购房注意事项
购房注意事项
1、《选房应考虑的主要因素》
（1）要看房屋的自然条件、人口条件、文化条件。具体而言主要是指：①城市上风上水。城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向。②交通便捷。使用常用的交通工具，从居住地到工作地点或常去的地方不超过可接受的时间并且有时间保障。
③城市化水平高。居住地各种市政设施齐全，一般位于城市主次干道附近。房屋的区位、繁华度、公共设施配套等。④生活便利。步行10分种左右即可到达各类商业服务网点，能满足日常生活物品的采购及其他服务需求。（2）要看住宅环境。住宅环境包括日照、通风、噪音控制、私密性、绿化、道路等。具体来说，是指自然、人文景观优雅的程度，空气清新状况，有无早晚休闲运动、周末娱乐的场所，社会风气、治安状况等。（3）看住宅的健康与安全性。要求住宅的健康程度高，能满足生理需要和社会需求，能防止事故，远离污染源、传染病医院等。（4）看开发商资信调查、房屋合法性调查。（5）看房屋的品质状况。主要看房屋的数量指标、质量指标、价格因素等。（6）看其他隐蔽工程、公共设施工程、建材品质、售后服务承诺等。总之，对所购的房屋进行多次深入调查，根本目的是为了安全和舒心。观察房子的时间也需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子区位、环境、健康与安全性、房屋品质、开发商资信；晚上去便于体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去便于了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去便于工作于体验购物、交通的便利度。另外，还要注意的是，在看房时，不要受销售人员介绍的影响，要多比较、仔细看，以免后悔。若由中介公司代售，须把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚后再拍板，绝不能草率行事。
2、如何选择开发商。
（1）搞清开发商的资质。国家对以房地产开发经营为主的专营企业，明确要按规定申请资质等级。以开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的项目公司不写着资质等级，但必须有项目一次性《资质证书》。对不具备资质的开发商建设销售的房屋，不能作为商品房来交易。因此，百姓选房时，应要求开发商出示《资质证书》。考察《资质证书》时要鉴别：①项目型公司。若《资质证书》标明开发商只具有对某一特定项目的开发资格，并标明开发期限，对此可能产生的售后风险，购房者应引起高度重视。因为项目型公司，在开发销售完毕一段时间后往往就不存在了，购房者在以后使用过程中，若发生诸如房屋质量的问题，往往找不到投诉对象，引起不必要的纠纷。②《资质证书》上标明的等级。根据国家有关规定，开发企业的资质自高至低分为一至五级。资质的高低表明了开发商在资金规模、技术力量、开发业绩和信誉度方面的实力。从某种程度上反映了开发商所开发的商品房，在性能、质量和售后服务方面的水平。③《资质证书》的合法性和时效性。《资质证书》一般情况下每年审核一次，购房者应留意开发商是否以旧充新。（2）了解开发商的实力。开发商的实力是保证项目正常进行的最关键因素。有实力的开发商自有资金充足，一般可以保证材料的及时供给和施工的正常进行，避免工期延误等状况的发生。从以下几方面，可以了解开发商的实力：①市场占有率。了解开发商所主持的项目总开发量和开工量。同期开工项目较多的开发商，一般来讲具有一定的实力。没有金刚钻，谁敢揽瓷器活？但是已知革开发商本身实力并不雄厚，却主持了过多的项目，就要慎重考虑。②工程工期和进度情况。建设工期过长是开发商缺少资金保障的表现之一。③银行贷款的发放情况。中国人民银行“121”决议的出台，对开发商自有资金量有一定的限制，对开发商的资质进行了更严格的审核。④上市公司公开的财务年报、股票汇走势等。良好的融资渠道在一定程度上保证了企业有较为充实的运转资金。（3）了解开发商的信誉信誉是保证期房承诺兑现的根本，随着房地产行业品牌销售的临近，寻求长远发展的开发商必定要顾及企业形象，打造品牌。如
果开发商将每一个项目的成败当作是影响企业形象化的关键，那么他们对信誉的重视程度就高，选择这样的开发商，出现质量问题可能性也比较小。即便出现了问题，获得妥善解决的可能性也比较大。从以下几方面，可以了解到开发商的信誉：①“翻旧账”。从开发商以往的作品当中，可以容易地看出其对信誉的重视度。楼盘是否都能按时交工？楼盘品质如何？楼盘是否发生过严重的纠纷？都是需要你认真了解的情况。②登录当地的以房地产为主要内容的网站中的“业主论坛”。从这些论坛中，你会了解到已经购买了你选择的楼盘的购房人对楼盘及开发商的种种评价。（4）考察销售的资质。商品房的销售分为开发商自行销售和委托物业代理两种。由于委托物业代理要支付相当于售价1%-3%的拥金，所以在以下几种情况下，开发商愿意自行销售：①大型房地产开发商有自己专门的营销队伍和销售网络；
②房地产市场高涨，市场供应短缺，所开发的项目受到使用者和投资人士的欢迎；③开发商所开发的项目已较为明确的，甚至是固定的销售对象。如果是开发商所属的营销部门售房，则要查实其能否及时提供购房者所需资料，并要查看其与开发商的从属关系。对于各物业代理，则要查看其是否有开发商的委托代理书，是合代理还是独家代理？代理权限、时间期限等有哪些规定？审查这些资格文件的目的，是要弄清开发商授予物业代理哪些权利，哪些问题仍由开发商负责，代理商是否有合法售房的权利，开发商是否认可物业代理的销售行为，并是否承担物业代理相应的责任。物业代理有全权代理和一般代理的区别。全权代理是开发商只委托一家代理，并要求代理方对委托事项承担责任；一般代理是开发商委托一定或几家代理，但不一定要求代理方对委托事项承担责任。在涉及商品房定价、房号选择、签订《认购书》或《商品房购销合同》等重要问题时，如由物业代理代办，购房者一定要核实开发商对物业代理的授权委手书，以及约定物业代理能承担和应承担的各项责任。
3、如何识别“假热销”
（1）认购时间看长短。大部分楼盘上市之前都有一个内部认购阶段。所谓内部认购，是指期房项目在尚未获得预售许可证的情况下，先行对楼盘进行购买资格的认证，这种认证的方式同经济适用住房的“倒号”类似，虽然曾被主管机关明令禁止，但至今仍十分流行。从内部认购判断楼盘是否热销是较可靠的方式。买房人可以根据内部认购时间长短和认购期所结识的客户之间的信息交流进行判断。一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短，造“假热销”的可能越大。从2004年各地市场的情况来看，上市楼盘内部认购的时间有逐渐缩短之热，三天、两天，个别项目甚至只有一天。如果一个新楼盘经过较长时间的内部认购，就会有相对较多数量的客户积累。这种情况下，想买房的人可以通过搜弧焦点网的网上“社区准业主论坛”了解项目的详细情况，特别是其他准客户对楼盘的评价反映，从中即可了解到大部分买家对该楼盘的举程度。对于内部认购时间较短的楼盘来说，判断是否热销是门很深的学问，市场上经常可以看到，内部认购时间越短的楼盘，排队的人越多，楼盘好像更热销。这其中多数有诈。除非性价比极突出，或位置的独特性极具吸引力，否则排队者中一定有相当部分是“托儿”。（2）莫中“雇托炒房”计。“雇托炒楼”现象绝非偶然。从早期外销房，到之后的一些高档住宅以及近期的小户型楼盘，炒房已是再普遍不过的现象。开发商在内部认购或者是销售阶段，先期给予“托儿”们认购权，而后迫使真正的买房人花更高的价钱从“托儿”的手中买回认购权或房屋，而价格高出的部分将由开发商和托儿们按照一定的比例进行分成。实质上，“雇托炒楼”同样是营造稀缺房源现象的一种手段，只不过其目的不仅在于营造一个热销的假象，更要制造出“楼盘遭到抢购”的书面，这不仅有利于开发商获得更高的利润，而且还会给买房人造成相当程度的心理压力，使其作出非理性的判断和购买决策，从而使开发商有机可乘。当你发现你来得很早，而“房号”定是这样的：售楼人员会告诉你，你想的户型或者朝向的房子已经被别人认购了，不过如果你真的想要的话，还有商量的余地，当然一定是要付出更高的价格。遇到这种情况，一定要冷静，建议你千万不要草率作出决断。（3）电话预约断真假通过售楼处穿梭不停的人流来营造“热销”的气氛，是开发商在楼盘开
盘后经常使用的手段。当然，我们不能说所有“人多”的售楼处都是造假，不过，你可以通过一个简单的手段来识别售楼处热销的真假——电话预约。你可以拨打某一项目售楼处的电话，向售楼人员提出某一天去看房，如果对方爽快地答应，那么应该没什么问题。如果售楼人员没能答应你的预约，而是希望你在某一特定的日子去售楼处看房，那么，你该留神了，这可能是楼盘销售的现场控制。销售现场控制是楼盘销售最为重要的一部分，与内部认购制造“假热销”的原理相同，开发商希望把看房的人都集中在某一天，这样，售楼处的人流就会呈现“川流不息”的情况，所有来现场看房的人都会认为这个楼盘正在热销当中，自己要抓紧购买，这种心情一定会影响你理性购房决策，从而再次把机会留给了开发商。在一周之内，开发商只在一天或两天对外接待买哝看房，如果你着急买了，则中了开发商现场控制的计策。
4、．开发商常用的营销方式（1）设立专门的销售机构。目前的房地产开发商一般采取以下几种方式设立销售机构：①开发商自己组建的销售部；②委托某一专业房地产代理机构进行独家销售；③与多家代理行签订代理协议，委托其销售，但同时自己也有人员从事销售工作。对于购房人来讲，在哪家销售机构购房，其实都是无所谓的事情。不过其中的关键是购房人从哪家签下来的房价，能够拿到一些的折扣，以及销售方能够更多地提供哪些服务。（2）房屋销售有先后策略。由于每一栋楼房总有楼层、朝向的好坏之分，所以为了能够让房屋尽可能都销售出去，一般情况下，开发商或销售商在售楼时总会制定严谨的销售策略，控制性地将同一栋楼或小区中的好、坏房屋搭配出售。（3）房屋定价先低后高。开发商或代理商为了使购房人增强对所购物业的信心，同时也为了造势，烘托人气，一般在开盘销售时都先放出低一些的价格。然后定期将房价抬高若干个百分点。除非市场极度萧条，否则，开发商是决不下调房价的。（4）广告宣传房产促销。对于大多数房地产项目来说，商品房销售的主要传播途径，即是在媒体上刊发广告。这类广告中一般都显示有用电脑制作的项目效果图，注明项目的突出优势等诱人的说明。一般情况下，项目规模大、资金实力雄厚的开发商广告投入量较大，而一些开发规模小、销售不畅的项目广告投入量相对就要小得多。但也有一些项目并没有投入多少广告，房屋就销售一空，这只能说明这样的项目市场定位比较准确，符合买家的胃口。
5、．好户型的标准数据根据世界卫生组织定义，健康住宅是指能够使居住者在身体上、精神上和社会上完全处于良好状态的住宅。我国的“健康住宅建设技术要点”提出了健康住宅的面积、光环境、声环境、热环境等方面的标准。（1）建筑密度不大于25%。（2）面积标准：客厅，最低14平方米，一般18平方米，推荐面积25平方米；主卧室，最低12平方米，一般14平方米，推荐面积16平方米；次卧室，最低8平方米，一般10平方米，推荐面积12平方米；厨房，最低5平方米，一般6平方米，推荐面积8平方米；餐厅，最低6平方米，一般8平方米，推荐面积10平方米；主卫生间，最低6平方米，一般7平方米，推荐面积8平方米；次卫生间，最低3平方米，一般4平方米，推荐面积5平方米；贮藏室，最低3平方米，一般4平方米，推荐面积6平方米；书房，最低6平方米，一般8平方米，推荐面积10平方米；总体上各个部分的面积除了要达到以上标准外，而且还要有足够的人均建筑面积，并确保其私密性。（3）能引起过敏的化学物质浓度很低。（4）尽量不使用易散发化学物质的材料。（5）二氧化碳浓度要低于1000PPM。（6）悬浮粉尘浓度要低于0.15mg/平方米。（7）每天日照时间应在3小时以上。（8）有足够亮度的照明设备。（9）功能良好的换气设备能将室内污染气体排到室外。（10）厨房灶具或吸烟外要设局部排气设备。（11）整个房间温度全年操持在17—27之间。（12）室内温度全年保持在40%—70%之间。（13）噪声要小于50分贝。（14）有足够的抗自然灾害的能力。（15）便于护理老人和残疾人。（16）人均公用绿地面积大于或等于2平方米。164．挑选的户型八大忌（1）忌大而无当。大户型不能简单的理解为中小户型图纸放大。它应该是一种全新理念上的设计，房屋整体功能要相应增加；房屋高度的合理增加；新型的采光设计、
装修效果等也应有改进和提高，切忌大而无当。从我国目前家庭结构看，长时间内都将是三口之家，主导户型至少在十年内仍会以三室三厅或两室一厅为主。（2）忌一览无余。许多老的户型，进入户门没有玄关设计，厅内景象一览无余，房屋整体缺乏层次感。卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样，通常有“密闭式”和“屏风式”两种，前者会多占用一些空间，后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型，可起到丰富内涵的作用。（3）忌厨厕扎堆。不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高，这种设计应弃用。（4）忌厅内多门。起居室（厅）内的户门过多，形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放，起居厅的连续墙应保持在3米以上，以摆放家具。（5）忌光线暗淡。在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。（6）忌动静相扰。所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如，按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间，设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧尽可能的保持一段距离，以免互相干扰。（7）忌厨房深藏不露。厨房在使用中要排房烟气、产生噪音，所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。另外，要注意厨房或卫生间中管道的处理，如果管道太多且明置，既不美观又挤占空间，是一种不可取的设计。（8）忌房屋通透效果不好。房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏，也是衡量户型设计成功与否一个重要标志。过于曲折的户型设计往往使空内空气阻隔，夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。
6、．房屋面积注意要点（1）合同里的面积陷阱。新的合同范本里规定：“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值中有一项超出3%时，买房人有权退房。” 应对方法：①看房时注意施工进度。一个楼盘如果总体开发规模不是很大，而且施工进度比较快（如主体结构已经封顶），那么面积出现较大差异的可能性就会大大减少。②人住时别忘了向开发商索要测绘部门的实测报告。③特殊约定写进合同。如果选择了比较特殊的计价和结算方式（如按使用面积计算），那么对于面积差异的处理，一定要做出相应约定，并写进合同。（2）阳台问题。不同类型的阳台，面积计算标准也大相径庭。封闭阳台按其水平投影面积计算，而凹阳台、挑阳台仅按其水平投影面积的一半计算。在商品房预售中，不少开发商先说阳台是未封闭的，但到实际交房时阳台却变成封闭的了。应对方法：在合同里把套内面积、阳台面积都约定清楚，保障出现问题时有据可查。（3）要钱的“赠送”面积。购房者在买房时，一定要对开发商“赠送”部梯形的性质分析清楚，不要到时候拿到一个要钱的“赠送”面积。此外，套内建筑面积购房人对它有收益、处分、使用等各种权利；公有所有权，如楼梯、外立面等，无论购房人个人还是开发商都不能随便拆改或改变使用性质。应对方法：不妨将开发商的承诺写到合同里。（4）公摊面积陷阱。公摊面积由于是不能测量，而成为消费者“心有余而力不足”的部分。应对方法：①消费应该在签订面积条款时，将使用面积、公摊面积、套内建筑面积的具体长度尺寸用厘米表示出来，这样自己以后有可能检测出来复核一下。②消费者有权对自家房屋的公摊面积进行测量、复核，或者双方共同聘请一家有房屋测绘资质的单位，对有争议的面积进行检测。③在主张对面积进行复核的同时，一定要在合同中写清楚违约责任，保障当事人的合法权益，必须写清假设面积尺寸差一厘米，就要赔偿相应数额的钱款，这样某些销售商才不敢作假。（5）变更房屋、小区设计。这会导致房屋面积发生变化。商品房面积主要由套内建筑面积和公共分摊面积两部分组成。如果开发商在预售过程中，变更了公共部位或部分房屋的设计，就会使各家各户的公共面积分摊系
数发生变化，从而使公共分摊面积发生变化，导致购房者在房屋竣工时建筑面积发生变化。应对方法：①施工过程中的设计变更及由此引起的面积出入，开发商未及时地以书面通知购房人，购房人有选择退房的权利。②如果购买期房，就要对可能的风险有所预测，如果承担不了这个风险，就尽量避免买期房。（6）部位定性不清。在商品房面积计算中，不同的部位计算原则相差甚远。开发商往往就利用这方面的规定设下陷阱，如根据规定，阁楼是不计入商品房面积的，但夹层是要计入面积的。在预售时，有些开发商往往会把夹层说成是阁楼，到实测时，购房者的房屋面积却增加不了。应对方法：在签合同时就约定清楚。（7）总面积增加能用的少了。消费者一般都看建筑面积是多少，而建筑面积确实没有问题，使用面积的问题却因为最初消费者没有约定而无法举证。很多消费者败诉就是举证不足。
7、．选房的七个步骤（1）自我评价。根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及从亲友处可获得的借款等因素，来估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。（2）搜集信息。可从以下几种渠道获得购房信息：①媒体广告；②亲友介绍；③开发商或代理商邮寄、发送的宣传品；④售楼书；⑤现场广告牌；⑥现场展示样板房；⑦房地产交易展示会；⑧直接与房地产营销人员进行交流；⑨其他途径，包括从房地产交易所、咨询公司等处查询关于房地产交易的各种资料。（3）项目筛选。根据收集的购房信息和自己的需求，对相关信息进行筛选，确定重点楼盘。（4）实地察看。购房者根据所收集的购房信息，对欲购房屋进行实地调查。对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准、装修质量，房屋的附属设备是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗以及内部设计是否合理等方面进行仔细考察。对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。另外，还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。在实在查看过程中，购房者如果有无法调查的情况，或在某些方面存在疑问，还可以直接向现场的售楼人员询问，真正做到心中有数。（5）确定目标。根据前面三个步骤中的检验，最终确定欲购房屋。（6）查询欲购房的合法性。房地产商在销售商品房时应具备“五证”：即《国有土地使用证》、《建设土地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。（7）接触洽谈。购房者与开发商就价格、住房要求等具体问题进行协商。
8.楼盘的信息获得（1）媒本广告，包括报纸杂志广告、广播电视广告和招贴广告等；（2）网上查询；（3）亲友介绍；（4）开发商或代理商邮寄、发送的宣传品；（5）售楼书；（6）现场广告牌；（7）现场展示样板房；（8）房地产交易展示会；（9）直接与房地产营销人员进行交流；（10）真他途径，包括向房地产交易中心、房地产交易所、房地产中介咨询公司查询关于房地产交易的各种资料。
9．如何区分板楼和塔楼可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。10．板楼的分代第一代板楼追溯板楼的历史，人们可以看出它在建筑造型以及实用性方面的进步。板楼第一代产品出现于20世纪七八十年代，随着住房从平房向楼房的发展，板楼诞生了。板楼最典型的造型是前三门和西便门的板楼，一般为十多层高，楼房很长，立于道路一边，几乎遮挡了人们的视线。每层的电梯一般位于楼房的两侧，两部电梯交替使用，使得一梯10户甚至16户，繁忙的时候，电梯十分拥挤，而且紧邻电梯的一户要忍受住户反反复复经过门口的烦恼。第二代板楼20世纪90年代，板楼出现了“升级”，面宽减小，
继续“发扬了”南北通透、户户朝阳的优势。但由于占地大、土地成本分摊较大，成为很多开发商眼中的“鸡肋”，这期间，开发商为了多出面积，大多开发塔楼，使其一度风行。第三代板楼最近几年，一些开发商举起“第三代”板楼的大旗，重新杀回楼市，使人眼前一亮。其中以板式小高层为主打，力求在建筑立面的玻璃、金属应用、外廊装饰等方面创新，创造与众不同的视觉效果。同时，使用率高的经济性和一梯两户设计的舒适性也成为“第三代”板楼的卖点，这一代板楼以崭新的形象改变了人们对前两代板楼的印象。板楼的变脸为了解决板楼占地多的问题，很多开发商还开发出围合式板楼群，这也掩盖了板楼体过长的缺陷。令人叫绝的是，国外的建筑设计理财在板楼设计中，将呆板单调的大片板楼中间设计为方形的空洞，既彰显了楼体个性，同时也有利于气流通过，与大气融合。应该说，由于人们对通风指标的关注和建筑形式的要求，板楼在不断变化中确立着自己的地位，也使得楼市有充分的选择。在推崇健康生活的理念之下，人们对板楼的青睐，让塔楼颇感失落。其实，它们像两个风情的女子，各有各的特点。
11、高品质的板楼高品质的板楼人部采用板式结构，让电梯与楼道位于后立面，将朝阳面让位于居室。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上，尽量有利于风的直线流动，常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性，避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视，很好地保证了私密性。具体的品质还体现在：（1）控制面宽和进深的比例。板楼的发展在经历了八十年代长板楼之后，近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼。前者因电梯少而隔几层设置长通道有显而易见弊端，后者则是一梯两户，并保证一定的面宽，使日照充分，同时将各种功能区配置得更完善。随着住宅的发展，一种只有两三个门洞的短板楼也开始出现，它不仅保持了纯板楼的优势，还克服了园林规划单调、布局呈兵营式排列等弊端，并在楼体上增加了开槽，形成明卫生间、明餐厅，有效地提高了舒适度。因此，要尽可能选择进深短、面宽宽的户型。一般来说，低层板数进深控制在14米以内，高层板楼进深则在18米以内，有些超过20米的户型。如果不是靠板楼两侧在面采光，尽量慎选，因为过大的进深会使户内灰色空间增多，影响居住的舒适度。面宽则根据户型大小而定，通常板楼户型多在二居室以上，二居室面宽在6米至8米，三居室面宽在10米至13米，四居室面宽在12米至15米。（2）注意卧室和客厅的日照。设计上要着重考虑把房间和辅助房间的位置摆放严格区分、不错杂分面，要动静分开，这一点是板楼的优势。在户型间隔上，开门是厅或玄关，餐厅和厨房相邻并置于背阳面。起居室和主卧室置于朝阳面。走廊尽头是主卧室。在朝向上，正南正北的户型布局一般是“二居室，主卧室和起居室朝南，或两个卧室朝南，起居室朝北；三居室，主卧室、一个次卧室或书房和起居室朝南，或主卧室和起居室朝南，另两个次卧室朝北，或三个卧室朝南，起居室朝北；四居室，三个卧室和起居室朝南，或两个卧室和起居室朝南，或三个卧室朝南，起居室朝北。作为东西朝向的板楼，则以东侧为主要朝向，其他而已规律与南北朝向相同。板楼最大的优势是户型规矩、互视小、通风、日照良好，因此尽量选择直板楼，对于U形和Z形板楼要根据日照和互视状况慎重考虑
买房注意事项
不通过中介如何买房教你一招省中介费 买房卖房是否必须经过中介除了防止被中介坑外，如果买卖方能直接沟通，其实还可以省下一大笔交易费呢！那么，不通过中介买二手房，需要怎么做呢 教你一招省中介费。 一、确认房源安全 不通过中介公司，就需要买家自己通过网络等途径找房源。这就有一个前提，必须要核实卖方是否是产权人，如果因为自己的核实失误的话是不会有什 么保障的。 二、协商付款方式 无论是否通过“中介”，卖房流程都是一致的。时间和环节的不同在于，买 家付款的方式：全款、商贷、公积金贷款，并不相同。 三、交易流程 1)签买卖合同。买方带上身份证、定金，卖方带房本、产权人身份证，到 房屋所在区县的房地产交易中心签订《二手房买卖合同》 2)审核。买方到建委做资质审核、卖方做房屋核验。两项可同时进行10个工作日出结果。 3)网上签约。资质和核验通过后当天就可以“打网签”，去房产所在地的“住 建委”出合同。买方需要带上：身份证、户口本（外地户口需要暂住证）、婚姻 证明、银行卡；卖方需要带：省份证、房本、户口本、婚姻证、银行卡。 4)交税过户。先去地税局交完全部税款，再去“建委”办理过户手续。 5)领新房本。 找中介买房----必须要注意点----菜鸟请入 第一：无论买房卖房，一定要准备一个不常用的手机号，不方便接电话时就静音，否 则就准备接受中介的狂轰滥炸吧，一般老阿姨，老亚叔开的小公司还好点，大公司一般对 下属员工有要求的【每一天必须要打多少个房东电话，打多少客户电话，必须有多少带看，必须开发多少房源，房源信息必须更新，网上发布多少房源，少一条会扣钱的哦，所以】第二：网上找房。有没有同学网上看到性价比高的房子。一般打电话过去一问，得到 的消息多数是，卖掉了，不方便看房之内的话题，中介会介绍别的房子给你，网上虚假广 告较多，一般不同中介同时在发同一套房子，并且发的频率很高，那么这套房子可能是真 实的，且中介也认为性价比较高的，其中中介发布的最高最接近房东的报价。其实手拉手
买房流程及注意事项(巨详细)
购房流程及注意事项（巨详细） 一、贷款购房的程序， 购房程序一般是这样的： 第一步：【看房】 多走几个楼盘，对比各楼盘的位置，周围交通，以及学校、医院、银行、商场等配 套服务，对比价格。最重要的是要预估楼盘及城市发展趋势，虽然某些楼盘开盘时 地理位置、交通等不好，房价也低，但是在城市规划区内，有巨大的升值潜力，这 也是需要考虑的范围。 第二步：【确定楼盘】 交定金，签订购房意向书，注意：定金一般不会退还，所以要想清楚才缴纳定金。第三步：【首付】 交首付，签订正式合同，开发商出具首付凭证，一般是收据； 交首付的时候分两种情况： （1）以个人名义购房：首付多一些，需要百分之四十，并且需要有正式工作收入可观的担保人，担保人需要时夫妻双方，担保人附有连带责任，一旦购房者 无法偿还房贷，那么担保人有责任偿还，拒不履行还款义务时银行可以冻结 担保人银行账户。 【所需材料：个人身份证，户口本，单身证明，收入证明，银行流水，个人 征信，担保人夫妻双方身份证，户口本，结婚证，银行流水，首付收据，购 房合同】 （2）以夫妻双方名义购房：首付最低百分之三十。夫妻双方有偿还义务。 【所需材料：夫妻双方身份证，户口本，结婚证，夫妻双方收入证明，银行流 水，个人征信，首付收据，购房合同等】 第四步：开发商走程序，网签，房管局备案； 第五步：银行面签，查征信，等待审批，审批通过后银行放款。 第六步：查询家庭房源情况，交税，（有的会在收房时在缴纳税金，一套房90平米以下总房款的1%税金，一套房90平米以上1.5%税金二套房3%税金） 第七步：银行放款，售楼处会通知业主去拿购房合同，并缴纳房屋维修基金，80元/平。二、缴费 契税1、首套房：若面积≤90㎡，契税税率为1%；若面积＞90㎡，契税税率为1.5%。 2、二套房：若面积≤90㎡，契税税率为1%；若面积＞90㎡，契税税率为2%。 3、三套或以上套数住房、非住宅：不论房屋面积大小，契税税率为3%，无减免情况。物业费：参考当地物价局。不同楼层单价不同 开口费：17年国家禁止收取，但是很多开放商还是要收，不收不给合同，所以这部分钱可能你当初买房时已将交了，要注意不要重复缴费！ 维修基金：这部分钱有的会在你装修完后退还，有的不退。所以问清楚！ 卫生费：清扫装修垃圾 电费水费：装修时要用到 办理房产证费用 （1）自2017年4月1日起，不动产证的办理不再需要手续费，仅需缴纳40元的测绘费。如果遇见开发商要求收取住宅测绘费，业户们注意了，这个费用是应该有由开发商自己承担
买房十大注意事项
买房还银行利息技巧 买房子，办银行按揭贷款，发现这里面还有很多学问，有的稍微不注意，就是几万的差距。对于工薪阶层买房的，要千万注意这些问题！ 这个也许是很多朋友不太注重的。以为房子房价是大事，贷款由开发商帮忙办理。其实，这里面赚的钱，比房价更来的险恶！ 一、贷款利率的折扣 2008年下半年，国家为了支持房地产的发展，出了很多优惠政策，其中有一条就是贷款利率可以打折。一般我们购房都是3成首付，贷款是7成。按照当时国家规定，最低的贷款利率打7折。这是一个什么概念？ 一套30万左右的房子，首付10万左右，在银行贷款大概是20万。这个利息是多少？告诉大家，按照最新的国家利率算下来，以20年为标准，利息有12万左右（银行才是抢钱的！！！！！！）。那么分成10分，每一折就是1万2千多元。这个，在自贡，相当于一个普通家庭一年的生活费用了。既然能打折，肯定是越多越好。但是可惜，今年国家打压房价，控制银行贷款。目前最低的首付3成贷款利率是8折，可以少2W多元，也是很可观的。（发帖时工行已经变成9折了，意味着你又要多被银行赚1万2千多的利息，如果以一个80平的房子来算，你的单价又被摊高了150元/平）。所以，在这段时间，你买房子，决定贷款，一定要快，据说以后可能一折都不打了，这样就算你买房子比别人少了100元/平，但是银行贷款算下来，你实际还贵了50元/平，其实这很不划算的！ 觉得好的朋友多转载，一定有用的！（适合于即将买房的亲朋好友们） 二、选择还款方式 也许很多没买过房子的人，都不知道还银行贷款还有方式可以选的。其实我也是在看房的时候听售楼小姐说的，当时她很含糊，我觉得这里面肯定很有点猫腻，就会去网上查了资料（没办法，家庭条件有限，能够省一点就省一点）。前几天去办了银行贷款，也选了还款方式，也写下来给大家参考！ 1、等额本息还款。其实，你在看房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗？以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1300元月还款为例：每个月还银行1300------其中，800元是利息，500元是本金。也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。到了还款期限一半的时候（比如是20年还，你已经还了10年了），利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义了。你在银行，基本只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会最大化。大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完，这样，银行的利息收益会减少很多，所以，他们这种方式让你前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收入了绝大部分了，你提早还对银行没什么损失。
上海买房注意事项纯手打(本人亲身经历)
上海买房注意事项分享给需要的人 1. 千万不要相信中介 找中介要找个靠谱的，首先是业务流程熟悉（办理贷款过程就充分体现出来了，复议需要什么材料，什么事情可以放在一起办理，等等） 其次是态度好，去交易中心跑的飞快，帮你排队，出主意怎么才能快，这就是个好 中介。 但是，一定要记住一点，对于中介，除了中介费，什么钱都是上下家来完成的，不 经过中介的手。 在签订居间协议的时候，有一条就明确告诉上下家，中介的责任是促成交易！也就意味着他就是负责牵线搭桥，为你们买卖房提供环境，让交易顺利完成，他好拿中介费， 但是却不承担交易失败的责任！！！！ 所以，不要以为你付了中介费，中介全能搞定，他是只认佣金的！！！一旦出问题，百般刁难，而且不付中介费拒不帮忙，玩失踪，耍无赖，人身攻击，甚至威胁，找黑道人报 复，是家常便饭；就是你付了，也会先撇清关系，然后扯皮耍赖！ 没办法，中介的门槛太低，而且属于人员流动性比较大的行业，每天都有新人入行，对业务不懂的一大堆；本身买二手房的风险就大，而二手房操作是需要业务经验的，对常遇的卖房陷阱很清楚，只有老的资深业务员才懂，才会有专业服务。但是，这行真的是社会的 一个缩影，各色人等，毫无诚信，为了钱不择手段哎。 总之，记住一句话，看到中介的那张笑脸，提醒自己：中介95%都不是好人！！！咱是下家，必须亲力亲为！！！！ 但是呢，二手房大部分都是通过中介完成的。 一方面我们希望通过中介丰富的经验，规避很多风险； 其次，毕竟上下家都是第一次见面，一笔大买卖没有个第三方的公司不行，就好像网上买东西都用支付宝一样，图的就是放心哦. 毕竟，好的中介，有经验的中介还是有的，咱不能一棍子打翻一船人！ 最后一句话：好中介=业务精通+跑着帮你办事很勤快+笑脸迎人
新手买房注意事项
新手买房注意事项 一、买房目标的确定 理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。 二、买房首付款的积累 买房首付款的积累——购房的关键。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。 三、买房常识的学习 学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。 四、买房范围的筛选 选择适合自己的楼盘——购房量力而行。面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。 五、出行时间成本的节省 购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天，1年=730小时=30天，50年=36500小时=1520天=4年。 开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。 确定5公里生活圈 提醒要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。 六、购房费用的了解
初次买房注意事项——广居网
初次买房注意事项
广居网：https://www.wendangku.net/doc/0b9496762.html, ?一、买房目标的确定 ?理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。二、买房首付款的积累 ?二、买房首付款的积累 ?购房的关键。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。三、买房常识的学习 ?三、学习一些地产基础知识 ?购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。
百度经验：广居网分页?四、买房范围的筛选 ?选择适合自己的楼盘——购房量力而行。面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。 ?五、出行时间成本的节省 ?购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天，1年=730小时=30天，50年=36500小时=1520天=4年。 ?开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。 反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。 ?确定5公里生活圈 ?提醒要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。
购房八大注意事项
签订购房合同八大注意事项2011-06-16 17:42:50| 分类：边走边看|字号大中小订阅 第一项：关于五证 陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。 对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。 律师建议增加补充条款： 出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 第二项：关于公摊面积 陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。 对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。 律师建议增加补充条款： 双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理： 1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。 2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。 第三项：关于房产证 陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。 对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。 律师建议增加补充条款： 如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理： 1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算标准承担责任。 2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。 如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。 如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。 第四项：关于书面通知 陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。
新房交付流程及注意事项样本
新房交付流程及注 意事项
新房交付流程及注意事项 新房交付程序 一、通知 开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。 二、验收 购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰，进行核验。验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。 三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，能够作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。 四、签署房屋交接书购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交换书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，不能签署房屋交接书，直至开发商的房屋完全符合交房标准。 验收注意事项 一、查看资料 1、房屋的《住宅质量保证书》(盖章原件可带走)。 2、《住宅使用说明书》(盖章原件可带走)。 3、《竣工验收备案表》(盖章原件)。 4、面积实测表/测绘单位实测面积明细(可为复印件但要有章)。
5、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)/工程竣工图纸或设计单位施工图(可带走) 6、《建筑工程质量认定书》 7、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。 8、签字时注明“楼房状况未明”。 业主在收楼时，首先要审核开发商是否具备交付的全部法律文件，必要时能够要求核对相应原件。只有证件（原件）齐全，才能签署收楼单。只要开发商手续不完整，即便该房屋实际不存在质量问题能够实际居住，也不能视为法律意义上的交付。业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。 分别有以下文件资料需要查验： （1）、规划部门出具的《建筑工程规划验收合格证》。 （2）、建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案证明书》。表上每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入住的。 （3）、区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》。—必须具备。 （4）、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》—必须取得，要带走。 （5）、开发商提供的《住宅使用说明书》—开发商据此承担保修责任。必须取得，要带走。 （6）、房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积。或者由有权部门（规划国土局地
买房须知
多层住宅和高层住宅该如何选择？ 在各种住宅类型里，多层一般是指6、7层高的楼，高层是指6、7层以上。多层住宅和高层住宅各有特点，不能简单地说哪种好，应从结构、成本、面积、质量、房型、物业管理收费等多方面考虑。 从建设质量上看，一般情况下，高层的建造标准、建造质量要高于多层。普通多层住宅一般为砖混凝结构，而高层住宅由于它为钢筋混凝现浇，地基深而结实，墙体厚实，不渗水，抗震性能好于多层，整栋大楼不会下沉变形；而且折旧年限长。 高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小；自然风大，有的房间不需装空调可节约电费；采光较好，日照时间长，有的朝向太阳照射达到七八个小时之久。 从房屋实际使用面积看，高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。住宅的面积既包括使用面积，也包括住宅的公共部位，如楼梯间等公共面积的分摊。高层住宅由于有电梯、电梯等候间、地下室等，需分摊的公用面积较多层的要多。 高层上下楼有电梯可代步，出入方便，老人，残疾人和病人可以免去爬楼登高之苦；可一旦电梯发生故障，上下楼比较困难。 综上所述，一般认为多层要比高层好一些，多层的最佳楼层为3至4层，高层为8至11层。 高层住宅楼楼层如何选择？ A 选择层次要考虑以下几个因素： （1）遮挡及采光情况； （2）生活的便利程度； （3）环境要求；
（4）家庭人口年龄构成及健康状况； （5）住宅楼的总层数。 一般来说，层次越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低层次楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住；层次低，上下楼比较方便，适宜于老年人居住，可增加其户外活动的机会。 哪些层次属于好层次，同样也与住宅楼的总层数有关，同样四五层在多层住宅中属于高层次，而在高层住宅中又属于低层次。一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1／3以上、2／3以下为较好层次，如六层住宅楼以三四层，十八层塔楼以六层至十二层为最佳。此另外对层次的选择，还与购房者对数字的偏好有关，如喜欢8、9，讨厌13、14，等等。 住宅楼的首层由于受遮挡可能性最大，且有污水外溢、地面潮湿的可能，人来人往安全性差，在购房者选择层次时往往不被看好；住宅楼顶层建筑质量问题发生频率高，如渗漏，并且存在隔热不好，供水不足，上下楼最为不便等缺陷，许多人买房最忌买底层和顶层。 B 怎么选底层？ 首先，要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。 其次，注意各种管道是否畅通，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次，注意采光问题，底层因处在楼房最底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制。最好请专家或技术人员帮助鉴定一下。 C 怎么选顶层？
购房合同注意事项大全
购房合同注意事项大全 购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。下面的、是提供的购房合同注意事项大全，仅供大家参考，希望能帮助大家。 (一)避开购房合同纠纷，看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。因此，需注意以下问题： 问题一：在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。 问题二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。 另外，项目是由A公司开发的，实际上却是由B公司投资，但作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。 问题三：开发商的补充协议不对等签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风
险的一种方式。所以，购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。 问题四：使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如如果发生问题，在最短时间内解决、在装修材料上，选择最好的国外进口的等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的?其实购房者对这些并不能清楚地确定。 问题五：约定提前交纳部分费用房地产开发对资金的要求很高，开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。 比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。 问题六：卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。的条款，这样的条款显然是不公平的。假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂不是很不公平?况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。 问题七：处理结果的约定不明确很多合同中常可以看到这样的条款，应于日前如何如何，但是并没有约定如果没有在日前如何如何后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，您也很难制裁他，最多是调解了事。
买一手房全套流程及注意事项(吐血推荐)
买一手房全套流程及注意事项 买一手房：第一步了解行情 买一手房：第二步挑选房源 弄清楚购房目的 买房首先要明确购房的目的：为什么要买房？对于大多数人来说，买房无异有两个目的，一是居住，二是投资。 用来自己居住：要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。 用来投资：主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出租机会、投资回报率、投资回报风险等；对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。 用于居住还是投资，主取决于个人的意愿与经济实力，对于资金并不是很充足的普通工薪家庭来说，您适合于购买房屋用作居家，对于经济实力雄厚、手中闲散资金较多的家庭，如果对于其它的投资类型不是很了解或所期望利润太低，购买房屋用于投资倒是一个不错的选择。 对于一般非投资目的购房者而言，选房时就应该在满足居住要求的同时，还要方便上班、上学、购物及满足交往的需要。如果购房纯粹是为了投资，哪么重点就要考滤楼盘所处在位置、升值的潜力及品牌效应，还要注重开发商信誉、小区规模、物业管理服务水平等。 明确了购房目的，在收集房源信息、选择房源时才能有的放矢！ 商品房面积计算规则 在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算？商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 其中，套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的1/2折算计入使用面积。 套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
银行贷款买房注意事项
银行贷款买房注意事项 https://www.wendangku.net/doc/0b9496762.html,2009-07-26 11:30来源：南阳房产网发表评论 (0) 许多消费者现在都采用贷款方式买房，然而，贷款毕竟不是件小事，要充分考虑周全才行。有关专家指出，消费者在贷款买房时要注意做到“六不要”: 银行贷款买房注意一、申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。 银行贷款买房注意二、在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。 银行贷款买房注意三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。 银行贷款买房注意四、贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。 银行贷款买房注意五、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。 银行贷款买房注意六、不要遗失借款合同和借据。申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。 办理购房贷款的注意事项
购房切忌粗心谨记十大注意事项 举例：曾有发展商为赶节假日售楼时机，未取得商品房预售许可证就开售，有业主要求出示预售证时，发展商就拿出前期单位的预售证以蒙混过关。 建议：核对发展商公示的商品房预售许可证是否与所售单位相符；如果发展商未在售楼部公示商品房预售许可证，买家有权要求发展商出示；如果发展商以某些借口不愿出示，消费者可到国土房管局查阅该楼盘是否已经取得预售证。为减少购房风险，买家最好在楼盘取得预售证后再购买。 2、注意样板间里的“手脚” 举例：为了激发消费者的购房欲望，发展商往往会在样板间上做不少文章，如改动间隔、用玻璃或一些薄亮的金属材料装饰，以掩饰黑房或空间的狭窄感；在楼盘外做样板房，放大房间面积；使用与交楼装修标准同一品牌，但材质、档次较高的材料，而实际交楼的装修材料却以次充好。 建议：要求发展商在合同附件中具体注明装修材料的品牌、型号，并且最好与发展商约定，收楼多长时间以内必须保留样板间，以防止在装修问题上发生纠纷后却无法找到证据。另，如果发展商在合同附件中有“交楼时可以同等质地的材料代替”等类似条款，买家一定要极力争取发展商取消这一条款，否则花了大价钱却买来次等装修的房子。 3、注意实用率影响房价 举例：实用率与房价的关系其实挺密切。如，甲乙各花50万元买了一套100平方米的房子，实用率分别为80%、90%.看似等价等面积的房子，甲的实际使用面积比乙少了10平方米，而实际房价每平方米也比乙多695元。 建议：不要走过场一样问问实用率的问题，最好对比所看房屋的实用率，弄清楚你为多少面积掏了钱、然后自己家可以使用的面积是多少，这样，你会得出真正有效的房价。
买房前必看的买房注意事项
买房前必看的买房注意事项 说起购房,好多人都会说,这是件大事,弄得不好,好事变成官司。据我多年对房地产开发建设的探究,我认为购房者购房时能掌握下面16条原则,就能购到满意住房而不留下遗憾。 一、锁定购房目标 购房者要根据自己、生活、社交等区域,来确定自己所购房子的位置;根据自己的经济承受能力(但要注意同一类房型面积有大小,还有层次朝向的关系)要有购房的预算总价;选择合适的付款方式;究竟是买现房还是期房;对房型有何特别的要求,譬如厅要多大应心中有数。 二、掌握“T+1”原则 从区域经济角度、住宅经济方面综合考察。这就是在发达国家和地区楼市流行的“T+1”概念:即:“距离市政设施和商业网点1公里为所在区域最佳住宅地块。” 三、买开发商的头脑 颇具经营理念的房地产发展商开发的新楼盘一般选址正确、定价合理、房型超前。 四、买同一区域连续成功开发的楼盘 房地产有明显区域性特点,跨地区开发会增加成本,稀释利润,而房产开发是一个资源整合过程,所以买已经在同一区域连续成功开发的楼盘较为保险。 五、1999年2月以后造的楼盘 许多城市在1999年2月以前,多层住宅并不强调要打桩,楼板也不强制要求现浇。
而1999年2月以后,一些城市对房屋质量标准制定非常高的要求:如多层住宅要打桩,以控制沉降在15cm以内(过去标准40cm),设计也要请监理等技术措施。 六、层高不宜超过3米房 过去住宅层高一般为2.8米,应该是有科学依据的。现在开发商为追求“销售卖点”将层高提高到3米以上,这是欠妥的。层高应与面积相适应,如果客厅的面积才30多平方米,而层高却3.2米,三维空间比例就失调了,如果客厅100平方米以上,那3.2米层高才会有意义。 七、小的不一定是美丽的 每个房间非常局促,使用功能便大打折扣。 八、小房型作投资须谨慎 现阶段小房型火爆一时,大家都认为小房型总价低适合于出租,其实,小房型总价低,但由于面积很小,单价却高的惊人;而且,假如小房型的人都用于出租,那么这一区域房屋出租市场就供大于求,租金走低就成必然。 九、错层房型最好以东西向错 有些楼盘采取东西南北错的方式,有房型复杂、抗震性差的弊端,其实错位应以东西向错为宜,因为南北错层会影响采光通风。 十、容积率比得房率更有意义 现在购房都非常计较得房率,其实目前设计房型得房率相差无几,得房率高低无非是销售员随意杜撰的。而容积率高低直接影响小区绿化、采光与居住品质,所以购房时,询问占地面积多少,能造多少平方米房子意义非同寻常,选择容积率低于小区比较好。
买房子需要注意什么
买房子需要注意什么？最佳答案 五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。 购房过程中涉及的法律问题 作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。 个人在购房中，大体上分三个阶段。 第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。 第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。 第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。 具体讲，涉及到一些法律问题。
买房步骤 购房一般过程中的几大步骤
买房步骤购房一般过程中的几大步骤 导读:本文介绍在房屋买房，交易流程的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 买房要花费大量的金钱，且进行房产交易时手续繁琐，并且交易需要一个相当长的时间过程。买房流程有哪些步骤呢？下面小编就从制定购房预算、收集购房信息、进行实地调查、签订认购书、交纳定金、签订商品房买卖合同（契约）等七个方面为大家介绍购房的一般流程和步骤，一起来了解下吧！ （一）制定购房预算 购房者在购用自住房屋时，必须根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及向亲友借款等因素，来估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。 1、估算家庭可动用的全部资金。 2、衡量家庭偿还贷款的能力。 3、考虑欲购房屋的面积。 4、调查有关物业管理的各项支出。 5、确定购房时的税费支出，包括契税、印花税、土地使用税和一些行政事业性收费。 6、准备必要的咨询服务费用，如公证费、律师咨询费等。
（二）收集购房信息、进行实地调查 从报纸、电视、杂志、房地产交易会和亲朋好友及房地产中介等多种渠道尽可能授集所有关于期房和现房的资料，从中比较、挑选出自己满意的楼盘，全面了解其地理位置、环境、商业网点密集度、生活便利度、附近的学校、医院等，对其有一个感性认识。 实地调查主要需要了解的情况是： 开发商必须在工商局注册，有房地产开发企业的营业执照，并且在市建委开发办取得资质审核证明或已有备案。 查询商品房的合法性，主要查看开发商的“五证”和“二书”，“五证”指国有土地使用权证、商品房内（外）销许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证及经计委、建委批准的立项报告、可行性研究等文件，“二书”指住宅质量保证书、住宅使用说明书。 对于现房，要到现场亲自去查看其质量、户型、环境、交通状况等是否与其广告符合，是否令自己满意。 （三）签订认购书，交纳定金 签订认购书是商品房销售程序中买卖双方进行的第一个实质性环节，买卖双方所要签定的认购书的主要内容包括：认购物业、房价（户型、面积、单位价格（币种）、总价）、付款方式（一次付款、分期付款、按揭付款）、认购条件（签定认购书应注意事项、定金、签订正式合同的时间、付款地
一般贷款买房流程以及买房前后需注意事项
一般贷款买房流程以及买房前后需注意事项 贷款买房前注意事项：确定贷款的方式等额本金；（或等额本息） 买房时所交保证金，是否为房款一部分； 买房所需材料：夫妻双方身份证，户口本，结婚证，夫妻双方收入证明，银行流水，个人征信，首付收据，买房合同等，其中，收入证明和银行流水咋个弄？是否打个银行流水就可以证明了？这些资料，也许各地有些区别，要先询问清楚。 一、贷款买房的程序 买房程序一般是这样的： 第一步：【看房】 多走几个楼盘，对比各楼盘的位置，周围交通，以及学校、医院、银行、商场等配套服务，对比价格。最重要的是要预估楼盘及城市发展趋势，虽然某些楼盘开盘时地理位置、交通等不好，房价也低，但是在城市规划区内，有巨大的升值潜力，这也是需要考虑的范围。 第二步：【确定楼盘】 交定金，签订买房意向书，注意：定金一般不会退还，所以要想清楚才缴纳定金。第三步：【首付】 交首付，签订正式合同，开发商出具首付凭证，一般是收据； 交首付的时候分两种情况： （1）以个人名义买房：首付多一些，需要百分之四十，并且需要有正式工作收入可观的担保人，担保人需要时夫妻双方，担保人附有连带责任，一旦买房者无法偿还 房贷，那么担保人有责任偿还，拒不履行还款义务时银行可以冻结担保人银行账 户。 【所需材料：个人身份证，户口本，单身证明，收入证明，银行流水，个人征信， 担保人夫妻双方身份证，户口本，结婚证，银行流水，首付收据，买房合同】（2）以夫妻双方名义买房：首付最低百分之三十。夫妻双方有偿还义务。 【所需材料：夫妻双方身份证，户口本，结婚证，夫妻双方收入证明，银行流水， 个人征信，首付收据，买房合同等】 第四步：开发商走程序，网签，房管局备案； 第五步：银行面签，查征信，等待审批，审批通过后银行放款。
买房流程与注意事项
买房流程与注意事项 在计划经济时代，房子的地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大家最关注的内容，住宅也往往是以低廉的造价，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是这些冰冷的人造建筑物将人与自然割裂开，而与我们血脉相通的自然却只有在零星的被围墙圈起来的公园中可以找到。随着生活要求的提高以及市场竞争机制的导引，住宅小区环境越来越为人们所重视，但因为长时间被无环境的水泥丛林迷惑了眼睛，人们在判别住宅环境时往往陷入这样的误区：环境=绿化率 住宅小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于33％，它包括绿化硬质铺装，围墙、大门、活动设施，各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等，而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。 单就绿化而言，也不是简单的绿了就可以了，而必须考虑乔木、灌木、藤本、草本、花冠木的适当配植以及与四季相适应的种植方式，而硬质铺装及活动设施应充分考虑其使用功能，如无障碍设计就有规范的严格规定，艺术品的陈设则要更多考虑其文化涵义和艺术品位。从学科来说，环境则涉猎土建、园林绿化、艺术、市政等许多工程领域，而这些都得由有丰富经验的设计人员将它们有机组合起来。 小区景观“中看”就行 我们强调人的主体性是对人本身的一种尊重，这并不是一句空话，许多具体的工作就体现了这一点。如活动设施的设置主要考虑老人、孩子的户外活动，它的尺度应与人体工程学诸尺度相适应，从材料的色彩、质地和化学性质上都要考虑人与其相接触时的舒适性和安全性以及使用的耐久性。 小区里的景观不只是供居民观赏的，它必须与居民的休闲活动相匹配，也就是说居民可以徜徉其中，能够实实在在地使用这些景观设施，比如小区的集中空地做出高低错落的构筑物应该形成或大或小、或公共或私密的活动空间，以满足不同活动的使用要求，开阔的场地可以供居民集体晨练或举办群众文娱活动，而相对隐蔽的小空间则可以给居民提供阅读、交谈的场所。所以说景观不仅是给人看的，同时也应该是给人用的。 过多追求环境个性 居住区中的环境设计应该是丰富多彩的，会有许多视觉上、使用上的兴奋点，而这些点必须有一个内在的秩序将它们统一组织起来，形成既独立存在又集中有序的画面，否则就是一盘散沙，而这一切的最终目的是为居民服务，而非设计师表现个人色彩的场所。 环境设计是一门综合的学科，从历史上看，西方在城市公共环境的设计中有许多不朽的典范及相关理论，而东方则在造园艺术中有着独到的意匠，就像油画与国画一样以不同的手法创造不同形式，但同样是美的生活图景，我们当今的环境设计则应是博采众长，继承传统来为今天的生活很好地服务。 ·交通状况 位置的远近，不仅与实际距离有关，更重要的是与交通状况相联系。考察交通状况的优劣主要从以下几方面考虑: A、公共交通状况。公共交通的路线有多少，与市内各主要区域的联系是否广泛；公共交通的起止时间、间隔时间、运行速度、票价等情况如何；从您要购买的房屋到公交车站的距离如何；出小区打车（的）是否方便；小区的出入口是否合理等。 B、交通的便利度。每天必经的路段是否经常堵车；到火车站、飞机场、长途汽车站等