄建设用地和宅基地，根据区域资源条件修订宅基地使用标准。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，用作折抵建设占用耕地补偿指标必须依法进行，必须符合土地利用总体规划，纳入土地计划管理。 6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。 7、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发［2008］3号)：农民住宅建设要符合镇规划、乡规划和村规划，住宅建设用地要先行安排利用空闲地、闲置宅基地。对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，当地政府可给予奖励或补助。 8、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发［2007］71号)：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。