土地评估的原则和方法

土地评估的原则和方法

一、土地评估的原则

(—)供求原则

(二)替代原则

(三)最有效使用原则:

(四)均衡原则

(五)报酬递增或递减原则

(六)公平原则

(七)预测原则

(八)房地分估、土地优先的原则

(九)动态原则

二、土地评估的方法

(一)、收益还原法:

收益还原法:也称收益现值法。它是将土地的总收益扣除总费用得到土地纯收益,运用适当的还原利率将土地纯收益折算求得评估期日的地价,即土地在未来若干年的纯收益折算为现值的总和。这种方法也称为地租资本化(法)。采用收益现值法时,须根据土地使用权所能带来的、未来预期收益的现值确定评估值,须避免将其他资产带来的收益误算到土地使用权的收益中。

(二)、市场比较法:市场比较法也称现行市价法,它是在同一市场条件下,根据替代原则,以条件类似或使用价值相同的土地买卖。

基本原理:根据经济学理论,在同一市场上,具有相同效用的物品,就具有同一的价格,即具备完全替代关系。人别一角度讲,在同一市场上两个以上具有替代关系的商品同时存在时,商品的价格是经过两者相互影响之后者决定。可以利用与待估宗地同类型的具有替代性的、已经成交的案例价格,推测待估的价格。

(三)、成本逼近法:

成本逼近法:就是成本逼近法,就是以开发该土地的使用权所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润和利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的一种估价方法。

(四)、假设开发法

假设开发法又称剩余法,有时还称作倒算法、残余法和余值法等,即在估算未来不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用,将地价和房价分离以计算土地价格的方法。

1、基本原理

根据马克思的土地价格理论,“一切地租都是剩余价值,是剩余劳动的产物,”人纯理论上说,地租不仅是扣除成本、利润后的余额,而且还是扣除利息、税收的余额。

2、估价的等程序一般是

(1)调查评估宗地的内、外部条件,确定土地最佳利用方式。(2)估计开发完成后房地产(或旧有房地产)总的出售价格

(3)估计土地开发、建筑总费用、其它费用或旧有房屋现值。

(4)计算地价

(五)、基准地价系数修正法:

1、基准地价:各城镇按不同的土地级别分别评估和的商业、工业、住宅等各类用地的平均价格。

2、基准地价系数修正法:以级别基准地价为基础,选择宗地地价影响因素,编制宗地地价修正系数表,同时考虑年期、时间等其他因素,对基准地价进行修正,得出宗地地价的评估方法。

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