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宜居视角下的城市开发控制探索——香港、日本、澳大利亚开发控制

宜居视角下的城市开发控制探索——香港、日本、澳大利亚开发控制的经验借鉴

杨 柳

(广东省城乡规划设计研究院,广东 广州 510290)

摘要:自20世纪80年代我国初步形成控规等编制层次以来,城市开发控制的各种指标以量化形式对土地的开发和使用发挥着规定性的控制力。如何合理地把握这种控制力是一个价值观的问题,不同的时代或经济体制会有不同的标准。在过去相当长的一段时间内,以“经济建设为中心”的发展思路占据了主导地位,在这种发展模式的推动下,经济上虽然已经取得了巨大成功,但一直被掩盖于经济光环下的各种城市问题却日益突出。随着社会经济发展的不断进步,高品质的城市宜居生活日益成为人们新时期下的追求。

关键词:开发控制;宜居目标;overlay

引言:当我们开始在这个“唯利是图”的时代,逐渐思索宜居重要性的时候,似乎我们应该感到欣慰。为了更好的宜居,我们开始不断的学习其他先进国家的经验,然而当我们面对选择的时候,我们似乎又开始有些困惑,到底什么样的宜居是适合自己的?我们一直在不断的对比,不断的寻找差距,我们也曾试图模仿,但似乎效果并不理想。关注宜居,却又迷失于宜居建设的道路上,这正是我们现实面临的重要问题。

1、我国当前开发控制体系中的一些认识误区

在土地利用开发模式上,我们一直习惯于学习日本、新加坡、香港等这些土地资源紧缺却依然能够取得成功的国家或地区,试图了解如何在土地资源紧缺的条件下走向宜居生活。多年以来我们一直在模仿着他们的发展模式,但似乎取得的成效并不大。这种不理想的结果,应该说与我们长久以来的某种研究方式不无关系——一种简单机械的学习方式。以开发强度研究为例。将我国的开发强度与日本、香港的开发强度对比后,一般的结论认为:我国要走土地集约发展模式,但我国的土地开发强度仍偏低,要构建高容积率下的宜居城市,土地开发强度就必须要向日本、香港等看齐,如果开发强度能与他们相当,我们即可享受与他们一样,由于人口集聚效应而带来的公共服务设施的便利性。然而事实却并非如此。

2、国外宜居城市的开发控制方式探索

2.1日本的“宜居目标”导向的规划控制方式

2.1.1日本东京都神乐坂地区案例。在日本首都东京,既有现代高端的商业中心,也有保留了传统文化特色的社区商业店铺街。这些居住社区的商业店铺街一般为100-2OOm长的综合性步行街。神乐坂商业街就是东京一条极为普通但又富有传统特色的典型社区商业店铺街。在100多米长的步行街两侧,散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺,花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。购物环境宜人而亲切。这种商业店铺街不单只为周边社区的居民提供了新鲜的日常食品和便利生活用品,同时还肩负着保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。

2.1.2借鉴。日本较高的宜居水平主要得益于市民极高的公共服务设施享受水准,这是基于一种人口聚集效应下的公共服务设施集聚。在“宜居目标”导向下,通过赋予地块生活便利幸福指数,引导人口的分布,反向指导开发控制指标的制定,促使地块开发指向宜居建设。实际上这对于传统的开发强度而言,是一种反向的指引过程。与传

统相比,我们可以把这种方式理解为“自下而上”控制方

式。在“宜居目标”导向下的规划控制中,我们会针对某

个具体的宜居目标,来构建能够享受这种宜居目标的人口

分布方式,从而得出适合该人口分布的开发强度。

2.2澳大利亚“overlay”的规划控制方式

澳大利亚的墨尔本连续3年位居“全球最宜居城市”

榜首城市,同时澳大利亚有4城市(墨尔本、阿德莱德、

悉尼和珀斯)跻身“全球最宜居城市”十强,几乎占据了

榜上的半壁江山。这一成绩的取得与其自身良好的资源禀

赋固然有关,但分析其内在原因也有其必然性,而这一必

然性与其规划体系有着莫大的关系。“叠加控制”(原文表

达为“overlay”)的概念,源于澳大利亚的规划体系。与

美国等传统控制容积率的区划截然不同,澳大利亚区划没

有容积率或开发强度的概念,对于地块的控制是通过赋予

地块一些关键性的控制要素,而这些控制性要素是对地块

开发强度有着直接或间接影响的。地块的开发必须要满足

这些要素,否则不能取得开发许可。

2.2.2维多利亚州“overlay”案例。维多利亚州位于

澳大利亚大陆东南端,其首府所在地既为澳大利亚首都墨

尔本。在维多利亚州开发控制体系中, “overlay”涵盖了

包括环境、历史文化、防洪、城市设计等在内共12大类

要素。每一大类要素下面又涵盖了大量细化的小类要素,

比如DDO(设计与发展开发控制要素)中有一小类要素为

DDO9,该要素明确提出,为了保护福克纳公园(澳大利

亚著名的历史公园)能够在3月22到9月22号这段时间

内获得充足的阳光,附近的建筑高度最高不能超过9米。

维多利亚通过这种非常细化细节设置,实现了对城市开发

的有效控制。

2.2.3借鉴。澳大利亚的这种开发控制模式其实是一

种反向控制地块开发强度的方式,虽然在澳大利亚不同州

的称谓并不一样(澳大利亚是州立法),但这重控制模式

的本质意义是一样的,在这里我们把这种控制方式形象的

称之为“叠加控制”方式(通过不同overlay的控制要素

进行叠加进行开发控制)。假使结合国内的实际、公众关

注的重点和地块开发的主要问题,引用澳大利亚叠加控制

(overlay)的规划控制理念,将一些涉及公众关心的核心

要素(如日照要求、景观视线要求、大气污染、热岛效应

等)控制起来,将地块的开发建设置于这些要素的控制之

下,对地块的开发控制指标进行相应的调整,在地块开发

建设的同时,满足公众对幸福宜居生活的要求,那么宜居

环境的营造将会显而易见。

结语:通过我们对香港、日本和澳大利亚等国家及地区的

城市开发控制的分析,其实可以发现,不论你的资源紧缺

如香港、日本,或是资源丰富如澳大利亚,只要城市建设

是以强调提高居民生活质量为目标,城市开发充分考虑了

人的需求,都将能够在社会经济发展与居住环境之间找到

平衡。

参考文献

[1] 黄汝钦. 控制性详细规划中开发强度“值域化”研究[D] .西

安:西安建筑科技大学硕士论文,2011.

[2] 左令,黄震亚. 日本学者反思日本住宅问题[J].中外房地产

导报,2000(14).

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GLOBAL CITY

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