春节后房贷利率悄然下降
春节后房贷利率悄然下降定向优惠保驾楼市刚需
https://www.wendangku.net/doc/0b15392990.html, 2012年02月02日08:00 中国证券报
随着银行信贷额度的陆续下发，房贷政策松绑的传闻再次扰动市场。中国证券报记者从多家银行走访了解到，北京多数银行并未改变首套房贷的利率执行标准，工、农、中、建四大国有银行北京分行人士均表示目前并未收到总行调整首套房贷政策的相关通知，首套房贷利率仍按基准利率执行。
某房地产中介人士表示，去年底确实有部分中小银行首套房贷利率在基准利率基础上适当上浮，“新年之后，随着银行信贷弹药的及时补充，调高的房贷利率正逐步向基准利率回归。”
基准利率成主基调
四大国有银行北京分行相关人员均表示，目前个人房贷业务基本上按照基准利率执行，并且短期内并不会作出调整，重现折扣优惠可能性不大。
建行北京分行工作人员对中国证券报记者表示，目前首套房贷利率按照基准利率执行，“去年12月份以来，建行首套房贷利率一直按照基准利率执行。”
中行工作人员在接受采访时也表示，房贷利率近期应该不会有优惠，“目前房地产调控仍然从紧，银行方面也会在实际操作上予以配合。因此，目前房贷利率严格按照基准利率执行，近期内应该不会松动，购房者仅需提供购房合同、首付款以及相关证件即可办理。”
而在去年下半年，由于信贷额度紧张，部分中小银行一度将首套房贷利率上升到基准利率以上，最高上浮达20%。进入2012年，随着信贷额度的下发，此前执行上浮利率的部分银行将上浮幅度进一步调降，目前已经回归至基准利率。
申银万国高级宏观经济分析师李慧勇表示，房贷利率属于商业银行操作层面上的市场行为，将根据面临的具体状况进行调整。目前的信贷额度以及流动性比去年要较好，因此房贷利率从去年后期的上浮回归是理所当然。
短期内恐难有优惠
虽然市场上关于房贷利率下调的消息较多，但接受记者采访的银行客户经理、金融领域专家、地产机构人士均认为，短期内维持基准利率的可能性较大，即使有个别优惠，也非常有限。
“目前还没接到总行关于房贷政策的新文件和新指示。”农行北京分行负责个人信贷业务的客户经理对中国证券报记者说，“个人房贷业务虽然风险低，但是收益也较低，从投资收益角度来看，银行方面不大可能加大投入。因此，房贷利率短期内恐难有优惠。”
对于未来房贷利率走势的变化，某银行个贷部资深人士表示，影响房贷利率走势关键是政府对房地产政策的调整，如果政策仍然从紧，房贷利率就很难有下调空间。另外，现在房地产贷款的风险仍然被银行高度重视。“如果银行不看好房地产行业的发展，那么在房贷利率上就难有优惠。”该人士认为，首套住房贷款执行基准利率会持续一段时间，即使出现利率松动，也应该是小幅优惠。
上海部分银行房贷利率有松动
某股份制银行相关负责人告诉中国证券报记者，从2011年12月底至2012年1月初开始，上海已经有银行将首套房贷利率调整至基准利率，而且以工农中建等大型国有商业银行为主。
“既然是悄悄涨上去的，现在悄悄降下来也属正常。”上海中原地产研究部总监宋会庸介绍，从去年下半年开始，因为银行资金面紧张，个人房贷业务受限，所以上海不少银行悄然将首套房贷利率提高至基准利率的1.1倍。
据了解，房地产调控政策一直强调差别化住房信贷，明确规定对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；首套房的首付款不低于三成，但对利率并未作出强制规定。
从去年下半年开始，银行资金面持续紧张，不少银行开始执行首套房贷首付三成、利率上浮10%的政策；二套房贷则要求首付六成、利率上浮20%，甚至更高。
目前的情况似乎已出现松动，上海一些中资行针对不同房贷客户具有不同政策。例如，某银行对在该行至少持续3个月拥有50万元资产的VIP客户，能够给予基准利率下调5%的“优惠”。
深圳房贷利率回归基准
中国证券报记者从深圳多家银行了解到，去年首套房贷利率普遍上调5%至10%，目前已经降至基准利率。个别外资银行对满足条件的客户，实行房贷利率9折优惠。
去年底，深圳购房者已经很难申请到基准利率，银行房贷利率普遍上调5%至10%。今年春节之后，这种现象发生较大变化，某楼盘销售人员告诉中国证券报记者，他们与建行、农行、交行、光大等多家银行均有合作，首套房客户可以办理基准利率。另一楼盘销售人员则表示，首套房首付三成，基本可申请到基准利率，但购买二套房的利率则上浮10%至30%。中原地产的一位工作人员表示，与他们合作的中国银行、招商银行均可申请到首套房基准利率。
不过，即便是银行优质客户，也很难申请到优惠利率。某国有商业银行工作人员称，即便是该行VIP客户，首套房利率也只能按照基准利率办理，二套房利率则是基准利率的1.1倍。此外，因为去年年底积攒了大量的未发放贷款客户，1月份的信贷额度仍然比较紧张，但2月份的情况会有好转。中原地产的工作人员表示，目前只有个别外资银行可以办理首套
房房贷利率9折优惠，但其设立了比较严苛的条件，如要求客户身份是公务员、国企或大企业员工，且每月税后收入必须是月供额度的两倍等。
“定向优惠”保驾楼市刚需
龙年伊始，首套房贷利率优惠在部分城市出现，调控政策的松动预期牵动楼市的敏感神经。年前，住房和城乡建设部部长姜伟新表态称将“支持居民合理的购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”。业内据此预期，住房信贷政策将差别化并“照顾”首次置业者。首套房贷回归基准利率甚至具有一定优惠，目的是保驾楼市刚需，这有利于房地产业的健康发展。
经过近两年的楼市调控，全国主要城市的房价已经止涨，重点城市房价普遍回落，楼市调控效果初步显现。但就目前而言，推动房价继续上涨的因素依然存在，监管部门尚需巩固和扩大调控“战果”。因此，业内人士建议，给首套房贷松绑仍须慎重，否则有可能再度刺激房地产市场反弹。
一般而言，每年年初货币信贷相对宽松，自去年底中央经济工作会议定调2012年货币政策为“稳健”后，市场人士预期，今年一季度国内新增信贷规模将有所放大。商业银行货币头寸的充裕将带动资金利率下行，这可能使部分城市首套房贷款利率回调至基准利率，甚至恢复一定的优惠折扣。
从房地产政策的角度来看，对首套房“定向优惠”并不意味着楼市调控将放松。2010年以来相继出台的房地产调控政策一直强化差别化住房信贷政策，明确规定“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”；首套房则要求首付不低于三成，但对其利率并未作出强制规定。2011年四季度，由于信贷额度和资金面紧张，很多商业银行将首套房利率在基准利率的基础上上浮10%；而今年首套房利率回归基准利率也实属正常。
业内人士表示，楼市调控政策的目标是“降房价”，而“降房价”的目的是满足更多刚需的购房需求。但是，房价下行是缓慢的过程，让住房刚性需求者能够买得起房，除商品房降价之外，还应考虑降低购房的综合成本，其中包括住房贷款和交易税费等方面的负担。
自房地产调控以来，多数投资、投机需求已被挤出市场。同时，不少刚需购房者也因此受到影响。出于保障民生的考虑，调控政策不应“一刀切”，区别二套房甚至高端住宅的政策应当更加明晰。目前，直接针对楼市的“限购令”不可能放松。不过，也有观点支持房贷实行一定程度的“定向宽松”。清华大学教授李稻葵认为，房地产行业要实现长期健康发展，并不能一味追求房价的下降，未来应考虑如何促进交易量逐步回升，以消化不断扩大的市场供给。
不过也有专家表示，如果现在对房贷定向松绑，可能被市场看作是楼市“超调”后的放松信号，可能再度刺激房地产市场反弹。因此，无论是货币政策的适度放松还是首套房利率的松动，相关监管部门都应慎之又慎。在保障刚需购房者的同时，仍应坚决打击投资和投机需求。
另外，房地产调控应留有“后招”，以应对市场的波动。就目前来看，作为限购令的替代性政策和房地产调控的长效机制，房产税正在加紧研究推进，而房产税的征收方式和力度，将对楼市下一阶段的走势形成重要影响。