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收入确认的会计职业判断_以房地产销售收入确认为例_易平良

一、IASB、FASB 的收入准则

收入既是决定利润的核心因素（在一个透明的市场，产品的毛利率水平是可以取得的），也是评价公司绩效和经营能力的关键指标，收入确认影响到会计信息生成者和使用者的利益，具有直接的经济后果。但收入确认又是一个复杂的会计问题，现阶段，国际会计

准则理事会（IASB）和美国财务会计准则委员会（FASB）在收入确认上差异很大。美国会计准则（GAAP）收入相关准则涵盖了广义的收入概念，对不同行业的收入确认做了很多的规范，GAAP 中有100多份准则构成收入确认指南（葛家澍，2010）；而国际财务报告准则（IFRS）提供的收

入准则很少，主要是《国际会计准则第18号——收入》（IAS18）和《国际会计准则第11号——建造合同》（IAS11），但两个准则的“基础不一致”（IASB/FASB，2008）。为了消除收入确认准则存在的巨大差异，制定单一趋同的收入确认准则，IASB 和FASB 在2008年12月联合发布了《关

收入确认是一项非常重要的会计职业判断。IASB 和FASB 在收入确认上有很多不同，目前两个机构正在合作，旨在联合发布单一趋同的收入确认准则。2006年2月，我国修订后重新发布的CAS14等收入相关的准则，实现了与IAS18等国际会计准则的趋同。我国上市房地产公司在实施CAS14中，以“何时确认”为判断点可将销售收入确认会计政策划分为三大类。本文从选取的典型样本公司分析，房地产销售收入确认的会计职业判断水平不高，存在不少问题，需准则机构、上市公司会计人员、证券监管部门、中介机构等共同努力，提高收入确认会计职业判断的可靠性、可比性和透明度。

收入准则房地产销售收入确认会计职业判断

摘要

关键词

会计

Accounting 于按与客户合同确认收入的初步意见》（“preliminary views”），提出了以交易价格分配为基础的计量方法和基于合同收入确认模型的一般原则；在2010年6月发布了《关于按与客户合同确认收入的征求意见稿》（“exposure draft”），提议新的价格统一的合同收入确认标准在全世界范围内征询意见，并收到了超过1000份的意见函；作为对意见函的回应，在2011年6月又发布了《关于按与客户合同确认收入的征求意见稿》（以下简称“修订后征求意见稿”），标志着收入确认准则在单一趋同方面取得了重大进展。

修订后征求意见稿采用基于合同的收入确认模型代替以前不同资本市场、不同行业的收入确认模型，使收入确认

更具有可比性；其次，它保持了与概念框架中资产负债定义的一致性，也协同了其他准则；第三，增加了对收入确认信息的披露，并考虑了收入中可能存在

的融资因素，使收入确认更加公允；最后，对多个商品和劳务的合同有了详细的指导，例如金融工具和房地产行业等方面，增强了准则的可操作性。

修订后征求意见稿的发布对各行业都会产生影响，以房地产行业为例，目前当合同是提供劳务或商品时，采用IAS18，而当合同是建造合同时，采用IAS11。修订后征求意见稿关注这个“建造”是否为开发商创造了一个有其他用途的资产，以及开发商是否有权利得到对于已完工部分的支付，如果不满足这两个条件，则开发商只能在工程完工将控制权转移给顾客时才能确认收入。这一规定有赖于开发商的会计职业判断，否则有可能在一个时点确认大量的收入，而在未完工之前却没有任何的收入。

修订后征求意见稿的目标是替代

GAAP 收入相关准则和IAS18、IAS11及其相关指南。2013年7月，IASB 和FASB 发表联合声明，趋同的收入确认准则终稿即将发布，并预计2017年正式生效。但截至目前，趋同的收入确认准则终稿尚未发布。

二、我国的收入准则

我国财政部于1998年6月发布了收入、投资、建造合同等具体准则，共同规范收入确认。2006年2月发布《企业会计准则——收入》（CAS14）和《企业会计准则——建造合同》（CAS15）等收入相关准则，实现了与IAS18、IAS11等国际会计准则的趋同。本文仅

探讨我国上市公司CAS14的实施情况。CAS14所规范的收入，是指企业

在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入，包括商品销售收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。这与旧收入准则（以下简称“旧准则”）对收入的概念界定有一定的区别。

具体来讲，新的收入准则存在以下

不同之处：

首先，收入的定义有所不同。旧准则将收入的概念界定为：企业在销售商品、提供劳务及他人使用本企业的资产等日常活动中所形成的经济利益的总流入，可以看出旧准则重在形式方面进行界定；而新准则中明确指出流入仅包括导致所有者权益增加的部分，投资者出资所导致的流入不能视为收入，特别强调“会导致所有者权益增加”是收入的

基本特征。

修订后征求意见稿采用基于合同的收入确认模型代替以前不同资本市场、不同行业的收入确认模型，使收入确认更具有可比性；其次，它保持了与概念框架中资产负债定义的一致性，也协同了其他准则；第三，增加了对收入确认信息的披露，并考虑了收入中可能存在的融资因素，使收入确认更加公允；最后，对多个商品和劳务的合同有了详细的指导，例如金融工具和房地产行业等方面，增强了

准则的可操作性。

首先，收入的定义有所不同。旧准则将收入的概念界定为：企业在销售商品、提供劳务及他人使用本企业的资产等日常活动中所形成的经济利益的总流入，可以看出旧准则重在形式方面进行界定；而新准则中明确指出流入仅包括导致所有者权益增加的部分，投资者出资所导致的流入不能视为收入，特别强调“会导致所有者

权益增加”是收入的基本特征。

其次，适用的范围有所不同。旧准则将投资所产生的收入完全排除在外，由投资准则（1998）予以规范，并且规定在短期投资的会计处理上，现金股利或利息，应与实际收到时，除了已计入应收项目的以外，全部冲减投资的账面价值，不确认为收入。而新准则将收入准则的范围进行了拓展，规定采用权益法核算的长期投资、非货币性资产交换、建造合同、租赁、原保险合同、再保险合同等形成的收入，适用于《企业会计准则——长期股权投资》

（CAS2）、《企业会计准则——金融工具确认与计量》（CAS22）、CAS15等相关的会计准则，其余的投资收入适用于CAS14。

第三，销售商品收入和提供劳务收入的计量原则不同。新准则在处理销售商品收入时，引入了公允价值，规定企业应当按照从购货方已收或者应收的合同或协议价款确定销售商品收入的金额，但已收或应收价格不公允的除外。合同或协议的价款采用递延方式的，应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品的收入，并对销售商品采用公允价值计量，与提供劳务收入计量原则做了明确区分。此外，新准则明确规定了企业在同时发生销售商品与提供劳务的处理原则，即必须区分交易的性质。新准则借鉴了国际财务报告准则，又兼顾了中国经济发展的客观特点。

新准则体现了原则导向，给会计职业判断提出了新的更高的要求，CAS14涉及的收入包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。由于销售商品收入一般占企业营运收入的比重较大，影响到公司业绩的稳定性和可持续性，并且在我国的证券市场，扣除非经常性损益后的收入指标被政府监管部门广泛应用于IPO、再融资、ST及退

市制度等多个环节的明线检验，所以，

探讨销售商品收入确认的会计职业判断

极具现实意义。根据CAS14的规定，

销售商品收入只有在同时满足下列条件

才能予以确认：（1）企业已将商品所

有权上的主要风险和报酬转移给购货

方；（2）企业既没有保留通常与所有

权相联系的继续管理权，也没有对已售

出的商品实施有效控制；（3）收入的

金额能够可靠地计量；（4）相关的经

济利益很可能流入企业；（5）相关的

已发生或将发生的成本能够可靠地计

量。这些规定比较原则，在经济业务或

会计事项发生后，怎样把握“主要风险

和报酬的转移”、怎样分辨是否“实施

了有效控制”、怎样认定为 “很可能”，

进而应否确认、何时确认、如何确认、

确认多少等等都需要结合交易实质去具

体判断和具体分析。

三、收入确认的会计职业判断——以

房地产销售收入为例

收入确认的关键点是“应否确认”

和“何时确认”，本文以房地产销售收

入为例做进一步探讨。伴随我国房地产

业市场化程度的提高，证券市场上房地

产板块异军突起，并日渐成为影响我国

股价指数的重要因素。房地产销售收入

确认是一项非常重要的会计职业判断，

尤其在房地产产业受到政府管制时，更

是会受到监管部门、上市公司、投资者

及其他利益相关方的高度关注。作为商

品的房地产（以下简称“商品房”），

不同于一般工商企业的商品：（1）产

权的特殊性，我国商品房产权系国有土

地使用权与业主房屋所有权合二为一，

商品房是一组混合型权利束财产，其占

有、使用、收益和处分权利的实现具有

独特性；（2）销售合同为法定要式合同，

合同文本格式化、合同备案等均是要式

行为；（3）建造过程受政府管制较多，

商品房立项、开发、预售与销售、竣工

验收、成本决算、质量保障、物业确权

等很多环节均不同程度受到行政监管；

（4）销售过程复杂，经历预定及交付

定金、签署销售合同、网签合同备案、

按照约定收款及办理按揭（或公积金）

贷款、竣工验收、开具销售发票、交付

钥匙、办理产权转移等程序；（5）具

有显著的地域差异。商品房的这些特点

客观上加大了会计职业判断的难度，再

加上会计人员的政策水平、职业经验以

及综合能力存在较大的个体差异，因此，

对同一会计事项可能形成不同的判断，

甚至可能导致截然相反的结果。CAS14

并没有特别提及房地产企业商品销售收

入的确认方法，实务中由房地产企业结

合自身特点，各自制定收入确认企业会

计政策。

（一）上市房地产企业的销售收入

确认政策

新准则实施后，每年都有数家房地

产企业因房地产销售收入确认的问题，

被出具了非标准审计报告，说明房地

产销售收入确认是职业判断的重点和难

会计

Accounting 点。特别是，收入确认是与会计分期及当期经营成果密切相关的会计报表要素，因此“何时确认”是最关键的职业判断点。从公开披露的年报附注看，以“何时确认”为判断点，房地产销售收入确认会计政策可划分为三类：第一类是将收入确认时点选择在交付钥匙时，如保利地产、招商地产、金融街等；第二类是将收入确认时点选择在房地产竣工验收合格时，如万科、金地集团等；第三类是没有公布具体的收入确认时点，基本复述会计准则的一般性规定，大部分中小型房地产企业就属于这一类（以下分别简称“第一类政策”、“第二类政策”、“第三类政策”）。本文选择了三大类型中具有代表性的有重要影响力的五家房地产上市公司（以下称“样本公司”）为案例，对其销售收入确认会计政策进行了列示（见表1），并从收入确认的五个具体条件分析样本

公司销售收入确认的会计职业判断情况。（二）样本公司销售收入确认的会计职业判断

1.对商品所有权上的主要风险和报酬是否转移给购货方的判断

根据FASB 财务会计概念公告第5号，收入确认立足于：（1）已实现或者可实现；（2）已赚取。根据IAS18，收入确认立足于“所有重要的风险和报酬已经实质性转移。”前面已经提及，CAS14是一项与IAS18趋同的准则，因此，确认“所有重要”的风险和报酬是否已经“实质性”转移是解决“应否确认”和“何时确认” 等会计职业判断问题的核心条件。

样本公司中，保利地产（600048）的“交付使用”、招商地产（000024）的“办理移交手续”、首开股份（600376）的“办理交接手续”，均将购货方的实

际接受（或者基于合同的视同接受）作为确认“商品所有权上的主要风险和报酬已经转移给购货方”的首要标准，进而认定已经向购货方提供产品、履行了

合同义务和取得了合同权利，解决了“应否确认”和“何时确认”的问题。但是，中粮地产（000031）的“发出书面交房通知”并不完全符合这一确认标准，除非合同有其他约定，否则仅仅是强调了合同义务的单向履行，但购货方对商品的实质性控制仍然存在重大的不确定性，因此，本文将其归入“第一类政策”。万科A（000002）的“房产完工并验收合格”较之中粮地产（000031）的确认标准更单向。房产完工并验收合格，只能表明商品的完备性，对商品所有权的主要风险和报酬是否已经转移的证明力并不大。可见，对于同一会计事

项，

依据同一准则，会出现不同的结果，这无疑会影响会计信息的可比性。通过对比可以发现，中粮地产（000031）特别强调了收入确认时应该“履行了合

同规定的义务”，这为探讨我国房地产企业基于合同的收入确认模型提供了素材。房地产销售合同规定的主要义务对于购货方的财产所有权确权非常重要，比如规定开发商商品房所属的土地使用权及在建工程均未设定抵押、已交齐地

价款、对与商品房相关的配套设施的保障、房屋验收合格、商品房实测面积的出具、对商品房的及时交付的保障等等。所以“履行了合同规定的义务”对于房地产销售收入确认的会计职业判断具有重要价值，是解决“应否确认”和“何时确认”的首要依据。

2．对既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权、也没有对已售出的商品实施有效控制的判断

对商品是否还保留管理权与控制权的判定，其实质还是所有权是否真正的转移，当房屋的所有权转移给购货方时，与所有权相联系的继续管理权和有效控制权同时也转移给了购货方。因此，在

企业的收入确认会计政策中，不需要对

本条加以单独规定。样本公司中，保利地产（600048）、招商地产（000024），只要房屋办理了移交手续，就表明购货方已经取得了已购买商品的实质性控制权，即在房屋所有权有关的风险和报酬转移后，房屋的管理权和控制权也就随之全部转移了。首开股份（600376）在2010年以前，收入确认会计政策为：“对已将商品所有权上的主要风险或报酬转移给购货方，不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经取得或取得了收款的凭据，且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，本公司确认商品销售收入的实现。”显然，属于第三类政策，这一政策留给企业很大的实施空间，在实际操作中完全依赖于会计人员的会计职业判断。在存

在利益激励时，容易诱发出企业的机会主义，导致会计职业判断的滥用，进而影响会计信息质量。同时，企业会计人员与注册会计师在会计职业判断中也可

能发生各种冲突。为消除第三类政策的不利影响，从2010年开始，首开股份（600376）其收入确认会计政策加上了“本公司在进行房地产项目销售时，以该项目完工并已向购买方办理交付手

续为时点，确认收入的实现”作为确认“已将商品所有权上的主要风险或报酬转移给购货方，不再对该商品实施继续

管理权和实际控制权”的具体条件，实现了从“第三类政策”到“第一类政策”的变更。

同样需要强调的是，会计职业判断中要结合销售合同，来判断“继续管理权”的保留和“有效控制”的实施情况。实务中，企业经常对不同地域、不同业态的商品实施“销售创新”，比如以商品房抵付工程结算款、售后回购、售后返租、附退房选择权、附换房选择权、

附最低市价保障承诺、附购货人投资收益保障承诺、附期限的重大保修承诺等

等，这些约定使得已售出商品的继续管理权和有效控制显得非常复杂，会计人员并不容易判断。此外，前面已经提及中粮地产（000031）的“发出书面交房通知” ，使得购货方对商品的实质性控制仍然存在重大的不确定性，因此并不会必然导致开发商继续管理权和有效控制的自动消失。可能基于这个原因，为了防止购货方接受不到交房通知、不接受交房通知或者接受通知后不按通知要求实际接受房屋，保利地产（600048）和招商地产（000024）收入确认会计政策中对“视同接受”做了说明。显然，“视同接受”不是开发商权利的单向行使，而是由出卖方和购货人在销售合同

中明确约定。

3.对收入的金额能够可靠计量及相关的经济利益很可能流入企业的判断

在房地产销售中，一旦合同签署，则销售收入的金额总体上是可以可靠计量的，合同签订往往伴随着首付款的支付，分期付款也确定了付款的时间，商品房单价、总价款也很明确，将来可能因面积差异会调整合同总价款，但差异金额相比总价款来说并不大，根据重要性原则，可以忽略。因此，在会计职业判断中，“相关的收入能够可靠计量”这一点没有分歧，除非存在实质性的融资行为以及低于或者高于市价的关联方

交易等有关情形。但是判断“相关的经济利益能否流入企业”时容易产生不一致，需要会计人员结合购货方的经济实力、商业信誉以及以往售房款的回收

率，对价款收回的可能性做出合理的估计。样本公司中，首开股份（600376）未对“相关的经济利益很可能流入企业”制订可操作的收入确认政策，其余公司都对“相关的经济利益很可能流入企业”制定了判断的适用条件，保利地产（600048）的“取得了买方付款证明”，是立足于“已实现”，招商地产（000024）的“公司收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款的权利（如银行同意发放按揭款的书面承诺函）”，是立足于“已实现”或者“可实现”。值得说明的是，在2011年的年度报告中，招商地产（000024）的

收入确认会计政策为“本集团在商品房竣工并验收合格，并办理了移交手续时确认房地产开发产品销售收入的实现”（即立足于“已赚取”）。变更后的新政策是从2012年开始实施的，显著增

强了会计职业判断中对“经济利益流入企业”、“很可能”这一判断点的可操

同样需要强调的是，会计职业判断中要结合销售合同，来判断“继续管理权”的保留和“有效控制”的实施情况。实务中，企业经常对不同地域、不同业态的商品实施“销售创新”，比如以商品房抵付工程结算款、售后回购、售后返租、附退房选择权、附换房选择权、附最低市价保障承诺、附购货人投资收益保障承诺、附期限的重大保修承诺等等，这些约定使得已售出商品的继续管理权和有效控制显得非常复杂，

会计人员并不容易判断。

会计

Accounting 由于房地产商品的特点，可售商品成本的可靠计量和合理估计却与商品销售在时间上是非同步的。由于商品房在竣工验收时，还不能办理完工程决算手续，甚至物业用房、车库、绿化等小区配套建设尚未完工，因此，一般情况下商品房在销售时，销售成本不一定能够可靠计量，此时，即使其他条件均已满足，也不能确认收入，只能将销售回款确认为负债，计入“预收账款”。因此，对于房地产销售而言，可靠地计量可销售商品的成本是非常重要的。总体看，样本公司对本项条件的重视程度都不够，且对销售商品成本可靠计量的披露也有较大差异，首开股份（600376）直接复述为“与销售该商品有关的成本能够可靠地计量”，而万科A（000002）的“同时满足收入确认的一般确认条件”和中粮地产（000031）的 “符合销售商品收入确认的其他条件”，勉强可以认为包括了成本可靠计量这项条件。但保利地产（600048）和招商地产（000024）对这项条件未做任何表述。如果保利地产（600048）和招商地产（000024）仅在满足已公开披露的收入确认会计政策时就确认房地产销售收入，是有瑕疵的。

房地产销售成本的计量本身属于技术性强的工作，工程竣工决算周期较长，

且存在较大的地域差异和不同程度的政府管制。以深圳为例，房地产开发从工程竣工验收合格到最后价格审定一般要经过大约6个月时间，只有取得政府工程决算价格定额管理部门出具的工程结算审查表后，才可以确定开发企业与施工企业结算工程价款，因此，实务中，工程竣工验收后还要经过较长一段时间，才能可靠地计量成本。许多企业利用这个特点，滥用会计职业判断，通过

作性。第二类政策中的万科A （000002）相对宽松，将“收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排”视为“取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明”，显然是立足于“可实现”或者“已赚取”。

需要指出的是，与房地产销售相关的经济利益很可能流入，根据FASB 财务会计概念公告第5号中“已实现”或“可实现”的概念，是指：开发商出售商品房用于交换现金；或开发商出售商品房用于交换资产，且所交换的资产可随时转化为确定金额的现金或现金要求权。因此，仅仅立足“已赚得”确认房

地产销售是有瑕疵的。根据房地产销售的特点，判断相关的经济利益是否“很可能”流入，应当结合以下情况：（1）已收取现金占应收取现金的比率；（2）现金流入的时间分布；（3）货币的时间价值因素；（4）购货方在商业银行及公积金管理机构等信贷机构的诚信情况；（5）所交换的资产转化为确定金额的现金或现金要求权的成本。

4.对相关的已发生或将发生的成本能够可靠计量的判断

通常情况下，达到可销售状态商品的已发生的成本是能够可靠计量的，将发生的成本是能够合理估计的。但是，

表

1 样本公司销售收入确认会计政策（2012）

数据来源：巨潮资讯网（https://www.wendangku.net/doc/c27811191.html,/）样本公司2012年报。

规划指标调整对土地出让金造成重大影响的、总包决算未经政府监管部门或者第三方鉴证的、小区配套尚未建设的等等。

2.提高对销售收入确认会计政策的披露要求，严格限制上市公司的第三类收入确认会计政策，提高报表附注的信息含量。房屋从预售到最终交接给客户，中间的环节既复杂，经历的时间又

长，上市公司采用第三类收入确认会计政策，实际上掩盖了会计职业判断的过程，降低了会计信息的透明度。

3.加强对上市公司会计人员、市场监管部门以及证券市场其他参与方的会

计职业判断能力教育，共同推动原则导向的新准则理念、技术标准的落地。同时要重视会计人员职业道德教育，贯彻真实、公允、透明的会计伦理观念，使生成的会计信息如实、公正地反映企业实际的财务状况和经营成果。特别是，因收入确认在很大程度上依赖于会计职业判断，导致收入确认一直为上市公司盈余管理和利润操纵的重要领域。因此，会计职业道德教育对提高会计人员销售收入确认的职业判断能力具有特殊的意义。

作者单位：中国海洋大学管理学院

主要参考文献

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5.Exposure Draft: “Revenue from Contracts with Customers”Accessed November 2011 [R], http :/ / www. fasb. org/ draf t/ index. Shtml.

6.财政部会计司编写组.企业会计准则讲解（2010）.经济科学出版社.2010

“灵活”调节已完工商品房和在建商品房的成本分配方式实施盈余管理、操控当期利润。如过早确认主营业务收入，从而提前增加利润，或延迟成本结算，从而减少当期利润，达到预期目标。有的会计师事务所就曾提出，对于开发总成本的审核应注意以下方面：（1）取得土地所有权所支付的金额；（2）房地产各项开发成本；（3）房地产开发的利息费用。可见，相关的已发生或将发生的成本能够可靠计量是收入确认中容易被忽略却仍然属于非常重要的一项条件。

四、关于提高销售收入确认会计职业判断能力的建议

过去相当长一段时期，我国一直采用行业会计制度规范销售收入，在行业会计制度中，突出了会计记录、明确了会计科目，并对收入核算科目的内涵及其内容作了详细规定，但未对会计人员的职业判断提出要求。新准则强化了收入确认和计量，并基于实质重于形式等一般原则赋予会计人员较大的职业判断空间。深入分析样本公司销售收入的会计职业判断情况，有助于了解我国证券市场收入确认会计政策的实际情况。以上研究表明，上市公司收入确认会计政策存在的主要问题是：（1）收入确认时点不一致；（2）职业判断重交易形式轻交易实质；（3）收入确认会计政策披露的透明度不高。为进一步提高上市公司会计信息的可靠性和透明度，需要准则制定机构、上市公司、证券监管部门、中介机构等多方共同努力，提高销售收入确认中会计职业判断的能力：

1.对房地产等特殊行业的销售收入确认做出进一步规范。新准则淡化了行业特点，在规范销售收入时没有对房地

产行业做出特别的说明。但客观上，房地产行业与其他行业相比，除商品本身的特殊性外，还存在显著的地域性和政府管制等行业特点，这就导致在依据通用的收入准则进行判定时，会出现较大的判断主体的个体性差异，影响到会计信息的可靠性和可比性。因此，应考虑结合IASB/FASB联合项目的进展情况，针对房地产业等特殊行业出台销售收入确认的相关规范，以减少企业制定收入确认会计政策时的随意性，降低会计职业判断滥用的可能性，提高会计信息的可靠性和可比性。对于房地产销售收入，可考虑对收入确认的五个条件适度“规则化”，如明确主要风险和报酬转移的基本依据是商品房销售合同、强调合同在会计职业判断中的基础性作用；区分普通住宅、商业用房等不同业态明确可能存在继续管理权与实施有限控制的一般情形，如售后回购、售后返租、存在未届期的退房选择权等；结合政府管制规定（如纳税调整税收征管制度）明确收入未能可靠计量而应采用公允价值对合同价款作出调整的一般情形，如存在实质性的融资行为、低于或者高于市价的关联方交易等；明确经济利益很可能流入的检验标准，如已实现的回款率、对未到账商业贷款或者公积金贷款视同已经回款的基本条件等；明确销售成本不能可靠计量的一般情况，如容积率等

收入确认原则

企业所得税－收入确认原则居民企业：①依法在中国境内成立的企业； ②依照外国法律成立在实际管理机构在中国境内的企业；非居民企业：①依照外国法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设有机构、场所的企业； ②在中国境内无机构、场所，有来源来中国境内所得的企业；【登记注册地标准及实际管理机构所在地标准】个人独资企业、合伙企业不是企业所得税的纳税人。（一）一般收入的确认销售货物收入确认的一般规定——企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：①商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；②企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；③收入的金额能够可靠地计量；④已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

（二）特殊收入的确认

（三）处置资产收入的确认

1．成本，是指企业在生产经营活动中发生的销售成本、销货成本、业务支出以及其他耗费，即企业销售商品（产品、材料、下脚料、废料、废旧物资等）、提供劳务、转让固定资产、无形资产（包括技术转让）的成本。企业外销货物的成本要包括不得免征和抵扣的增值税。 2．费用，可扣除的费用，是指企业在生产产品及提供劳务等过程中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已计入成本的有关费用除外。 3．税金

4．损失：①损失的范围：生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失；②按损失净额扣除：企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。③企业已经作为损失处理的资产，在以后纳税年度又全部收回或者部分收回时，应当计入当期收入。 5．其他支出

视同销售的账务处理及税务处理

视同销售的账务处理及税务处理 [ 标签：视同销售,账务,税务] 火焰回答:3 人气:3 解决时间:2009-10-28 22:09 检举满意答案视同销售的会计与税务处理差异分析国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。对于视同销售，会计人员在进行账务处理时，往往有两种方法：一种是会计上不按视同销售处理，将发生的支出直接列入相关的成本费用。例如企业将外购商品用于市场推广，直接计入销售（营业）费用，不通过“主营业务收入”科目核算。另一种是会计上按视同销售处理。当业务发生时，计入主营业务收入，同时商品出库，计入主营业务成本。对于第一种账务处理，会计与税法上会产生差异。按照《企业所得税年度纳税申报表》（国税发〔2008〕101号）的规定，在填列企业所得税纳税申报表时，要进行应纳税所得额调整。纳税人对视同销售如何在报表中填列产生了争议，有些纳税人认为，企业已经将外购的礼品支出计入了管理费用——业务招待费，在税前作了扣除，在填表时，作视同销售处理。那么，所对应的视同销售成本是否还要填写？如果填写视同销售成本，是否存在重复扣除的情况？例如，某企业购买了100元礼品，计入业务招待费，按照业务招待费税前扣除标准，最多允许税前扣除60%，即60元。如果作视同销售处理，则需要调增100元，再作视同销售成本处理，调减100元。这样做，不是相当于100元的视同销售收入，对应了100元的视同销售成本和60元的管理费用，实际扣除了160元吗？要解答这个问题，需要先看一下会计处理。不作视同销售的账务处理：借：管理费用——业务招待费117 贷：库存商品100 应交税费——应交增值税（销项税额）17。国税函〔2008〕828号文件规定，企业视同销售行为中属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入，故管理费用按购入价计算。该企业如果作了以上会计处理，则需要进行如下纳税调整：第一，视同销售行为中，视同销售收入应在《企业所得税纳税申报表》附表三第2行作纳税调增100元，同时按配比原则，在第21行“视同销售成本”作纳税调减100元。第二，比较业务招待费发生额的60%和销售收入5‰部分，按照孰低原则确定准予税前扣除的业务招待费支出，填入附表三第26行第2列。将企业实际发生的业务招待费数额大于准予税前扣除的业务招待费支出的数额填入附表三第26行第3列。经过以上调整，收入减除费用等于0，管理费用中“业务招待费”发生117元，进入损益，影响企业利润117元。实际纳税调增46.8元（117×0.4）。视同销售的账务处理：借：管理费用117 贷：主营业务收入100 应交税费——应交增值税（销项税额）17。借：主营业务成本100 贷：库存商品100。

房地产企业销售收入确认原则及核算

房地产企业销售收入确认原则及核算随着我国经济健康、快速发展，人口城市化进程不断加快，我国房地产开发业得到了迅猛发展，并有效推动了相关产业的发展和经济总量的增加。不论是前段时间房地产市场异常火热的情形，还是在当前国家对房地产市场进行整顿的形势下，房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时，都不可避免地在会计核算中遇到新的问题。买过商品房或关心房地产市场的人都了解，对于市场普遍看好的商品房，作为开发商的房地产开发企业就处于主动的卖方市场。在卖方市场下，即使开发商提出诸如房款全额预缴订购尚在建设中的商品房等苛刻的条件，买主也会接受。在这种情形下企业销售形势非常好，随之带来的却是对企业当期的销售收入、成本的确认、纳税的计算等一系列新问题。本文就此问题进行探讨。一、问题的提出新会计制度对收入的确认，更体现了实质重于形式的会计确认原则，使会计信息更具可靠性，因此也更合理，但同时也更多地融入了对会计人员职业判断的要求。由于房地产的销售不同于一般商品的销售，其销售过程一般要经历订立销售合同、房屋的竣工验收、收款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序。而且在实际业务中，还可能会出现多种流程情况，财务人员在判定收入实现的四项条件上不易掌握。如对怎样才算企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方就可能出现不同的理解，是要求企业将所有的销售业务过程全部走完还是在某些关键程序完成时就确认销售收入的实现。由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及对所在行业的相关知识的掌握程度存在差异，对同一事项也会形成不同的判断，不同的职业判断则会导致不同的结果，主观随意性较大。为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现，随意调节企业经营业绩，需要对房地产这种特殊商品的销售实现问题进行探讨。针对上述问题，正解理解房地产开发企业销售收入确认原则、会计处理方法及有关税收政策，对提高房地产会计信息质量及保证税收的及时足额入库起着至关重要的作用。二、会计制度中房地产行业收入确认原则

收入确认原则(会计与税法区别)

国家税务总局近日发布了《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）（以下简称《通知》），明确了《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》关于确认企业所得税收入的若干问题，缩小了与《企业会计准则第14号—收入》（以下简称《企业会计准则》）的差异。在会计实务中如何认识并正确处理两者的关系，是一个非常现实的问题。一、《通知》与《企业会计准则》对收入确认的规定（一）收入的确认原则《通知》规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵守权责发生制原则和实质重于形式原则。在新会计准则中，权责发生制原则是会计确认、计量、报告的基础，实质重于形式是会计信息质量要求的基本特征之一。（二）销售收入的确认条件《通知》规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。而《企业会计准则》规定的销售收入确认条件中还包括“相关的经济利益很可能流入企业”。（三）销售收入的确认时间《通知》明确符合收入确认条件，采取下列商品销售方式的，应按以下规定确认收入实现时间：销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入；销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入；销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入。如果安装程序比较简单，可在发出商品时确认收入；销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。《通知》还明确了售后回购、以旧换新、商业折扣、现金折扣、销售折让和退回的所得税处理，与新《企业会计准则》规定基本一致。其中，《通知》规定，采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。《企业会计准则》中对于售后回购的通常处理方式是：采用售后回购方式销售商品的，不应确认收入，回购价格大于原售价的差额，应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。只在有确凿证据表明满足收入确认条件时，才对销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有关销售折让和退回的确认时间，《通知》规定，企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入；而在《企业会计准则》中，企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回属于资产负债表日后事项的，应当按照有关资产负债表日后事项的相关规定进行会计处理。

视同销售的会计处理与税法的差异案例分析

视同销售的会计处理与税法的差异案例分析所谓视同销售，是指企业发生特定的提供商品或劳务行为后，会计上对此一般不作为销售来核算，不确认会计收入，而税法却规定为视同销售，并要求计算缴纳所得税和增值税的一种涉税业务。随着新企业会计准则、新企业所得税法、新增值税暂行条例的陆续颁布与实施，一些人会认为，会计和税法在视同销售项目上已经基本趋同，其实不然，现本文主要

二、视同销售行为的会计处理案例《增值税暂行条例实施细则》中规定，如上表八种情况视同销售货物：其中（1）至（3）很容易理解，存在异议很小。（4）- （8）在企业实务操作中不少会计工作者对这块的会计处理颇感困惑，下面就针对这五项进行举例说明。 1.自产、委托加工或购买的货物用于非增值税应税项目《增值税暂行条例实施细则》第20条规定：非应税项目是指提供非应税劳务、转让无形资产、销售不动产和固定资产在建工程等。在企业实际经营中，经常发生企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构以及职工福利等方面。这是一种内部流转关系，不符合销售成立的标志，企业不会由于将自己生产的产品用于在建工程等增加现金流量，

因此，在会计上不作销售处理，而按成本转账。但由于自产自用的产品包含着购进货物或原材料所含的进项税金，通过加工环节又形成了增值，因此，对于自产自用的产品视同销售处理，虽然不计入“产品销售收入”科目，但应按售价计提销项税金。对于购进货物用于用于非增值税应税项目，原来借记的“应交税费——应交增值税（进项税额）”不能抵扣，冲销贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出），同样，正是基于”货物在企业内部之间的转移“，根据企业所得税法的立法精神，在计缴企业所得税时也没有被视同销售。［例］A企业将自产的商品10件用于本企车间的改建工程，该商品售价为200元／件。按商品单位生产成本160元。会计分录如下：借：在建工程 1940 贷：库存商品 1600 应交税金——应交增值税（销项税额）340 2.将自产、委托加工或购买的货物作为投资及非货币资产交换根据《新会计准则第2号——长期股权投资》的规定，长期股权投资应按初始投资成本入帐，分企业合并和非企业合并两种情况。①将自产、委托加工的货物用于投资形成“同一控制下的企业合并”时，应当按合并日被合并方所有者权益帐面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本计量，即按照货物的原账面价值转账，购买的货物作为投资的不被视同销售，也只能按成本予以转账。②将自产、委托加工的货物作为投资属于“非同一控制下企业合并”及其以外的其他方式的投资，应按照公允价值确认收入，同时结转相应成本。购买货物按购入时的价格确认收入计算增值税。两种情况下，增值税条例和企业所得税法均将该类货物的投资视同销售而相应地要确认销项税额和应纳税所得额。［例］某A企业10月份将购入的原材料一批对外投资，其账面成本100万元。会计分录如下：借：长期股权投资117 贷：原材料100应交税金——应交增值税（销项税额）17 若上述对外投资不是外购原材料，而是A企业生产的甲产品，投出的甲产品成本100 万元，市场售价150万元。则会计分录如下：对外投资时：借：长期股权投资贷：主营业务收入——甲产品150 应交税金——应交增值税（销项税额）结转投出甲产品成本时：借：主营业务成本100 贷：产成品——甲产品100

房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析

房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件： 1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）； 2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）； 3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）； 4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。二、特殊问题 1.风险和报酬尚未转移

在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：①卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。②房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。 2.签订预售合同或正式合同时不能确认收入签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可

房地产企业税收分析

房地产企业税收分析一：房地产行业涉税及避税概述（一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。 1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。 2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税（1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（即预售房产时缴纳所得税的办法）。（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。） (2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。（二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段： 1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。 2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部

分发票存根，逃避追查。采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。 3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。 4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。 5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。 6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。 7、代收代垫款项，入帐不上税，或者不入帐。 8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定时间确认收入，拖延缴纳企业所得税。 9、由于资金紧张，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。 10、将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的

增值税视同销售行为是否确认收入的会计处理情况汇总【2017至2018最新会计实务】

本文极具参考价值，如若有用可以打赏购买全文！本WORD版下载后可直接修改增值税视同销售行为是否确认收入的会计处理情况汇总【2017至2018最新会计实务】一、会计准则对收入确认的规定在收入会计准则中，对收入的确认有会计上的标准。比如销售商品的收入，应在下列条件均能满足时予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。而提供劳务的话，如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，企业应在资产负债表日按完工百分比法确认相关的劳务收入；在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，企业应在资产负债表日按已经发生并预计能够收回的劳务成本金额确认收入，并按相同金额结转成本。《建造合同》准则中，对建筑施工企业也规定了类似的按照完工进度计算确认收入与费用的方法。从企业会计准则规定的角度来说，只有某一项行为是否确认收入的问题，而不存在视同销售的问题，视同销售是税法中用到的一个词。二、视同销售行为的会计处理在增值税条例和所得税法规中，都规定了视同销售的行为。所谓视同销售，就是不属于销售行为，但是要视同销售交税。税法中规定的视同销售行为，在会计上符合收入确认原则，应该确认收入，有些视同销售行为不符合收入确认原则，不应该确认收入。本文以增值税视同销售行为为例进行对比如下：（1）将货物交付他人代销；（会计上需要确认收入）（2）销售代销货物；（会计上需要确认收入）（3）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（会计上不需要确认收入）

房地产收入确认原则

房地产收入确认原则《企业会计准则》对于商品销售收入的确认，规定了相关原则：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： 1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方； 2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制； 3、收入的金额能够可靠的计量； 4、相关的经济利益能够流入企业； 5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。针对上述收入确认原则，《准则指南》及《讲解》进一步解释：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，是指与商品所有权有关的主要风险和报酬的同时转移。与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失；与商品所有权有关的报酬，是指商品价值增值或通过使用商品等产生的经济利益。判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转移进行判断。如果与商品所有权有关的任何损失均不需要销货方承担,与商品所有权有关的任何经济利益也不归销货方所有,就意味着商品所有权上的主要风险和报酬转移给了购货方。某些情况下，转移商品所有权凭证或交付实物后,商品所有权上的主要风险和报酬随之转移,企业只保留商品所有权上的次要风险和报酬,如交款提货方式销售商品、视同买断方式委托代销商品等。在这种情形下,应当视同商品所有权上的所有风险和报酬已经转移给购货方。由于准则仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售方式下收入确认条件，给企业在实践中一定的判断空间。我们从房地产开发企业产品状态及销售模式两个方面结合竣工验收等综合因素来讨论：销售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三种；产品状态有：期房、现房。组合成下列六种类型的销售：一次性付款、分期付款、按揭等基本涉及收入金额计量及经济利益是否能够流入问题；根据《城市商品房预售管理办法（2004年）》关于房屋销售的相关规定，其涉及期房、现房状态销售问题，对于期房销售根据企业与购房者签订的销售合同可以判断：未来房价的波动风险与报酬由购房者承担，其涉及的系房屋价格变化的问题，亦即与所有权有关的主

企业确认销售收入的条件

企业确认销售收入的条件房地产企业确认销售收入的条件有哪些？【解答】《企业会计准则第14号——收入》规定，销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。在实务工作中，有的认为，在收到预售房款或签字正式销售合同后便可确认收入实现。我们认为，这种情况不符合上述标准第一条的规定，不应确认。否则有提前确认收入之嫌。也有的认为，只有产权过户方能确认收入实现。我们认为，产权过户涉及多个政府部门，是仅具法律形式意义的收入实现，与真实情况也有出入，有推迟确认收入之嫌，不符合实质重于形式原则。正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件：（1）工程已经竣工并验收合格；

（2）具有经购买方认可的结算通知书；（3）履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；（4）成本能够可靠地计量。房地产企业（建造承包商）在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现？《企业会计制度》第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入：（1）合同总收入能够可靠地计量；（2）与合同相关的经济利益能够流入企业；（3）在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定；（4）为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根据完工百分比法来确认。代建房产实际上要求有建造合同。归纳起来，其条件有：（1）有建造合同，并且合同不可撤销的；（2）买方累计付款超过销售价格的一定比例（一般为50%）；

视同销售的会计处理

一、新旧增值税法的对比《中华人民XX国增值税暂行条例实施细则》（财法字[1993]第38号）第4条：单位或个体经营者的下列行为，货物：（1）将货物交付他人代销；（2）销售代销货物；（3）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将其货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（4）将自产或委托加工的货物用于非应税项目；（5）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；（6）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者；（7）将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费；（8）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。 2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过新的《中华人民XX国增值税暂行条例》(中华人民XX国国务院令第538号），并据此制定了《中华人民XX国增值税暂行条例实施细则》（中华人民XX国财政部国家税务总局令第50号），其中第4条：单位或者个体工商户的下列行为，货物：（1）将货物交付其他单位或者个人代销；（2）销售代销货物；（3）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（4）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；（5）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；（6）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；（7）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（8）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。通过新旧增值税法对比，虽然在条文上没有太大的变化，但是结合其他法规，“”业务主要有以下方面的变化：一是扩大了的对象。新法将货物、财产、劳务均列入了的对象，取消了自产商品和产品的限制，不再区分外购和自产。尤其是将劳务也列入，解决了以前政策不明确带来的争议。二是缩小了的X围。将自产的货物、劳务用于在建工程、管理部门、非生产性机构，不再列入。由于这部分的税收处理，一方面要增加应纳税所得额，另一方面又要增加计税基础，从时间上分析没有对所得税造成差异影响，所以给予了取消。三是强调了非货币性资产交换要。这一点在原所得税法中也有相同的规定，如原《中华人民XX国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第十三条规定：企业取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或者估定。而原《企业所得税暂行条例实施细则》第五十八条更是明确规定：纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或估定。

总结税法上视同销售的涉税处理及会计处理

令人纠结“视同销售” 视同销售的涉税处理及会计处理一、视同销售的描述视同销售（狭义），是指企业或纳税人在会计上不作为销售核算，而在税法上要作为销售确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为。二、视同销售的分类增值税视同销售：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。所得税视同销售：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函[2008]828号）（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。三、视同销售的涉税处理及会计处理（一）具有销售性质，在会计上确认收入，在增值税和企业所得税都作视同销售的行为；（二）不具有销售性质，在会计上不确认收入，在增值税和企业所得税都作视同销售的行为；（三）不具有销售性质，在会计上不确认收入，增值税作视同销售处理，企业所得税不作视同销售处理。

新收入准则的五步确认法

新收入准则的五步确认法 01 新收入准则的概况收入准则变化时间轴 — 新准则执行时间对于条件具备、有意愿和有能力提前执行新收入准则的企业，允许其提前执行本准则。执行本准则的企业，不再执行2006年2月15日印发的《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计准则第15号——建造合同》，以及2006年10月30日印发的《〈企业会计准则第14号——收入〉应用指南》

~ （PS：本文中提到的本准则、新准则，指的都是2017年7月19日颁布的企业会计准则第 14 号——收入）新收入准则主要修订的内容新模型五步法。新旧收入准则对比

02 进一步认识新收入准则的“五步法” 一说收入，一定是以合同为前提，如果合同有法律约束力，约束了权利约束了义务，才谈收入。有权利的一方出现一个新的科目：合同资产，有义务的一方出现一个新的科目：合同负债。以后就不用“预收账款”、不用“递延收益”（以前老准则有奖励积分时用“递延收益”，现在不让用了）。对于合同资产的出现，还可以用“应收账款”，二者的相同点：二者都是一种收款权；区别：应收账款是一种无条件的收款权，“欠债还钱，天经地义”，不是今天给就是明天给；而合同资产是有条件的收款权，我给你做了某件事儿之后才有权收你的钱。）

第一步:识别与客户订立的合同 1. 收入确认原则：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。【履约义务：履约义务就是承诺。】【取得商品控制权：指的是客户可以使用该商品或者是从中获得几乎全部的经济利益，比如说客户可以把商品卖了换钱，这就算是可以从商品获得几乎全部的经济利益，也包括有能力阻止其他方主导该商品的使用并从中获得经济利益。】 2. 收入确认的前提条件：需要同时满足以下5个条件，什么时候同时满足什么时候确认为收入。 ( 1) 合同各方已批准并承诺履行该合同义务——合同各方都“签字画押”了 2) 该合同明确了合同各方与所转让的商品（或提供的服务）相关的权利和义务——明确了权利和义务判断是否具有法律的约束举个例子：如果合同一方可以有权单方面终止没有履行完的合同，并且条款中也没有约定补偿或赔偿，只是约定了如果需要单方面终止，提前5天告知对方，这种就视为该合同不存在。 3) 该合同有明确的与所转让的商品相关的支付条款--多少钱怎么付合同都说好了： 4) 该合同具有商业实质什么叫具有商业实质

视同销售的会计处理

一、新旧增值税法视同销售的对比《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财法字[1993]第38号）第4条：单位或个体经营者的下列行为，视同销售货物：（1）将货物交付他人代销；（2）销售代销货物；（3）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将其货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（4）将自产或委托加工的货物用于非应税项目；（5）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；（6）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者；（7）将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费；（8）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。 2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过新的《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第538号），并据此制定了《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第50号），其中第4条：单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（1）将货物交付其他单位或者个人代销；（2）销售代销货物；（3）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（4）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；（5）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；（6）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；（7）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（8）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。通过新旧增值税法对比，虽然在条文上没有太大的变化，但是结合其他法规，“视同销售”业务主要有以下方面的变化：一是扩大了视同销售的对象。新法将货物、财产、劳务均列入了视同销售的对象，取消了自产商品和产品的限制，不再区分外购和自产。尤其是将劳务也列入视同销售，解决了以前政策不明确带来的争议。二是缩小了视同销售的范围。将自产的货物、劳务用于在建工程、管理部门、非生产性机构，不再列入视同销售。由于这部分视同销售的税收处理，一方面要增加应纳税所得额，另一方面又要增加计税基础，从时间上分析没有对所得税造成差异影响，所以给予了取消。三是强调了非货币性资产交换要视同销售。这一点在原所得税法中也有相同的规定，如原《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第十三条规定：企业取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或者估定。而原《企业所得税暂行条例实施细则》第五十八条更是明确规定：纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或估定。

新会计准则对房开企业收入确认的影响

五步法收入确认模型在房地产企业的应用分析新收入准则采用了“五步法”收入确认模型来确认和计量收入，即：第一步，识别与客户订立的合同；第二步，识别合同中的单项履约义务；第三步，确定交易价格；第四步，将交易价格分摊至各单项履约义务；第五步，履行各单项履约义务时确认收入。其中，第一步、第二步和第五步主要与收入的确认有关，第三步和第四步主要与收入的计量有关。该模型的核心思想为：企业应当在完成合同中约定的履约义务，即在商品或服务（以下简称“商品”）控制权转移时确认收入。下文主要分析以“五步法”模型来确认房地产企业的收入。一、“五步法”模型的理论分析（一）识别与客户订立的合同收入确认的基础为识别出符合条件的合同，合同是指双方或多方之间订立有法律约束力的权利义务的协议，合同包括书面形式、口头形式以及其他形式（如隐含于商业惯例或企业以往的习惯做法中等）。企业与客户之间的合同同时满足下列五项条件的，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入：一是，合同各方已批准该合同并承诺将

履行各自义务；二是该合同明确了合同各方与所转让商品相关的权利和义务；三是该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；四是该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额：五是企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。企业与客户之间的合同，在合同开始日即同时满足上段规定的五项条件的，企业在后续期间无需对其进行重新评估，除非有迹象表明相关事实和情况发生重大变化。例如，企业与客户签订一份合同，在合同开始日，企业认为该合同满足五项条件，但是，在后续期间，客户的信用风险显著升高，企业需要评估其未来向客户转让剩余商品而有权取得的对价是否很可能收回，如不能满足很可能收回的条件，则该合同自此开始停止确认收入，并且只有当后续合同条件再度满足时或者当企业不再负有向客户转让商品的剩余义务，且已向客户收取的对价无需退回时，才能将已收取的对价确认为收入，但是，不应当调整在此之前已经确认的收入。企业与客户之间的合同，不符合五项条件的，企业应当在后续期间对其进行持续评估，判断其能否满足准则规定的五项条件，如果企业在此之前已经向客户转移了部分商品，当该合同在后续期间满足五项条件时，企业应当将在此之前已经转移的商品所分摊的交易价格确认为收入。

房地产收入的确认应具备哪些条件

房地产收入的确认应具备哪些条件《企业会计准则第14号——收入》规定，销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认： (1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方; (2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制; (3)与交易相关的经济利益能够流入企业; (4)相关的收入和成本能够可靠地计量。在实务工作中，有的认为，在收到预售房款或签字正式销售合同后便可确认收入实现。有的认为，这种情况不符合上述标准第一条的规定，不应确认。否则有提前确认收入之嫌。也有的认为，只有产权过户方能确认收入实现。但是，产权过户涉及多个政府部门，是仅具法律形式意义的收入实现，与真实情况也有出入，有推迟确认收入之嫌，不符合实质重于形式原则。正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件： (1)工程已经竣工并验收合格; (2)具有经购买方认可的结算通知书; (3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得; (4)成本能够可靠地计量。房地产企业(建造承包商)在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现?《企业会计制度》第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入： (1)合同总收入能够可靠地计量; (2)与合同相关的经济利益能够流入企业; (3)在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定; (4)为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根据完工百分比法来确认。代建房产实际上要求有建造合同。归纳起来，其条件有：

2019年颁布新收入准则对房地产业的影响

2017年颁布新收入准则对房地产业的影响摘要：新收入准则的颁布弥补了旧准则内容的缺陷，使企业在实际业务处理上更加规范。本文以房地产业为切入点，讨论了2017年颁布新收入准则对此类企业的影响。首先，文章阐述了新收入准则的主要修订内容；然后讨论了新收入准则对房地产企业影响关键点；最后，基于新收入准则提出了几点有关于房地产企业管理的完善措施，促进房地产企业能够更好地适应新准则，进而提升相关业务处理效率。关键词：新收入准则；房地产业；影响 2006年我国财政部为了能够规范会计业务处理，颁布了《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计准则第15号——建造合同》。新颁布的两项准则的内容与当时国际会计准则存在一定的一致性。但是随着我国市场经济步伐的不断加快，房地产行业的业务模式变化加快。现阶段，2006年的收入准则已经不能够完全满足企业收入业务处理需要，存在着应用解释和核算规范上的缺陷，直接影响了财务信息质量。鉴于此，我国财政部于2017年在旧准则的基础上颁布了新收入准则，这对房地产企业收入相关业务处理产生了一定的影响。一、新收入准则的主要修订内容新收入准则修订内容主要表现在构建了统一的收入确认模型，以控制权转移作为收入确认时点的判断标准，明确了合同处理方式，明确某些特定事项的收入确认和计量等四个方面。（一）构建了统一的收入确认模型旧收入准则对于一些事项的规定还不够明确，经常出现一些相似业务收入确认方法选择不同的情况。而新收入准则将所有的收入统一纳入一个确认模式，对于一段时间内的确认条件在后续进行判断。相比之下，新收入准则构建了统一的收入确认模型不仅使企业的收入确认方法得到了规范，而且还省去了原先需要选择相应准则的麻烦，促进了房地产企业财务信息可比性的提升。（二）以控制权转移作为收入确认时点的判断标准相对于旧收入准则来说，新收入准则以控制权转移作为收入确认时点的判断标准。虽然房地产企业大部分交易事项风险和报酬的转移与控制权的转移时点存在着一致性，但是在某些交易项下可能产生风险和报酬的转移与控制权的转移时点的偏离。新收入准则将收入确认时点进行统一，收入确认时间将变为交货时点确认。（三）明确了合同处理方式

收入确认的会计职业判断_以房地产销售收入确认为例_易平良

收入确认原则

视同销售的账务处理及税务处理

房地产企业销售收入确认原则及核算

收入确认原则(会计与税法区别)

视同销售的会计处理与税法的差异案例分析

房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析

房地产企业税收分析

增值税视同销售行为是否确认收入的会计处理情况汇总【2017至2018最新会计实务】

房地产收入确认原则

企业确认销售收入的条件

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总结税法上视同销售的涉税处理及会计处理

新收入准则的五步确认法

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