2009年绵阳房地产市场分析及2010年1256137352

2009年绵阳房地产市场分析及2010年预测报告

目录

宏观背景 (1)

2009年绵阳房地产市场分析 (1)

一、2009年绵阳房地产市场供应情况分析 (1)

三、2009年绵阳房地产市场土地供应分析 (5)

四、2009年绵阳房地产市场价格情况分析 (6)

五、2009年房地产市场商品房空置分析 (9)

六、总结 (9)

2010年预测 (10)

市场走势：平稳上行的轨迹不变 (10)

房价走势：没有大起大落 (11)

区域热点：城西红透半边天 (12)

宏观背景

据国家发展和改革委员会、国家统计局14日发布的调查结果，去年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比上月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。

2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比去年12月份扩大1.7个百分点;环比上涨1.3%，涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。

新建住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比去年12月份扩大2.2个百分点;环比上涨1.7%，涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。

2009年，绵阳全市建筑、房地产行业税收仍占据地税收入主导地位。第二产业的建筑业和第三产业的房地产业税收在各产业中居于首位，税收贡献突出。全市建筑业缴纳地方各税67025万元，同比增收32510万元，增长94.2%；房地产业收入93849万元，同比增收46735万元，增长99.2%。全市建筑、房地产行业税收分别高全市地税收入平均增幅52.5和57.5个百分点，两行业税收占全市地方税收比重为45.9%，拉动总收入增长19个百分点，成为全年地方税收增长的重要支柱。

2009年绵阳房地产市场分析

一、2009年绵阳房地产市场供应情况分析

2009年全年绵阳累计预售商品房项目102个，批准商品房预售面积260.56平方米。与2007年相比增长91%，与2008年相比增长近70%。

尽管绵阳市场投放量和2008年相比增长了71%（套数），但是市场还是出现了供不应求的局面。分析原因：

1.2009年市场异常火爆，需求增长超过了供应速度，使得市场出现了供不应求的“局面”。

2.2009年市场供应中有很大的一部分集中在12月份，而前面11个月的市场供应偏紧。

二、2009年绵阳房地产市场交易情况分析

（一）成交放量，成倍增长

2009年，绵阳商品房成交备案15540套，环比增长143%，成交面积1537509.81平方米，环比增长146%，创历史新高。

因此，可以看出，2009年民营出去商品房交易量比2008年增长率近1.5倍，比之前的2007年超出一倍多。分析原因：

一是政策利好原因。2008年底的“4万亿投资”刺激计划，第五次降息，国十条中确定的适度宽松的货币政策，以及灾后重建的相关优惠政策，刺激了压抑一年的市场需求集中释放。

二是老百姓对通货膨胀预计的担心，希望能够将虚拟资产转化为固定资产。

三是需求推动。“5·12”大地震使绵阳大量房屋受损，出于安全考8虑，这部分人群陆续开始购房。同时，由于绵阳城市的安全性和宜居环境，使得周边的

购房者涌入绵阳置业安家。另外，市场不断升温，价格不断上涨，受“买涨不买跌”的心理影响，大量投资性需求被激活。

（二）区域活跃，遍地开花

从2009年区域成交量来看，绵阳城区各个区域都十分活跃，除了经开区成交备案量比2008年有所减少外，其它区域成交量都出现了大幅增长。与几年前相比，2009年最大的变化之一，就是各区域成交量的差别正在缩短，虽然2009年依然是涪城区一枝独大，但是游仙区、科创园区的成交量与涪城区相比，差别在拉近。如2008年，只有涪城区和游仙区成交套数达四位数，2009年，科创园区、高新区都达到了四位数。

2009年，涪城区商品房成交备案量为6313套、598401.99平方米，与2008年2871套、275958.25平方米的备案量相比，增长了3442套、322443.74平方米，增幅分别为120%和117%，低于市场整体增幅（比整体增幅分别低了23和20个百分点）。

2009年，高新区商品房成交备案量为2152套、234534.80平方米，与2008年583套、61148.65平方米的备案量相比，增长了1932套、173386.15平方米，增幅分别为331%、283%。高于市场整体增幅（比市场增幅分别高188和137个百分点）。

2009年，经开区商品房成交备案量为644套、58202.91平方米，与2008年899套、82306.18平方米的备案量相比，减少了255套、24103.27平方米、降幅为28%和29%。

2009年，科创园区商品房成交备案量为2207套、245672.17平方米，与2008年458套、48866.58平方米的备案量相比，增长了1812套、196806平方米，增幅分别为396%和402%。高于市场整体增幅（比整体增幅分别高253和256个百分点）。

2009年，游仙区商品房成交备案量为4224套、400697.94平方米，与2008年1570套、155252.96平方米的备案量相比，增长了2654套、245444.98平方米，增幅分别为169%和158%。高于市场整体增幅（比整体增幅分别高26和12个百分点）。

从以上数据可以看出，2009年的热点区域是高新区和科创园区，巨幅的成交增长，说明这两个区域已得到购房者的认可。城市向西，已是城市发展和人居潮流的主方向。相对而言，经开区的房地产开发较为沉寂，落后于绵阳房地产的发展速度。另外，虽然涪城区的增幅减缓，游仙区增幅也不大，但这两个区域由于区位优势，依然是绵阳房地产开发的主战场。

三、2009年绵阳房地产市场土地供应分析

2009年绵阳城区商住类土地挂牌拍卖较2008年增长了很多。由于多方面原因，2008年绵阳城区土地挂牌拍卖落至低点，全年土地挂牌拍卖只有四宗，共440285.88平方米，且地点全部为游仙区仙海湖东侧，受让企业皆为绵阳市投资控股（集团）有限公司，而且这四宗容积率皆在1以下，表明这里的建筑形态只能是低层或别墅。

2009年绵阳城区商住类土地挂牌拍卖共有11宗土地成交、面积5384791.77平方米，容积率在1.2—4.0之间。所在区域为城市周边区域，市中心无一宗土

地挂牌拍卖。

其中：

科创园2宗，共96840.51平方米，最高楼面地价达每平方米1812元。

游仙区5宗，共278815.06平方米，最高楼面地价达每平方米1425元。

经开区3宗，共1445661.66平方米，最高楼面地价达每平方米840元。

涪城区青义镇一宗，19370.2平方米，最高楼面地价达每平方米573元。

分析以上数据，可以做出以下几方面的判断：

1、因为2009年土地供应的加大，将使未来两年的市场供应有保证。

2、从土地供应的区域来看，市中心无土地供应，决定将来是市中心的房源

依然紧俏，房价也将会稳步上扬。

3、从最高楼面地价来看，科创园区和游仙区的楼面地价已达1000多元，而

这也决定了绵阳的房价不可能出现大幅下降。

四、2009年绵阳房地产市场价格情况分析

2009年，绵阳城区商品房成交备案均价为3444.77元/平方米，其中最低月份二月，均价为3156.39元/平方米，最高月份为12月，均价为3819.73元/平方米，全年成交均价相差663.34元/平方米，震幅为21%。

与2008年3157.21元/平方米的成交价相比，2009年绵阳城区商品房成交备案均价上涨了287.56元/平方米，涨幅为9%。与2007年2760.56元/平方米的成交均价相比，上涨了684.21元/平方米，涨幅近25%。

从区域价格来看，最高为涪城区，达3738.08元/平方米，其次为高新区，达3431.13元/平方米，第三为游仙区，达3307.29元/平方米，第四为科创园，为2657.49元/平方米。

其中：

经开区和科创园成交均价比2008年有所下降，经开区的成交均价比2008年（2751.48元/平方米）下跌了93.99元/平方米，跌幅为3%。科创园的成交均价比2008年（3232.41元/平方米）下跌了78.3元/平方米，跌幅为2%。

涪城区、高新区和游仙区成交均价比2008年皆有所上涨。涨幅最大的为涪城区，比2008年（3290.23元/平方米）上涨了447.85元/平方米，涨幅近14%。而后为高新区，成交均价比2008年（3202.68元/平方米）上涨了228.45元/平方米，涨幅为7%。第三为游仙区，成交均价比2008年（3094.27元/平方米）上涨了213.02元/平方米，涨幅近7%。

分析以上数据，可以看出，2009年与2008年相比，不仅成交均价上涨了，而且区域间的成交均价差距拉大了。2008年，除了经开区，涪城区的成交均价与其它区域相差不大，差价最高不足200元/平方米。而2009年，涪城区与其它区域的差距最高近600元/平方米。其原因，主要是市中心房价上涨幅度较大造成的。

从全年来看，2009年科创园区的成交均价比2008年有所下降，其原因主要是因为这一区域内的大多数项目都是去年底（如太阳城、田森·奥林春天）或今年初（如东辰·阳光清华三期一批次）上市的，而这一期间，房价并没有出现大的上涨，因此整体成交均价较低。但是到了下半年，太阳城、田森·奥林春天以及东辰.阳光清华三期新上市房源房价都出现较大调整，个别楼盘涨幅较大。从而使科创园区成交均价在11月份达到了3661元/平方米。因此，2010年，该区域的成交均价涨幅可能将会得到进一步体现。

五、2009年房地产市场商品房空置分析

从2009年260.56万平方米的预售投放，153.75万平方米的成交备案量来看，2009年与售房源中，尚有106.81万平方米商品房没有售出。加上2009年前一年以上36.86万平方米的空置房，2009年绵阳城区商品房的空置量达143.67万平方米。

在空置房源中，商品房住宅占了较大比例，为9913套、99.91万平方米。商业用房最少，仅为3套、0.18万平米。办公用房1946套、15.67万平米。其它（如车库等）3270套、27.57万平米。由此可以看出，现有市场中，商业用房是稀缺产品。而以车库为主的其它类空置量较大，表明绵阳的购房者购买车库的热情并不高。此外，办公用房的控制相对较大，也说明购房者对办公类的投资产品兴趣不大。

注：由于统计数据为成交备案数据。因为各种各样的原因，一些楼盘已售房源中相当部分没有备案，因此，绵阳城区商品房实际空置量，与统计有一定的差别。

六、总结

1.与国内市场一样，2009年绵阳城区商品房成交面积出现了大幅增长，但是从各个月份表现来看，除回暖一月外，还出现五月和十月两个低点，成交备案量分别为6232

2.61平方米和87506.37平方米。而这两个月正值“五一”和“十一”两个假期，如果不是巧合的话，则表明了绵阳的购房者在节假日，特别是“黄金周”这样的大假中，没有表现出过高的购房热情，相反因为长假出游，使成交量下挫。

2.2009年底，当国内大多数城市因国家队房地产出台调控政策，成交量皆出现了一定萎缩时，绵阳市楼市却在12月份创造新高，成交量近2000套。这说明，调控政策在绵阳有一定的滞后效应，加之绵阳房地产市场特有环境，今年初，

绵阳楼市成交量可能还会出现一轮高潮。

3.2009年12月下半月，绵阳城区共有15个项目、4284套、402670.4平方米的新房源推出，不仅达到的去年新高，更是创下绵阳历年来的新纪录。而这，传递了两个信息：一是开发商受政策影响，开始大举推盘，“跑快点”的心态尽显无遗。二是表明绵阳市楼市进入了供应加速期，去年动工项目将会在今年陆续上市，供应量的加大，可肯会刺激成交，使绵阳城区商品房成交量大幅上升，但也会给市场带来更多的压力，使新年楼市充满更对悬念。

4.也许，2009年绵阳楼市成交量呈震荡上升附势，但是房价走势却稳步上升。前五月，房价在3166—3293元/平方米之间微调，6—9月，保持在3412—3478元/平方米之间，10—12月，呈快速增长势头，由3579元/平方米拉升到3819元/平方米。因此除了最后一个季度，绵阳楼市房价表现有些异常外，其它时间段，都较为稳定。也正是因此，到了年底，人们才感觉到绵阳的房价大涨了。正是因为年底涨的太快了，今年初，房价再出现大涨的可能性不大。

2010年预测

2010绵阳楼市何去何从？

2010年，政策突变，风声渐紧，有关于国家调控的各种猜测蜚声四起。但是，在对前三年，特别是2009年绵阳楼市的市场进行分析后，我们可以得出以下几点结论：

市场走势：平稳上行的轨迹不变

房地产行业作为支柱性产业，拥有庞大的产业链，能够带动成百上千的相关产业，国家在宏观经济没有较好的恢复以前，房地产产业若出现问题，国家的经济就会出现问题。再详细研读一下国家的政策我们就会发现，主要措施在于抑制投机性购房，规范市场秩序。从数据上看，2009年全年居民消费的一半以上都

用在了购房消费上。综上所述，国家政策不会把房地产市场压得过死，平稳是主旋律。

大环境如此，绵阳市场呢？

本报告认为，2010年绵阳房价会在2009年上涨过快的区域内出现一个局部调整，但是不会影响整个市场平稳上行的基本面。分析原因，有以下几点：一是绵阳投资投机性比重相对较小，“首付不低于40%”不会对绵阳购房者带来重大障碍，还有分层，分单元办理预售许可证的行为在绵阳本来就是禁区，因此“国11条”对绵阳的运行并不会大。二是灾后重建。在灾后重建的过程中房地产行业将担负重任，也将迎来发展的春天。三是城市品牌建设。2009年绵阳市委、市政府推出了建设“六个绵阳”的战略措施，其中打造“宜居绵阳”，为房地产开发企业提出了更新的要求，也带来了更多的机遇。四是成德绵经济圈的建设。随着绵阳到成都城际列车的开通，绵阳到成都的时间会被急剧缩短，使得绵阳的房价优势更加突出，吸引更多的外地人来绵置业。

房价走势：没有大起大落

2010年，绵阳的房价走势不会像2009年下半年那样急剧上涨，但也不会出现快速下跌的局面。

本报告根据前3年的市场分析认为，2010年前几个月因为市场的惯性，房价会继续上涨（这已经得到市场证实），但涨幅有限，因为2009年的涨势已经透支了部分空间。年中，房价可能会小幅调整，国家的政策可能会使得少部分投资性需求暂时退出，加上市场供应的经一步增大，从而给房价上涨带来更多的阻力。因此，下半年底，房价会在调整之后趋于理性。

由于开发成本的增长，楼面地价强行抬高房价。此外，2009年房地产市场火爆，开发商回收了大部分资金，即使政策偏紧，在一段时间之内开发商并不会面临太大的资金压力。

综上所述，2010年房价不会明显下跌。

区域热点：城西红透半边天

从城市发展和土地供应的角度来看，绵阳城西的石桥铺片区和园艺片区会红透绵阳房地产市场的半边天。

园艺新城本来就是市政府规划的高档人居板块。在建项目中有卓信龙岭、田森奥林春天二期、辰兴优山美郡、长兴太阳城二期、东辰阳光清华三期、倍特岭尚一期、云岭等，更重要的是，随着绵阳行政中心迁址园艺新城，绵阳职业教育集团落地园艺，园艺片区将成为没有未来行政文化中心。广阔的区域前景，逐渐完善的市政配套和生活配套，优越的自然环境，将使得这里不仅仅是房地产开发的热点，更是绵阳人居的向往之地。2010年，园艺新城四个字中的“城”字将会大力凸现。

2016年房地产估价案例与分析真题与解析

2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

房地产市场细分与定位报告

房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石

形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层

四川绵阳市青义镇房地产市场调查

四川绵阳市青义镇 时间：二O一一年六月十五日

前言 为了了解绵阳市青义镇房地产市场投资环境，准确把握消费市场的市场需求状况，从而更加明确的掌握青义镇房地产开发信息，更有针对性地对现阶段市场的整个销售形势的掌控，我们于2010年6月12日—6月15日针对青义镇现阶段房地产市场的开发情况及未来几年青义镇总体规划形势进行全面的市场调查活动，最终形成此《市场调查报告》。 本报告从市场环境、各个项目的价格、体量、产品形态、消化速度以及未来青义镇整个房地产市场的规划形势对市场调查数据进行详细阐述。 目录 第一章青义镇市场投资环境分析 第二章青义镇房地产竞争环境分析 第三章青义镇房地产项目调查结论 第一章青义镇市场投资环境分析

一、青义镇市场投资环境 青义镇位于绵阳城北，幅员面积30 .6平方公里，共辖10个行政村、83个村民小组、1个居民委员会，辖区总人口4.4万人。青义镇是省小城镇建设示范镇、省科技示范镇和市园林绿化试点镇，场镇面积1.5平方公里，各项基础设施齐备。绵江公路和108国道穿过园区，交通十分便利。教育医疗、广播电视、邮电通讯设施齐全，水、电、气、网均能满足生产、生活需要。全镇有骨干企业30多家，其中，产值过500万元的企业6家。2001年实现乡镇企业总产值7.4亿元。其中，工业总产值1.51亿元；营业收入5.76亿元，实现利润245万元；财政税收506万元，农民人均收入3416元，乡镇经济综合评估连续六年名列全市“十强”。 青义科技园区，规划面积13.6平方公里，其中教育科技孵化区，主要围绕科研、转化、孵化以及大学后勤服务等，建设大学教育园区、创业村、科技交易中心等设施；商业中心区主要针对西科大及未来城市需要，建设行政服务中心、医院、金融网点、商贸中心等设施；上龙溪工业园主要实现高新技术市场化、产业化功能，引进"三高一无"企业进园发展，将科研孵化成果转变为现实生产力；居住中心区主要是在现有场镇基础上，保持原有商贸服务功能，规范建设高质量的商品住宅；圣水寺风景区主要建设以佛教为主的宗教旅游开发项目，最终形成绵阳城区一个大型的森林公园。

2014年杭州楼市研究分析报告

2014杭州楼市研究分析报告 浙报传媒地产研究院 2015年1月

目录 前言 (1) 一、2014年杭州楼市的市场特征 (2) （一）典型政策市从“调控时代”迅速进入“救市时代” (2) （二）被压抑多年的需求爆发式释放 (3) （三）刚性需求仍是市场的绝对主导 (4) （四）价格一直在下行 (5) （五）创下最高纪录的库存 (5) （六）购房者的心态在改变 (7) （七）房地产行业整体处于困境信心仍不足 (7) （八）并购重组合作大潮拉开序幕 (8) （九）市场份额发生变化 (8) （十）城市格局发生重大改变 (8) （十一）部分高价地块项目面临亏损或严重亏损进退维谷 (10) （十二）写字楼商铺和酒店式公寓市场压力比住宅更大 (10) 二、商品房市场分析 (11) 1.成交套数：商品房成交近9万套刷新历史次新高纪录 (11) 2.成交面积：商品房成交面积达967.7万方也同步刷新历史次新高纪录 (14) 3.成交金额：商品房成交金额达1524.4亿元也同步创历史次新高 (16) 4.成交均价：市区商品房成交均价同比下跌7.5% (19) 5.成交结构：商品住宅成交仍占超过8成刚需仍是市场绝对主导 (21) 6.库存量：商品房可售房源近14.5万套刷新历史纪录 (25) 7.2014年成交排行榜 (30) 三、二手房市场分析 (34) 1.成交量：主城区成交25735套为近五年次新高较2013年下降18.5% (34) 2.成交均价：2014年二手住宅均价19820元/平方米为近五年第三 (35) 3.成交结构：90平方米以下户型成交占比超6成大户型成交较2013年有所增加 .. 37 4.购房人群：21-40岁年龄层为市场主力购房群体成交占比近8成 (39) 5.主城区成交热门小区排行榜次新房成交活跃下沙区尤为活跃 (40) 四、土地市场分析 (41) 1.成交量：市区共出让7987.6亩总可建1349.2万方总成交金额844.9亿元 (41) 2.成交价格：市区成交均价6263元/平米同比持平涉宅地7423元/平米微降 (43) 3.市场现象 (45) （1）自买自卖登榜首 (45) （2）大鳄支撑萧山土地市场 (46) 五、2015年展望 (47) （一）主基调仍是去库存 (47) （二）市场将出现严重分化 (48) （三）部分开发企业将主动或被动退出杭州市场 (49) （四）市场将在倒逼机制下寻求创新 (49)

2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及答案

2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>真题及答案 （一） 某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物 向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价 前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材 P324-325。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P324。 （二） 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延

房地产项目市场定位分析

房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

成都市房地产市场分析及趋势预测 .doc

2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度

2016年青岛房地产市场分析

2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。

2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。

前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。

前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！

房地产项目市场定位工作分析

房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。

绵阳市2017年7月房地产市场简报

绵阳市房地产市场简报
【2017年 年7月】

宏观市场-历年宏观环境变化
2016年，政府对房地产市场持续实施宽松政策 政府对房地产市场持续实施宽松政策，全国以“去库存”为主基调， 降首付、减契税、购房补贴等多重优惠刺激下 购房补贴等多重优惠刺激下，房地产市场短期回暖后，市场 整体呈现回落。
3年

宏观市场-宏观政策解读
2017年：调控风暴，供应下降， ，价格走高，限购……
全国房地产市场进入一个新的增长周期
【调控】进入3月后，北京广 州等多个城市调控加码，北京甚 至10天出了9条调控政策。 而近期土地市场的走热，强化 未来价格难以下跌的预期。
2016年4月-2017年3月供 销情况 数据显示，上海新建商品住 宅成交面积74.2万平方米，环比 增加104.4%，同比下滑66.5%， 是5年来同期最低。

宏观市场-全国土地市场
地王频现 王频现，企业拿地信心爆棚 ，企业拿地信心爆棚 企业拿地信心爆棚
北京8幅，最高 楼面价41417元/ ㎡ 合肥24幅， 最高楼面价 22102元/㎡ 南京20幅，最 高楼面价45213 上海19幅，最 元/㎡ 高楼面价 43607元/㎡ 杭州12幅， 最高楼面价 45368元/㎡
苏州21幅, 最高楼面价 南宁6幅，最 28761元/㎡ 高楼板价7157 元/㎡ 佛山7幅，最 深圳2幅， 高楼面价 最高楼面价 15289元/㎡ 56781元/㎡
? 2016年 “地王”由一线城市向二线城市扩张，部 分二线城市楼面价甚至全面超越一线城市，其中以 南京，杭州，合肥三个城市土地市场最为火热。
? 成都8个月内刷出8个区域地王，东、南、西三个方 向实现了区域地王全面开花的“盛景”，“面粉贵 过面包”成为普遍现象。4月6日，成都血腥混战， 3次熔断，8宗破万。

2011年上半年成都市房地产市场分析

2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。

1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势

房地产营销与市场定位过程

房地产营销与市场定位过程 1 房地产企业的营销过程分析 根据美国营销大师菲利普·科特勒的理论，市场营销过程包括：分析市场机会，研究和选择目标市场，设计营销战略，制定市场营销计划以及组织、实施和控制营销活动。房地产企业的生产过程可以说是对土地、建筑材料和其它物质进行设计加工的过程，由于土地本身的不可移动性和持续增值的特性，土地对房地产产品的价值将起决定作用。不论是先调研后有土地，抑或先有土地后调研，房地产市场营销全过程可作如下划分（见图2—2），但它们不是单向的，而是双向的，即策划、生产、销售是一个无法完全分离、互相影响的过程。 （1）预估市场形势 预估市场形势通常是房地产开发的第一步，指在对国家和房地产开发所在城市的人口统计、政治、经济、法律等宏观条件了解的基础上，重点结合当地的地区政策、城市规划与房地产行业状态，根据自身优势，对欲开发地块进行发展预测和综合评估，判断开发价值，从而做出是否购买土地的决定。 （2）获得土地（国家证书） 获得土地指开发公司按照政府规定的程序获得对欲开发土地的一定期限的使用权(前文的房地产特性中，已提到国家规定的不同使用类型土地使用权一次出让的最高年限)，一般指获得当地土地管理局颁发的《土地使用许可证》。它通常包括办理用地指标、报送征用土地报表、动迁等政府规定的几项手续。 （3）分析市场机会 分析市场机会是在研究购买者行为特性的基础上，依据

市场供需状况和竞争状况，利用科学方法对投资项目进行比较分析，从而初步确定开发种类与开发时机，为后面的各项决策的深入进行提供依据。分析市场机会是市场定位或制定营销策略的依据。 （4）制定营销策略 正确的营销策略制定来源于对市场机会的准确把握和预测，营销策略的制定过程也是房地产项目市场的定位过程。从广义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的核心；从狭义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的依据。本文将市场定位看作营销策略制定的核心。营销策略包括：品牌策略、产品策略、价格策略、渠道策略、广告策略、促销策略等；对应的市场定位也就包

绵阳市商品房地产市场研究报告

秘密 市商品房地产 市 场 研 究 报 告 置信·房产 二00二年五月二十三日

前言 根据置信实业战略发展规划及房产发展规划，房产作出了向商品房地产市场发展的战略尝试。为了向公司高层投资决策提供参考数据，房产策划部市场调研专员在充分享受置信投资公司原有资料的基础上，于2002年5月13日至16日对市房地产开发宏观环境及目标地块开发微观环境进行了初步的前期市场调查。通过考察现场、拜访相关职能部门，获得了大量的原始材料，并形成了初步的调查报告，供领导参阅。 本次调查工作中，我侧重对市房地产业的宏观情况进行调查，而把对几个目标地块开发的微观环境的调查放在了次要地位，需要详细情况有待于进一步调查；对于房地产消费者市场需求的调查，由于时间仓促，本次调查中使用了《晚报》房产版的二手资料，具体的一手资料有待于下一步详细调查，对于该项调查我已经与市城市调查队取得初步沟通。 纲要 第一章市商品房地产宏观投资环境研究 第一节市房地产投资自然、社会环境 第二节市城市规划概况 第三节市房地产投资政治、政策环境 第二章市商品房地产行业状况研究 第一节市商品地产交易及储备状况 第二节市商品房产（住宅）开发营销状况 第三节市商业房产（含商铺）开营销发状况 第四节市商品房产消费者研究分析及市场需求状况 第五节市商品房地产市场竞争态势 第六节市商品房地产业综合分析 第三章介入市商品房地产市场可行性分析及结论 第四章市目标地块房地产开发微观环境研究分析及建议 第一节经济技术开发区项目 第二节游仙区芙蓉溪项目 第三节滨路三个地块项目

第一章市商品房地产宏观投资环境研究 第一节市投资环境基础分析 一、城市概况 市位于盆地西北部，是省第二大城市，为副省级计划单列城市，作为三线国防建设的老工业基地，科研机构云集，国有经济普遍不够景气，经济结构仍属于“二、三、一”结构。2000年国生产总值为317.88亿元，占全省的7.9%；市下辖1市（江油市）2区（涪城区、游仙区）6县，（高新区和科学城地域位于涪城区，但是由市政府统一代管），总人口520万人。 其中市城市规划区下辖属于4个县区的13个乡镇和7个街道办事处，市区现有面积50平方公里，常住人口48万，流动人口17万。 根据城市发展略目标，市力争2010年成为达到中等发达国家城市水平的现代化城市。 二、城市基础配套 成绵高速——绵广高速公路连通至九寨沟旅游黄金线路；宝成铁路复线贯穿；新建的飞机场已经开通了至、等地的8条航线，市对外交通便利，距市98公里，是个县市的交通枢纽，是、至的必经之地。 市区修建了一环路和二环路的部分路段，修建了涪江三桥等近十座桥梁；市区现有47条公交线路1000多辆城市出租车，市区交通通畅，很少有堵车现象。科教创业园区双向6车道的迎宾大道、玉泉路、双碑中路北延线已经建成，二环路大部分路段尚未启动，全线竣工尚需时日，具体竣工时间有待于进一步落实，据说至少还需要4——5年时间。 市近年来整修了涪江、安昌河、芙蓉溪两岸的河堤共80多公里，使其达到了抵御百年一遇洪水的标准，也使河堤成为市民散步、休闲和纳凉的好去处；修建了大型市政广场、公园，完成了三江水利枢纽建设。已经成为一个环境优美的国家级卫生城市。 市区有星级宾馆饭店31家；有西南科技大学等大中专院校21座；东辰国际学校、外国语学校、万博公学等私立高收费学校纷纷成立；中国电信则在大的围推出了“小灵通”业务。 城区新建自来水厂3座，日供水能力58万吨。 第二节市房地产投资自然、社会环境 一、房地产开发自然条件 位于盆地西北部，涪江、安昌河和芙蓉溪三条河流合抱城区，在市区东南面汇合。市区总体看来地势平坦，以平坝、浅丘为主。辖区地势西北高，东南低，城东有富、西北部岷山山脉和龙门山脉，东南部为平原和丘陵地带。 以前市商品房开发主要集中在旧城改造，对自然景观的利用很低，近年来随着安昌河两侧和涪岸商品房产开发工作，房地产已经开始注重利用江河这一自然景观，三江汇合处以上河段，水面较窄，山脉景观单调；三江汇合处以下河段水面宽阔，三江水库湖面面积为6.06平方公里，背景山脉没有太多建筑物遮挡而显得更为清晰，自然景观利用价值很大。目前主要河段已经修筑了堤坝，该堤坝主要以防洪功能为主，景观为辅，堤坝顶端路面狭窄，绿化带窄小，缺少高大植物。 市区西北高，东南低；市区沿江地带的地平面大大低于防洪堤坝；对于夏季的洪水灾害，主要是因为市区地处低洼，不能及时排洪而形成“涝”，并不是江中的洪水漫溢出堤坝留入市区。对于2001年夏季特大洪灾，主要是因为在四个排洪抽水系统中，有三个系统是因为

成都市商业房地产市场背景分析

三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。

2017年房地产市场调控专题调研分析报告

2017年房地产市场调控专题调研分析报告

目录 第一节房地产二十年回顾 (5) 第二节事件一：1998年第一次房改（停止住房分配） (7) 一、体制改革背景下疯狂生长的房地产行业 (7) 二、进入商品房时代，房地产成为国民经济的支柱产业 (12) 第三节事件二：2004年土改（“招拍挂”制度推行） (15) 一、十五计划，重点发展生产要素市场：劳动力、资本、土地 (15) 二、土地市场的规范带动了房地产市场的发展 (21) 第四节事件三：2006年住房结构调整 (22) 一、居民收入与住房供应结构不匹配 (22) 二、90/70政策能满足刚性需求，却满足不了改善性需求和二胎潮流 (27) 第五节事件四：2010年“四限令” (29) 一、内忧外患下，货币宽松刺激内需，内需拉动经济 (29) 二、“四限”政策后，各级城市房价表现开始明显分化 (36) 第六节事件五：2014年“9.30”房贷新政（限贷政策的松绑） (39) 一、扩大居民消费需求，住房过渡到改善时代 (39) 二、然而房地产销售并没有即刻复苏，因为资金流入股市 (45) 第七节后记：关注户籍制度改革和存量房市场发展 (49) 第八节 1993年海南房地产泡沫 (53)

图表目录 图表1：中国房地产市场经历5段波动，前后都出现了重大改革和调控政策 (5) 图表2：房地产调控领域包括行政、土地、货币和信贷、税收等层面 (5) 图表3：1992~1999年间中国处于经济平稳下行期 (7) 图表4：90年代中期出现了严重的通货膨胀现象 (8) 图表5：90年代初期城镇居民人均可支配收入恢复增长 (8) 图表6：1996年城镇化率乡村人口向城镇大幅转移 (9) 图表7：90年代货币供应增速开始下降，但是依然处于宽松状态 (10) 图表8：90年代金融机构准备金率处于下行通道 (10) 图表9：90年代后期存贷款利率大幅下镜，降幅达7-8个百分点 (11) 图表10：90年代初期货币增速过快造成了投资热现象 (11) 图表11：房地产开发投资增速在1998年实现V型反转 (12) 图表12：商品房均价增速在1998年大幅回落，直到2004年 (13) 图表13：商品房销售面积增速在1998年达到第一个小高峰 (13) 图表14：商品房销售金额增速同样在1998年迎来第一个小高峰 (14) 图表15：进入2000年中国经济处于稳健上行期 (15) 图表16：2000~2005年受全球环境影响，CPI增速维持较低水平 (16) 图表17：90年代的国企改革带来更多劳动力被释放出来 (16) 图表18：2000~2005年间，大量人口向北上广深涌入 (16) 图表19：2000~2005年M2增速有所回升，年均16.7% (17) 图表20：2000~2005年间准备金率提升1.5个百分点 (18) 图表21：2004年利率市场化推进，存贷款利率允许浮动 (18) 图表22：2003~2005年商业银行不良贷款比例极高 (19) 图表23：90年代土地以协议出让方式为主，宗数比例达90% (20) 图表24：土地转让收入占房企总营收的比例曾达到11%水平 (20) 图表25：2004年后房价增速大幅提升，且与前一年地价波动明显相关 (21) 图表26：2005~2006年GDP增速依然处于上行期 (22) 图表27：2005年中国贸易顺差增速达到历史最后一个高峰 (23) 图表28：2005年城镇居民收入中位数水平约30000元左右 (23) 图表29：2004~2006年是农村人口向城镇转移的最后一个高峰 (23) 图表30：2006年M2增速为15.7%，相比2005年略微下降 (24) 图表31：2006年起进入紧密提升准备金率的调控阶段 (25) 图表32：2006年起进入紧密上调存贷款利率的调控阶段 (25) 图表33：2004~2005年新增贷款增速相较于前几年有所放缓 (26) 图表34：90/70政策推出后，普通商品住宅倾向于小户型 (27) 图表35：50大房企销售在2014~2015年销售以中大户型为主 (28) 图表36：2008年全球性金融危机爆发，中国失业率大幅上升 (30) 图表37：2007~2010年，北上广深再次出现人口流入的高峰 (31) 图表38：2009年M2余额为60.6万亿元，同比增长27.7% (32) 图表39：2008~2010年间准备金率下调后又继续收紧 (32) 图表40：2008~2010年间存贷款利率均出现急剧下调 (33) 图表41：2009年新增贷款和新增居民贷款规模大幅上升 (33) 图表42：房地产开发投资额增速在2009年最低，2010年最高 (34)

房地产市场定位与产品设计定位

市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定 位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。 具体内容包括： 项目总体市场定位 目标人群定位 项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求， 制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。 具体内容是： 市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提 炼 项目案名建议

销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制 广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等） 媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期 公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行 项目销售策划（项目销售阶段） 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。 具体内容包括： 开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式 销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞 销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略 销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主 销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划 促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪 市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整 销售策略调整 编辑本段演进历史