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我国住宅房地产价格影响因素实证分析(作业)

我国商品住宅价格影响因素实证分析

摘要:通过建立计量经济模型，对我国商品住房的价格进行实证分析，找出了影响商品住房价格的诸多因素。影响因素是错综复杂的，这也就决定房价并不是一成不变的，而是由多种因素发展变化、共同作用的结果。文章选取了1999-2010年的数据，运用回归分析方法，对商品住房价格的决定因素进行实证分析。基于模型结果提出了政策建议。

关键词:商品住宅;影响因素;回归模型

一、文献回顾

（一）、国外关于房地产合理价格及影响因素方面的研究

围绕房地产合理价格及影响因素很多学者进行了不同的研究，从各自角度建立相应模型探讨了有关方面问题，如Abraham 和Hendeshott 开发的一个考虑滞后过程在内的住宅价格变

化模型，揭示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接有关；Dipasquale 和Wheaton 对住宅租金和住宅价格进行了扩展性研究，得到了著名的存量—流量模型，模型

说明提供住宅服务的房地产物业市场与提供住宅存量的房地产资产市场如何通过租金、价格、新建数量以及住宅存量等变量的变动而向均衡调整；Nigel Pain 和Peter Westaway 建立了一个基于消费量本身的住宅需求模型，将业主自住率作为一项附加回归量纳入模型，找到了住宅需求关系中消费一致性的长期系数；Geoff Kenny 用一套清楚区分了长期和短期的经济变量，分析爱尔兰住宅市场长期住宅市场的供给和需求的关系，研究表明收入增加会引起住宅价格的上涨，并对住宅需求有一定比例的增加，抵押贷款利率对长期住宅需求产生重要的负影响，住宅价格对建设成本（包括土地成本）存在一个稳定的比例。

（二）、国内关于房地产合理价格及影响因素方面的研究

对于房地产合理价格的问题，我国的一些学者也做了一些深入的研究。刘莉亚、苏毅（2005）建立了一个决定房地产价格的模型，运用协整理论计算出上海市房地产市场均衡价格，指出2002 年7 月之后真实房地产价格不断偏离均衡价格，房地产市场可能存在泡沫。中国人民银行海口中心支行课题组（2008）以2001 年1 月到2008 年6 月的月度数据为支撑采用协整方法计算出2001 年以来与海南省经济发展水平保持均衡的合理房价，认为总体来看2005 年底以前的海南省房地产市场是不够健康的实际价格低于均衡价格，对经济发展的促进作用很小，2006 年之后房地产价格尽管高于均衡价格但是刺激了经济的发展，房地产价格还是比较合理的。韩冬梅、刘兰娟、曹坤（2008）建立了商品房供给与需求的状态空间模型，基础价值作为一种状态变量被纳入到模型中，从而对上海市房地产价格泡沫问题进行了实证研

究。研究结果表明上海市房地产价格泡沫已经出现。张宏斌（2001）、;蔡兵备，欧阳安蛟，陈立定（2005)认为房地产价格是由市场供需决定的。但一些学者认为由于房地产短期内供给缺乏弹性，所以需求是决定住房价格的主要因素，而非供给因素(姚先国，黄炜华，2001;肖建月，2005)。土地价格在房价上涨中起的作用一直也是争论的焦点。很多学者认为土地出让方式的改变虽然推动地价上升，但那只是真正市场地价的释放，地价的上涨对于房价上涨没有直接关系(刘允洲，2001:牟小苏，2006)。刘琳、刘红玉(2003)通过对地价与房价数量关系的分析得出:地价与房价呈线性正相关关系，影响它们的关系的主要因素是税费率、建安成本和容积率。岳晓武、王小映(2006)认为在房价比较高的城市，地价占房价的比例就相对较高，而在一些房价比较低的城市，地价占房价的比例也相对较低。不少学者还用各种方法来研究房价的影响因素，例如:张红、李文诞(2001)利用价格模型对北京商品住宅价格进行了实证分析，发现住宅实际建造成本和实际国内生产总值对住宅价格的变动有显著影响，Holly 和Jones（1997）的研究结果表明收入对住房价格影响显著。沈悦、刘洪玉（2004）对中国14 城市1995~2002 年住房价格与经济基本面进行关系分析，城镇居民家庭人均可支配收入、总人口、失业率等变量对住房价格影响显著。张夕棍，缪小林（2007）运用面板单位根检验，协整检验，建立长期模型检验，验证了我国房地产价格和居民可支配收入的关系。得到我国房地产价格对居民可支配收人的弹性为0.23，即我国居民可支配收人每增长1%，房地产价格将上涨0.23%。

二、商品住宅价格影响因素

（一）、变量选择

商品住宅价格是指在完全市场化条件下商品住宅的交易价格。同其他商品一样,商品住宅的价格是由商品住宅的价值决定的,其价值既包括所占用土地的价值,也包括土地上建筑物的价值。商品住宅价值是其价格形成的基础,商品住宅价格是价值的表现形式;买卖双方达成的实际交易价格,除受商品住宅价值的影响外,还受到供求状况、竞争程度、消费者偏好、市场预期和房地产企业经营策略等因素的影响,其价格围绕价值上下波动。

商品住宅建设周期长、价值量大、空间固定性等特点决定了其价格有不同于一般商品价格的特点。首先,由于住宅建设周期较长,其在短期内的供给是缺乏弹性的,价格由需求决定;即使从长期来看,土地供给缺乏弹性也会导致住宅供给缺乏弹性。其次, 住宅开发的滞后性导致住宅价格呈周期性变化。当住宅市场供小于求时,商品住宅价格上升,大量住宅开工建设,由于建设周期长,当住宅完工时需求可能变小,同时供给量剧增,供大于求,商品住宅价格下降。这就导致了商品住宅市场周期性明显,价格在不同时期差别很大。最后,住宅的区位是其

价格的重要影响因素。和其他商品不同,住宅具有空间固定性的特点,其所处的区位不同,市场需求不同,价格也就不同。

从商品住宅价格的特点可以看出,住宅价格的形成是一个复杂的过程,受到诸多因素的影响.

图1 商品住宅价格影响因素综合分析

本文将这些因素进行分类, 鉴于数据的可获得性，本文选取了以下变量用于建立模型

X1:竣工造价；

X2:人民生活水平（一般用城镇居民人均可支配收入）；

X3：房地产投资额占固定资产投资额的比重

X4:贷款利率；

X5:商品住宅竣工面积；

X6：土地交易价格指数

X7:城镇人口比重;

（二）、各变量1999-2011年走势分析

1.商品住宅销售价格与竣工造价走势：

图2 1999--2010年商品住宅价格与商品住宅竣工造价对比图

数据来源：国家统计局数据整理

可以看出，商品房竣工房屋造价始终在2000元上下波动，在2004年以前．商品房竣工房屋造价与商品住宅房销售价格变动趋势相同，而在2004年以后，商品住宅房的销售价格迅速上涨，但商品住宅房竣工价格基本没有变化。

2．商品住宅竣工面积:

图3 1999年— 2O11年商品住宅竣工面积走势图

数据来源：国家统计局数据整理

可以看出，2006年之前，商品住宅市场供应量每年变化不大，从2008年开始急剧上涨，在这十年间人们对商品住宅房的需求呈上升趋势。

3．人民生活水品(一般用城镇居民人均可支配收入)

图4 1999---2010年城镇居民人均可支配收入走势图

数据来源：国家统计局数据整理

从图中可以看出，随着我国经济的发展，城镇居民人均可支配收入逐年增加。

4、贷款利率：

本文选取了1999-2010年度的统计数据，其中贷款利率是l一3年期的长期贷款利率各个

季度的加权平均数。(住房建设的周期较长，平均为2年，所以选择l一3年期的贷款利率)

5、城镇人口比重：

三、实证分析

（一）模型建立

表1 列出了1999- 2010年全国商品住宅平均销售价格Y 与商品住宅竣工造价X1，人民生活水平X2（城镇居民人均可支配收入），房地产投资额占固定资产投资额的比重X3,贷款利率X4；商品住宅竣工面积X5，土地价格指数X6，城镇人口比重X7的相关数据。本文经分析运用多元线性数理回归模型：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+μ

其中，Y 代表全国商品住宅房平均销售价格，X1 代表商品住宅竣工造价，X2代表人民生活水平，X3代表房地产投资额占固定资产投资额的比重、X4代表贷款利率、X5 代表商品住宅竣工面积，X6代表土地价格指数，X7代表城镇人口比重，μ代表随机误差项。

表1：

（二）模型回归分析

利用Eviews 软件的回归，即有如下回归方程：

Y =1230.136+0.890516X1+0.322854X2- 364.9055X3- 3.750479X4- 0.006176X5

- 0.041126X6+9.322344X7

（2.482188）（1.755152）（3.336553）（- 2.715567）（- 0.305088）（- 1.849976）（- 2.474960）（0.180441）

Y =1230.136+0.890516X1+0.322854X2- 364.9055X3- 3.750479X4- 0.006176X5- 0.041126X6

（- 2.474960）

（- 1.849976）

（2.482188）（1.755152）（3.336553）（- 2.715567）（- 0.305088）

R2=0.995479 R2=0.991523 F=251.6391

给定显著性水平5%，自由度为（7，16）的F 分布的临界值F0.05（7，14）=2.85，因此,总体上看，X1，X2，X3，X4，X5，X6联合起来对Y 有显著线性影响。在5%的显著水平下，自由度为16 的t 分布的临界值为t0.025（16）=2.12。因此，MC，INC，UE，IR 参数均通过了该显著性水平下的t 检验。

（三）回归模型检验

1、异方差性检验（White 检验）

利用Eviews 软件，有表2 的结果。

从伴随概率值容易看出，在5%的显著性水平下，原模型不存在异方差性。

2、序列相关性检验（GB 检验法）

在OLS 检验下，由于D.W.=1.977，小于显著性水平为5%下，K=4，样本容量为16 的D.W. 分布的临界值的下限与上限分别是：dL=0.86，du=1.73。du=1.73＜D.W.=1.977＜4- du=1.977，因此，可判定模型不存在序列自相关。

3、多重共线性检验

（1）检验简单相关系数

X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7 的相关系数

如表3 所示：

表3 X1，X2,X3，X4，X5，X6，X7相关系数表

从表3 数据发现X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7 存在相关性。

（2）找出最简单的回归形式分别做Y与X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7 之间的回归：

可见，房地产价格受城镇居民可支配收入影响最大，因此选Y=f（X2）为初始回归模型。

4、逐步回归

将其他变量逐步导入初始回归模型，并找出最佳回归方程。

以上数据通过了ADF 检验。此方程通过检验，因此最优的住宅房地产价格函数应以Y=f（X2，X6，X1，X3，X5，X4，X7）为最优，拟合结果如下：

Y =1230.136+0.890516X1+0.322854X2- 364.9055X3- 3.750479X4-

0.006176X5-0.041126X6+9.322344X7

四、总结

根据实证分析结果，商品住宅价格主要影响因素为城镇居民可支配收入＞土地交易价格指数＞竣工造价＞房地产投资额占固定资产投资额的比重＞商品住宅竣工面积＞贷款利率、＞城镇人口比重。

从模型可以看出，商品住宅价格与居民收入是密切相关的，如果想刺激房地产市场，首先考虑的就是不断增加居民可支配收入，进而刺激消费。另外，房地产行业也可以通过适当降

价来拉动消费，刺激住宅销售额的提高，进而获得利润。住宅建设成本和住宅建筑面积属于国家固定资产投资，可根据宏观经济环境适当调整。贷款利率和城镇人口增长比重在住宅房地产价格上影响力度较小，但在长期看，属于影响价格的重要因素，并且三因素均带有滞后性，国家可针对形式采取适当措施。

总体而言，近年来房价的上涨，房产商和政府起到推动作用，其中政府对房地产开发业的支持是主导因素。

五、中国未来商品住宅房价的走势分析

（一）房价现状已不具备投资价值

人们购房主要基于三类需要：一是作为耐用消费品，以自住使用为主要目的。二是作为短期投资品或投机品，以赚取价差为主要目的。三是作为长期投资品，以获取租金收入为主要目的。

第一类购房者，作为刚性需求，如果其购买力能支持较高的房价，房屋价格可能不是购房者考虑的最重要的因素。换言之，如果房价短期没有深幅调整的预期，即使房价在高位运行，购房者也有可能作出买房的决定。第二类购房者，作为投机性需求，如果其购买力能支持较高的房价，房屋价格可能不是其考虑的最重要的因素。换言之，如果存在着房价短期内足够快速上涨的预期，即使房价在高位运行，投机者也有可能作出买入的决定。即价格预期上涨的幅度越是大于资金的机会成本，投机者购房的意愿就越强。第三类购房者，作为长期投资性需求，其房屋价格和租金是投资者考虑的最重要的因素。换言之，潜在的年租金收入与一次性房价投入的比率是否高于市场上的资金影子利率，是其决定是否投资的关键。投资者关注房屋的租金收入和房价的长期走势甚于房价的短期上涨预期。

从上面我们所做的三类购房者的假定，结合我国目前的房价现状水平，目前房屋的购买群体可能是以前两类购房者为主、第三类购房者为辅或渐渐淡出市场的需求格局。按照对第三类购房者投资理念所做的定义，目前的房价水平已不具备投资价值。从目前的实际情况看，按现行房价所获取的投资出租平均回报率一般约在3-4%，考虑到空置率、物业费、房租综合税率以及低迷的租赁市场，实际回报率将更低。而即使与2008年12月23日下调后的商业银行贷款基准利率5.31%相比，按现有房价投资购房也已不具有投资价值了，更何况市场资金影子利率远高于国家规制的贷款利率。

（二）宏观调控目标不会放任房价深幅调整

从前文对199-2010年房地产走势的政策成因分析我们可以看到，中国的城市化为房地

中国城镇化对房地产价格影响分析

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/9f15877872.html, 中国城镇化对房地产价格影响分析作者：邝山来源：《智富时代》2017年第04期【摘要】本文通过分析房地产住宅价格的影响因素，对我国城镇化进展对于住宅市场价格的影响进行深入探讨，并通过设定不同类型的情形进行仿真模拟，本文认为当城镇人口增长率较高时，对住宅价格的促进作用最大，而在土地城镇化及产业城镇化较为领先的时候，住宅价格提高的幅度最小。本文建议，如果政府制定相关政策时，可以相应提高土地供给，同时加快产业升级，提高第三产业在国民经济中的地位，另一方面，减少城乡收入差距，提高农村居民的生活质量，避免过多人口涌入城市，减少住房的刚性需求，从而降低房地产价格。【关键词】城镇化；房地产价格；城镇化一、引言随着我国城镇化进程的不断发展，城镇化对房地产价格的影响已逐渐引起学者们的广泛关注。部分学者认为城镇化与房地产价格之间呈现出显著的相关关系：于守华[1]（2013）和刘娟[2]（2014）分别运用VAR模型分析我国城镇化进程与房地产价格之间的关系并得到类似的结论，认为城镇化发展是房地产价格的格兰杰原因，同时二者存在长期的均衡关系；曾江辉[3]（2010）、和程利敏[4]（2013）则通过简单多元线性回归对二者进行研究，并认为城镇化发展与房地产价格之间存在显著的正相关关系；而罗良文[5]（2015）实证分析了不同地区中不同方面城镇化对房地产价格的影响，最终认为人口城镇化在中、西部地区对房价影响显著，对东部地区不显著；另一方面，也有部分学者认为城镇化发展与房地产价格之间并没有显著的相关关系：黄庆华[6]（2014）认为城镇化对房地产价格变动影响并不显著；董正信[7]（2013）发现住房价格对城镇化水平显著影响，而城镇化发展水平对住房价格不具有显著影响。可见城镇化发展对房地产价格的影响尚未形成统一的结论，城镇化是一系列经济社会变量组合变化的过程，这一过程包括人口城镇化、产业城镇化以及土地城镇化等诸多方面。本文构造城镇化对房地产价格影响的完整系统结构，分析出城镇化各个方面对于房地产价格的影响关系，并对房地产价格的变化趋势进行预测。通过仿真方案设定，针对我国城镇化进程中不同方面的非均衡发展特点对房价进行预测并比较，从而为政府推动城镇化进程提供决策依据。二、模型构造（一）方程构建本文所构建的房地产市场系统动力学模型中涉及的主要系统方程如下列各式所示：（1）土地购置面积=INTEG

房地产价格影响因素(一)

房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应答案：B

4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模答案：A

8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制

新建商品住宅价格的空间分异及影响因素分析—以深圳市为例

2015届本科生毕业论文新建商品住宅价格空间分异及影响因素分析 ——以深圳市为例 Spatial Characteristics of Built Commercial House Price and Its Influencing Factors: in Case of Shenzhen Metropolis 学生姓名张俊伟学号201111315228 所在学院农学院班级1112 所在专业土地资源管理申请学位管理学学士指导教师吴明发职称副教授副指导教师职称答辩时间2015年 5 月 31日

目录摘要............................................................................................................................ I ABSTRACT ................................................................................................................... I 1 绪论. (1) 1.1研究目的与意义 (1) 1.2文献综述 (2) 1.2.1国外研究现状 (2) 1.2.2国内研究现状 (3) 1.3研究内容与技术路线 (4) 1.3.1研究内容 (4) 1.3.2技术路线 (5) 2 数据与方法 (5) 2.1研究区概述 (5) 2.2数据来源 (6) 2.3研究方法 (8) 2.3.1特征变量选择与量化 (8) 2.3.2特征价格模型 (9) 3深圳市新建住宅特征价格实证分析 (10) 3.1深圳市新建住宅价格均价及空间分异情况 (10) 3.2深圳市新建住宅特征价格模型的建立 (12) 3.2.1模型的选择 (12) 3.2.2模型估计与检验 (12) 3.3深圳市住宅特征价格分析 (14) 3.3.1物业费特征价格分析 (14) 3.3.2住宅装修程度特征价格分析 (15) 3.3.3距CBD距离特征价格分析 (15) 4结论与政策建议 (15) 4.1主要结论 (15) 4.2政策建议 (16) 鸣谢 (18) 参考文献 (19) 附录 (20) 表格1—楼盘详情数据 (20)

商品住宅价格的影响因素.

商品住宅价格的影响因素【关键词】房地产业;商品住宅;影响因素房地产业作为国民经济的支柱产业之一,其关联和扩散效应很强,直接或间接影响着前向或后向产业的发展,对国民经济既可能有促进作用,还可能产生负面影响。其中,商品住宅产业作为房地产业的组成部分之一,对经济发展和社会安定也有重要的影响。商品住宅价格的影响因素有很多,分类也有很多种,我们采取两种比较广泛的分法,下面将分别予以介绍。 1 商品住宅的自身与外部影响因素 1.1 商品住宅自身的因素包括 (1)区位因素:区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是一个综合性因素,分为位置、交通、周围环境和景观、以及外部配套设施等因素。 (2)实物因素:实物因素主要分为土地实物因素以及建筑物实物因素。 (3)权益因素:房地产利用的限制主要有房地产权利的设立和行使的限制、房地产使用管制以及房地产相邻关系的限制,因此权益因素主要包括权利状况、使用管制以及相邻关系因素。 1.2 商品住宅的外部因素主要包括以下几点 (1)人口因素:居住房地产的需求主体是人,人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素,人口的数量和人口素质以及人口构成等状况对房地产价格有很大的影响。 (2)制度政策因素:影响房地产价格的制度政策因素只要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策以及有关规划和计划等。 (3)经济因素:影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、物价水平、居民收入水平以及利率汇率等。 (4)社会因素:影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化及房地产投机等。在政局稳定、社会秩序良好、房地产投资渠道正常的地域,其商品住宅供需关系较为稳定。如果出现区域动乱、社会不稳定等情况,该地域的商品住宅需求量会相应的减少,导致商品住宅价格降低。

房地产价格影响因素分析

房地产几个影响因素分析郑莹（建筑工程学院，10工管本、20100550124）摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。关键词：房地产价格原因一、房地产开发成本与费用价格影响房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。房地产开发流程示图1 （一）土地作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游

和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。（二）前期开发工程费前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。（三）建筑安装工程费建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。（四）项目开发管理费项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。（五）利润和税金房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。二、风险因素除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在：（一）社会因素社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。（二）政治因素政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政

中国房地产价格影响因素分析. 论文

中国房地产价格影响因素分析摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性：（1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。（2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。（3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。（4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。（5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估

城市商品住宅价格影响因素差异性研究

城市商品住宅价格影响因素差异性研究【摘要】无论是大城市还是中小城市，都应当采取合理的措施对当前严峻的房价形势进行宏观调控，但目前国内对中小城市房价问题研究较少，使得中小城市政府部门缺少对房价调控的具体依据。本文以武汉城市圈为例进行实证研究，通过建立商品住宅价格与其影响因素的多元线性回归模型，分析了中小城市与大城市商品住宅价格影响因素的差异性，提出了中小城市政府部门制定房价调控措施应考虑自身实际，注意区别于大城市调控措施的建议。【关键词】商品住宅价格多元线性回归模型影响因素差异性近年来，我国房地产价格迅速上涨，部分地区房价持续飙升，房价的上涨超过了居民收入的上涨水平，商品住宅的价格已远远超出了大多数普通市民的收入承受能力。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响了城市居民的生活质量，也是整个国民经济持续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。面对当前房价的严峻形势，政府有必要采取合理的措施进行调控，然而，目前国内大多是对中国总体房价或大城市房价的研究，对中小城市的房价问题研究甚少，使得中小城市的政府部门缺少对房价调控的具体依据，不利于中小城市房地产的健康发展。因此，研究中小城市与大城市商品住宅价格影响因素的差异性，对促进中小城市房地产健康发展及制定符合中小城市房地产自身特征的调控措施具有重要意义。一、城市商品住宅价格影响因素的指标选择及分析影响商品住宅价格的因素众多，学者们从各自的领域用不同的方法分析出了不同的影响因素，大致包括了成本因素、经济因素、社会因素、供求因素、政策因素和其他因素。本文对武汉城市圈商品住宅发展的实际状况进行了实证分析，但需要可以量化的指标方能进行，故在前人研究的基础上，结合目前社会发展的形势，选取表征城市综合特性的主要指标作为商品住宅价格的影响因素进行分析研究，由此选定了地区生产总值（GDP）、人口、房地产开发投资完成额、城镇居民人均可支配收入、地方财政一般预算收入、居民消费价格指数（CPI）等六项指标，分析其与商品住宅价格之间的关系。选取的各项指标与商品住宅价格的影响关系如下：地区生产总值（GDP）的增长，会促使房地产使用需求和资产需求增加，进而导致商品住宅价格上升；人口的增加，家庭人口的小型化，人口素质的上升，都增加了对住房的需求，进而推动房价上升；房地产开发投资完成额的变化与房地产业的发展有着高度相关性，投资的增长决定着房地产业的增长；城镇居民人均可支配收入的增加会提高居民的支付能力，从而增加对房地产的需求，导致房价上涨；地方财政一般预算

商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨

商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨[摘要]商品住宅价格的合理性及其判断标准对购房者来讲非常重要，本文首先对影响商品住宅价格的因素进行分析，在此基础上提出了判别商品住宅价格合理性的方法，供参考讨论。【关键词】商品住宅；价格；合理性；影响因素；判断标准一、引言进入二十一世纪，随着我国经济的发展、城市化进程的不断推进，房地产市场得到了飞速发展，但在改善居住条件的同时由于房价高企造成的经济、社会问题日益凸显。近年来，商品住宅价格的不断升高除了自身建造成本的提高之外，还有许多其他因素的作用，如何清晰的认识房价从而判断房价的合理性不仅对于购房者和投资者非常重要，对于政府进行经济的宏观调控也有重要的参考意义。二、影响商品住宅价格的主要因素 1．自然环境和人为环境因素（1）区位：对房地产价格有相当大的影响，甚至可以说区位是影响商品住宅价格的自然因素中最为明显的一个条件，国外学者提出影响房地产的三要素，认为“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。这一观点凸显了该因素的重要作用。（2）地质地形：地形平坦，可节约房地产开发费用。良好的地形地质条件可促使房地产增值。（3）气候条件：适宜的气候条件，对居民、资金、物质等的流动都具有极大的吸引力，由此将增加房地产的潜在价值。此外，自然灾害及地块的面积、形状等对商品住宅的价格也有一定的影响。而人为因素主要包括由于人们生产、生活所产生的噪声、大气污染和水污染等，这些因素对住宅价格的影响往往是负面的。 2．社会因素和政治因素（1）人口状况与家庭规模：从需求角度看，人口数量的增加是住宅需求增加的主要贡献力量，因此人口数量与住宅价格呈正相关。而家庭规模的变化也对住宅的需求起到一定的影响，随着中国社会文化传统的不断变化，家庭规模由过去的几代人共居的大家庭向现在的小家庭规模逐步转变，家庭规模的减小造成家庭数量的增加，也进一步增加了对住宅数量需求的增加，从而影响住宅的价格。（2）土地出让制度：由于地价与房价之间的特殊关系，土地制度的变化也成为今年来住宅价格不断升高的主要原因，尤其是区位较好的地段，土地出让制度带来的竞争使得土地价格迅速攀升，造成房价的快速升高。（3）城市规划：城市规划中合理用途、规划中拟完善基础设施、享受国家优惠政策的区域，其房地产价格极具潜在的增值价值。（4）房地产税收及政策：房地产涉及的税费种类繁多，总体税负较高，不同的课税种类及税率对房地产价格的影响也不同。就商品房来说，各种税费的增加和税种的增加必然会增加其售价。在考虑课税对房地产价格的影响时要注意课税的问题，如果某种房地产课税可通过一定途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就不明显甚至不起作用。此外还要考虑到课税对房地产市场各方的不同影响。

住宅价格波动影响因素模型分析

住宅价格波动影响因素模型分析关于住宅市场波动的成因,国外学者从不同的角度进行了研究。Harwood(1977) 认为经济变化、人口迁移、基础设施、人口出生率、银行贷款、政府等因素均会引起房地产周期波动。 Stephen A.Pyhrr 等人(1982)认为房地产周期波动从根本上说是由供求变动决定的。Crenadier(1995)认为,需求不确定性、物业改善成本、建筑工程的时滞是房地产周期波动的主要成因。John M. Quigley(1999)则对几种主流的房地产周期解释模型进行了综合检验,认为预期模型的解释能力要高于基本经济条件模型,而将两者综合在一个模型中时,解释能力最强。本文结合我国住宅产业发展实际,从宏观经济、投资、供求、政策、心理等五个方面阐述住宅价格波动的成因,并尝试建立房地产价格波动预期模型以期为进一步实证研究做准备,探讨对住宅市场周期波动进行预警和调控的理论依据。一、住宅价格波动主要影响因素分析 1.宏观经济周期波动与住宅价格波动相关性。宏观经济周期波动是住宅市场波动的基本原因。宏观经济较快地发展为房地产业的迅速扩展提供了发展的轨迹和空间。但是一旦国民经济发生波动,首当其冲的必然是房地产业。这主要是由于房地产业是一个产业链长、关联度非常高的基础性行业,其发展与国家整体经济形势密切相关。更重要的是房地产开发是负债经营,开发企业所需的大量资金大多依靠银行贷款,当经济过热需要宏观调控时,特别是政府严格控制信贷资金时,房地产很快就由繁荣转向衰退。房地产业同国民经济总体发展是要协调一致的,因而受GDP 增长、固定资产投资增长等宏观指标的制约。 2.投资及其波动与住宅价格波动。房地产投资是全社会固定资产投资的重要组成部分,是导致住宅价格波动的重要原因。由于长期的计划经济体制的影响,我国经济增长具有资源约束型特征。投资作为关键的投入要素,自然是引起房价波动的重要原因,且具有三个特点。一是在投资饥渴症影响下的投资冲动。投资冲动来自于投资者自我约束弱、责任主体不明确,投资者对市场认识的模糊性。另外,银行信用极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向,为冲动的投资者和善于钻营的投机者提供了条件,从而形成一种多元化的房地产投资冲动。二是房地产投资在时间上的集中性、盲目低水平建设等。房地产投资集中发生在某个时段,往往忽视投资者的微观决策机制。盲目低水平建设表现为房地产使用功能类别相同,质量和配套环境也相似,没有考虑多层次的房屋需求,同时对房屋质量和配套设施重视不够。这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。三是房地产有效需求严重不足。这是由多方面原因引起的。首先,住房制度改革有一个循序渐进的过程。其次,房价收入比不合理。据世界银行测算，一个地区的房价收入比在3?6倍之间时比较合理。而我国一些城市的房价收入比高达10?20倍甚至以上,广大居民无力购买住房。再次,社会福利保障制度不完善,城市居民在预期的收入和支出心中无底的前提下,不得不存钱以备后用。 3.供求关系变化是住宅价格波动的直接原因。住宅价格变动的一个重要表现就是供需双方力量和结构的变动,供需共同影响市场变动的方向和幅度。由于房地产工期较长,供给相对需求而言有较大的滞后性,同时由于市场信息的不充分性加大了供给的盲目性,而且短期内很难变动,因而供求容易失衡,导致房价波动,可以通过施工面积、竣工面积来反映供给量的变动情

房地产价格的影响因素

2．2．4我国房地产价格变化分析中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年，全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮，导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发

房地产价格影响因素分析报告

房地产价格影响因素分析报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

房地产价格影响因素分析报告内容摘要：本文就现阶段社会关注的热点问题——房地产价格，以计量经济学为工具，对房地产价格的影响因素做了具体的分析。在分析过程中，建立了三种模型，并对其有效性做了全面的检验。一、目标：通过对房地产价格影响因素的分析，能更好地掌握计量经济学的具体应用。从模型的建立，回归分析，序列相关检验，到异方差检验及多重共线性检验等，最后选择出最佳的模型，即对房地产价格影响最相关的因素。从而使我们更加熟练计量经济学的应用以及更熟练地掌握Eviews的操作。二、参考文献： [1] 许春青.商品房价格的计量经济分析〔D〕.成都:2006. [2] 陈于.房地产价格影响因素及房地产发展建议〔D〕.北京:2007. [3] 肖元真,王虎林.我国发展廉租住房的环境分析和对策研究[J].学习与实践,2008 年第一期:113-118. [4] 肖晋,马弘.我国发展经济适用住房的政策取向与实施对策[J].学习与实践,2008 年第一期:107-112. [5] 牛凤瑞、李景国、尚教蔚等.中国房地产发展报告.社会科学文献出版社,2006. [6] 袁志发、周静芋.多元统计分析.北京:科学出版社,2006. [7] 鲜超.中国房地产发展现状分析.合作经济与科技,2007.. [8] 赵国庆 .《计量经济学》中国人民大学出版社. 三、样本变量的选取与模型设定

房屋价格的影响因素很多，本模型只要考虑的因素有，房屋面积(S)、房屋的房龄(A)、房屋的卧室数目(DE)、社区质量(N)(1—4,1最好，4最差)、房屋的梳洗间数目（BA）、房屋有无中央空调(CA)（1 有，0 无）、有无花园或绿池(SP)（1 有，0 无）、整个房屋占地面积(Y)。八种因素在楼盘最终定价种所起的作用显然不一样，一般来说房屋的卧室数目、梳洗间数目、有无中央空调等只是参考因素，而房屋面积、社区质量等才是房屋价格的根本决定因素。对此，我选取了不同的解释变量，建立了三个模型。 1、模型一房屋面积是影响房屋价格最重要的一个因素。本模型是把房屋面积作为解释变量来解释房屋价格，并采用线性回归方法进行分析。把房屋面积作为变量S，房屋价格作为被解释变量P，建立起房屋平均价格的单方程计量经济学模型： P=c+ S x1+i e I 其中，c，x1为待估计参数，i =1，2，3...n， e为随机误差 i 项，它包含了房屋面积以外的因素对房屋平均价格的影响。通过Eviews软件，得到输出的结果如图1所示。 Dependent Variable: P Method: Least Squares Date: 01/02/11 Time: 10:10 Sample: 1 43 Included observations: 43 Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. S C

关于影响房地产价格的宏观因素分析

关于影响房地产价格的宏观因素分析论文关键词:四象限模型　房地产价格　宏观因素　实证检验论文摘要：加强对房地产市场的监管是目前我国政府宏观调控的重点。上海市作为我国集贸易、金融、信息中心为一体的综合性城市,宏观因素对房地产价格带来的影响尤为明显。本文基于四象限模型理论对1998～2006年上海市的经济基本面数据进行分析,并运用Eviews5.1软件对其中的时间序列数据进行相关检验,得出影响房地产价格的宏观因素。住宅是居民的基本生活需求。1998年以前,我国已经有了房地产市场。1988年政府提出了土地市场化的运作,但是当初所做的市场化不是纯粹意义的市场化,有很多的项目、市场主要是涉外的,比如涉外公寓等。自1998年以来,我国开始实行住房市场化改革,这也是房地产市场的开端,从这时候房地产市场才开始发展,并成为当今社会的一个热点问题。房地产业的发展可以有效地刺激经济增长、促进社会的稳定和发展,而居住水平的提高和住宅建设成就已成为衡量国家进步和社会发展的重要标志之一。商品房综合质量不断改进,人民的居住条件和居住环境有了较大改善,人们的生活质量和水平因此得到了大幅提高。上海房地产业的发展从上世纪九十年代初期开始启动,房地产市场经历了发展、上升、高峰、下降、低潮的过程,期间产生了一些问题,例如:市场秩序混乱、住宅空置率上升、住宅价格差异扩大等。住宅价格变化和住宅市场的发展,一直是上海市政府关注的焦点,为解决房地产市场的问题曾经出台了一系列的政策,以维持上海房地产市场的健康发展,但如何保持上海房地产市场的繁荣,稳定上海房地产市场的价格,仍然还在探索之中,因此研究房地产市场价格的宏观市场影响因素,有着重要的现实与理论意义。一、现实层面宏观调控政策的特点 1、加快住房保障体系建设。2007年住房保障政策的主要特点是将住房保障的重点由经济适用房调整为廉租房,由中低收入者调整为低收入者。

影响商品住宅需求的因素研究_以北京为例

校徽影响商品住宅需求的因素分析组员：威 092123 王进 092109 迪 092129 何健 092121 曾永志 092128 2009-10-16

目录摘要：住宅作为人类生存和生活资料之一，在日常生活中起着不可或缺的作用。文章首先对商品住宅的相关概念和商品住宅市场的需求特征进行了论述，接着分析了影响商品住宅需求的相关因素:国民经济水平、居民收入、居民消费结构、住宅价格、利率、人口数量和结构的变化、城市化、政策因素等等。接着文章选取相关因素，以商品住宅市场为例，运用多元回归方法对影响商品住宅需求的因素进行了定量分析。最后，根据定性和定量分析，提出了几点商品住宅市场发展的建议。关键词：商品住宅需求回归分析一、定性研究 1．研究背景及意义住宅是人类生存与发展最基本的生活资料之一，也是衡量一国经济和生活水平的重要标志。住宅产业无论对整个房地产业，还是对关联产业、人居环境和社会经济都有显著的影响。住宅市场的健康发展不仅关系到住宅产业的健康发展，影响整个社会经济的发展。随着商品住宅市场竞争的日益激烈以及商品住宅市场价格的日趋高涨，商品住宅市场价格与人们的收入水平之间呈现出越来越大的差距。无论是房地产机构还是政府专家学者对商品住宅市场的关注度越来越高。在市场方面，不仅很多学者专家甚至包括很多专业的房地产机构，都做了不少的研究与探讨，由于房地产市场自身的特殊性以及数据资料的收集困难，如何真正了解把握一个地区房地产市场的需求，并对其因素分析仍是一个相当困难的课题。由于住宅本身的特殊性，土地的稀缺性和不可再生性，城市化进程加快与城市人口增长迅速的普遍趋势，使得人类对住宅需求不断扩大与住宅资源短缺

浅析影响房地产价格的行政因素

浅析影响房地产价格的行政因素影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。（1）房地产制度房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的。例如，在传统土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。对住房实行低租金、实物分配，必然造成住房的租金、价格低落。而改革土地使用制度和住房制度，推行住宅商品化、社会化，就使房地产价格显现出来，反映客观的市场供求状况。（2）房地产价格政策房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。政府对房地产价格干预的方式，可能是直接制定价格，也可能是通过其他一些措施或手段来调节价格。房地产价格政策抽象来看可以分为两类:一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下；同理，

高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。抑制房地产价格的措施主要有:①制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；②制定标准价格，作为房地产交易时的参考；③政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产，特别是通过土地供应，以增加房地产的供给，从而平抑房地产价格；④征收房地产交易税或增值税；⑤建立一套房地产交易管理制度。（3）特殊政策在一些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。例如，深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策;中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地方的房地产价格大幅度上涨。（4）城市发展战略、城市规划及土地利用规划城市发展战略、城市规划、土地利用规划对房地产价格都有很大影响，特别是城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定。就规定用途来看，不同用途对土地条件的要求不同;反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途对土地价格有着很大的影响，具体表现在两个方面：①就某一块土地而言，它会降低地价；②从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。（5）税收政策不同的税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。

房地产价格影响因素及对应政策研究

房地产价格影响因素及对应政策研究影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策、成本拉动、开发商对高额利润追求等因素。本文以普通住宅商品房为例，对近两年来影响房地产价格上涨的主要因素进行了分析，进而提出相应的对策。一、影响房地产价格上涨的主要因素（一）成本因素 1、土地取得成本的提高。房价构成的其中一项是土地取得成本。近几年来，地价的上涨成了房价不断攀升重要因素。一般来说地价占房价的20%-40%地价上升自然会引起房价上涨。土地取得成本高的原因主要有以下几方面：一是土地资源的稀缺性和不可再生性。我国实行耕地保护制度，严格控制新增建设用地，城市范围内可以利用的土地资源越来越少；二是土地供需不平衡。政府垄断土地的一级市场，供给市场无任何竞争，而土地需求市场是一个由众多需求者组成的竞争市场，需求远远大于供给的市场必然导致土地供应价格的极大化，使得土地成本非常高昂；三是土地使用制度的改革。随着土地招拍挂的进行，改变了以往的协议出让方式，地价更能反映市场供需状况。必然将导致该地块未来房价的上涨；四是拆迁补偿成本的上升。特别是《物权法》的实施，保护了农民的私有财产，客观加大了开发用地的拆迁补偿成本。 2、房屋建筑安装成本的提高。一是近年来投资过度旺盛、原材料供应紧张等原因导致钢材、水泥、沙石等建筑原材料价格持续上涨。二是国家环保力度不断加大，新型节能、环保、高档材料的使用导致建安成本的上涨；三是物价的整体上涨，带动人工费用的上涨；四是楼房品质的提高。 3、公共基础（配套）设施水准的提高。近年来，人们对住宅的要求已不

仅仅局限于住宅的区位、户型等方面，更看中小区的物业管理、绿化景观等基础配套设施。开发商为适应市场需求，推崇“绿色房产”，在满足消费者的同时也获得超额利润。此外，小区内幼儿园、学校、会所、文体休闲、物管等附属配套设施的完善在方便业主的日常生活的同时也增加了成本。（二）需求及供给因素房地产与一般商品的共性是价格同样受到供给和需求两种相反力量的作用，待售的房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者形成了市场的需求面。目前，房地产市场旺盛的需求和有效供给不足推动了房价的上涨。 1、城市化、工业化进程的加快。随着城市拆迁建设步伐和城市化进程的加快以及城市新增人口的增加，形成了对各类房地产的需求，且这种需求的表现形式以首次置业为主。 2、居民人均收入上涨。2002 年以来，居民可支配收入保持年均10% 的增长速度。居民可支配收入的持续增长，产生了大量改善住宅的需求和新增住宅的需求。 3、作为投资手段对商品房的需求。目前，我国资本市场不太完善，股票、期货、基金风险大收益缺乏保障，银行存款利率低，其他投资渠道相对匮乏，而房地产具有保值、增值又能抵消通货膨胀等优点，因此投资房产作为一种可行且回报率较高的投资途径，已成为富裕阶层的投资首选，众多百姓也逐渐以此为目标。 4、消费者从众的购房心态。在房价走高的趋势中，“买涨不买跌”的从众消费倾向加剧了住房的供需关系，助长了房价的攀升。其次，许多居民消费心态不成熟，一味追求住宅面积，追求一次性到位消费，没有形成梯度消费的观念。 5、供给结构不合理。目前，住房供给结构不尽合理，主要表现在以下两个方面：一是政府投资建设的经济适用房和廉租房比例过低，不能满足低收入家庭的住

我国住宅房地产价格影响因素实证分析(作业)

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