购买二手房的法律风险

购买二手房的法律风险

1、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。对于房产权证可以凭身份证去房产交易中心查询。

2、房屋产权是否明晰

有些房屋有多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

4、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。

5、市政规划是否有影响

有些房主出售二手房可能房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

7、单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

8、物业费用及公用事业费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

9、户口问题

有些二手房中会有历史户口问题，可能存在一户两本户口本，更有甚者，还会有上上家的户口存在，没有迁移走。建议购买二手房的买主，聘请律师向公安户籍部门查询买卖的二手房户籍信息。

对于户口问题法院不能受理迁移户口，但是如果在二手房买卖合同中约定，一定期限后上家将所有现存户口迁移，否则需要支付违约金，则对于违约金索赔法院可以受理。

10、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

岗位说明书的法律风险提示及规避措施

岗位说明书的法律风险提示及规避措施 法律风险提示： 岗位说明书，又叫岗位职责说明书。是企业在招聘中对工作岗位要求的相关说明，表明企业期望员工做些什么、应该怎么做和在什么样的情况下履行职责。许多企业在员工入职时，还会要求劳动者在岗位说明书(或称岗位职责书)上签字确认，如果员工在试用期内无法达到其中要求，用人单位就可以单方解除劳动合同，并不用支付经济补偿金;如果劳动者在经过试用期后的，工作过程中无法达到其中要求的仍可以被认定为不胜任工作，公司可以进行调岗或培训，经调岗或培训仍不胜任的，将可能被通知解除劳动合同。 风险规避措施： 1.留意岗位说明书的内容与招聘公告中是否一致 重点注意事项： 为了吸引劳动者来应聘，用人单位在招聘公告中的岗位说明条件通常都较为优越，而一旦劳动者应聘进去后，被要求签署的很可能就不是当初所看到的那份岗位说明书。因此，劳动者应当将两份说明书进行比对，做到心中有数。 2.对过分苛刻或与本岗位无关的条款有权提出异议或拒签 重点注意事项： 用人单位要求签署岗位说明书(岗位职责书等)时，应当看清楚其中内容是否

符合所在岗位正常的工作要求。如果文书中的条款过于苛刻或在实际中做到的可能性较小，劳动者有权提出异议，要求依照实际进行修改。而对于不属于所在岗位或是与本岗位无关的说明书或条款，则有权拒绝签署。 3.条件不符，可以要求更正或是解除劳动合同 重点注意事项： 用人单位在劳动者入职之后所提供的条件与招聘公告中所列严重不符的，劳动者有权要求用人单位依照说明书提供劳动条件或单方解除劳动合同。 4.证据： 重点注意事项： 劳动者应当保留招聘公告中的岗位说明书，及公司要求签署的此类文书，尤其是有异议或是拒签的。 5.救济措施： 重点注意事项： 当与用人单位因岗位说明书等产生劳动争议时，可以向劳动争议仲裁委员会提起仲裁请求。 岗位说明书编制误区与对策 由于岗位说明书在编制过程中存在误区，使得岗位说明书的整体编制质量难以保证，在实际应用阶段，正式发布的岗位说明书并没有在管理上发挥应有的价值和作用，仅仅成为企业或人力资源部门的一套展示性文件，逐渐被书束之高阁。识别岗位说明书编制误区，明确应对策略是企业人力资源部门需要认真对待的问

储蓄业务中的法律风险与规避

储蓄柜面业务中的法律风险与规避 （贵州花溪农村合作银行张海） 商业银行储蓄业务中的法律纠纷类型主要是储蓄存款合同纠纷，系指储户与商业银行在缔结及履行储蓄存款合同中，因开户、存款、取款、计息、挂失、存款差错等事由导致存款损失而发生的纠纷。除此之外，储蓄业务中还存在银行违反先合同义务，附随义务产生的人身、财产损害赔偿纠纷以及因提供服务而产生的服务合同纠纷等。 本文以现实案例为依据，结合全省农村信用社柜面储蓄业务实践中重点出现的存款差错、自动转存、私章效力、账户挂失的法律风险进行分析，以期通过有效的途径，适当的法律程序控制风险、减少损失。 一、发生差错款后，应与储户协商或通过法律程序解决，擅自冲正没有法律依据，应担责 案例：魏某持本人活期存折到邮政储蓄办理存款业务，储蓄柜员收进魏某交付的现金1500元后，在“邮政储蓄客户回单”和存折上打印了存款金额为15000元的。柜员在营业终了结账时发现错账，由于当日的监控器在案发时发生故障未能修复，不能反映当日取款情况，后经查流水账，发现魏某存款交易多存13500元。后柜员经主管授权，办理了冲正交易，将魏某的存款金额由15000元调整为1500元，两个月后，魏某持存折来取款15000元，邮政储蓄以该笔存款系错账，已作处理为由拒绝支付。魏某不予认可，遂请求法院判令邮政储蓄支付存款15000元的本金利息，并承担本案诉讼费用。后经法院判决银行败诉。 本案涉及的法律制度为合同法所规定合同变更制度。合同的变更，是指合同成立后，当事人对原合同的内容进行修改、补充的活动。

《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。双方协商一致为合同变更的必备条件，未经对方同意，任何一方不得变更合同的内容；否则，对另一方不产生法律效力，而且还得承担违约责任。对于本案来说，存款交易金额由储户对“储蓄业务凭证”记载内容签字确认，商业银行打印存折之后，双方即对存款金额达成合意，存款合同关系即成立。商业银行认为存款金额记载有误，对其修改应当取得储户的同意，否则，其修改后的内容对储户不具有法律上的约束力，商业银行还应当依照原记载的存款金额承担兑付义务。由此，商业银行储蓄业务制度所规定的冲正交易，仅为商业银行内部纠正差错的单方行为，对外不具有对抗力。最高人民法院《关于审理存单纠纷案件的若干规定》亦指出，商业银行仅以其底单记载的内容与存款人持有的凭证记载的内容不符进行抗辩，而又无其他证据佐证的，人民法院不予采信。 因此，在储蓄业务中如发生了差错款后切勿擅自冲正，应与储户协商或通过法律程序解决,注重对证明力较高的证据如监控资料、客户签字的凭条、单据等予以保存，对应注重对证明力较高的证据如监控资料、客户签字的凭条、单据等予以保存，对据以形成证据的有关设备应加强管理维护，保证其正常运转。 二、未按约定储户办理自动转存，银行应担责 案例：张某于2004年在某银行存了一万元一年定期存款，于2011年取款时发现由于在存款时没有约定自动转存，存款到期以后其存款利息均按照活期计算，导致李某部分利息损失。李某以某银行未尽告知义务导致其利息损失要求赔偿，后法院判决银行败诉。 《储蓄管理条例》第十八条规定：“储蓄机构办理定期存款时，根据储户的意愿，可以同时为储户办理定期储蓄存款到期自动转存业务”，同时“逾期支取的定期储蓄存款，其超过原定存期的部分，除

法务风控部(法律工作)2017年工作总结--

法务风控部2017年工作总结报告 2017年，法务风控部在总法律顾问、分管领导的指导下，在法务风控部全体人员的共同努力下，在其他部门的密切配合下，以法律为准绳，以风险防控为抓手，严格履行合同审批手续，圆满完成了公司下达的各项工作任务。现将2017年法务风控部工作简要总结如下： 一、2017年主要工作： （一）强化组织领导，依法治企水平不断提升 认真组建部门，提高团队效率。法务风控部作为新成立的部门，虽然人员编制少，但各项工作都能有条不紊的开展。成立之初，召开了法务工作专题会议，专题研究布署2017年法务风控工作。并结合公司目前法务工作现状，起草了法务风控部部门职责、员工岗位职责和内部考核办法，制定了部门年度工作计划，明确了工作目标，指明了方向。同时，为了更好地适应法务工作需要，法务部全体人员继续认真学习研究了《合同法》、《知识产权保护法》和盐改方案、通知等一系列法律法规，为进一步做好法务工作打下了坚实的基础。 公司先后成立了“七五”普法工作领导小组、风险防控领导小组和法治建设领导小组，办公室均设在法务风控部，我们始终坚持围绕中心、服务大局、学用结合，把法治建设

工作融入改革发展各项工作中。依法治企、依法经营管理能力不断增强，全员法治意识明显增强，厉行法治的积极性和主动性明显提高，法治氛围更加浓厚。 （二）完善制度建设，夯实管理基础 为进一步完善公司管理职能，促使各项工作有章可循，形成“靠制度管理，靠制度办事”的良好氛围，2017年，法务风控部紧跟公司生产经营目标，结合公司组织机构的调整，制定并出台了相辅相成的管理制度。 根据《中国盐业总公司合同管理办法》的规定，结合公司《合同管理制度（试行）》中出现的问题，重新修订完善出台了《合同管理制度》。协助信息化办公室以《合同管理制度》为基础，对OA系统合同审批流进行调整。今年，公司从去年单一对合同标的、金额、税票等方面的审核延伸到对合同条款的合法、合规性及风险防范等条款的审查。截至目前，累计审核并修改各类合同和技术协议等近600份，部分合同由法务风控部直接起草后交业务部门修订，重大合同与外聘律师沟通修改定稿后签订，经济合同实现100%法律审核，有效地堵塞了合同签订时存在的漏洞，为公司减少了不必要的损失。 为加强证照管理，规范使用程序，确保证照的安全性和有效性，起草并出台了《证照管理办法》。并根据会议要求，起草了《应收账款追责管理办法》。 参与制定《分公司管理办法》和《直销处管理办法》，

房地产开发企业法律风险类别及表现

房地产开发企业法律风险类别及表现 房地产开发企业面临的法律风险分类： 一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险要紧包括： 1、土地使用出让过程中的法律风险 （1）政策及法律、法规变化的风险； （2）政府规划方案变更的风险； （3）土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制； （4）招拍挂过程中的法律风险； （5）物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险； （6）房屋拆迁及土地平坦等相关问题的法律风险； （7）土地使用权被政府收回的法律风险。 2、土地使用权转让过程中的法律风险

（1）土地使用权转让合同无效的法律风险； （2）土地使用权权属瑕疵的法律风险； （3）土地使用权转让的税收法律风险； （4）因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险； （5）土地使用权转让变更登记过程中的中法律风险。 3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 （1）合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在实务中，专门多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有认真审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由确实是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。）； （2）土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险； （3）房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：专门多公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发觉项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险）； （4）房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险； （5）房地产项目公司的税收风险；

财务人员如何规避法律风险

1、财务人员应对法律风险的策略 企业一旦发生经济犯罪，财务人员往往会受到波及，他们或不知情或被动参与或主动参与，此时能够界定罪与非罪的只有用证据来说话。因为自己工作的关系，有机会协助公安、检察院办案人员查处违法犯罪案件，加之曾具有5年的财会工作经历、3年的金融监管以及近1年的内部审计和纪检经历，使自己深感部分受到牵连的财务人员的无奈和无辜，工作之余总结了财务人员如何应对法律风险的十五大策略，希望能对财务人员有所启示。 这里，本文所讲财务人员的法律风险，主要是指财务人员因被迫或无意而产生犯罪的风险，即被关进监狱的风险，常见的犯罪有：职务侵占罪、贪污罪、受贿罪、行贿罪、挪用资金罪、提供虚假财务报告罪、偷税罪等，下面通过发生在财务人员身边的真实案例来阐述，财务人员如何应对这些风险。 一、单位小金库处理有学问 单位的小金库，很多单位都有，所以许多人都见识过，甚至有的人还保管过，但从我们查办的案件来看，许多人实际上并不知道如何处理才能有效规避自己的风险和责任，只是片面的认为领导让咋办就咋办。我这十年的工作经验，查处过约十几个小金库，在这个过程中，我也见到过水平很高的人，也见到过无知无畏的人，因而正反面的例子都不少，我总结了以下几点处理的技巧，可以有效规避财务人员的风险。 一是存折存放问题。请牢记，一定不能将存放小金库的存折放在家里，

而应放在单位。放在单位和放在家里有本质的区别，为什么因为这不是你的钱，而仅是以你的名字开户而已，如果放到家里，就彻底说不清了。有一些财务人员是有这个意识的，知道不能把这个烫手的山芋放在家里，而一定要放在单位自已的抽屉或铁皮柜中藏起来，这也正是审计财务室时能发现小金库的原因之一。 二是记账一定要清楚。有人可能会说了，这小金库本来就不是什么正规的事，找个本子记一下收入和支出不就行了，其实这是不对的。一方面，你这个本子可能类似于日记本，上边全是你写字的地方，没有明确标出别人签字的位置；二是你可能在当时记得就不是太详细，时间一长，你本人也说不清了----这就更麻烦了。我见过一个会计，他拿着单位的小金库，也正经八百的搞了一个“现金日记账”和“银行存款日记账”，对于那些凭证也和正式账一样装订得好好的，小金库被发现后，它把这些资料拿出来，我们都大吃一惊！竟然还有这样的小金库！因为这些资料很齐全，它不但没有被涉及进去，后来还被重用。 三是对于领导从小金库拿钱却不肯签字的要注意找其他证据（如录音、旁证等）。我见过这样一位领导，他口口声声跟财务经理说单位搞这个小金库是为了大家谋福利，----确实也给大家从里边发了一些小钱，但更多的则是他自己经常往里边扔票换钱，换钱就换钱吧，还不签字！搞得这个掌握小金库的财务经理特别郁闷，后来由于一个举报，我们查到了这个小金库，这位领导竟然完全不承认自己单独往里边放过发票，只承认用里边的钱给大家发过“过节费”、“加班费”

我国房地产投资风险分析与防范

中国地质大学长城学院 本科毕业论文题目我国房地产投资风险分析与防--- 以为例 系别经济系 专业经济学 学生朱印 学号01110202 指导教师于诺 职称讲师 2014 年 4 月15 日

我国房地产投资风险分析与防 摘要 本文在总结国风险分析的基础上，结合当前房地产市场现状，对中国房地产投资风险进行分析，对影响房地产投资收益的风险进行了归类，解释了各类风险的特征，从而为风险控制和防提供有益的参考。使房地产开发企业以及投资者能够有针对性地建立相应的控制机制，以保障投资风险决策的正确实施。同时系统地阐释了风险回避、风险控制和风险转移等措施在房地产投资过程中的应用。最后得出在房地产投资活动中对于风险应保持高度关注，冷静分析对策，沉稳果决操作的结论。 关键词：房地产；投资；风险评价 ABSTRACT This paper summarizes the country risk analysis, based on the status of the current real estate market combined with Beijing on China real estate investment risk analysis, risk affecting the real estate investment income were classified explained the characteristics of various types of risks, so as to risk control and prevention provide a useful reference. So that real estate development companies and investors can be targeted to establish appropriate control mechanisms to safeguard the correct implementation of investment risk decisions. While systematically explains the risk avoidance, risk control and risk transfer measures in the real estate investment process. The conclusion that in the real estate investment activities should remain highly concerned about the risk, calm analysis countermeasures, calm and decisive actions conclusions. Key words: Real estate; Investment; Risk assessment

法律风险自查报告

公司法律风险防控自查报告 为了贯彻落实省国资委文件精神，按照集团公司领导的要求，公司认真全面排查经营管理中的法律风险，找出存在的突出问题和薄弱环节。为进一步做好公司法律风险防控工作，对排查出的法律风险，制定了针对性的整改方案。 一、公司经营管理中存在的主要法律风险 （一）外部风险 由于外部的宏观经济及有关政策法律发生变化，会影响承租企业的经营状况和合同签署时的法律关系，可能导致承租企业的履约能力下降及有关法律纠纷，进而对公司的经营产生影响。 （二）内部风险 主要包括企业的经营管理风险及员工的道德风险，其中融资租赁公司作为资金密集型和人才密集型企业，对承接项目的评估和决策正确与否直接关系到企业的存亡，公司的项目风险内控制度至关重要；租赁合约签订中的法律风险也要重视。员工的道德品质、职业素养和法律风险意识是影响风险的重要因素。 二、整改方案 （一）密切关注国家宏观经济和政策法律规定的变化，及时采取针对性的有关措施，有效减少其对公司经营管理产生的法律风险。

（二）完善公司内控制度。建立完善的内控制度，保障业务操作能够根据公司的政策、规定、内控程序规范有序地进行。 （三）完善有效的退出机制。通过有效的退出机制保全公司资产，对公司资源进行优化配臵，在风险可控的前提下实现公司业务目标。 （四）加强对融资租赁项目的风险管理。融资租赁项目管理主要分为前期调查、中期评估、后期审批和还款跟踪等四个过程，针对不同的过程设定切实可行的操作流程，使各环节的调查和评估做到客观准确，坚持现场调查和非现场调查相结合原则、坚持共同调查人制度、坚持风险控制第一位的原则等。力求在融资租赁业务的源头就对全部可能发生的法律风险有深刻了解并加以控制。 （五）加强对融资租赁资金的风险管理。建立有效的资金监控制度，选择合理的筹资方式，优化资金使用结构，强化财务的监控与实施。 （六）加强对融资租赁资产的风险管理。根据市场环境的变化，审慎选择租赁物及供应商，规范租赁合同的谈判和签署，制定标准的租赁物交付及租金回收流程，最直接有效地控制租赁风险。 （七）加强培训，提高员工职业道德和法律风险意识。加强职业道德教育和法律知识培训，提高员工道德意识和法

财务人员的法律风险规避

财务人员的法律风险规避 公司财务人员在公司运营过程中起到了非常重要的作用，公司每项业务的开展都离不开财务的支持。在我国当前经济形势下，财务人员作为利益的分配者，被法律赋予了及其重要的角色。正是因为财务人员的这种地位，导致财务人员在各类经济犯罪中被推向风口浪尖，使财务人员的执业面临很大的风险。财务人员的这些职业特点，决定了我们必须对财务人员的法律风险给予足够的重视，努力防范这种风险。 一、财务人员法律风险的根源 从法律风险的根源来说，财务人员产生法律风险的原因主要有以下三个方面： （一）故意犯罪行为 毋庸置疑，任何人故意犯罪都是触犯刑律应当都到刑罚处罚的，并不只是财务人员如此。我国是成文法国家，每个部门法都是以法律条文的形式公布，这就使法律预测作用得到体现。我们可以通过研究法律条文，决定我们是否做出某种行为，以防范违法行为给我们带来的不利后果。我国刑法明文规定的罪名有400多个，对财务人员来说，可能触犯的罪名为职务侵占罪、挪用资金罪、非国家工作人员受贿罪、偷税罪等，如某出纳截留收入，某会计私刻印章将单位资金转入自己的私人账户，某财务负责人在公司办公会提出以为职工谋福利为名私分国有资产并得以通过、实施等等。财务人员的工作具有一定的保密性与专业性，许多被追究刑事责任的财务人员往往因此对犯罪抱有侥幸心理，认为没有人会知道，但这种以身试法所带来的风险不会因为个人意志而转移。“天网恢恢，疏而不漏”这种触犯刑法的行为终究会受到法律严厉的制裁，财务从业人员对此不能抱有任何侥幸心理。 （二）“迫于压力”——多数风险的缘起 人们常常因为在某一特定的环境中而不能按照自己的意愿做事，而感叹“人在江湖，身不由己”。财务部门在公司中属于要害部门，财务人员的每一个微小的行为都会引来无数关注，财务人员只有严格按照法律规定和程序办事才能有效的防范法律风险。但在实际工作中，财务人员为了保住工作，不得不屈从于领导的压力违反程序做事。现阶段所有制结构的变化及投资的多元化，单位负责人对财务人员的工作完全拥有领导权和管理权，如果财务人员坚持原则，往往会受到单位负责人和来自其他方面的阻挠、刁难甚至打击报复、财务人员的个人利益就会受到严重损害，甚至可能丢了饭碗。而往往一旦财务人员在单位负责人授意、指使、强令下做了假账提供了虚假财务会计报告而被追究责任时，单位负责人又会以“账是财务做的，报表是财务出的，我不懂财务，我也不知道……”为由推脱责任。试想不是单位负责人给财务人员施压，财务人员如果没有得到单位负责人的同意或默许，他们能不恪守职业道德擅自做假账、出假报表、编虚假会计资料吗?如国内闻名的“银广厦”案、“蓝田股份”案等等，都是企业负责人直接指使和策划下造假的。 （三）无故意行为引起的法律风险 如果财务人员在日常工作中，既没有故意犯罪的行为也没有迫于领导的压力不得不从事的行为，是不是就不会存在法律风险了呢？让我们看看以下的案例。某公司总经理在正常工作日时间交给单位出纳5000元的餐费发票，说是前几天陪客户吃饭的发票，要她拿去帮着把票贴一贴。我们大家都知道，这种事情其实财务人员干得多了，也是不足为怪的。该出纳拿到发票后，自己找了“票据报销单”和“粘贴单”贴好后，找财务经理签字，并向财务经理说明这是今天总经理拿过来的，要帮忙贴一下，财务经理也并不怀疑，就把字签了，然后拿着去找这位总经理签批，自然很顺利就签了字。之后，她从自己保管的保险柜中拿出5000元直接给了总经理。但这里面有一个问题：出纳只是让总经理在“批准人”一栏中签了字，而“报销人”和“领款人”两栏都是出纳代这位总经理签了字——其实她是出于好心，想既

房地产企业法律风险防控及对策

房地产企业法律风险防控及对策 房地产业是我国市场经济中的重要行业，尤其是近几年，伴随国民经济发展和国家经济政策的影响，地产行业更加炙手可热。但由于房地产开发属于资金大、周期长、复杂而系统的工程项目。从筹备到开发建设，再到完成销售的一系列过程中，有可能出现大量难以预测的经营风险。房地产企业的风险主要有国家政策性风险；未依法开发或者法律出台新规和废止的风险；市场行情变化带来的风险和不可抗力风险。在这四项中，法律风险是最有可能发生的，同时也是可以通过预防和控制来加以防范的。 房地产企业要合理控制法律风险，除了需要对项目的运作和整个行业的现状有完整的了解外，更需要良好的法律风险防控和法律服务的有效支撑。 房地产企业的法律风险集中体现在取得土地、合作开发、拆迁补偿、开发建设、项目抵押、房屋销售、房屋质量和产权办理等方面。企业经营中机遇与风险是永远并存的。如何把握住机会，最大程度的降低经营风险是企业要承担的重要任务。以往很多房地产开发企业不重视法律风险的事前防控，只在发生纠纷后甚至到了诉讼时才会想到律师的法律服务。其实良好的事前风险防控能从源头治理，防范疏漏，规范房地产开发运作。事前防范的重要性不亚于事后的补救。那么如何做好房地产企业的风险防范呢？

1、建立房地产项目法律风险识别、分析、评估、防范一条龙流程管理制度新模式 在房地产企业进行项目开发运作之前，应注意对房地产项目的可行性进行充分论证，制作项目可行性报告、法律风险评估书、法律风险意见书等。对项目设立的依据手续，工作流程等都要规范，形成体系，使之符合国家相关法律、法规及政策规定。 事前将开发经营的法律风险及经营价值逐项分析、比较，再决定是否进行项目运作，能较大程度的降低房地产企业的经营风险。实践经验也证明，项目运作前和企业重大经营决策前的法律风险预警是企业健康经营的第一道屏障。 2、合同是企业经营的自定“法律”，管好合同就掌握了降低风险的主动权 合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的意思表示一致的产物。在某种程度上说，合同在当事人之间具有意定的“法律”的效果。房地产企业的大量法律风险都来源于签订合同的不规范、不严谨。投资房地产是一项收益与风险都很高的经营项目。而合同条款的严谨和完备程度决定了合同法律风险的大小。尤其是针对关系企业重大经营决策的相关合同、文件，房地产企业更应审慎对待，以确保房地产开发的顺利进行。对外应注意对合同他方当事人的信用和履约能力的审查，内部要对企业合同实行专人专管。同时，加强公司相关管理和经办人员进行合同法律知识的专业培训。

如何规避企业经营法律风险

如何规避企业经营法律风险 如何规避企业经营法律风险，现代社会，企业已成为最重要的商事主体，形形色色的企业触及社会的各个角落。作为市场经济的主要元素，企业承载着盈利的使命，然而,在其追求利益最大化的过程中,企业经营中的法律风险也如影相随。 据中国法律网讯：现代社会，企业已成为最重要的商事主体，形形色色的企业触及社会的各个角落。作为市场经济的主要元素，企业承载着盈利的使命，然而,在其追求利益最大化的过程中,企业经营中的法律风险也如影相随。可以说，企业从产生、发展到消亡，每一个环节都布满风险，但其最终的落脚点或者说最终的风险必然是法律风险。那么，如何规避法律风险、增强控制法律风险的能力, 进一步实现企业运营的持续健康发展,就日益成为各大企业管理人所要考虑的重大问题。 中航油(新加坡)、安达信……这些“血”的事实一再告诉我们,在今天，企业的生产盈利水平与防范法律风险的能力是相辅相成的。如果一家企业不注重法律风险的防范,数十年甚至几十年的经营成果也许只需轻轻的几次电脑鼠标点击就在数秒时间内灰飞烟灭。因此,笔者认为，在法制日益完善的今天,每个企业管理者不仅要提高自身的法律意识，更需要熟悉掌握法律风险的来源及其预防措施，这样在企业的经营过程中才能最大限度规避法律风险,才能将企业的管理工作事半功倍,减少一些不必要的管理成本,为企业的永续经营和良性发展提供保障。 一、提高管理者法律意识、切断法律风险发生根源。 所谓企业法律风险，就是指企业经营中不懂法律规则、疏于法律审查、逃避法律监管所造成的经济纠纷和涉诉给企业带来的潜在或已发生的重大经济损失。对于企业而言，企业的任何一种行为都可能存在不同程度的法律风险，法律风险无处不在就像市场机遇无处不在一样。“改制、并购、重组、对外投资、契约合同、产销行为……”，特别是随着市场经济的不断深入，企业所面临的环境也日趋复杂多变，企业管理者的法律意识如果还只是停留在这种事后救火的法律救济方式上来维护合法权益，已经远远跟不上时代发展的要求。 企业管理者可以不精通法律知识，但不可以没有法律意识。笔者认为，企业经营中的法律风险完全是可以事前预防的。即便是一些“不该发生的事故”还是频繁发生了，究其原因还是我们的企业管理者法律意识不够强，防范法律风险的意识还不够深，在法律风险防范上的投入还不够多(包括精力和金钱的投入)。据统计，美国企业平均支出的防范法律风险的费用占企业收入的1%，但是中国呢?大多数企业法律风险管理投入严重不足，法律风险防御能力很弱，因法律风险而遭受损失的风险就更高。 经验告诉我们，企业经营存在法律风险并不可怕，可怕的是我们不去注意它，防范它，任其发展。因此，注重提高企业管理者的法律意识，进一步熟悉与企业经营相关的法律知识并对企业进行法律风险的安全检查，把隐藏在企业内部的法律风险及时发掘出来，事先采取防范或预防机制规避企业经营中的法律风险，切断法律风险发生的根源。 二、防患于未然，定期进行法律风险评估。 企业要“长治久安”，需要具有完善的内部管理体制和风险防范规避机制，预先知道风险的所在并进而设法避免法律风险的发生。随着我国法治经济的不断发展和法律的不断完善，我们的企业管理者也应进一步转变观念，法律意识要有一个大的提升，即从“救火”意识到“防火”意识;从法律救济意识到法律防范意识;从依法维权意识到依法治企意识。总之，要使我们的法律意识完成一个从被动意识到主动意识的提升。

房地产投资分析课程论文

房地产投资分析课程论文 ——房地产投资风险分析及应对策略专业： 班级： 学号： 姓名： 日期：2016/6/5

【摘要】房地产投资是我国经济建设的一项重要内容，而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析，才能有效地防范这些风险。 【关键词】房地产投资、投资风险、防范策略、应对策略 一、我国房地产投资风险总体状况及变化趋势 近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。 （一）经济风险降低，技术风险、政策风险增加 房地产投资经济风险是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济的发展以及整体经济环境的不断改善，房地产投资的济风险将有所降低。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上。随着我国房地产市场化深入，房地产开发商将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技含量的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那些经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 （二）房地产投资风险地域性差异减小 房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有:1)前几年我国出现的房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积压空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间要比东部短。2)由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象己初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方位多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。 （三）投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异，有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信

公司法务部年终工作总结

公司法务部年终工作总结 法务部工作年度的工作总结要写哪些内容，哪些值得内容值得记录。下面就一起看看吧！ 20xx年，法务部按照事前防范、事中控制、事后应对的原则，切实维护公司的合法权益。现将本部门今年以来工作情况汇报如下： 一、做好合同审核工作，控制公司经营风险 截止到20xx年12月21日，通过合同审批、流程及其他方式移交法务起草修改或审核的合同达400余份。在合同审核过程中发现以下问题： 1、合同主体不当。合同主体适格，是合同得以有效成立的前提条件之一。而合格的主体，首要条件应当是具有相应的民事权利能力和民事行为能力的当事人。因此在签订合同中，不应与不具有独立法人资格且不能独立承担责任的分公司、个人等单位和不具有相应资质的单位签订合同。业务部门在签订合同前应审查合同相对人是否具备资质，以免导致合同无效或在履行中产生纠纷。 2、合同文字不严谨，易产生歧义和误解，导致合同难以履行或引发争议。依法订立的有效合同，应当体现双方的真实意思，而这种体现只能靠明晰的合同文字。就合同审核情况来看，一些合同意思表述不清楚、不准确或容易产生歧义，此类

问题在合同履行过程中极易产生争议或难以履行，存在较大的法律风险。 3、合同条款不完整，有缺陷、漏洞。一些合同签订后会出现补充协议、签证等情形，从而对原合同做了实质的变更，也使合同签订失去原有意义，大大降低了原合同的对双方的约束力。 4、合同条款不公平、存在风险。在合同审核中发现一些合同版本为对方提供，造成合同约定的相关条款大都仅从对方利益出发，未充分考虑我方的利益。因此类合同不存在违法，仅存在违约或损失等风险，法务也仅能对相关的法律风险进行提示。建议业务部门在开展业务时，根据签订合同过程中自身所处的谈判地位加强对合同违约风险的评估工作，尽量防范风险，维护公司的合法权益。 5、部分业务部门应当签订合同而未签订合同 20xx年发生的部分法律纠纷是因某些部门应当签订合同而未签订，导致口头合同在履行过程中因权利、义务不明确产生争议而无法界定双方责任，因而给公司造成巨额损失。法务部在今后的工作中将加强督导及检查力度，尽量杜绝此类事件再次发生。 二、做好法律咨询服务工作，防范经营行为法律风险 法务部积极为公司重大项目、决定及经营行为提供法律支持，确保公司重大项

房地产企业必须要注意的法律风险及其防范

房地产企业必须要注意的法律风险及其防范 山东大地人律师冯建钟 房地产业作为国民经济中的一个重要支柱行业，是目前中国少数几个平均利润高的行业，尤其在前几年，其获取的利润足以暴利来形容。虽然现在由于国家宏观经济调控政策影响，该行业处在微妙的嬗变之中，但从另一角度来分析，由于银根紧缩，国家政策仍不明朗，许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风险没低之尴尬局面，但由于房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。因此，投资房地产项目，则必须要对该行业的运作全过程有完整的了解。 根据目前所可知的信息资料分析，房地产开发所会遇到的风险可归纳为以下四个： 一是国家宏观经济调控的风险； 二是项目开发的法律风险； 三是市场风险； 四是不可抗力的风险。 在这四个风险中，法律风险是最容易控制和防范的，也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽可能地避免它发生。以下结合司法实践就该法律风险作简要的分析，供各位企业家参考。 一、建立房地产企业法律风险防范机制及其实践性 尽管多数房地产企业都不愿意各种法律风险真的发生，但任何一个房地产企业，只要在房地产市场中运作，就会毫无例外的面对各种法律风险，不管企业意识到还是意识不到，要有效地、切实地分解和抗御法律风险，就必须建立一种机制以提高行为的规范性，将法律风险的发生降低到最小限度，防患于未然，直至杜绝法律风险的发生。 （一）、房地产项目的合法性问题 这是房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二有房地产企业资质；三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如说，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设

年假规避法律风险

[转] 如何设计年假,规避法律风险? 20１5—３—2 １３:31阅读(1）转载自清华同方杨刚祥 赞(２0） 话题： 休息权是中国宪法规定的公民权利，劳动者应当享有。然而作为带薪年休假本是一件企业与员工互利的事,但因此而产生的纠纷却不断。自《职工带薪年休假条例》出台后,带薪休假便成为现代社会上的一个热点问题。那么,如何依据法律计算带薪年休假？计算过程会出现什么问题？ ?回复?首先让我们来看看带薪年假所涉及的法律规定: 1９95年实施的《劳动法》第四十五条“国家实行带薪年休假制度。劳动者连续工作一年以上的,享受带薪年休假。具体办法由国务院规定”。《劳动法》实施后,国务院一直未就带薪年休假问题作出具体规定.实践中，劳动者享受带薪年休假的权利未能得到有效的落实,部分大型国有企业及外资企业通过规章制度制定了办企业的带薪年休假制度。但大多数企业,尤其是中小企业的劳动者并未真正享受到《劳动法》规定的带薪年休假待遇。 ?直到200７年１2月24日，国务院颁布了《职工带薪年休假条例》（国务院令[20０7］第514号），该条例于2０08年1月１日起正式实施。该条例的正式实施才真正使劳动者的带薪年休假休假权利得到落实。 ?２008年，人力资源和社会保障部颁布了《企业职工带薪年休假实施办法》（人力资源和社会保障部令［２0０8］第1号)，人事部发布了《机关事业单位工作人员带薪年休假实施办法》（人事部令[2０08］第9号）.这两个“实施办法”对带薪年休假制度所涉及的具体问题进行了规定。 2００９年，人力资源和社会保障部办公厅发布了《关于＜企业职工带薪年休假实施办法＞有关问题的复函》（人社厅函【2００９】149号）。该复函对实践中存在争议的带薪年休假的享受条件以及工作年限确定问题进行了具体的解释. ?在年假的设计方面，可能存在以下问题：? 1、职工在什么情况下可以享受年休假？ 解答：职工连续工作1年以上的，享受年休假。此处的连续工作1年以上，既包括劳动者在本单位的工作时间也包括在以前单位工作的时间。 --

房地产投资风险防范及措施

房地产投资风险防范及措施 一、房地产业投资风险产生的主要原因 1.房地产的投资回收周期较长。导致房地产投资面临巨大风险的一个主要原因就是投资周期较长。据当前现状来看，除了房地产开发投资会随着开发过程的结束在二至五年收回投资成本外，置业投资的回收周期则在八到十年，或者是更长的时间。所以，一般来说，规模较小的房地产企业不具备承受这种长时间的资金压力与市场风险，只有资金实力比较雄厚的企业才能应对房地产投资风险。 2.房地产企业的投资利润率与借入资金利率间的不稳定。对于房地产投资来说，另一个较大的风险来自于房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性。因为房地产企业投资后，当遇到周转资金不足时，需要实行资金筹措，为了稳定企业的内部发展，则需要从银行接入资金并对财务实行调控。受这种不确定性的影响，使得房地产企业将面临巨大的投资风险。如果相较于房地产投资的利润率，借入资金的利率比较低，企业则能够在财务作用下提升自身的自有资金利润率。而反之，如果借入资金的利率更高，则房地产企业则面临着亏损的风险，甚至因为负债率过高而不得不选择破产。 3.房地产企业投资经营活动的成败。房地产风险来源的另一个就是企业的经营活动。企业为了周转而借入资金，而用于支付利息的资金来源于房地产企业投资的收益。一旦企业管理人员的经营活动不顺利，将增加利息支付的难度，给企业带来巨大还债压力，而且还会给企业的信誉造成很大的损失，员工缺乏工作积极性，以致影响企业再次筹集资金的水平，最终造成房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。 1.充分调查市场需求，做出科学的项目决策。因为房地产行业所面临的是一个具有局限性的消费市场，一旦做出了投资决策，就将面临巨大的销售风险。所以，为了能够将此类风险降到最低，房地产企业在实行投资之前，理应对市场的供求关系做出全面的调查与分析，最终

法律风险防控工作总结归纳

精心整理关于法律风险管控工作的总结及2013年法务管理工 作目标 刘晓宇2012年度法律事务部严格按照工作计划和安排有序推进部门日常工作。结合本部门的工作要求的特殊性，本着“风险预防、关口前移、重心下移”的思路，在做好日常工作的同时，对部分常规性工作进行了梳理和完善。今年集团公司提出了“创 现对 目部对合同的总体掌控和与机关法务部能的信息互通，做到早准备、早预防、早联系、早解决避免发生被诉案件。 2、加强对一级、二级合同管理 （1）编制了本部门的《施工合同审查要点》，明确了本部门对一级合同审查的范围及审查重点，并且通过法律意见书的形式提出本部门对该合同的意见，揭示法律风险，从源头控制风险点，使公司及项目部领导能够在合同订立前了解在合同中存在的法律风险，权衡利弊，做到总体把握。

（2）严格执行对各类二级合同审查，从法律角度对合同文本中进行审查，对存在隐患的合同提出对相应的修改建议，对于风险较大的合同实行拒签制度，使签订的合同能够最大限度的维护我方利益，且能够在履约过程中起到对双方的约束作用。 3、监督项目部完善原始资料管理 法律事务部将项目部日常工作中的原始资料的留存及有效性也作为对项目部考核的一项重要工作，做到在发生纠纷后能够体工队我方有利的有效证据，具体措施有。 新发案件数，且本年度新发案件均为2010年以前工程产生的纠纷所导致，说明近两年的风险防控工作取得了成效，很好的控制了法律纠纷的发生。 三、2013年法务管理目标及措施 1、实现新开、在施工程诉讼案件发案率为“0”，新发案件结案率达到80%以上。 2、力争将目前在XX法院的被申请执行案件在2013年度分批次进行支付，实现在XX法院被申请执行案件全部销案。

全面解析公司法定代表人的法律风险及规避方法

全面解析公司法定代表人的法律风险及规避方法
2015-03-21
作者‖刘相文 夏东霞 李欣宇 来源‖百度文库
导读：从某种意义上讲，担任了公司的法定代表人，即掌控了公 司的核心权力。然而，法定代表人在行使权力的同时，也必须承担相 应的法律责任。本文拟从民事、刑事和行政三个方面，对公司法定代 表人可能承担的法律责任做简要分析， 并结合我国司法实践对法定代 表人法律风险的防范提出建议。
一、公司的法定代表人应由公司的董事长或总经理担任 根据《公司法》(2005 修订)第十三条规定，“公司法定代表人 依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登 记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。” 根据上述规定，担任公司法定代表人要满足两方面的条件，其一 是必须在公司内担任董事长、总经理或执行董事这些核心管理职务; 其二必须依法办理工商登记或变更登记。
二、担任法定代表人可能存在的法律风险

通常而言，法定代表人根据法律、法规和公司章程的规定，以公 司名义所从事的行为，即视为公司的行为，应由公司承担相关法律责 任。换句话说，一般情况下，法定代表人个人并不会因其代表公司、 履行职务的行为而承担法律责任。 但在某些特殊情况下，由于法定代表人的特殊身份和职责，在一 定条件下，法定代表人可能会就公司的行为承担相应的民事、行政或 刑事责任。但这种情况，往往是因法定代表人违反法律、法规和公司 章程规定，或违反忠实、勤勉义务而产生。 1、法定代表人可能承担的民事责任 (1) 法定代表人的职务行为应由公司对外承担责任 《民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和 其他工作人员的经营活动，承担民事责任。” 通常理解，公司的法定代表人以公司名义从事的经营活动，属履 行职务的行为，由此而产生的相关民事责任，均由公司承担责任，法 定代表人个人并不会因其职务行为而需对外承担民事责任。 并且，如果法定代表人从事越权行为，而该行为构成表见代理， 即第三人有足够的理由相信与之交易的对方是代表法人行为， 法人也 应就法定代表人的行为向第三人承担责任。 (2) 因法定代表人故意或过失而给公司造成损失， 法定代表人可 能需对该损失予以赔偿 根据《公司法》第一百五十条规定：“董事、监事、高级管理人 员执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司

股权收购房地产项目的法律风险及防范【精品文档】

股权收购房地产项目的法律风险及防范 （一）风险种类 一、项目公司的设立风险 在项目公司设立方面，涉及对项目公司合法权益会产生实质性重大影响的法律风险归纳起来主要有： 1、股东未足额缴纳出资； 2、股东出资形式不符合法律规定； 3、非货币财产出资作价违反法律强制性规定； 4、非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续； 5、抽逃出资； 6、未依法年检。 上述法律风险对于收购方进入项目公司后的合法权益以及项目公司的合法权益均会产生重大影响，如股东未足额缴纳出资或抽逃出资行为构成了对项目公司财产权益的损害，该行为不仅对项目公司的项目开发建设资金投入带来影响，影响项目开发建设的正常进程，更为严重的是，由于未足额出资或抽逃出资导致项目公司实收资本未达到项目公司房地产开发资质等级相对应的实收资本要求，从而致使项目公司可能遭受被取消开发资质的重大法律风险；再如，股东以土地使用权作价入股出资后但未依法将该土地使用权过户至项目公司名下，这就会使得项目公司在对该土地使用权进行项目开发建设时因项目用地存在权属瑕疵而影响项目的合法性问题。 二、项目本身的风险 由于土地性质、取得方式、规划用途、使用期限以及房地产开发建设的复杂关系，尤其是久拖未建或停建的项目公司，在股权收购时，涉及房地产领域中具体专业问题的风险比较多。归纳起来主要有： 1、土地使用权风险：包括出让金支付与否、土地出让合同中有无股权转让的限制、开发条件限定、有无带征地情况、土地使用权权属不清、项目用地是否存在被征收或征用等风险； 2、项目主体的风险：包括开发主体与审批主体是否一致、实际建设项目与审批项目是否一致的风险； 3、动拆迁风险：尚未完成拆迁安置的，拆迁安置补偿合同的权利义务随之转让给受让人，所有的拆迁风险转移给受让人，尤其是物权法实施后，动拆迁个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件，被拆迁人享有法定优先权安置房； 4、规划风险：规划有无调整，调整的是否符合受让方的开发需求，规划有无超过期限，需要重新申报的能否获得批准；