房地产周期与流动性状态的关系分析

2013. 5

3821、房地产周期

1.1 房地产周期的定义

（1）国外研究综述。Pritchett（1984）,Wheaton（1987）,Witten（1987）认为房地产周期一般具有一下特点:①在经济增长过程中,周期的上升阶段往往长于周期的下降阶段。②供给周期与需求周期的长期趋势线是向上倾斜的。③需求周期相比供给周期要领先些。④供给的改变相比需求的改变影响更大。

英国皇家特许测量师学会（The royal institution of Char-tered Surveyors）（1994）将房地产周期定义为:房地产周期是房地产周收益率重复但不规则的波动。Bradford Case（1994）将房地产周期定义为房地产周期是有频率、波峰、波谷和相位等特征的正弦波。Pyhrr,Born（1999）将房地产周期极其相关周期非为三大类:房地产实物市场周期:需求周期、供给周期、出租率周期、季节周期、各类房地产周期、长周期、短周期房地产投资周期:资本生命周期、资本所有权周期、租金率周期、出租率周期、营运支出周期、资本支出周期、资本率化周期、资产组合周期国际房地产周期:宏观周期、各类房地产周期、货币周期、贸易周期。

房地产周期与流动性状态的关系分析

丁 妍1 孙婧超2

东南大学 经济管理学院金融系 江苏 南京 211189

【摘 要】本文是经济周期与流动性关系分析的子课题。房地产市场与货币市场和信贷市场关联紧密,因此房地产周期与货币和信贷的流动性状态之间存在多种理论传导机制。本文采集了从2002年第1季度到2013年第1季度的89个宏观经济变量数据,构建房价对包括利率、基础货币、信贷量等指标在内的FAVAR模型,对宏观流动性变化对房地产周期的冲击中进行了实证研究。研究发现,我国房地产周期与流动性状态存在互动效应。具体表现为:流动性的松紧将带来房价的涨跌,且相较于货币供应量而言,利率对房价的影响较为明显。

【关键词】房地产周期 房价 流动性 FAVAR

图2

FAVAR模型MATLAB运行结果分析

图1 我国固定资产投资增速与房地产开发投资增速（1987-

2012）

（2）国内研究综述。曹振良,李展,何国钊（1996）认为经济发展一样,房地产业的发展过程也存在着复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段的周期性循环波动,这也就是房地产周期波动。陈柏东,张东（1996）认为,房地产周期是房地产经纪在连续不断的循环运动的一个周期内所经历的各个阶段和环节的流程,以房地产商品的生产为起点,包括房地产开发、建造、营销、使用、维修、服务、废弃等阶段。刘洪玉（1999）认为,房地产周期可以通过供给需求均衡来定义,周期包括四个阶段:（1）房地产市场周期谷底（2）增长超过平衡点,房地产需求继续增长阶段、供求转折点之后供给增长速度高于需求增长速度阶段（3）房地产市场运行到平衡点水平之下（4）房地产市场供给高增长,需求低增长阶段杨正东（2011）认为房地产周期是一种非平稳态发展,它受到宏观经济环境、资源供给、市场需求的影响,进而会出新扩张与收缩周期性交替的经济现象。

1.2 我国房地产周期的发展阶段

StephenA.Pyhrr（1982）等将房地产周期波动分为五个阶段,每个阶段的波动因素互有区别:第一阶段,失业率高,经济体系呈现扩张局面,政府实行扩张性宏观财政政策,同时采取适度的通货膨胀。抵押贷款利率低,人口及家庭规模增加而收入也呈增加趋势。受此影响,住宅需求增加。第二阶段,房地产交易趋于活跃,房价上升,建造成本增加,房屋销售良好,投资及投机者进入市场,抵押贷款利率降低,从而导致房屋需求扩大,房屋供给不断提高,以满足不断增长的需求。第三阶段,房地产需求开始稳定增加,但因开发商大量投资兴建房屋而造成供给过剩,房地产市场需求趋于饱和,房地产存货和空置率开始增加,投资利润下降,同时宏观经济方面也出现通货膨胀快速上升,利率上升,贷款难度增加,房价开始下降"第四阶段,房地产活动开始趋缓,房屋销售难度增加,空置率逐渐提升"第五阶段,宏观经济活动趋缓,失业率增加,同时因通货膨胀而导致实际收入下降,信用紧缩,利率高涨,进而带动房地产周期波动下降。Pyhrr和Born（1999）对房地产周期进行了分类,共分为三大类周期:（1）房地产实物市场周期:需求周期（吸纳周期）;供给周期（建筑周期）;出租率周期;季节周期;各类房地产周期;长周期;短周期"（2）房地产投资周期:资产生命周期;资产所有权周期;租金率周期;出租率周期;营运支出周期;资本支出周期;资本化率周期;资产组合周期;（3）国际房地产周期:宏观（国家、区域）周期;各类房地产产周期;货币周期;贸易周期。关于房地产周期的概念,目前还没有一个公认的标准。不同文献有自己关于周期的定义和衡量指标,如房地产投资率、房屋空置率、房地产价格、房地产投资回报率等等。本文以房地产投资增长率为衡量指标来划分中国的房地产周期（见图1）。

根据房地产投资的变动,我们认为,自改革开放以来,中国房地产市场经历了三个周期:第一个周期,1978—1991年。此间,中国房地产业从无到有,逐步发展。1985年开始的城市经济体制改革,促生了真正意义上的房地产业;1988年出现一个高潮。1989年开始,国家宏观调控,实行紧缩银根、压缩开支,房地产业受到冲击。第二周期,1992—1997年。房地产市场经历过热和调整两个阶段。1992年,邓小平南巡讲话和党的十四大召开,国民经济快速发展,以沿海大中城市为代表的房地产业迅速发展。1992年起,中国人民银行每年从全社会信用计划中单

独安排一块用于专业银行的房地产信贷部的委托贷款。当时全国盛

2013. 5383

（下转第386页）

行“开发区”热、圈地热,商业银行通过绕规模贷款,违规拆借和自办公司等用于圈地、炒地,到1993年达到顶点。1993年下半年,经济过热导致高通货膨胀,国家开始实行适度从紧的政策,房地产业成为调控重点。严格收缩银根,规定房地产公司不得上市融资。银行出现大量不良资产。1996年,房地产投资增速仅为211%,1997年到谷底,房地产投资出现负增长（-112%）。

第三周期（即新一轮房地产周期）,1998年至今。在国家住房制度改革、商业银行开办住房抵押贷款等业务的推动下,1998年开始,房地产投资增长率开始回升。

尽管我们并不认为这是唯一的周期划分方式,但有一点可以达成共识:即1998年以来,房地产投资增速均超过固定资产投资增速,这很明显地反映了新一轮房地产周期的开始（见图1）。如果就这三个周期作一比较的话,1998年以来的本轮周期显得平缓得多,这和整个经济增长周期呈现的特点非常相似,即并没有出现过去的大起大落,而是相对平稳。

2、流动性周期

2.1 货币流动性周期

我们用存量流动性比率（M 1/M 2）表示宏观经济中的货币流动性。从上图中可以看出,我国自1997年以来经历了四个完整的货币流动性周期,目前正处在第五个货币流动性周期中。这五个阶段为:1997年至1999年;2000年至2002年;2003年至2006年;2006年至2009年;2009年以后。

2.2 信贷流动性周期

所谓信贷流动性周期,是指银行在内生和外生的机制或条件下行为集合所形成的一种信贷紧缩和信贷扩张的交替往复现象。信贷周期受实体经济环境的影响,但在金融市场规模日益扩大的条件下,同样会加剧实体经济的波动。

近年来,在我国经济持续较快增长的背景下,银行信贷一直保持较高的增长态势,一方面在支持经济增长方面发挥了积极作用,另一方面对经济周期也产生了重要影响。银行信贷的顺周期性使信贷流动性周期较经济周期而言,波动更为剧烈。从图3中可以看出,我国自1997年来共出现了两次信贷投放高峰,分别在2002-2003年和2009-2010年。其中2009年1月份的信贷投放量创下了1.62万亿的历史新高。

3、房地产周期与流动性周期

3.1 银行信贷（流动性）-房地产周期

纯货币周期理论认为经济周期是一种纯货币现象,银行的货币与信用变化是影响经济波动的唯一因素。他们从货币政策角度探讨了货币供给（流动性）变化对于房地产价格周期的影响。

弗里德曼（1962）认为,货币信用的扩张或收缩源于政府错误的货币政策。以弗里德曼为代表的现代货币主义者认为,由于市场经济的内稳定性,政府的干预行为经济体收到的外来冲击,会使经济体偏离均衡状态,出现波动。所以,这一派反对政府干预,认为房地产价格周期是由于政府的干预导致的。

Herring和Wachter（2003）通过分析房地产价格泡沫的原因与银行信贷管理中的行为特征,认为房地产价格和银行信贷之间存在密切的关系。在房地产市场的繁荣时期,较高的资产价格增加了银行自身资产的价值及潜在的抵押品价值;银行非理性的信贷与银行监管部门不正当奖励措施,则会导致房地产市场非理性繁荣,非理性繁荣之后则是房产泡沫的破灭。

3.2 银行信贷（流动性）-投资-房地产周期

哈耶克,马克鲁普、罗宾斯、斯特里尔等认为银行体系等机构的信用变化引起货币供给量（流动性）的变化,进而引起投资波动,而后影响到房地产市场,造成房地产市场的波动。与纯货币经济周期理论不同,货币投资过度理论不仅考虑货币总量（流动性）因素,还考虑了货币供给（流动性）变化对于实体经济造成的影响。银行信用扩张会导致资本品投资过度和消费品投资不足,由此产生实体经济结构失

衡、当货币供给量变化造成实体经济生产结构失调,这种结构失调进而导致周期的繁荣阶段发生崩溃。

Bernanke,Gertler（2001）认为,货币信用扩张会影响到消费者,进而从投资需求的角度分析了对购房决策的影响。C h r i s t i a n o ,Rostagno（2003）通过利用动态随机一般均衡模型,发现广义货币总量（流动性）增长会影响未来投资预期。当投资者提前预测到资产投资影响因素信息,广义货币增长（流动性）与房地产价格呈现正相关关系。

3.3 银行信贷（流动性）、利率-房地产周期

奥地利学派认为,银行体系通过调控货币供应量（流动性）与利率来影响房地产市场,进而造成房地产周期。中央银行放松信贷条件与降低利率会导致建筑投资的成本降低,进而刺激房地产业发展,形成周期性的上升;中央银行加强信贷管制与提高银行利率,会提高建筑投资成本,进而导致房地产业的衰退,形成周期性的下降。

Rajan（2005,2006）认为,低利率与过剩的流动性会使得房地产投资者的某些行为强化,进而引发房地产价格泡沫与金融系统风险。

4、房地产周期与流动性状态关系的实证检验

4.1 实证方法

本文的实证部分拟采用FAVAR模型分析国家层面人口因素对房地产价格的影响机制（考虑政策因素）。下面对这两种模型的适用性分别展开分析。

与早期的结构性模型比较,VAR模型的优点在于:第一,不以严格的经济理论为依据,而是让数据关系说明一切;第二,解释变量中不包括任何当期变量,只要样本足够大,就不存在因参数过多产生模型不可识别的问题;第三,无需事先区分变量的外生性和内生性。

FAVAR模型（Factor Augmented Vector Auto Regression Model）的特点在于运用多变量、大规模数据研究政策变量对系统的冲击问题,有效解决了现有模型无法克服的变量过少、信息有限的问题,从而全面捕捉现实中的经济信息,更加真实地反映变量之间相互影响的动态关系。近年来,Shibamoto（2007）、Vargas-Silva（2008）、Kabundi and Gupta（2009）等先后利用FAVAR模型对日本、美国及南非等国货币政策对房地产价格变化的作用进行了实证研究。

4.2 数据来源

本文选取2002年1季度至2013年1季度中国各项宏观经济变量89项,分为五组:（1）房地产相关变量;（2）固定资产投资相关变量;（3）利率与汇率相关变量;（4）经济增长相关变量;（5）金融市场发展相关变量。数据来源为万德金融数据库和各年中国统计年鉴。

4.3 结果分析

整体上看,房屋销售价格和货币供应量呈正向关系,但是,货币供应量对房屋销售价格的影响不显著。一单位正向货币供应量的冲击引致房价上升0.211个单位,一个季度后,货币供应量对房屋销售价格的影响基本消失。其主要原因可能与我国较长时间以来持续实行积极的财政政策和较为宽松的货币政策,货币供应量比较充足,社会流动资本过剩有关。由于货币供应充足且流动资本过剩,根据边际效应递减规律,再增加货币供应对房价影响应当是不显著的。这一实证分析结果与戴国强和张建华的结论基本一致。

分别来看,不同类型的房屋对货币供应量变化的反应则有所不同。普通商品住宅价格和总体房屋销售价格变化对货币供应量的反应基本一致。其原因在于普通商品住宅占房地产市场的比例达85%以上。一单位正向货币供应量的冲击引致普通商品住宅价格上涨仅为0.131个单位且在一个季度后也基本消失。高档住宅和经济适用房的价格变化对货币供应量的反应呈反复震荡态势。在前8个季度,高档住宅和经济适用房的价格和货币供应量分别呈负相关系和正向关系反复振荡特征。由上述分析可以看出,总体来看,利率对房价变化的影响较为显著;而货币供应量对房价的影响则不显著。这一结论与黄飞雪、王云的研究结论不一致。（图2）

构的素材进行重新建构,从客位角度对素材进行简约并提炼出本质特征,加入研究者的观点进行客观定位。实现再把控,重新开始描述、解构、建构、简约的过程,循环往复直到满意。在此过程中,要求研究者围绕女性寿险产品研发问题收集相关的文献资料,根据需要在综合学科的基础上,从性别视角对此进行加工,并能在深描和浅描之间寻找临界点,在主位和客位之间找到最佳结合的方式,对女性寿险产品研发的相关事宜进行批判性解读。

以保单条款为例,研究者对保单条款的合法性、合理性和规范性的研究,要遵循参与式的投保人对合同条款的参与度、熟悉度、缔约的交涉能力和交涉技巧,这些都受制于保险的专业性。保险的功能在于分散风险,这一功能满足了社会化进程中广大潜在的需要分散风险的社会人群。保险功能的实现呼唤保险机制的专业化,投保人对保险产品、对保险合同条款的参与度、熟悉度、缔约的交涉机会、交涉能力、交涉技巧在受制于保险的专业性的同时,也受制于保险产品的复杂性,及保险合同条款的格式化。保险合同属于特别的商事合同,其合同的内容如何,既可通过双方当事人协商予以确定,也可以采用混合形式,既以特约条款确定一部分内容,又以格式条款规定一部分内容。具体如何,由保险合同当事人自行决定。保险合同当事人不得在格式条款或者特约条款中规定保险合同格式条款的解释方法或者解释规则,如有此内容的约定,该约定对格式条款的解释主体也无任何效力。保险合同中如有诸如“条款最终解释权归属于保险人”、“争议条款文义解释以保险人定义条款为准”都属于无效条款。从合同自由角度考虑,保险合同当事人可以对格式条款,进行文本说明和解释的自由,对此法院和仲裁机构有权对其进行说明或解释,裁定保险人的说明和解释内容的合法性、合理性及其约束力。

三、以主客位的心理流和行为流的视角观照寿险产品的女性需求问题

马文·哈里斯在其论著《文化人类学》中以印度神牛为例来说明主客位研究方法的区别。此处笔者用主客位研究方法从思想和行为两个视角根据三个年龄段女性对寿险产品需求的调查结果对照两者区别。笔者对驻北京的各家保险公司女性寿险客户群、未投保寿险的女性客户群,有寿险意识的潜在女性客户群及普通女性市民调查其对寿险产品的建议与诉求的时候,被调查者异口同声地说:保险应该根据自身的需求,每个人应该是必备的,对个人的养老啊,健康啊,都有保障。

由上可知,主位研究的结果是女性群体商业保险的意识很强,保险能够起到风险防范的作用,积极投保。根据笔者近一年来的查阅资料,发放问卷所得出的统计分析结果为:北京市民中女性群体的商业保险意识不强,不同的年龄层对此有不同的见解,有的人甚至觉得保险没有用处。见图4。笔者从客位研究的结果为:女性群体的商业保险意识很弱,认为保险无用,不能起到风险防范的作用,不主张投保。

根据哈里斯提出的社会文化研究领域的4种客观的立场,在可操作的界定范围中描述如图5所示。

用女性商业保险意识及功能来说明:

Ⅰ.主位的/行为的:积极投保

Ⅱ.客位的/行为的:不主张投保

Ⅲ.主位的/思想的:商业保险的意识很强,保险能够起到风险防范的作用

Ⅳ.客位的/思想的:商业保险意识很弱,认为保险无用,不能起到风险防范的作用

由此可以看出,哈里斯在说明其建立在文化唯物主义认识论基础上的主客位研究观点的时候,并不强调两种观点的相互转化,也不是以一种观点来解释另一种观点,而是客观地展示、描述两种观点,由读者去思考两种观点的特征及其相互联系,进而做出进一步的判断。

小结

参与式女性寿险产品研发理念为:对处于经济发展不同阶段的世界三类地区生育期女性的平均余命进行对比,揭示经济发展不同阶段地区的女性余命影响因子的范畴,精算女性平均余命分布概率规律,对有效因子的影响程度的差异进行排序,通过模型分析推算寿险诉求并预测其发展趋势。在调查实务中以社会人类学参与式行动研究的主位和客位（主位:文化负荷者的观点;客位:研究者的观点）相结合的研究方法,从女性风险防范和权益保障的立场上对北京市三个年龄段（12-18岁;18-49岁;49-65岁）的女性群体的平均余命进行现实规划-女性寿险产品的理论建构,并对其实践途径的可行性给予意义解读。在全球经济体系发展过程中,引导女性有效防范风险,提高女性社会地位,切实维护女性权益。（图5）

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[9]赵淑岩.以全球女性风险防范解读女性社会权益保障.全国经济学博士后学术论坛论文集,2013.

（上接第383页）

5、研究结论与政策建议

本文在分析了货币政策的房价传导机制的基础上,运用FA VA R模型,采集89种时间序列数据对房地产周期与流动性状态的相关性进行了实证研究。通过研究共得出以下结论:我国房地产周期与流动性状态存在高度相关性,且宏观经济流动性的冲击会对房地产价格产生显著影响。同时,由利率代表的信贷市场流动性与房地产周期的相关性高于其他宏观流动性指标。相较于货币供应量对房价的影响而言,利率对房价的影响较为显著。虽然货币供应量和利率都对房价变化有影响,但是,利率对房价的影响力度更大。我们的分析表明,由于利率和房价呈负向关系,不存在"房价之谜"现象。因此,利用利率工具对房价进行调控具有较好作用。但是,利率工具对于不同房屋种类的影响效果有所差异,对于普通住宅价格的影响最大,而在我国目前住宅市场上普通商品住宅占市场结构的主要部分,因此,为有效利用利率工具调控房价,指导房地产周期的运行提供了广阔的操作空间。

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[5]戴国强,张建华.货币政策的房地产价格传导机制研究[J].财贸经济,2009（12）:31-37.

2013. 5 386

房地产周期与流动性状态的关系分析

作者：丁妍， 孙婧超

作者单位：东南大学经济管理学院金融系 江苏 南京 211189

刊名：

经济视野

英文刊名：Economic Vision

年，卷(期)：2013(9)

参考文献(5条)

1.Kenny G Modeling the demand and supply sides of the housing market:evidence from Ireland 1999

2.Stock J H;Watson M W Forecasting output and inflation: the role of asset prices 2003

3.Case K;Shiller R;Quigley J Comparing wealth effects:the stock market versus the housing market 2005

4.高波;王先柱中国房地产市场货币政策传导机制的有致性分析:20002007 2009(03)

5.戴国强;张建华货币政策的房地产价格传导机制研究 2009(12)

引用本文格式：丁妍.孙婧超房地产周期与流动性状态的关系分析[期刊论文]-经济视野 2013(9)

房地产企业常犯的8个纳税风险点分析

房地产企业常犯的8个纳税风险点分析 一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税 对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。 可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预

收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。 例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。 二、收取购房定金未申报缴纳营业税 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”另外，国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发〔1995〕156号）规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，此项法规所称预收款，包括预收定金。 基于以上税收政策规定，房地产公司向业主收取的购房定金必须依法缴纳营业税。

房地产价格影响因素(一)

房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少 答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素 答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 答案：B

4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世 答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模 答案：A

8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者 答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税 答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制

房地产开发公司风险与对策

房地产开发公司风险与对策 13工管童斌 M 13工管杨娇娇 M 一、房地产开发公司经营范围： 本公司主营房地产开发、建设、销售、出租。 二、房地产开发项目风险： 1.决策风险 决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节，在本阶段，通过对政治、经济和社会发展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制定房地产开发项目策略，以确定房地产开发项目经营的类型和时机。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要，房地产土建工程一旦完成，很难再就房地产的开发类型进行更改。 2.土地风险 土地是房地产开发项目的基础，对房地产开发项目影响很大。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产投资风险的决定性因素。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得，在取得土地的过程中，对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险。土地在竞标成功后，一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及许多法律，使开发商面临各种复杂情况。因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。有的开发商为了战略考虑，对土地进行储备，在土地价格比较低的时候买进土地，从而获得更多的利润，但在土地储备过程中，可能面临土地收回、土地政策变动等风险。 3.设计风险 设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大，但对于工程造价的影响却很大，有时能达到75%。合理的设计可以降低成本10%，由于设计原因引起的质量事故占总事故量的40%。设计风险是指由于设计方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求;还可能因设计方案不合理而造成房地产租售不出去，房产滞销而引起收益下降。所以设计前，要在现场勘查并充分搜集水文和气象等资料后，再提出设计方案。加强设计监理和设计审查，避免频繁的

流动性风险计算解析

流动性风险管理 1. FRM试题2007——第78题 一个共同基金投资于普通股，其采用了流动性风险度量，把它的每个持有头寸都限制在30日平均交易价值最大值的30%。如果该基金的规模是30亿美元，那么该基金持有的240万美元的股票的30日平均交易价值上最大权重是多少？ (a) 24.00% (b) 0.08% (c) 0.024% (d) 80.0% 解答：(c)。最大权重w为$300000×w=30%×$240，即w=0.024%。 2. 流动性指数 假定银行有两种资产：占比50%的一月期国债和占比50%的房地产贷款。如果银行必须在今天出售国债，则只能以90的价格售出面值为100的国债，而如果在到期日出售，银行将收回面值100；如果有银行必须在今天出售房地产贷款，则只能从每100中收回85，而如果在一个月后出售该贷款，它将收回95。于是，该银行资产组合一个月的流动性指数为： I=?+?= 0.5(90/100)0.5(85/95)0.90 3. 加权流动性缺口分析的计算： 假定某业务部门既是流动性的提供者也是流动性的使用者，该部门在未来某预测期内资金需求和资金供给的相关金额及其对应稳定性级别的打分见表3-1。利用加权流动性缺口分析计算流动性。 10×5+3×4+6×3+5×2+4×1=94（百万美元） 资金需求加权值为： 4×1+8×2+6×3+3×4+10×5=100（百万美元）。 两者相抵，即可得到该部门潜在的加权流动性缺口为600万美元。 与加权流动性缺口分析法相比，根据传统的流动性缺口分析法对流动性风险的估计会存在很大偏差。可见，传统的流动性缺口分析法由于忽略了供给方和需求方的各种流动性差异，可能导致对未来流动性风险状况的错误估计。 4. 日流动性调整的风险价值计算。 如果我们用1000万美元投资于一只股票，该股票的日波动率σ=1%，价差s=0.25%，再假设95%的置信水平所对应的分位数为1.645，那么在95%的置信水平下的日La_VaR为：

影响房地产市场的因素有

影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。 (2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。

如何对房地产企业资产负债表进行风险解析模板

如何对房地产企业资产负债表进行风 险解析

如何对房地产企业资产负债表进行风险解析房产地行业的财务报表相比一般制造业在某些科目上会有它的特殊性, 比如对于收入的确认, 预收款项目对于税收的影响等等。怎么来透视房地产行业的财务报表? 这些报表上的数字后面 可能蕴藏什么样的问题? 1、货币资金科目分析。如期末余额较大, 则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析, 如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象, 要对企业的预收账款科目进行核实, 是否存在收取预售房款未经过”预收账款”科目记账, 少申报预计利润, 同时要求提供银行对账单, 查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况, 并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小, 要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对, 是否存在资金转出不入账, 不记在其它应收款等往来科目, 而放在银行未达账项中。另外也能够突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记账账面数核对, 如相差较大, 应当分析具体原因, 是否存 在账外经营的情况。 2、应收账款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场, 房地产产品供不应求, 有的房地产开发商甚至在未取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清, 因此房地产企业应收账款科目一般余额比较小, 应当对房地产企业的应收账款进行明细分析, 如

期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额, 则应重点分析, 防止企业将收到的预收款放在应收账款科目, 而不放在预收账款科目, 需要经过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假, 是否存在逃避预交企业所得税行为。 3、其它应收款科目分析。一般来说, 此科目期末金额不大, 应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来, 要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业, 要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业, 计入其它应收款科目, 不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。 4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的。由于当前房地产企业开发项目必须达到一定完工程度才能取得预售许可证, 而房地产开发项目由于需要投入资本比较大, 建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款, 因此房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的, 存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收账款期末金额, 则有可能存在收入成本费用不配比的现象, 存在前期多结转销售成本的可能。这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据, 是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时, 不按税务规定的成本结转方

金融市场中的风险案例

金融市场中的风险案例 1.流动性风险的引入—北岩银行的破产案例 1997年北岩建筑协会在伦敦股票交易所发行股票，促成了英国北岩银行的创立。2007年，北岩银行已经进入英国按揭提供商的前5名，是英国东北部最大的金融机构，拥有76家分行，主要业务是在零售和批发市场提供房屋抵押贷款，其服务包括提供储蓄账户、存款账户、贷款和住房及财产保险。这家银行在1997~2007年发展迅猛，其发行的部分按揭被通过其在开曼群岛注册的子公司Granite进行了证券化。 北岩银行主要依靠出售短期债券来融资。2007年8月美国出现次贷危机，市场风险迅速在欧美房地产市场、信贷市场、债券市场和股票市场间相互传染，银行发现很难再通过发行新债券来取代已到期的债券，这是因为机构投资者不愿意出借资金给那些在按揭业务中涉足太深的银行。9月14日，英格兰银行和金融服务监管局发布联合声明，认为北岩银行没有丧失偿债能力，资产足以偿还负债，贷款质量良好，而且表示“向其提供流动性支持”。但北岩银行不能筹得资金，这给运作带来了严重问题。北岩银行在2007年9月向英格兰银行求救，并在接下来的几天内，向三方监管部门，即英格兰银行、金融监管局、以及政府财务部借入了30亿英镑的资金。 然而，央行注资的消息并没有起到安抚储户的作用，反而引起了北岩银行储户的恐慌，于是9月14日星期五，北岩银行出现了挤兑现象。数以千计的北岩银行客户排长队提取资金，据估计，从2007年9月12日到9月17日客户提取资金的总量达20亿英镑。9月17日晚，英国财务大臣宣布，英国政府和英格兰银行将保证北岩银行客户所有存款的安全，这一消息公布后，挤兑现象才逐渐消失。 在之后的几个月内，北岩银行寻求的紧急救助资金大幅增加。英格兰银行为了告诫其他银行不要承担过多风险，坚持对北岩银行的资金施以惩罚性利率。到2008年2月为止，紧急救助资金的需求以高达250亿英镑，这时英国政府宣布将北岩银行国有化，银行的管理团队也被更换，银行被拆分成北岩公共有限公司和北岩资产管理，之后北岩公共有限公司被维珍集团从英国政府手中收购。 这个案例说明了金融机构存在着融资流动性风险，这种风险是当金融机构为了满足现金要求时而产生的，北岩银行的破产说明了流动性问题可以使得一家银行在短时间内陷入崩溃边缘。 该行资本一直非常雄厚，资本充足率远远高于巴塞尔II的标准。从各项指标来看，该行发展势态良好。同时，该行资产质量很好，17年以来，其信贷拖欠率低于英国同业水平的一半。在2007年7月以前，没有任何明显迹象表明该行将面临重大困难。 然而，该行资金来源明显存在较大的潜在风险，其资金来源中的短期资金比重严重偏高，同时其证券化资金来源占到了其资金来源的一半以上，而英国主要银行的这一比例约为20%。为了配合其高速发展战略，北岩银行1999年该行实施证券化发展模式，即发行与分销模式，结果是该行过分依赖证券化作为其主要资金来源，越来越容易受到市场崩溃的冲击。北岩银行快速发展的战略以及随后融资模式的大转变为其当日之祸埋下了危机的种子。 2.流动性风险的成因及影响因素 金融机构的流动性主要来源于如下因素：持有现金和随时可以被转化为现金的短期国债；变卖交易头寸的能力；短时间内在交易市场借入现金的能力；短时间内提供有利的条款以吸引零售存款的能力；短时间内将资产（例如贷款）进行证券化的能力；由中央银行

房地产价格影响因素分析

房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游

和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政

房地产周期波动成因分析

房地产周期波动成因分析 一、房地产周期波动研究概况 20世纪60年代，美国StephenA.Phyrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，分别从宏观和微观角度，采用多模型和多方法，探索房地产周期波动及其机理。 从宏观的角度分析房地产的周期波动规律，即着重于国家、世界或区域范围内的周期研究，如国家和地区范围内的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。主要研究内容包括三个方面：以全国为对象研究房地产周期[1]；以较长的时间序列资料为基础研究房地产周期[2]；以宏观经济周期为背景研究房地产周期[3]。 从微观的角度分析某类物业的周期波动规律，即着重于城市区域、次级市场或物业位置范围内的周期研究，如城市周期、社区周期、所有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。针对项目投资决策的研究也属于微观层面的研究，所涉及的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等，主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。在各类物业周期研究的文献中，较多的是办公物业，如伦敦和悉尼的办公楼市场周期[4][5]。 采用多方法和多模型研究房地产周期。一是采用不同指标描述房地产周期，如空置率[6]、通货膨胀率[7]、房地产价值[8]、价格和租金[9]等；二是利用多模型分析房地产周期，如系统动力学模型[10]、租金增长率和租金分布模型[11]；三是考虑风险因素分析房地产周期及其投资策略[12]。 在我国，对经济周期波动的研究主要在改革开放以后，且大多限于宏观经济层面。其内容主要为国外有关经济周期研究成果的介绍、我国改革开放后经济周期波动的特点[13]以及利用神经网络的反向传播(BP)模型预测经济周期波动的转折点[14]等。 本文结合我国房地产业发展实际，从投资、政策、市场行为心理和城市信息化水平等四个方面论述房地产周期波动的成因，探讨对房地产周期波动进行预警和调控的理论依据。 二、房地产周期波动与房地产投资 以武汉市为例，选择房地产业国内生产总值、房地产开发投资总额、住

(风险管理)房地产企业风险分析及套期保值需求

房地产企业风险分析及套期保值需求 大家都知道，目前房地产业是我国经济的支柱产业之一，房地产行业运行是否健康有序，不仅关系到国民经济的稳步增长，还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业，房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展，也利于房地产市场的稳定，于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险，同时寻找应对风险的解决方案，希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。 房地产企业面临的风险 房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。 政策风险 政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。 土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。 金融政策主要包括两个方面：加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。 针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。 经济风险 根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期通胀和通货膨胀与房地产业发

房地产开发企业法律风险类别及表现.doc

房地产开发企业法律风险类别及表现 房地产开发企业面临的法律风险分类： 一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括： 1、土地使用出让过程中的法律风险 （1）政策及法律、法规变化的风险； （2）政府规划方案变更的风险； （3）土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制； （4）招拍挂过程中的法律风险； （5）物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险； （6）房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险； （7）土地使用权被政府收回的法律风险。 2、土地使用权转让过程中的法律风险

（1）土地使用权转让合同无效的法律风险； （2）土地使用权权属瑕疵的法律风险； （3）土地使用权转让的税收法律风险； （4）因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险； （5）土地使用权转让变更登记过程中的中法律风险。 3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 （1）合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在实务中，很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。）； （2）土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险； （3）房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：很多公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险）； （4）房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险； （5）房地产项目公司的税收风险；

房地产行业周期性分析

房地产行业周期性分析 房地产企业融资概述 融资即资金融通，是指资金由提供者向需求者运动的过程、这个过程包括资金的融人和融出两个方面.即资金供给者融出而资金需求者融人资金，是一个双向互动的过程。房地产融资是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费等过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资、筹资和融通资金等。纵览我国房地产融资渠道的发展，主要有债权融资、自有资金、预收款和房地产债券等一系列传统融资渠道。由于受国家审批标准较严格等原因，传统融资渠道在实际操作中受到一定制约，但其融资能力仍不能低估。 房地产企业融资的影响因素 房地产融资的影响因素主要分为内部因素和外部因素。内部因素主要包括企业经营状况、企业规模、企业所有制性质等囚素而外部因素则包括国家政策调控，行业的总体形势，通货膨胀水平等因素Q在现代经济中.由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有某种直接或间接的关联，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境联系更为紧密。一般来说，房地产开发企业应该采取与它们生命周期所处阶段最相适应的融 我国房地产行业所处生命周期阶段 以弗农的产业生命周期理论与西方经济学宏观经济周期理论为基础,提出了我国房地产大中小生命周期观点。我国房地产行业所处生命周期阶段。2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口,目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中周期而言,我国房地产行业正处于本轮严厉政策周期的中后期阶段。 本轮严厉政策调控证明的几个重大基本事实及推论。本轮调控证明了政策完全有能力治理房价、楼市真实购买力不足及购房并非稳

赚不赔等几个重要基本事实，以此为基础，推导出在“限购”等政策调控下，房地产将走向本轮中周期的衰退的中后期阶段。 房地产行业成长性、盈利性与存货的周期表现及预测。2000至2010年的行业成长性、盈利性与存货等行业关键指标都十分清楚地证明我国房地产产业生命周期的存在，并证明了我国房地产行业当前所处的周期阶段，由此可以认为行产业生命周期视角下的估值判断与投资策略。产业生命周期可以很好地解释房地产发展历史与目前诸多市场与政策方面的重大现象，并对未来做出清晰的判断，同时也能很好地解释房地产估值在高毛利与确定性成长下不断创新低的现象，并可以对未来估值做出清晰的预测。但政策多变性与估值政策敏感性也决定局部性投资机会的存在。根据大周期观点，具有实力实现商业和盈利模式创新与突破的企业是第一条挖掘主线，建议关注万科、保利地产、金地集团和招商地产;根据中周期观点，具有“过冬”甚至逆势扩张实力的企业是另外一条挖掘主线，我们建议关注万科、保利地产、金地集团、金融街、中南建业毛利率和成长性都将开始缓慢往下，而行业存货则会快速增长。 2003年下半年以来对房地产的宏观调控引起了人们对中国房地产业所处周期阶段的探讨。这一探讨的兴起既反映了人们对中国房地产业发展轨迹加以历史定位的愿望，也折射出人们对当前中国房地产业状况判断及前景走向的关切。对于政府而言，只有科学地界定和判断中国房地产周期变化的状况及其成因，才能有助于采取适宜的宏观经济调控政策，顺势引导房地产业持续健康成长。对于房地产企业而言，需要通过判断房地产业的发展阶段，从而顺应房地产的周期变化特点对发展目标与发展战略进行有效调整。对于居民而言，无论是进行消费还是投资，准确推测房地产周期长度都有利于把握到一个好的市场时机。具体来说，人们试图从房地产业的周期性变化中来解读经过几年连续高涨的中国房地产市场究竟能持续多久?是否已临近衰退期?调控后房地产业发展前景如何?下一个波峰会出现在什么时候等?尽管当前学术界和企业家们对中国房地产业的经济周期究竟是多长时间尚有分歧，但大部分的论者都肯定了中国房地产业经济周期的存在。然而深入分析却表明，简单地将房地产经济周期的概念照搬到中国是不适宜的;提出中国房地产业存在几个

房地产企业经营风险分析

房地产企业经营风险分析 摘要：现金是企业管理的命脉。现金也像潘多拉的盒子，如果运用好就会带给企业无限机遇和活力，反之就会成为压倒企业的最后一根稻草。本文通过对房地产企业现金流动与管理的分析，对房地产企业的经营风险提供参考。 关键词：现金流量；房地产；管理；建议 房地产开发企业有别于一般的生产、贸易企业，在开发项目过程中具有现金投资数额大、现金占用风险大、项目周期长、对资金规模和流动性要求高等特点，是非常典型的资本密集型行业。因此，在房地产经营管理中，现金的流动与管理是非常重要的环节，也提供对流动性及经营性风险的重要预警信息。 一、现金在房地产开发各阶段的流动 根据房地产开发现金流入、流出的项目，大致分为以下四个阶段：第一阶段项目立项、科研、规划设计、市政配套等环节，现金流出包括可行性研究费、工程规划费、工程设计费、勘察设计、配套设计等各项在立项阶段发生的税费，现金流入主要是股东的投入；第二阶段项目拿地、拆迁安置阶段，现金流出包括土地出让金及拿地过程发生的各项税费、房屋拆迁补偿款及各种安置、补偿、清理、补助、服务、管理等前期费用，现金流入主要来自资本市场融资；第三阶段项目基础施工、主体施工、安装施工以及预售阶段，现金流出主要包括建安费用及各项施工阶段发生的建设、维护、监理、补偿、管理等费用，现金流入包括达到预售条件后的预售回款；第四阶段项目经营、物业管理阶段，现金流出主要包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等各项经营过程中发生的税费及物业管理费，现金流入主要是销售回款。 二、现金流动的预警指标 当前，对于如何建立一套比较科学合理的现金流指标评价体系，没有权威的共识与证实。基于学术研究界比较认可的一些指标并结合房地产企业的特点，笔者从房地产经营、投资、融资方面归纳了以下几类： （一）现金流量结构分析 一般情况，维持和支撑公司运营发展所需要的大部分现金是在经营过程中产生的，融资类现金对公司起到了辅助性或补充性作用。经营性流动比例保持在合理范围内，是企业经营状况良好的重要标志。在分析企业未来偿债能力时，需要更多考虑经营性现金获利能力能否覆盖其融资本息偿付。 （二）获利能力分析 根据经营活动现金净流量与净利润、股本等之间的关系，揭示企业保持现有经营水平，创造未来盈利能力的一种分析方法。

房地产价格的影响因素

2．2．4我国房地产价格变化分析 中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基 本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市 场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产 开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年， 全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了 飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。 在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失 衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政 府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮， 导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始 采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行 为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格 开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生 的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。 其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会 的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认 为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素 房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有 的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价 格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那 些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优 劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地 产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地 产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一 是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么 样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的 通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞 街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发

房地产企业风险防范工作意见

房地产企业风险防范工作意见 （一）、完善企业的控制环境任何企业的控制活动都存在于一定的控制环境之中。所谓控制环境，是指影响企业内部各种制度、措施的制定、变化以及这些制度措施的效率的各种因素。控制环境是企业控制活动的一种氛围，主要包括经营管理的观念、方式和风格；组织结构；董事会；授权和分配责任的方法；管理控制方法；内部审计；人力资源管理政策和实务；外部环境的影响等。控制环境的好坏直接影响到企业内部控制的贯彻和执行以及企业整体战略目标和经营目标的实现，加强和完善企业内部控制，首先应注意企业内部控制环境的建设。（二）、设立良好的控制活动控制活动是确保管理阶层的指令得以实现的政策和程序。控制活动出现在整个企业内的各个阶层与各种职能部门，涉及的控制对象包括人、财、物、产、供、销等各方面控制活动是针对关键控制点而制定的，因此，企业在制定控制活动时关键就是要寻找关键控制点。企业一般根据其经营活动的关键绩效领域确定其关键控制活动，一般包括，对人的素质、任职资格以及业绩考核的控制，企业运营的控制，包括计划决策管理、销售收款、采购付款、财产物资管理、融资投资管理、资金管理控制等，以及对内部信息系统的构建、内部监督机构运作等方面进行的控制。 （三）、加强企业的内部监督要确保内部控制制度被切实地执行且执行的效果良好，内部控制过程就必须被施以恰当的监督。监督是一种随着时间的推移而评估制度执行质量的过程。内部审计是监督内部控

制其他环节的主要力量。在内部监督过程中，内部审计发挥着越来越重要的作用，内部审计通过监督控制环境和控制程序的有效性，监督企业的内部控制是否被执行并及时反馈有关执行结果的信息，帮助企业更有效地实现预期控制目标。同时，在监控过程中，内部审计可以促进控制环境的建立、为改进控制制度提供建设性建议，为组织成功的达到所需要的内部控制水平服务。 （四）、购买保险购买保险是风险管理之成本收益较高的方式，但前提是开支不超出财务资源。 （五）、反应式应变反应式应变即测定薄弱环节，并制定政策和程序。要运用信息的力量，通过制定程序将法律诉讼和违法的可能性降到最低，采取一种积极主动的反应性风险管理方法。首先要用好律师和会计师，不仅在起步阶段要用到，甚至前进的每一步都需要他们。其次，影响到经营业务的法律很多，因此要保持和这些执法机构的联系，并且要有最新的法律作参考。此外，还要做好培训计划，销售过程要符合法律和伦理观念，使销售过程更为专业。

中国房地产价格影响因素分析. 论文

中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估

房地产企业风险控制体系的建立

房地产企业风险控制体系的建立 随着房地产市场进入后暴利时代，房地产企业也必 将进入精细化开发和精细化管理时期。这一时期， 企业战略上和运营上的任何重大失误，哪怕是些许 的风浪，都有可能使企业前功尽弃。特别是那些多 地域、多项目、多业态运作的企业，面对政策、市 场等诸多不确定性，会面临更大的风险。因为企业不重视或者没有充分预估到风险而给企业造成重大损失的示例有很多。例如，某业界知名企业在取得北京一个“地王”地块后，因为至今楼面地价还高于周边楼盘的销售均价，所以迟迟没有开工建设，土地面临被收回的风险。还有一家业界知名企业，在与风险投资机构签订了“对赌协议”后，因为受市场影响业绩下滑，没有达到协议所决定的业绩目标，导致上市受挫，还损失了数亿元。另有一家外资企业，在其总经理跳槽到另一家企业后，整个企业连续几个月陷入无序状态，对企业品牌和运营产生了较大的不利影响。类似的例子不胜枚举。 加强企业风险管理，建立企业风险管理体系，已经成为很多企业的共识。 一、企业风险管理的概念(原文来自引用请注明) 其实，风险管理在金融、投资等很多行业早已广泛应用。例如，各大金融机构几乎都设立有风险管理委员会和风险管理部。万科在新的组织结构设置中，也增设了风险管理部门。所谓风险管理就是识别企业的各类风险,设计控制风险的方法，并把风险降至最低的管理过程。 企业风险管理的范围涉及从法人治理、组织管理体系到开发经营活动的各个方面。因为管理目标和对象不同，风险管理的责任主体涵盖公司董事会、经理、职能机构和项目部、项目公司等项目组织或一线公司。 当前，很多房地产企业不重视风险，缺乏风险意识。即使有效企业重视，也是不系统。比如决策阶段重视，但运营阶段不重视；领导人员重视，但其他人员不重视；或者重视市场风险、法律风险的防范，而不重视流程风险、经营风险。