各销售阶段总体营销推广安排
四、各销售阶段总体营销推广安排
（一）、各阶段推广策略及安排：
分三步推导：
第一步：
感性的江南
1、第一阶段：形象导入期（2004年10月一2005年2月）
制造悬念吸引市场关注
（1）、工作说明：
为更有效的吸引目标客户，本阶段将分为两个小阶段进行推广：
第一阶段通过户外广告、软文等宣传进行形象导入，制造悬念，吸引市场关注；第二阶段启动事件营销推广，通过新闻炒作事件打开项目知名度，达到市场前期铺垫的作用。
（2）、工作目的：导入项目形象，市场推广前期铺垫
（3）、推广思路：待消费者的好奇心达到一定程度时，全面更新诉求主题，解释“上善江南”的来源，更直接、深入的表现概念内容。启动事件炒作，为后期演绎“上善”做铺垫。
（4）、推广主题：
上善江南、上善体验、上善品位！
物我之上，方有无我之境！
上善视觉盛宴即将展现！
“上善江南”释意：
“上善”——语出《老子》：“上善若水，水利万物而不争。”意思是说，最高境界的善行就像水的品性一样，润泽万物，为万物奉献最高尚、最完美的品质却不争名利。
江南——引入本项目中，意指具有现代江南风情园林特色的高尚住宅；指最上乘、最完美、最高尚的产品品质。
“上善江南”产品支撑：
现代建筑与江南园林的最完美结合展示产品的特有品质。
以个性鲜明的形象定位，充分展现产品的独特性，引领合肥地产新住宅潮流；以现代而时尚的建筑形态和居住形态，营造一种具有独
立自我形态、和谐邻里关系、强烈时尚感和家庭归属感的上乘生活社区；以“虽由人作，宛若天成”的江南风情园林，创造幽雅、恬静、自然，洋溢着人与人、人与自然的亲近、信任的人文气息的完美文化空间。
新型、高尚的生活理念和生活方式
我们力求崇尚一种“时尚、自然、融合”的人文精神，倡导一种新型的生活方式，使自然与城市、物质与人文、商业与艺术、传统和现代等充满对立元素的事物有机融合在一起，呈现出完美、和谐、独立而自由的氛围。每个人拥有独立的思想，人与人之间发生交流，形形色色的事物和平共处，和谐地融合在一起。
高品质的创新超值户型
健康运动概念引导高尚的生活态度
健康是人居的永恒需求，项目生态、运动休闲、健康的规划理念得以充分体现。
高品质的风情样板房
高性价比引导最大化的满意度和市场接受度
以江南风情为主题的高尚住宅，其适中的价格、高档的品味，以高性价比占领市场。
强强联手、完美合作、倾情奉献，合力打造一流产品、一流品牌
差异化营销打造最佳营销模式
通过独树一帜、独具个性、品质上乘的产品营造，采用差异华营销策略，打造科学、合理、新颖的最佳营销模式。
高智能化和完美物管
小区全方位、系统化、网络化的高智能化以及品牌物业管理公司专业化、全面化、人性化的物业管理使业主身份得以充分体现。
提供最优化的多种精装修套餐
为业主提供多样化装修套餐设计，提供最完善、全面的选择，令业主可根据个人审美喜好、家庭经济状况进行多向选择，
（5）、广告媒体宣传：
三条主线：软性广告——
“科园新生活倡导计划”
“上善生活写真”演员招募发布会
硬性广告——
“上善江南”生活空间形象
10月，工地开工
11月，完成工地围墙包装系统
12月，报纸媒体发布“科园地产新生活倡导计划”信息
12月，发布“上善生活写真”演员招募发布会信息
“上善江南空间”开始内部认购；
启动高新开发区、大学城、政务文化区等重点区域的户外广告牌，现场工地的户外广告牌、车体广告等，导入“上善空间”形象；
2月，完成售楼处内外装修装饰及氛围布置；
（6）、公关活动：
拍摄、制作、推广“上善江南生活写真”
通过充满情感色彩的影片短剧，直观的表现上善的生活形态，打造上善生活模式的浓缩版；通过生动的人物渲染强有力的传递具有生命力的“时尚·自然·融合”的上善人文精神，让目标客户即时产生共鸣，
深刻的理解并接受“上善江南”。同时借助影片制作发布的过程，挖掘更多亮点和元素造势炒作。
在此期间更多采用新闻形式的炒作。新闻公关是一种有效低成本扩张的推广策略。新闻宣传的权威性是任何传播方式无法比拟的，新闻宣传对树立项目高品质形象和建设项目美誉度都非常重要。
“上善生活写真”男女主角招募发布会
制造市场热点话题，借机扩大项目影响力；针对目标客户，拔高项目品质。
2、第二阶段：内部认购期（2005年3月—2005年6月）
概念炒作引爆市场
（1）、工作说明：本阶段推广主要内容是炒作“上善”概念，推广项目整体感性的形象，稳固并深化“上善”形象；同时在此阶段提出“上善江南新生活”概念，表现出现代建筑与自然园林的独立与融合。
（2）、目的：深化“上善江南”整体形象；引爆市场，力求达到预期的认筹量和解筹率。
（3）、推广思路：
通过前期项目在市场上树立的高品质形象定位，提高客户对项目的期望值，而认筹阶段再大力宣传：仅2200元/平方米的超低房价，刺激第一批客户即时产生购买欲望。
（4）、推广主题：
“时尚、自然、融合”上善精神
“上善江南”财富认筹热烈进行中
超值惊喜空间惊喜价
（5）、广告媒体宣传：
3月，售楼队伍入驻现场，推出“VIP贵宾卡”开始内部登记；
3—6月，报纸软文“现代建筑，江南园林，似水年华”、“现代大社区，江南雅园林”等项目形象宣传炒作；建立科园地产网站或本项目网页广告；
3月-4月，在合肥人流繁华区域设立户外展点，由看楼专车接送客户看楼；
4月-6月，配合媒体进行项目卖点炒作，推介项目高性价比、项目超值户型和未来升值潜力等重要卖点；
5月-6月，广播广告、电视专题片投放；
6月，确定项目形象代言人，并召开项目品牌推介新闻发布会
（6）、公关活动
3月，售楼队伍入驻现场，推出“VIP贵宾卡”开始内部登记；
3月，“上善江南生活写真”大型公映活动（首播发布会）
4月，举行“科园。上善江南时尚空间规划设计研讨会”，邀请上海、杭州、苏州、合肥等地的建筑园林专家对现代建筑与江南的结合展开学术研讨；
3月，在植树节举行“种植未来上善科园”植树活动；
5月，以“健康休闲、情趣度假”为主题，在翡翠湖举行“科园上善江南杯”钓鱼大赛，同时在钓鱼现场或网上举办“钓鱼灯谜”活动；
4月，完成样板房的装修装饰工作；
4月，选择四至五种主力户型及小户型，举行“简约设计上善江南时尚
生活”装修套餐设计方案竞赛，获奖者可获2个点的优惠购房。 4月，售楼处开放，准业主和在当日落定的客户可享受“快乐科园上善江南业主”500元优惠休闲消费。
6月，确定“上善形象代言人”，并召开项目品牌推介新闻发布会 开盘前一周开始举行“现代上善风情样板房开放”活动，在样板间由小朋友当演员展现“科园上善江南”人的一天，以吸引客户
第二步：
理性的江南
3、第三阶段：开盘旺销期（2005年7月—2005年9月）
整整合合优优势势卖卖点点、、理理性性强强势势推推广广
（1）、工作说明：本阶段主要由解筹、产品介绍会和开盘三个大型活动贯
穿，是项目能否最终达到效益最大化的关键阶段。围绕各大型活动，整合所有媒体，有系统性、目的性和组织性的发布项目产品的优势卖点，开展全方位的推广攻势，将市场销售热潮推向最高点。
（2）、目的：强势推广，迅速打开销售局面，营造火爆销售场面。 （3）、推广思路：通过前期的客户积累，将以推广项目产品为主， 结合本阶段各大事件营销理性说服持观望态度的目标客户。以系列广告的形式，根据市场需求和推广步骤策略逐一推出产品独特卖点，从而在市场上形成热销效应，最终促使观望客户产生实际的购买行为。 （4）、推广主题：
“上善江南”生活空间
产品卖点
（5）、广告媒体宣传：
7月1日：盛大开盘活动宣传报导
7月，“科园。九溪江南”开盘热销宣传炒作；
7月，媒体“科园。九溪江南”产品介绍系列软文，就项目的“上善江南时尚空间”、现代建筑、江南园林和超值户型进行推介
6月底—8月，电视专题片投放，对项目形象、卖点和科园公司进行宣传；同时，报纸广告、网络广告、广播广告等也连续对项目的所有促销活动进行宣传；
9月，发布“科园尊师重教”活动信息和广告，吸引大学城的买家； 中秋节，报导“明月科园。上善江南业主中秋联谊会”游园活动举办情况；
（6）、公关活动：
7月1日：盛大开盘活动
邀请崔永元主持开盘仪式，以“和小崔一起论现代时尚生活”为主题，并请合肥当地具有一定知名度的节目主持人，畅谈小资生活、上善生活、飘族生活等现代时尚生活方式的演变
开盘剪彩活动：在第二阶段的钓鱼竞赛和装修套餐设计大赛中获奖者中选取十名参加开盘当日现场剪彩，剪彩者获赠标有科园九溪江南标志的金剪一把，并在第二阶段将此获奖待遇在媒体上做广告宣传。
认购客户优先选房活动：在开盘当天推出100套单位，供内部认购优先选取房号，并结合企业内部及设计院的内部消费单位，在现场制造热销气氛，并对成交客户现场即时祝贺；
礼品赠送活动：凡到场客户均有精美礼品赠送；
7月，“科园。九溪江南”开盘热销宣传炒作；
7月，“科园。上善江南时尚空间”产品介绍会，就项目的“上善江南时尚生活空间”、现代建筑、江南园林和超值户型进行推介，邀请设计院等相关单位参加；
8月，“上善江南极简主义空间”装修讲座；
8月，“QQBaby 儿童摄影作品展”，将宝宝的成长故事用相机记录下来，把辛勤抚养的全过程一一讲述。
9月，连续于周末举行现场促销表演晚会活动，热点不断；
6月底——8月，电视专题片投放，对项目形象、卖点和科园公司进行宣传；同时，报纸广告、网络广告、广播广告等也连续进行宣传； 9月，结合教师节，开展“科园上善尊师重教”活动，吸引大学城的买家；
中秋节，举行“明月科园。上善江南中秋联谊会”游园活动，加深业主对科园地产未来新生活的亲身感受，增强业主与业主之间的沟通，同时展现“科园上善江南时尚生活”社区的感染力，使之产生强劲的口碑效应； 封顶仪式。
4、第四阶段：旺销巩固期（2005年10月—2005年11月）
公公关关活活动动、、优优惠惠促促销销
（（11））、、工作说明：以开展各种具有参与性、与业主互动性强的活动为主，营造成熟的上善江南社区文化，同时配合活动维持适当广告热度，提高“上善江南时尚社区”的魅力与品位，吸引大户型的目标客户。 （2）、推广思路：以具有实效性的广告结合各种促销活动，刺激处于观望
状态的理性消费者产生购买欲望；同时通过开展与上善精神相符的各种文化活动，将上善精神渗入到社区生活中，展现成熟的社区品质，调整目标客户，主推部分大户型。
（3）、推广主题：
“上善江南”时尚生活方式
（4）、广告媒体宣传：
10月，“科园九溪江南健康休闲节”活动系列摄影展：以图片的形式在主打媒体上报导“科园杯”各种运动赛事，包括跨区际男子篮球联赛、保龄球比赛、羽毛球比赛、桌球精英赛、麻将大赛、攀岩运动Hi体验以及暑假康体系列培训班等等。
大幅广告，发布“科园。九溪江南”实行“国庆购房倒计时减少折扣”促销活动的信息；
报纸广告以软文与平面结合，新闻短信对项目及其活动进行持续宣传；
（5）、公关活动：
10月，“科园九溪江南健康休闲节”活动：“科园杯”各种运动赛事，包括跨区际男子篮球联赛、保龄球比赛、羽毛球比赛、桌球精英赛、麻将大赛、攀岩运动Hi体验以及暑假康体系列培训班等等。
国庆长假促销，实行“国庆购房倒计时减少折扣”促销活动；
11月开展简约设计上善生活装修赛
第三步：
灵性的江南
5、第五阶段：二次旺销期（2005年12月—2006年1月）
尾尾盘盘促促销销、、展展望望二二期期
（1）、工作说明： 加大促销力度，通过文化活动深化上善文化，展现上
善江南生活，刺激带动老业主带新业主。
（2）、推广思路：该阶段主要是通过文化主题活动推广、媒体宣传等，
表现最诱人的生活方式！唾手可得的幸福生活，使未成交消费者不禁神往。
（3）、推广主题：
“上善江南”精彩生活接力
（4）、广告媒体宣传：
12月，媒体宣传炒作“科园上善健康计划”；
12月，“上善江南邻里和睦一团亲”系列活动追踪报导； 公布“科园水木之家”成立信息； 利用春节长假，进行优惠促销活动； （5）、公关活动：
12月，实行“科园健康计划”，对业主进行免费体检及全民健身计划，并在媒体上宣传炒作；
12月，举办“上善江南邻里和睦一团亲”系列活动：理财交流会、美食节、卡拉OK 大赛、陶艺作品评选活动等，并在媒体上进行炒作；
上善江南圣诞热辣狂欢节：丰富项目社区具有上善江南特色的文化生活，为新老业主提供交流的空间。
正式建立“科园上善之家”，实行会员制，由年满18周岁的住户提出申请，经“上善之家”审批符合会员要求的，发给会员卡，并凭会员卡享有“上善之家”提供的优惠和服务；
利用春节长假，进行优惠促销活动；
6、第六阶段：尾盘促销期（2006年1月—2006年2月）
强化销售手法实现零库存
（1）、工作说明：持续强化上善江南生活空间魅力，扫除滞销尾盘，力求实现零库存
（2）、推广思路：注重“上善江南”社区独特的文化营造，打造成熟的国际人文社区形象，描绘出人文气息浓郁、格调高雅的生活氛围，感受到“上善江南时尚空间”的魅力与品位。
（3）、推广主题：
“上善江南”时尚魔力无法抗拒
（4）、广告媒体宣传：
1月，通过网络、媒体征集“同创上善生态家园”家庭环保方案，提倡节能、环保，共同维护绿色家园；
“科园。九溪江南上善时尚生活商品展”广告系列；
在报上连载几米漫画版“上善江南生活写真集”。
竣工仪式追踪报道。
春节优惠促销追踪报道。
（5）、公关活动：
“上善江南生活写真”漫画版上市（请着名漫画家几米绘制）：借助影片热度，深化上善江南文化，形成拓展周边城市
地产市场的时尚品牌优势。
几米签名赠书活动：请几米签名赠书。提高项目时尚品味，充实项目精神文化内涵，并维持和提升社区生活的上善江南生活概念形象。
“上善江南时尚魔力”街舞挑战赛：营造充满活力、激情的社区文化，促使目标客户更加向往、渴望参与感受。通过限量赠送“代金券”的方式刺激销售。
1月，向业主们征集“同创上善江南生态家园”家庭环保方案，提倡节能、环保，共同维护绿色家园；
延续春节优惠促销活动。
竣工仪式。
结合品牌商场组织“科园。上善江南文化商品展”，精心汇集多家名牌家用电器、家居商品展销，并在现场进行精彩表演、即兴小游戏、现场抽奖活动；
营销推广五步法
房地产操盘营销推广五步法 一个产品从产品形象释放到进入市场，到客户认识、认知、认同、产生购买欲望、到交款购买是一个有节有点的过程，我们把这个过程分为5个节点、5个阶段。就叫营销推广5步伐了。空白期 观望期 准备期 行动期 维护期 一、空白期： 梳理产品的差异化与同质化，寻找产品与市场客群受众媒体渠道的共同性，找出结合点，将产品依附于上对你的客户进行准确的宣传推广。 处于这个时期的产品在市场、客群面前是完全的空白期，无意识之中。这时候对于产品的推广宣传尤其重要了。你做的是什么富有文化内涵样的产品，你的产品外立面、景观、户型、面积、价格，对应什么样的消费群体，用什么样的方式方法来推出产品。个人建议要把产品梳理出来可以与市场结合的一条线。每一个产品都
不一样，每一个产品都有其独特的特性，和其他的竞品有不同的地方。同样每一个产品又都和其他的产品有共同的地方，这就是地产人经常说的差异化和同质化。 而市场和客群也是一样的，都有其独特的特性而又有其共同的地方。比如：家庭收入的不同，年龄的不同，学历的不同，男女的不同。同一学历，年龄段，收入的群体就是一个圈层，他们有着共同的爱好，共同的思想，共同的人生阅历。 这时候你定位的产品和市场客群的共同性就很重要，你找到了这条共同性，就可以把你产品的推广依附在这条线上进行线上线下的推广宣传，这样你定位的产品，你的客户就会有一个很好的快速的认识到你的产品。但是建议在推广的时候不要乱，不要多，不要杂，如果是这样推广宣传，你的客群会晕，不知道你想干什么，客群会感觉乱糟糟的。没有一个主题，没有一条完整的线。客群知道了你的产品，但是现在只是初步的认识，并没有对产品真正的了解，这时候市场和客群就进入了下一阶段观望期 二、观望期： 这个阶段是拓客的最好时机，因为客群和市场已经对你的产品产生了兴趣，他们在观望你，在看你的产品对他们的作用力。 当你的产品在市场上，客群中有了初步的印象的时候，市场和客群就会进入观望期，他们会有意识无意识的考察你的产品，想看你产品进一步的深度。这个时候就是你要把产品进行印象和功能性加深的推广宣传了。比如你的产品外立面、景观，是客群喜欢的，或是你的产品户型、面积是客群满意的，或是你的产品价格具有绝对的诱惑力。当然，我个人主张最好不要提前释放价格出来，这样对你的产品在开盘和销售期的回旋余地太小了。容易被竞品产品乘虚而入，落井下石。市场、客群
各销售阶段总体营销推广安排
四、各销售阶段总体营销推广安排
（一）、各阶段推广策略及安排： 分三步推导： 第一步： 感性的江南 1、第一阶段：形象导入期（2004年10月一2005年2月）
制造悬念吸引市场关注 （1）、工作说明： 为更有效的吸引目标客户，本阶段将分为两个小阶段进行推广： 第一阶段通过户外广告、软文等宣传进行形象导入，制造悬念，吸引市场关注；第二阶段启动事件营销推广，通过新闻炒作事件打开项目知名度，达到市场前期铺垫的作用。 （2）、工作目的：导入项目形象，市场推广前期铺垫 （3）、推广思路：待消费者的好奇心达到一定程度时，全面更新诉求主题，解释“上善江南”的来源，更直接、深入的表现概念内容。启动事件炒作，为后期演绎“上善”做铺垫。 （4）、推广主题： 上善江南、上善体验、上善品位！ 物我之上，方有无我之境！ 上善视觉盛宴即将展现！ “上善江南”释意： “上善”——语出《老子》：“上善若水，水利万物而不争。”意思是说，最高境界的善行就像水的品性一样，润泽万物，为万物奉献最高尚、最完美的品质却不争名利。 江南——引入本项目中，意指具有现代江南风情园林特色的高尚住宅；指最上乘、最完美、最高尚的产品品质。 “上善江南”产品支撑： 现代建筑与江南园林的最完美结合展示产品的特有品质。 以个性鲜明的形象定位，充分展现产品的独特性，引领合肥地产新住宅潮流；以现代而时尚的建筑形态和居住形态，营造一种具有独
立自我形态、和谐邻里关系、强烈时尚感和家庭归属感的上乘生活社区；以“虽由人作，宛若天成”的江南风情园林，创造幽雅、恬静、自然，洋溢着人与人、人与自然的亲近、信任的人文气息的完美文化空间。 新型、高尚的生活理念和生活方式 我们力求崇尚一种“时尚、自然、融合”的人文精神，倡导一种新型的生活方式，使自然与城市、物质与人文、商业与艺术、传统和现代等充满对立元素的事物有机融合在一起，呈现出完美、和谐、独立而自由的氛围。每个人拥有独立的思想，人与人之间发生交流，形形色色的事物和平共处，和谐地融合在一起。 高品质的创新超值户型 健康运动概念引导高尚的生活态度 健康是人居的永恒需求，项目生态、运动休闲、健康的规划理念得以充分体现。 高品质的风情样板房 高性价比引导最大化的满意度和市场接受度 以江南风情为主题的高尚住宅，其适中的价格、高档的品味，以高性价比占领市场。 强强联手、完美合作、倾情奉献，合力打造一流产品、一流品牌 差异化营销打造最佳营销模式 通过独树一帜、独具个性、品质上乘的产品营造，采用差异华营销策略，打造科学、合理、新颖的最佳营销模式。 高智能化和完美物管
营销策略及推广
第二章营销策略与推广 （一）营销策略 公司的经营好坏，将绝大部分由市场情况决定，我们的市场情况就是顾客光临的次数、对服务的满意程度以及由已有客户发展其他潜在客户的情况，故公司怎样制定针对我们顾客的营销策略会对公司的发展扩大起到至关重要的作用。 以市场机会为角度分析，从外部看，室内设计市场潜力巨大，具有可持续发展性，因为城市化建设的加快，各地基础建设和房地产业生机勃勃，而且，室内设计作为人们“衣、食、住、行”中的一个重要组成部分，涉及到人们的生活质量，倍受社会大众的关注，具有鲜明的消费特点，同时这也得到了党和国家及各地方政府的高度重视与大力支持；从内部看，大学生实习市场潜力大，大学生们自然想通过实习来增加自己就业的砝码，有的甚至在大一、大二就开始利用假期寻找实习单位，因此，我们将会有一个庞大而具有潜力的设计团队。 下面，我们将从产品、定价、分销、促销的“4P”理论角度制定营销策略。 1.产品product 我们公司的前期目标主要是在网络平台下开展公司运营，其产品主要是大学生室内设计方案和“筑梦空间”室内设计网站，而我们公司主要致力于服务，以下是我们的主要服务内容： （1）为在校艺术设计类专业学生提供大量的实习的机会； （2）根据需求，为市场客户匹配在校艺术设计类专业学生的室内平面设计，并配套有可选的装修套餐服务； （3）为建立联盟的装修公司共享客户需求信息，共享资源； （4）为学生，市场需求客户以及可能达成协议的装修公司提供交流，建立合作关系的平台； （5）在校艺术生可以将平时的室内设计作品发布到我们的网站上进行交流与销售。
2.定价price 定价战略由企业定价目标、达到此目标的具体措施和贯彻这些措施的具体行动计划所组成的。根据本企业的特点和市场营销状况，在定价战略的指导下，企业依靠现有的资源水平可获得更多的利润。选择定价战略时，企业还必须考虑一以下2个基本因素： （1）真实成本和利润：在确定产品盈利界线和基价水平时，可以使用完全吸收生产成本定价法；（对企业来说，为了获得市场营销的成功，核算产品的真实成本，准确地细分市场，这是十分必要的。） (2)与竞争者所提供的产品或服务相比较，本企业产品在顾客心目中的相对价值高低； 在定价之前，应将自己的产品或服务的各种要素与竞争对手进行比较，然后才能作出决定，因为顾客所支付的价格，也并不是仅由产品本身的特点和性能所决定的。在估计自己的产品或服务的价值时，一定要考虑到如下因素： ①客户反馈机制和后续服务； ②向顾客提供服务的能力； ③有限交易期限； ④产品或服务的创新性； ⑤产品或企业的声望； ⑥企业与顾客之间的关系。 另外，价格与绩效矩阵分析手段对企业定价也很有用处，它通过对日常的用户记录、用户调查、行业协会资料或市场试销资料等进行分析研究，得出某一产品性能特点的信息的资料，它包括： ①产品的效果； ②产品或服务的后期服务能力； ③需要的平均服务时间； ④产品或服务的可靠性； ⑤产品或服务的其它属性； 企业可以通过与竞争者的产品或服务的性能特点进行比较，来确定价格；同时也应该弄清楚竞争者成功的秘诀。因此，企业定价时应该为企业的产品或服务
江畔天城项目营销推广策略
江畔天城项目营销推广策略 推广目标 本项目有志打造成为荆州市城南片区一流的高尚居住社区，因此，本项目要取得最终成功，在销售初期就必须要以高尚的品质一炮走红，务求使本项目成为荆州市荆州区甚至是整个荆州市楼市的焦点。继而再以不同的媒介及炒家的宣传使本项目不断升温，配合并推动本项目的销售，并使发展商为社会所认知，在荆州市房地产市场建立起自身形象品牌之余，使项目销售不断创造出佳绩。 一、整体营销推广策略 1、本案价值体系的建立 在明确了本案的优劣势和目标客户群后，我司认为如何建立自身产品的价值体系将成为客户是否购买本案的关键所在。价值体系：是发掘项目潜在价值的有效手段，能最大限度的增加项目的附加值，使项目的个性更加鲜明。对于本案，我司明确本案的价值体系建立是基于基本价值和附加值两个层面。 2、价值体系建立的两个层面 基本价值层面：即高品质的低密度生态住宅品质属性 →房型满足：宽敞舒适的基本需求 →绿化满足：高绿化率的环境需求 →景观满足：视觉和功能的高度统一
→地段满足：动线发达，蕴含投资价值 →建材满足：高品质标准的基本需求 →智能化满足：安全、便捷的基本需求 →投资满足：投资收益的基本需求 →物业满足：人性化服务的基本需求 →品牌满足：与身份相符的基本需求 →生态满足：舒适，健康生活的需求 附加值层面：指能使目标客户群引起冲动，而最终促成成交的心理需求（即：自我实现的需求、实现全面升级的高品质生活） 3、实现价值体系的两大要素 1）产中要素 突出本案的高品质 未来潜力地段 户型合理，面积经济 规划和景观精致 其它配套设施完备
2）推广要素 概念领先：针对消费者，展开引导、教育的策略，引领市场，与未来同行 立体作战：打破手段单一的营销方式，突破时间的壁垒，创造营销模式 4、战略思想 产品主义一对准：分析产品有力卖点，出击市场； 销售促动一造势：不断形成新闻热点，使之成为区域内及周边地区购房人群关注的焦点，渲染造势。 二、销售阶段分期策略 销售阶段分期表 （具体的推案进度和产品交根据开发进度进行调整） 5、入市策略 本案入市时面临的困难： →对本案所在区域的认同感 →肩负塑造项目大型生态居住圈整体形象的艰巨任务 →板块概念的明确 →品牌形象在短时间树立 →较高的价格下快速消化
某房地产项目整体推广策划方案
南大山南山公寓项目营销策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记
第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流
下阶段营销推广计划(1017)
西安紫郡华宸下阶段营销推广计划 一、下阶段销售计划 1、销售形式 项目目前已经处于销售中期，项目媒体推广与现场活动都已经停滞，处于冷却期，日常来访量较少。如果继续采用自然销售，很难在短期内赢得客户量的提升，销售效果也很难保证。 如果收取诚意金集中开盘，一方面提前回收资金，另一方面在前期媒体推广的配合下，能达到短时间内的客户爆破，力争开盘成交的火爆。 销售形式：建议集中收筹开盘，中断目前的自然销售！ 2、推货计划 项目产品分为酒店公寓与高层住宅两类，在下阶段的销售中，是主推公寓产品，还是销售住宅产品？我们首先分解剩余货量。 1）、剩余的货量中，酒店公寓产品偏多，住宅产品相相对较少，且剩下的住宅产品中多为朝北户型，相比目前周边其他楼盘产品，没有绝对的优势； 2）、公寓稀缺性：相对与区域竞争市场，高层公寓在产品和价格上都没有完全的竞争优势，而酒店公寓是百万商圈范围内，唯一在售的公寓产品，是具有完全稀缺性的投资产品，优势比较明显； 3）、前期推广奠定：紫郡华宸前期的推广定位是“五星级酒店住区”，酒店公寓产品能更好地承载和传承前期定位； 4）、突围市场需要：项目已经冷却一段时间，重新包装突围市场，需要用最具有优势的产品迅速占位 综上所述，新聚仁建议：下阶段以公寓产品主推，住宅产品配合销售。 二、下阶段推广计划
1、成交客户分析 客户来源区域：前期客户中，来源于本地城西区域的客户，占比85%，其次是来源于城北区域的客户占比10%，剩余的5%的客户来源于高新区域。 根据项目前期成交客户来源区域我们可知，项目目标客群还是以地缘性本地区域为主，在后续的推广方位，应该始终立足本地，打穿深挖本地区的潜在客户，达到客户量的最大化蓄积；另外，成交客户城南和高新区域也有一定的比例，同时考虑酒店公寓为投资性产品，客户面可以更加广广泛，临近区域一定比例的推广也十分有必要。 公寓客户年龄：客户年龄两级分化，20-30岁、50岁以上的人群都占比34%，30-40岁之间客户占比21%； 对于年轻白领、单身人士来说，他们看重的是酒店公寓小面积低总价，首付款较低，更能满足其首次置业自住功能。针对年轻的置业者，我们需要强化项目的精致性、建议在后续的活动选取中，举办一些时尚、新颖更契合年轻客户喜好的线下活动，比如适合亲子类、年轻女性类的活动。 而作为投资用途，则能受到有一定经济实力，有投资头脑，且有“闲钱”的老年人青睐；充分挖掘低投入少风险的投资价值。 2、推广渠道建议 综合综合项目现状、项目面对的市场以及目标客群，推广渠道选择，以及投放区域选择，主要思考以下几点： 目前项目推广中断时间较长，项目在区域内的知名度不够，直接导致到访量少的情况，推广应该集中爆破，在收筹前（11月上旬）集中出街，短期内重新树立项目知名度，获得老客户的口碑提升，短期内赢得新客户的到访量提升； 考虑营销费用成本控制，选取少量的线上媒体，重点以线下拓客手段，最大限度打穿区域。同时，完善现场包装，增加客户的现场体验，支撑项目价格。 推广区域紧扣西区，逐步扩展到北区，少量渗透至高新区域。另外，考虑公寓产品能吸引外区域的投资客户，大方置业前期开发的楼盘资源也可充分利用起来。 1）、老业主三部曲 方式：紫郡前期成交客户回访、大方置业老社区礼品赠送、老带新优惠购房
产品推广与营销策略
5.1 目标市场分析 5.1.1企业及产品情况分析草莓屋网络公司是一家以大学生和中小企业为主要用户群的集威客、拼客、交友等功能于一身的网络服务公司。 该公司旨在为大学生和中小企业提供威客和拼客服务，实现大学生、企业用户在经济效益、个人价值、人脉资源等多方面的共赢。 5.1.2 市场结构对于草莓屋网络公司的用户，可以划分为两大类，一类是占大多数的以大学生为主的高知识分子，另一类是持有大量资金和开发资源的中小企业用户。 其中，根据草莓屋的计划，第一类客户数量占了总注册人数60~80%，第二类用户约占20~40%。 针对两类用户不同的特点，分别采用不同营销方案：个人用户（以大学生为主的知识分子）：数量上占有优势，经济能力相对较差，往往依托家庭消费；有强烈的实现自我价值的意意愿；具有技术知识优势，具有比较广泛的技能范围；具有广泛结交朋友的需求；追求时尚，有时间、精力、意愿去享受生活，在拼客与交友方面具有很大的市场潜力。 企业用户（中小企业为主）：资金上占有优势；可以提供比较多的机会为大学生实现自我价值，并获取自身的利益；企业用户比较关注威客网站的技术，是用金钱换取技术的主体，也是网站收益的主要来源之一。 5.1.3目标市场现状互联网发展至今，已进入到一个“客时代。 从博客、播客、红客，到调客、换客、赢客各种各样稀奇古怪的
新生“客流，在网络上层出不穷。 威客网站的出现和发展是一件非常有意义的事情。 对于互联网应用，它使电子商务的范围扩大，从实物交易为主向智力成果、劳务成果的交易发展。 对于个人而言，它给人们提供了一个通过智力、能力和各种资源的有偿共享，拓展自身解决生活中各种难题的能力的平台。 对于社会中的各种组织，则能够在一定程度上帮助其提高运作效率，降低运作成本。 对于整个社会，还能够提供一些灵活就业的岗位，为和-谐社会的构建发挥一定的作用。 威客网站的社会意义，必将随着威客网站模式的逐步成熟、影响力的日益扩大，而变的更加显著。 在威客网站未来逐步走向成熟的过程中，出现了以下四种趋势：1）.大型网络企业涉足任务威客网站领域目前，随着网民对威客模式认知度的提高、网站运营模式的成熟，威客网站的生存空间将得到不断的拓展。 当运营威客网站可能获得的潜在收益，足以引起大型网络公司的兴趣，或者到了有必要阻止现有威客网站领域竞争出具有绝对领先地位的威客网站时，大型的网络公司就会进入这一领域，从而后来居上。 2）.威客网站介入任务双方劳务交易过程的程度加深随着威客网站实力增强、信誉度提高，威客网站将越来越有能力在任务承接活动中发挥中介担保作用，从而降低劳务交易双方的风险。
项目营销推广策略提案模块
模块 项目营销推广策略提案 第一部分推广的准备 一、市场调研 1、实地踩盘调研 —整体市场 —区域性市场 —竞争对手 2、消费者消费倾向分析 —板块分析 —消费者认可的楼盘（热销）楼盘的特点 —阶段性楼盘的主要特点和风格偏好的分析 —本板块及其代表楼盘的认识 3、目标消费群人文特征分析 —年龄特征 —学历特征 —职业特征 —家庭收入特征 —家庭结构特征
—购房动机 —个人喜好 4、目标群的购楼心理及习惯 —目标消费群对于住房类型的喜好 —目标消费群对于价格的喜好 —目标消费群对于面积的喜好 —目标消费群对于交楼标准的喜好 —目标消费群对于配套的喜好 —目标消费群购买决策过程研究 —影响目标消费群购房的因素分析 二、面临的工作内容 1、开发手续的办理 2、销售团队的组建 —人员招聘 —人员的定编定岗 —人员培训 3、销售现场的工作 —销售中心的设计、建设 —销售中心的装修 —设备、设施、办公用品的采购 —地盘的的包装 —
4、广告 —CI、VI系统 —现场包装 —广告 —媒介计划公关活动 5、销售工具准备 —销售的事物用品 —销售电脑系统 —定价 —付款方式 第二部分市场定位策略 一、项目的形象定位 1、项目名称 2、项目形象定位 二、产品定位 三、价格定位 四、目标消费群定位
五、品牌定位 1、品牌的总体策略 2、品牌的建立 —品牌塑造的关键点 —品牌结构屋 —品牌轮廓 A、牌的基本印象 B、品牌的内涵元素 —品牌定位： 第三部分营销推广策略 一、营销推广工作的主要内容 项目的营销推广工作（前期），主要包括四大块：现场 开盘及活动 广告 客户挖掘和积累
市场项目营销推广方案大纲
市场项目营销推广方案大纲 市场项目营销推广方案1 一、营销环境 1、厂家提供的相关行业资料以及在某些区域已经取得成功的先例。 2、十堰作为车城，汽车的拥有量不在话下。加之二汽相关企事业多不甚数，为我们提供了一个优与其他区域的营销环境。 3、在本区已经登陆的电子产品诸如gps，电子狗已经成功抢占了市场，因此消费者对于电子产品不会抵制。 4、从我们已作的工作来看，大部分的消费者对此产品感兴趣，只是惧于价格而采取观望态度。这说明如果我们下一步工作做的正确的话一定可以撕开市场的死角。(产品定位就显得格外重要) 5、目前我们的市场销售刚刚开始，只是停留在找分销商的初始状态。正在的销售活动还没有开始。 6、与企事业打交道可以带动我们整机和办公耗才的销量上涨。 7、第九十四条驾驶机动车有下列行为之一的，处200元罚款:(一)拨打、接听电话、观看电视的;(二)下陡坡时熄火或者空挡滑行的; 三)连续驾驶超过4个小时，未停车休息或者停车休息时间少于20分钟的;(四)警车、消防车、救护车、工程救险车不按照规定使用警报器、标志灯具的;(五)违反规定在应急车道内行驶或者停车的。根据情节还可能扣分。 二、营销问题 1、产品知名度不够—仍属新产品行列
2、产品定位不准确(客户认为这仅仅是一款给汽车用的手机) 3、现在的手机大都带有此类功能，且同类产品价格悬殊太大 4、产品包装不新颖，相应的资料不够吸引人 5、选择做汽车美容店分销，渠道不畅通(分销商认为这只是其店面的有一款摆设的电子产品) 6、促销方式局限化，渠道拓展不开 7、销售队伍完全跟不上 三、营销方案 1、队伍组建(周期费用) 初期维持在3名销售人员，加强专业销售知识的培训划分各自的职责。并大量收集包括网络在内的行业信息，打印成册。建立客户意向档案及相关行业档案。建立重点行业的时间规律表。(马云在中说过这样的话“1必须证明你的产品有市场2你们大家都能赚到钱3最重要的你得有自己坚实可靠的团队”) 2、产品定位(周期费用) 给产品重新定位。通过网络搜索相关资料和找到十堰已有的同类产品，彼此比较后差异化定位。如:“驾车。通讯。安全。车哥大。一个都不能少。”“驾车办公是硬道理;安全通讯高于一切------车哥大”“开车打电话你的品位够吗?车哥大告诉你”“请问你的爱车有车载吗?车哥大告诉你”“开奔驰，驾宝马。商务大哥大，开车车哥大。”“这是一个交通事故频发的时代!‘车哥大’提示你——你的行车够安全吗?”(现在有一部分老板喜欢用以前大哥大款式的手机，
中塑_成都国际贸易中心项目开盘阶段营销推广执行方案
项目开盘阶段营销推广执行草案 一、推广目的 1、通过整合推广建立项目待有的品牌形彖和品牌性格。 2、通过整合推广，将项目的由来，多功能业态，品牌运营官理椁式，布局配套等分析阐述清楚，让其在客户心目中形成深刻的、清晰的项目形象。 3、通过系列性推广，在禺述项目的同时提升项目的知名度，建立起项目作为省市重点项目应有的行业高度和品牌美巻度。 4、通过整合推广，促进将前期客户投资怠向转化为正氏招商销隹行为；快速回笼资金，实现项目价值最大化； 二、推广时间 4月1日?4月】9日（4月16日开盘）
三.具体推广计划 (-)推广节点划分(假设开盘时闫为4月160)
（二）阶段性曾销播广计划 （1）班目整体推广阶段（4月1曰Y月7曰） 1、推广原则：产生热点关注，占领市场制高点，产生品牌效应。 2、推广主題：中塑?成都国际贸易中心一成都产业地产领跑者 3、推广目标： A.建立项目在消费者心中的高端形象，提高消费者对本案的认知度和知名度； B、向消费者传播本案的背承、规樟.业态、配套等优势.商业价值和项目的标杆性; 4、主旻媒休推广排期 户外广吿： K户外大牌广告：二俪、红星路第城市主旻通道发布户外大牌广吿， 2.社区户外广吿：在成邻主要人口集中社区区域发布小区广吿. 主要以项目整休形魚为主推方向，包含顼目集名及?三域一墓地■的顼目主更业态?期络广吿：通过捜房网、新浪乐展，通过第划选如整合两络责洱进行推广.主旻以新闻选題策划配和购络广吿. 短他：针对来访審户和港在消费■户进行点对点估息发布.主旻发布顼目倍息为主
（2）开盘前推广阶段（4月8日，月15日） R推广原则：全面市场推广.打响知名度.吸引目标客户群，建立市场主导地位。 2x推广主烟：一组团店铺欢推广、开盘信患 3x推广目标： 进一步确立一组团西部最大塑料城的核心地位?扩大影响力和知名度； 让目标客户潔入认知项目价值； 发布开盘（解筹）信息。 4.公关活动 活动名称：?浙辽塑料裔户考家（投资）团?活动 主氐?浙江塑料巨头48金成都迎接财■大挪移或?西进！浙江塑料巨头抱团拓财中塑?成郁国际贸易中心. 操作：组织20-30位余姚塑料域实力商户，组团考察项目勺与公司、政府主要领导座谈。息向客户可引导其投资经營。 操作要点：配合高密度的媒体新闻报道配合。 活动目的： 丨、酒动邀谱余姚塑料城大户前采考察，通过经宫大户的领导作用在余姚商户中传播我们项目，引导余姚经营户来投资经营。同时在政府面前做足项目已吸引大圭沿海经营客户的形势?利于项目后期发展。 2x通过新闻媒体对活动的大屋炒作报道，加强项目作为政府重点项目.西部最大塑料城的形彖感和唯一性。 3、通过对余姚考察团的炒作报道.在川美、坤泽市场经营户和投资客户心中确立项目必然成功?繁荣的信心，增加其买铺、租铺的鉴迫感、危机感.促使他们在开盘时快速下单。
营销推广策略框架
营销推广策略框架 SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-
项目推广策略 一、推广目标： 高档商业物业的品牌形象，引导大众认知并接受建筑及商业特点，促进销售成功，圆满招商入驻，旺场开业经营。 二、项目定位： 根据市场现状和项目的自身特点，项目定位为： 市场定位：首席体验式时尚主题商业中心 消费定位：集购物休闲娱乐餐饮运动为一体的市民休闲中心（城市客厅） 形象定位：商业建筑、商业运营模式创新者和领导者 三、目标客户群 本项目面向投资和经营两大类客户，结合项目自身的物业素质和客观的市场情况，客户群定位如下： （一）投资型客户分析 ?客户类型 第一类：经济基础雄厚，先富起来的人士 1）、拥有自己经营企业的私营企业主； 2）、以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者； 3）、经济相当富裕，有丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士； 4）、企事业机关国家干部； ?购买心理分析 以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，消费心态上为得旺铺
不惜一掷千金。故此该客户群多为选购首层街铺，购铺预算相对较多，首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题。 对返租回报等促销措施的需求不太高。 第二类：经济富裕的本地市民 ?客户类型 1）、本地市民及周边县市的农民，经济富裕，有丰富积蓄，拥有相当资产及物业； ?购买心理分析 收入稳定，多具良好投资意识，较具投资经验，对于中心城市及城区的优质物业将会有相当的兴趣。 第三类：经济基础扎实，收入丰厚，尤指专业人士 ?客户类型 1）、在大型企业公司或事业单位，年收入5万以上的高层管理人士； 2）、有一定经营规模个体商户； 3）、外出打工，并已取得稳定收入之外地人士； ?购买心理分析 以上人士主要从事专业性较强的工作，该类人士购铺多选择首、二层或负一层商铺，部分资金周转能力稍低的人士将选择更高楼层，该类人士对投资回报的意识较强，并十分关注投资的利益点。 第四类：经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户
网络营销推广方案及策略
网络营销推广方案及策 略 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】
网络营销推广方案计划书 目录： 一、网络营销推广总体策略 二、网络推广重点策略分析： （一）软文推广——无形的营销利剑 （二）炒作话题——抓住大众的好奇心 （三）网络活动推广——拉近品牌与消费者之间的距离 （四）搜索引擎排名——最快速的提升品牌知名度 （五）网站广告置换及链接交换——利用他人名气借势宣传 （六）网站优化服务——提升网站质量 （七）网站访问量分析——时刻掌握网站人气度变化 （八）主动式网站推广——快速大量的撒网式宣传 （九）百科类网站推广——知识性宣传，增加受众好感度 三、网络推广策略细节 四、实行全网营销策略 五、抢在网络媒体覆盖率 一、网络营销推广总体策略 利用网络传播范围广、传播速度快、交互性强、受众群体多样等的优势。通过搜索引擎营销、视频营销、口碑营销、微博营销、网站建设与推广、网络外包，在各大门户网站进行软文推广，在博客、论坛、同时提问网站等关注高的网民聚集区进行博文宣传、话题炒作；加之一系列网络主题活动等系列网络推广形式的开展，在最大程度上让受众了解到企业的品牌优势，关注企业信息，达到品牌推广，提升知名度，促进销售的目的。 二、网络推广重点策略分析 （一）软文推广——无形的营销利剑 软文具有引导消费、品牌宣传、周期长，价格低等优点。如果将广告比作武侠中的招式，那么软文就是内功心法。 软文可以用较少的投入，吸引潜在消费者的眼球，增强产品的销售力，提高品牌的美誉度，在软文的潜移默化下，达到品牌的策略性战术目的，引导消费群的关注及购买。 通过在各大博客发表博文、在各个论坛发精华帖、以及在具有影响力的门户网站刊登宣传软文等一系列软文宣传方式，充分发挥软文优势，吸引消费者关注，利用文字的巧妙安排，在无形当中将品牌推广出去，并被大众所接受。 （二）炒作话题——抓住大众的好奇心
整体营销策划方案
前言 1 一．市场分析 1．1．湘潭区域市场分析1．2．定向市场分析1．3．项目分析 1．4．竞争对手资料分析1．5．项目周边配套状况1．6．项目企划思路 二．项目市场定位2．1．市场定位 2．2．项目形象定位2．3．目标客户定位2．4．目标市场细分2．5．目标客户 三．项目可行性研究分析3.1 本项目概况（略） 3.2 市场现状分析和前景预测3.3 项目市场定位与营销策略3.4 项目施工进度与成本分析3.5 项目销售计划与收入分析3.6 项目整体经济效益分析
四．营销策略建议 4．1．市场气氛培养 4．2．促销手段建议 4．3．付款方式建议 五．宣传策略 5．1. 体选择建议 5．2宣传主题 5．3 广告创意及诉求 5．4 广告宣传推广策略 5．5媒介的组合策略 结束语 前言 .本小组以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，做出如下报告,协作贵公司尽快完成项目的销售目标。 调查人:王文其邵玲 1.市场分析 1．1．区域市场分析 湘潭近年来经济发展很快，其三大支柱产业：钢铁，汽车，机电都在近年来取得较突出的成绩，形成“省内闻名，国内知名”的产业集群。影响力与美誉度都比较高。长株潭一体化的提出与实践为湘潭市的发展加上了助推力，也为湘潭房地产市场提供了广阔的前景，融城商业一体化更是为商业地产的开发带来史无前例的新契机。“商贾云集，人气自来”的道理古来未变。还有一点值得高兴的是目前湘潭市的房价走低，对房地产开发提供了最有利的条件，有了条件，有了经济基础，有了市场就等于有了湘潭房地产的灿烂辉煌的明天。
随着湘潭市政中心的东移，一个城市的升级与重构，必将带动一个城市经济的巨变，诱发城市中消费，居住，投资等诸多新经济元素的迅速兑变。湘潭经济的多米诺效应逐渐明显，河东新城表现尤为明显，而房地产业是明显中的明显，一个个点土成金的创富梦想相继上演，选址，圈地，规划，开发，建设等一系列的实地操作，迅速激活城市中心的土地价值，市委，市俯，广电中心，报业集团，体育中心的改建使得城市中心板块迅速升值，形成了若干热点板块如市附板块，体育中心板快等，可以说，这里就是未来城市的主场。 德仁山庄位于湘潭市河东岳塘区，与湘潭一大桥紧密相连，北濒湘江，与规划中的沿江风光带仅隔500米。毗邻金侨体育中心，宝塔公园和建设路口商圈，随着城市东移的规划加快，市政配套日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故河东将发展成为以湘潭市政府为中心。建设路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着芙蓉路，建设路沿线发展起来，而德仁山庄位于建设路主干线上，周边市政设施齐全，交通方便使得本项目向现代化城市规划的迈进更近一步。 1．2．定向市场分析 德仁山庄位于河东岳塘区北部，邻近金侨体育中心，宝塔公园和建设路口商圈，地理位置特别优越。附近商业设施较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，由于湘潭市政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。由于房地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了湘潭市典例，区域市场竞争十分激烈。作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近体育中心，德仁小区有特殊的优越性，而湘潭市政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。 1．3．项目分析 1.开发公司：湘潭市XX房地产开发公司
市场营销推广策略
市场营销推广策略 一、策划目的 / 概述。 企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 二、分析当前的营销环境状况。 （一）市场状况分析及市场前景预测 1.产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。 2.市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。 3.消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 如台湾一品牌的漱口水《"德恩耐"行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出： ①以同类产品"李施德林"的良好业绩说明"德"进入市场风险小。②另一同类产品"速可净"上市受普遍接受说明"李施德林"有缺陷。 ③漱口水属家庭成员使用品，市场大。 ④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。 （二）影响产品的不可控因素进行分析 如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。 三、SWOT分析。 营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。 （一）优势 （二）劣势 一般营销中存在的具体问题/劣势，表现为多方面： 企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。
产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落。 产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。 产品价格定位不当。 销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻。 促销方式不务，消费者不了解企业产品。 服务质量太差，令消费者不满。 售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。 从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。 （三）机会 （四）威胁 四、营销目标 营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为×××万件，预计毛利×××万元，市场占有率实现××。 五、营销战略（具体行销方案） （一）营销宗旨 一般企业可以注重这样几方面： 以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品准确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。 以产品主要消费群体为产品的营销重点。 建立起点广面宽的销售渠道，不断拓宽销售区域等。 （二）产品策略 通过前面产品市场机会与问题分析，提出合理的产品策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。 1）产品定位。产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使产品迅速启动市场。
xxx住宅项目营销推广方案
目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结
一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：
综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件， 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。
楼盘阶段营销推广执行方案
裕安?明珠苑项目阶段推广执行案 一、推广时间:201０年9月15日-10月3１日 二、推广总策略: +＋ 以高端性价比获得市场客户高度认可,利用限量加推形成供不应求的销售局面,结合“迎双节,感恩城镇行”活动刺激消费，最终得到市场追捧。 ——精英社区、高性价比、城市级品质，快速去化余货…… 三、营销推广内容 （一）案场与工地形象包装
（二）推广重点诉求: 案场与工地形象包装重新塑造采取虚实结合之路线,虚的形象拔高项目品质,建立市场高度，远离竞争对手,实的推广刺激市场,促成销售。 诉求点：城南首创精英版·城市级标杆社区／高性价比+双“Ｕ”品质／ＭＩNＩ复合型成熟社区(１＋1+1)/改变城南生活理念,开启工薪族专属领地……区位价值,未来城南中央生活区，城市级副中心,升值潜力巨大；交通便捷,生活成熟，低成本一站式生活尽收眼底；物业配套尊荣驾临，生活无忧,繁华与宁静之间，精品生活境界自由切换;高性价比——低成本生活,高升值空间…… （三）媒体配合:户外、短信、条幅、海报、网路信息发布、报纸软文、车体广告等。 （四）活动配合:“迎双节，感恩城镇行”系列活动之巡展周、泛销售、亲民感恩、关注精英四个分主题活动。 四、媒体推广计划 (一)案场与工地形象包装: 9月12日前到位具体见包装方案 （二)推广主题: 案名+LOＧＯ＋城南首创精英版?城市级标杆社区 全市放“价”？日 金秋购房特惠季——“迎双节,感恩城镇行”亲民置业行动 稀缺臻品迎秋启航火热加推中…… 73——10６平米精英版城品限量抢购首付？万起 (三）媒体组合计划
五、营销活动 （一）活动思路:围绕项目总定位针对精英一族客户开张系列主题营销活动，通过对“精英”概念的传播与表达,提升项目形象与品质；同时，针对１#楼、6层房源及售黄金季节制定“感恩回馈”政策,开展有效促销，从而达成项目销售的市场预期。 （二）活动内容 １、主题建议:购房特惠季——“迎双节，感恩城镇行”亲民置业行动
某综合体项目阶段性营销推广方案广告最新版本
天水弘浦·幸福广场阶段性营销策略推广计划 （2009年2月-2009年6月） 南京润美地产机构 天水弘浦·幸福广场项目组 2009年2月14日
一、前言 本案于去年12月初正式开放项目营销中心，开放以来项目的各类物业均受到购房者的广泛关注，客户来访较多。同时，借助元旦首届房展会的良好契机将项目正式推向市场，扩大了项目的影响力和知名度，也为项目后期入市做了极好的铺垫。春节的良好时间节点，也为本案积累了一批意向客户。而在整体大环境相对低迷的情况下，针对目前项目尚未开盘，现有积累的客户有潜在流失的可能性，为了在短时间内迅速抢占洪泽房地产市场，吸引原先积累客户持续关注的同时，挖掘更多的潜在客户，扩大幸福广场形象和品牌在市场上的影响力，促进认筹期、开盘期的客户实际转化率。就当前的项目现状和市场形势，特制定该针对前期主推商业的营销推广方案，还有相应的营销推广活动。 二、客户积累反馈 自2008年12月9日项目售楼部对外开放以来，在市场推广有限的前提下，截止2009年2月10日共登记来访客户482组。其中09年1月至2月初，借助元旦房展会和春节两大重要节点，客户来访统计量较多。从前期客户积累信息综合反馈来看，可以看出以下几点客户情况（详细客户分析见《来访客户分析总结报告》）：（一）物业需求构成 因住宅是大众型需求产品，市场的普遍关注度较高。同时，由于本案商铺地段商业价值的唯一性，也受到市场的普遍关注。 （二）客户年龄构成 购买商铺的来访客户年龄多集中在30-50岁的中年阶层，该阶层的消费者有一定的资本积累，且投资意识较强。 （三）客户职业构成 1、个体户和私营企业主； 2、行政单位公务员和政府事业编制人员； 3、单位效益较好的企业职工等。