个人住房抵押贷款提前还款管理经验

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

个人住房抵押贷款提前还款管理经验

一、荷兰个人住房抵押贷款提前还款管理经验

荷兰个人住房抵押贷款市场是欧洲最大的抵押贷款市场之一。根据Charlier和VanBussel的统计，在个人住房抵押贷款债务余额占GDP 的比例和每单位资本个人住房抵押贷款债务余额两项指标上，荷兰均在欧盟国家中居第二位。1990-2003年，整个荷兰个人住房抵押贷款余额占GDP的比重，从35%上升到86%。

1、业务创新规避提前还款风险

20世纪80年代中，荷兰比较流行的是等额还款和等本金还款等个人住房抵押贷款方式，但自1990年以后，随着房地产市场的迅速发展和个人住房抵押贷款市场竞争的日益加剧，出现了大量新型的个人住房抵押贷款业务，尤其在还款方式上。这些业务创新，既拓展了个人住房抵押贷款业务的市场空间，同时也部分地起到了管理提前还款风险的作用。

1990年以后，以储蓄抵押贷款和人寿保险抵押贷款为代表的个人住房抵押贷款逐渐占据主流。在这两种个人住房抵押贷款方式中，还款期内不需要偿还贷款本金，仅需要支付贷款利息，同时，该利息的支付以个人的储蓄账户或人寿保险为基础。这些账户和需支付的贷款利息，均是免税的。这也是荷兰个人住房抵押贷款市场同美国不同

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

的地方。在20世纪90年代后期，仅付利息抵押贷款和投资抵押贷款成为流行的个人住房抵押贷款品种。仅付利息抵押贷款保留了储蓄抵押贷款和人寿保险抵押贷款到期偿还本金，按月支付利息的优势，但免除了借款人需要购买保险和开立储蓄账户的条件限制。而投资抵押贷款则将个人住房抵押贷款与荷兰的证券市场相联系，借款人通过证券市场的投资账户收益来偿还个人住房抵押贷款。根据Statistic Netherlands的统计，1998年新发放个人住房抵押贷款中，超过50%是以投资抵押贷款的方式发放的。

通过业务创新，荷兰金融机构将借款人收入的现金流同贷款的偿还有机地结合起来，充分利用免税政策，为借款人提供各种不同类型的个人住房抵押贷款品种，满足了不同借款人的各种需求，既有效地保证了金融机构所发放个人住房抵押贷款的流动性和盈利性，又很好地满足了借款人免税、理财和减轻债务负担的需求，从根本上抑制、推迟和缓解了提前还款的风险。自1995年起，90%的个人住房抵押贷款直到到期才清偿，其中30%的个人住房抵押贷款从未发生提前还款。

二、对提前还款的限制条款

《抵押贷款行为法》在规定对只付息个人住房抵押贷款的借款人最高贷款价值比的同时，也对借款人提前还款进行了严格限制。在每个还款年度内，借款人偿还初始贷款额的10%以内可以免收违约金，

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部分银行可以放大到15%-20%。超过部分均将被收取违约金。同时，还规定对以下几种情况产生的提前还款不受比例限制，免于收取违约金：1.住房出售；2.借款人死亡；3.借款人破产；4.遭受火灾并从保险中获得补偿；5.在新的固定利率周期开始，个人住房抵押贷款利率重新制定时。荷兰的个人住房抵押贷款在其三十年的存续期内，每五年至二十年为一个利率锁定期。在每一个固定利率期到期后，个人住房抵押贷款的利率将重新根据当前的市场情况制订。由于没有上限和下限的限制，新制订的个人住房抵押贷款利率一般会同当时的市场利率保持一致。在这个阶段开始前，借款人可以自由进行提前还款，而不需要支付任何违约金。

借款人若提前清偿超过被允许的提前还款额度的部分，将被收取一笔违约金。其数额等于按照当时市场利率新发放个人住房抵押贷款月利息同现存个人住房抵押贷款月利息额之间的差额。有的时候，银行还会收取一笔固定的违约金，大概250-500基尔德（guilder，荷兰货币单位）。这些“收入保持”（yield maintenance）的违约金措施被普遍地用于防范提前还款风险。

三、中国香港个人住房抵押贷款提前还款风险管理经验

作为国际金融中心之一的香港，银行业高度开发和国际化，个人住房抵押贷款市场异常活跃。香港金融机构对个人住房抵押贷款提前还款风险的管理和防范机制，值得我们借鉴。

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（一）普遍的违约金制度

香港金融机构，对提前还款行为均收取一定金额的违约金。违约金的收取，以固定金额居多。同时，在收取违约金之外，查询贷款余额也需要收取一笔固定的费用。固定违约金的存在，可以部分地补偿银行因提前还款而造成的损失。

（二）创新金融产品，有效控制提前还款

竞争激烈的香港个人住房按揭市场，其产品体系和产品创新非常频繁。各金融机构为了招徕客户和延迟提前还款行为，在金融产品和金融服务上进行了大量的创新。

1、多种多样的按揭贷款计划。针对不同收入阶层和收入群体，香港政府通过香港房屋委员会和房屋协会，提供多种按揭还款计划，降低借款人的负担，限制提前还款。这些计划包括“居者有其屋”按揭贷款计划“、自置居所免息”贷款计划“、自置公屋”贷款计划“、首次置业”贷款计划等。这些计划提供有针对性的优惠措施，但同时也对提前还款进行了严格限制，对按揭所购房屋的转售实行限制，在一定时间内不允许出售，或必须达到一定条件才能出售（如有关优惠返还政府或银行等）。这样，一方面降低了借款人的还款负担，另一方面也限制了提前还款。

2、具有革命性创新的Mortgage One账户。由渣打银行推出的Mortgage One账户，被称为按揭业务中革命性的创新。该账户将按揭

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8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

借款人的存款账户与按揭账户相连，把每日的存款账户余额作为借款人可以提前偿还贷款的本金，用以减少借款人的利息支出。而提前还款的存款部分可以作为银行为借款人增加的信贷额度，客户可以随时从存款账户中支取。Mortgage One账户的创新不仅是一种按揭产品的创新，更重要的是为按揭业务引入了个人客户理财的概念，被香港银行业称为“按揭综合户口”。从风险管理的角度讲，这种业务创新改变了已有的被动防范提前还款和违约风险的管理方式，以动态和主动的方式对提前还款风险和违约风险进行控制，将提前还款可能会给银行造成的损失，通过个人授信形式加以弥补和解决。

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2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为

个人住房抵押贷款提前还款风险浅析

个人住房抵押贷款提前还款风险浅析 内容提要：我国居民由于制度、理财观念、收入及利率等因素的影响，导致了提前还贷行为的发生，这也给商业银行带来了风险。但是，我国商业银行有关个人住房抵押贷款业务提前还款风险管理制度和规则建立的时间不长，其简单的管理模式的缺陷也日益显现。因此，我国商业银行在逐步与国际接轨的同时，还必须解决意识问题和技术准备问题，不仅要正确认识提前还款风险、建立个人住房抵押贷款数据库、合理建立和健全违约金制度，还要灵活运用表内对冲方法来管理提前还款风险，尽早推出市场对冲金融工具，转移提前还款风险，并逐步推进个人住房抵押贷款产品创新。 关键词：住房抵押贷款；提前还款；风险 近年来，我国的个人住房抵押贷款业务处于高速增长和发展的阶段，特别是在全球金融危机爆发前，大量热钱流人股市、房地产等市场，通货膨胀危险加剧。为抑制经济的过热发展，中央银行连续多次提高存贷款利率，因而导致住房抵押贷款客户提前还贷的现象明显增加。在这一政策的影响下，由于有的银行对提前还贷没有建立必备的档案资料，除了反映还款的时间和金额外，对借款人经济条件变动、房屋基本特征等信息的收集和保存都存在比较严重的问题。有的银行为应对这种变化，出台了对提前还贷客户收取违约金的措施。然而，此项措施在社会上引起了

较大的反响，并引发银行是否应该收取违约金的争论。这充分反映出我国银行在提前还贷风险的管理上，缺乏足够的现代风险管理手段和能力。在我国金融市场全面开放，业务竞争日趋激烈的背景下，特别是在我国逐渐摆脱金融危机的影响之后，商业银行急需强化管理理念，丰富管理手段，以应对日后可能再次出现的住房抵押贷款提前还贷风险。那么，提前还款的诱因是什么，究竟会给商业银行带来什么样的风险？银行又将怎样控制这种风险？本文将围绕这些问题进行分析。一、提前还款风险的定义提前还款(prepayment)是指借款人在贷款到期日之前偿还部分或全部的贷款。借款人（也即抵押人）提前还款时，贷款人虽然不会损失本金，但提前还款行为影响了贷款人的现金流。提前还款行为造成了单笔抵押贷款本息偿还现金流量的不确定性，进而也增加了抵押贷款支持证券的基础资产——抵押贷款组合现金流量的不确定性。前一个不确定性影响了贷款人的贷款收益率，而后一个不确定性则影响了债券发行人和投资者的收益和成本。由此可见，对于贷款人（金融机构）而言，提前还款风险是指因提前还款行为的发生造成损失的可能性。提前还款风险可能造成的损失包括以下方面： 1．利息损失：已偿还的贷款部分，金融机构如不能及时安排使用，将造成资金的闲臵，形成利息的损失。 2．服务成本损失：金融机构为处理提前还款增加的额外成本，包括人力成本和办公费用等。

个人住房贷款业务案例分析报告

个人住房贷款业务案例分析报告 一、含义概述 个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。 二、发展历程 1、个人住房贷款的初步开展 1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴香港的楼宇“按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。 1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。 1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行办法》。 2、个人住房贷款的暂停与恢复 1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。 个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。 3、个人住房贷款业务的高速发展 1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。 2003年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。

三、规模发展 1、2009年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%；其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。 2、截止到2010年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。截至2010年6月末，建行已与全国330多个设区城市的1700多家公积金管理机构建立了密切的业务合作关系，为100多万个缴存单位和4000多万职工个人提供金融服务。建行在2010年工作会议中指出，将重点支持首套住房消费，提高再住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制投机性购房。 3、截至2012年6月末，建行此类贷款余额达14040.48亿元，增幅为6.94%，余额、新增额均居同业第一。至7月末，该行已累计投放个人住房贷款3万亿元，余额超过15000亿元。2012年建行个人住房贷款业务继续重点支持百姓自住购房的需求。 4、目前，第二套房贷首付要求不得低于60%，银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，建行已暂停对第三套或第三套以上的住房发放贷款。 四、业务类型 1、个人住房按揭贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。 2、个人再交易住房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇住房二级市场购买各类型再次交易的住房自然人发放的贷款，俗称“二手房贷款”。 3、公积金个人住房贷款：是指建设银行接受住房公积金管理中心的委托，向借款人提供公积金个人住房贷款。其特点是贷款利率低，期限长，有效地缓解了借款人的还款压力。 4、个人住房组合贷款：是指对按时足额缴存住房公积金的自然人在购买、

买房提前还贷 真的很划算么

买房提前还贷真的很划算么？ 又快到年底了，许多人又开始准备提前还贷了。提前还贷，究竟有什么好处？哪些人不适宜提前还贷呢？提前还贷有什么窍门？记者采访了相关的理财人士。 提前还贷可减少一部分利益支出 提前还贷究竟有什么好处？光大银行武汉分行私人业务部刘经理说，提前还贷可减少一部分利益支出。例如钱先生现在向银行贷了20万元商业性贷款，期限20年，办理等额还款，每月还贷1376元。随即他找到银行，想提前还贷5万元，避免明年升息给自己增加利息负担。 提前还贷后，是选择缩短期限还是减少月供呢？刘经理给钱先生算了笔细账，结果显示，选择缩短期限可以多省将近一半的利息。刘经理称，如果钱先生选择缩短贷款期限，那么他提前还贷5万元，可以缩短3年还款时间，节省利息5.9万元左右。如果选择减少月供，那么每月还款额将减少344元，降为1032元，节省利息3.26万元左右。 刘经理提醒市民，如果房贷月供压力不大，建议市民在提前还贷时尽量选择“缩短还款期限”，可以节省较多的利息；如果觉得月供压力较大，那么可以选择“减少月供”。 怎么提前还贷才划算？

记者联系了多家银行，发现都有提前还贷业务。如果购房者选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少，所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷，相对划算些。 一般来说，每家银行提前还贷大致分为全部提前还款、部分提前还款两大类。全部提前还款法，是最节省利息的方法，办理手续也最简单。招行武汉分行消费信贷中心经理邓涛提醒说，借款人选择这种方法要量力而行，不能为全部提前还清银行债务而打乱其他资金计划。部分提前还款法有三种方式可选择。 例如，陶女士向银行贷了22万元，贷款期限是2003年9月～2013年9月共120期，采用等额本息还款法，月供2338元。目前，已还16期，还剩104期，贷款余额为198155元，现申请提前还款5万元。 第一种：月供不变，将还款期限缩短。银行工作人员计算，陶女士这5万元可把贷款期限缩短两年半，即2011年5月就可全部还清贷款，节省利息23295元。 第二种：减少月供，还款期限不变，陶女士的月供款将由原来的2338元减少到1781元，节省利息12543元。 第三种：月供减少，还款期限也缩短。经银行工作人员计算，这5万元可在月供减少到2000元的同时，把贷款年限缩短1年，即到2012年9月可还清贷款，节省利息17783元。

浅析个人住房抵押贷款风险及防范对策

浅析个人住房抵押贷款风险及防范对策 [摘要]本文梳理了个人住房抵押贷款的分类，分析了其重要风险，并提出风险防范的对策。 [关键词]个人住房抵押贷款；风险；防范对策[中图分类号]F832 [1 个人住房抵押贷款概述 1.1 个人住房抵押贷款的含义 个人住房抵押贷款，是指银行等金融机构发放的，以购买住房为目标，以所购买的房产作为抵押，按购房款的一定比率向银行等金融机构申请借款，并承诺在约定期限内按规定偿还其所借款项的一种贷款形式。个人住房抵押贷款业务使得购房者在支付一笔较少的首付后，就能购置价值较高的住房，但只有在其完全还清全部贷款与利息后，才能拥有房产的完全产权。若借款人不能按规定偿还本息，贷款人有权取消其住房的抵押赎回权，并对房产进行拍卖，以拍卖所得资金而优先抵偿其未偿还的借款本息。 1.2 个人住房抵押贷款的分类 个人住房抵押贷款通常可以按四种方法进行分类：按利率是否改变分类、按还款方法分类、按资金来源分类、按抵押物分类。 （1）按利率是否变化，个人住房抵押贷款可分为：固定利率等额偿还抵押贷款、固定利率增（减）偿还抵押贷款、可变利率抵押贷款、滚动利率抵押贷款。 （2）按还款方式不同，个人住房抵押贷款可分为：一次性还本付息、等额还款、等本金还款、等额递增（减）还款五种方式。 （3）按照资金来源不同可分为：商业性个人住房抵押贷款、公积金个人住房抵押贷款和商业与公积金组合贷款。 （4）按照抵押物不同，个人住房抵押贷款可分为：个人住房抵押贷款和商业用房抵押贷款。 1.3 个人住房抵押贷款的作用 1.3.1 个人住房抵押贷款是银行等金融机构中重要的金融信贷资产之一 个人住房抵押贷款业务的盈利表现为个人住房抵押贷款期限较长，一般会有较好的利息收入，能给银行等金融机构带来长期的社会经济效益，带来稳定的个人客户群体。此外，个人住房抵押贷款还具有储蓄的功能，可以起到拉平社会经济周期波动和支持房产建筑业的作用。

商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押贷 款风险分析 Prepared on 22 November 2020

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为

中国银行住房抵押贷款合同范本官方

中国银行住房抵押贷款合同范本 甲方(即贷款人，又称抵押权人)中国银行分(支)行 法定地址： 负责人： 电话： 邮政编码： 乙方(即借款人，又称抵押人或购房人) 身份证号码： 地址： 电话： 邮政编码： 丙方(即保证人) 法定地址： 法定代表人： 电话： 邮政编码： 鉴于： 1. 乙方愿意将其拥有的本合同第十九条所列的房产及其全部权益(下称“抵押物”)抵押予甲方，作为偿还本合同项下借款的担保，并按本合同约定的条件向甲方申请借款； 2. 丙方愿对乙方在本合同项下的借款债务按本合同约定的方式承担责任； 3. 甲方愿意按本合同约定的条件向乙方提供贷款。经三方协商，根据有关法律、 法规，在平等自愿的基础上订立本合同条款，共同遵照执行 贷款及用款 第一条甲方根据乙方的申请，同意向乙方发放购房抵押贷款。贷款金额：元(大写：仟佰拾万仟佰拾元整) 第二条本合同项下贷款的用途限于乙方支付其购买本合同第十九条规定之房产的购房款。 第三条贷款期限：年，从贷款发放之日起月。 第四条乙方满足以下前提条件后，甲方将在五个工作日内发放贷款： (1) 乙方已向甲方提供已监证生效的〈〈商品房预售合同》或〈〈房地产证》原件； (2) 乙方已支付了不低于购房总价％的首期款项； (3) 与本合同相关的费用已经付清； (4) 已办妥抵押物的投保手续，并将甲方列为保险的第一受益人； (5) 本合同已生效，乙方已签署〈〈借款借 据》； (6) 已办妥抵押物的抵押备案或抵押登记手续； (7) 乙方已在甲方处开立还款专用的购房储蓄活期存款户； (8) 乙方未出现或无潜在本合同项下的违约情形； (9) 甲方指定的其他条件。 利息计算方法及还款方式 第五条本合同项下人民币贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执

个人住房抵押贷款违约风险分析与防范

个人住房抵押贷款违约风险分析与防范随着我国商业银行个人住房抵押贷款的快速增长，个人住房抵押贷款风险逐步显现，且有加速的迹象。其中个人住房抵押贷款违约风险是商业银行面临的最主要风险。 目前，金融界已普遍意识到加强违约风险管理的紧迫性和必要性，学术界也对这一问题给予重视。但是运用定性分析、定量分析相结合的方法全面分析个人住房抵押贷款违约风险的研究还不多见。 基于上述背景，论文以个人住房抵押贷款违约风险为研究对象，试图通过对违约风险的各种表现进行深入的分析，找到有效的防范和化解风险的措施，为银行能有效管理违约风险提供参考。论文的主要工作表现为：(1)在总结国内外学者研究成果的基础上，论文运用理论分析、定性分析和定量分析相结合的方法，重点分析了提前偿付型违约风险的形成机理及其对现金流产生的影响；(2)构建了终止偿付理性违约条件模型，并对模型中各个变量间的关系进行了深层剖析；(3)论文结合我国国情探讨了我国个人住房抵押贷款违约风险的防范之路。 论文对个人住房抵押贷款违约风险的定义在原有定义上有进一步突破，把提前还款也归为违约行为，即把个人房贷违约风险分为提前偿付风险和终止偿付风险；论文构建了终止偿付理性违约条件模型并对模型中各个变量之间的关系进行了深入分析。以上两点是论文的新意所在。 研究结果表明：(1)一般提前还贷率越高，给银行带来的预期利息损失越大；(2)构建出终止偿付违约条件模型，分析得出可以通过控制违约条件模型中的各个变量来改变违约产生的条件，进而达到防范控制违约风险的目的；(3)指出应该结合我国实际，运用新的风险管理方法来转移和分散提前还贷风险，运

用违约风险条件模型防范个人住房抵押贷款终止偿付理性违约风险。

我国个人住房抵押贷款市场的现状

一、我国个人住房抵押贷款市场的现状 我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。 人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20％即可入住”、“ΧΧ银行提供X年按揭”等极富煽动性的语句。这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。 然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展规模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。据统计，截至1998年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达53407.5亿元，比1997年增长了17.1％。其中，定期储蓄增加了5473.7亿元，比1997年多增350.9亿元，与此同时，我国的商品住房空置量也在成倍增长。 从以上数据我们不免发出疑问，为什么巨大的储蓄存款却消化不掉这些空置商品住房呢？ 是不是由于我国的商品住房市场已饱和，居民都不需要买房了呢？当然不是。目前，我国人均居住面积还很低，还有300多万户住房困难户，其人均居住面积不足4平方米。 1996年，建设部把原先制定的2000年城镇人均居住面积8平方米调整为10.12平方米，使用面积改为15－18平方米。我国目前的实际状况与这一目标还差了一大截。据有关资料显示，要达到这一目标，现有的商品住房空置量仍不能满足需要，城镇每年至少要新建住宅3亿平方米，农村至少要新建住宅5－6亿平方米。那么究竟是什么原因导致商品住房空置量逐年递增的呢？很多人都认为是房价太高，人们一时无法凑出那么多钱来。于是个人住房抵押贷款政策就应运而生了，这一政策主要是针对近6万亿元的居民储蓄存款并不是普通老百姓平均拥有的，其中的70％部分只由30％的人拥有的状况提出来的。有钱人不缺房，缺房人没有钱的状况造成了社会资源的极大浪费。个人住房抵押贷款政策的实施使得有钱人通过银行把闲散的资金投资出去，得到银行存款利息回报，缺钱人通过银行获得个人住房抵押贷款，实现购房梦想，银行从贷款者那儿获得贷款利息，支付投资者存款利息，获得存贷款的利息差。这样，投资者、银行、借款人都得到了好处，社会资源也得到了有效利用。按上述说法，个人住房抵押贷款市场应该很红火才对，但实际情况并非如此。虽然在政府和央行一再颁发一些鼓励性政策，各商业银行都曾积极响应过，但如今我们可以明显感觉到以前的那股热乎劲已经退下去了，老百姓纷纷抱怨贷款难。有关资料显示，1998年以来，我国各商业银行贷款增长趋缓，其贷款发放越来越谨慎，1998年前4个月就有约60％的金融分支机构按贷款条件发放的贷款余额较1997年同期有所下降。 二、我国个人住房抵押贷款制度带来的内外风险 个人住房抵押贷款“雷声大，雨点小”、“关注者多，参与者少”，除了许多消费者自给自足、封闭性的消费心态和害怕负债消费的传统观念作怪外，主要还是因为银行提供个人住房抵押贷款的风险太高而收益过低，从而限制了银行贷款规模的扩大。这里的风险分为两种，一是制度的外在不稳定因素，其带来的风险称为外部风险。外部风险是指在贷款存续的期限内个人贷款者的资信下降或房地产市场价格下跌，银行所面临的信用风险；一是制度的内在缺陷，其引起的风险称为内部风险。从长远来看，起主要制约作用的是内部风险。下面我们着重分析个人住房抵押贷款制度本身的内在缺陷及其给银行带来的内部风险。 （一）存贷期限不同带来的风险我国商业银行的贷款资金大部分来自企业和居民的储蓄存款，以中短期为主，而个人住房抵押贷款期限大多在10年以上甚至20年。 仅靠短期资金发放长期贷款，就造成了存贷期限不同。只要储蓄存款放缓或者贷款规模

论文探析个人住房抵押贷款风险

论文探析个人住房抵押 贷款风险 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

毕业论文题目：探析个人住房抵押贷款风险 姓名： 学号： 专业： 班级： 指导教师： 金融系 2011年6月 摘要：个人住房抵押贷款虽被国内外研究和实践公认为安全性较高、利润稳定的信贷业务 ,但是但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。美国次级贷风波引发的全球性金融危机对各国经济影响深远。作为风险源头的房地产抵押贷款信用风险控制及影响因素的研究成为社会关注的焦点。文章对我国个人住房抵押贷款中的信用风险分类和引致原因、信用风险信号识别、信用风险的评估等问题进行了探析,并在此基础上提出了个人住房抵押贷款风险防范对策，以保障我国经济平稳运行。 关键词：信用防范 随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运

而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。数据显示,长期以来我国个人住房贷款占个人消费贷款的比重始终在75%-97%,1997年末全国个人住房贷款余额190亿元,到2007年底已达到3万亿,多年来一直保持着高位增长。随着个人住房贷款余额的增长,信用风险也不断累积,个人住房抵押贷款开始显现逐步攀升趋势,而其本身所携带的风险影响程度也随着扩大,再加之次贷危机的爆发以及目前房价的相对企高,这就更值得引起我们对其风险管理的关注了在社会信用制度不健全的情况下,借款人信用是个人住房抵押贷款风险的根本影响因素。因此,作为银行信贷产品,信用风险是银行首当其冲要面对的风险,也是解决个人住房抵押贷款风险的关键所在。 一、信用风险的分类和引致原因 信用风险是银行客户无力履约的风险,也是目前银行面临的主要风险。影响住房抵押贷款的原因包括银行自身的原因和非银行的原因。前者包括银行对借款人的调查失误、银行对住房估值偏差、贷后管理落后等等原因;后者则包括借款人本身还款意愿、市场变化、技术原因、企业管理落后等等原因,具体又可分为还款能力风险和还款意愿风险。个人住房抵押贷款还款期限长,通常要持续20-30年,在这段时间里,个人资信状况面临着巨大的不确定性,经济恶化及其引发的个人支付能力下降的情况很容易发生,这样便会形成还款能力风险。而在还款能力确定的情况下,借款人还可能故意欺诈,骗取银行贷款,拖欠还款,造成所谓的还款意愿风险。在过去,受传统计划经济体制影响,政府干预和银行治理结构缺陷因素被认为是导致信用风险的主要原因。随着我国金融业改革开放的深入,政府干预和银行治理结构缺陷因素正在消减,市场变化因素增强。

个人住房抵押贷款开题报告

（一）研究意义 自上世纪90年代我国商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，到本世纪初进入快速发展的阶段，住房抵押贷款在商业银行业务中的比重迅速提高，该项业务对国民经济和社会生活的影响也越来越大。如美国的次贷危机所引发的严重经济问题。 我国发展个人住房抵押贷款业务的时间不长，风险管理基本上处于起步阶段，虽然目前住房抵押贷款业务在商业银行贷款组合中属于质量很好的一块，但已呈现出信用风险不断暴露的趋势，因此防范、控制信贷风险逐渐显得重要和紧迫。 众多学者的研究总结表明，目前我国个人住房抵押贷款的有关理论研究还不深入，业务开展情况也不尽如人意。在银行的实际操作层面上，经验判断占了主流。而从国际先进的信用风险管理经验来看，信用风险的管理正从传统的经验法、指标法等向以风险量化管理和计算机模型等定量分析的方法演进。由于市场环境的不同，国内外对信用风险的研究存在差异。在市场发达国家，基于健全的数据，对借款人的违约特征较为容易进行判别，如信用评分超过一定分数的即可提供贷款，而国内则大多出于信息不对称，很难对借款人有全面的了解，因此，研究个人住房抵押贷款的理论和目前我国个人住房抵押贷款存在的问题，并在汲取国外先进经验的基础上提出我国个人住房抵押贷款的模式以及具体的对策和措施，将有利于我国住房金融理论体系的进一步完善和深化，有利于我国住宅产业、金融业和整个国民经济的发展，有利于人民生活水平的提高，因此具有重要的理论意义和现实意义。 （二）国内外研究现状、水平及发展趋势 1、国外研究现状 王福林、田传浩在《国外个人住房抵押贷款风险研究新进展及对我国的启示》(《中国房地产金融》2003年08期)中指出个人住房抵押贷款最初起源于19世 纪的英国，到20世纪初已作为一种主要的住房金融工具在美国和欧洲其它国家得到广泛发展。由于国外开办时间长，目前个人住房抵押贷款市场发育已非常成熟，并已成为金融领域中一个极为重要的组成部分。以美国为例，个人住房抵押贷款余额占到银行信贷资产总额的四分之一左右，因而国外学者对这一领域的研究也非常深入。英国的Fordetal (1995年) 对其国内有关个人住房抵押贷款资料进行研究后，发现个人住房抵押贷款存在的问题均有四个主要因素构成。美国学者Burrows（1998年）更将导致个人住房抵押贷款出现问题的原由归结为个人信用为主要因素。澳大利亚的MikeBerry和TonyDaliton（1999年）利用其国内一家大型贷款机构的贷款资料，对个人抵押贷款存在的问题进行研究并形成一套较完整的防范个人住房抵押贷款风险的对策体系。 范亮亮、刘洪玉在《国外住房抵押贷款担保制度的分析和借鉴》（《金融与经济》2006（02），17-19）中阐明建立完善的住房抵押贷款担保体系，可以有效防范住房贷款中存在的金融风险，同时其信用提高功能可以有效促进我国中低收入家庭购房，有利于改善我国中低收入家庭的住房条件。目前我国的房贷担保机构的体制上不完善，这篇文章在介绍和分析了国外发达国家的担保体系运作模式的基础上，对我国住房抵押贷款担保体系发展模式提出了若干建议。

个人住房抵押贷款风险有哪些

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 个人住房抵押贷款风险有哪些？ 对个人住房抵押贷款金融风险隐患日益暴露的今天，为避免个人住房抵押贷款风险给金融单位及个人造成严重损害，下面房金所小编就告诉大家：个人住房抵押贷款风险有哪些？ （一）信用风险 因为住房抵押贷款期限都很长，在贷款期间贷款人对借款人的经济状况既难以预测又无法保持持续的监控，对借款人的信誉、品德、工作状况难以做到全面准确的掌握，对抵押物在贷款期间的价格损益难以准确评估等，都可能造成违约行为，出现信用风险。违约行为发生后，即使银行能将抵押物变卖，但由于住房市场的价格波动，也可能使其收回的资金额少于贷款余额，使银行资产受损。 (二)流动性风险 由于目前金融机构办理的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，这种短存长贷的行为，影响银行的兑付能力，产生流动性风险。一方面由于国家经济形势旺盛时，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，出现房地产热，银行大量投放住房抵押贷款。另

对我国住房抵押贷款提前还贷风险的研究.doc

对我国住房抵押贷款提前还贷风险的研究 摘要：随着我国房价的持续走高，住房抵押贷款一方面已经成为我国居民购房的一种普遍方式，另一方面也在银行的资产中占据着越来越重要的地位。但近年来，这种贷款提前还贷已经成为一种热潮，特别由于在上海、广东、江苏等地均发生了大规模的提前还贷现象，给各大商业银行带来较大的风险，影响了它们的正常经营，使得各商业银行开始重视这一现象。由此，本文从居民住房抵押贷款提前还贷的现象谈起，分析了这种行为的多方缘由，探讨了提前还贷给银行带来的风险，以及进一步深入探索目前我国商业银行对提前还贷风险管理的现状分析，并提出了商业银行应对提前还贷风险管理的创新思路。 关键词：住房抵押贷款；提前还贷行为；金融风险 中国老百姓自古以来素有重土安迁的心理，拥有一套自己的住宅被许多人视为一生中最重要的事情之一。但是中国现今的住宅情况却不容乐观。随着市场经济的进一步走向成熟，房屋已经成为商品，参与市场的流通买卖，再加上我国人口数量众多，城乡区域人口分布不均，城镇用地稀缺，导致城市房价居高不下。在这种形势下，大多数普遍的中等收入的家庭都会选择向银行贷款，即办理住房抵押贷款的方式来减轻一次性付款负担。 但是，不可否认，这种个人住房抵押贷款以其新颖独特的运作方式给大众带来诸多便利的同时，也出现了许多问题，其中以提前还贷风险为核心问题。这种行为对于商业银行等金融信贷机构显然是不利的。面对风险的加大，商业银行要重视风险防范的相应对策。 一、居民住房贷款提前还贷的现状 每年的年底，，是个“丰收”的时候。有了钱，一些购房者纷纷开始考虑提前还贷，以减轻贷款利息压力。近几年来，年底提前还贷已经成惯例，而且有明显升温的趋势。 2007年，中国人民银行连续五次加息，房贷利息连连上调，购房者承担着沉重还贷负担，为此各地出现了提前还贷的一个“小高潮”。以建设银行南京分行为例，07年1-9月份，该行共发放个人住房贷款14.7亿元，而同期还款就高达7.98亿元，所占比例高达55%，其中有2亿元正常还款，提前还款余额高达5.98亿元。再如中信银行某网点自开办业务以来，总共才发放4000多万个人住房贷款，而提前还贷就高达500万元-600万元。各大银行支行房贷部都纷纷抱怨“压力特别大”。 从2008年来，央行“习惯”的加息变成了连续降息，虽然贷款率降了不少，但是在全球金融风暴的爆发，几年来已经成惯例的年末提前还贷热，去年并明显降温。上海证券报在2008年6月份曾做过一份关于购房者提前还贷行为的市场调查。调查结束可以看出半数购房者认为08年提前还贷很划算。调查如下：1.您是否选择过提前还贷？

住房抵押贷款的风险和防范

遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.wendangku.net/doc/3f17918896.html, 住房抵押贷款的风险和防范 贷款风险的种类 住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种： 1.1 违约风险 违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。 1.2 流动性风险

流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。 1.3 经济周期风险 经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。 1.4 利率风险

关于《商业银行个人住房抵押贷款风险与对策分析》的文献综述

关于《商业银行个人住房抵押贷款风险与对策分析》 的文献综述 作者:胡伟红

关于《商业银行个人住房抵押贷款风险与对策分析》的文献综述重庆工商大学派斯学院经济系胡伟红 摘要：近些年来，我国各商业银行的个人住房按揭贷款业务发展得十分迅猛，大大推动了房地产业的发展，尤其对住宅业的发展起到了积极的作用。个人住房抵押贷款已成为商业银行信贷业务重要的一部分。个人住房抵押贷款市场的迅速扩张，得益于房地产贷款是建立在房地产抵押担保的基础之上，房地产抵押为住房抵押贷款提供了充分的保障; 其次房地产信贷的利润和质量相对于其他贷款要高。然而，随着个人住房贷款余额的不断增长，商业银行的信用风险也在不断累积。如何控制抵押贷款的风险，以及采取怎样的措施，是当务之急。 关键词：商业银行；住房抵押；风险；对策 Abstract：In recent years, our country's commercial Banks personal housing mortgage loan business developed very rapidly, greatly promoted the development of the real estate industry, especially for the development of the housing has played a positive role. Personal housing mortgage loans have become an important part of commercial bank credit business.The rapid expansion of personal housing mortgage loan market, thanks to the real estate loan is built on the basis of real estate mortgage, real estate mortgage provides a full housing mortgage loan guarantee; Second profit of real estate credit and quality relative to other loans.However, with the growing of personal housing loan balance, the credit risk of commercial Banks has been accumulated.How to control the risk of mortgage, and what measures are taken, is a priority. Keywords：Commercial Banks；Personal Housing Loan；Risk Analysis; Measures to prevent 住房是人们从以前到现在一直都是一个问题改善住房条件关系到人们生活质量的提高，因此发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而商业银行个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分，一直是社会各界关注的热点话题。房地产业是最典型的资金密集型行业，没有金融的支持，也就没有房地产业的发展。近年来我国利率水平较低，商业银行为追求利润而放松贷款条件导致我国住房贷款突飞猛进，商业银行在收获住房贷款所带来的利益时，也需要认真对待住房贷款业务的潜在风险。 一、个人住房抵押贷款的概述

个人住房抵押贷款业务风险

个人住房抵押贷款业务风险 1、信用风险 信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。信用风险一般 包括以下几种形式： (1)被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规 定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。 (2)理性违约。理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物 的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。 (3)提前还款。提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还 款的同时缩短贷款期限三种类型。提前还款一般有两种情况，一种是当借款人 收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还贷 行为。另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。 提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银 行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。 (4)恶意骗贷。一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的 投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。 2、抵押风险

(1)抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交 易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。 (2)抵押物价格风险。包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的 风险。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价格下降，或者 由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。 3、利率风险 利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率 低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。目前我国的商业银行的个人住房抵 押贷款利率缺乏灵活性，只能随着央行对利率的调整而相应变动，而存款利率 却可以根据国内外经济形势随时进行调整。根据我国利率政策的规定，如果利 率下调，定期存款利率按存入时的利率即原较高的利率执行，而贷款必须在执 行期满一年 时改为降低后的利率，这样实际上由商业银行承担了绝大部分的利率风险。如果银行发放新的个人按揭贷款用的是早期利率水平较高时的存款来源，那么 其经营就有可能亏本。如果利率上调，与存款利率增长幅度相比小，这样就有 可能减少银行的获益。 4、流动性风险 流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利 益损失。流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。个人住房抵押贷款属于 中长期贷款，具有较大的风险性。从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的 威力，不仅是波及银行业，甚至整个金融业都受到影响。所以我国的银行也要 防范这种风险。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷 款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人 住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题，因此商业银行面临着及时变现的风险。

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析_美国次贷危机对我国的启示

财贸研究 2008.1 我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析 美国次贷危机对我国的启示 杨 红 (同济大学经济与管理学院,上海200070) 摘 要:当中国的个人贷款发展如火如荼的时候,美国的次级债市场却危机四伏,并蔓延开来。 观察美国次级贷款危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验,加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。当前的主要任务是积累和完善数据资源,建立和提高个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术水平,以便定量评估具有中国持征的个人住房抵押贷款的风险度。此外,还要强化对个人住房抵押贷款风险管理的政策支持,并将住房从完全市场化回归民生本质。 关键词:次级贷;商业银行;住房抵押贷款;风险 中图分类号:F830.572 文献标识码:A 文章编号:1001-6260(2008)01-0109-05 根据央行最新发布的中国货币政策执行报告!,2007年上半年,我国商业银行贷款继续快速增长。其中,居民消费性贷款比年初增加3800亿元,同比多增3699亿元。主要用于购房需要的居民中长期消费性贷款同比多增3206亿元。与此同时,国家发改委和统计局公布的数据显示,全国70个大中城市房屋销售价格6月同比上涨7.1%。当我国个人贷款发展如火如荼的时候,美国的次级债市场却危机四伏,并蔓延开来。一场由美国次级抵押贷款市场危机引发的风暴正在席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。观察美国次级贷款危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验。 一、美国次贷危机的启示 美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好,贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理,信用风险最终借助金融衍生产品的渠道进行放大和扩散。次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款,出发点应该是好的,在最初10年里也取得了显著的效果:1994 2006年,美国的房屋拥有率持续上升。在利用次级房贷获得房屋的人群里,有一半以上是少数族裔,其中大部分是低收入者,这些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款。次级抵押贷款为低收入者提供了选择权,而不是直接拒绝为他们提供房贷。从2001年到2004年,美联储的低利率政策刺激了房地产业的发展,美国人的买房热情不断升温,贷款机构判断房价还将不断上涨,一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品如只付利息的抵押贷款,它与传统的固定利率抵押贷款不同,允许借款人在借款的前几年只付利息不付本金,借款人的还贷负担远低于固 收稿日期:20071117 作者简介:杨红(1966),女,北京人,就职于招商银行上海分行,同济大学经济与管理学院博士生,主要研究方向为技术经济与管理。