大型城市商业综合体的开发与运营规律研究

大型城市商业综合体的开发与运营规律研究

大型城市商业综合体研究的意义

一、大型城市综合体是经济发展的要求

二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作

三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法

四、城市综合体的经营管理

五、我国发展城市综合体的策略选择

课题研究的意义

大型城市综合体一般包括级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。

大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。

从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。

为了在2008年奥运会前完成国内重要城市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。

日本城市：东京、福港、京都

中方城市：北京、上海深圳青岛西安

一、大型城市综合体分类

建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。

建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。

大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：

1.交通枢纽型城市综合体

图1 世界质量最佳的城市综合体—六本木新城

2.城市CBD中心的城市综合体

图2 大阪难波城

大阪难波城写字楼、购物中心、空中花园、高速铁路火车站完美结合

图3 马来西亚双子星

3.城郊结合部城市综合体

由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。

图4 福冈博多运河城

福冈是九州第一城市，从机场坐市营地铁5分钟就可到达博多运河城，这是个建筑色彩鲜艳、运河水穿流期间的大型城市综合体，除了应有尽有的购物，13个电影厅的复合影剧院几乎每天都有日本顶级演出上演，使其极具人气，美食更是汇集了九州乃至全国的各式拉面，深受外国人喜欢（从运河城走路5分钟，便可以来到博多老铺房故乡馆，这是古时作为商业城市一度繁华的川端冷泉地区，进入老街逛逛老铺，著名的博多织锦和历史悠久的手工艺品都汇集在这里，光看看也是十分享受）。

二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作

城市综合体需要在市场可行的前提下才能建设，因为城市综合体规模大，投资巨大，必须建立在可持续经营的基础上，根据经营要求做好建筑策划，其中酒店和商场都可以策划专门的主题，互相配合做好人流动线及设施共享。

下面我们以福冈博多运河城和国内商业综合体案例说明商业综合体的经营分析和建筑策划工作。

图5日本博多运河城在福冈地图中的位置

美国JERDE建筑事务所在日本完成的第一个项目是位于福冈的博多运河城。美国建筑师协会会员（FAIA），美国JERDE建筑事务所董事长Jon Adams Jerde等第一次访问福冈是在1988年5月。桌子一边是客户公司经验丰富的业务员，另一边是Jon Adams Jerde和来自加州威尼斯海滩的设计师。连好莱坞打造的剧本恐怕也无法表达出他们这次见面的情景。他们受到了思想开阔又有远见的发展商的热情款待，这甚至在美国也不多见。

运河城位于福冈城市工厂区，周边四个商圈都距离较远，JERDE设计运河城的第一步骤考虑要有一个通俗的名字，努力打造成为目的地，因此要通过设计和商业资源整合，能够成功吸引人流前来观看参与购物。

JERDE在设计此项目的过程中，按照目的地、多样性、参与性三个基本思路，特别重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，实现商业增值的目的。

图6福冈运河城场地形态

公共空间的设计大于单个店铺的设计，只有通过公共空间的良好设计才能富有变化吸引顾客停留更多时间，让人们舍不得离开。

博多运河城的五层是购物中心，五层以上是两个酒店和娱乐空间。

运河沿街作为主要流线设计，表演舞台是设计的关键和公共空间聚集人流的焦点，人们站在长廊观看表演，带动了商铺价值提升。公共空间铺地和颜色富于变化，灯光设计创造更好夜景，白天和晚上变化较大，不断让顾客好奇心保持最强。博多运河城是为顾客创造的独特体验空间，顾客进入以后停留时间可以有效拉长。

博多运河城甚至可以当作“自然”的一种代名词，水作为一种有机元素而被巧妙运用；运河曲线柔和；建筑物层次分明，勾勒了运河的外形，仿佛辟出

一个峡谷，河水从岩间潺潺流出，由此开出一条小路。当时，这是日本最大的私人开发的城市复兴项目。

现在，东京六本木新城已经接过了这一荣誉，他们同样也参与了这个项目。博多运河城的成功与教训指导了他们在东京六本木山项目的工作。在很多方面，博多运河城实现了Jon Adams Jerde多年以前在意大利之行中找到的灵感——关于社区、活力和建筑。对他而言，这就如同美梦成真。

在意大利的很多山区，人们登山的过程是不知不觉走到较高山坡的建筑物周边，人们通过连续的道路，步行到达山顶，没有在传统建筑中感觉楼梯之间的明显分隔。这对于高层的商场空间垂直动线处理具有较大启发，JERDE设计的很多著名商业建筑借助了意大利山区建筑的规划手法，对于商业建筑设计的流线处理也具有普遍的推广意义。

图7 福冈博多运河城开发与运营的系统流程

通过调查研究，博多运河城项目开发商吸纳专业公司意见，在经营方面福冈具有支撑大型城市综合体的市场条件，同时希望目的地式的综合体开发，促进城市旅游业。事实证明，项目开业后吸纳了更多游客前来福冈考察消

费，成为日本前四名最吸引顾客人流的目的地，运河城经济效益良好，大大提升了福冈的城市知名度。

日本大型综合体项目博多运河城的成功不仅是设计的成功，更重要的是项目的日本开发商具有开阔的眼光，不仅有充足的市场调查与商业经营策划经费和设计费用，而且给予市场研究、商业规划和建筑设计非常充足的时间。

反观中国的商业地产开发商不是政府要求提前竣工，就是发展商忙于回收资金而提前盲目开工，中国商业地产缺乏精品的真正原因是政府政策变化具有随意性，发展商表现浮躁，缺乏打造精品的长久式思维导向与执行能力。

中国要在商业地产领域站在世界之巅，政府就必须创造执行规划的二楼良好法制环境，在土地政策化规划方面具有延续性。由发展商牵头，共同沉下心来打造能够在世界商业地产领域占有一席之地的精品，具有世界水平的经营效率，同时在建筑与服务方面具有民族特色。

商业地产项目是风险大、收益大的项目，普通的开发商不具备打造精品购物中心以及级酒店的资源和能力。

福冈博多运河城开发与运营的系统流程不仅对于日本同类项目具有指导意义，而且对于中国商业地产项目和城市综合体的开发同样可以采用本流程，同时可以在本流程的基础上有所创新，创新的方向是将民族文化特色运用到建筑和商业视觉环境。

图8 运河城项目对运河的最大限度借景

图9 福冈运河和购物中心局部之间的关系处理

图10 福冈博多运河城项目航拍相片

城市综合体的酒店大部分是级酒店，对于建筑和设施具有明确要求，以南宁的航洋国际城酒店为例，其规模为4.6万平方米：

表1万豪酒店及配套数据

单位数量备注

1 总建筑面积㎡46000

2 标准间间310 目前为330间，原设

计方案有改动

3 套间套30

4 总统套间套 1

5 副总统套间套 1

6 中西餐厅个 2

万豪酒店项目通过规模化高水平的开发建设，将为南宁市提供一个全新的白金5星酒店及会展配套服务空间。

在级酒店项目论证过程中，我们认为可以发挥综合体优势，方便设置酒店和购物中心之间的动线连接，采用自然的流线连接酒店出口和购物中心空中入口，鼓励级酒店的住客到商业空间休闲和消费。

在级酒店的设施中，重点强调宽带计算机网络和睡眠健康系统用品，在设计创新同时，在设施布置方面也能够创新，满足现代顾客的需求。

三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法

只有整合一流的人力资源才能开发优秀的城市综合体，深圳NEW MALL公司在商业地产领域摸索多年，提出了应用于城市综合体开发的多团队协同工作方法。

图11 多团队协调工作关系

深圳NEW MALL商业管理公司深知，只有掌握人类在商业地产领域积累的主要知识，中国商业地产才能与国际接轨。只有通过国际合作才能引进新的观念并使中国商业文化发扬光大，NEW MALL从成立伊始，分别与美国、日本、韩国、新加坡的商业地产设计与经营管理机构建立了密切联系。

图11中多团队协同工作的主要内容和方法可以详细看表1.

表1 以顾客为核心的协调工作内容

对象分类承担单位

顾客购物中心顾客分析深圳市新摩尔商业管理公司牵头

酒店顾客分析邀请零售市场公司参与购物中心

顾客分析，邀请酒店管理顾问公

一致性与差异分析，

司参与酒店顾客分析

尽可能双方吸引共享

服务的顾客

四、城市综合体的经营管理

福冈博多运河城可以称为未来都市型设计，这种风格的建筑设计在日本属于首创。有名的福冈凯悦大饭店和华盛顿酒店、四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”、汇集13个电影院的“AMC运河城13”、高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等都在这里占有一席之地。无论内容还是规模都是空前无比的。

图12 博多运河城鸟瞰相片

城市综合体的管理属于综合管理，需要统一管理公共部分场地与设施，协调营销活动，同时包括相对独立的购物中心经营、酒店管理、写字楼以及公寓物业管理等内容。

图12 功能划分与信息宣传

1.购物中心的管理

博多运河城核心部分是个超大型的购物中心，它因水而生动：180米长的运河从它的中心流过。两端是主力商店，里面有各种名牌专卖店，酒店，餐馆，电影院等游乐设施。在其中一侧的楼梯面对的是一个濒水的表演舞台，在高处望下去，总是有各种风格不同的乐队在那里进行表演。如果顾客累了还可以在河边长椅上坐着观日落美景，或是请画像的艺术家为你画上有日本卡通造型的漫画像。

图13 典型营销推广场景反映设计的内涵——让顾客停留更多时间

图14 购物中心的绿化管理

博多运河城不仅在设计方面贯彻了生态型城市综合体的思路，而且在管理方面也贯彻如下管理思路：

（1）.营销推广作为整个购物中心的核心，将项目打造成为旅游目的地，游客可以在酒店住宿，同时可以在购物中心购物，在娱乐城参与游乐与文化活动。每年到福冈旅游的旅客几乎都把博多运河城作为必到的旅游目的地。

（2）.将环境管理的标准贯彻到物业管理中，通过高品牌物业及服务吸引更多顾客。

（3）.博多运河城的管理公司日本FJ株式会社，重点作统一形象推广以及购物中心管理，酒店管理独立性较大，聘请专业酒店管理公司管理，因为酒店不仅要吸引来购物的人群消费，更重要是要吸引外地旅游和商务旅客。

（４）尽管城市综合体相对独立的部分都在打造自己的品牌，但是项目整体品牌依旧非常重要，只有形成整体品牌才能吸引本地顾客重复消费，才能吸引更多的外地顾客慕名前来。

2. 剧院的管理

剧场是购物中心的公共场地，是公共演出平台，满足购物人群的文化生活与娱乐要求。

博多运河城的四季剧场拥有专用剧场，该团拥有比较强大的演员阵容。

图15 剧场管理

国内很多城市也在城市广场中兴建剧场，如何经营好城市剧场，借鉴日本经验提出几点措施：

1. 建议以民营化的艺术团为主，与一个歌舞团建立长期合作关系。

2. 专业化与业务活动结合，以一流的编剧和导演为龙头，多出艺术精品。在表演方面，剧院的艺术团体不仅要重视发挥骨干演员作用，特别注意从顾客中吸纳业余演员参加，培养更多艺术人才，突出参与性与互动。

3. 可以将购物中心的艺术团与剧院相互结合，形成一个整体。

图16 圆形舞台与剧院式购物中心

４.娱乐城与餐饮

图17娱乐城与文化表演活动纷呈

娱乐：AMC运河城13拥有日本规模最大的多功能电影院，共有13个放映厅，经常上演热门佳作。

餐饮：拉面街荟萃日本美食，吸引大量人流。日本饮食文化不仅借鉴中国饮食文化，而且日本是世界平均卫生程度最好的国家，日本餐饮吸引世界各地美食爱好者。拉面街采取拉面竞技场的方式，吸引了很多顾客参与。

3. 级酒店的管理

图18 博多运河城的级酒店

福冈凯悦大酒店和华盛顿酒店是两家级酒店，酒店吸引的是中高收入人群，这些人群也是有能力购买购物中心商品的顾客。我们在国内的长春卓展中心也可以看到这种现象，很多人在卓展购物中心购买高档商品，在香格里拉大酒店咖啡厅洽谈商务或休闲。

五、我国发展城市综合体的策略选择

我国是发展中国家，人均收入和日本相比差距较大。由于我国沿海和内陆城市发展差距较大，区域经济发展不平衡，因此，我国发展城市综合体，需要根据不同区域的顾客需求决定综合体的功能组合，不宜盲目求全，求大。

北京城市综合体开发建议

选址建议:

由于北京作为中国首都的独特政治与经济优势，北京城市规模扩大较快，城市交通规划以环城交通为主，我们建议从可持续经营角度选择四环范围土地，该地块与北京奥运会主场之间交通便利，建成后能够成为北京著名购物与

旅游景点，不仅能够有效服务2008年北京奥运会来访人群，而且为长远经营奠定良好基础。

交通站点条件：

最好位于地铁站或交通便利位置。

面向奥运会的北京城市综合体功能组合建议

购物中心、级酒店、公寓、写字楼，具体面积根据市场需求确定。

根据北方气候特点，空中花园建设选择北方耐旱植物，考虑立体绿化。冬季建议局部建设温室花园，增强空中花园景观的观赏性和参与性。

图19 金源MALL

商业综合体筹建全程运营管理流程

一、经营目的： ××××项目-是我司以文化艺术元素为载体开发的超大型、主题、旅游商业地产项目，项目的开发与现场中后期的运营管理密切相关，×××文化公司（商业管理公司）承担着力打造该商业项目品牌形象、提升项目商业品质、修炼核心商业价值的责任和使命，旨在对项目商业物业保值增值为目地，更为项目商业经营户创造一个有序的商业经营环境。 二、经营定位： 1、引领成都艺术文化主题商业市场消费革命：集购物、 娱乐、餐饮休闲、主题酒店、商务、金融、艺术、旅游 等多位一体的集约式艺术文化主题商业集群。 2、服务于：借助成都-××××-××××××文化旅 游市场，聚 焦以成都当代艺术为主的消费者及辐射四川境内、国内其

他城市旅游商业潜在客户市场。 三、经营管理原则： 统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一营造商业环境。 四、经营管理队伍搭建： 1、成立××项目-“××××”中后期现场商业街区商 业物业经营管理公司，目前暂定为“×××××有限责任公司”行使商业经营管理公司全部职能职责。 2、“××××”商业区参照项目整体开发时间节点， 按照阶段性目标任务，分步实施地产开发，分步交房、分步招商、分步商家开业；打造主题商业街区，逐步形成超大型的文化艺术主题商业街区集群。 3、文化商业经营管理公司主要工作职能职责如下： 3.1、阶段性参与项目前期项目商业规划，结合各行业 业态商家选址要求提供项目商业规划中涉及的建筑形

态、建筑技术指标等相关参数参考以及合理建议。 3.2、全程统筹、分步执行项目整体商业业态规划、业 态组合，编制招商方案、实施商家招商落位工作。 3.3、全程统筹管理项目中后现场商业经营活动，涵盖 商家日常管理、街区日常经营管理、项目资产类经营管理、商业街区经营氛围营造、商业街区品牌传播、基础物业经营监督管理等所涉及的商业地产项目中后期经营管理。 4、文化商业经营管理公司组织构架如下：（规范经营管理期间）

大型城市商业综合体的开发与运营规律研究

大型城市商业综合体的开发与运营规律研究 大型城市商业综合体研究的意义 一、大型城市综合体是经济发展的要求 二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法 四、城市综合体的经营管理 五、我国发展城市综合体的策略选择 课题研究的意义 大型城市综合体一般包括级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。 从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。 为了在2008年奥运会前完成国内重要城市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。

日本城市：东京、福港、京都 中方城市：北京、上海深圳青岛西安 一、大型城市综合体分类 建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。 建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。 大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为： 1.交通枢纽型城市综合体

购物中心的经营模式与发展

中国购物中心的经营模式与发展 购物中心（也叫shopping mall）作为一种新兴复合型商业零售业态，它是集购物、餐饮、休闲娱乐乃至观光旅游为一体的“一站式”大型商业体，包括百货店、大卖场、连锁品牌店以及中西餐饮、影城、歌剧院等在的超级商业中心，具有规模庞大、功能齐全的特征。购物中心是社会经济发展的产物，是人们消费水平提高和生活方式转变的必然结果，并且随着消费需求的变化而不断的调整，是一个动态的。 购物中心是现代城市商业文明的商业文化体验主题乐园、都市文化商业核心。购物中心的业态有其特有的个性，具备以下特点：1、多业态的集合体，购物中心本身集聚了商业的所有业态。2、多功能的集合体，购物中心不仅仅是购物，还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能于一体。3、体验式购物，购物中心有优美的购物环境，不是一般的纯购物商场，是多元化消费模式的延伸。 从零散的商店或者说马路商业形态，到百货公司、自助超市的经营形态，再到集生活消费用品、文化体育娱乐消费服务于一体的区域性大型购物中心，零售业态的每一步改变都是为了适应消费者的购物需求。如今，市民进入购物中心，所有的购物计划都能在这里完成，购物中心提供的休息、娱乐等场所也免除了消费者购物后的劳累。目前，已有54家大型购物中心，2007年总营业额达440亿元，同比增长44.1%；占社会零售商品总额的比重也逐年上升，由原来的8%上升到现在的10%。

作为一种最先进的零售模式，购物中心已逐步成为引领中国未来零售业发展的重要趋势，其专业化能力和产业化程度取得了相当快的进展。然而，03年以来，在购物中心持续不断的开发热潮中，有关商业地产银行不良贷款、土地市场不规以及商户纠纷方面的报道不时见诸媒体，使人们对购物中心的经营模式和盈利能力产生迷茫和困惑。 一、中国购物中心近年来的发展，大致上可分为三个时期： 第一个时期是上世纪90年代初开始的商业改造和百货业建设； 第二个时期是90年代中期大型超市和卖场的兴起，目前国的零售业大多为这一业态，即以百货商场、超市、连锁店及小店铺为主，基本上停留在购物这一简单需求上。而如今的消费者工作繁忙之余，不仅要求购物方便，还希望在购物的同时进行休闲、娱乐活动，以节省时间。 显然这些需求在传统的零售模式中难以得到满足。为了迎合这种“一次性购足，休闲购物”的消费主流，继百货、连锁经营、仓储式货场这几大变革后，中国的购物中心迈进第三个时期---Shopping Mall(超级购物中心)时代。这种全新的商业形式一经推出，立即引发了国零售业的强烈反响，日益成为现代商业的主流。 国的MALL最早出现于上世纪90年代末。随着铜锣湾广场、天河城、新世界中心、正大广场等的陆续开业，国逐渐形成了一批规模面积较大、业态复合度较高的Shopping Mall。其中一部分购物中心，经过几年的合理规划与经营，开始进入到持续经营，稳健发展的阶段。如的天河城广场，2004年租金比开业

城市商业综合体策划书详解

城市综合体设计策划书 ： 班级： 学号： 日期：

城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析 （五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念

策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。

城市商业综合体项目的风险规避研究

我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 （1）我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。 （2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这

城市商业综合体的运营和管理

城市商业综合体的运营和管理 2010-07-26 17:54 来源：作者:编辑: 王聪慧 主讲人：朱凌波 职务：全国工商联商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长 “国际商业地产运营商”系列培训计划首席专家 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有

魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。 第三个投资者和消费者为什么青睐城市综合体，中国改革开放30年有几个重要的数据，一个是城市化的进程，现在已经46.6%，正好进入到70%的加速器，城市化、郊区化包括城镇化正成为中国经济发展的主流模式。第二个就是中国的交通系统，我们说的交通系统主要是地面的交通系统，包括快速路、高速路、城市的主干道，包括这种城铁、高铁、地铁，轨道交通一体化的TOD交通系统。第三个就是中国人口的快速增长和城市化，人们在消费水平、消费理念在迅速的提高，在升级，这些种种的元素加在一起，还有一些软性的要素，就是中国人们生活发展随着消费水平理念的提高，尤其是节假日经济的发达，休闲、娱乐已经成为人们维持城市与自然，科技与文化，包括追求物质与精神的一个平衡的最好的重要的场所。在国外不仅有人均GDP这样一个指数，还有一个指数也是中国目前最匮乏的，就是人均幸福指数，城市综合体作为一个城中城，作为人们追求城市生活一个重要的载体、目的地，所提供的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们在追求城市化生活中最重要的场所和这样一个集合性的东西，所以这三点原因推动了中国城市综合体快速发展。 但是我们也看到，想做一个成功的城市综合体，也存在着很多系统性的条件和风险。第一个条件就是必须有很好的政府关系。因为能做城市综合体的地段，就是过去最早讲的地段地段地段，都是一个城市的都市的中心、区域的中心、新城的中心，都是稀缺的地段，也是政府形象工程很重要的载体，所以只有很好的政府关系才能拿到很好的城市综合体的地段。 第二个就是资金或者是资本，我们都知道，中国的商业地产的发展过程中面临最大的困扰就是资金的困扰，因为商业地产在前些年处于两难，原因就是中国的开发商在自有资金杠杆效应下以银行信贷为主体的模式下，缺乏多样化的证券化的融资通道，在这样一个困境下，城市综合体，尤其是商业综合体主流的形态是持有性物业、资产性物业，大型的购物中心、酒店甚至是写字楼，在国际上发展的惯例，包括从运营管理长期经营，如果没有这样一

商业综合体设计说明

商业综合体设计说明书 一、规划背景 1、项目概况 该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5 ，绿化率35％，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。 2、位置与现状 该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积㎡，可用地面积为㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。 3、设计依据 1．本工程应执行的主要国家有关规范和标准。 （1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《建筑设计防火规范》GB50016－2006（2006年版） （3）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版） （4）《住宅建筑规范》GB5068-2005 （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （7）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003 J275-2003 （8）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 （9）《屋面工程设计规范》GB50345-2004 （10）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。 二、设计理念 成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。 商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。 该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。 这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。 三、总平面规划设计 1、总体布局 2、道路交通组织 3、绿化景观环境 四、建筑单体设计 1、功能分区 （1）地下一层为超市层高米，地下二、三车库层高米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。 （2）地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活．超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间

城市社区商业综合体开发和运营的影响因素研究

城市社区商业综合体开发和运营的影响因素 研究 周刚华钱放王卉 2012-12-17 17:48:35 来源：《中国房地产》2012年第11期（学术版） 摘要：随着我国城市化进程的加快，新建居住区大量涌现，需要大量社区商业设施配套来满足社区居民日常生活的需要，城市社区商业综合体应运而生。本文在对国内8个典型社区商业综合体详细调查的基础上，从区位选择、功能布置、业态组合和经营方式等方面研究影响城市社区综合体开发和经营的主要因素，并提出我国建设城市社区综合体发展的策略和建议。 关键词：城市社区，社区商业综合体，影响因素 随着我国经济的快速发展和城市化水平的不断提高，我国商业设施建设也得到了很大的发展，有些城市中心商业区的建设已经达到较高水平。但伴随着我国城市新建小区数量的不断增多和居民消费观念的变化，城镇居民对社区商业的需求日益增加，我国目前许多城市社区商业仍然存在社区商业设施不足、网点布局不合理和服务功能单一等问题，已经不能满足城镇居民基本生活和提高生活质量的需求。因此，加快发展我国城市社区商业是满足城市居民消费、改变城市面貌、扩大劳动就业、提升我国城市商业现代化和综合竞争力、发展现代服务业的迫切要求。 城市社区商业综合体作为社区商业的一种重要形式，由于采用了“统一规划设计、统一进行招商和统一经营管理”的“三统一”建设经营管理方式，不仅满足了城镇居民的日常生活需求，而且还创造了良好的购物环境，为社区居民提供

了很大便利。由于其商业带动效应强，容易凝聚人气，已经成为社区商业的一大亮点。这种集中的、一站式的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，是未来城市社区商业发展的主流形式。因此，研究影响城市社区综合体开发和经营的主要因素，对我国社区商业建设具有非常积极的意义。 1 我国社区商业综合体发展过程中存在的问题 我国社区商业综合体的建设起步较晚，近十几年来，随着城市化水平的不断提高，城市新建小区大量增加，需要新型的、大量的社区商业与之配套，社区商业综合体的建设才慢慢开始引起开发商重视，特别是在北京、上海、深圳等大城市或经济发展水平较高的城市，社区商业综合体发展较为迅速，取得了不小成果，出现了许多经典案例。总体来看，我国目前社区商业综合体建设和管理过程中存在以下几个主要问题。 1.1 规划上不够重视，社区商业综合体建设无序 社区商业综合体主要以区域和周边居民为主要服务对象，是一种新型的社区商业形态。目前，我国许多城市比较重视中心城区商业的发展，社区商业往往不被政府有关部门所重视。一些城市对中心城区商业综合体的建设和管理都有明确和详细的规划，缺乏对社区商业综合体建设和管理规划，从而使得新建居民小区和旧城改造小区的商业综合体建设缺少足够的依据，建设和管理呈现无序状态。 一些地方政府与商业主管部门对社区商业综合体的建设以开发企业为主，相信市场能够解决一切问题，甚至对社区商业综合体的布局采取放任自流的态度，

购物中心的运营模式

购物中心的运营模式 购物中心的运营模式提要：住宅地产的关键词可以用“卖”来概括，而商业地产的关键词是“租”。以购物中心的运营为例，如果企业把购物中心“剁碎”销售，保留一些“最不值钱”的综合超市等 购物中心的运营模式 在住宅地产发展低谷期，商业地产成为开发商眼中的香饽饽。但由于商业地产与住宅地产在盈利模式上的巨大差异，真正能把商业地产做好的企业凤毛麟角。在日前召开的“亚洲购物中心协会２０１２商业房地产博览会暨中购联中国购物中心国际论坛第十届年会”上，购物中心的发展前景及运营模式成为业界专家的热议话题。 购物中心“卖商铺”模式难成功 “中国能真正把商业地产运作好的企业非常少。”商业地产的产品性质和经营团队的管理、运营方式直接关系着商业地产发展的全部命运。 住宅地产的关键词可以用“卖”来概括，而商业地产的关键词是“租”。以购物中心的运营为例，如果企业把购物中心“剁碎”销售，保留一些“最不值钱”的综合超市等，在以后的商铺布局、规划、管理等方面一定会遇到很多问题。 “国内企业把商铺卖掉后还能运营好的企业几乎没有。

有部分企业把商铺卖掉后进行返租，我们需思考企业为何会有返租这种行为。一是商铺不好卖，二是企业想以高价把商铺卖出。如果企业承诺以８％－１０％的高回报率进行返租，那么我们要反问一句，如果回报率可以达到这么高，企业为何不自持而要出售？” “只租不售”是商业地产最基本的规律，如果企业一定要逆势而行，成功的可能性几乎很小。“有的企业可能坚持以出售商铺回笼资金，但我们必须思考一个企业如果要依靠这种方式‘找钱’，说明它没有运作这个项目的能力和资本。没有能力和资本做这件事，即便前期回笼了资金，在后期运营时还需要更多资金治疗卖铺‘后遗症’。这时他们不仅会面临资金的问题，还有产权、市场、商场定位等问题。”把购物中心拆分销售，势必会面临很多问题，如果一个企业不具备解决问题的完备能力和雄厚资本，那么将一个完整的购物中心割裂出售肯定是不明智、不可取的行为。 购物中心呈“加大”化趋势 作为商业地产的规划、管理和运营者，侯为民对商业地产的理解显得更加全面和宏观。 目前国内商业地产开发的过程中，普遍呈现出两个趋势，一是单一地块的量在加大，二是单一地块内商业的规模也在加大。“现在普遍出现一些百万平方米以上体量的盘，商业的体量也达到几十万平方米。”目前他所在的公司也正

城市商业综合体的运营和管理

城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。

实例分析城市商业综合体建筑设计

实例分析城市商业综合体建筑设计 发表时间：2019-04-02T10:37:33.217Z 来源：《基层建设》2019年第1期作者：林俊杰[导读] 摘要：城市综合体是现代社会发展的标志，当今的中国城市综合体如雨后春笋般拔地而起，城市综合体在设计中发展，在发展中成熟。 广东博意建筑设计院有限公司广东佛山 518000摘要：城市综合体是现代社会发展的标志，当今的中国城市综合体如雨后春笋般拔地而起，城市综合体在设计中发展，在发展中成熟。希望通过不断的探索实践提高对其的认知，提高其建筑设计的高度。 关键词：城市；商业综合体；建筑设计 一、城市综合体的城市价值 城市作为一个人口聚集的场所，随着人口数量的不断增加，用地必然会呈现出十分紧张的态势。为了实现土地的集约化利用，在用地紧张的区域核心部位必然会出现城市综合体，在满足城市发展需求的同时，也有效的缓解了用地紧张的局面。在当前城市综合体设计过程中，需要以现代城市设计、环境和行为理论来进行具体的景观和环境设计，同时还要打破传统的建筑立面概念，采用多种手段来进一步对景观和环境进行丰富，凸显出建筑群体的景观特征。可以说城市综合体承载着城市文明和经济发展的责任的同时，也在一定程度上有效地提升了城市的整体形象。城市开发的基本成分之一即是居住，通过打造城市综合体，可以有效地解决城市中心居住问题，实现了能源的节约，进一步缓解了城市交通压力。而且城市综合体有效地将不同时间的功能进行组织，实现了各个时间段上各功能的有效衔接，使其保持了24小时的繁华，城市综合体的使用效益达到较高水平。而且城市综合体的出现，其内部各种业态有效地刺激了经济的发展，带动了城市其他行业的发展，并为人们提供了更多的就业机会，更凸显出区域的价值。 二、我国城市综合体的典型特征 1、超大空间尺度 综合体的建设必须和城市的整体发展状况大致一致，最好可以将城市的各个要道完美的融合在一起，因此需要非常宽广的建筑外部空间，由于综合体的建设规模的持续增大，使得建筑内部空间也持续的增大，而外部和内部的空间的统一工作就显得尤为的重要。另一方面，多样性的功能匹配，成为许多功能的主要亮点。 2、通道树型交通体系 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间的贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。 3、购物与娱乐相结合 购物与娱乐结合在一起的理念提高了传统商业街的魅力、活力和发展动力。因此，原始的封闭的商业广场注定要消失，取而代之的是一个多功能的空间网络，商业广场的室内外空间与城市景观交织在一起。 4、高科技集成设施 城市综合体在建设上拥有普通世俗的因素，同时又是融合了高新科技的元素。凭借其高新的设备完全体现出了相关技术的在建筑上的充分利用。室内高速交通主要以垂直电梯为主，自动扶梯，人行观光电梯为辅；而通过电话、电报、电传、传真、互联网电视、电脑等；安全系统通过电视系统、监控系统、紧急呼叫系统、分页系统设置和分区可以保证。 三、实例分析 本项目位于花园北路与花园新街及塘厦大道交汇处，用地为商位混合用地，东侧设置一栋集中商业，主出入口设为在塘厦大道一侧，沿街面长，人流量大。西侧设置3栋高层住宅楼，并沿地块外围设置商业裙房。 1、总平面布局与规划 在本项目设计中，追求形式与功能的最佳组合，追求建筑群与区域空间的优质呼应是设计的先行要素，基于此重塑办公、居住、文化、艺术、娱乐、商业融合的城市文化商业中心，引入活力人流，引导街区复兴，激发都市中心的活力与魅力，推动区域经济发展。 1）功能布局 该方案运用简洁的设计手法，将地块分为东西两区。充分利用地形特征，考虑周边环境与日照影响，确立沿地块西侧面向望江路及北侧面向钱江路设集酒店、商业中心、办公于一体的标志性建筑，商业复合体的设计提升商业氛围，形成主干道交界处的耀眼地标，同时形成休闲娱乐的品质焦点。 为保持各建筑功能独立性的同时兼顾商业流线的顺畅，扩大各塔楼外向景观视野，确立沿地块东侧、南侧规划道路布置办公楼A、B 座，与商业复合体围合形成中央绿化广场。中央绿化广场始于地块东侧，将区域活力人流引入，通过塔楼间宜人的绿化空间，直达地块西侧的商业复合体，创造都市型生活新体验。 2）交通组织 地块出入口分别位于地块东侧、南侧规划道路中段，东面入口通过中央广场的景观元素构建，与商业集合体形成对景，有效定义区块特质。 为做到人车分流，沿地块外圈设置环形车道，连接各塔楼和商业复合体上落客区及3处地下停车库入口，有效提供便捷的车流，确保中央绿化广场无车流干扰，创造安全舒适的环境。 3）景观设计 本案景观设计采用多层次、多角度的手法，通过交叉、叠错、并列各种可变因素与空间发生对话。地块内的绿化与钱江路绿化带相结合形成连续的城市绿化景观带。主要绿化形式以树木为主，草坪为辅。在整个建筑群中心地带以及楼宇之间进行相应的绿化布置，使其在各具特色的前提下，寻求整体风格的统一，形成连续的室外绿化空间环境。结合地下室的设计，尽可能的提高实土绿化的比例，与室外绿化、屋顶绿化、景观铺地和水体设计相结合，满足规划要求的20%绿化面积。在绿化设计中重点考虑绿化空间之间的渗透，为都市空间丰富多样的行为模式提供更多的可能性和便捷性。 2、建筑设计

第四代城市综合体简介定稿版

第四代城市综合体简介精编W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】

第四代城市综合体简介 一、第四代城市综合体概念 第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 二、城市综合体的发展过程 一个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式： 第一代供销社商业模式。就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在小城镇还有一些。 第二代百货商业模式。所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。 第三代是购物中心。也就是在欧美最先兴起的SHOPPINGMALL(大型购物中心)，百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPINGMALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。

第四代即“城市生活休闲中心”。是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将“体验式消费”方式无限延扩。 三、第四代城市综合体与第三代的区别 第一个是选址不同，像大的ShopingMALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。 第二个是建筑模式有所不同，过去大的ShopingMALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。而第四代城市综合体则是分区分块建设，有机结合。 第三是管理理念的不同，像过去的第三代模式人与人的交流少，主要是希望有大量的购物需求为主。第四代商业模式尽量希望为大家提供一个很好社交的一个场所，使购物能够更人性化、休闲化。 四、第四代城市综合体的构成及内容 五、案例 以恒实·平阳景苑为例分析第四代商业综合体的定位特点 以第四代商业模式的恒实·平阳景苑为例，项目设计定位为广域化时间型消费的商业设施、城市的副中心。超大的体量和庞大的、复合性的服务功能，有机的把休闲购物、美食娱乐、自然公共空间、城市地标四大功能结合在一起，使得它不简单是一个商业集团的商业地产项目，而在更高层面上成为这个城市的城市资产。它的良性运行关系到社会生活

关于城市商业综合体建筑设计的思考

关于城市商业综合体建筑设计的思考 发表时间：2019-06-21T16:06:18.880Z 来源：《城镇建设》2019年第06期作者：周思碚 [导读] 根据城市商业综合体进行简要分析。 中国建筑技术集团有限公司深圳设计院广东深圳 518000 摘要：随着国家经济的日益发展，人们普遍进入了小康水平，所以对与衣食住行有了更高的追求，不同阶层、不同行业、不同收入、不同年龄段的人们拥有着不同的需求，商业综合体的发展是社会发展潮流之中的必然结果。不同的需求就要求商业建筑拥有多功能、高效益的综合性配置，要将购物需求、餐饮需求、娱乐需求、住宿需求等不同的需求融合到同一个商业建筑之中，商业综合体的设计理念应运而生。将这些功能规划安排到一起，使其充分发挥各自的作用，满足不同人们的不同需求。商业综合体的发展离不开经济的支持，经济的发展也离不开商业综合体的不断发展，本文就会根据城市商业综合体进行简要分析。 关键词：城市;商业综合体;建筑设计 一、城市商业综合体的概念 城市商业综合体顾名思义就是在城市里面修建的大型城市休闲商业区，然后它本身具有综合的功能，将娱乐休闲聚会于一体的综合地，因为综合体本身的内部功能有很多所以就要做好基本的功能分区，让商业综合体内部更加井然有序，不同的休闲娱乐活动都有自己的位置，这样才能更加方便人们的休闲活动。每个功能区都有不同的功效所以不同的商业区间不能重复而是要互相补充互相联系不能够完全分离完全割裂。商业综合体不是只提供给人们娱乐的场所人们也要在内部工作还具有商业往来的功效，现在商业综合体越来越普遍化，越来越走进人们的日常生活，所以它在日常生活中的作用显得十分重要，所以政府有关部门还有负责人都要承担起自己的责任，为人们提供更好的服务，并且对于提升一个城市的形象也具有重要的作用。 二、城市商业综合体的特点 （一）相对较大的空间范围 一个城市里面的商业综合体是一个城市的名片也可以成为一个城市的标志，因为它具有综合的功能所以他的占地面积肯定很大，并且与一个城市的经济发展水平以及一个城市的大小也有重要的关系，它们是互相匹配的，越大的城市商业综合体的规模以及占地面积还有规模都越大反之就会越小，不相匹配就会显得很突兀。一个商业综合体是娱乐人们的生活的作用所以需要修建在繁华的地方并且可以带动周边地区的发展，所以要修建在交通便利的地方起码要在城市的主干道附近，一个城市一般不会只有一个商业综合体，可能存在多个这也代表着一个城市的发展水平，一个城市越发达拥有的商业综合体一般来说就会越多。并且一个商业综合体修建以后不可能永远都不变化，所以修建一个综合体的时候就要预留空间给它自身扩展的可能性，否则就会落后甚至淘汰经济的发展会影响综合体的内部空间，所以在建筑设计的时候不仅要预留出足够的外部空间，内部也要预留出足够的空间这样才能随着时代或者经济的发展而发展。所以就对设计师们提出了更大的要求。 （二）城市商业综合体的多个功能相结合 城市商业综合体之所以成为综合体就是因为，它本身需要满足综合的人们的需求，在一个建筑里面有的人想要逛街有的人想要吃饭而有的人想要约会看电影，所以不同的人们因为时间地点的不同而有不同的需求，而这样的综合体就要满足人们各种各样的需求，这样才能长久的发展，如果不能满足人们的需求久而久之人们就不会再光顾，所以客人们的要求极其重要，一般来说一个商业综合体都是购物和娱乐于一体的，当人们购物时疲劳了就可以在综合体里面吃饭休息一下，所以是一种一条龙似的服务设施。不是传统认识里面的就是只有一个功能，购物和吃饭娱乐是分开来的，而是将这些结合在一起的。让人们可以放松身心，更好的促进商业的发展，促进城市的进步。 （三）城市商业综合体需要高科技的支撑 随着我国经济的发展，科技水平也不断提高，就要求提高我们自己的创新水平以及自主研发能力，城市商业综合体是近些年兴起的娱乐地点，所以它的出现也伴随着高科技和数字智能的兴起，它之所以能吸引人们的目光还与它本身有的新奇的功能有关，需要用高科技来产生不同的功能满足人们不同的需求。它自身的互联网通讯还有内部的记录以及内部的安保功能都与高科技高智能有关，只是有了高科技的支撑，商业综合体才能发展的越来越快，所以二者是相互促进的关系。互相依托互相促进，共同促进城市与国家的进步。 三、城市商业综合体的建筑设计 （一）建筑设计过程要坚持整体性 城市商业综合体在一开始修建的时候就需要设计师有着总体的概念，不能还没有完全想好就付诸实践，我们要明白牵一发而动全身这样的事情，因为需要不同的功能分区，所有的功能分区组合在一起才能成为一个综合体才能提供不同的服务，并且在一开始的设计的时候就要确定好整个建筑的风格与自己鲜明的特点，因为一个城市会有几个甚至多个商业综合体所以建筑设计还要进行创新和独特的风格，不仅需要完善的功能还要有美观的外表，建筑不仅体现时代的需求还要融入当地文化，这样给人们以赏心悦目的直观感受，给人们更好的休闲娱乐体验，所以为建筑设计提出了更高的要求。 （二）城市商业综合体的选址 有人认为“位置决定一切”，虽然不尽然，但位置的重要性毋庸置疑。位置决定了商业的可达性、可视性、交通是否便利、客流量是否稳定。因此，好的选址是商业成功的先决条件之一。 商业综合体的初衷是为了要给人们更便利的生活，所以在建筑选址的时候赢尽量离人们居住的地方不能太远最好修建在人们聚居的地方，这样才能大大便利了人们的生活。然后可以修建在城市的交通主干道拥有综合的立体的发达的交通系统，更方便人们的出行，这样自己本身的客流量也能越来越大发展的规模也能越来越大。城市商业综合体核心功能就是商业活动人们在这其中从事各种各样的商业活动都呈现出复杂化的特点。也会出现其他不同的衍生部门，所以会更有利于形成一个综合的商业活动系统使得一个城市的商业不断迸发活力。 （三）城市商业综合体内部空间的设计 因为商业综合体要有不同的商业分区和功能分区，所以它自身的内部设计就能十分重要不能显得杂乱无章，而是要井然有序，人们在里面从事的商业活动都可以更加方便和有效，具有相同功能的要放在一起，比如购物可以在叫较低的楼层再往上面就是餐饮以及娱乐场

开发城市综合体的流程

【专题9-2】开发城市商业综合体的流程 城市商业综合体是一个庞大的系统工程。在城市商业综合体的开发过程中，受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。 一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与**单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。 例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融业具有巨大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城市商业综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。 1．项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表 现，使其真正起到都市文化中心的作用。 2．城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。 1）城市商业综合体的定量研究 城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综