踩盘计划表
做房地产的人要时常出去走动，了解市场是必不可少的，为了少走冤枉路，为了效率更高，踩盘前的准备工作是必不可少的。
第一，整理楼盘清单
在踩盘前两-三天整理出你要去的楼盘清单，最好在excel做一个表格随身携带，表格包括：楼盘名称，项目地址，项目电话，公交路线，踩盘时间（如果有需要还可以配上项目网址，搜房业主论坛）
第二：分类整理，先区域后片区
按项目地址进行分类，渝北区？江北区？还是渝中区？按区域划分好后，再在相同的区域内找片区。渝北区有哪些楼盘是新牌坊片区、龙头寺片区、或者靠近黄泥塝？第三：寻找公交路线
搜索每个楼盘的公交路线，不要偷懒，把所有的公交路线全列出来。找出现次数最多的线路。勾出来。只要你找到这趟车了，大部分的问题都好解决啦！
第四：在那里坐车
如何做到哪趟出现次数最多的公交，还是得上网了，上网查他的公交线路，看站哪个地方离你近就到哪个地方去坐车。
第五：对楼盘进行了解
如果对要去的项目不熟悉，应该先了解下，项目进行到哪一步了，以前卖的价钱，销售，客户，最近有没有什么关于楼盘的最新爆料。到时候，可以和销售人员吹得起来。
踩盘必需品：
1、一张整理好的楼盘线路清单
2、两张公交ic卡，一张月票卡（办理月票卡后是半价，公交车上有红色ic的都可以坐，并且有很多线路），一张公交9折卡（只要能打卡的车都行）有了这两张卡就不必为身上没零钱而担心了
3、携带至少50元的现金，够吃饭，够打车
4、随身携带一个面包，要是可以最好还带一瓶水。因为很多地方前不着地后不着店
5、如果可以，最好带着帽子，除了冬天冷以外，更重要的是不行的时候，可以挡掉不少灰。同时，还要穿着一双舒适合脚耐磨的鞋子。
6、另外就不说老，一张见人就问的嘴巴，一只出门就记的手，充好电的相机附带一点，最好带5-10张左右的上个人名片，以备不时之需。篇二：踩盘计划表踩盘计划表
踩盘目的：.
收集数据和增长见识。
踩盘的项目：
踩盘时间：
上班时间
注意事项：
1.避免进门不看沙盘，追堵销售员直接问题，或者不询问要买的单位情况，而详细问其配套，客户等问题。
2.避免出现专术语，如容积率、绿化率等等，站在业主非专业角度问问题，需要调查的专业数据通过通俗话来询问。
3.在踩盘前做好充足准备，了解项目网上所能了解的信息后，再分析还有那些事不清楚的，及通过那些问题获取这些数据，带着具体的问题向销售咨询，节省时间与精力。踩盘方式：
1.假扮客户
2.直接表明同行的身份（三线城市不好用）鉴于自身的情况，还是直接表明身份的好。
3.踩盘准备相应的设备（如录音笔，微型相机）
4.心态一定要端正
踩盘收集：
1.各类经济技术指标
2.项目周边市政配套
3.物业相关管理
4.价格
5.停车调查
6.空置率调查
7.价格走势调查
8.销售房源调查
9.观察售楼部内部装修风格、人员配备、
1.项目基本情况调查表
2.点评分析
踩盘总结篇三：房地产踩盘调研计划
市调计划书
一、项目小组交底会
二、制订市调计划
三、具体工作内容
1.收集资料
（1）收集以往的报告、互联网资料；
（2）甲级写字楼、星级酒店等的评定标准。
2.市调调研
（1）项目地块查勘：
收集项目用地红线，实地调研考察。
（2）城市（区域）调查：
收集城市总体规划、区域规划、重大建设项目等的文本和图册。
（3）房地产市场：
a. 分区数据；
b.分物业数据；
c.分价格区间数据；
（4）楼盘调查
a. 各片区典型楼盘调查：写字楼、酒店、商业mall
b. 项目所在区域楼盘调查：写字楼、酒店、商业mall
楼盘调查内容：甲级写字楼，星级、商务酒店，大型商业mall调查
基本信息——占地面积、建筑面积、容积率、配套设施（商业、会所、幼儿园、学校）、
开发分期等。
规划设计——总体布局、物业类型、户型配比、总户数、车位数、景观、创新点等。销
售情况——认筹时间、开盘时间、销售价格（对应交楼标准）、销售速度、销售率、客户群、
主要卖点、劣势。
营销推广——售楼处、样板房、现场展示、营销渠道、促销措施。
其他：所属等级、楼层、外型、标准层面积、装修标准、功能配置等。
市调方法：实地调研、收集网上资料、访谈专业人士、收集楼书（报纸广告）、访谈销售
代表。
3.调研总结
整理市场调研资料，通过数据分析和经验总结，形成市场调研专项报告。
四、出发调研前的准备
（1）调研表格、基本资料（区位图等）、记录工具（相机、笔记本等）
（2）调研项目清单，调研线路
五、调研要求
（1）每天调研后作小结、讨论；
（2）及时整理、录入资料（日事日清）；
（3）补充调研，根据新假设调整调研内容；
（4）调研结束后基本形成大思路。篇四：房地产踩盘表1 柳州市城区楼盘市场调查一览表
鸿泰名庭分析：
1、近3个月以来，总成交量为6套，平均每个月2套，成交量差的主要原因有国家政策
的调控；银行贷款政策的制约；楼盘所处尾盘期；房型差；尾盘期未见优惠活动，有意向购
买的客户都在等待第二期房源，导致成交量差；
2、来访量，近期因第二期开始对外接受预约，平均每日售房部来访量为6组。主要是咨
询第二期房价及相关房型，但至今，房价未定。有意向购买的客户可办理预约，预交1万元，
开盘购房可减100元/天。
柳州市河东区城区楼盘市场调查一览表
大城小院市调分析：
1、销售情况：2011年8月20日第四期开盘，共129套房源，开盘当天成交110套。
据了解成交的主要
原因：房价较为便宜，均价5900元/平方。地段好，交通便利，物业服务好等。9月17
日第五期开盘，共91套房源，当日成交80套，开盘两次当日共成交190套。目前余下房源
共5套主要是一楼、顶楼。2011年11月中旬再加推一栋共108套，初步价格为5680—6480
元/平方左右。 2、来访情况：平均每日来访量为20组，从来访量中计算，成交量在80%左
右。
柳州市柳东区城区楼盘市场调查一览表
东郡三期市调分析：
1、从2011年9月12日开盘当天销售40套，从2011年9月13日至2011年10月27
日共销售10套，购
买群体中有60%是供电局职工，40%为白领。第三期主推143-165平方房型，均价7500
元/平方。 2、开盘至今，平均每天来访量为15组，来访量多，主要是开盘期，多数以供电
局职工为主。
柳州市河东区城区楼盘市场调查一览表
篇五：房地产踩盘准备资料
踩盘准备资料
小区环境、周边生活配套、交通便利状况等
市场定位、产品特色、促销手段、价格定位。
1、各类经济技术指标：这类数据是最容易获取的，可以从一些楼书等宣传资料获得。
2、项目周边市政配套：也是比较容易获得，暗调时有培训过的售楼小姐一般都会主动告
诉你，明调也有可能得到。一线城市完全可以从市区地图中获取数据，不过最好再亲自走走
比较好些。
3、项目内的配套设施及物业管理相关：可以通过先看沙盘、楼书，再询问售楼小姐确认。
4、价格：获取均价很容易，一个电话一般都能成功获取信息，但是要采集的是楼层差价，
方向差价，景观差价的话就需要一些小技巧了，该怎么做呢？
4.1楼层差价：通常我到售楼现场后，通过询问获知有相邻楼层同一方向的两套房子有
空缺：于是我就把楼上、楼下两套房子价格都问一下，再相减基本上就可以认为是楼层的差
价概数了，当然用这个方法还要考虑对方项目是多层、高层问题。多循环几次，一般都能采
集到差价问题。
4.2景观差价：也是同理，就是把同一楼层相邻的几套价格都问一遍，可以对销售人员
说想买两套之类的话。
4.3其他差价：同理，选取不同角度来询问，但是一次踩盘不要问太多价格，可以考虑
多次踩盘。
5、停车调查：相对容易也可以从电话上获取，但要获得车位数量、规格就得看楼书宣传
或到现场看图纸了。
6、空置率调查：问保安，查看小区贴出来水电缴费表，凡是没有电费的都是空置，实在
不行就只好一家一家走了，看装修情况。或者与物业管理打好关系，这些数据就很轻松了。
7、价格走势调查：盯准相同楼层的相似单元销售价格，不同时期价格相减一般就是价格
涨幅了，因为涨价时一般都是没平分涨多少，不会像定价时还看因素不同来微调。
8、销售房源调查：最难的一部分，有些甚至售楼人员都不知道（销售主管可能才知道）。
这一部分内容靠询问售楼人员得出数据一般都是假的。坦白说我也没有很好的经验的，一般
我采用的推理法，根据已售完楼盘的销售周期来反推调查项目，但这样得出数据不太可靠。
一、基础
1. 了解所踩项目基本情况
a) 地理位置
b) 环境：大环境：人文、交通、商圈
小环境：人文、交通、商圈、小区域发展、市政规划
c) 产品：主力/附加/公建
d) 投资商（背景）
e) 开发商（还有哪些项目）
f) 建设商（建设情况及资历如何）
g) 代理商：销售代理/广告代理（推广、策划）
h) 物业管理
i) 五证：土地使用证（或土地使用出让合同）、建设用地规划许可证、建设工程规划许
可证、建设工程施工许可证、预售（销售）许可证
注：在建立基本需求框架后，根据电话访问和网络搜集信息的不足，在踩盘过程中再收
集并补足。
2. 现场踩盘计划
a) 看一种产品：专一设定
b) 看所有产品：住宅、办公、商业的产品集合，从所要调查产品的方向建立表格和调
查方式。
c) 装备：提前预约、录音笔、相机，使用手机拍照更方便
假名片等项目切合，如项目卖办公，我是it业???
二、行动方式
1. 扮演角色
a) 同业调查，直入调查
“同行，向你们学习，如果方便的话，请做讲解”
资料共享、互换，结交同业朋友
b) 同业调查，半真半假
“我们开发的是商铺，但我个人需要的是住宅”
“是同行，但真的是来买房的”
“朋友认为我很专业，请我帮他看看”
c) 扮演假客户
初步以假客户市调最为容易收集全面信息，以同业半真半假市调较易得到内部真实消息，
直入的同业调查最难，必须面对专业素质极高的项目人员时采用。
2. 假客户踩盘
a) 大面积、尽量多的把自己的信息留给销售人员，便于随时接到对方的新信息，去现场
时做到事出有因，真实性。“我以前就对你们的项目感兴趣”。
b) 为踩盘设定自己的身份
距离项目较近：我是区域客户
价格合适：赚钱不多，但买的起你们的房子/有闲钱做投资
c) 身份
公司团购：按级别搭配各种户型
几个朋友一起买房：多人轮流调查
自己买房：同事同去假扮夫妻，带公司阿姨去，假扮家长
d) 怎样来：提前有预约；路过；看到广告；听朋友说的??
三、现场行为
1. 几种角色扮演的成功可能性
a) 如果直入调查，在相互尊重的基础上，不能有失自己公司的尊严。“做市调不想打扰
你们接客户，大家互相帮助。如果不方便，请给我资料我自己看项目。”
b) 如果半真半假调查，在调到信息时，不要给予对方太多可能性，不必伤感情。“我觉
得不合适，不过你真的很专业，是我见到的为数不多的专业感很强的销售人员。”
c) 假客户假如现场
进入现场就进入了自己的领地，因为你以后将是这里的主人，销售人员为你提供良好的
服务是理所应当。
2. 伴随了解销售人员的行为
a) 入门：入门后通常会有销售人员迎接你：“您好！欢迎光临！您是第一次来吗？”按
常规回应。
较有气势的现场，会在你进入时全场大喊：“欢迎??..”。这是一种惊吓客户的手法，如
常的进入角色。销售人员希望客户受到惊吓后，客户从心理上依靠他们。
b) 引导：接受销售人员的引导入座后，她会交换名片后了解你的个人家庭状况等信息，
以便介绍给你产品，所以把你准备好的信息都给她，让她更好的帮你介绍。当你要了解的产
品较多时，可以保留性的把信息给对方。
两人结婚买房：介绍一、二室产品
加上老人一起住也好：三室产品
有孩子了怎么办：复式、多买几套
老人的钱可能不想买房：家少商铺
c) 沙盘、模型
了解你的信息后，销售人员会带你去看沙盘及模型，这时可以了解到产品的整体状况，
楼宇的排列，景观的分布，人行、车行通道，建筑网络，内外配套，未来周边规划，模型可
直观的第一次感受户型。
d) 样板房、实品屋带看
了解实物的功能，建材使用品牌，户型实际状况，电梯，公共空间，平面各户型的组合。
e) 景观带看
景观规划的功能，采集其中的亮点。水景植被的分布，休闲区、儿童区与运动区的分布，
是否有假山、雕塑、瀑布、喷泉等。
需重点观察市场上为出现的户型、规划、配套、新工艺、新技术、会所的配套收费大小、
位置。
3. 问与听
a) 销售人员了解基本状况后会对你所感兴趣的方面做详细的解说，并对项目的优点加强
向你推荐，可以对你想要的信息询问，但最好不要用专业术语问。
b) 通常销售人员会极力推荐1—2种户型给你，最多会向你推荐3种，因为他们不想给
你太多选择，所以不必从语言上认可，让他们无法了解你的所想，就会介绍的更多，推荐的
更多。多次踩盘时可以有计划的区分所调查的产品，分工每人调查几种，便于资料的全面性。
c) 在现场通常会有销售量的展板（公开的销售表），销售人员会告诉你，“看，我们卖掉很多
了，推荐给你的户型很受欢迎”，这时也是你得知销售量、客户来源的时机，可以从各个角度
询问销售，“人员我们单位有来买的吗”，“业主的素质怎么样”，“来这里买的都是干什么的”，
“都是买来做投资的吗”等。
d) 但销售人员告诉你某一户型已被订完时，有可能是销售控制不卖，当你表示对那种产
品非常感兴趣时，几天后销售人员会通知你“还有“，这样你就了解到是真的卖完了还是销
控了。
e) 如果积极被同行认出，可以开门见山的说；如果关系好的话，比较保守的是告诉销售
人员“是同行，但是想买房，一开始没说是担心你多想“。
4. 离开
不必一次把信息收集全，当然有现成的何乐而不为。如果太细致的问问题会另对方生疑，
销售人员希望与你拉近距离，你也可以顺其自然的多了解对方，使对方更信任你，下一次再
来可以取得更多、更真实的信息。
离开时夸赞人，不要夸项目，为的是让销售人员喜欢你，但觉得你对项目不了解、不信
任，下次还会更努力、更深入的介绍。
如果销售人员送你离开，没有车接时就打车离开，踩盘的少有打车的，真实感更强（当
然是对于中高档的项目），坐车离开现场后，如果距离远，在没跳表迁就下车吧，不要太浪费。
回公司后立刻整理资料，以免忘掉刚得到的信息，甚至在回公司或是去下一个项目的路
上就开始记录。不确定的信息可以马上打电话再确认一下，如果对方不提供新的信息，那就
自己或是同事再去一次，不要总在电话中询问，销售人员接听电话有规定的时间，无法回答
太多，最希望的是让你去他们的现场，并且问太多也会引起对方的怀疑，除非你与他的关系
非常好时，他反常的向您在电话中详细解说。
基本技术指标——各大房产网和项目网站
项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站
推盘节奏——项目动态监控* 户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐）
销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量）;
购房者对楼盘的评价——业主论坛
到底还有哪些信息需要踩盘来了解，我通过查阅一些资料，看了很多帖子，基本上搞清
楚踩盘到底有什么作用了：
对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受
（2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。
可以调查到一些网上无法查到的数据信息，比如客户调查，细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。
教你如何踩盘第一部分：踩盘者的潜规则
1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”
我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。同时也想让我的销售人员向同行学习，
所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。同时在收集的时候，必须带着目的去收集。
所谓“耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。
2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间
地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。
很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。
到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。
3、以什么的身份和借口交谈会最佳？
明着去或暗着来结果会是什么？表不表明身份其实它涉及行业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要靠经验去估，去观察．
3.1、假扮客户
踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱有一丝的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也没了！”其实搞的大家都跟fbi是的很可悲，这样做通常伤害最大的是销售人员，大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客户制，一轮过当天可能就再也没有机会接待客户了。
西部冷都踩盘表
西部冷都分析报告 1、项目概括: 西部冷都项目占地408亩，总规划面积48万平米，规划冷链交易中心、冷链物流中心、检验检疫中心、商务会展、政务办公中心五大中心。集冷链商贸、冷链物流、配送、批量交易、电子商务、检验检疫、价格指数发布于一体，缔造农副产品全产业链商贸平台。 西部冷都冷链物流中心规划15万平米，高低温库容量超过20万吨。目前，西部冷都已经项目联合吉峰农机等上市龙头企业，打造农机农资服务中心；引入国内大型综合性超市一一联合100,打造西部食品批发中转基地；联合通威集团及沿海水产企业，打造西部最大水产、海鲜交易基地，联合高金、美好等品牌企业打造西部最大肉禽蛋类交易基地；合新加坡大合仓、中铁物资等先进冷链物流企业共同打造，全部投入使用后将形成西部最大冷链商贸物流中心。 西部冷都建成后将满足超过3000家商户经营，年交易量超过200万吨，年交易额逾100亿元，满足成德绵广等数十个大中城市菜篮子工程需求，满足川内外数千万人放心食品需求西部冷都项目选址绵阳龙门镇，根据《绵阳市商品交易市场规划2010—2012 年》，龙门镇区域规划布局为绵阳龙门农副产品物流园区”该园区将会培育发展为全西北重要的农产品集散物流中心，规划总面积6000亩占据入川门户＜自2005年以来，绵阳市龙门镇区域已形成多家农副产品交易、配送基地，交易
产品涉及水果、蔬菜、禽蛋以及农资产品等十多个品类，未来年交易额将超 1000多亿元，成为西部最大的国际农业物流港，辐射整个西部。 2、项目资料： 项目分析: 西部冷都规划有：冷链交易中心、冷链物流中心、检验检疫中心、商务会展、政务办公中心五大中心，集冷链商贸、冷链物流、配送、批量交易、电子商务、检验检疫、价格指数发布于一体，缔造农副产品全产业链商贸平台。西部冷都规划15栋，其中冷链物流中心包含7、8 9、10、12栋，规划15万平米，高低温库容量超过20万吨2、3、4、5、11、13、14、15为冷链交易区, 规划大宗果蔬、水产、海鲜、肉类、禽蛋、珍贵中药材等农产品集中交易批发市场1栋为商业综合体，包含餐饮、娱乐、影院、商场、会务会展、写字楼、酒店等，是整个园区的商务政务中心。
踩盘心得范文
踩盘心得范文 踩盘指到实地去看楼盘，了解楼盘各方面的信息。不是专业的人一般说去看楼。下面是带来的踩盘的心得范文，欢迎欣赏。 踩盘心得范文一： 今天和辉哥一起到保利山庄去踩盘了，我们是上午10点半左右从绿地二号桥出发的，中午1点半结束的。我们都是步行过去的，沿途观看了周边的环境和社区配套，第一感觉就是，上面到目前为止，交通还是相当不方便的。由于还在施工，环境比较杂乱无章，车辆摆放无秩序，空气中粉尘比较多。售楼部门口摆放着自己的宣传广告语，切合实际又新奇，举行钓鱼大赛的形式吸引眼球。保利的售楼部简约而不简单，整个面积比较大，给人一种高端大气的感觉，物管方面做得也比较好，十分的热情，亲切，有礼貌。售楼部整个布局比较合理，中央一个大的沙盘，周围是各个项目的小沙盘，各个职业顾问的形象比较佳。样板间基本没什么问题，装修比较豪华，设置比较合理，没有像我们样板间那种低级的错误，看房车的师傅也很热情。 今天的体会颇多。首先，是了解了市场调查大致的基本流程，不管你是谁，你都必须保持十分的谦逊，“以诚待人”，话不能多，
随时关注对方的眼神，眼神上的交流还是很重要的，要善于和人家沟通，言语上面不能浮夸，不能让人家觉得你是个夸夸其谈的人。在问问题的时候要有自己的技巧，不要光记到问而不注重与对方的沟通和交流，这样对于后期的踩盘是相当不利的，要虚心学习，虚心受教，和对方建立起一个友好的关系，便于下次的交流，方便我们踩盘，这样才能拿到最真实的数据，当然这个也是相对来说。在售楼部现场，要多多观察，看看人家的布局，人家的配置，人家的服务态度。这样回到自己的公司才能提出相应的改善措施。 可能由于社会阅历有限，在交谈方面还有很大的问题，交谈方式，交谈技巧，交谈话题，这个都是需要在后期提升的，还得向辉哥多多学习才行，受益匪浅啊，看他和人家交谈总能找到话题，切入相关的话题，这个在后期同样需要加强才行啊，现在自己还处于学习的起步阶段，凡事都是多学多问，多问几个为什么，好好工作，好好学习，我相信自己在后期的成长中会慢慢的学习到这些东西，会慢慢的走上正轨，慢慢的，真正的进入这个行业。 踩盘心得范文二： 踩盘感想—踩盘心得首先要明确你要调查的地域和要调查 的工具(如：住宅物业、商业物踩盘报告业、厂房物业等)再行动寻找对象名目的相踩盘感想关材料(如：网上，已有资料，知情人士等)作一个初步的解，制定在踩盘过程中应该重视哪些方面，
房地产踩盘技巧
踩盘是每个做房地产呢销售必经的一堂课，可是对于新手，如何踩盘，踩哪些内容，是他们所不知道的。在这里，将自己的一些见解和看法总结下来，和广大置业顾问分享。 踩盘的目的： 获知区域内楼盘的竞争对手的最新消息，从而掌握消费者的需求及心理，以便我方做出最贴合市场的营销策略。古彦讯“知己知彼，百战不殆”。 踩盘的方式：明踩和暗踩 明踩：表示欢迎前来学习，大体告知项目情况，并询问对方楼盘是何种情况，但对于我方信息不要过多的透漏。 暗踩：就是同行假装客户前来踩盘，其目的就是为了获得更多更真实的销售资料情况。如果你感觉对方像是踩盘人员，可以深入的去问问题，比如说：他说我是做服装的，那好，你就可以去问他，具体负责哪块业务，服装生产的流程是什么，你们是做自有品牌还是OEM加工等问题。看对方的对答反应，你就能大体得知是否为踩盘. 踩盘的重点： 项目基本信息（总建、容积率、居住户数）、价格、均价、起价、最高价、差价及走势）、规模、卖点、开盘时间、销售进度、户型面积及配比、推盘楼座、优惠幅度、配套（外配、内配）、物业形态、建筑风格、营销活动、所剩房源情况。 关于价格：可以起到借鉴参考的作用，例如牡丹万象城已经开始了所谓的团购认筹活动，并制定出了今年的团购价格--3980元每平米，可以说我们两家楼盘目前处在同一阶段，其提早制定出价格，对于我们来说反而是好事，这样我们针对市场情况，参考对方的价格，制定出我项目价格。这样就能达到制胜对手的目的。 关于户型面积：了解对手户型面积，是我们要知道对手的具体户型配比、面积区间、所剩房源情况，一来可以很好的应对客户提出的户型问题，二来可以掌握市场的面积需求区间 踩盘的时间： 分为项目前期、销售前期、销售中期、销售后期。不同时期踩盘的策略点极不相同。
房地产售楼部踩盘方法
一、对于踩盘的认识 1、踩盘在市场调研中的地位 当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。 在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。 2、踩盘是为了解哪些信息 很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了： 基本技术指标——各大房产网和项目网站 项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站 推盘节奏——项目动态监控 户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐） 销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量） 购房者对楼盘的评价——业主论坛 到底还有哪些信息需要踩盘来了解： （1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受；（2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。
（3）可以调查到一些网上无法查到的数据信息，比如客户调查，细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。 二、踩盘信息搜集方法 1、对各种环境的感性认识 踩盘不能只在售楼部和项目里面打转，关键是感受到一些数据不能表达的东西。这就需要你不仅仅只局限于在售楼部和售楼员交谈，你还要到项目周边走一走，看一看，体会一下氛围。 “衣食住行”与大家的生活密切相关，一个区域，各个阶层、年龄、文化的人对楼市的看法都不一样，所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西，比如经济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。 2、对营销方面的感受 对于在售楼盘来说，有关它的营销方面的信息也是很重要的，比如销售人员的素质、销售案场的包装、样板间的设置等。这些方面主要通过观察和交谈来了解，必要时要仔细拍几张照片。 3、对产品细节的关注 产品细节方面包括工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等，这就需要你想办法到小区内部去对这些有关产品观察和感受，注意和其它同区域楼盘作个对比，必要时候也要拍照。 4、客户需求调查 客户调查在市场调查中本来就是难度最大的一项内容，踩盘中的客户调查只是庞大的客户研究中很小的一部分。 踩盘中的客户调查往往不可能得到具体数字，更多偏向感性的认知。基本上都是通过在现场观察，和来访客户交谈来了解。看一个项目当时的销售热度，我们可以在销售中心外面呆上一段时间，观察在一定时段内来访客户。要了解客户群层次，可以间接问一下售楼员（如这里买房的都是什么人啊？素质
楼盘踩盘报告样本
楼盘调查表一、基本资料 二、规划指标 三、面积及户型 四、配套设施
五、物业管理 六、装修标准 七、价格
八、销售信息 九、楼盘点评
楼盘平面图 楼盘区位图 开盘报告纲要 一、项目介绍 1、楼盘简介 项目由云南金达房地产开发有限公司开发建设，项目属于城中村拆迁改造项目。位于广福路中段，拥金路与广福路交叉口东北侧，距市中心仅3公里，毗邻广福商业中心、香槟小镇、大商汇商业中心、南市区沃尔玛、国美电器、百大家电，并紧邻昆明市新儿童医院和南市区公交车站，因此配套完善，生活方便。片区集中省级行政单位，已然成为省级政治、文化、经济的核心。该项目是一个居住品质较高、设施先进、体现21世纪绿色生态居住环境的住宅小区，由综合楼、高层住宅及智能化配套服务设施等组成，总建筑面积10万多平方
米，住宅总户数616户，完全按照低密度、高绿地指标建设。700个地下停车位。通过关注生态、休闲和人居舒适度的概念设计，展现项目独特的建筑风格。将生态、休闲、景观、人文、建筑等要素和谐统一，做到“人—家—自然—科技—品位—生活”的高度融合。 2、户型概括 本次推出的首批房源共218套，总户数616户，占比35%。由于项目已经封顶断水，本次推出的房源分布5栋住宅项目的其中4栋。为A1、C1、C2三种户型，其中A户型位于第1栋朝为东西向LOFT，复式结构设计，为二室二厅一厨一卫双阳台，面积为平米；C1户型位于第3、4、5、6栋朝向为东北和西北两种，为二室二厅一厨一卫一阳台一入户花厅平层设计，面积为平米；C2户型位于第3、4、5、6栋，朝向为东南或西南，面积为三室二厅一厨二卫二阳台带储物间和一个入户花厅，面积为平米。 3、车位 停车位：项目合计700个，附一层。 4、周边环境描述：项目位于广福路与拥金路交汇处，位于城市成熟地段，距离一环不到1千米。周边有10、23、61、67、3、71、K1、5 5、114、69、119、158、25等十多条公交线路，地铁1、4、5号线路经过本案。 5、本期开盘的是11栋共340套房源。 二、开盘概括 1、开盘现场氛围描述 开盘遇冷，到场客户不是很多 楼盘自2011年12月底开始进行宣传，并于2012年开始办理认筹卡5000元/张，办卡费用较大部分楼盘的1-5万/张为低，但由于定位开盘价在8000-10000元/㎡，而市场一直低迷，因此办卡率不高，而自去年底宣传开始，项目的宣传力度不大，更加上项目亮点不突出，因此至开盘当天据了解，办卡人数不满一百人，因此原定抽号5人一组，但实际抽号时变为1人1组，而且大部分到场客户，现场办卡率也非常低，至中午12点，买房客户陆续离开，仅有熟人咨询，成交量仅为17套。
楼盘踩盘报告样本
楼盘调查表、基本资料 、规划指标 三、面积及户型 四、配套设施
五、物业管理 六、装修标准 七、价格 八、销售信息 九、楼盘点评 优势 1. 项目区域为城中村改造区域，许多到场客户都为拆迁位置的家庭客户，意向性较强; 2. 项目容积率很低，绿化率非常高，是项目宣传亮点； 3. 和就近同区域的中天融域项目在广告时打低价牌，广告以底价做宣传吸引注意力； 4. 楼盘区位商圈配套成熟，属于南市区商业中心位置。 5. 项目请云南省设计院进行设计，部分房源已由设计院进行提前订购。 劣势 1. 项目在宣传方面针对性较弱， 项目特点不明显，因此在市场观望氛围很浓的背景下， 对准 客户的吸引力不是很强， 仅仅靠底价广告来吸引客户，力度不够， 因此蓄水不深，在开盘当 天据了解只办理了不到 50张认筹卡，至中午12点售出17套，虽然由于合作单位内部认购 的原因，首次开盘 开盘时间 2012年3月17日 认购日期 本次为首次 2012年3月17日 销售率 82.57% 客群定位 从本次营销平台以及户型和价格定位来看， 本项目开盘主要针对市场刚性 需求客 户：一方面是首次购房的年轻人， 另外一方面是项目城中村改造项目附 近的拆迁换房的家庭客户。 （年龄层为25岁-50岁） 营销活动 促销方法 广告宣传 1. 2. 1. 2. 4. 开盘当日举行“石林抗旱救灾行动”，开盘现场5辆满载饮用水的车辆从 现场前往 石林县长湖镇。 开盘当日，持卡会员一次性付款享受 8%优惠，按揭享受5% 以网络，短信，报纸三个平台对项目进行宣传和推广; 首先以起价开盘吸引市场注意，之后逐批推出房源，控制销售进度； 开盘给予折扣； 借助“抗旱”送水，扩大知名度和宣传力度； 现场抽号，制造紧张度。 主要通过网络，短信，报纸三个平台
论房地产广告定位
摘要 随着我国房地产市场竞争日趋激烈，房地产广告的变化和发展也越来越受到重视。由于房地产营销的特殊性，广告定位不当会对社会产生诸多负面影响，所以作为广告策划阶段的重要环节——广告定位，就成为研究的热门。本文首先对影响当前房地产广告定位的几个重要因素：宏观政策环境、市场定位、竞争者定位、目标消费群定位逐一进行分析，阐述了房地产广告的定位概念，总结了当前房地产广告定位的主要分类情况以及存在问题，最后提出了房地产广告定位策略的建议，对当下房地产广告的规范、发展具有一定的参考价值和现实意义。 关键词 房地产；广告定位；房地产定位策略
Abstract With China's real estate market competition becomes increasingly fierce, real estate advertisement changes and the development also more and more attention. Due to the particularity of real estate marketing, advertising on the society produce improper orientation, so many negative impact as advertising planning phase of the important link - advertising positioning, become the hottest research. This paper firstly to influence the real estate advertisement positioning several important factors: macro policy environment, market positioning, competitors positioning, one targeted location analysis, this paper expounds the concepts of real estate advertisement positioning, summarizes the current real estate advertisement positioning of the main classification and existing problems, and finally puts forward some real estate advertisement localization strategy advice, with the current real estate advertisement of norms, development to have the certain reference value and practical significance. Key words Real estate; Advertising positioning; Real estate localization strategy
房地产踩盘市调实用技巧
房地产踩盘市调实用技巧 1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆” 我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。同时也想让我的销售人员向同行学习，所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。同时在收集的时候，必须带着目的去收集。 所谓“耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。 2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间
地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。 很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。 到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。 3、以什么的身份和借口交谈会最佳？ 明着去或暗着来结果会是什么？表不表明身份其实它涉及行业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要经验去估，去观察。 3.1、假扮客户 踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱有一丝的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也没了！”其实搞的大家都跟FBI是的很可悲，这样做通常伤害最大的是销售人员，大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客户制，一轮过当天可能就再也没有机会接待客户了。一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。
踩盘技巧
踩盘技巧 踩盘心态： 对刚入行的同事来说，踩盘是件很痛苦的事。 一是年纪小，太嫩，一眼就能知道不是来买房的； 二是自身心态，有点畏惧销售员的目光； 三是自身专业性不够，不知道该从哪里问起。 这三个问题最后导致在踩盘中是漏洞百出、险象环生 往往在对方咄咄逼问下退缩。 踩盘其实还是一个技巧的问题，销售人员可以跟你和和气气，却是笑里藏刀，给你的信息没一个真实。刚入行的销售人员在踩盘时，都会出现羞涩的状况，其心理潜意识就是觉得我不是客户，我还买不起房。如何炼成自信、主动、不卑不亢的赢家心态，在踩盘进入售楼部时保持镇定的心理？就当成自己真的想去买他的房子，假如他的房子很好，自己买也是有可能的嘛！就这样想！主要是心态上要调节好，不要心虚，我们称之为“精神胜利法”！ 踩盘时间： 到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人
家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。 踩盘方式： （1）假扮客户——暗踩 踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待人员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱有一丝的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也没了！”一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。 （2）直接标明同行的身份——明踩 一般情况下我们明示身份，在房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是能得到优待的； 通常在你表明了身份之后会有两种情况，一是销售人员把你当成“准客户”接待，二是消极接待甚至拒绝接待….. 我们明踩的方式：递上名片：“您好！我们XX项目的，对贵楼盘知晓已久，想借这个机会过来学习学习” 人员装备： 以3人为一组，人手一份踩盘表，笔，笔记本，可拍照手机 踩盘表的填写工作应当在踩盘之前着手进行。 PS:踩盘组成员应当通过各种渠道（如网络、电话、报纸等方式）在前期掌握预踩楼盘的相关信息。 如开发商和容积率覆盖率、均价等公开信息。
踩盘计划表
做房地产的人要时常出去走动，了解市场是必不可少的，为了少走冤枉路，为了效率更高，踩盘前的准备工作是必不可少的。 第一，整理楼盘清单 在踩盘前两-三天整理出你要去的楼盘清单，最好在excel做一个表格随身携带，表格包括：楼盘名称，项目地址，项目电话，公交路线，踩盘时间（如果有需要还可以配上项目网址，搜房业主论坛） 第二：分类整理，先区域后片区 按项目地址进行分类，渝北区？江北区？还是渝中区？按区域划分好后，再在相同的区域内找片区。渝北区有哪些楼盘是新牌坊片区、龙头寺片区、或者靠近黄泥塝？第三：寻找公交路线 搜索每个楼盘的公交路线，不要偷懒，把所有的公交路线全列出来。找出现次数最多的线路。勾出来。只要你找到这趟车了，大部分的问题都好解决啦！ 第四：在那里坐车 如何做到哪趟出现次数最多的公交，还是得上网了，上网查他的公交线路，看站哪个地方离你近就到哪个地方去坐车。 第五：对楼盘进行了解 如果对要去的项目不熟悉，应该先了解下，项目进行到哪一步了，以前卖的价钱，销售，客户，最近有没有什么关于楼盘的最新爆料。到时候，可以和销售人员吹得起来。 踩盘必需品： 1、一张整理好的楼盘线路清单 2、两张公交ic卡，一张月票卡（办理月票卡后是半价，公交车上有红色ic的都可以坐，并且有很多线路），一张公交9折卡（只要能打卡的车都行）有了这两张卡就不必为身上没零钱而担心了 3、携带至少50元的现金，够吃饭，够打车 4、随身携带一个面包，要是可以最好还带一瓶水。因为很多地方前不着地后不着店 5、如果可以，最好带着帽子，除了冬天冷以外，更重要的是不行的时候，可以挡掉不少灰。同时，还要穿着一双舒适合脚耐磨的鞋子。 6、另外就不说老，一张见人就问的嘴巴，一只出门就记的手，充好电的相机附带一点，最好带5-10张左右的上个人名片，以备不时之需。篇二：踩盘计划表踩盘计划表 踩盘目的：. 收集数据和增长见识。 踩盘的项目： 踩盘时间： 上班时间 注意事项： 1.避免进门不看沙盘，追堵销售员直接问题，或者不询问要买的单位情况，而详细问其配套，客户等问题。 2.避免出现专术语，如容积率、绿化率等等，站在业主非专业角度问问题，需要调查的专业数据通过通俗话来询问。 3.在踩盘前做好充足准备，了解项目网上所能了解的信息后，再分析还有那些事不清楚的，及通过那些问题获取这些数据，带着具体的问题向销售咨询，节省时间与精力。踩盘方式： 1.假扮客户
房地产踩盘市调实用技巧
房地产踩盘市调实用技巧
过长时间的交流后无法记住全部的信息，就配备微型录音笔；为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备了带有大容量摄像功能的手机（如果要记录楼盘的工地现场状况和楼盘实景，可以携带微型数码相机，记住是微型的不是大型的数码相机）；为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进去的手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”；如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。 1、销售人员的要有“善待同行的理念” 1.1、多个朋友多条路，本是同根生，相煎何太急 就一个城市而言，地产人的圈子实在不大，大家都是打工一族，四处漂着总存在更换公司的可能，若在踩盘过程中能结识新的朋友，何尝不是个人社会专业资源的延展。现在得市场信息是流通网络，不从这里得到，也会从别得地方得到，用遮掩不友善得态度对待对方，结果只能使自己职业生涯道路越走越狭隘！何况在成熟的市场上，根本就没有什么秘密可言很多信息是公开的，就算你了解到，又能怎样？人家先你一步，速度很重要。因此在岗前培训的时候管理层就要灌输给销售人员“损人不利己的事最好别干”思想。 1.2、接待踩盘者对销售新手来说事个难得的锻炼自己的机会 专业的销售人员并不怕竞争对手来踩盘,反而希望大家互相了解,进行信息交流,因为来踩盘的人都是业内人士，其实一个楼盘的好与坏，业内人士的评价很重要。 刚入行不久销售人员,应该喜欢接待踩盘的才对,因为你会觉得他们懂得多,问的也专业,能让你的能力很快的提高!通常来说作为一个新手,能把一个踩盘的应付下来,就象征着你出师了! 1.3、友好一些