2014年北京西红门荟聚购物中心调研报告
荟聚?西红门购物中心
一、项目概况
1．基本信息
LIVAT，是一个瑞典单词，意思是活泼的，拥有快乐时光的；也可被理解为生活。它较好地诠释了我们的品牌理念–快乐的生活之城，聚会之所，并表明了我们来自瑞典，是一家国际公司。
“荟聚”，意思是精华汇聚以及聚会，如果两个字更换顺序，则意味着派对。“荟”，也可以理解为一种健康的植物“芦荟” ，它代表着绿色、自然和活力。
英特宜家购物中心集团与中国消费者所熟知的经营家居用品的宜家家居，实际为“兄弟”企业。2001年，宜家家居母公司宜家集团与英特宜家集团分别出资49%和51%成立了合资公司英特宜家购物中心集团(IICG)，总部位于丹麦哥本哈根。2009年7月23日英特宜家出资7.9亿购得此地
2.地理位置
荟聚北京购物中心于2014年12月19日在北京正式开业，荟聚?西红门购物中心位于大兴区西红门商业综合区，与城市轻轨站口和多个公交首末站相连，
总占地面积约172,000平方米，周围交通方便，紧邻京良路和京开高速，周边道路开阔，住宅区繁多，有很高的生活气氛
3.交通路线
①地铁
荟聚与地铁4号线无缝连接，西红门站25分钟即可到达中心城区，地铁A 口正对荟聚大门，从荟聚二层可直通地铁站
②公交
多条公交线路可到达
474路、兴14路、专23路、地铁西红门站下车
454路、483路、646路、专23路、宏福路下车
631路星海公园站下车
4.停车场
荟聚与宜家共用一个停车场，分别是B1/B2/B3共计6500多个停车位.每个停车楼层均为D/E/F/G/H/K六个区域，并用不同颜色划分。每个区域都配套直接
到达商场，还有一部直达宜家。
二、项目规划及装饰
1、建筑概况
荟聚购物中心这坐大体量建筑物内部呈现出两个背靠背的“直角三角形”两个直角中间一条通道。从顶角到底边再有条通道相连的直线通道，这条通道有100多米长
购物中心共三层，每层结构大体相同，动线为回形动线。宽敞的空间，大气的建筑风格让顾客在逛街时轻松愉悦。人流动线基本呈三角形，中间短箭人流较少，设置的品牌偏向于美容美发创意生活产品，属于量贩式创新区域。
购物中心最西侧是地铁4号线西红门站，无论身处哪层，都可抵达地铁，进出客流量较大，带动商场的人流量
购物中心北角是荟聚与宜家家居的交界处，人流量互相增补。
西南角设置了四大主力品牌：迪卡侬、欧尚、苏宁和金逸国际电影城，这四大品牌吸引大部分客流，其中迪卡侬和欧尚占据了两层。还有一部分快时尚也是上下层，通过店中扶梯上下层
2.项目氛围装饰
①灯光色彩
荟聚购物中心整体采用的是LED光源。明亮不是温暖。大面积的光源采
用内嵌式的间照明，解决光线刺眼的地面反光的问题
建筑整体像一艘三层的豪华游轮。顶部通透的玻璃罩满足了白天的采光，在场内购物的同时，抬头可以看到蓝天白云，在晚上顶部航架一排排的彩色灯光间接打光充满了艺术感
在每层的外延衔接部分，安装了立体彩条装饰。不仅颠覆了传统商业队楼层厚度装饰的缺乏，给顾客视觉感受，同时起到了引流作用
三层中庭，进门上方一块LED屏幕左右自动扶梯的会聚点，从远方就可以看到扶梯，方便顾客寻找
②.走廊的布置
会聚的座椅和绿植可以座位艺术欣赏，白色烤漆梯形坐底，配上木质椅
面，白色的圆形坐底，种上发财树，树根部用绿萝覆盖，简洁美观。
给顾客舒适的感受，在主要通道的中心部位都能有让顾客休息的座椅
③导视牌
动线上随处可见提示牌，分两种挂式和立式，挂式指引牌具体指向品类或者某商户及公共设施，立式则为楼层落位图。
IDS导购触摸屏。荟聚共设置15组触摸导视牌，综合了荟聚各类信息，
会员信息，折扣信息，想了解店铺或者服务设施都可以找到。
三、品类及品牌分析
1.各品类楼层分布
一层共计152个名牌，两家封板。从上表可以看出，运动、快时尚、生活、女装占有主力位置，品牌数量分别占比达17%，11%，11%和8%/在服装零售业态占比45%。品牌数达到73个
一层主力品牌
欧尚超市、迪卡侬、宜家家居、ZARA、FOREVER 21、H&M、GAP、OLD NAVY、C&A、优衣库、CK Jeans、美国傲鹰、北极狐、三夫户外、亨得利、周大福、中国银行、屈臣氏、哈根达斯、MAP SHOES、TOMMY HILFIGER
二层
三层
三层共计116个名牌，十家封板。从上表可以看出，餐饮、儿童占据对位置，品牌数量分别占比达60%，27%，业态中占比87%。品牌数达到93个
三层主力品牌
金逸影城、苏宁电器、宜家家居、沸腾鱼香、食通天美食广场、小吊梨汤、峨眉酒家、江边城外、西贝莜面村、瑞思英语、玩具反斗城、NIKE Kids、卡通尼儿童乐园、好孩子、可立特家居、丽家宝贝、Adidas Kids、小爱、苗乡楼
2.品类组合情况
品类主要有以下几种组合方式：
（1）1-2个快时尚+邻侧生活类搭配。对面店铺为中档少淑女装如优衣库、CA、esprit 左侧为全棉时代，右侧为博士眼镜。
（2）多个中档快时尚+都市女装搭配电子类产品和餐饮，如HM、OLD NAVY 对面店铺为微软授权电子店、哈根达斯。
（3）少淑女装、内衣、休闲及配饰。部分商场会配以妆品；
（4）中庭区品类混搭，手表+珠宝搭配迪桑娜，儿童，快时尚，对街店铺为生活类一；
（5）儿童、休闲、家居以及文化数码组合；
（6）儿童品类+餐饮组合；
从品类组合总体情况来看，顶层餐饮和儿童的组合得以保存，并植入体验娱乐等新兴业态，以年轻人热爱的快时尚为吸晴核心，搭配相对应品类，以生活类，杂货店，化妆品类为主，在店铺尾部设有快餐和水吧方便顾客休息。相同品类不在固定扎堆更多的是穿插在各个品类中，互相促进，互相吸晴，让顾客在购物中又不一样的感受，更有新兴的品类的点睛。
3. 品类规划的总体特征
品类区分越来越细化。随着人们生活和消费、娱乐需求越来越多元化，各产品系列对市场进行进一步细分，单一的品牌组合，以满足不同消费者的需求。
部分传统品类逐渐呈弱势。如今产品更新换代效率极高，部分传统品类，如羊绒、针织品等，已经消失在购物中心中，越来越多的快时尚品牌、潮牌进入购物中心中，规模大，品牌，组合新颖。
根据荟聚定位来看，充分考虑了目标客群来进行品类规划。为22—35岁的年轻时尚客户群体。这种客群特点鲜明，接受新鲜事物快。品类规划上相得益彰，一般在各层的明显位置
4.重点品类分析
快时尚品类
快时尚的丰富度能让消费者获得更多选择权，可以有更多的时间在店内购物，在调研过程中明显发现，快时尚店铺内的顾客，停留的时间明显高过单品牌店.
目前，，从购物中心角度来讲百货店的模式已经不再需要，更多的是快时尚的品牌。对购物中心来说，引进快时尚的好处要远大于传统品牌。快时尚店就相当于主题区，在某一品类放大了其选择性，并能形成多个亮点，这样既避免了和百货店的重叠，同时又让品类的丰富度变得更高。
消费者可以“一站式”购齐商品。各品牌店铺都是店中店的形式，在一家店内能购买到你所需的所有产品
在单品牌店“聚客力”逐渐减弱的时候，快时尚正迅速聚客，大面积店铺和全品类，使得快时尚店的“聚客力”不可小觑。
很多逛过ZARA、H&M的顾客都知道，下单的时候除了买衣服还会买裤子、鞋包以及帽子、首饰等东西，这样的购物模式并不是单品牌店都可以实现
四、结论与建议
1、零售类新兴品牌占比越发明显，新兴业态以体验型、目的性消费型业态为主。
2、不同业态相结合，形成人流共享，取长补短。
3、餐饮品牌创新热度较高，休闲餐饮、快时尚餐饮是新兴品牌热门业态
4、充分利用年轻人对求知欲的探索，引进新兴的业态和高科技产品
5、注重硬件配置，环境氛围的营造有助于购买力
随着购物中心运营水平逐渐提升和招商能力的增强，使消费者对购物中心要求也越来越高，品牌丰富度高、聚集人流、租金能力承担强的新兴品牌成为消费者青睐的对象，根据消费者的需求，商业会逐步调整，以适应消费者的更高要求，商场的建筑规划固然重要，但是品类规划，品牌招商的竞争力是无法复制的，只有不断开发，提高自身的经营才能提高企业实力，在行业中立于不败之地
写字楼市场调研报告
写字楼市场调研报 告
写字楼市场调研报告 上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，
使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。另外，一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场
CBD公寓项目调研报告
CBD公寓项目调研报告 本次调查中，共走访了CBD区域内10个公寓项目，分别是建外SOHO、华贸中心、金地国际花园、蓝堡国际公寓、北京万达广场、东方瑞景国际公寓、通用时代国际中心、温莎大道、新城国际和旺座中心，基本情况和分析如下： 、CBD公寓市场供给分析 (1)公寓入市项目不断减少，供应面积具有下降趋势 目前从公寓在售项目的调研情况看，总供应量大约在1848386平米左右，其中在2002 年入市的有1040386平米，2003年入市的有508000平米，2004年入市的仅有200000平米左右，与CBD管委会官方所宣称的“ 2001年为规划年，2002年为公寓年”的说法正好合拍。而目前即将进入市场的仅有新城国际项目的后两期，大约面积在15—20万左右，三期 将于2005年开盘。 CBI公寓项目放量时间统计供应量 (2)公寓入住项目不断增加，目前已接近入住高峰 公寓项目在2003年入住的面积在420000平米左右；2004年入住的面积大约在400386 平米左右，其中将近30万将在今年年底入住；2005年入住的面积大约在766000左右(其
中新城国际只计算其二期面积58000平米）。可见，今年年底到明年九月将是目的入住高峰，总面积大约在1060000左右。 CB公寓项目入住时间统计 2. 项目名称供应量平均价格 华贸中心200000 15000 北京万达广场180000 12000 新城国际320000 15500 金地国际花园—128000 14000 温莎大道200000 16000 通用时代155500 15000 东方瑞景130000 13000 蓝堡国际公寓114886 12000 建外SOHO 320000 17000 旺座中心100000 22000 总计1848386 15186.8 从供应价格上来看，如果新城国际项目仅按照二期平米的面积计算，各项目加 权平均后的价格应在15186左右，属于北京高档公寓价格的最高区域，如下图： 北京高档公寓重点分布区域价格比较单价 CBD公寓项
CBD商圈调研报告
CBD商圈调研报告 调研时间：2010年12月18 .25日 小组成员：陈璐方亚男刘佳薇何思琪杨贺 调研成员：刘佳薇何思琪方亚男 调研报告内容：方亚男陈璐 PPT制作：陈璐杨贺 PPT演示成员：陈璐 首先，我小组对CBD商圈进行实地调研并收集资料。 CBD商圈调研内容 一．CBD商圈简介与其地理位置 CBD的英文全称是Central Business District，我国现有三种译法:中央商务区、商务中心区或中央商业区。CBD概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。 北京CBD的范围大体上：建国门外大街以北、东大桥路以东、西大望路以西、朝阳路以南，现在的标志性建筑是南边的国贸中心和北边的京广中心。 二．CBD商圈规模与发展 中央商务区（CBD）商圈是北京市知名度最高的国际性商务中心区，该地段商用物业价值极高，是北京市写字楼市场最重要的核心商
圈之一。高纬环球研究数据表明，截止到2006年年底，该商圈内各等级写字楼总存量约为250万平方米，其中甲级写字楼存量占到了总存量的36%左右。按使用面积计算的平均有效净租金，顶级写字楼达到每月每平米41.39美元，甲级写字楼及乙级写字楼分别为每月每平米31.59美元和20.87美元。总体上，整体水平略高于其他商圈。 多年的自然衍变使该商圈写字楼的客户构成较为稳定，基本形成了以公司总部为核心、以外资金融保险机构、电信业、咨询服务机构为配套的产业生态链。目前入驻CBD商圈的世界500强企业超过120家，其他商圈只能望其项背。写字楼租户以国际知名的外资公司为主，涉及的行业类型包括提供专业服务的律师事务所，咨询公司，及外资银行、保险公司、能源类企业等。例如：如富而德法律服务事务所,普华永道,麦肯锡,雪佛龙德士古,埃克森美孚石油公司,荷兰银行,福特,丰田,摩托罗拉,惠普,壳牌等等。中央电视台、北京电视台的东迁，将使得传媒业成为未来CBD商圈写字楼市场租户构成的重要组成部分。 中央商务区（CBD）商圈，凭借不断优化的发展环境，丰富的涉外资源、浓郁的商务氛围及日趋改善的基础设施，成为众多全球知名跨国公司办公选址的首选地，也是中国首都北京和国际化大都市接轨的一扇窗口。 三．CBD商圈的产业结构 CBD简单理解就是写字楼多的地方。基本上大城市都适合设立CBD，产业集群是很多企业聚集在特定区域，一般都是政府规划的，
写字楼市场调研报告
写字楼市场调研报告 2006年上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 2006年1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个2006年的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006年第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较2005年第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，2006年一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus 购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。此外，2006年一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场 租赁市场方面，相比去年第四季度，1-5月市场活跃程度略有下降。从大单成交来看，由于今年金融业和电信业即将全面开放，很多相关外资公司进一步加速在中国的扩张步伐，纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议，成为市场中最明显的吸纳力量。相应地，金融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。在另一个吸纳量较高的中关村地区，需求则继续来自科技教育类企业。其中，去年第四季度入伙的科技大厦成为该区域吸纳的一个亮点。 本季度，北京甲级写字楼租赁价格保持稳定。
国贸CBD调研报告
北京商务中心区 北京商务中心区 北京商务中心区（Beijing Central Business District), 简称北京CBD， 地处北京市长安街，建国门，国贸和燕莎使馆区的汇聚区。CBD 是西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间3.99平方公里的区域。这里是摩托罗拉、惠普、三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部。其所在地，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，也拥有众多微型信贷服务机构，是金融工具的汇集之处，代表着时尚的前沿。同时，CBD 又是无数中小企业创业和成长的摇篮。 简介 区位分析 周边交通状况： CBD 地处北京市东部，其东起 东四环，西至东二环，北起北三 环，南至通惠河。有多条城市主干 道穿越其中，如：建国路，大望路， 朝阳路等。此外还有连通通州区和 CBD 的京通快速。多条公交线路都 可以到达，地铁一号线，十号线贯 穿其中，可谓交通便利。但是，由 于CBD 周边人流车流过多，道路时 常拥堵，人流车流混杂，交通状况 并不好。
周边用地情况： CBD周边多为公共服务设 施用地，如：办公楼，商场，超市， 电影院等。其次是居住用地， 其中包括以前建设的旧的居民 楼和现在新建设的住宅。值得 一提的是，在CBD周边新兴 起来一种叫做SOHO（即small office home office)的小型家庭办 公室。这种办公方式很适用于 自由职业者和小型公司。另外，在CBD周围我们还发现有很多公园，如：日坛公园，红领巾公园，朝阳公园。总之，作为公共服务设施用地，CBD及其周边地区所提供的服务项目多，服务范围广。每天来往于CBD及其周边工作，办事，购物，娱乐的人非常多，可见CBD 已经成为了北京重要的公共服务设施用地。 国贸三期及其周边办公楼国贸一期，二期，三期 国贸一二三期及其周边组成了北京商务中心区的核心区。占地约30公顷，规划总建筑面积143.5万平方米，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等现代商务设施建设。核心区是商务中心区内超高层建筑的集中区域，主体建筑突破300米，形成一组商务中心区标志性建筑群。 北京商务中心区
西餐厅经营管理方面的调查报告
关于北京市Jw万豪酒店扒房西餐厅经营管理方面的调查报告 一.餐厅现状: 扒房(CRU steak house),美式风格西餐厅,位于北京市建国路华贸中心83号,Jw万豪酒店二层,是顶级西餐厅的代表。主要以生蚝和牛排为经营特色,进口澳大利亚和美国生蚝,引进澳洲上等牛肉,拥有多款牛排及鱼类,是西餐厅的经典,深受广大顾客喜爱。 餐厅开设商务套午餐和零点晚餐。13位服务人员,其中1名餐厅副理,2名餐厅主管,3名实习生。一年中只有三个月(6,7,8月)是淡季,其余都处于完全繁忙状态,这时的酒店入住率最多可达到120%。餐厅最多可容纳100人,拥有servies bar和show kitchen。平均每天接纳50名客人用餐,人平均消费500元左右。由于酒店属于商务型酒店,来用餐的客人多数是住店商务人士,外国人居多。还有相当大的一部分客源是外部喜爱西餐的散客,那些客人一般都是熟客或是经人介绍或是通过杂志宣传慕名而来的。当然,来过的人有90%都会再次甚至多次光临。 餐厅曾荣获最佳西餐厅,最佳特色西餐厅,2008餐厅大赏,美食与美酒全国50强等多项荣誉。 二.存在问题: （一）服务人员结构简单,配置不合理 在星级酒店的餐厅中,不仅要求服务的完善,而且讲究工作的效率,这就要求餐厅从业人员的专业知识及工作中熟练的技巧,与客人的良好沟通等。但这些都建立在一个基础上,那就是人员的良好分配,正确的利用个人的能力,平衡每个服务人员的技能。当然,这些都是建立在一个良好的人员配置的基础上的。扒房餐厅有多个岗位,每个岗位又有多项任务。但这些都只是分给一到两个人去负责,这就造成了人员的浪费及损失。每个人都负责自己的一个事情,甚至有人没有固定的任务。一旦出现差错,责任找不到落实点。长此以往,会造成服务人员没有责任感,没有归属感,甚至对工作厌烦。合理的人员分配在这里就起到了重要作用。如果一个岗位由一名人员专门负责,其他人只是做辅助工作,那么责任就落到了一个人的身上,其他人有时间会帮助完成任务,没时间也许就忽略了。还有另外一个弊端就是如果一项任务是其他人帮助完成的,负责人只是把任务分配下去了,这也会引起不必要的冲突。所以,人员分配看似简单又平平常常,其实际的意义和其中的责任是不容忽视的。
写字楼市场调研报告范本
xxxx/ 写字楼市场调研报告 2006年上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 2006年1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个2006年的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006年第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较2005年第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，使市场整体空置率继续提升，达到一八.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的
利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约一五0万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，2006年一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为一三万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus 购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。此外，2006年一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到一八。3％，为近年来最高。 租赁市场 租赁市场方面，相比去年第四季度，1-5月市场活跃程度略有下降。从大单成交来看，由于今年金融业和电信业即将全面开放，很多相关外资公司进一步加速在中国的扩张步伐，纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议，成为市场中最明显的吸纳力量。相应地，金融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。在另一个吸纳量较高的中关村地区，需求则继续来自科技教育类企业。其中，去年第四季度入伙的科技大厦成为该区域吸纳的一个亮点。 本季度，北京甲级写字楼租赁价格保持稳定。
北京市CBD商业空置率调查分析报告
北京CBD商业空置率调查分析 至2008年6月易铺研究院统计，北京CBD区域内的商业总体供应量已经达到110万平方米，如果加上周边500米以内的已经营业的双子座购物中心，华贸中心，秀水街等大型商业项目，以及部分在建拟建的耀辉国际城（擎峰）、南磨房东郊果品批发市场改造、侨福花园广场项目，该区域商业面积可达140万平方米，是名副其实的北京第一大商圈。商业项目面积从十几平方米的社区便利店到几十万平方米的大型综合体项目不等，由下面的比例图可见，五万平米以上的大型商业在CBD区域内占到了60%以上，说明以购物中心的模式进行运营在北京商业零售市场上，特别是在CBD商圈已经占据了主流模式地位。但是这样多的大体量商业项目，80%都是在近两年之内开发营业，市场定位不清晰，市场 供应集中 加大，产品同质化严重，可以预见未来CBD商圈的大型商业竞争，将越发的残酷和激烈。 由此产生的一个较为严重的问题就是CBD区域内商业地产的空置率。朝外SOHO，SOHO尚都，LG双子座购物中心（晨曦百货）等项目的空置率都在50%以上，这其中自然是相关因素综合作用的结果，但是不可否认的是对开发商来说，相似项目的集中上市，盲目的追求做大做强，整体商业经营规划严重不合理，导致相对缓慢增长的市场需求同市场供应的矛盾进一步加剧，预计短期内部分商业项目的空置问题很难得到解决。 首先，我们关注一下北京已经开始营业项目的空置率情况，在CBD 区域内，大致分布了以下几种商业业态，其中超市类项目空置率很低，因此未列入表格中。 从表中清晰可见，综合市场的空置率最高，达到了63.86%，但是，区域内的四家综合市场却是极度不同，秀水和秀水二号基本没有空位置，而朝外SOHO和SOHO尚都则是空置了80%以上的店面。百货和商业街的空置率分别是26.5%和24.7%，底商也有13.8%的空置。只有大型
CBD区域市场调研分析
CBD区域市场调研分析 CBD（中央商务区）的地理范围界定如下：西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠运河以北，北至朝阳路。 一、市场供给分析 CBD是北京市高档写字楼发展最早的区域，也是北京目前国际水准甲级写字楼最为集中的区域之一，其市场变化可以说是北京市写字楼市场的晴雨表。 1、高档物业集中，写字楼供应比例过半 按照刚出台的CBD总体规划的规定，北京商务中心区4万平方公里内将建设1000万平方米的各类物业，写字楼为50%的比例，应该有500万平方米，目前已建成并投入使用的53个，其中甲级写字楼22个，总建筑面积584348平方米，乙级写字楼16个，总建筑面积208126平方米，丙级物业7个，总建筑面积56000平方米，商住项目3个，总建筑面积115500平方米。今年，在国贸商圈尤其是规划中的CBD地区，中央电视台新址，银泰中心、北京电视台新址、华贸中心全面开工。此外，新建待建写字楼项目包括建外SOHO，金地国际花园，万达项目，旺座中心，财富中心，国贸三期，京澳中心，理想世界，华远上都国际等。其建成年大都在2003，3004年。CBD 商圈写字楼供应量还会有大幅度的上升。2、供应量增加，未来市场竞争激烈 CBD规划建筑规模800万-1000万平方米，其中写字楼约占50%。 500万平方米的写字楼供应量，是目前该区写字楼存量的三倍。 CBD将是三年内写字楼市场的热点，更是难点，产品及价格战将是日后竞争的重点。 3. 建筑设计水平较高，独特有个性 CBD的写字楼大多品质优良，外型美观，大堂气派，造型独特，在很大程度上体现了CBD写字楼的较高品质。 4. 配套设施齐全，智能化水平高 CBD写字楼打都具有良好的商服设施，楼宇智能化水平较高。
写字楼市场调研报告范本
写字楼市场调研报告 2006年上半年各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 2006年1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个2006年的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006年第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较2005年第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润
整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求 写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，2006年一季度，亚洲国际金融投资以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。此外，2006年一季度投资市场上还出现了一些国企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份购置了位于中关村地区国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场 租赁市场方面，相比去年第四季度，1-5月市场活跃程度略有下降。从大单成交来看，由于今年金融业和电信业即将全面开放，很多相关外资公司进一步加速在中国的扩步伐，纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议，成为市场中最明显的吸纳力量。相应地，金融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。在另一个吸纳量较高的中关村地区，需求则继续来自科技教育类企业。其中，去年第四季度入伙的科技大厦成为该区域吸纳的一个亮点。 本季度，甲级写字楼租赁价格保持稳定。