基于土地流转视角农民土地权益问题研究

基于土地流转视角的农民土地权益问题研究

摘要：本文基于农村土地流转视角，在分析不同形式的农村土地流转中农民家庭土地权益受损的原因基础上，提出保护农民家庭土地权益的现实对策，并指出塑造明晰的土地产权关系、引入现代公司治理结构来构建全新的农村集体经济组织是保护农村土地流转

中农民家庭土地权益的必然选择。

关键词：农村土地流转；村集体；农民家庭；土地权益

中图分类号：f301.0文献标识码：a文章编号：1001-828x（2011）08-0195-01

前言

国内研究成果表明，由于农村集体经济组织的虚化和农村土地产权的缺陷，导致农民个人及集体土地权益在农地城市流转中受损，必须采取各种措施保护农民个人及集体的土地权益。同时，深入分析农民土地权益受损的根源，采取各种手段保护农民个体的土地权益，可以减少农村与城市之间、农村内部的社会矛盾，为构建和谐社会做出应有的贡献。

一、农村土地流转的类型和方式

本文考虑土地所有权是否发生转移将农村土地流转划分为两大类，即农村集体土地内部流转和农村集体土地向城市流转。

1.农村集体内部流转

农村土地在集体内部的流转是指不改变土地所有权性质的流转，既包括农地也包括非农建设用地，还包括农村“四荒地”的拍卖。

农村土地流转存在的问题及对策

农村土地流转存在的问题及对策 随着社会主义市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农用土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。但据我们调查，当前农地资源利用存在着一些较为突出的问题： 一、承包土地少，规模生产难形成。平均分包土地的格局使农民在有限的承包土地上增加收入的难度增大，扩大规模经营又没有多余的土地，放弃承包土地又担心生活没有保障，有限的土地限制了农业生产进一步发展，造成了农业土地资源的浪费。 二、小规模生产，农民收益难增加。分散零星生产经营方式难以摆脱小农经济的桎梏，制约了农业结构的调整，影响农业产业化经营的形成和推进。 三、政策不具体，监管措施难有力。提倡土地使用权的合理流转，一直是中央农村政策的主要内容之一，这在中央一系列农村政策中均有涉及，但比较原则。对土地流转的管理，从上到下的农业行政主管部门没有具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。 四、旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难。在外出务工、

经商的农民中，有的对土地的眷恋还很深，宁愿造成地荒也舍不得将土地流转出去，据调查，部分地方季节性的抛荒地约占耕地面积的10%。大面积抛荒影响农业经济发展，给农村经济造成一定的损失。 五、风险大，效益低，制约流转。农业是自然和市场双重影响的弱势产业，比较效益低，特别是前几年，农产品卖难，造成流转也难，加之加入WTO后对农业的影响更大，农业增产难增收，如城北镇的马林村XX年大面积种植西瓜，由于品种单一，当年气候不好，出产时，市场行情看跌，造成大量烂瓜，农民损失严重。 六、操作不规范。主要表现在：一是大多数农户之间的土地流转，只有口头约定，没有书面合同，即使有书面合同，其内容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未经村社集体经济组织审查同意；二是土地流转有的不按规范签订合同，合同条款、标的不明确，甚至与现行法规相冲突，如租用土地的时间超过了二轮承包期规定的时间等。有的曲线炒作地皮，实行耕地“农转非”；三是有的合同未经县乡合同管理机构审查、签证或公证机关公证。目前，还没有一个乡有比较完整的土地流转合同档案，农村土地流转资料档案缺乏。 七、开发业主引进难。由于农业收益比较低，高收益项目农业难以选择，农业开发又面临市场和自然双重风险。因

土地流转授权委托书三篇

土地流转授权委托书三篇 土地流转授权委托书[篇1] 村经济合作社(或村民委员会)： 等户承包的土地共亩。依照《中华人民共和国农村土地承包法》及《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，现委托“农村土地流转服务社”进行流转 (转包、出租、互换、转让)。土地流转授权委托期限为年，自年月日至年月日止。委托事项和权限为下列第项： (一) 一般授权委托代理(代为参与流转、代签流转合同)。 (二) 特别授权委托代理(代为承认、放弃、变更、增加等流转事项)。 (三) 代理权限为： 委托人： (签名、盖章) 受托人： (签名、盖章) 年月日 土地流转授权委托书 [篇2] 因村村民组，有户愿意将承包田共亩流转给种植粮食，现我们委托居民组长作为流出方与流入方签订土地承包经营权转包合同，每亩每年交稻谷斤。特此委托。 委托人签名一览表

受托人： 20xx年9月30日 土地流转授权委托书 [篇3] 县（市、区）乡(镇村委会： 我们自愿委托乡(镇) 村村民委员会（以下简称“村委会”）将我们承包的位于本村的亩（具体面积以实际测量数据为准）土地的农村土地承包经营权以出租方式流转给公司。我们授权村委会代表我们与该公司就上述承包土地的农村土地承包经营权以出租方式流转事宜进行协商，并授权村委会代为决定农村土地承包经营权流转价格、土地用途、承包（租赁）期限、农村土地承包经营权流转合同条款变更等具体事宜及办理其他一切相关法律手续。 本委托书一式四份，有效期限自本委托书签署之日起，至我们承包的农村土地承包经营权期限届满之日止。若《土地法》或《农村土地承包法》变更、延长农村土地承包经营权承包期限，本委托书有效期限自行延期至法定最长承包期限。 特此委托！ 受托人： 县（市、区）乡(镇村村民委员会（公章） 鉴证单位：村村民委员会（公章） 日期：年月日 （委托人签署页附后）

农村土地流转注意事项

农村土地流转注意事项一、农村土地纠纷问题解决途径当事人可以自行和解，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解；当事人和解、调解不成或者不愿和解、调解的，可以向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。因征收集体所有的土地及其补偿发生的纠纷，不属于农村土地承包仲裁委员会的受理范围，可以通过行政复议或者诉讼等方式解决。二、农村土地流转三大原则（一）在土地流转过程中，所有权不能变，承包权不能变，土地的使用方向不能变。（二）根据土地的级差，在尊重群众意愿的基础上，合理确定土地流转承包价格，全额归农户所有。（三）具体操作上规范有序，注重程序的合法性。对土地流转面积涉及多数农户的，通过召开村民代表会议讨论决定，以充分尊重农民的自主权;流转双方签订合同，明确流转的形式、数量、年限、条件和双方的权利、责任、义务；涉及承包土地田块变动的，及时办理承包权证变更手续。三、土地流转的补贴怎么拿财政部对土地流转方按照每亩100元的标准给予一次性奖励，但是必须要符合以下条件：1、具有稳定的土地流转关系，土地流转期限在3年以上，单宗土地流转面积在1000亩以上(土地股份合作社入股面积300亩以上)。2、土地流转价格不低于农户常年直接经营纯收入或市、县规定基准价，同时确保流转农户每年的收益获得稳定增长。对流转期限在三年以上的规模流转，流转价格的确定应采取实物计价、货币兑现或根据项目盈利水

平和物价上涨情况分年段确定增长幅度，以确保农民长远土地收益不降低。3、对取得工商部门营业执照，具有示范带动作用、运作规范(有章程、股权证书、实行"保底分红")的土地股份合作社优先扶持。4、符合土地承包政策法律、土地流转操作规范、流转合同手续完备。5、当地政府重视土地流转工作，能够安排土地流转扶持资金，用于对土地流转农户的奖励。 四、农村土地流转农村土地流转合同"四大忌" 农户间流转以及短期流转中合同签订率不高，土地流转双方形成的利益关系和权利义务约定不明确、不规范，容易引发纠纷，所以，在签订合同的时候一定要注意以下四点：（1）忌没"把"的口头合同；《合同法》第十条规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。《农村土地承包法》第三十七条规定,土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同。"土地流转"这类事关农民切实利益的重大事项,属于法律规定应当采用书面形式签约的范围。（2）忌"价款不清"的书面协议；"流转价款及支付方式",是《农村土地承包法》在第三十七条中规定的采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转土地经营权,书面合同的必备条款。根据《合同法》第六十一条、六十二条合同生效后,当事人就价款等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,可按照订立合同时履行地的市场价格履行。就"流转价款

关于农村土地流转情况的调查报告

关于农村土地流转情况的调查报告几年来，我省、市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。作为一名乡镇农办人员，为深入了解我镇土地流转情况，于2011年3月15日—2011年3月22日对我镇辖区内土地流转情况进行了为期7天的调查。现将有关情况汇报如下： 一、镇辖区内土地流转的现状 截止2010年末，全镇农村土地流转面积达7417公顷，涉及943个农户，分别占耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为173公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专业合作组织的178公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的7068公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的5599公顷，出租的742公顷，互换的37公顷，转让的660公顷，入股的178公顷，其他形式的200公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的6897公顷，占流转土地的93%;流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～10年占4.3%，10年以上占7.3%。由于我镇采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 二、存在的主要问题

农村土地流转存在的问题及对策研究

农村土地流转存在的问题及对策研究 摘要：农村土地流转是农业可持续发展的客观要求，也是实现城乡统筹发展的有效途径。思想观念不转变、流转制度不完善、操作不规范以及社会保障体系不健全等因素都会影响农村土地流转进程。文章阐述了当前我国农村土地流转存在的主要问题，并提出了解决问题的对策和建议，旨在加快农村土地流转，促进农业规模化经营。 关键词：土地流转；问题；对策 随着市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农村土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。中央专门出台了农村土地流转政策，加强土地流转管理和服务并健全流转市场。农村土地流转是在土地承包期内拥有土地承包经营权的农民有条件地将土地经营权转移给其他农民或经济组织。近年来我国各级政府和农村基层组织在正确引导和推进土地流转方面做了大量工作和有益探索，但仍存在一些问题。开展农村土地流转研究，及时发现问题并采取对策，是顺利开展土地流转工作的保证。 一、农村土地流转中存在的问题 思想认识不到位

第一，基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力，认为土地流转与乡镇村社关系不大，造成土地流转无人监管。 第二，小农经济思想严重。一是部分农民恋土观念强，认为务工经商虽然收入高但有风险，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，即使外出务工也不愿转出土地，担心失业没地而生活养老没保障；二是农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮补促使部分农民不愿转出土地；三是城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。 第三，对流转政策心存误解。部分农民担心政策不稳，政府收回土地承包权，没有安全感；部分业主担心市场前景不佳，承包无效益，不敢大胆投入和大规模开发，甚至没有真心实意经营，利用土地搞投机。 流转行为不规范 在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，未经发包方同意及管理部门备案公证，即使签订书面合同，其内容不完整、不规范，双方没有明确责权利关系，没有专人负责合同管理工作。部分基层干部没有充分尊重农民意愿，擅自将撂荒土地、集体土地和“四荒地”流转给第三方经营，土地发包和经费收支不公开。部分业主借合

对农村土地流转纠纷问题的法律思考

摘要：土地问题，关乎民生，涉乎民计，维乎民意，解决好农村土地问题是 对党的执政能力的时代考验。随着新农村建设进程的不断推进，土地流转日益成为关系到我国农村改革发展稳定大局的焦点问题之一。本文通过对当前农村土地流转纠纷解决实践现状的研究，分析了这些问题产生的成因以及影响，并在此基础上提出解决农村土地流转纠纷法律适用问题的若干建议。 关键词：新农村土地流转积极意义法律适用 广义上的农村土地流转是指农村土地承包经营权和集体建设用 地使用权流转，而狭义的农村土地流转仅指土地承包经营权的流转， 即在土地承包经营权的物权性质得以确定的前提下，在不改变农村 土地所有权性质及土地的农业用途的基础上，土地承包经营权人依 法自愿将取得的土地承包经营权以转让、转包、出租、互换、入股、抵 押或其他方式转移给他人的行为。本文既是在狭义概念的基础上展 开论述的。 党的十七届三中全会的决定提出：赋予农民更加充分而有保障 的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。去年 的中央1号文件也规定：农村土地流转，不得改变土地集体所有的 性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。流转后的土地，仍然只能用于发展农业，不能用作房地产开发等其他用途；农民依法享有土地流转权益。但由于制度缺陷和现实中各种不利因素的制约，我国现行的土地流转机制在实践中运行不畅，面临诸多问题。1农村土地流转纠纷的基本类型、成因及特点1.1流转形式以转包为主目前我国各级法院审理的农村土地流转案件包括转包、互换、出租等几种主要形式。由于转包是承包方将部分或全部土地承包经营权在一定期限内转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营，转包后原土地承包关系维持不变，原承包方还可从转包中获取一定的收益，风险小、见效快，故成为最为常见的流转形式，转包纠纷在流转案件中所占比例最大；互换是承包方对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权，是农户之间为方便耕作或者各自需要而较常采取的流转方式；另外，转让、出租、代耕等纠纷也多有发生。1.2土地流转的程序不够规范由于目前农村土地流转基本处于自发状态，缺乏政府和有关部门的规范、监督和指导，致使土地流转中的失范问题比较普遍。突出表现在：流转协议条款不齐全；双方权利义务不明确；当事人大多私下协商，不到村委会进行备案；互换、转让未办理农村土地承包经营权证变更登记手续。1.3纠纷具有群体性、代表性此类纠纷虽然表现为个别村民和村委会或村民小组及其他承包经营者之间的矛盾，但往往涉及整体利益的冲突，牵一发而动全身。1.4双方当事人诉求的对抗性明显因为这类案件往往涉及农民的根本利益，矛盾激烈，难以化解，所以案件大多以判决的方式结案，调解结案的较少。1.5案件处理难度大从调查的情况来看，涉及此类案件的诉讼虽然不多，但时间跨度长，影响面广，既涉及政府和投资者的利益，又涉及土地所有权人、使用权人的利益，政府为了当地经济发展的需要，在相关政策的制定上有可能突破现有法律法规的规定，在行政行为中存在某些不太规范的情况，且案件当事人情绪对抗激烈，容易激化矛盾，引发集体上访或判决后又发生争抢土地等情况，法院在审理此类纠纷时往往处于两难的境地。1.6案件执行难度大在土地转包、互换、代耕类案件中，由于镇、村在签订土地承包合同时不规范，土地承包经营权证书核发主体不统一，存在重复发证等问题。出租、转让案件中，绝大多数土地已改变用途。这些都增加了法院的执行难度。2农村土地流转纠纷解决的实践探索2.1案件审理中诉讼主体的确定 一是农户之间相互流转发生纠纷形成诉讼的，无论是否经过村委会同意或备案，均以流转当事人即流转户与受流转户为诉讼主体。二是村委会向农民反租倒包与原承包户发生纠纷形成诉讼的，以村 委会与原承包户为诉讼当事人。 原承包户直接起诉后承包人的，告知其可申请变更，坚持不变更的可驳回其诉讼请求。三是农户将土地抛 荒后，其他农户自行种植，或村委会安排给其他农户种植，原承包户 要求返还承包经营权提起诉讼的，以当前的承包经营人为被告，后一 种情况以村委会为第三人通知其参加诉讼。原承包人坚持以村委会 为被告经释明后仍不变更的，可驳回其诉讼请求。 这种观点主要基于诉讼效率考虑，避免形成连环诉讼，增加当事人的诉讼负担。 2.2关于案件审理中证据适用的问题 审理涉及农村土地承包的案件，由于当事人甚至各方当事人证 据能力较差，很多情况下是证人证言，而且由于农村现状，证人证言 特别是前后班子成员之间的证言相互矛盾，一些事实难以查清。我们 认为在审理此类案件时，关于证据的认定要把握两个方面：一是按照农村实际注重经验规则的运用；二是在不违背《证据规定》相关规定的前提下，依照职权进行必要的调查。总之，尽可能在证据使用时符合客观真实。这需要我们在最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干 规定》的基础上，对民事证据理论问题进行更为有针对性的探索。2.3流转合同效力的认定2.3.1转让合同是否要以发包方的同意为生效要件根据《土地承包法》第三十四条、三十七条的规定，《最高人民法院<关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释>》第十三条的规定，转让与转包、出租、互换等土地承包经营权的流转 不同，采取转让方式流转的，应当经发包方同意，采取其他方式流转 的，无需发包方同意。但同时，如果发包方借口监督而拖延表态或者 无法定理由而不同意转让的，不影响转让合同的效力。我们认为，土 地承包经营权转让应当经发包方同意，不能默示同意，也不能推定同意，认定发包方同意必须以发包方的明示为依据。以“无法定理由”和 “拖延表态”认定转让合同有效，须以充分的证据为依据，不能无视发包方的态度。 2.3.2未经登记的互换合同是否有效 互换合同纠纷往往是在双方已对土地互换达成了协议，且已实际履行后发生的，多是一方土地被征用，为得到征地补偿费提起诉讼，要求换回原承包地，恢复原状。关于互换合同效力的认定，我们认 为，在土地承包经营权流转中，当事人签订土地承包经营权的互换合同，经发包方备案或者同意后，该合同即发生法律效力，当事人未经登记的，其土地承包经营权不能对抗善意第三人，但并不产生导致互 换合同无效的法律后果。发包方无权剥夺承包户的自主决策权,农地承包经营权流转的登记仅具有社会公示的效果，其法律效力体现在产生对抗第三人的效果，而非承包经营权变动的生效条件。 除转让以外的其他流转行为均不以发包方批准同意及变更登记为流转生效要件。3完善我国农村土地流转纠纷解决机制的几点建议土地是农民赖以生存的基本生产资料，土地流转纠纷案件往往牵涉到农民的切身利益和当地的经济发展之间的平衡关系，处理稍有不慎则可能造成矛盾激化，影响社会稳定。解决好这类纠纷不仅要依靠法院的审判调节作用，更要依靠政府、农村基层组织等各方面的力量，完善制度，从源头上解决矛盾。 3.1完善规范二轮承包，适时对农村土地进行调整规范，明确农村土地承包经营权。3.2加快土地使用证的发放和规范土地承包合同的签订，让农民拥有合法使用土地的依据，避免使用权不明引发纷争。3.3建立健全农村社会保障体系，解除农民后顾之忧。当前，相 对农村土地流转纠纷问题的法律思考 刘明宇 （云南民族大学法学院） 法律园地 222

农村土地承包经营权流转管理办法法律全文

农村土地承包经营权流转管理办法法 律全文

农村土地承包经营权流转管理办法（全文）中华人民共和国农业部令 第47号 《农村土地承包经营权流转管理办法》已于1月7日经农业部第2次常务会议审议经过，现予公布，自 3月1日起施行。 部长: 杜青林 二00五年一月十九日 农村土地承包经营权流转管理办法 第一章总则 第一条为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。 第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。 第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人

和农村集体经济组织的合法权益。 第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。 第五条县级以上人民政府农业行政主管(或农村经营管理)部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。 第二章流转当事人 第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。 第七条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。 第八条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。 没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。 第九条农村土地承包经营权流转的受让方能够是承包农户，

农村土地流转存在的问题及建议

农村土地流转中存在的问题及建议 摘要：“三农”问题是当前我国农村发展面临的主要问题，而解决好农村土地流转的问题是发展现代化农业的必然要求，本文分析了当前农村土地流转过程中存在的主要问题，并提出了相应的对策建议。 关键词：土地流转规模经济保障制度 农村土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。随着农村经济的发展，以分散经营为主要特征的家庭联产承包责任制所呈现出的分散性已越来越无法适应以市场化、规模化、信息化为主要特征的现代农业的发展要求。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”以此促进农村经济的发展。 解决土地流转问题，是我们当前全面推进新农村建设进程中急需解决的新课题。 一.农村土地流转中存在的主要问题 1.土地流转认识不足。大多数地方重视不够，对土地流转缺乏正确的认识。一是小农经济思想严重。由于农村养老、医疗等事关农民生存的社会保障体系不完善，农民对土地的依赖程度很高，一般不会转让承包地，“种田养家”“养儿防老”的传统观念依然占据主导地位。农民宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿转出土地。二是基层重视程度不够。基层干部对土地流转的政策法规研究不深、宣传不够、引导不力，造成土地流转无人监管，农民流转土地缺乏辅助。三是农民文化程度不高，过度依赖国家补贴。农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮食补助促使部分农民不愿转出土地；城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。 2.土地流转行为不规范。一是流转合同不规范。在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，即使签订书面合同，内容缺乏规范性，双方也没有明确责权利关系，容易产生纠纷。二是部分承包方借合同不规范，借经营不善逃债，或未经相关部门批准，擅自改变土地性质。三是土地流转合同主体

合同范文 土地流转授权委托书

土地流转授权委托书 土地流转委托书范本 甲方(委托方): 住所: 乙方(受托方): 住所: 根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规和国家有关政策的规定,甲方愿将以下土地承包经营权委托乙方进行流转。经甲、乙双方协商一致,订立本协议。 一、委托事项 (一)委托流转土地基本情况表 序号地块名称地类等级面积(亩)四至界址地上附着物情况 东南西北 1 2 3 4 合计共计亩(大写);亩(小写)。 备注农村土地承包合同编号: 农村土地承包经营权证书号: (二)委托流转方式 甲方委托乙方将以上土地共计亩以(转包、出租、互换、股份合作)方

式流转他人。 (三)委托流转期限 土地委托流转期限为年,自年月日起至 年月日止(不得超过土地承包期剩余期限)。 (四)委托流转价款与支付方式。 1、甲方授权乙方按每亩每年(现金、实物或实物折价)进行流转。土地实现流转后,甲方按(现金、实物或实物折价)的标准收取土地流转收益,全年合计。土地流转授权委托书 2、考虑物价等因素的约定:。 3、支付结算方式:。 (五)委托费用及支付方式 委托费用及其支付方式的约定: 。 二、其他委托事项 1.协议期满,土地恢复原状等事项的约定: 。 2、 。 三、委托权限 乙方按照下列第种方式授权范围行使相关权利: 1、乙方与土地受让方协商流转事宜,流转合同由甲方与受让方签订。 2、乙方与土地受让方协商流转事宜,并代甲方签订土地委托流转合同,

监督土地受让方履行流转合同。 3、其他权限:。 四、违约责任 1、因变更或者解除协议而使相关当事人遭受损失的,除依法可免除责任外,应由责任方负责赔偿。 2、如一方当事人违反协议约定,应向守约一方支付违约金元。如果违约金尚不足以弥补守约方及相关当事人一方经济损失的,违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依据具体损失情况,由有关当事人协商;或按以下方式确定: 。 五、其他约定 1、乙方按本协议授权范围行使相关权利。 2、乙方在本委托协议授权范围内的行为由甲方承担法律责任。 3、其它需要说明的事项:。 4、因本协议的订立、生效、履行、变更及终止等发生争议时,甲乙双方应协商解决;协商不成,可提请村民委员会、乡(镇)人民政府(街道办事处)等调解;不愿协商、调解或协商、调解不成的,可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。 5、本协议自双方签字后生效。未尽事宜,由双方共同协商补充,有关补充条款与本协议具有同等法律效力。 6.本协议一式四份,甲、乙双方各执一份,发包方、乡(镇)农村土地承包管理部门各备案一份(如经鉴证,相应增加一份鉴证机关备案)。

土地承包经营纠纷处理心得体会-word范文文档

土地承包经营纠纷处理心得体会 土地承包经营权是农村集体经济组织内部成员以家庭承包 方式或其他承包方式、非集体经济组织内部成员以其他方式，对集体组织所有的或国家所有的由集体经济组织使用的土地、林地、草地及其他依法用于农业的土地享有的经营性使用和收益的权利。按照自愿、有偿和平等协商的原则，承包方可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式进行土地承包经营权流转。这是《中华人民共和国农村土地承包法》中对承包经营权流转的原则规定，也给农村土地流转赋予了法律地位。 我国现阶段农村土地承包经营权流转主要表现在以下几方面：1、流转数量和规模逐步增长。随着农村劳动力增多，社会经济的发展，农村经济呈现多样化发展趋势，直接促使农村土地流转加速； 2、流转形式以转包出租为主。农村土地是农民赖以生存的最基 本的依靠和保障，农民是不愿意永久性的失去土地的。因此，农村土地经营权流转多呈现转包出租；3、流转主体呈多样化。在 农户之间流转的基础上，近些年一些工商企业、农民专业合作组织等进入农业经营，参与流转的主体日益多元化。 随着农村土地承包经营权流转数量增多，在流转过程中也暴露出了诸多问题。例如： 一、流转程序不规范。农户自主流转其承包经营权，没有统一的规范规定，操作无章可循，流转随意性很强，手续极不完备，导致以后发生纠纷时，不利于保护农户的权益。笔者认为，应当详

细具体的规定农户自主流转其承包经营权的办理程序：1、双方协商，确定流转方式、时间、价格等。2、必须签订书面合同，由流转双方本人签字或捺印。3、合同签订后，应报送土地发包方和所在乡（镇、街道）备案。 二、流转方式界定不明。《中华人民共和国农村土地承包法》中对承包经营权流转规定可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式进行土地承包经营权流转。只是原则性的规定。对农村普遍存在的抵押、继承等传统流转方式以及入股等新流转方式没有明确规定。 三、土地流转登记制度流于形式。登记的主要目的在于将土地承包经营权变动的事实予以公示，使他人明确土地承包经营权的权利人。农村土地承包法将登记的决定权交给农民，当事人要求登记的，可以登记。未经登记，不能对抗善意第三人。现实中，农村土地流转，绝大部分根本就没有登记，严重影响了农村土地承包权流转的正常秩序，埋下了许多纠纷隐患。虽然《土地承包法》规定了：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让的，不经登记不得对抗善意第三人。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》也明确规定：承包方流转土地承包经营权，除法律或者本解释有特殊规定外，按照有关家庭承包土地经营权流转的规定处理。但是有规定，却无人去执行。 四、流转行为不够规范。有的地方土地流转以口头协议为主，私

农村土地流转原因、问题及对策浅析

农村土地流转原因、问题及对策浅析摘要：三十多年的改革开放过去了，我国大体上已进入以工促农、以城带乡的高速发展阶段，进入了传统形式农业向现代农业进发、走中国特色社会主义道路的重要时期，解决土地流转问题也是破除城乡二元结构的必然要求。当前我国农村土地流转存在经营权与所有权问题、权利流转受限，流转合同简陋，耕地面积减少等诸多问题。本作者对此浅析提出从法律，社会认知，整体规划等方面提出解决方案。 关键词：土地流转节约型社会现代农业农村土地制度 土地，从古至今都是人类社会最重要的生产和生活资料。随着社会主义市场经济体制逐步建立和完善，国有土地已建立了一套比较完整的流转制度，但农村集体土地流转仍处于起步阶段并受到很多桎梏和限制。现如今提倡的建立资源节约型、环境友好型社会是一个充分利用各种资源的复杂社会系统工程，而其中重要的是要解决高效集约利用土地稀缺资源问题。 “土地流转将开启城乡一体化的新路径。”华南农业大学教授罗必良认为，一方面通过适当的土地集中和合理的土地置换，可以减少农村居民点由于住房过度分散所造成的土地浪费，推进新农村建设；另一方面“宅基地换住房，承包地换社保”，有利于提高农民非农转移劳动力的稳定性，从而有利于城乡二元体制弱化并推进城乡一体化进程。此外，当前农村经济发展的一个重要瓶颈是农村金融服务严重滞后，而宅基地及其建筑物的流转和抵押，无疑会有力推进农村金融及农村土地的资本化与市场化。由此看来，高效集约地利用有限的土地资源，是现实与未来发展的需要，具有深刻的现实意义。 经过资料调查显示，农村土地承包经营权流转大致有下4方面的原因： 1、土地承包经营曾属于高成本，低收益。农业税免征之前，农民由于承包经营土地的负担重，收益相对较低，承包经营土地的积极性不高。因此许多外出务工、经商的农民纷纷将土地承包经营权流转给亲友或其他农户，也有土地承包经营权投股或参股。这是过去几年土地承包经营权流转的一个最重要的原因之一。 2、由于二、三产业的发展，劳动力大量转移出去。土地执行二轮承包时依照"增人不增地，减人不减地"原则，使得原本存在的人多地少的矛盾更加突出。这导致大量劳动力大都向本地农村二、三产业或向外地转移，转移的劳动力中有一部分带动全家劳动力转移，此时便会将土地承包经营权流转给他人。

合同范文 土地流转村民委托书

土地流转村民委托书 农村土地流转委托书 兹有及全体组员授权委托阳雀新村村民委员会全权负责办理土地经营使用权流转承包给长沙县多彩农业科技有限公司一事，就土地流转事项作为委托的全权代理人并代表委托人全家签字并具有同等法律效力。（包括但不限于签订《农村土地租赁合同书》及补充条款或协议，或对部分条款予以变更；接收承租方给付的租金等所有相关事务），租赁期间代表该组及全体组员所进行的一切行为，我们均予以认可，并承担其在履行《农村土地租赁合同书》中所有行为的全部法律责任和后后果。本授权方式为特别授权，有效期为此授权书之日起该组及全体组员声明本授权书作废之日为止，且其无转委托权。特此授权委托！ 付：委托人身份证复印件各一份 委托人：受托人：委托人组员（户主）农村土地流转委托书[委托人身份证复印件 （签章） 受托单位： （盖章） 经办人： 经办人： 联系电话： 联系电话：日第二篇土地流转村民委托书《xx土地流转委托书范本》

土地流转委托书范本 甲方(委托方): 住所: 乙方(受托方): 住所: 根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规和国家有关政策的规定,甲方愿将以下土地承包经营权委托乙方进行流转。经甲、乙双方协商一致,订立本协议。 一、委托事项 (一)委托流转土地基本情况表 序号地块名称地类等级面积(亩)四至界址地上附着物情况 东南西北 1 2 3 4 合计共计亩(大写);亩(小写)。 备注农村土地承包合同编号: 农村土地承包经营权证书号: (二)委托流转方式 甲方委托乙方将以上土地共计亩以(转包、出租、互换、股份合作)方

式流转他人。 (三)委托流转期限 土地委托流转期限为年,自年月日起至 年月日止(不得超过土地承包期剩余期限)。 (四)委托流转价款与支付方式。 1、甲方授权乙方按每亩每年(现金、实物或实物折价)进行流转。土地实现流转后,甲方按(现金、实物或实物折价)的标准收取土地流转收益,全年合计。 2、考虑物价等因素的约定:。 3、支付结算方式:。 (五)委托费用及支付方式 委托费用及其支付方式的约定: 。 二、其他委托事项 1.协议期满,土地恢复原状等事项的约定: 。 2、 。 三、委托权限 乙方按照下列第种方式授权范围行使相关权利: 1、乙方与土地受让方协商流转事宜,流转合同由甲方与受让方签订。 2、乙方与土地受让方协商流转事宜,并代甲方签订土地委托流转合同,

农村土地流转纠纷的四种解决办法

农村土地流转纠纷的四种解决办法 随着农村经济的快速发展，围绕土地流转展开的纠纷也越来越多，那么遇到农村土地流转纠纷该怎么办？以下是为大家整理的四种解决办法，供大家参考。 一、当事人协商 协商解决纠纷，就是发生土地流转纠纷的当事人双方，采取其他方式解决纠纷之前，首先在自愿互谅的基础上，依照有关法律规定，直接进行协商，自行解决双方之间的纠纷。 当然，在采取其他途径解决纠纷的过程中，只要双方当事人都愿意，还可以继续通过协商，达成协议，解决纠纷。采取协商的办法解决纠纷，可以大大减少双方当事人为解决纠纷所耗费的时间、精力和费用，有利于及时化解矛盾，维持双方当事人之间的正常关系。 二、双方调解 在土地流转纠纷中，双方当事人不愿意协商解决，或者通过协商未能解决纠纷(例如，协商达成解决纠纷的协议后，一方当事人反悔)的，可以通过调解的方式解决纠纷。 采取调解的方式解决土地承包经营纠纷，必须坚持自愿原则，在双方当事人完全自愿的基础上进行调解。《农村土地承包法》特别指出，当事人可以申请村民委员会、乡(镇)政府等调解解决纠纷。 主要是考虑到，村民委员会作为村民自治组织，依法具有调解解决民间纠纷的职能。因为村民委员会熟悉情况，又具有一定的权威性，由村民委员会作为调解人，有利于及时、合理地解决纠纷。 乡(镇)人民政府是农民的基层政权组织，承担着农村土地承包的基础管理工作，并掌握承包合同等基本资料，熟悉土地承包情况。由乡(镇)政府主持调解，特别是调解不属于同一个村集体经济组织的村民之间的土地承包经营纠纷时，更具有其他组织和个人不具备的公正性和权威性。 因此，一般来说，同一村、村民小组的村民之间发生的土地承包经营纠纷，可由村民委员会调解解决;不同村的村民之间、村民与其他单位之间发生的土地承包经营纠纷，可由乡(镇)人民政府调解解决。 经过调解达成协议的，应当及时请双方当事人签订书面协议，并帮助和督促当事人自觉履行协议，彻底解决纠纷。不管由谁主持调解，通过调解达成的调解协议，都不具有强制

农村土地承包经营权流转的法律问题

毕业论文 题目：农村土地承包经营权 流转的法律问题院（部）：法政学院 专业：法学 班级：×× 姓名：×× 学号：×× 指导教师：×× 完成日期：×年×月×日

目录 摘要 (Ⅲ) ABSTRACT (Ⅳ) 1 前言 (1) 1.1对农村土地承包经营权流转中的法律问题研究的目的和意义 (2) 1.2本文研究的内容 (2) 2农村土地承包经营权流转制度的立法现状 2.1关于农村土地承包经营权流转的原则 (3) 2.2农村土地承包经营权流转法律制度的主体 (4)

2.3农村土地承包经营权流转的程序 (4) 2.4农村土地承包经营权的流转方式 (4) 2.4.1农村土地承包经营权转让 (5) 2.4.2农村土地承包经营权转包 (5) 2.4.3农村土地承包经营权出租 (5) 2.4.4农村土地承包经营权互换 (5) 2.4.5农村土地承包经营权入股 (5) 2.4.6农村土地承包经营权抵押 (5) 2.4.7农村土地承包经营权继承 (5) 3农村土地承包经营权流转法律制度的不足

3.1农村土地承包经营权转让过程中土地所有人的地位相矛盾 (6) 3.2各流转方式之间内涵外延界定不清，存在交叉重叠现象 (6) 3.2.1关于转让与互换 (6) 3.2.2关于转包和出租 (6) 3.3流转方式的缺失——关于抵押和继承 (7) 3.3.1关于抵押 (7) 3.3.2关于继承 (7) 3.4流转登记制度不严密，存在前后矛盾的立法主张 (7) 4关于完善农村土地承包经营权流转制度的几点设想

4.1明确土地所有人在农村土地承包经营权流转中的作用和角色 (7) 4.2明确转让和互换以及转包和出租的外延和内涵 (9) 4.3法律应该认可和保护农村土地承包经营权流转中存在抵押和继承流转方式 (9) 4.4完善农村社会保障制度、农村救济制度等相关的制度 (10) 5 结论 (10) 谢辞 (12) 参考文献 (13)

我国农村土地流转国内外研究综述与展望

农村土地流转国内外研究综述与展望 ［摘要］随着我国市场经济的发展和新农村建设进程的推进，为了加快实现农业现代化、增加农民收入、深化农村改革、统筹推进城镇化和新农村建设，农村土地流转成为必然趋势。国内外学者从理论构建、现状调查、问题剖析和原因归结等诸多方面展开了深入研究，为我国农村土地流转制度的建立和完善奠定了坚实基础，但在研究视角和内容等方面仍有待拓展和深化。 ［关键词］农村土地流转；土地发展权；供需失衡；农民权益保护 农村土地流转能够有效促进农村产业结构调整和农业产业化经营，提高土地资源利用效率，增加农民收入，加快社会主义新农村建设步伐。经过多年试点探索和立法实践，我国越来越重视农村土地流转以及对农民权益的保护。据统计，2006 年全国农村土地流转面积为5551.2 万亩，占家庭承包耕地面积的 4.57%。2008 年 8 月底，全国农村土地流转面积已达1.06 亿亩，占家庭承包耕地总面积的 8.7%。农业部政策法规司副司长王乐君在 2009 年“中国农村法

治论坛”中谈到，截至目前，全国农村土地流转面积已达 1.5 亿亩，超过全国承包耕地面积的 12%。总体而言，我国农村土地流转已经由禁止变成允许，流转方式逐渐多样化，流转区域和范围逐渐扩大化，调整规范由政策性调整逐渐转向法律和政策并重，并以法律调整和规范为主。国内外专家学者对农村土地流转业已从不同角度展开深入研究，为我们进一步完善农村土地流转法律制度奠定了基础。 一、国内研究综述 目前国内学者对于农村土地流转主要从内涵外延、权利变动、流转方式、动力因素等相关理论基础、问题分析、原因归结和解决途径等方面加以研究。 （一）农村土地流转相关理论基础研究现状 农村土地流转的理论基础是具有普遍性意义的理论形态和范式，以对实践的总结和概括为基础，并着力推动土地流转的实践和制度完善。国内学者业已对其内涵外延、权利辨析、流转方式、流转动因和土地发展权等方面进行了研究。①内涵和外延研究现状。 因为农村土地涵盖了集体建设用地、宅基地、耕地林地等，目前学术界对于农村土地流转的内涵外延尚未形成统一意见。从广义的范围而言，农村土地流转包括征收、土

农村土地流转委托书(范本)

凉州区农村土地承包经营权流转委托书 委托人（甲方）： 委托人代表： 住址： 联系电话： 受托人（乙方）： 受托人代表： 住址： 联系电话： 根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）等法律、法规和国家相关政策，本着平等协商、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，签订本委托书。 - 1 -

(说明:表格可调整,行数可增加) 二、委托流转期限 流转期限：年月日――年月日止。 共年月（大写）。 三、委托流转价格与支付方式 流转价格：元／亩／年（大写）。 四、流转方式 流转方式： 五、委托期限 本委托书有效期限为年月日——年月日。 超出该期限，委托书自行失效。 六、委托权限 1、乙方可以与受让方协商流转事宜。 2、经协商，乙方与受让方达成流转意向的，可根据甲方和受让方意愿选择以下第种方式签订流转合同： （1）甲方与受让方签订土地流转合同； （2）乙方与受让方签订土地流转合同。 3、经甲方同意，乙方可以不同于本委托书中约定的内容与受让方签约，但甲方必须另行出具委托证明。 4、按本委托书约定，乙方与受让方签订流转合同的，甲方反悔要求解除该合同的，该行为无效。 5、乙方超越委托权限以外的行为，自行承担法律责任。 6、其他约定： - 2 -

七、本委托书一式四份，当事人双方各执一份，村集体经济组织和乡（镇）农村经营管理部门备案各一份。 按本委托书约定签定流转合同的，委托书需作为合同附件由当事人双方、村集体经济组织、乡（镇）农村经营管理部门按流转合同管理有关规定进行管理。 甲方：乙方： 甲方代表签章：乙方代表签盖： 签订日期：签订地点： - 3 -

浅谈当前农村土地流转过程中存在的问题及对策建议

安徽农学通报，Anhui Agri. Sci. Bull.2011,17(02) 6 浅谈当前农村土地流转过程中存在的问题及对策建议 代春云 （冠县辛集乡政府，山东冠县252514） 摘 要：分析了当前农村土地流转过程中存在的主要问题，并提出了相应的对策建议，主要包括：提高认识，加大对土地流转政策的宣传；规范土地流转程序；培育土地流转服务中介组织，健全土地流转机制；建立和完善农村社会保障体系等。 关键词：农村土地流转；问题；对策 中图分类号F321.1 文献标识码A 文章编号1007-7731（2011）02-006-002 随着农村经济的发展和市场的完善，以分散经营为主要特征的家庭承包责任制的另一面即分散性已越来越无法适应以市场化、规模化、信息化为主要特征的现代农业的发展要求。党的十七届三中全会《决定》提出：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”实践证明，农村土地流转是我国现阶段农村发展现状的必然结果和现实需要，是推进农业产业结构调整、农业科技水平以及土地产出率的有效手段，也是实现土地适度规模经营、发展现代农业、增加农民收入、解决“三农”问题的必由之路。近年来，随着农村劳动力向非农产业转移，农村土地流转步伐加快，土地流转成效初显，但在农村土地流转过程中也出现了一些问题，亟待解决。 1 存在的主要问题 1.1 土地流转政策宣传不到位 部分干部在思想上对农村土地流转的重要意义认识不足，在工作上缺乏重视，对土地流转工作热情不高，积极性、主动性差，缺乏土地流转政策的宣传和引导。许多农民群众对土地流转的含义感到陌生，大多农户对土地流转相关法规、规章、政策和知识缺乏了解，导致对土地流转政策的认识存在偏差，部分农民甚至认为土地流转就是对承包地的重新调整，担心土地流转后失去承包权。 1.2 土地流转程序尚不规范 随着土地流转规模的不断加大、流转的形式日益多样化，土地流转中出现的纠纷也日渐增多。主要表现在： 1.2.1 流转合同不规范，纠纷隐患多 当前，土地流转大多处于自发和无序状态，多为亲戚朋友和农户之间的流转，这就导致了承包经营权在流转时大都采取口头协议的形式，很少通过签订合同来规范双方的权利和义务。即使有书面合同的，大多也只填写了流转双方姓名、面积、田块座落，没有填写流转土地用途、流转价款、双方权利义务、违约责任及解决纠纷方式等主要条款，内容过于简单，特别是双方责任、权力、义务不明确。不规范的流转和承包合同存在大量的纠纷隐患，加之针对农村土地流转的法律条文比较模糊，难以界定，一旦发生纠纷和矛盾，难以得到解决，由此引发的民事矛盾较多。 1.2.2 土地流转的主体错位 在土地流转过程中，一些地方的村组织主导、行政推动，代替农民进行土地流转，有的采取少数服从多数的原则代替农民自愿原则进行流转。这种做法既是政府行为的错位，同时又忽视了农户在土地流转中的主体地位，造成农民在流转过程中处于被动地位，利益得不到保障，一旦发生自然或市场风险，容易产生纠纷。 1.3 土地流转机构不够健全 许多地方土地流转尚处于自发阶段，缺少土地流转中介服务组织，总体上缺少由上而下的网络状、多功能的服务体系，使得供求双方信息辐射面窄，流动不畅，而要想扩大土地经营规模，形成大量流转必须具备及时有效的供求信息。土地流转机制的不健全，不仅使土地流转受到局限，影响了土地资源的合理配置，也使土地流转的交易成本提高。一些区（县）、镇（乡）、村虽然建立了土地流转服务机构，但由于工作难度大，很多管理流于形式，无力对土地流转合同进行指导和管理，影响了土地流转的规模和效益。 1.4 失地农民保障问题较为突出 在当前以最低生活保障、养老保障和医疗保障为主的农村社会保障体系不健全的情况下，土地承担着农民就业保障和伤病养老保险功能，对于绝大多数农民来讲，土地仍然是安身立命之本，农民不愿放弃土地，宁可粗放经营，甚至荒芜弃耕，也不愿轻易转包。在土地的这种生存保障功能没有改变之前，土地流转是难以真正实现的。农民离土有后顾之忧，也不会轻易流转土地。尽管《土地管理法》提高了征地补偿标准，但征地中仍然没有体现市场经济原则，导致征地范围宽，征地程序不规范，补偿标准较低且不到位等情形大量存在，(下转31页) 收稿日期：2010-12-01