房地产销售九大步骤之5-入市良机

九大步骤之5三板斧之入市良机

本单元的学习目的：

通过本单元的学习，了解入市良机的重要性。

了解并熟悉入市良机的方法及具体内容。

阅读本单元中入市良机的重要性、方法及具体内容；

完成重点记录；

完成挑战行动；

与老师一起完成辅导讨论；

你的学习期望：

入市良机对整个销售的影响

第二扳斧：入市良机——“强调的是政策，是买房的时间问题，晚买不如早买！它的目的:激发客户“现在就买”的购买欲望.

谈“入市良机”的方法

谈“入市良机”与“增值保值”方法一样，都是给客户灌输一种投资的理念。

你在谈入市良机时也需要非常诚恳、真诚，这样才会让客户有同感。

入市良机的具体内容：

一、现在就是投资房产，价格最合适的时期。

1．投资房产的时机就像选择炒股票一样，低买高卖，怎样去把握相对的低点，但不可能找到绝对的低点。

在计划经济时代，房子是一种福利品，单位福利分房。

但近几年进入市场经济时期，首先是沿海城市出现商品房.

92年邓小平南巡中说到“加快改革开放步伐，特别是要走市场的道路”。房子从福利品变成商品。

93年房地产开发热，土地投资热，主要靠银行的贷款,

93年中，经济采取宏观调控。当时物价上涨，银行利率高，出现通货膨胀,

93年下半年，宏观调控基本政策压缩了基本建设投资，紧缩银根，抑制通涨，其核心在于通过紧缩银根调整利率，严格控制银行给房地产贷款，从而导致1/3破产，1/3停止，使中国房地产在相当长的时期内处在低位徘徊，往往以成本或略高一点的售价出售,

97年，东南亚金融风暴,中央政府决心拉动内需,并把房地产和汽车定为两大内需消费热点;

98年政府希望实现经济的软启动,提出“经济高增长低膨

胀”的口号。这一新的宏观调控以刺激新的经济增长新的消费

目标，拉动了经济增长，放松了银根。这是为了对房地产发展

提供了一个非常有利的环境，故其价格会由低位逐步走入上涨

的趋势。

从宏观上来说，整个98年中央政府将经济增长达到8%，低通货膨胀作为新目标，此时，经济增长速度放慢了，下岗增多了，政府将实现经济增长放在首位，以放大投资为工具，实行了放大内需，鼓励投资，刺激消费的政策，通过投资、消费、出口三方面实现了经济的增长。

到2000年,福利分房停止、商品房正式全面进入国民消费领域；直到今天，2005年的5月，中央政府全面干预过快上涨的房价，离97年中央政府把房地产和汽车定为两大内需消费热点，时间上正好经历了8年，在这8年中，房地产业一天也没有离开过政策的影响，从中央政府的停止福利分房，银行开始房产抵押贷款，到地方政府的土地拍卖、城市经营、内外销房分离到合并，等等。

2．在计划经济年代，，住房一种短缺经济，生产资料和消费品的供不应求,呈现出卖方市场，而在商品经济中,出现供大于求,市场面临着过剩经济，出现了买方市场，因此必须放大内需，拉动消费市场，鼓励消费，在此之后8年里，中央政府在一年里面六次降息，主要以投资带动市场。

具体表现在：

1)公共基础设施建设：加大城市基础建设，能源水利建设的投入。

2)加大房地产的投资，房地产业是新的经济增长点，是经济发展的

龙头支柱产业。

你知道：什么样的产业能成为支柱产业：

a.市场需求量大（房产符合住的基本需求）；

b.科技含量高；

c.经济效益好（对国家而言受益最大）；

表现在：1）国家获取土地出让金，占房产成本的20%--25%。

2）房产行业是税收最高的（营业税5.7%）

3）配套费用的增加。

4）其他的各项费用增加（公安、教育、人防、水电、绿化） d.带动作用强（带动建材、装修、装饰、家电等过百个行业）

每售出100元的商品房可带动130——150元的其他消费。

住宅建设每年增长10%，可带动国民经济生产总值的1%。

二、从消费的趋势看：住房已成为中国新的消费热点。

政府采取一系列措施影响人，使其观念改变，更多的人意识到住房的重要性，在计划经济情况下住房支出很小，只需要付出低廉的租金，但目前住房支出已占家庭收入的10%左右,国外占到30%、香港竟占到50%。而在以后,肯定存在加剧的趋势。预计到2010年,大概在20%—25%。可能会更快。故房价会上升，需买房的人也越来越多，而大部分人还没意识到这一点，你先别人一步，定会得到丰厚回报。

三、政府采取了一系列房地产的措施：

1．住房制度的改革：取消了福利分房、实物分房，实行了住房货币化，改变了人们的观念。中央国家机关98年8月全部取消了福利分房、实行货币分房，其意义在于在工资里增加住房补贴，专门用于买房，收入多则你的购买能力强。

2．提高供房租金。改革前1元/m 2,之后4-5元/m 2。意义在于迫使人们意识到租房不如买房。

3．按揭：从住房的市场看，供应量满足不了市场的需求，表面上积压的房子卖不出去，但有效的需求，购买力不够，实际上人们需求量很大。

链接:关于需求量：

1）目前全国城镇居民人均住房面积小，4.5 m 2 /人，

约450-500万户，以450万户计算，每户增加36 m 2 ，共需

1.6亿m 2 分3年，0.5亿m 2 /年。

2）每年有260—300万对夫妇结婚，以70 m 2 /户，需1.8亿m 2 /年。

3）中国出现了严重的围城现象，城市人口的增加，每年最低估计有1600万人

迁居城市，若18 m 2 /人，，需2.28亿m 2 /年。

三者之和每年需增加5亿多平方米，同时大量的10平方米以下的住户需要二次置业，其需求量就更大了。而97年增加1.08亿m 2 ，98年增加0.4亿m 2 。

具体分析：

1）目前供应量远远满足不了需求，银行按揭付款是推动买房的最大动力，但总体而言,目前中国金融系统按揭的力度并不够，(西方一般为40年，香港30年)，而在中国一般却是少于30年，20年居多。但目前（2005年5月）中央政府对北京上海等地的房价飙升下猛药治理，银行按揭贷款政策呈现收紧状态,住房贷款的条件和年限都控制得更严了.

2）银行利息虽然已进入加息周期,但相对于物价上涨指数而言,利息的

微量上调只能是杯水车薪,而房地产作为唯一的具备消费和投资两种功能的商品，它是消费的最优取向。因为随着经济的快速发展, 物价的上涨是一个绝对的概念。

3）强调城市自身经济发展潜力。

目前广州的楼价均低于国内很多中心城市，更不要说北京、上海和长三角了。以上海为例，每年竣工面积超过千万平方米，按理应有10%-20%的居民可以改善住房条件，可是以上海现在的房价，恐怕买得起住房的还是收入在分配塔上层1%-2%的人，大量的住房被空置以待炒作，住房的投资品功能已经大过其实用功能。

广州市老城区的房价每平方米大约也就六、七千左右。而北京、上海早在1万元以上了。北京星河湾在四环边上，洋房均价都要卖一万六。上海东方花园，2000年我们公司代理的时候买3500元/平方米，现在已经上涨到每平方米六七千元。

重点记录：

1.新世界谈客秘诀的三板斧中的“入市良机”指的是什么？

2. 入市良机的具体内容有哪些？

3.为加快房地产的发展，政府采取了什么政策？

4.谈入市良机的方法有哪些？

5.请你对目前全国楼房的供需状况进行分析。

挑战行动

1.请观察你楼盘三位主任的谈客，并记录下来他们使用三板

斧时的状况。

2.请与你的老师进行与客人谈入市良机的模拟练习，并记录不正确的地方及改进方法。

·请老师检查你记录页中所填写的资料并给予改善意见；

·请与老师一起完成下列问题：

1.请阅读下面的入市良机案例，完成分析

案例一：八几年的时候，我爸有个朋友在深圳作股票经纪人，当时他劝朋友们购买深圳发展银行的旧股票，是绩优股，但是我爸说，不买，那是资本主义的东西，不可靠，是投机。由于当时观念的落后，很少人买！当时，还要单位要求共产党

员带头买。结果还是有人以低价退了。可现在您看，若当时有一万元购进这支股票的话，现在可就是几千万了。真的，什么都是早投资比晚投好，我们的房子现在是最低价推出，现在买最好了。

案例二：杨小辉家里在70年代请了个保姆叫李叶笑，家住在广州。当时每月工资才7元，她就想买间房子，买惠福路的房子。当时49元一套13平方米。杨家全家反对，但她坚持买了下来。后来被政府征用，补了一套20平方米的铺面。惠福路做了洁具一条街，现在每个月租金就是6000-10000元/月。她的那个铺面租了8000元。现在她80多岁了，住在五星级的养老院，你想一个老太太每个月收入近万，想做什么不行啊。

案例三：2003年天河北一带才5000--7000多/平方米，现在06年起码9000元/平方米。目前，广州的楼价是全国最理性的了，升得最慢。您想想以后2010年会是个什么价。你已经失去了前期的良机，不能再失去了，现在买吧!

请你分析以上三个案例说明了什么问题？

如果是你，你在谈客中会如何运用这三个案例？

2.入市良机是不是在进行完户型推荐后使用？你会在什么

时候使用入市良机这一技巧？

每期一个故事

有一对兄弟，他们的家住在80层楼上。有一天他们外出旅行回家，发现大楼停电了！虽然他们背着大包的行李，但看来没有什么别的选择，于是哥哥对弟弟说，我们就爬楼梯上去！于是，他们背着两大包行李开始爬楼梯。爬到20楼的时候他们开始累了，哥哥说“包包太重了，不如这样吧，我们把包包放在这里，等来电后坐电梯来拿。”于是，他们把行李放在了20楼，轻松多了，继续向上爬。

他们有说有笑地往上爬，但是好景不长，到了40楼，两人实在累了。想到还只爬了一半，两人开始互相埋怨，指责对方不注意大楼的停电公告，才会落得如

此下场。他们边吵边爬，就这样一路爬到了60楼。到了60楼，他们累得连吵架的力气也没有了。弟弟对哥哥说，“我们不要吵了，爬完它吧。”于是他们默默地继续爬楼，终于80楼到了！兴奋地来到家门口兄弟俩才发现他们的钥匙留在了20楼的包包里了……

有人说，这个故事其实就是反映了我们的人生：20岁之前，我们活在家人、老师的期望之下，背负着很多的压力、包袱，自己也不够成熟、能力不足，因此步履难免不稳。20岁之后，离开了众人的压力，卸下了包袱，开始全力以赴地追求自己的梦想，就这样愉快地过了20年。可是到了40岁，发现青春已逝，不免产生许多的遗憾和追悔，于是开始遗憾这个、惋惜那个、抱怨这个、嫉恨那个……就这样在抱怨中度过了20年。到了60岁，发现人生已所剩不多，于是告诉自己不要在抱怨了，就珍惜剩下的日子吧！于是默默地走完了自己的余年。到了生命的尽头，才想起自己好象有什么事情没有完成……原来，我们所有的梦想都留在了20岁的青春岁月，还没有来得及完成……

房地产营销九大步骤分析

房地产营销九大步骤分 析 Document number：WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT

房地产营销九大步骤分析 一、开场白：寒暄、摸底。了解基本情况，逐步拉近客户关系。 （自我介绍、收集资料、赞美、拉关系、摸底、危机） 开场白主要目的是收集客户资料，与客户的沟通，拉关系，再赞美。 1、您考虑买多大的呢 2、准备考虑总价在多少钱左右呢 3、（住房）这次买房考虑几口人住呢 4、（住房）家里有老人小孩吗 5、您是考虑一次性还是按揭呢 6、（住房）您对楼层和户型朝向有要求吗 7、您对房号有特别的要求吗 收集的资料越详细，推荐的户型就会越准确。 永远要记得不要推荐2套同类型的房源，为唯一性做好铺垫。 （住房）如果客户在开始就要看样板间：样板间一定会带你看的，但我觉得买房子吧不仅要看样板间和户型，还有包括周边的环境和配套，这些都是和你的生活息息相关的。这样吧，我给您介绍一下沙盘，让您对我们楼盘有个简单的了解，然后再帮您选一个合适的户型，来，（用手势引导）这边请吧！ 《开场白说词》收集资料 1、您好！今天特意过来的吗（购房意向） 2、看您气质不错，是做哪行的呀（工作单位） 3、（住房）·您想选几室的啊几口人住呢（户型推荐）

4、您都看过哪些商铺啊觉得怎么样（客户实力） 5、您家住附近吗对这了解吗（家庭住址） 6、您认为我们项目最吸引您的是什么（兴趣与爱好） 7、我们这边房子挺多的，这段时间卖的特别好，您今天看好了都可以定一套（危 机） 8、家住附近啊！那怎么没早点过来呢我们项目开盘后卖的特别快，今天看好啦就 定下来。（逼定） 开场白到结束时时刻刻要下危机、浅逼定。 思考 1、当一对夫妻来到售房部，你如何进行开场白 2、当一群人来到售房部，你如何进行开场白 3、当一对老人来到售房部，你如何进行开场白 4、在开场白中，是不是可以没有赞美为什么 1、落座、坐在客户右侧、双手递上名片。 2、在最短的时间内打消客户的戒心《微笑、微笑、再微笑》。 3、拉关系、与客户拉近距离《赞美、赞美、再赞美、激情赞美法》1）赞美性格 2）赞美外表 3）赞美工作 4）赞美生活 4、摸底、摸出对方的情况、定位（二选一租用、投资）举一反三、投石问 路、以客户的角度让他减去对你的戒备心、了解自己想知道什么。 5、按兵不动、探其所需、供其所求。 《拉关系》 1、使客户建立一种真正的兴趣，不要光盯着客户的口袋。

汽车销售九大流程

汽车销售九大流程 一汽大众新捷达的销售流程 可分为汽车销售九大流程～~1.客户开发2.接待3.咨询4.产品介绍5.试乘试驾6.协 商7.成交8.交车9.跟踪九大流程是循环的跟踪保有客户会为你带来新的意向客户然后又从客户开发流程开始 关键词:汽车梢售销售流程技巧顾问式销售客户需求分析 摘要:标准的梢售流程技巧可以形成经销商、梢售人员、预客户之间的三赢局面。文章从实际汽车销售工作出发，介绍了汽车销售的流程技巧。只有掌握了梢售流程的技巧，把销售工作做好，给客户提供优良的销售体验，才能提升客户满意度，为客户创造生活的喜悦。 一、概述 (一)顾问式销售 “顾问”是具有某方面的专门知识、备以咨询的人员，只不过以“销售”予以限定，顾名思义，“销售”即是最终目的，且“顾问”角色向顾客提供接洽、介绍、分析、辨别、判断、推进、谈判、促成等咨询工作，后者是前者起到重要的保障作用，其中，具备品恻商品、竞品)知识、分析能力、谈判技能仅是销售顾问的基本条件。 (二)顾问式销售流程 汽车销售店如何做好销售流程满意度，最主要的就是要有标准的展厅销售流程可以有效提高经销商的业绩、增加经销商的营利、降低经销商的成本、稳定经销商的绩效，并形成良好的销售文化;对销售人员而言，标准展厅销售流程可以坚定其信心、确保销售的品质、透过规范化的流程预步骤提高销售的业绩、增加销售的收

人;对客户而言，透过标准展厅销售流程技巧可以充分满足其心理需求、提高购车客户消费层次、提供完美的购车经验并提升满意度。 既然标准销售流程技巧可以形成经销商、销售人员、预客户之间的三赢局面，那么要如何才能建立展厅的标准销售流程技巧呢? 二、顾问式销售流程技巧分析 (一)准备技巧分析 接待客户前，作为一个合格的销售顾问首先要有充分的准备，信心、信任和心态是首先要具备的。 I.信心。信心是来源于你扎实的专业知识和沟通技巧。作为一名汽车销售人员，汽车和市场营销的专业知识是必不可少的。比如客户对你所推荐的车型提出异议并举例你公司暂没销售或不愿销售的车型时，你必须用有力的证据向客户证明你推荐的车是如何的优于其它车型，而这有力的证据，就是建立于你对汽车行业的熟悉和沟通技巧。 2.信任。学过营销的人都知道，有一种流行很久的"GEM吉姆模式”，即作为一 个销售顾问要“相信你的公司，相信你销售的产品，相信你的能力”。它的关键词是“相信”，也就是这里所说的“信任”。当一个销售顾问在工作中对自己销售的车型安全性能都不放心，对自己的公司实力担忧不已甚至怀疑公司能否按时发工资，那么他是几乎没有可能将车推销出去的。 3.心态。良好的工作心态包含了三个方面:诚实之心、敬业之心，坦然之心。一名优秀的汽车销售人员应该认识到，站在你面前的，无论是何种人士，你只能把(她)当作一类人:你尊敬的顾客。而你的心态，绝没有高低贵贱之分。销售就是这样现实:你只是卖方，他就是买方。 (二)接待技巧分析

房地产销售的九大话术

房地产销售的九大话术 在业内，素有这样的说法：“房地产项目销售业绩50％取决于地段，30％取决于前期定位和规划，20％取决于销售人员的技巧。地段和规划决定了项目业绩的80％，但这80％最终要靠销售人员的20％去实现。”可见销售案场执行力的重要。 作为一线销售人员，除了必备相关的专业知识外，销售技巧是决定业绩的重中之重。销售重点在于沟通，所谓“辩才无碍”，沟通是语言的艺术，过人的销售技巧其实就是过人的语言艺术，即我们本讲要介绍的“话术”。一个优秀的置业顾问，不仅要有洞悉人心的敏锐，也要有动摇客户心旌的表达能力。天才置业顾问总是擅长在合适的时间、合适的地点用合适的“话术”抚摸到客户心灵最柔软的地方。实战中，“话术”是置业顾问开疆拓土的利器。 话术之宗：赢家心态 作为置业顾问来说，首先必须要树立的就是“赢家心态”。 所谓“赢家心态”就是看待产品像看待自己孩子般的自信、宽容、爱护，接待客户像在自家招待客人一般的主动、从容、随心，这就是“赢”。 我们看到，西方很多行业例如汽车销售、房产经纪、保险经纪等特别强调销售代表在销售过程中注重树立自身的“顾问形象”和“行业权威”，其实，这二者的实质就是我们上面所说的“赢家心态”。 销售过程中，无论话术有多少种技巧，无论如何变化，其根本的内核就是“赢家心态”。 一次完整的房地产销售过程基本包括初次接待、有效展示、跟单促单和签约动作四个环节。每个环节都包括很多关键的情境，需要置业顾问有成熟的“话术”来应对，我们将之概括为“九大话术”。 一、首次接触的喜好话术； 二、初期报价的制约话术； 三、讲解过程的FAB话术； 四、看房过程的控制话术； 五、交谈过程的主导话术； 六、处理异议的避免对抗话术； 七、竞品比较中的打岔话术；

房地产销售十大步骤

房地产销售十大步骤 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

第一步：开场白 开场白是销售员与客户最初接触，销售员如何在最短时间内与客户认识并打消客户的戒备心，然后让客户接受你。。。。 1、保持微笑 2、保持良好的心态，显得大方自然 3、问好：如：你好，欢迎光临博盛康郡；请问你是第一次来我们项目吗请问你是看商铺还是住房呢； 4、自我介绍：我是这里的置业顾问，我叫××，你可以叫我小××。（注意）在自我介绍的时候把名片双手递上，同时询问对方的称呼 5、寒暄：寒暄主要是和客户拉近距离，探其所需，供其所求。找到某种共同的话题，可以适当的赞美客户，让客户产生信任。 人与人之间拉近关系有一下几种方法： 1、赞美客户 2、向客户请教 3、给对方提供信息 4、谈社会共同话题 5、利用赠品 （注意）赞美客户非常重要，但不能勉强，要发自内心。可以赞美客户的性格、外表、穿着、工作等。人都原意与自己志趣相同的人打交道，我们应该与客户的立场、角度保持一致。 开场白注意事项 当客户进门时，如发现客户随身携带行李，应该首先迎上去帮助客户放好行李。通过打招呼问好的同时分辨客户，了解客户从哪里来的，他是通过什么渠道知道我们项目的，从客户进门时开始阶接待，可以与客户边寒暄边引导客户走向沙盘区。但也要视情况而定，如：天气热、客户累了最好还是先让客户休息一下。开场白应该以聊天的形式进入不能以谈判的形式进入开场白，应该拉近彼此间的距离，穿插式的询问客户，作一个简单的摸底，了解客户来访的意向。 第二步：介绍沙盘 沙盘又叫项目规划模型，他是房地产项目按一定比例用模型制作出来，主要是方便客户更直观的看到整个项目的全景全貌。 销售员在介绍沙盘前必须熟悉所在项目的地理位置，项目坐向，交通情况，周边情况等。 介绍沙盘的目的是为了让客户对整个楼盘有一个全新的了解，从而吸引客户对本项目产生购房的兴趣，介绍沙盘只是引导客户接受你对项目的介绍而不是说服客户，介绍过程中要富有激情，声音要有高有低、抑扬顿挫。介绍沙盘要先给客户指出所在位置，然后又大方向到小方向推进介绍。突出重点、项目卖点。 第三步：收集客户资料 收集客户资料就是对客户进行摸底，了解客户的购房意向、需求等。这一步主要是要求销售员总结客户从客户进门之时到寒暄到沙盘介绍过程中所表露的购房需求与目的。

销售九大流程

销售九大流程 客户开发 1．客户开发工作是销售工作的第一步。 2．客户开发的前提是确定目标市场 3．制定客户开发市场营销策略 4．营销人员的首要任务是开发准客户 5．通过多种方法寻找准客户并对准客户进行资格鉴定，使企业的营销活动有明确的目标与方向，使潜在客户成为现实客户。 客户接待 接待环节最重要的是主动与礼貌。销售人员在看到有客户来访时，应立刻面带微笑主动上前问好。如果还有其他客户随行时，应用目光与随行客户交流。目光交流的同时，销售人员应作简单的自我介绍，并礼节性的与客户分别握手，之后再询问客户需要提供什么帮助。语气尽量热情诚恳。 （第一次接待顾客，并且建立顾客档案;如果一周以上同一个顾客再次来店，第一次销售顾问没有电话联系，并且顾客没有要求原来销售顾问接待，属于本次接待的销售顾问;如果顾客来店没是顾问电话预约，顾客没有要求销售顾问接待应该属于本次接待顾问;在同一个销售政策下，接待过的销售顾问由顾客选择。） 咨询 具有相当丰富的汽车产品知识与经验。 掌握了咨询技法的人所从事的高智能的服务工作 找出存在的主要问题，进行定量和确有论据的定性分析，查出存在问题的原因，提出切实可行的改善方案，进而指导实施方案 有汽车的理论知识； 有汽车的实践经验； 掌握咨询的技法，要经过咨询的专门训练 产品介绍 提高客户对产品的信任度以及购买欲望 简洁，通俗符合客观的中性介绍 丰富的产品知识 专业的介绍技巧 试乘试驾 在试车过程中，应让客户集中精神对车进行体验，避免多说话，让客户集中精神获得对车辆的第一体验和感受。（本公司试乘试驾必须在指定人员陪同下方可进行试驾，在无专人陪同拒绝试驾，无驾照者拒绝试驾） 协商

整合营销渠道九大步骤

整合营销渠道九大步骤 导读：从目前显示的所有企业整合营销概念上看，大凡追随企业整合营销理论的，应该无法从目标的最终实践上获取更多的经验。 营销团队的组建要结合企业的战略和市场推广策略来确定，而首先要完成营销组织架构规划，明确营销机构的部门组成，每个部门的职能职责，然后确定配置什么样的人，具体要明确到每个人的岗位描述。 中国太保2012年上半年实现总投资收益86.52亿元，同比下降20.1%，是盈利下滑的主要原因。2012年上半年中国太保计提资产减值损失25.76亿元，同比增长120.5%。因寿险准备金假设变动，中国太保2012年上半年增加税前利润2.58亿。营销渠道首年保费同比增长13.6%，领先同业营销新单保费收入为72.88亿元，同比增长1 3.6%，领先同业。太保寿险着重于营销人力的健康发展，提高队伍销售能力，提升绩优营销员的占比，营销员月人均产能持续上升，上半年达到4,427元，同比增长17.3%。 营销界对于企业整合营销现实之状况有些茫然，根本的原因在于对自身行业的无奈，企业整合营销从来没有相对的规则，说圆并不是圆，说方也难以成方，而发出的企业整合营销理论也从来没有做到普及，从目前显示的所有企业整合营销概念上看，大凡追随企业整合营销理论的，应该无法从目标的最终实践上获取更多的经验。因此，所

谓的跟随与发挥，时间长不了。以下企业整合营销的九个步骤，你都做到了吗？ 一、市场调查 知己知彼，方能百战百胜，许多企业整合营销竞争策略的制订，大都是老板坐在办公室里冥思苦想出来的，只是凭感觉，凭自己的主观意愿来代替消费者的真实消费需求，并对竞争对手的策略一无所知，所以，最后的结果往往是浪费了企业的资金、资源而陷入市场困境。只有了解了竞争对手，了解消费者真实的消费需求，才能结合企业的资源和现状，制订有针对性的竞争策略，这是成功的前提，而这一切营销策略制订的依据都来源于市场调查。市场调查包括针对市场现状、消费需求、竞争对手以及重新理性的审视企业自身的资源和现状，简单的说就是针对企业的内部调查和针对外部市场环境调查两部分。 二、SWOT分析（企业的优势、劣势、机会、和威胁） 通过对市场调查信息的整理，要明确企业的优势、劣势，明确市场机会和竞争威胁。市场机会对每个企业都是均等的，而关键看企业结合自己的实际情况能否把握，大企业有大企业的活法，小企业也有小企业的生存之道，对任何企业来说，都有做大做强的机会。企业首先要了解清楚自己的现状，理性的认识自己的优势和不足之处，同时还要看到来自竞争对手的威胁，这样才能制订出有竞争性的营销战略和策略。

房地产销售九大步骤

九大步骤 一．《开场白》自我介绍、收集资料、赞美、拉关系、摸底、危机 二．《沙盘》大环境——>小环境要会灵活反过来运用三．《户型推荐》帮客户设计、装修（总分总）危机、逼定四．《指点江山》沙盘重述、拉关系 五．《算价》不得冷场、减少客户思想 六．《三板斧》性价比、增值保值、入市良机 七．《具体问题具体分析》 八．《逼定》果断 九．《临门一脚》 《开场白》 1. 落座、坐在客户的右侧、双手递上名片。 2. 在最短的时间内打消客户的戒备心《微笑、微笑、再微笑》 3. 拉关系、与客户拉近距离《赞美、赞美、再赞美、激情赞美法》1.赞美性格 2.赞美外表 3.赞美工作 4.赞美生活。东方人一般都是含蓄的，直白的赞美比较会让客人有反感，所 以建议你用含蓄的赞美。 4. 摸底、摸出对方的情况、定位《二选一自主、投资》 举一反三、投石问路、以客户的角度让他减去对你的戒备心、了解自己想知道什么 5. 按兵不动、探其所需、供其所求 *开场白到结束时时刻刻要下危机、浅逼定 《开场白说词》收集资料 1. 您好！今天是特意过来的吗（购房意向） 2. 看您气质不错，是做那行的呀（工作单位） 3. 您想选几室的啊几口人住呢（户型推荐） 4. 您都看过那些房子啊觉得怎么样（客户实力） 5. 您家住附近吗对这了解吗（家庭住址） 6. 您认为我们家最吸引您的是什么（兴趣与爱好） 7. 我们这房子挺多的，这段时间卖的特别好，您今天看好就定一套（危机） 8. 家住附近啊！那怎么没早点过来呢!我们家开盘后卖的特别快，今天看好了一定要定下来。（逼定） 《拉关系》 1. 使客户建立一种真正的兴趣，不要光盯着客户的口袋 2. 找到某种共同的基础（共同话题）

房地产销售九大步骤之3-户型推荐

九大步骤之3-户型推荐 本单元的学习目的： ●通过本单元的学习了解推荐户型的重要性； ●了解并熟悉推荐户型的程序； ●掌握九大步骤中推荐户型的原则； ●阅读本单元中推荐户型的重要性、程度及技巧； ●完成重点记录； ●完成挑战行动； ●与老师一起完成辅导讨论； 你的学习期望： 推荐户型对整个销售的影响 推荐户型是整个销售的关键点。也是九大步骤中死亡率最高的一个环节，只有做到合理、有据、一推到底，才有把握成功。 开场白是为了让客户对你放下戒备，沙盘介绍是为了让客户对整个楼盘有一个了解，产生购房的兴趣与吸引力。推荐户型就关系到客户买什么样的房子。 买什么样的房子，这就是客户最关心的问题。当销售人员在做户型推荐的时候，一定要认真地分析购买者的需要： ●价格； ●朝向； ●面积；

●几房几厅？； ●第几层，有无忌讳； ●房间里的布局； 进行户型推荐时，你要记住： 你要压制客户的多种想法，让他购买你想要他买的房。 一些无关紧要的小缺点也要去作一些介绍，从而体现我们看待问题的客观性，而不是明显的“王婆卖瓜”。 同时要记住说：世上没有最好的，只有最合适的。 户型推荐的原则 购房者挑选户型会有个各方位各层次的考虑，如： 地理位置、规划设计、经济价值、物业管理、居住理念等。 通常你需要根据客户的喜爱、楼盘主推的房源等因素进行推荐。推荐户型的原则：只推一套。 推荐户型时要注意： 1.不能推荐过多 过多的户型会让客户眼花缭乱，举棋不定，下不定决心购买哪套，从而失去购买的欲望。

你可以选择差异性较大的两到三套给客户进行对比选择。 2.不能有求必应 客户会对房子有过多要求：东南向，功能分区好，…等等 你无法一一满足，最后客户也会失去购买的欲望。 3.将你的热情投入在介绍中，感染客户 象沙盘介绍一样，户型推荐也是需要投入热情。你在推荐时，也要去描述一种生活方式，从而激发他的购买欲望。 进行户型推荐 在对“硬件”设施的考察中，除了参观看样板房，还会 依靠图纸来进行的。 在做推荐时，你不仅要说“有什么”，还要说“带来什么”。 就是要为他描述一种风景，一种生活方式，要让他去想像。 图纸的介绍 挑选户型至少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。 规划图：反映了小区的整体规划布局;（如下图）

精选-销售九大流程

销售九大流程 客户开发 1 ?客户开发工作是销售工作的第一步。 2. 客户开发的前提是确定目标市场 3. 制定客户开发市场营销策略 4. 营销人员的首要任务是开发准客户 5. 通过多种方法寻找准客户并对准客户进行资格鉴定，使企业的营销活动有明确的目 标与方向，使潜在客户成为现实客户。 客户接待 接待环节最重要的是主动与礼貌。销售人员在看到有客户来访时，应立刻面带微笑主动上前问好。如果还有其他客户随行时，应用目光与随行客户交流。目光交流的同时，销售人员应 作简单的自我介绍，并礼节性的与客户分别握手，之后再询问客户需要提供什么帮助。语气尽量热情诚恳。 （第一次接待顾客，并且建立顾客档案；如果一周以上同一个顾客再次来店，第一次销售顾 问没有电话联系，并且顾客没有要求原来销售顾问接待，属于本次接待的销售顾问；如果顾客来店没是顾问电话预约，顾客没有要求销售顾问接待应该属于本次接待顾问；在同一个销售政策下，接待过的销售顾问由顾客选择。） 咨询 具有相当丰富的汽车产品知识与经验。 掌握了咨询技法的人所从事的高智能的服务工作 找出存在的主要问题，进行定量和确有论据的定性分析，查出存在问题的原因，提出 切实可行的改善方案，进而指导实施方案 有汽车的理论知识； 有汽车的实践经验； 掌握咨询的技法，要经过咨询的专门训练 产品介绍 提高客户对产品的信任度以及购买欲望 简洁，通俗符合客观的中性介绍 丰富的产品知识 专业的介绍技巧 试乘试驾 在试车过程中，应让客户集中精神对车进行体验，避免多说话，让客户集中精神获得对车辆 的第一体验和感受。（本公司试乘试驾必须在指定人员陪同下方可进行试驾，在无专人陪同拒绝试驾，无驾照者拒绝试驾）协商销售人员应巧妙地加强客户对于所购产品的信心销售顾问因及时解释客户的相关问题 避免让客户产生担忧成交

房地产销售九大步骤之开场白

九大步骤之1-开场白 学习目的： 1、做开场白前的一些准备工作； 2、通过本单元的学习了解开场白的重要性； 3、了解并熟悉开场白的流程； 4、掌握九大步骤中开场白的技巧； 5、完成演习行动； 6、与老师完成辅导讨论； 你学习的期望： 在进行销售学习前，请记住： ●顾客是我们的上帝，他给我们带来利益； ●顾客是来购买我们产品的人，不是来跟我们争执的； ●我们的最终目的是引导消费，让客户购买产品。 开场白对整个销售的影响： 开场白是为了收集客户的资料、购房的目的，了解客户真正的需求而做的。你只有了解这些基本资料，才能准确的推荐一套适合他的房子。所以讲开场白的三分钟即决定这个客户是否谈下来。假如你没有很好的在开场白中收集到客户的资料，或没有跟客户有很好的沟通，你以后的谈判就会困难重重。所以进行一个好的开场白意味着你已经拥有了成功的一半。

进行开场白前需要： 整理你的仪容、仪表 女性：做适当的化妆； 画眉； 涂口红；（注意个人的饮食习惯，不吃一些口气较大的食物） 上一点清淡的香水； 职业装； 深色的鞋子； 肉色的袜子； 保持指甲的清洁卫生； 男性：做适当的个人整理； （注意个人的饮食习惯，不吃一些口气较大的食物） 头发；适当地打一点摩丝显得比较精神。 不留胡须； 注意领带、服装的整洁； 可以擦适当的香水； 注意指甲的清洁卫生； 注意皮鞋与衣服的搭配； 手上的饰物不宜过多；

一、笑容：请你每天露出如婴儿般的微笑。 请看下面的散文《微笑》： ●微笑不花费一分钱，却能给你带来好处； ●微笑会使对方富有，但却不会使你变穷； ●它只要瞬间，但它给人的记忆却是永恒； ●没有微笑，你就不会这样富有和强大； ●有了微笑，你就会富而不贫； ●微笑能给家庭带来幸福； ●能给生意带来好运； ●给你带来友谊； ●它会使疲倦者感到愉悦； ●使失意者感到欢快； ●使悲衷者感到温暖； ●它是疾病的最好药方； ●微笑买不着，讨不来，借不到，偷不走； ●微笑是无价之宝； ●有人过于劳累发不出微笑； ●把微笑献给他们； ●那正是他们需要； 微笑练习： 1.让你身边的朋友找出你最具婴儿般的笑； ●请你试想一下，今天见你自己多年未见的朋友，你会怎样笑？ ●一个婴儿正在对着你笑； 2.每天早上起床后对着镜子练习，直到满意为止； 3.把这种微笑保持到你一天的工作中； 4.形成你习惯性的微笑； 笑容是人性化销售的第一步，它会让顾客倍有亲切感，可以消除顾客的戒备。

房地产销售现场接待九大步骤

房地产销售接待九大步骤 ◎第一步：开场白 开场白就是销售员与客户最初接触，销售员如何在最短的时间内与客户认识，并打消客户的戒备心，然后让客户接受你…… 1、微笑（表情服务）保持良好的心态，大方自然 2、问好（微笑迎接) ?您好！欢迎光临XX项目！ ——请问先生今天是第一次来我们项目吗？ ——请问先生是想看住房还是看门面呢？ ?您好！欢迎光临XX项目！ ——请问先生今天是第一次来我们项目吗？ ——请问先生是想看住房还是看门面呢？ 3、自我介绍（交换名片） 那我先自我介绍一下，我是这里的置业顾问，我叫赵浩棋，您可以叫我小赵。请问先生怎么称呼啊？（注：在介绍的同时要把名片递上去，同时询问对方的称呼） 4、简单的寒暄 寒暄主要是与客户拉近距离，探其所需、供其所求，找到某种共同的话题，可以适当的赞美客户，让客户对你产生信任。 人与人之间拉进距离有几下几个方法：赞美、请教、好奇心、提供信息、利用赠品、向对方提供信息、提起有影响的第三人…… 注：赞美非常重要，但不要过于勉强，要发自内心的赞美，可以赞美他的性格、外表、工作、生活等方面。人都愿意与自己意志相投的人打交道，立场角度应与客户保持一致。 如有头衔的年轻人：看先生这么年轻就当上XX公司经理，实在不简单，哪天有机会一定向你请教请教成功的秘决。 ★注意事项： 当客户进门时，如果发现客户随身携带行礼，首先要迎上去帮助客户放置好行礼。通过打招呼问好的同时要分辨出客户的真伪，了解客户来自区域，从什么途径知道本项目的。 从客户进门时接待，可以与客户边寒暄边引导客户走向沙盘，但也要适情况而定，如果客户是从项目区域外来的，最好先引入座，让客户先休息一会儿。当客户走向谈判桌入座时，应该立即上茶水，同时把项目的宣传资料也附上。 开场白应以“聊天式”进入，杜绝以“谈判式”进入。这只是和客户初步寒暄，拉近彼此之间的距离，应穿插式的询问客户，作一个简单的模底，了解客户来访的意向。 如：您今天是第一次来我们项目吗？您是怎么知道我们项目的呢？您是自己买房还是帮别人看房？你是买门面（铺面）还是买住房？…… ★例句： ?接待第一次来访的客户： 您今天是第一次来我们项目吧？那是这样的，我先自我介绍一下，（递交名片）我是这里的置业顾问，我叫赵浩棋，您可以叫我小赵……先生您贵姓呢？哦，李总是吧？以后请多多指教！那是这样的，李总您既然今天是第一次来我们的项目，应该对我们项目不怎么了解，那就由小赵我先为您简单介绍一下我们的项目整体规划吧！ 李总您这边请～···（引导客户走向沙盘区） ?接待之前来访过的客户： 哦，您之前来过我们项目是吧？那您还记得是哪一位置业顾问接待你的呢？哦，是李主任吧！那好，您先请这边先坐一下稍等一会儿（那好，您先这边喝杯水稍等一会儿……） ◎第二步:沙盘介绍 1、什么是沙盘？房地产沙盘又叫做规划模型。它是房地产项目按一定的比例用模型制作做出来，主要是方便参观者和投资者更直观的看到整个项目全景面貌。 2、介绍沙盘前提:介绍沙盘之前，销售员必须先熟悉所销售项目的地理位置、项目座向、交通、周边情况等等。 3、如何介绍沙盘：沙盘介绍目的是为了让客户对整个楼盘有一个全新形象了解，从而吸引客户对本楼盘产生购房的兴趣。介绍沙盘只是引导客户接受你对楼盘的介绍而不是说服客户。介绍过程中要富有激情，有重音有轻音（抑扬顿挫）。

汽车销售的九大流程

1. 客户开发客户开发主要是挖掘潜在的客户，主要是通过一些网络途径、或者是其他人的推荐进行客户的开发。在销售过程中的潜在客户开发步骤中，最重要的是通过了解潜在客户的购买需求和他们建立一种友好的关系。只有当销售人员确认关系建立后，才能对潜在客户进行邀约。 2. 客户接待接待客户一般说的展厅接待，有两种情况。一是完全陌生的客户拜访，二是已经预约的客户拜访。对于陌生的客户拜访，注重的是第一印象。为客户树立一个好的第一印象，由于客户通常预先对购车经历抱有负面的想法，因此殷勤有礼的专业人员的接待将会消除客户的负面情绪，为购买过程奠定愉快和谐的基调。二对于已经预约好的客户，则根据流程来走就可。当然，也要在接待过程呈现出专业、礼貌的精神面貌。 3. 客户咨询以诚恳和自信的态度面对客户。重点是建立客户对销售人员及经销商的信心。对销售人员的信赖会使客户感到放松，并畅所欲言地说出他的需求，这是销售人员和经销商在咨询过程中通过建立客户信任所能获得的重要利益。 4. 车辆展示与介绍要点是针对客户的个性化需求进行产品介绍，以获得客户的信任感。销售人员必须向客户传达与其需求有关的相关产品特性，帮助客户了解公司的产品是如何满足其需求的，只有这

样客户才会认识产品的价值。直至销售人员获得客户认可，挑选到了合意的车，这一步骤才算完成。 5. 试车这是客户获得有关车的第一手材料的最好机会。在试车过程中，销售人员应让客户集中精神对车进行体检，避免过多讲话。销售人员应针对客户的需求和购买动机进行解释说明，以建立客户的信任感。 6. 处理客户异议为了避免在协商阶段引起客户的质疑，对销售人员来说，重要的是要使客户掌握一些必要的信息，此外，销售人员必须在整个过程中占主导地位。如果销售人员已明确客户在价格和其他条件上的需求，然后再提出销售议案，站在客户的角度上来思考问题，会使客户觉得是在和一位诚实而值得信赖的朋友打交道，那么就极大的提高的成交的机会。7. 签约成交重要的是要让客户有充足的时间做决定，同时加强客户的信心。销售人员应对客户的购买信号有较强的敏感度。一个双方均感到满意的协议将为交车铺平道路。 8. 8、交车服务交车是客户最兴奋的时刻，在这个过程中，必须要信守承诺，保证交车的时间、尽量帮助客户顺利拿车，并且拿到的是质量可以保证的车。这样既增强客户的信任感，也是建立友好关系最关键的一步。此时需要注意的事，交车时间有限，销售人员应抓紧时间回答客户询问的任何问题。如果不能按照

房地产销售九大步骤培训

九大步骤 一.《开场白》自我介绍、收集资料、赞美、拉关系、摸底、危机 二.《沙盘》大环境一一＞小环境要会灵活反过来运用 三.《户型推荐》帮客户设计、装修（总分总）危机、逼定 四.《指点江山》沙盘重述、拉关系 五.《算价》不得冷场、减少客户思想 六.《三板斧》性价比、增值保值、入市良机 七.《具体问题具体分析》 八.《逼定》果断 九.《临门一脚》 《开场白》 1. 落座、坐在客户的右侧、双手递上名片。 2. 在最短的时间内打消客户的戒备心《微笑、微笑、再微笑》 3. 拉关系、与客户拉近距离《赞美、赞美、再赞美、激情赞美法》1?赞美性格2?赞美外表 3?赞美工作4?赞美生活。东方人一般都是含蓄的，直白的赞美比较会让客人有反感，所以建议你用含蓄的赞美。 4. 摸底、摸出对方的情况、定位《二选一自主、投资》举一反三、投石问路、以客户 的角度让他减去对你的戒备心、了解自己想知道什么 5. 按兵不动、探其所需、供其所求 *开场白到结束时时刻刻要下危机、浅逼定 《开场白说词》收集资料 6. 您好！今天是特意过来的吗？（购房意向） 7. 看您气质不错，是做那行的呀？（工作单位） 8. 您想选2房还是3房呢？家里主要准备几口人住呢？（户型推荐） 9. 您都看过那些房子啊？觉得怎么样？（客户实力） 10. 您家住附近吗？对这边了解吗？（家庭住址） 11. 您认为我们家最吸引您的是什么？（兴趣与爱好） 12. 我们这房子挺多的，这段时间卖的特别好，您今天看好就定一套（危机） 13. 家住附近啊！那怎么没早点过来呢！我们现在都已经是第4次开盘了，前几

次推出的房源都已经全部售馨。目前我们在售的是第二期，您今天看好了一 定要定下来。（逼定） 《拉关系》 14. 使客户建立一种真正的兴趣，不要光盯着客户的口袋。 15. 找到某种共同的基础（共同话题） 。 16. 真心实意的称赞或表扬客户，但不要太频繁。 17. 让客户笑起来，让他感到很开心。 18. 经常微笑。 19. 鼓励客户谈自己每个人都喜欢这样。 20. 保持目光接触显示诚意。 21. 经常叫客户的名字（同龄）显示诚意。 22. 取得共识。 23. 只有两种人为对方的恭维所迷惑，这就是男人和女人。 24. 主动模仿客户的言行。 25. 告诉客户一个秘密，让他对你产生信任，使对方的关系显得更亲密。 26. 主动透露一些个人信息，并且鼓励客户也这样做。 27. 对客户做一个承诺，例如：吃饭 打球等。 28. 给客户讲一个动听的故事（亲切感） 。 29. 始终彬彬有礼。 30. 直接提出自己的要求（有些时候） 。 31. 人都愿意与自己意志相投的人打交道，应与客户保持一致。 32. 记得你有两个耳朵、一张嘴按这个比例运用它们。 《沙盘介绍》 1. 沙盘 ：按规划比例缩小的模型 2. 作用：客户未见到楼盘时给客户一个形象上的认识， 引导客户接受你的观点而 不是 说服客户。（多用第三人称）优缺点并存，先优后缺，及时随地下危 机，进行浅逼定，如果回答不上或不好回答时，学会转移话题。 3. 沙盘思路：大环境-小环境（要会灵活反过来进行） 2. 目的要明确： 要有自己的中心思想， 让客户随你的思路来， 要让客户 大环境一自然环境 ／ 公园 小环境- 社区环境 污染物业服务 4. 沙盘要领 : 在看沙盘时要完全融入 人文环境 /\ 学校、政府 硬件 楼盘结构 经济环境 /\ 购物、交通 1. 进入角色： 先感动自己、 在感动别人，做一名演员， 而不是单纯解说

谈客九大步骤(房地产营销)教学文稿

谈客九大步骤(房地产 营销)

谈客九大步骤 一、开场白。 1、寒暄： 自我介绍→您贵姓？→噢！X先生（小姐）您好！→我姓X，您叫我小X就可以了，我会把我们这里最适合您的房子介绍给您，不管您买不买都可以做个比较，在买房置业方面我算不上专家，但一定是行家。 要求：树立置业顾问的职业形象，表达出愿真诚为其服务的意愿2、赞美、赞美、再赞美 X先生（小姐）看到您真的很亲切，您很像我的一个亲戚（朋友或朋友的表哥、表姐）我觉得特别是眼睛最像 X先生（小姐）您的气质真好，很象在我们这儿买了三套房的刘总（或刘总的太太） X先生（小姐）一看您就是特别讲究品位和格调的，肯定经常去很多大城市，见过大市面的，以后很多地方我肯定是要向您请教的。要求：有和客户一见如故的感觉，要有三分钟和客户成为朋友的本领，让客户喜欢你，不吝啬自己的微笑，不吝啬赞美 3、搜集客户资料 X先生（小姐）您现在住哪？→您买房主要是考虑自己住还是在自住的同时还有一些投资的倾向？→您考虑的面积是多大？→反正一定是买一套最好的，因为现在房价还不高，况且还有银行按揭支持，您今天可以选一套一步到位的家。

要求：了解客户以前居住区域，便于了解客户对项目所在区域认知度，了解客户购买需求，购买目的，试探经济承受力。对所推户型、朝向有初步定位，整体谈客重点的确立。 4、公司产品品牌的包装 X先生（小姐）**项目的开发是我们公司为树立高端的品牌形象而倾力打造的具有城市标志性的社区，我们的信念是用产品说话。把更多对客户有益的务实行为放在对产品的精益求精上，您现在能看到的工程施工品质和社区园林景观决不会逊色于国内任何顶尖物业。包括以后的物业管理等都将如此，况且公司在创品牌的过程中也把更多的优惠让利给社会和我们的客户，让您成为我们品牌真正的传播者，所以，您今天能买到一定是买的超性价比的房子。 要求：对产品的发展信心，在谈话的语音和表达中展现出来。 重点注意：先回避价格高的问题要从中跳出来，尽量不和客户在这个问题上纠缠。马上切入到产品的介绍上。让其先对产品产生兴趣再在后面的三板斧中展开详细的论述。 二、项目介绍 1、沙盘介绍 要求：生动演绎（语音、丰富的表情，灵活的身体语言） 2、户型推荐 要求：根据前期对客户需求定位，推荐户型（最多不超出两种）突出推荐户型的优势，靓点。 3、推荐楼层

房地产销售客户谈判9大步骤

房地产销售客户谈判9大步骤 1、拉关系（赞美） 要求三分钟成老友，赞美要求发自内心，赞美是需要基于事实基础之上对客户美的发现，如果空穴来风，适得其反。 （1）善于捕捉客户身上的闪光点。 目光要敏锐，例：夫妻（妻先）；三口之家（孩子先）；一家人（家庭和睦人丁兴旺）；带老人的（孩子孝顺有福气）；男士（事业有成，有责任心，有气质，风度、品位）；女士（着装入手，年轻漂亮）；孩子（聪明可爱）属于初次探询客户需求，职业、喜好。 例：您妆化得真好；您的包真不错；您的眼镜很个性；您的衣服真得体；您的孩子真可爱；你们真有孝心；您们的家庭真幸福，让人羡慕等等。 （2）逢人减岁，遇物增钱（重点）。例：老人喜年轻，女士喜虚荣。 （3）因人而异，因地制宜：语言要得当。 2、洗脑 通过语言刺激，灌输投资行为，例如：您买的是一种全新生活方式。 3、造势 通过语言或行为传递给客户紧迫感。 例：（1）您今天才来，我们这里卖的很火！

（2）唉呀！这样子啊！80平方米的卖的很好，我帮你看一下是否还有。 二、沙盘介绍 前期介绍，给人整体轮廓感，激发客户的欲望，留给客户美好的第一印象，做法：总分总；由大到小的顺序介绍： 1.大环境，周边市政配套交通、地理环境，区域定位。 2.小环境，小区周围规划项目，街道、会所、内环境、规模、内配套、安防设施，物业管理、水电暖、可视对讲。 用总结性的、概括性的描绘性的语言对产品进行包装；突出它的优越性、唯一不可比拟性将优势明显烘托出来，以便为后面的谈话做铺垫。 三、探寻客户需求（详细探寻） 目的是为推房型打下坚实基础。要求做到：亲切发问、不露痕迹；广征信息、抓重点信息；贯穿整个谈判过程中。 客户情况：（1）购房原因；（2）工作情况；（3）家庭情况；（4）个人喜好。 例：1.年龄；2.职业；3.单位及地址；4.家庭住址；5．交通工具；6.认知渠道；7.置业目的；8.家庭结构状况；9.目前的居住状况（区域、物业类型、户型、面积、楼层、车库或车位、）；10.需求状况（区域、物业类型、户型、面积、楼层、车库或车位、）；11.承受能力（总价范围、付款方式、首付能力、月供能力）；12.决策能力；13.其比较中的楼盘情况；14.销售障碍等

置业顾问九大销售步骤

置业顾问接待九大步骤 一个十分重要的概念: 任何的一个房地产的产品,无论如何也会有20%的自然购买者,因此,就这20%的客户而言,根本无须动刀用枪,购买完全没有问题。而我们要研究的、要对付的是那80%的客户群体。 第一步：开场白，该步骤重点：赞美、赞美、再赞美！ 第二步：沙盘介绍，该步骤重点：给客户一个希望！ 该步骤流程：动感情激情演绎，捉机会摸底了解。 第三步：户型推荐，该步骤特点：是九大步骤中死亡率最高的环节！ 推房败招及应对技巧： ? 有求必应选择太多，花多眼乱无法决定；/ 推房只推一套的原则。 ?多套同质房源同时看，相互比较无特色，/ 很有心计地似看两套实推一套。 ? 两套房条件相差不大各有特色，容易造成高不成低不就；/ 拉开距离，先看差房后看好房。 第四步：三板斧之第一板斧——增值保值，主要解决为什么要买房的问题。 重点：购买物业是最好的，最保险的投资方式。 第五步：三板斧之第二板斧——入市良机，主要解决现在就要买房的问题。 重点：现在是最好的入市时机，机遇是靠人去把握的。 第六步：三板斧之第三板斧——价格性能比，主要解决就在这买房的问题。 重点：我们的房子是最好的（从综合性价比去分析）。 第七步：具体问题具体分析， 主要解决客户的疑虑问题，做单的过程实际上是一个解决问题的过程，问题解决得越好，越干净利索，签单是水到渠成的事情。 第八步：逼定。 逼定是成交环节中必不可少的一个步骤，这是泰盈的销售人员和其他公司的销售代表最大的区别； 波浪式的逼客程序：试逼——看得好，今天就可以把它定下来！ 浅逼——既然这里的方方面面您都没有问题的话，今天就把它定下来！ 深逼——这套房子您已经看好了，而且它又是最后一套，我们今天就把它定下来！您的身份证！?…… 逼定成交是帮助顾客做决定 对销售人员而言，无所谓什么苦劳，只有功劳，成交是最终目的！ 从心态上：要有对成功的追求感，对金钱的渴望感，钱是一个人对社会作出的贡献的最大报酬，逼客时要坚决，要狠。 第九步：临门一脚。 是谈判双方的心力较量，是感性和理性的有机结合，

谈客九大步骤(房地产营销)

谈客九大步骤 一、开场白。 1、寒暄： 自我介绍→您贵姓？→噢！X先生（小姐）您好！→我姓X，您叫我小X就可以了，我会把我们这里最适合您的房子介绍给您，不管您买不买都可以做个比较，在买房置业方面我算不上专家，但一定是行家。要求：树立置业顾问的职业形象，表达出愿真诚为其服务的意愿 2、赞美、赞美、再赞美 X先生（小姐）看到您真的很亲切，您很像我的一个亲戚（朋友或朋友的表哥、表姐）我觉得特别是眼睛最像 X先生（小姐）您的气质真好，很象在我们这儿买了三套房的刘总（或刘总的太太） X先生（小姐）一看您就是特别讲究品位和格调的，肯定经常去很多大城市，见过大市面的，以后很多地方我肯定是要向您请教的。 要求：有和客户一见如故的感觉，要有三分钟和客户成为朋友的本领，让客户喜欢你，不吝啬自己的微笑，不吝啬赞美 3、搜集客户资料 X先生（小姐）您现在住哪？→您买房主要是考虑自己住还是在自住的同时还有一些投资的倾向？→您考虑的面积是多大？→反正一定是买一套最好的，因为现在房价还不高，况且还有银行按揭支持，您今天可以选一套一步到位的家。 要求：了解客户以前居住区域，便于了解客户对项目所在区域认知度，

了解客户购买需求，购买目的，试探经济承受力。对所推户型、朝向有初步定位，整体谈客重点的确立。 4、公司产品品牌的包装 X先生（小姐）**项目的开发是我们公司为树立高端的品牌形象而倾力打造的具有城市标志性的社区，我们的信念是用产品说话。把更多对客户有益的务实行为放在对产品的精益求精上，您现在能看到的工程施工品质和社区园林景观决不会逊色于国内任何顶尖物业。包括以后的物业管理等都将如此，况且公司在创品牌的过程中也把更多的优惠让利给社会和我们的客户，让您成为我们品牌真正的传播者，所以，您今天能买到一定是买的超性价比的房子。 要求：对产品的发展信心，在谈话的语音和表达中展现出来。 重点注意：先回避价格高的问题要从中跳出来，尽量不和客户在这个问题上纠缠。马上切入到产品的介绍上。让其先对产品产生兴趣再在后面的三板斧中展开详细的论述。 二、项目介绍 1、沙盘介绍 要求：生动演绎（语音、丰富的表情，灵活的身体语言） 2、户型推荐 要求：根据前期对客户需求定位，推荐户型（最多不超出两种）突出推荐户型的优势，靓点。 3、推荐楼层 X先生（小姐）这个户型是我们这里买的最好的，现在已经不多了，

销售九大步骤

销售九大步骤 一、开场白(寒暄) １、寒暄得目得:拉近客户关系,初步收集客户得资料,建立信任关系。 2、原则:简洁,达到目得即可,不滋生问题。 3、收集客户得来历:以前来过,第一次来,朋友介绍等等。 4、拉近客户得关系，用赞美法,不需要太多赞美,要真诚,注重客户得 细节，如年龄，长相,生意,事业,穿着打扮等。 收集客户得信息：A、职业Ｂ、居住地址Ｃ、经济实力D、购买意 向 E家庭成员Ｆ、就是否急于居住G、谁来居住H、超过两个人时谁 做主 等。 您好,欢迎光临XXX，请问您就是第一次来了解我们得项目吗？(不就是，那请问您还记得就是哪位主任接待您得吗？）不记得了,没关系，我就是这里得置业顾问,这就是我得名片，我姓王,叫我小王就可以了,请问先生（姐）您贵姓呢？ 二、沙盘介绍 目得:向客户介绍项目得规划，包装项目,引发客户得兴趣， 原则：总—-分-—总,从外到内，从大到小 A、首先介绍大区域，注意周围配套设施（医院、学校、银行、公 园、名胜古迹等）,交通动线.?B、在对项目进行包装,突出项目特

点(位置、规模、配套等),?Ｃ、最后总结包装，例如：位置这么 好得一个小区,今天瞧好就把她定下来吧！ X先生，您这边请,您瞧，我们现在所在得位置呢就就是XＸXXX这个位置,不知道您对开发区得XXXＸXＸ了解吗？(中国彝族文化大观园 -—南片区-———位置——规划——建筑风格—-业态-—配套—— 招商等) 注意:1、在沙盘介绍过程中,讲到哪指到哪,多与客户互动,多称呼客户，多与客户交流，将客户带入沙盘介绍中（如：站姿，眼神，手势,肢体语言, 声音有力等). 2、回答客户插入问题得技巧:a、直接回答b、回避问题（可一笑而过, 或这样吧,我先跟您介绍我们项目得情况，一会我给您选一套最适合您得, 好吗?)c、引导问题,如价格引入卖点等。 三、户型得包装,推荐房源 １、根据客户得需求来推 2、根据客户经济实力来推 3、根据销售控制得房源来推 2、注意推房要准,主推一套，推死一套，避免给客户太多选择，造成 无法逼定。?带瞧现场： １、瞧房路线首先要规划好,要带客户走环境较好得道路；?2、在瞧房过程中要先给客户心里暗示,例如：现在房子还没建好，房子瞧上去比较暗; ３、在房子里面不能停留太多时间，要能引导客户走位置，要瞧光线教好得位置； ?４、回来得路上与客户拉家常,不要老就是谈房子，让客户减少防备心里。四、算价?Ａ、算价时指法要娴熟，不要按半天,都算不出来。?B、算价格 建议银行按揭,算价格时先算最低首付，然后根据客户得资金实算。 Ｃ、银行还款要用缩放法，尽量算出最长年限，减少客户还款压力。 ?D、算完价格逼定，逼出问题。 五、保值增值