资产评估第五章
5.房地产评估
房地产评估概述房地产的含义：
房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。（土地，建筑物，房地三种形态）房地产权益指房地产的财产权利及相应的利益。
房地产的分类：
①按用途分类分为，居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他房地产；
②按开发程度分类分为生地（无基础设施的土地）、毛地（有待拆迁旧房的土地）、熟地（基础设施完善的土地）、在建工程（未完工房地产）、现房（含土地：包括新房、旧房）；
③按建筑结构分类分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、其他结构。
房地产特征：位置固定性；供求区域性；长期使用性；大量投资性；保值与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。
房地产价格评估的理论基础：地租理论；地价理论；区位理论。
楼面地价= 土地总价格/建筑总面积= 土地单价/容积率容积率= 建筑总面积/土地总面积）
影响房地产价格的因素：
一般因素：①经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；②经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；③行政因素：房地产制度、房地产价格政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策
区域因素：①商服繁华因素；②道路通达因素；③交通便捷因素；④城市设施状况因素；⑤环境状况因素。
个别因素：①土地个别因素；②建筑物个别因素。
评估的目的及对象
房地产评估是指评估机构及评估专业人员根据委托对房地产进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
评估目的：交易、抵押、课税、征收补偿、财务报告等。评估对象：土地、房屋、房地。
评估的特点：①房地合估；②建筑物产权受土地使用权年限制约；③以房地产最佳使用为评估前提。
房地产评估程序的程序：①明确评估基本事项；②拟定评估作业方案；③实地勘察评估对象；④收集资产评估资料；⑤评定估算；⑥编制和提交资产评估报告书；⑦资产评估工作档案归档。
5.2市场法及评估参数
一、房地产评估市场法的含义：是将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进行比较，以类似房地产的价格为基础，经过因素修正估测评估对象房地产价值的方法。该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可以单独对土地价值进行评估。
房地产价值＝参照物交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
房地产价值＝参照物交易价格×100/（）×（）/100×100/（）×100/（）
二、市场法适用的条件和对象
条件：具备发育完善的房地产市场；能够收集到多个类似房地产交易资料。
适用对象：具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准工业厂房等，古建筑、教堂、寺庙、风景名胜区土地不适用。
三、市场法的评估步骤
1.广泛收集房地产交易资料
收集房地产交易资料可采取以下途径：
（1）查阅政府有关部门关于房地产交易的资料；（2）各种报刊上有关房地产交易的广告；（3）同行之间相互提供经手的交易实例资料；
（4）假装成顾客，与出售、出租房地产的经办人员洽谈，以获得有关资料；（5）其他途径。
2.选择可供比较的交易实例作为参照物
（1）与估价类似的房地产：用途相同；工业厂房、商业用楼、办公楼、住宅（普通、高档公寓、豪华别墅）等。建筑结构相同，钢结构、钢筋混泥土结构、砖混结构、砖木结构等。地产所处地段应相同。
（2）成交日期与估价房地产的估计时点相近。最好选择近期交易的可比案例，时间最长不要超过两年。
3、因素修正包括：交易情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用年期修正等。
4、确定最后结果（比准价格）
四、市场法的评估参数：参照物交易价格；交易情况修正系数；交易日期修正系数；区域因素修正系数；个别因素修正系数。
五、如何选择参照物：参照物与评估对象的可比性：所处区域、用途、实体特征、权利性质、交易时间、交易方式、交易状况。
5.3交易情况、交易日期修正
一、交易情况修正（交易动机、交易地位等）：指剔除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将参照物的交易价格成为正常价格。
特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面：
（1）有特别利害关系人之间的交易，如亲友之间、有利害关系的单位之间的交易，通常价格偏低。
（2）有特殊动机的交易，如急于出售的价格往往偏低，急于购买的价格往往偏高。
（3）有意为逃避交易税，签订虚假交易合同，造成交易价格偏低。
（4）买方和卖方不了解市场行情，盲目购买或出售，使交易价格偏高或偏低。
对上述情况对交易价格的影响主要由评估人员靠经验加以判断和修正。
进行交易情况修正的一般公式为：
正常价格＝参照物交易价格×交易情况修正系数修正系数＝正常交易情况值／参照物交易情况值修正系数＝100/（）
例如：参照物房地产的交易价格为12000元／平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5％，则：
正常价格＝12000×100／105＝11430（元／平方米）
二、交易日期修正：将参照物交易时的价格修正为评估基准日的价格。
1.定基价格指数修正
修正后的价格＝参照物交易价格×评估基准日价格指数／参照物交易日价格指数
例如：参照物房地产的交易价格为13500元／平方米，交易时房地产价格指数为105.4%，评估时房地产价格指数为114.7%，则：
修正后的价格＝13500×114.7%／105.4%=14691（元/平方米）
2.环比价格指数修正
修正后的价格＝参照物交易价格×∏各期环比价格指数
例如：参照物房地产为4个月前交易，当时的交易价格为13000元／平方米，四个月来各期环比价格指数分别为103.6%,98.3%,103.5%,104.7%。则：修正后的价格＝13000×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=14348（元／平方米）
3.价格变动分析法修正
修正后的价格＝参照物交易价格×（）／100
例如：参照物房地产的交易价格为16500元／平方米，经分析评估时该类房地产价格较交易时上涨了3.43%。则：
修正后的价格＝16500×103.43/100=17066（元／平方米）
5.4区域因素、个别因素修正
一、区域因素修正：将参照物房地产所在区域特征下的价格修正为评估对象房地产所在区域特征下的价格。
房地产区域因素修正的思路是：
首先，列出对评估对象房地产的价格有影响的各种区域因素；
其次，判定评估对象房地产和参照物房地产在这些因素方面的状况；
然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；
最后，根据价格差异程度对参照物房地产的价格进行调整。进行区域因素修正的一般公式为：
影响房地产价格的区域因素：商业繁华程度，交通状况，环境景观，城市规划，基础设施，公共设施等。
修正后的价格＝参照物交易价格×区域因素修正系数修正系数＝评估对象区域因素值／参照物区域因素值修正系数＝100/（）
例如：参照物A的交易价格为12500元／平方米，经打分计算，参照物A的区域因素值为102，则：修正后的价格＝12500×100/102=12255（元／平方米）
二、个别因素修正：将参照物房地产自身特征下的价格修正为评估对象房地产自身特征下的价格。
影响土地价格的个别因素：土地面积，土地形状，临街状态，基础设施，具体位置，地势地形，使用年限，土地容积率。
影响建筑物价格的个别因素：建筑物新旧程度，建筑规模：建筑结构，建筑式样，朝向，楼层，设备，装修，平面布置，工程质量等。
修正后的价格＝参照物交易价格×个别因素修正系数修正系数＝评估对象个别因素值／参照物个别因素值修正系数＝100/（）
三、如何确定评估结果 1.计算比准价值
比准价值＝参照物交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 比准价值＝参照物交易价格×100/（）×（）／100×100/（）×100/（）
例如：参照物房地产的交易价格为15000元每／平方米，经分析，其交易价格较正常交易价格偏低3％，评估时该类房地产价格较交易时上涨了2％，其区域因素值和个别因素值经打分计算分别为104和98，则：比准价值＝15000×100/97×102/100×100/104×100/98＝15476（元／平方米） 2.确定评估值：
5.5收益法及评估参数
一、含义：是指估测评估对象房地产的预期收益，选用适当的折现率将房地产预期收益折算为现值，以确定房地产价值的方法。
房地产价值＝∑预期收益×折现系数
二、适用的条件和对象
适用的条件：房地产的未来预期收益可预测；房地产的未来收益风险可量化；房地产的预期收益年限可确定。
适用的对象：具有收益性的房地产，如商场，商务办公楼，宾馆酒店，餐馆，游乐场，影剧院等房地产，但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的评估，收益途径及其方法一般不适用。
三、收益途径的评估步骤
①收集房地产有关收入和费用的资料；②测算房地产的正常收入；③测算房地产的正常费用；④测算房地产的纯收益；⑤估测并选用适当的资本化率；
⑥确定房地产的收益年限；⑦估测并确定房地产评估价值。
三、收益法的评估参数：预期收益；折现率；收益年限。
5.6房地产预期收益估测
一、预期收益的估测思路：预期收益＝预期收入（有效的收入＝潜在收入－空置损失－拖欠租金损失－其他损失）－预期费用（运营费用）
潜在总收入，是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。
有效总收入，是潜在总收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。
运营费用，是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收入。
二、预期收益的估测方法
1.出租型房地产：预期收益＝租赁收入－维修费－管理费－保险费－税费
租赁收入：预期年租金收入，客观收入，有效收入；
维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等是否要扣除，应在分析租赁合同的基础上决定。关键看租赁合同中规定这些费用具体由谁来负担。维修费：房屋年维修费用，一般按年租金收入的百分比计算；
管理费：房屋租赁年管理费用，一般按年租金收入的百分比计算；保险费：房屋年保险费用，一般按重置价值计算，保险费率为0.1%-0.2%；
税费：①房产税，税率12%，个人4%；②城镇土地使用税，税率0.6元／㎡－30元／㎡；③增值税，税率11%，征收率5%，个人1.5%；④城市维护建设税，增值税税额的7%；⑤教育费附加，增值税税额的3％。
2.直接经营型房地产：是指房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与房地产经营者利润没有分开的房地产，如商场、宾馆、饭店等。
预期收益＝销售收入－销售成本－销售费用－销售税金及附加－管理费用－财务费用－经营利润
3.自用型房地产：比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料，按上述相应的方法计算预期收益。
4.混合型房地产：是指有多种收益类型（出租、经营、自用等）的房地产，在测算纯收益时，可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合，先分别计算，然后进行综合。
预期收益＝出租部分预期收益+经营部分预期收益+自用部分预期收益
三、房地产资本化率的估测
（一）房地产资本化率的种类
1.土地资本化率：土地资本化率是计算单纯土地的价值时所采用的资本化率。
2.建筑物资本化率：建筑物资本化率是计算单纯建筑物的价值时所采用的资本化率。
3.综合资本化率：综合资本化率是计算房地合一价值时采用的资本化率。这时对应的纯收益是土地和建筑物共同产生的纯收益。
该方法运用的前提是各年租金等额、收益期限永续，其数学表达式为：
——评估对象房地产的资本化率；Ai ——交易实例i的纯收益；Pi——交易实例i的价格；n——交易实例个数。
该方法是通过收集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资收益率的大小排队，制成图表（。将评估对象房地产与各类投资风险程度进行分析比较，判断出同等风险的投资，确定评估对象风险程度应落的位置，以此确定评估对象的资本化率。
四、房地产收益年限的确定
（一）单独的土地或单独的建筑物评估情况
（二）土地和建筑物合成一体评估的情况
1.建筑物的经济寿命比土地的使用年限长或二者相等，根据土地使用年限确定未来可获收益的年限（如图5—2所示）。
2.建筑物的经济寿命比土地的使用年限短，以土地使用年限为房地产总的收益年限，但对房地产的收益折现分两段进行,
第一段以建筑物的经济寿命为界，将房地合一的纯收益折现，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；
第二段将土地使用年限超过建筑物经济寿命的土地剩余使用年限中的土地纯收益折现，并把此价值加到第一段的房地产的评估价值中（如图5—3所
示）。
五、房地产价值的估测
（一）房地合一价值的估测
估测房地合成一体的房地产价值，应根据上述介绍的有关方法分别测算和确定房地产纯收益、资本化率和收益年限，并运用合适的评估计算公式进行收益折现。
房地产评估实务中常用的评估计算公式主要有以下几种：
1.收益年限为有限期，各年收益额不相等
式中：p——房地产价值；Ri——第i年房地产的纯受益；r——综合资本化率；n——房地产收益年限。
2.收益年限为有限期，各年收益额相等
式中：p——房地产价值；A——房地产的纯收益（年金）；r——综合资本化率；n——房地产收益年限。
3.收益年限为无限期，各年收益额相等
式中：p——房地产价值；A——房地产的纯收益（年金）；r——综合资本化率。
4.收益年限为无限期，收益额按等比级数递增
式中：p——房地产价值；A——房地产的纯收益（年金）；r——综合资本化率；g——房地产收益递增率。
（二）土地价值的估测
1.单纯的土地出租
首先通过土地的正常收入减去土地的正常费用得到土地的纯收益，然后用适当的土地的资本化率将土地的纯收益折现。
常用的收益折现公式为：
（1）收益年限为有限期，各年收益额相等
式中： p1——土地价值；A1——土地的纯收益（年金）；r1——土地资本化率；n——土地收益年限。
（2）收益年限为无限期，各年收益额相等
式中：p1——土地价值；A1——土地的纯收益（年金）；r1——土地资本化率。
土地价值是房地产价值减去房屋价值后剩余的价值。运用收益途径及其方法评估土地的价值，通常是用房地产的纯收益减去建筑物的纯收益得到土地的纯收益，用土地的资本化率对土地的纯收益折现求和即可得到土地的价值。
2.房地产出租或经营
（1）收益年限为有限期，各年收益额相等
其中，A2= p2×r2，式中：p1——土地价值；A——房地合一的纯收益（年金）；A2——建筑物的纯收益（年金）；r1——土地资本化率；n——土地收益年限；p2——建筑物价值；r2——建筑物资本化率。
评估时，建筑物价值应采用收益途径以外的途径和方法计算，通常采用成本途径，评估计算公式为：建筑物价值=建筑物重置成本×成新率
（2）收益年限为无限期，各年收益额相等
式中：p1——土地价值；A——房地合一的纯收益（年金）；A2——建筑物的纯收益（年金）；r1——土地资本化率。
公式中建筑物纯收益的计算方法与第一种情况相同。
（三）建筑物价值的估测
建筑物价值是房地产价值减去土地价值后剩余的价值。运用收益途径及其方法评估建筑物的价值，通常是用房地产的纯收益减去土地的纯收益得到建筑物的纯收益，用建筑物的资本化率对建筑物的纯收益折现求和即可得到建筑物的价值。
（1）收益年限为有限期，各年收益额相等
其中，A1= p1×r1，式中：p2——建筑物价值；A——房地合一的纯收益（年金）；A1——土地的纯收益（年金）；r2——建筑物资本化率；n——土地收益年限；p1——土地价值；r1——土地资本化率。
（2）收益年限为无限期，各年收益额相等
式中：p2——建筑物价值；A——房地合一的纯收益（年金）；A1——土地的纯收益（年金）；r2——建筑物资本化率。
5.7房地产折现率、收益年限估测
一、房地产折现率的估测
（一）含义：是指未来各期房地产的预期收益折算为评估时点价值的比率。
（二）种类：土地折现率（r1）；建筑物折现率（r2）；综合折现率（r3）。
（三）估测方法：
1.累加法：折现率＝无风险收益率+风险收益率
2.市场租价比法：是依据参照物房地产纯租金与价格的比率确定评估对象房地产折现率的方法。
3.投资收益率排序插入法（了解即可）
二、房地产收益年限的估测
（1）单独土地评估：
?以有偿出让方式取得土地使用权：土地收益年限＝土地使用权年限－土地已使用年限
?以无偿划拨方式取得土地使用权：土地收益年限为永续。
（2）单独建筑物评估
建筑物的收益年限为剩余经济寿命，建筑物收益年限＝建筑物总使用年限－已使用年限
（3）房地产评估：（应对房地收益，土地收益分别折现）
?土地剩余年限和建筑物剩余年限相等：房地收益年限＝土地剩余使用权＝建筑物剩余经济寿命年限。
?土地剩余年限比建筑物剩余年限短：房地收益年限＝土地剩余使用权年限。
?土地剩余年限比建筑物剩余年限长：房地收益年限＝土地剩余使用权年限。
三、房地产价值的估测
常用评估模型
5.8成本法及评估参数
一、含义：是指通过估测重置成本，扣减房地产各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估方法。
房地产价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值房地产价值＝重置成本×成新率
二、适用的条件和对象
适用的条件：房地产重置成本可估测；房地产各种贬值可估测。
适用的对象：无效益，无交易案例的房地产，如教学楼、图书馆、体育场馆、办公楼、特殊工业厂房等房地产。
三、评估参数：①重置成本（复原重置成本，更新重置成本）；②实体性贬值（实体性贬值率、成新率）；③功能性贬值；④经济性贬值。
5.9房地产重置成本估测
一、房地产重置成本构成：土地取得成本，开发成本，管理费用，投资利息，开发利润，销售税费。
二、房地产重置成本估测
（一）土地取得成本估测：①征用农地：征地费+土地出让金；②城市房屋拆迁：拆迁费+土地出让金；③市场交易：地价款+税费。
（二）开发成本估测
①前期费用：按建筑安装费的一定比例计算；②建筑安装费：重置核算法，预算调整法，单位工程造价比较法；③基础设施建设费：按城市规划定额指标计算；④城市基础设施配套费：根据建筑面积，按政府规定的费用标准计算。
（三）管理费用估测：管理费用包括开发商管理人员的工资、办公费、差旅费等。可按土地取得成本与开发成本之和乘以一定的比率计算。
管理费用＝（土地取得成本+开发成本）×管理费用率
（四）投资利息估测：以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数计算投资利息。
投资利息＝（土地取得成本+开发成本+管理费用）×利息率
土地取得成本的计息期一般为整个开发建设区；开发成本和管理费用的计息期一般为开发建设期的一半。
例如：对某房地产评估，经估测，土地取得成本为300万元，开发成本为650万元，管理费用为28.5万元，建设期为2年。假定第一年投入开发成本和管理费用60%，第二年投入40%，均为均匀投入，基本建设贷款年利率为8%，则投资利息为：
投资利息＝300×［（1+8%）^2-1］+（650+28.5）×60%×［（1+8%）^1.5－1］+（650+28.5）×40%×［（1+8%）^0.5-1］=110.39（万元）
（五）开发利润估测：开发利润是在正常情况下开发商所能获得的平均利润。开发利润通常以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数按房地产行业开发同类房地产平均利润率水平计算。
开发利润＝（土地取得成本+开发成本+管理费用）×投资利润率投资利润率：行业平均利润率、项目总投资利润率。
（六）销售税费估测
销售费用：按前五项之和的一定比例计算。
销售税金及附加：①增值税，税率10%，征收率5%；②城市维护建设税，增值税税额的7%；③教育费附加，增值税税额的3%。
例题：新开发一宗土地，土地面积是20000平方米，数据资料如下：土地征地费：160元/平方米；土地开发费费：220元/平方米；土地开发期：3年；行业平均利润率是：13%；相关税费率：7%
要求：评估该土地的价格
土地单价=160+220+68.91+ (60+220)*13%+ （60+220）*7%=524.91元/平方米
土地总价= 524.91*20000=1050万元
5.10房地产贬值估测
一、房地产实体性贬值估测：使用年限法是用建筑物的尚可使用年限占建筑物全部使用年限的比率作为建筑物的成新率。（建筑物实体性贬值：使用、自然力的作用）
1.使用年限法：成新率＝尚可使用年限／已使用年限+尚可使用年限
2.打分法：①把建筑分为结构、装修、设备三个部分；②划分建筑不同的成新率评分标准；③对每部分不同项目分别打分；④对三部分得分加权平均确定成新率。
成新率＝结构部分合计得分×G +装修部分合计得分×S +设备部分合计得分×B
其中：Ｇ为结构部分的评分修正系数；Ｓ为装修部分的评分修正系数；Ｂ为设备部分的评分修正系数。
二、房地产功能性贬值估测（房地产功能性贬值：技术革新、建筑工艺改进、建筑设计理念更新）
房地产功能性贬值可采取以下思路估测：
1.修复原有功能使其能够满足现实需要，如改变原有设计布局、更新装修或设备，则所花费的修复费用相当于功能性贬值额。
2.将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度、外部环境等因素基本相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额便是功能性贬值。
3.与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括功能性贬值因素在内的综合成新率。
修补费用法：修补原有功能，修复费用相当于功能性贬值额。
市价比较法：与功能正常房地产交易价格进行比较，交易价格之间的差额即为功能性贬值。
综合分析法：确定包括实体性贬值，功能性贬值在内的综合成新率。
三、房地产经济性贬值估测（房地产经济性贬值：外界因素影响）
房地产经济性贬值可采取以下思路估测：
1.与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额即为经济性贬值。
2.对于收益性房地产可用房地产未来收益净损失额折现的方法估测经济性贬值。
3.与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括经济性贬值因素在内的综合成新率。
收益损失折现法：可用房地产未来收益净损失额折现的方法估测经济性贬值。
市价比较法：与外部条件无变化房地产交易价格进行比较，价格之间的差额即为经济性贬值。
综合分析法：确定包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值在内的综合成新率。
四、房地产价值估测
房地产价值＝土地价值+建筑物价值土地价值＝土地重置成本建筑物价值＝建筑物重置成本×成新率
补充：基准地价修正法
（一）基准地价修正法的含义
基准地价修正法，是指利用当地政府确定的评估对象宗地所处地段的基准地价作为参照物，对出让年限、交易日期、土地状况、市场转让因素等进行修正，从而计算评估对象宗地在评估基准日市场价值的一种方法。（实质上是市场途径的一种具体方法）
它是由政府确定的城镇国有土地的基本标准价格，是不同区域、不同用途土地的一级市场平均价格。
基准地价一般由3个部分组成：
①土地出让金，是指国家作为土地所有者向受让者收取的一定年限的土地使用费中的纯收入部分。
②基础设施配套费，是指政府用于城市基础设施配套建设已经投入和近期预期投入的费用部分，包括市政公用设施配套费、四源费（自来水、污水处理、供热、供气建设费）、小区建设配套费等。
③土地开发及其他费用，包括平整土地费用、征地拆迁费用等。目前全国的许多城市都制定了基准地价，但在基准地价的构成上并不完全一致，因此，在具体应用基准地价修正法时应注意当地基准地价的构成，不能机械地套用公式。
基准地价修正法的数学表达式为：
p = A×a1×a2×a3×a4 式中：
p——评估对象土地使用权评估价值；A——评估对象宗地所处地段的基准地价；
a1——年限修正系数；a2——交易日期修正系数；a3——土地状况修正系数；a4——市场转让因素修正系数。
（二）基准地价系数修正法的估价步骤
1.收集有关资料
关键是获取当地政府最新发布的关于基准地价的文件和有关资料，具体包括：土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表和相应的因素条件说明表等，这是采用基准地价系数修正法的前提。
2.计算土地转让年限修正系数：基准地价的年限是以某类用途允许出让的最高年限加以测算的。
年限修正系数的数学表达式为：
其中：N——土地最高出让年限；n——土地实际出让年限；r——折现率。
3.计算交易日期修正系数：必须把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日的水平。
4.计算土地状况修正系数：土地状况修正系数的计算方法同市场售价类比法中个别因素修正系数的计算方法相同。
5.计算市场转让因素修正系数
市场转让因素修正系数的计算公式为：市场转让因素修正系数=参照物地块市场交易价格÷参照物地块基准地价
6.计算评估对象宗地的评估价值
上述各修正系数计算出来后，可根据下列公式计算评估对象宗地的价值：
评估对象宗地的价值= 评估对象宗地所处地段的基准地价×年限修正系数×交易日期修正系数×土地状况修正系数×市场转让因素修正系数
市场租金倍数法：市场租金倍数法是将评估对象房地产的年收益（通常为未来第1年的正常租金）乘以相关的市场租金倍数来计算评估对象房地产价值
的一种技术方法。评估计算公式为：房地产的评估价值=房地产的年收益×市场租金倍数市场租金倍数的计算公式为：
第五章练习题-资产评估
第五章房地产评估（答案解析） 一、单项选择题 1. 根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（）。 A．30 年B．40 年 C．50 年D．70 年 【正确答案】C 【答案解析】参见教材155 页。 2. 某一宗土地用于住宅开发时的价值为300 万元，用于商业大楼开发时 的价值为500 万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为（）。 A. 500 万元 B.300 万元 C.280 万元 D.360 万元 【正确答案】B 【答案解析】最佳使用原则的运用 3. 某宗土地1000 平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于 60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（） A. 建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米 B. 建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米 C. 建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米 D. 建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米 正确答案】C
答案解析】容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。 4. 单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。 A. 单位价格 B. 土地使用权价格 C.总价格 D.楼面地价 【正确答案】D 【答案解析】参见教材164-165 页 楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率容积率=建筑总面积/土地总面积 楼面地价=土地单价/容积率 5. 根据《城市房地产管理法》的规定，我国实行房地产交易价格（）制度。 A. 评估 B.申报 C.公示 D.登记 【正确答案】B 【答案解析】参见教材165 页 6. 某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400 万元，综合资本化率为8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（） A. 8% B. 6% C. 5% D. 4% 正确答案】C
资产评估第五章
5.房地产评估 房地产评估概述房地产的含义： 房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。（土地，建筑物，房地三种形态）房地产权益指房地产的财产权利及相应的利益。 房地产的分类： ①按用途分类分为，居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他房地产； ②按开发程度分类分为生地（无基础设施的土地）、毛地（有待拆迁旧房的土地）、熟地（基础设施完善的土地）、在建工程（未完工房地产）、现房（含土地：包括新房、旧房）； ③按建筑结构分类分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、其他结构。 房地产特征：位置固定性；供求区域性；长期使用性；大量投资性；保值与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。 房地产价格评估的理论基础：地租理论；地价理论；区位理论。 楼面地价= 土地总价格/建筑总面积= 土地单价/容积率容积率= 建筑总面积/土地总面积） 影响房地产价格的因素： 一般因素：①经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；②经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；③行政因素：房地产制度、房地产价格政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策 区域因素：①商服繁华因素；②道路通达因素；③交通便捷因素；④城市设施状况因素；⑤环境状况因素。 个别因素：①土地个别因素；②建筑物个别因素。 评估的目的及对象 房地产评估是指评估机构及评估专业人员根据委托对房地产进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。 评估目的：交易、抵押、课税、征收补偿、财务报告等。评估对象：土地、房屋、房地。 评估的特点：①房地合估；②建筑物产权受土地使用权年限制约；③以房地产最佳使用为评估前提。 房地产评估程序的程序：①明确评估基本事项；②拟定评估作业方案；③实地勘察评估对象；④收集资产评估资料；⑤评定估算；⑥编制和提交资产评估报告书；⑦资产评估工作档案归档。
流动资产评估
流动资产评估 一、单项选择题 1．流动资产根据形态的不同，可分为货币形态的流动资产、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资。根据其变现快慢的排序是（）。 A．可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、货币形态的流动资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资 B．货币形态的流动资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产 C．货币形态的流动资产、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资 D．生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资、货币形态的流动资产、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产 2．企业的应收账款评估值的一般计算公式为（）。 A．应收账款账面值-已确定坏账损失-预计坏账损失 B．应收账款账面值 C．应收账款账面值-已确定坏账损失 D．应收账款账面值-预计坏账损失 3．在采用市场法评估产成品及库存商品时，其中工业企业的产成品评估一般以（）为依据。A．卖出价 B．买入价 C．中间价 D．成本价 4．企业持有一张期限为一年的票据，本金为40万元，月息率为1%，截止评估基准日，离到期日还有两个半月，则该应收票据的评估值为（）。 A．43.8万元 B．40万元 C．48万元 D．以上答案都不对 5．与其他长期资产不同的是，评估流动资产时无需考虑资产的（）因素。
A．功能性贬值 B．经济性贬值 C．实体性贬值 D．功能性贬值和实体性贬值 6．对某企业的应收账款进行评估，评估基准日应收账款余额为36万元，根据前五年的有关数据可知，前五年应收账款总额为50万元，坏账发生总额为2.5万元，并预计企业应收账款的催讨成本为0.3万元，则企业应收账款评估值为（）。 A．180 000元 B．352 800元 C．342 000元 D．339 000元 7．某企业有一期限为10个月的票据，本金为50万元，月利息率为10‰，截止评估基准日离付款期尚差三个半月的时间，则该票据的评估值为（）。 A．532500元 B．500000元 C．517500元 D．以上答案都不对 8．某被评估企业截止评估基准日止，经核实后的应收账款余额为146万元，该企业前五年的有关资料如下表： 某企业前五年应收项目坏账情况单位：元 年份处理坏账额应收项目余额备注 第一年180,000 1,200,000 第二年50,000 1,480,000 第三年100,000 1,400,000 处理坏账额中不包括体制 变动形成的坏账额 第四年80,000 1,600,000 第五年200,000 1,520,000 合计610,000 7,200,000 根据上述资料，确定该企业应收账款的评估值为（）。 A．1 336 620元 B．7 200 000元
第九章 流动资产评估
第九章流动资产评估 一、单项选择题 二、多项选择题 三、判断题 四、简答题 l．什么是流动资产?流动资产的特点主要表现在哪些方面? 流动资产是指企业在一年以内或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产，包括现金、各种存款以及其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货以及流动资产等。 流动资产的特点主要表现在：（1）周转速度快。流动资产在使用中经过一个生产经营周期，就改变其实物形态，并将其全部价值转移到形成商品中去，构成成本费用的组合部分，然后从营业收入中得到补偿。可见，判断一项资产是否是流动资产，不仅仅是看资产的表面形态，而应视其周转状态而定。（2）变现能力强。各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖，具有较强的变现能力，是企业对外支付和偿还债务的重要保证。变现能力强是企业中流动资产区别于其他资产的重要标志，但各种形态的流动资产，其变现速度是有区别的。按其变现速度的快慢排序：首先是货币资产；其次是短期投资；再次是较为容易变现的应收账项；最后是可在短期内出售的存货。（3）形态多样化。流动资产在周转过程中不断改变其形态，依次由货币形态开始，经过供应、生产、销售等环节，最后变成为货币形态，各种形态的流动资产在企业中同时并存，分布于企业的各个环节，这些流动资产按其形态可分为四种类型：货币类流动资产，包括现金、各种存款以及短期投资等；实物类流动资产，包括各种材料，在产品、产成品（库存商品）等；债权类流动资产，包括应收账款、预付款以及其他应收款等；其他流动资产。 2．流动资产评估的特点表现在哪些方面? （1）流动资产评估是单项资产评估。它是以单项资产为对象进行的资产评估。因此，它不需要以其综合能力进行综合性价值评估。（2）流动资产评估的基准时间。流动资产
资源性资产管理
资源性资产管理
资源性资产管理
目录 一、资源性资产概念的界定 (1) 二、国外资源性资产管理模式与我国的管理模式 (1) 三、矿产资源资产管理 (2) 1、我国矿产资源资产管理存在的问题 (3) 2、矿产资源的资产化管理 (4) 3. 矿产资源资产化管理的目标与任务 (7) 4、资产价值构成及资产评估 (7) 5、资产化管理的对策 (7) 6、资产化管理与资源化管理 (8)
资源是在一定空间、地点的条件下，能产生经济价值，以提高人类当前和将来福利的自然、环境因素和条件。我国的主要自然资源有土地资源、矿藏资源、森林资源、水资源、草场资源、海岸带与海洋资源，此外，还有气候资源。 资源性资产是指在当前技术经济条件下，开发和利用某一自然资源，能给投资者带来一定经济价值的自然物质和能量。自然资源转化为资源性资产一般必须满足以下条件：构成社会生产要素或劳动对象，可以为企业所拥有、占有或控制，可以以产权形式流转，能够产生经济效益。由于资源性资产具有的天然形成性、垄断性、量有限性和计量复杂性等特征决定了其管理的复杂性。加强资源性资产的管理，对我国可持续发展战略的实施以及国民经济的发展均有重要意义。 一、资源性资产概念的界定 自然资源作为一项特殊的长期资产存在于相应的会计主体中, 其数量随着资源产品的产出而逐渐消耗, 以至于用尽。另外, 资源的价值随着资源储量的逐渐消耗而同时转移到消耗资源而形成的产品成本中, 使之构成了产品成本的主要部分。自然资源的消耗, 相应地造成生态资源的损失.生态资源的损失同样也应由资源产品成本来负担。由于通过资源的开发利用生产出资源产品,从而给所有者和控制者带来一定的收益和财富, 所以资源也是一种资产, 但这种资产与一般会计上所说的资产有所区别, 可称之为资源性资产。 资源性资产指特定个体从已经发生的事项取得或加以控制, 能以货币、实物或其他量度计量, 能带来未来效用的资源。资源性资产具有经营性和非经营性, 而且能在一定条件下相互转换。其经营性属性, 可以给使用者带来经济利益, 而非经营性属性也可以带来一定的生态效益或者间接经济效益。总之, 资源性资产是实实在在的资产, 能够带来未来的效用, 是人类活动的重要基础。 二、国外资源性资产管理模式与我国的管理模式 资源性资产是一种重要的社会公有资源，由于各国社会经济制度及其所依恃的法律制度体系的差别，其生产资料以及土地所有制的实现形式也就不一样，从而导致了资源性资产管理模式上的区别。当代各国资源性资产的管理运营模式主要有以下三种： 1、资源性资产的土地所有者体系。在这种体系中，自然资源归土地所有者。这种体系主要以英、美等国为代表。爱尔兰和南非等国也部分地采用了同英、美类似的作法，但政府对土地所有者反对政府或者不与政府合作的举动拥有抑制的权力。 2、资源性资产的两权分离体系。这种体系主要以日、法等国为代表，其产权制度的主要特点是自然资源（特别是矿产资源）的所有权与土地所有权相分离， 3、资源性资产的国家所有体系。这种体系为多数发展中国家所采用的自然资源产权制度。在这种体系中，明确规定自然资源（特别是地下矿产）是国家或全民的财富，它的产权为国家或者代表国家利益的国营自然资源型企业所有。通过设立国营自然开发利用企业，将自然资源的产权授予国营自然资源企业，由它们全权进行实际的勘测、开发、利用和处理，明确规定使用事项、生产分配、申请人进行作业等必须由国家参与指导，国家征收各种税收以获取更大的利益。在同国外企业合作进行自然资源的勘查、开发和利用时，以本国的自然资源法律为
资产评估基础第五章资产评估基本事项
第五章资产评估基本事项 掌握 1.资产评估相关当事人的构成、权利及义务。 2.资产评估目的的作用及确定。 3.资产评估常见经济行为的类型、评估目的、评估对象及评估范围。 4.资产评估对象及其组成和确定。 5.资产评估范围的类别及确定。 6.资产评估基准日与资产评估报告日的区别、作用及法律意义。 7.主要价值类型的种类、特征及选择。 8.资产评估假设的作用及主要评估假设的内容与使用。 熟悉 1.资产评估结论的使用期限。 2.资产评估基准日的选择和期后事项的处理原则。 3.价值类型的作用。 了解 1.现实性评估、追溯性评估和预测性评估的差异。 2.非真实性假设及特别假设。 资产评估的基本事项主要包括资产评估的相关当事人、评估目的、评估对象、评估基准日与报告日、价值类型及评估假设等。这些事项是资产评估专业人员确定资产评估程序、选择评估方法、形成及编制评估报吿的基础。 评估主体——谁来评？——机构＋人员，资产评估工作的主导者 评估客体——评什么？——被评估的资产，即评估对象 评估依据——凭什么？——有关的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议，取费标准和其他参考依据 评估原则——坚持什么？——内在行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则（工作原则，经济技术原则） 评估目的——做何用？——资产评估结果具体用途。如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等。直接或间接的决定和制约着价值类型选择 价值类型——质的规定——对资产价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有制约性评估方法——特定技术——是分析和判断资产价值的手段和途径 评估程序——怎么做？——从开始到结束的顺序 评估假设——前提条件？——评估得以进行的前提条件假设等 第一节资产评估相关当事人
资产评估第五章
（2009）下列无形资产中，属于不可确指无形资产的是（）。 A.专营权 B.土地使用权 C.商标 D.商誉 （2008）转让无形资产的机会成本通常表现为以下项目的折现值（）。 A.员工再培训费用增加 B.销售收入减少 C.收益减少和开发支出增加 D.追加科研费用增加 某企业转让制药生产全套技术，经搜集和初步测算已知下列资料：一是该企业与购买企业共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱；二是该制药生产全套技术系国外引进，账面价格400万元，已使用3年，尚可使用9年，2年通货膨胀率累计为10%；三是该项技术转让对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争，产品价格下降，在以后9年中减少的销售收入按折现值计算为80万元，增加开发费以保住市场的追加成本按现值计算为20万元。 根据上述资料，计算确定： （1）该制药生产全套技术的重置成本净值； （2）该无形资产转让的最低收费额评估值。 第一步：确定全套技术的重置成本净额 两年通货膨胀率累计为10%，对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整，并根据成新率确定净值，由此可得到该制药生产全套技术的重置成本净值为： 400×（1+10%）×9/（3+9）=330（万元） 第二步：确定分摊率 因转让双方共同使用该项无形资产，设计能力分别为700万箱和300万箱，确定重置成本净值分摊率为：300/（700+300）×100%=30% 第三步：确定机会成本 由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该项无形资产的寿命期间，销售收入减少费用增加的折现值是转让无形资产的机会成本，根据题中资料可得：80+20=100（万元） 第四步：确定最低收费额 该项无形资产转让的最低收费额评估值为：330×30%+100=199（万元） 某企业转让彩电显像管新技术，购买方用于改造年产20万只彩电显像管生产线。经对无形资产边际贡献因素的分析，测算在其寿命期间各年度（第1至4年）分别可带来追加利润220万元、260万元、160万元、120万元，分别占当年利润总额的40%、30%、20%、15%，折现率为10%，试评估无形资产利润分成率 第一步：各年度利润总额现值之各和： （220÷40%）/（1+10%）+（260÷30%）/（1+10%）2+（160÷20%）/（1+10%）3+（120÷15%）/（1+10%）4 =550×0.9091+866.67×0.8264+800×0.7513+800×0.6830 =500.01+716.22+601.04+546.4=2 363.67（万元） 第二步：追加利润现值之和： 220/（1+10%）+260/（1+10%）2+160/（1+10%）3+120/（1+10%）4 =220×0.9091+260×0.8264+160×0.7513+120×0.6830=200+214.86+120.21+81.96=617.03万元
第九章资源性资产评估
第九章资源性资产评估 一、单项选择题1．资源性资产是指（）。A．自然界存在的、能被用来产生使用价值或影响劳动生产率的天然物质财富B．土地、矿藏、草原、森林、水体、海洋等C．包括自然资源、社会经济资源和人文历史资源等D．在当前技术经济条件下，开发和利用某类自然资源，能给投资者带来一定的经济价值的自然界物质和能量。2．资源性资产的资产属性不包括（）。A．是一种在一定条件下的经济资源B．可以用货币计量C．进入生产过程，为经济主体占有和控制D．有限性和稀缺性3．可再生资源性资产和不可再生资源性资产的划分是根据（）。A．自然资源的稀缺性B．自然资源再生产的特点C．自然资源的自然属性D．自然资源的资产属性4．资源性资产由于其稀缺性和可排他性地占有而具有的价值是（）。A．使用价值B．租金价值C．交换价值D．补偿价值5．自然资源变为资产往往需要追加一定的人类劳动，从而形成各种劳动投入产生的价值，具体表现为（）。A．市场价格B．价值C．勘探、开发和保护费用，再生性资源的再生费用，替代资源的开发费用等D．成本6．矿产资源资产属于（）。A．固定资产B．无形资产C．不可再生性资源资产D．可再生性资源资产7．矿产资源的使用权的价值即矿业权价值是一种（）。A．无形资产B．流动资产C．资源性资产D．不可再生性资源资产8．矿产资源实物资产的价值评估和权益资产价值的评估区别在于（）。A．前
者是一种有形资产价值的评估，后者是一种无形资产价值的评估B．前者是固定资产评估，后者是流动资产的评估C．前者是自然资源评估，后者是社会资源评估D．前者是长期资产评估，后者是无形资产评估9．作为一项特殊的资产，森林资源资产评估的对象主要是指（）。A．所有的森林资源B．所有的森林资源C．产权变动或经营主体变动的森林资源资产D．消失的森林资源10．用现行市价法评估森林资源使用的公式是（）。A．B．C．D． 二、多项选择题1．资源性资产的个别属性有（）。A．天然性B．有限性和稀缺性C．地区差异性D．生态性和与其他资源的高度相关性2．资源性资产的资产属性有（）。A．它是一种在一定条件下的经济资源B．可以用货币计量C．进入生产过程，为经济主体占有和控制D．可以实现产权或使用权的让渡和流转3．资源性资产按照自然资源再生产的特点可划分为（）。A．常见资源B．可再生资源性资产C．不可再生资源性资产D．稀有资源4．从理论上分析资源性资产的价值构成，应包括（）。A．租金价值B．劳动投入产生的价值C．剩余价值D．劳价值动5．租金价值为，追加劳动产生的价值为，资源性资产的总价值为（）。A．I （1+r）B．V0+V1 C．[R+ I（1+r＇）]/rD．R/r6．我国资源性资产评估的目的主要有（）。A．国家出让资源性资产的使用权B．拥有使用权的单位或个人转让使用权或以使用权为资本投资入股以及抵押、出租等C．了解掌握资源的现况D．对资源性资产征税7．影响矿产资源资产和矿业权资产价值的因素主要包括（）。
资产评估第5章习 题.
流动资产评估复习思考题、习题 一、复习思考题 1、流动资产的基本概念是什么？ 2、流动资产包括哪些具体内容？ 3、流动资产和流动资产评估各有哪些特点？ 4、材料评估有什么特点？ 5、低值易耗品评估有什么特点？ 6、对应收帐款应当如何评估？ 7、应收票据评估的基本公式是什么？ 8、采用市场法评估产成品或库存商品时需要作哪些扣除？ 9、对待摊费用或预付费用等应当怎样进行评估？ 二、单项选择题 1．与其他长期资产不同的是，评估流动资产时无需考虑资产的（）因素。 A．功能性贬值B．经济性贬值C．实体性贬值D．功能性贬值和实体性贬值 2.流动资产周转速度快，变现能力强，在价格变化不大的情况下，资产的（）基本上可以反映出流动资产的现值。 A．进货价B．出货价C．中间价D．账面价值 3.企业持有一张期限为一年的票据，本金为40万元，月息率为1%，截止评估基准日，离到期日还有两个半月，则该应收票据的评估值为（）。 A．48万元B．40万元C．43.8万元D．以上答案都不对 4.在资产评估中，应收账款评估的基本公式是：应收账款评估值= ( ) 。 A．应收账款账面价值—坏账准备—已确定坏账损失 B．应收账款账面价值—已确定坏账损失—预计坏账损失 C．应收账款账面价值—已确定坏账损失—预计坏账损失+坏账准备 D．应收账款账面价值—坏账准备—预计坏账准备 5.在对应收账款进行评估时，对原账上的“坏账准备”应( )。 A．保持不变B．按零值处理C．备抵后保留余额D．按评估值重新计提坏账准备 6.某项在用低值易耗品，原价750元，预计使用一年，现已使用9个月，该低值易耗品全新状态的现行市价为1200元，由此确定在用低值易耗品评估值为（）。 A．300元B．900元C．750元D．1200元 7.在采用市场法评估产成品及库存商品时，其中工业企业的产成品评估一般以（）为依据。A．成本价B．进厂价C．出厂价D．中间价 8.资产的（）的计算只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估，而在其他流动性资产中一般不计算。 A．实体性贬值B．功能性贬值C．经济性贬值
流动资产评估案例
流动资产评估案例 ——秦岭工程机械有限公司一、流动资产概况 秦岭工程机械有限公司是国家在“一五”时期建设的大型工程机械企业，主要生产推土机、挖掘机、铲运机、装载机等大型工程机械，是我国四大工程机械制造企业之一，年销售收入5458万元，年净利润653万元。 在评估基准日2000年9月30日，该企业流动资产共计68367328.16元，具体构成如下:货币资金1232275.65元:短期投资307000.00元;预付账款923157.46元;应收账款45059915.28元;其他应收款3253758.59元;存货16915925.93元;待摊费用675295.25元。二、评估目的 该企业为实行股份制改造进行资产评估。 三、评估基准日 评估基准日为2000年9月30日。 四、流动资产评估程序和方法 (一)货币资金的评估程序和方法 企业提供的货币资金账面金额为1232275.65元。其中现金182666.03元，银 行存款1049609.62元。 1(现金的评估程序和方法。评估人员于2000年10月15日对现金进行了现场 盘点。具体过程见表1—1、1—2。 表1-1库存现金盘点表 现金清点情况帐目核对 面额张数金额(元) 项目金额(元) 100元 231 23100.00 盘点日帐户余额 59184.54 50元 15 加:收入凭证未入帐 55000.00
20元 42 减:付出凭证未入帐 84529.90 10元 178 调整后现金余额 29654.64 5元 151 实点现金 2元 499 长款 1元 2 2.00 短款 5角 2717 1358.50 评估基准日 2000年9月30 2角 50 10.00 现金盘点日 2000年10月15日 1角 512 51.20 分币 9.94 合计 29654.64 财务负责人:邹明东出纳员:张力评估人员:孙浩 1 表1-2 货币资金——现金清查评估工作底稿 被评估单位名称:秦岭工程机械有限公司 评估基准日:2000年9月30日评估人员:孙浩清查日期:2000年10月15日评估方法:实地盘点审核人员:赵力审核日期:2000年10月20日项目金额备注清查日调整后现金余额 29654.64 评估基准日外汇汇率: 加:评估基准日至清查日支出 632438.73 减:评估基准日至清查日收入 479427.34 评估基准日账面余额 182666.03 调整事项:无 评估基准日至清查日调整数 评估基准日评估值 2(银行存款的评估程序和方法。 银行存款账面余额1049609.62元，包括在工行、中行、建行等银行开设的20个账户的余额。银行存款的评估值为1049609.62元。
自考资产评估名师关森精讲班第六章 流动资产评估
自考资产评估名师关森精讲班第六章流动资产评估 第六章流动资产评估 第一节流动资产评估的特点 一、流动资产的内容及其特点 流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。 1.现金。指企业的库存现金，其中包括企业内部各部门周转使用的备用金。 2.各项存款。指企业的各种不同类型的银行存款。 3.应收账款。指企业因销售商品、提供劳务等，应向购货和受益单位收取的款项，是购货单位欠企业的短期债务。 4.预付款。指企业按照购货合同规定预付给供货单位的购货定金或部分货款，以及企业预交的各种税、费等。 5.存货。指企业的库存材料、在产品、产成品、商品等。 6.短期投资。指企业购入的各种能随时变现、持有时间不超过一年的投资，包括不超过一年的股票、债券、基金等有价证券和其他投资。 7.其他。指除以上资产之外的流动资产。 流动资产的特点主要表现在以下几个方面： 第一，周转速度快。 流动资产在使用中经过一个生产经营周期，就改变其实物形态，并将全部价值转移到所形成商品中去，构成成本费用的组成部分，然后从营业收入中得到补偿。 第二，变现能力强。 各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖，具有较强的变现能力，是企业对外支付和偿还债务的重要保证。 第三，形态多样化。 流动资产在周转过程中不断改变其形态，依次由货币形态开始，经过供应、生产、销售等环节，从一种形态转化为另一种形态，最后又变为货币形态。 二、流动资产评估的特点 1.流动资产评估是单项评估。 2.必须选准流动资产评估的基准时间。对于评估时点的评估价值，一般以评估时点市场价值为判断/参考。 3.即要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。 4.流动资产周转速度快，变现能力强。 三、流动资产评估的程序 1.确定评估对象和评估范围。 主要做好下列工作：第一，鉴定流动资产。第二，查核待评估流动资产的产权。第三，对被评估流动资产进行抽查核实，验证基础资料。 2.对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。 3.对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。 4.合理选择评估方法。 评估方法的选择，一是根据评估目的选择，二是根据不同种类流动资产的特点选择。选择方法不同，评估的结果不同。 5.评定估算流动资产，产生评估结论。 第二节实物类流动资产评估
资产评估师 cpv 《评估实务一》-分章节习题- 第五章 资源资产评估
第五章资源资产评估 一、单项选择题 1、取得采矿许可证的单位或者个人称为（）。 A、探矿权人 B、法人 C、自然人 D、采矿权人 2、将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余的部分作为林木资产评估值的方法称为（）。 A、市场价倒算法 B、市场成交比较法 C、年金资本化法 D、林地期望价法 3、收入权益法适用于服务年限较短生产矿山的采矿权评估，资源接近枯竭的大中型矿山，其剩余服务年限小于（）的采矿权评估。 A、3年 B、5年 C、7年 D、9年 4、耗竭性资源的主体是（）。 A、矿产资源 B、水资源 C、土地资源 D、生物资源 5、下列各项不属于林地资源资产评估方法的是（）。 A、重置成本法 B、市场成交价比较法 C、林地期望价法 D、年金资本化法 6、用重置成本法对森林景观资产进行评估的缺点是（）。 A、评估结果容易被高估 B、评估结果容易被低估 C、评估过程繁杂，数据不宜收集 D、评估参照案例较少 7、在冶炼过程中，冶炼产品中金属量与其原料——精矿中金属量的比率指的是（）。 A、冶炼回收率 B、选矿比 C、产率 D、选矿回收率 8、在对矿业权进行评估时，市场法常用的具体评估方法不包括（）。
A、可比销售法 B、单位面积探矿权价值评判法 C、资源品级探矿权价值估算法 D、比例系数法 9、从自然资源与人类的经济关系角度，按照资源的性质划分，农用地属于（）。 A、环境资源 B、生物资源 C、土地资源 D、耗竭性资源 10、通过科学合理的森林经营，森林资源资产的消耗可以得到补偿，不存在折旧问题，可长期实现保值增值，这体现的是森林资源资产的（）。 A、功能的多样性 B、分布的辽阔性 C、再生的长期性 D、经营的永续性 二、多项选择题 1、矿业权评估的特点包括（）。 A、与矿产资源法律制度密切相关 B、涉及的专业知识跨度大，需要多种不同类型的专业报告 C、不确定因素更多 D、不确定因素较少 E、开采方式多样 2、下列各项属于森林资源资产的有（）。 A、森林 B、林地 C、森林景观 D、林木 E、沙漠 3、资源资产从自然资源与人类的经济关系角度，按照资源的性质，可划分为（）。 A、矿产资源 B、生物资源 C、景观资源 D、土地资源 E、经济资源 4、生产能力是指矿山企业正常生产时期，单位时间内能够采出的矿石量。确定矿山生产能力应坚持的原则包括（）。 A、匹配原则 B、合法原则 C、市场原则 D、经济原则
流动资产评估习题
一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、评估外币存款，应按照（）汇率将外币存款折算成等值人民币。 A.评估基准日 B.评估现场工作日 C.当年平均 D.当月平均 【正确答案】：A 【答案解析】： 2、一般来说，应收账款评估后，“坏账准备”科目的金额为（）。 A.评估确定的坏账准备的金额 B.无法确定 C.零 D.原计提的金额 【正确答案】：C 【答案解析】： 3、材料盘盈盘亏的评估应以（）为原则进行评估，并选用适当的评估方法。 A.有无账面存款
B.有无使用 C.有无实物存在 D.有无原始凭证 【正确答案】：C 【答案解析】： 4、评估人员对某企业的库存甲材料进行评估，被评估甲材料共分三批购入。第一批购入100吨，材料价款共计320 000元，运输费用1 500元；第二批购入100吨，材料价款共计350 000元，运输费用2 000元；第三批于评估基准日当天购入，数量为150吨，材料价款500 000元，运输费用2 000元。经清查，评估基准日企业库存甲材料200吨且保存完好，则该企业甲材料的评估值最接近于（）元。 A.677 219 B.684 400 C.669 300 D.691 340 【正确答案】：C 【答案解析】：[（500 000＋2 000）/150]×200＝669 333（元），原材料评估值与计价方法没有关系。
5、某企业拥有一张6个月的商业汇票，本金200万元，月息10‰，截至评估基准日离付款期尚差3个月，由此确定的应收票据的评估值为（）万元。 A.206 B.230 C.1030 D.306 【正确答案】：A 【答案解析】：应收票据的评估值＝2 000 000×（1＋10‰×3）＝2 06（万元）。 6、某低值易耗品，原价800元，预计使用1年，现在已经使用了6个月，该低值易耗品的现行市价为1 200元，则确定的低值易耗品的评估值为（）。 A.500元 B.600元 C.700元 D.800元 【正确答案】：B 【答案解析】：低值易耗品的评估值＝1 200×（1－6/12）＝600（元）。
自考资产评估分章节真题第5章
单选题 0904 16．下列无形资产中，属于不可确指无形资产的是（）A．专营权B．土地使用权 C．商标D．商誉 17．某发明专利权已使用了4年，尚可使用2年。目前该专利权的贬值率为（） A．66.7% B．50.0% C．33.3% D．25.0% 18．无形损耗对无形资产的影响在于（） A．使用价值B．已使用年限 C．价值D．名义使用年限 19．下列不属于 ．．．无形资产成本特征的是（） A．弱对应性B．共益性 C．不完整性D．虚拟性 0907 16．评估无形资产使用频率最高的方法是( ) A．市场法B．成本法 C．收益法D．物价指数法 17．收益法运用于商标权的评估，收益期限的确定是十分重要的问题。较合理的确定依据是( )
A．商标注册的有效期B．续展的年限 C．获得超额收益的年限D．商标注册的年限 18．如果企业整体评估价值与各单项资产评估值之和存在差额，这个差额被称为( ) A．评估值B．商誉 C．评估误差D．商标 1004 16．某企业转让一项专利技术，在研制开发过程中发生如下费用支出：耗费材料15万元，专用设备折旧2万元，通用设备折旧1万元，咨询鉴定费4万元，培训费3万元，管理费5万元，应分摊的公共费用及水电费2万元，技术转让过程中应缴纳的营业税1.5万元。则该项专利技术的间接成本为() A．8万元B．14万元 C．16万元D．34万元 17．一般而言，专有技术具有实用性、新颖性、价值性和() A．独占性B．保密性 C．时间性D．可转让性 18．我国商标法规定商标注册的有效期为() A．5年B．10年
C．20年D．无限期 1007 16、我国理论工作者和评估人员通常认为较为合适的专利的利润分成区间为（） A、1O％～20％ B、20％～25％ C、25％～33％ D、33％～50％ 17、评估商誉必须坚持（） A、预期原则 B、替代原则 C、贡献原则 D、最有效使用原则 l8、无形资产评估中，垄断性是影响无形资产价值的重要因素，这是因为无形资产具有 （）A、附着性B、共益性 C、积累性 D、替代性 1104 16、某无形资产转让中，确定的销售利润分成率为40％，已知该类产品的销售利润率为20％，则该无形资产转让的销售收入分成率为( ) A、4％ B、8％ C、10％ D、20％
第七章资源资产评估答案
第六章长期投资及其他资产评估 一、单项选择题 1—5 .D . A C C C 6—10. C .C D C . D 二、多选题 1—5 ABC ABD ABCD ABCD ABCDE 三、简答题 1．答：资源资产的特性取决于自然资源本身的性质和特点及其在社会再生产中的关系。资源资产与自然资源相比，其物质内涵是一致的，除了具有自然资源的基本特性外，根据资产的定义，其还具有经济属性和法律属性。 自然属性（1）天然性（2）有限性和稀缺性（3）生态性（4）区域性 经济属性（1）有用性（2）可计量性（3）可收益性 法律属性（1）产权的独立性（2）使用权的依法交易性 2.答：由资源资产的性质、类型和特征决定了资源资产评估也有别于其他资产评估，其特点表现在以下几方面：资源资产价格是自然资源的使用权的价格。资源资产价格一般受资源的区位影响较大。资源资产评估须遵循自然资源形成和变化的客观规律。资源资产的评估值，受较多因素影响。在资源资产使用权转让中要维护国家所有者的权益。 3.答：答：影响矿业权资产价值的因素有：矿产资源本身的稀缺程度和可替代程度、矿产品的供求状况、矿产资源的自然丰度和地理位置、科技进步、社会的平均资金利润率和矿业的资本利用率。 矿业权评估的特点：矿业权是多学科、多专业综合的业务活动；矿业权估值的大小受到矿产资产的自然丰度和地理位置的影响；矿业权估值受到区位条件的影响。 4.答：答：折现现金流量法适用于详查及以上勘查阶段的探矿权评估和赋存稳定的沉积型矿种的大、中型矿床中普查勘查区的探矿权评估；拟建(新建)和在建矿山的采矿权评估，以及具备现金流量法适用条件的（具备或可类比确定评估参数的）生产矿山采矿权评估。 折现剩余现金流量法适用于在建、改扩建矿山的采矿权评估，以及具备条件的生产矿山的采矿权评估。 勘查成本效用法一般用于投入少量地表或浅部地质工作的预查阶段的探矿权评估，或者经一定勘查工作后找矿前景仍不明朗的普查探矿权评估。 地质要素评序法主要用于普查阶段的探矿权评估,也用于能够满足要求的预查阶段的探矿权评估。 可比因素调整法通常适用于各勘查阶段的探矿权及采矿权价值评估。 单位面积探矿权价值评判法通常适用于勘查程度较低、地质信息较少的探矿权价值评估。 资源品级探矿权价值估算法通常适用于勘查程度较低、地质信息较少的金属矿产探矿权价值评估。 5.答：森林资源资产的价值形成受到多方面因素的影响，主要有营林生产成本、资金的时间价值、利润和税金、林木生产中的损失、地租、地区差价和树种差价。森林资源资产的评估对象：森林、林木、林地、森林景观等。 6.林木资产评估的方法有：林木现行市场法、市场倒算法、收益净现值法、重置成本法。
资产评估第五章习题及答案
同步练习 一、单项选择题 1．下列各项中属于不可确指资产的有( )。 A．商标B．专利权 C．著作权D．商誉 2．无形资产的经济寿命受到技术进步、市场变化等外在不确定性因素的影响更大，这体现了无形资产的特点中的( )。 A．非实体性B．垄断性 C．经营效益性D．价值的较大不确定性 3．一项无形资产的寿命期，主要取决于它的( )。 A．重置成本B．损耗程度 C．机会成本D．使用价值 4．在进行无形资产评估时，应该确定无形资产评估的前提，即它的( )。 A．有效期限B．成熟时期 C．重置成本D．能产生超额收益 5．在无形资产转让价格评估中，转让价格的计算公式可以是( )。 A．销售利润×销售利润率B．销售利润×销售收入分成率 C．销售利润×销售利润分成率D．销售收入×销售利润分成率 6．用成本法评估某项专利技术，已经在开发该专利的过程中耗费的材料费用20万元，工资费用30万元，管理费用5万元，专用设备费10万元，营销费用5万元，咨询鉴定费5万元，其直接成本为( )。 A．75 B. 50 C. 65 D. 20 7．同一内容的技术发明只授予一次专利，对于已取得专利权的技术，任何人未经许可不得进行营利性实施。这是专利权的 ( )。 A．独占性B．专有性 C．时间性D．不可转让性 8．专利的成本费用与专利可以带来的额外收益之间( )。
A．有必然联系B．没有多大联系 C．没有必然联系D．有一些联系 9．商标的评估对象是（）。 A．商标所带来的总体收益B．商标注册时所花费的费用 C．商标产品的价格D．商标所带来的额外收益 10．决定商标权价值高低的因素为( )。 A．商标的基本构成和设计B．商标所能带来的效益 C．商标具有法律保护的专用权D．商标所能发挥的作用及具有的特点 11．商誉评估值指的是企业超额收益的( )。 A．本金化价格B．重置成本价格 C．变现价值D．最高收益值 12．某企业外购一项无形资产，法定年限为15年，现已使用了3年，经评估其重置成本全价为100万元，则此项无形资产的重置成本净值为( )。 A．75万元B．80万元 C．82万元D．85万元 13．对无形资产评估时（）。 A．收益法是唯一的方法B．收益法、市场法、成本法都可采用 C．只能采用收益法和市场法D．只能采用收益法和成本法 14．某企业的预期收益额为16万元，该企业的各但单项资产的重估价值和为60万元，企业所在行业的平均收益率为20%，以此作为适用本金化率计算出的商誉价值为（）。 A．10万元B．20万元 C．30万元D．40万元 15．对同一专利权来讲,其价值最高许可使用形式为为（）。 A．普通使用许可B．排他使用许可 C．交互使用许可D．独占使用许可
自然资源资产价值及其评估
自然资源资产价值及其评估 一、为什么要讨论自然资源资产价值问题？ 资产，顾名思义是有价值的物质或服务。然而，长期以来，国内学术界对自然资源有无价值存在不同认识，特别受传统计划经济的影响，自然资源无价的观点曾经居支配地位。随着改革开放，自然资源有价值的观点开始后来居上。重塑自然资源价值理论是建立健全社会主义市场经济的必然趋势，承认和重视自然资源价值是客观认识和真实反映自然资源稀缺性的必然选择，是建设生态文明、推动经济发展转型的必然要求。不难想象，否认自然资源价值，极其不利于自然资源的节约利用和有效保护。 作为生态文明建设核心理念之一，自然资源资产概念的提出包括编制自然资源资产负债表、领导干部自然资源资产离任审计等在内的制度构建，标志着我国自然资源管理正在并将持续发生重大转变，从只注重自然资源的实物形态转向同时也重视自然资源的价值形态，从注重自然资源的合理配置转向同时也注重自然资源资产的合理处置。因此，极有必要搞清楚自然资源资产的价值是指什么？如何衡量或者如何评估？可以说，搞不清楚自然资源资产价值问题，就搞不清楚自然资源资产管理的出发点、切入点和立足点。
具体来说，认识和解决自然资源资产价值问题，至少有五个方面的功用：其一，有助于评估一个国家或一个地区的自然资源资产总量，从而有助于判断一个国家或地区的自然资源总资产的增加或减少，或者作为评估自然资本总量的重要基础。其二，有助于编制自然资源资产负债表，特别有助于自然资源资产负债表从实物量表向价值量表的演进和深化，进而有助于从经济核算结果中扣除相应的自然资源资产减少的价值，实现真正意义上的“绿色核算”。其三，有助于动态掌握自然资源资产在开发、利用、保护、修复等各个环节的变化情况，有助于及时掌握自然资源资产在各用途间转移过程中的价值变化情况，从而有助于自然资源资产的保值和增值。其四，有助于（经营性）自然资源资产以出售、出租、入股、抵押、担保等形式参与合理经营，为经济增长提供重要支撑，并确保自然资源资产在经营过程中的保值与增值。其五，有助于科学合理地确认自然资源资产的税收、规费等，从而有助于（全民或国家所有）自然资源资产收益的合理分配。 二、什么是自然资源资产的价值？ 价值有广义和狭义之分。广义上看，由自然资源的多功能性或多功用所决定，自然资源资产的价值（实际上亦可视为自然资源的使用价值）体现在多个方面。一是资源功用或资源价值，即为社会经济发展提供不可或缺的水、土、能、
第六章流动资产评估
第六章流动资产评估 一、单项选择题 1．流动资产根据形态的不同，可分为货币形态的流动资产、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资。根据其变现快慢的排序是（）。 A．可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、货币形态的流动资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资 B．货币形态的流动资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产 C．货币形态的流动资产、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资 D．生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资、货币形态的流动资产、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产 2．企业的应收账款评估值的一般计算公式为（）。 A．应收账款账面值-已确定坏账损失-预计坏账损失 B．应收账款账面值 C．应收账款账面值-已确定坏账损失 D．应收账款账面值-预计坏账损失 3．在采用市场法评估产成品及库存商品时，其中工业企业的产成品评估一般以（）为依据。 A．卖出价 B．买入价 C．中间价 D．成本价
4．企业持有一张期限为一年的票据，本金为40万元，月息率为1%，截止评估基准日，离到期日还有两个半月，则该应收票据的评估值为（）。 A．43.8万元 B．40万元 C．48万元 D．以上答案都不对 5．与其他长期资产不同的是，评估流动资产时无需考虑资产的（）因素。 A．功能性贬值 B．经济性贬值 C．实体性贬值 D．功能性贬值和实体性贬值 6．对某企业的应收账款进行评估，评估基准日应收账款余额为36万元，根据前五年的有关数据可知，前五年应收账款总额为50万元，坏账发生总额为2.5万元，并预计企业应收账款的催讨成本为0.3万元，则企业应收账款评估值为（）。 A．180 000元 B．352 800元 C．342 000元 D．339 000元 7．某企业有一期限为10个月的票据，本金为50万元，月利息率为10‰，截止评估基准日离付款期尚差三个半月的时间，则该票据的评估值为（）。 A．532500元 B．500000元 C．517500元 D．以上答案都不对