对我国房地产融资结构的几点新认识

对我国房地产融资结构的几点新认识

近几年来，关于我国房地产融资结构的言论越来越多，主要是基于高银行信贷比、高企业负债率等事实，认为当前的融资结构不合理，风险过渡集中于银行。那么，如何看待这一评价呢？本文将通过分析我国房地产融资结构的主要特点，从更宏观的角度对上述言论提出几点新认识。

一、我国房地产融资结构的主要特点

1、间接融资比重较大

《2004年中国房地产金融报告》指出，自1997年以来，我国房地产开发资金来源中来自银行资金的占比一直在50%—60%之间。以2004年为例，当年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，第一资金来源是“定金和预收款”达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；居第二位的是房地产开发企业“自筹资金”，为5207.6亿元，增长了38%，占30.3%；第三则是“银行贷款”，为3158.4亿元，仅增长了0.5%，占18.4%。但实际上，企业“自筹资金”主要由商品房销售收入转变而来，约70%来自银行贷款，“定金和预收款”约有30%来自银行贷款。由此可推算出，2004年房地产开发中使用银行贷款的比重应在55%以上，风险集中于银行。

2、房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。

1997年至2002年间，我国房地产投资年增长速度先升后降，但增长速度仍为两位数，有的还高于同期全国固定资产投资的增长速度。2003年以来，为抑制投资过热，央行和银监会相继出台了一系列的紧缩信贷政策，使房地产企业资金更加吃紧，一些小企业不得不退出房地产行业。尽管这些宏观调整政策使近几年的房地产开发贷款逐年略有下降，但居民个人购房申请的银行按揭贷款余额不断上升，年增长速度维持在30%左右。所以，房地产贷款余额增幅仍然较大。从金融机构贷款结构来看，房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额在逐步增加，如2002年3月末，这一份额为27.2%，2003年6月底达到32.1%，2004年底达到34.3%，2005年3月底上升到34.5%。

3、房地产融资渠道少，行业外资金、海外“热钱”不断流向房地产业

在发达国家，房地产金融产品很齐全，有股权融资、项目融资、基金、发债、信托、抵押等，风险比较分散；而我国金融市场上，不仅产品少，目前仅有的信托、上市、企业发债等方式发展也非常有限，使房地产融资风险集中在银行贷款。此外，随着近几年房地产的火热发展，人民币升值趋势凸现，大批的行业外资金、海外“热钱”纷纷涌入房地产业，成为北京、上海、杭州、广州、深圳等几个热点大城市房价大幅上涨的重要原因之一。这加剧了房地产业的竞争将越发激烈，在促使其利润率不断下调的同时，也增大了房地产业的风险，进而升级银行风险。

综合上述特点，不难得出“我国房地产融资结构不合理，风险过渡集中银行”的结论。但是这些特点分析大都是从房地产行业与房地产金融角度来进行的，算是中观视角；如果从

更宏观的角度来看，并于国外房地产发展历程相比较，则会有新的发现、新的认识。

二、几点新认识

1、在经济发展水平较低的阶段，银行贷款是房地产成长阶段的主要资金来源

一般地，经济发展进入人均收入为1000美元-4000美元的阶段是房地产的黄金发展阶段，因为在一定收入支撑下的旺盛消费才能成为房地产发展恒久的“经济加速器”。而我国经济正处于这一阶段，出现房地产投资年年增长，甚至超过全社会固定资产投资的增长速度。据统计，2005年的房地产投资已相当于GDP的13%，房地产业正逐渐成为我国的支柱产业。但是，与国外相比，我国房地产业发展水平还较低，房地产企业的主要业务还是房地产开发，基本上算第二产业；而国外的房地产业已成为标准的第三产业，房地产金融和服务业务大大超过建筑业务。显然，在这一阶段，最稳定的、持久的房地产资金支持就是银行贷款了。事实上，很多新兴行业成长初期的金融支持都绝对依赖于银行，国外一些发达国家房地产早期发展资金也大都来自银行。所以，目前我国房地产发展所需资金有50%以上都来自银行，是一种正常现象，是与现阶段我国经济发展水平和房地产金融格局相适应的。

2、风险低的居民个人住房按揭贷款增长潜力巨大

在国外成熟的房地产市场，居民购房融资首选还是银行贷款，有的国家通过按揭销售的住宅甚至达90%以上。而目前我国银行发放的个人住房按揭贷款占银行房贷的比重不足10%，远低于国际上20%-40%的水平，按揭贷款占GDP的比例也偏小。如2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。这说明我国居民个人住房按揭贷款的规模发展空间较大，未来银行贷款比例仍会较高，但风险较低。此外，风险大的房地产开发贷款还在逐年下降，也能降低银行贷款风险。

中国房地产企业融资渠道分析_曲远洋

2014年第25期ECONOMIC RESEARCH GUIDE 总第243期Serial No．243 No．25，2014经济研究导刊 一、房地产市场主要融资渠道 １．自筹资金 自筹资金是房地产企业正常经营并进行项目开发必须的资金，中国相关的规定自有资金必须达到总投资的３０％。如果开发项目规模相对较小、投资额不大的情况下，自筹资金基本可以满足项目自身的资金需求；但是当项目规模较大，投资额度较大时，尤其是当现有房地产市场不是很景气时，自筹的资金无法满足自身开发的需要，会导致项目开发出现资金断裂，引起连锁的负面影响。 ２．预售回款资金 房地产预售是房地产企业进行销售的一种方式，也是解决开发建设资金的较好的融资模式。由于房地产区域过热发展，国际进行了宏观调控，对于预售条件进行了严格的限制，即必须达到主体封顶后，相关部门才可以颁发预售许可证，房地产企业方可进行预售，取得销售回款，因此在开发前期拟采取预售回款筹资资金的方式已经无法达到融资需求。 ３．商业银行贷款 商业银行贷款是中国房地产企业传统和主要融资渠道，多数房地产开发资金需要从商业银行贷款取得。融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行关注的核心。随着国家对房地产市场的调控，商业银行严格限制了房地产开发企业进行商业贷款，多数房地产企业通过银行套取资金买地开发模式无法实现。 ４．房地产投资基金 房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）是近年来中国金融市场上出现的一种金融工具，它类似于其他的信托基金，但是它属于专门设立的房地产投资机构进行房地产投资经营管理的一种专门房地产信托基金，既可以封闭运行，也可以上市交易流通。而对于房地产证券化包括房地产项目融资证券化和 房地产抵押贷款证券化两种基本形式，目前尚处于初级发展的阶段，处于摸索发展过程中，相关的法律法规也在不断的完善过程中，一旦成熟，势必会成为中国未来房地产企业融资的主要渠道。 ５．募集上市 募集上市是企业进行筹资的重要资本市场。由于要求上市公司的条件比较严格，审批时间长，成本高，因此对于房地产的短期的融资需求是很难满足其现实需要的。为了抑制因房地产过热发展，国家近年来抑制在进行宏观调控，对于房地产业的上市条件的规定也极为严格，多数房地产企业无法达到。 ６．发行债券 发行债券是企业融资的一个重要方式。这涉及到公司现有债务和公司未来发展趋势，以及项目的可行性，以及发行条件的规定也比较严格，对于企业的相关财务指标以及担保条件等有严格限制。另外中国目前债券市场规模较小，流通受到限制，发行成本也较高，企业债券发行和持有的风险均较大。尤其是长期债券面临着较大的利率风险。可见房地产企业拟通过发行债券来达到融资的目的，以缓解近期资金需求是很难达到的。 ７．房地产私募股权投资 房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物，是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金，然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式，属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段，是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。 ８．民间资金 在现有融资渠道瓶颈限制因素，发挥民间资本作用是房地产企业的一个重要融资渠道。中国法律规定，只有金融和合法非金融机构可以吸纳社会闲散资金，利率不得超过国家 收稿日期：２０１４－０７－０２ 作者简介：曲远洋（1973-），男，黑龙江哈尔滨人，副教授，高级会计师，硕士，从事财务管理、企业管理、房地产金融等研究。 中国房地产企业融资渠道分析 曲远洋 （哈尔滨金融学院，哈尔滨１５００００） 摘要：在中国城镇化进程中，房地产企业发挥了重要的带动作用。但是同时由于房地产行业的投资大与周期长特点，仅仅依靠自有资金无法满足资金需求。由于中国金融体系尚不完善，金融市场尚不规范，相应的政策还需要调整，导致房地产企业融资渠道窄，而住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。中国的住房金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。 关键词：房地产；融资渠道；金融资本中图分类号：Ｆ８３０ 文献标志码：Ａ 文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０１４）２５－０１３７－０２ １３７——

某房地产企业融资计划清单书DOC

实用文案 目录 一、公司介绍 (1) 二、项目分析 (4) 三、市场分析 (10) 四、管理团队 (16) 五、财务计划 (17) 六、融资方案设计 (17)

一、公司介绍 公司简介 大连市某房地产有限公司是经大连市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。 成立时间：1998年12月30日 注册资金：2000万元（人民币） 企业法人：*** 注册地址：建设路 公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁 大连市某房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为： 1.综合部：负责行政、人事和后勤服务 2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭 3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续 4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度 5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证

件 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。 公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个

房地产企业融资新方式

房地产企业融资新方式 来源：zhanglawyer :日期：2009-01-19 房地产公司是一个资金密集型产业，开发过程中需要大量的资金，由于目前国家的宏观调控，第一方面是对房地产资金的收紧：一是自有资金要达到35%，二是项目具备四证才能发放贷款，三是开发商在封顶后才能预售，第二方面是对房地产市场的宏观调控，使房地产行业前途迷茫，拐点论出现，购房者观望情绪严重，房屋销售量下降。所以房地产企业周转出现困难，对资金的需求更加强烈。 在这种情况下，拥有土地的开发商将持有的土地尽快进行开发，加快资金周转，是避免房地产市场风险的一种有效途径，要尽快进行开发，就需要有更多的资金进行投入。 但目前中国房地产企业的资金来源并不充分，银行贷款在国家调 控政策下日益收紧，信托也下降，上市要求严格、路途漫长。在这种情况下，房地产企业进行私募融资，以快捷的方式获得资金是一种比较好的办法。 关于私募融资的有关问题。 一、私募融资的资金来源对象： 1、是国内的信托投资基金，但信托投资基金需要信托公司或基金公司发行基金，按信托法的规定自然人投资者不得50超过人，机构投资者不受限制，使自然人投资募集的资金额度受到限制。如果是机构投资者，就没有必要再投入信托投资基金间接投资，完全可以直 接进行投资，当然机构投资者规模较小，或者对房地产行业没有经验，

或投资范围有政策性限制的除外。 2、国内的机构投资者，基金、风险投资，私募基金，有实力的 个人等。 上述各方投资以下简称投资者。 二、私募融资的投资形式： （一）、债权融资，即投资者以借贷形式将资金投入房地产企业，进行房地产开发，收取利息，这样投资者不承担经营风险。但法律上的障碍是，国家政策不允许企业之间进行资金拆借，只有自然人向企业贷款是合法的，但一方面自然人经济实力有限，另一方面，企业吸收自然人投资，有时国家认为是非法集资，有可能出现法律风险，但不确定一定会被认为是非法集资。 （二）、股权融资，即投资者以股权增资形式将资金投入房地产开发企业房地产开发。持有房地产公司股权，按股权分红形式取得投资收益。 与债权融资相比，股权投资没有政策上的风险，是按公司法进行运作，而不是按合同法、贷款通则等金融法律，所以不存在违反金融管理法规而导致违法。 另外，股权融资的好处是，不支付利息，投资者与公司共同承担 经营风险，如果投资出现亏损，不存在还本付息的压力。 股权融资的另一个好处是，可以降低公司的资产负债率，使公司再融资更容易。而债权融资会增加公司的资产负债率。

房地产集团融资管理制度

集团融资管理制度 一、总则 (一)为了规范集团及下属各中心、地区公司的融资流程，保证正常的资金供应量，降低融资成本，减少融资风险，提高资金使用效益，确保资金安全及财务目标的实现，特制定本管理制度。 (二)本办法所指的融资，仅包含债务资本融资。 1.债务资本融资是指以负债方式借入并到期偿还本息的方式融集资金，按方式可分为：借款融资、信用融资、应付债券与融资租赁等；融资对象包括银行与非银行金融机构、股东及其他特定的单位及个人。 1.1借款融资是指通过与银行、非银行金融机构，股东及其他特定个人借入一定款项，在合同与协议约定的时间内还本付息的一种融资方式；按借款的时间长短可分为：短期借款（一年以内），中长期借款（一年以上）；按方式分为：承兑汇票、流动资金贷款、开发贷款、委托贷款、专项贷款、股东借款或其他借款等； 1.2应付债券是指按照国家证券管理法规的相关规定，经相关审批机构审批同意后，向社会公众公开发行的一种约定还款期限、收益水平并到期归还本息的一种融资方式； 1.3融资租赁（长期应付款）是指通过依法成立的融资租赁公司，融回经营所需的租赁物，并在协议约定的该租赁物使用的大部分时间内按期支付租赁费的一种融资方式。 (三)融资原则：集中管理、统一筹措；规模适度、结构合理；期限合理、长短兼顾；综合权衡、降低成本；适度负债、防范风险。 (四)凡有合作方的公司，除按本办法的规定履行相关审批手续外，还应根据合作方的要求完成相关的审批手续。 二、管理部门及职责 (一)集团财务中心在股东会、董事会的授权范围内，负责集团及下属公司（项

目部）的融资管理，财务中心资金部（以下简称“资金部”）是融资活动的具体管理部门，履行以下职责： 1.拟定融资管理办法、目标与原则； 2.拟定集团融资需求及计划，履行股东会、董事会审批手续； 3.拟定具体融资方案，负责搜集相关的融资资料，履行相关的报批手续； 4.负责具体办理各项融资活动； 5.负责融资平台的搭建，渠道的拓展与维护； 6.负责可抵押资产及对内、对外担保的统一管理。 (二)集团下属各中心、公司（项目部）有义务积极配合资金部，完成地区公司（项目部）的融资工作，并履行以下职责： 1.参与本公司（项目部）融资方案的拟定； 2.配合提供融资所需资料(含可行性研究报告、项目基础资料、项目相关证照、公司（项目部）基础资料、相关合同等与融资相关的资料)，并协助其完成内部审批手续； 3.配合资金部完成融资所需合同、协议、担保等相关手续的办理； 4.配合资金部完成提款、用款、付息、还本等事宜的办理； 5.就融资过程中的各种问题与资金部沟通，协调解决； 6.配合资金部完成融资渠道的拓展与关系的维护。 三、借款融资的办理程序 (一)借款融资的一般规定 1.集团及下属地区公司（项目部）的对外借款由资金部统一管理； 2.资金部根据经营与投资对资金的整体需求，结合地区公司（项目部）的盈利情况，财务状况与资源情况，拟定融资需求、融资计划，提交财务中心总经理、集团总经理初审； 3.经集团总经理初审通过后，报集团董事会评审，评审通过后形成股东会决议或董事会决议； 4.借款融资计划审批通过后，涉及银行或非银行金融机构的由资金部牵

浅谈房地产企业融资问题与对策研究

浅谈房地产企业融资问题与对策研究 【摘要】：房地产企业融资是一项由诸多复杂因素构成的活动,根据现阶段我国房地产融资的现状归纳了目前我国房地产融资主要存在的问题。目前房地产企业在融资上出现了资金来源以贷款为主、资本结构不合理、境外资金利用水平低、融资渠道拓展难等问题。上述问题的解决可以采用传统融资与创新融资两种方案来解决。传统融资方案可以采取预售房款、银行贷款、合作开发、股票融资、债券融资的方法;创新融资方案可以采取股权投资、信托计划融资、海外资金、担保公司、房地产投资信托、房地产资产证券化等方法。从紧的货币政策，走低的资本市场，面对这样的困境，今年房地产企业的融资会出现一个怎么样的状况? 出路何在?针对这些问题，本文阐述了房地产企业融资问题的现状，分析了房地产企业融资难的原因，提出了有效的解决对策。 【关键词】：房地产企业房地产融资传统融资创新融资问题分析对策 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有带动作用。房地产的增长可以拉动整个国民经济的发展。中国有3万多家房地产开发企业，2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%，高于同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%，带动一大批关联产业发展，而且拉动了投资需求和消费需求。房地产基于自身的一些特殊性，在其开发和消费过程中离不开金融支持。换言之，房地产开发的过程实质上是一种投资过程，即资金的有效投入和增值收回的过程,没有资金就没有房地产，因此，房地产开发企业最关心的问题是融资。 一、我国房地产企业融资问题的现状 房地产业是资本密集型行业，主要资金来源是银行贷款，作为国内唯一打开金融通道的产业，银行业和房地产业的市场选择行为形成了目前二者高度依存的关系。随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约房地产企业发展的瓶颈，作为资金密集型的行业，解决好房地产融资问

房地产企业融资计划方案

房地产企业融资计划书(模板） 项目融资计划书 融资计划书目录 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 一、公司介绍 １、公司简介 主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等,这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 2、公司现状 在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所,如果未经审计也请注明。 ３、股东实力 股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 4、历史业绩 对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富,那么对于其执行能力就会得到承认。 5、资信程度 把银行提供的资信证明,工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去,而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。 6、董事会决议 对于需要融资的项目,必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度,而不是戏言。 二、项目分析 1、项目的基本情况 位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况,需要在报告中指出。 2、项目来历 项目来历是指项目的来龙去脉,项目的上家是谁,怎么得到的项目,是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 3、证件状况文件

项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 4、资金投入 自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 5、市场定位 指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等 6、建造的过程和保证 项目的建筑安装过程,如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期,不会导致项目无法按期交付使用。 三、市场分析 1、地方宏观经济分析 房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。 ２、房地产市场的分析 房地产市场的分析比较复杂,而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格,各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪,所以，严格数据的分析很难完成,但是可以通过典型项目的分析来代替。 3、竞争对手和可比较案例 分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。 ４、未来市场预测及影响因素 未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。 四、管理团队 1、人员构成 公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。 ２、组织结构 企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。 ３、管理规范性 管理制度,管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。 ４、重大事项 对于企业产生重要影响的需要说明的事项。 五、财务计划 一个好的财务计划,对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好,会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象,降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设,以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。 其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。 六、融资方案的设计

房地产企业融资模式

房地产企业融资模式 资金是房地产开发企业的生命线，大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说，有以下几种融资模式： 1.自有资金+银行贷款 ·传统融资方式，被普遍采用，但中小型企业很难得到银行贷款。 ·融资成本最低，应优先使用。 2.自有资金+信托计划 ·新兴融资方式，目前限于短期融资，对长期的、大规模的项目作用有限。 ·融资成本比银行贷款高。 3.自有资金+股权融资 ·传统融资方式，目前引进外企的比例较高。 ·融资成本比银行贷款高。 4.自有资金+投资基金 ·新兴融资方式，规模很小，而且相关法律不健全，融资成本最高。 融资流程介绍： 一、贷款种类：信用贷款、担保贷款和票据贴现 1、信用贷款：系指以借款人的信誉发放的贷款。

2、担保贷款：系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。 保证贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时．按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。 抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。－主要指不动产（房屋、设备、土地等）和特别动产（车） 质押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。－动产（比如存货） 3、票据贴现：系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。 另外：按照期限可分为：短期贷款（1年以内，含1年）、中期贷款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和长期贷款（5年以上） 目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现，担保贷款期限多为1年以下，又多以抵押和质押风险最小，也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动，国家对此要求非常严格，要求提供的发票原件。 （抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债

我国房地产融资结构分析―以万科集团为例-毕业论文

摘要 房地产企业作为支柱产业带动了国民经济的发展，其中融资是万科集团这类大型房地产企业经营发展的根本，而长期以来我国都是以银行信贷融资模式占据了融资方式的主导地位，自2007年起中央先后6次提高存贷款基准利率，12次调高法定存款准备金率使得我国的以万科集团为代表的房地产企业的融资方式受到一定影响。在此情况下，本文在介绍国内房地产企业融资的基本情况后，重点对万科集团当前的融资方式进行分析。通过对融资方式相关理论的介绍，引入对万科集团及其融资方式进行介绍，着重分析目前万科集团融资方式存在的问题。从融资渠道不合理、流动性下降、盲目投资占用资金、股权结构与利益分配失衡等角度分析制约万科集团融资方式优化的因素。最终，进而构建针对性解决方案，以期能够在一定程度上促进万科集团融资方式优化。 关键词房地产融资结构多元化融资万科集团

目录 一、引言 (1) （一）研究背景和意义 (1) （二）融资方式研究现状 (2) 二、企业融资方式概述 (3) （一）融资的概念及方式 (3) （二）融资成本与合理性判 (3) 三、我国房地产融资的现状 (4) （一）我国房地产企业的一般资金来源 (4) （二）我国房地产业融资存在的问题 (5) 四、万科集团融资方式分析 (6) （一）万科近年来融资方式概况 (6) （二）万科的融资方式 (6) （三）基于财务绩效对万科当前融资方式存在的缺陷 (8) 1.限制权益融资方式的因素 (9) 2.限制负债融资方式的因素 (10) （四）万科融资方式缺陷的成因分析 (12) 1.融资渠道不合理 (12) 2.流动性下降 (12) 3.盲目扩大投资规模大量资金被占用 (13) 4.股权结构失衡 (14) 5.利益分配失衡 (14) 五、促进万科等房地产企业融资方式优化建议 (15) （一）发展多元化融资渠道 (15) （二）控制项目投资及风险 (15) （三）提高企业流动性 (16) （四）注重创新发展吸引股市和股权融资 (16) （五）积极发展REITs (17) 六、总结 (19)

房地产企业融资问题文献综述

文献综述 1.引言 我国房地产市场与国外同行业相比差距大，在融资渠道方面差距尤为明显。现在，我国主要依靠银行贷款满足整个房地产行业的金融需求，对资本市场的利用相对落后，据统计，在我国房地产企业资金来源中，银行贷款占到70％以上，贷款余额也占到了商业银行贷款余额的7．8％。我国仅有为数不多的上市公司可以获得非常有限的市场金融支持，上市对于大多数开发商而言，仍然是可望而不可及的事。资金来源的单一和过度集中，是我国房地产业融资渠道的软肋。一旦银行信贷紧缩，大批白有资金不足的开发商将面临资金链崩断的危险。 2.房地产企业融资方式的研究现状 2.1国外相关研究现状 房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红／股价)、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。 美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布后的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。 对于如何衡量REITs的价值，Richard Imperiale在其《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》(Real Estate Investment Trusts：New strategies for Portfolio Management)一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。 Steve Bergsman(2006)提出：尽管人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对整个股票市场的影响要高于其他行业板块的股票，但人们却认为房地产投资信

房地产融资的16种途径

房地产融资的16种途径 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

浅谈房地产企业融资的特点与原则

66 6 2009FINANCE 浅谈房地产企业融资的特点与原则 ■ 吴若冰 温州城市建设开发有限公司 中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2009) 06-066-01 摘 要 房地产业是典型的资本密集型产业，房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高昂等行业特点决定了资金成为房地产企业发展壮大的关键因素。这就要求房地产企业必须充分考虑融资规模、融资方式、融资速度、融资成本、融资难度和融资风险等因素对企业竞争发展的影响。 关键词 房地产开发企业 融资特点 融资原则 随着我国经济的迅速发展，房地产开发企业面临的来自国内、国外的市场竞争日趋激烈，融资环境和融资渠道也变得更加广阔和复杂。如何确保房地产企业融资渠道广泛、资金充裕，不仅对房产企业自身发展有着重要意义，对一国经济的发展都会起到举足轻重的作用。 一、房地产企业融资的特点 正是由于房地产商品的诸多特殊性，导致房地产企业与一般企业的生产经营过程也有着较多的差异，特别体现在融资方面。与其他一般企业相比，房地产企业融资活动具有以下特征： 1．开发资金需求庞大，外源性融资依赖性强 房地产业是典型的资本密集型行业，开发一个房地产项目少则数亿，甚至几十亿，仅仅依靠房地产企业自有资金，是基本不可能完成项目开发的。 房地产开发商往往通过各种手段进行外源性融资。从今后的发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。 2．土地和房产的抵押是重要条件 房地产属于不动产，它附着于特定的地块。银行贷款、信托融资等多种融资方式中，金融机构为减少自身风险，往往采用土地使用权抵押或房产所有权抵押，甚至二者一起抵押的形式。对开发商而言，抵押贷款融资相对容易，对金融机构而言，抵押土地及房产相对安全。 3．资金面临比较大的经济风险和财务风险 房地产企业在经营中面临着较一般企业更大的经济风险、营业风险和财务风险。房地产业与宏观经济周期关联度强，行业波动非常明显，在我国，对房地产的促进或抑制是政府宏观调控的重要内容之一，房地产业受国家宏观调控的影响更大。因此，房地产企业的经济风险很高。 房地产产品由于资金投入大、开发周期长，如果市场形势变化较快或是自身项目定位不准，造成产品滞销或开发停滞，则会造成巨大的营业风险。对后续项目开发、贷款归还及整个公司的经营发展造成重大影响。我国房地产融资体系结构单一，再加上房地产企业房地产项目开发中巨额的营运资本，必须要求企业进行债权融资，故房地产企业的负债率非常高，财务风险非常大。部分企业追求快速扩张过程中如果不能合理安排资金或预防各种风险，则很容易造成资金断链的风险。 二、房地产企业融资过程中应遵循的规律和原则 房地产项目的融资是一项由诸多复杂因素构成的活动，必须遵循一定的规律和原则： 1．确保合理资金需要量原则 房地产企业融资是为了解决企业进行开发项目所需的资金，首先要确定企业进行融资的规模，避免筹资超过所需资金造成资源的浪费，同时资金的筹集是要付出成本的。资金不足，固然影响企业的发展，但资金过剩也会影响资金使用效果。特别要注意预售收入的再投入部分是否与销售收入计划相配合与协调。因此乱圈钱只会造成企业的负债过多，造成资金成本的增加等多余开 支，不利于企业长期的发展。企业应该根据企业内源融资和外源融资的不同性质，优先考虑进行企业的内源融资，然后根据企业自身条件如规模大小、实力强弱、开发项目的规模等来决定外源融资的资金数量，不顾忌企业自身条件无限制的扩大外源融资，只会增加企业经营成本，降低资金使用效率，企业必须结合自身特点来选择对企业最有利的融资方式，或者融资方式的组合。 2．最优融资顺序原则 在选择融资方式的时候首先要选择最有利于降低企业融资成本的融资方式，融资成本包括融资过程中的组织管理费用、融资后的资金占用费用、融资时支付的其他费用。一般来说，对企业最有利的融资顺序是内源融资、银行贷款、债券融资、租赁融资、引入基金、委托贷款、房地产信托、发行股票融资等。 3．资金投向合理原则 融资和资金投放是相互依赖、相互制约的两个方面。融资是投资的前提。融资的效益与投资方向和投放时间有密切关系。 4．确保资金按时供应原则 融资不仅要从数量上保证生产经营的正常的合理需要，同时又必须充分估量资金供应时间上的协调一致。即根据资金需要量和时间进度统筹安排，防止发生浪费和多占资金，而且企业开发过程中，还要根据货币收支的情况及时妥善地加以调整。 5．融资费用适当原则 企业融资的来源很多，但不论从何种渠道筹集资金都要付出一定的代价。从不同的渠道筹资所付出的代价不同，构成的资金成本不同。融资应从不同渠道不同融资成本中，选择资金成本低的渠道。同时还要考虑各个渠道的潜力、约束条件、贡献率大小等，融资应根据不同的资金需要与融资政策选择最适当的渠道，取得最佳的效益。融资成本既有资金的利息成本，还有可能是昂贵的融资费用和不确定的风险成本。 6．企业获利和安全性原则 企业筹资的获利能力和安全性，也是一项重要筹资原则。现代企业的获利能力，应该具体化为三种获利能力，即管理盈利能力、产销盈利能力和财务盈利能力。企业筹资的目的是要实现企业的财务获利能力，促使企业发展、壮大，即通过财务功能而实现的赢利能力。同时，又要注意筹资活动的财务风险性，把风险降低到最低限度，保证企业财务的安全性和稳定性。因此保证长期融资与短期融资的合理配比的企业财务的安全性和稳定性的原则是最重要的。 以上融资原则是企业融资所必须考虑的基础，实际也给出了融资决策的程序：确定融资的数量——融资渠道分析——融资方式及成本比较——融资方式的选择及融资方案的评价。 企业融资方式是多种多样的，但是筹资的渠道及手段是随着经济环境的改变而变化的。筹资策略受不同国家、不同地区、不同政策环境及企业的实际情况限制，难有通用的策略，这需要我们从实际出发，根据企业对资金的需求，运用合理的原则，对企业的融资方式在借鉴中不断创新。 参考文献： [1]胡文韬.我国房地产融资方式的转变.中国房地信息.2006(8). [2]耿翠萍.浅议我国房地产企业的融资渠道与融资方式.时代金融.2007(12). [3]杨中宣,崔宗举.房地产企业融资问题研究.商业时代.2007(28). [4]冯宏伟.我国房地产企业的融资策略研究.现代商业.2008(3). 万方数据

房地产企业融资结构的优化

房地产企业融资结构的优化 系别建筑工程管理系 专业工程造价 班级0524092班 学号052409228 姓名张曈 指导老师董明明

中文摘要 房地产作为国民经济的支柱产业，需要大量的资金投入，因此，融资在房地产开发中起着举足轻重的作用。目前，我国大多数开发商资金来源以银行贷款为主，其它融资方式所占比例较小，融资结构比较单一，很容易受到宏观政策和经济环境的影响。央行的银根紧缩政策使得一半以上的房地产企业面临资金链断裂的危险，传统的融资方式已经不能满足房地产开发所需要的资金。近年来，房地产企业在实际运作中已经开始从过去的主要依靠银行贷款转向上市、海外融资、企业债券、股权融资、房地产信托等多种途径上。 本文从房地产开发企业的角度出发，研究和探讨房地产融资问题。首先，文章分析了我国房地产企业资金运作的特点和房地产企业融资的现状，对各种融资方式的优点、缺点、成本和风险进行了探讨，指出我国房地产企业发展直接融资，拓宽融资渠道需要政府、金融机构、房地产企业、中介机构的共同努力才能得以实现。由于我国资本市场尚不完善，不同规模的房地产企业在融资方式的选择上具有很大的差异。本文在深入探讨各种融资方式特点的基础上，以现代企业的资本结构理论——MM理论为基础，采用定量和定性相结合的方法，分析了房地产业上市公司融资结构的优化策略，给出了一个实现企业市场价值最大并且综合资本成本最低的资本结构优化的实证方法。本文还结合具体案例，采用层次分析法(AHP)研究了中小型房地产企业融资决策的优化。给我国房地产企业进行融资决策，实现融资结构优化，提供了有效的分析角度、思路和方法。 关键词：房地产企业融资方式融资结构

浅谈房地产企业融资方式

浅谈房地产企业融资方式 摘要:房地产行业作为我国经济的重要支柱产业,其健康良性发展对国民经济有着重要意义。房地产行业是资金密集型行业,房地产开发整个周期内都需要大量的资金支持。本文试图探讨房地产企业如何获得资金的支持,以及我国房地产企业的融资方式和未来的发展方向如何等问题。 关键词:房地产;企业; 融资 2008年全球金融危机对中国的股市和楼市产生了一定的冲击。可以说2008年对于中国的房地产行业和房地产开发商都是非常艰难的一年。伴随着政府对房地产市场调控政策的显现和金融市场流动性危机的双重打击,大小房地产企业都面临着资金短缺的局面,房地产行业更是有了“百日巨变”一说。 2008~2009年,我国政府为了应对金融危机对我国的冲击,推出了庞大的政府经济刺激计划。伴随着这个刺激计划而生的是巨大的银行贷款规模,2009年1~11月份人民币各项贷款增加9.21万亿元,同比多增加5.06万亿元。流动性的增加使房地产企业再一次开始了大规模的圈地行为,使得土地市场上“地王”频现。从缺钱的2008到“地王”频现的2009,巨大反差背后的关键因素是房地产企业的融资手段、融资能力的问题。 一、我国房地产企业融资的现状 房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。 众所周知,房地产行业是典型的资金密集型行业,而且有着投资周期较长、投资规模较大等特点。在开发周期的每一个阶段几乎都涉及资金安全的问题,其中主要有3个阶段需要大量的资金:买地阶段、建设阶段和销售阶段。这3个阶段也是房地产开发的重要节点,所以,房地产开发与资金链密切相连。 (一)融资方式 我国房地产市场起始于上世纪80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地产市场发展很快。房地产金融伴随着房地产市场和金融市场改革的不断深入也取得了长足的进步。房地产融资方式主要是:

房地产开发企业融资问题研究

房地产开发企业融资问题研究 摘要 房地产开发企业是我国企业中一支十分重要的组成部分，在促进国民经济发展，增加就业等方面发挥了十分重要的作用。然而，随着经济发展的不断深入，房地产开发企业发展所面临的困难也日益凸显，加快企业转型速度，提高企业的核心竞争力已经成为我国房地产开发企业发展的关键问题，而企业融资则在其中发挥着不可替代的重要作用。整体来看，目前我国金融体系对房地产开发企业的支持力度已经有了很大提升，但从房地产开发企业的发展需要来看，其仍然存在的很大不足，而这些不足的产生与我国政府职能不到位、直接融资体系不完善、缺乏完善的法律体系以及民间融资成本较高等因素有着直接的关系。为此，我们也需要从政府职能、融资体系、法律保障和民间融资的角度出发，通过相关措施的实施来解决。 根据我国经济发展的不同阶段，国家不断出台与发展阶段相对应的法律和政策来鼓励房地产开发企业的发展，关于企业融资的法律也相继出台，一些涉及房地产开发企业融资问题的制度在很大程度上促进了企业更好的发展。但是从整体来看，这些法律法规都是在融资渠道和企业自身结构方面进行了研究，对于房地产开发企业自身如何发展，信用机制如何建立，都没有提出相应的建议。为此，本文选择房地产开发企业融资作为研究对象。 关键词：房地产开发企业，融资，银行，民间借贷

Real estate development enterprise financing problems research ABSTRACT Real estate development enterprise is one of the most important parts of our country. It plays a very important role in promoting the development of national economy and increasing employment. However, with the economic development, the development of the real estate enterprises facing difficulties have become increasingly prominent, accelerating the transformation of enterprises, improve the core competitiveness of enterprises has become a key problem in the development of China's real estate development enterprise, and enterprise financing plays an important role in the irreplaceable. Overall, China's financial system to support real estate development enterprises has been greatly improved, but the need of the development of the real estate enterprises, there are still insufficient, and our government functions is not in place, these problems have direct financing system is not perfect, the lack of higher the perfect legal system and private financing costs have a direct relationship. To this end, we also need to start from the perspective of government functions, financing system, legal protection and private financing, through the implementation of relevant measures to solve. According to the different stages of economic development in our country, the country is introduced and the development stage of the corresponding laws and policies to encourage the development of real estate development enterprises, law on corporate financing is also introduced, some issues involved in real estate development enterprise financing system to a great extent, promote the development of enterprises better. But on the whole, these laws and regulations are in terms of financing channels and enterprise

房地产信托融资的典型模式及案例

房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式 (一) 基本操作模式 1）信托资金 （4）信托收益及本金 图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注： 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本 金比例为30%； 2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第 16期。 对（公司） 进入 期限/成本/金额 退出

图2：贷款型信托的融资方式简图 (二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划 1.项目背景 1)项目基本情况 A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 控股 控股 图 目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发