泰安市房地产市场调查报告20111011
泰135********安市房地产市场调查报告
一、调查目的：137********
1、摸底泰安房地产市场的现状及变化150********
2、寻找泰安市场消化速度最快的产品。
3、寻找泰安市场最畅销的公寓户型。
4、各大楼盘的卖点与问题。136********
二、调查方法：182********
1、网络查询。136********
2、电话咨询。186********
3、售楼处及工地咨询考察。135********
4、行业朋友走访。
三、调查范围：
泰安市市区市场及周边。
四、泰安房地产区域划分
1、东部近山板块：凤台路以东，东岳大街以北，至大津口及省庄北。
2、中心区板块：凤台路以西，泮河大街以北，岱岳区政府以东。
3、泰山大街及西灵山大街板块：
4、西部近山及大河水库板块：货场路以西，泰山大街以北。
5、高铁新区板块：
6、长城路板块：
7、南部高铁新区板块：
8、青春创业开发区板块：高铁线以西
9、城郊板块：泮河大街以南。
五、泰安房地产政策及金融环境
六、泰安房地产市场初判
泰安市虽然城市规模比较小，属于三四线城市。但是，作为全国著名的旅游城市，城市环境和空气质量较好，同时又处在南北交通干线的汇集之处，且紧靠山东省会济南。所以泰安的房地产市场一直走在山东省的前列，房价较高，市场比较火爆。
2011年国家对房地产市场进行了较为严厉的调控，泰安是三四线城市中受影响较大的城市。泰安房地产市场已经限购。
受泰安市城市规划及高铁概念的影响，泰安市的房地产市场在目前的调控政策下扔有较大的上涨空间。
七、泰安市目前楼盘的数量及分类
泰安市在2011年进入销售状态的楼盘接近70个，其中住宅类有：49个。别墅有：5个。公寓有：8个。写字楼有：4综合体有：2个。商业有2个。
物业形态分析
物业形态以多层住宅为主，近两年高层、小高层发展迅猛。长城路、泰山大街、南开发区和高铁新区板块高层、小高层居多。
以上可以看出泰安市住宅项目站房地产市场的绝对优势，占有70%以上的市场。我们也能看到写字楼的市场过小。
值得注意的是综合体和商业项目越来越多，写字楼的市场不一定没有扩大。
八、泰安市楼盘的市场价格
泰安市的楼盘价格居全省的前列，房价偏高。目前均价是6000以上。住宅的价格最低也在每平方4000元人民币以上。别墅的均价15000-20000之间。南开发区和青春创业开发区的价格也已经没有4000元以下的了。
目前升值潜力最大的是高铁新区。
九、楼盘的特点
1、泰安市区楼盘规模都比较小，主城区没有大楼盘。
2、大部分楼盘配套不高，物业管理水平一般。
十、市场供应及需求分析
1、对住宅的需求依然旺盛。
2、近3年内住宅供应量较大。
3、消费者对居住环境、物业配套及管理的要求越来越高。
4、西部投资市场总体较高。
5、公寓市场消耗很大，并非如想象中及经验中好卖，公寓式写字楼市场不一定小。
6、新SOHO式商务中心有待开发。
7、专业化市场发展部成熟，政府规划效果低下。
十一、竞争市场与同类楼盘
泰山传奇项目是商业用地性质，处在高铁新区，紧邻泰山西大门主干线泰山大街和高铁铁路线，项目比较适合商业综合体。项目的初步定位是文化娱乐旅游综合体。目前泰安的主要类似项目是：
商业类：名嘉城市广场、宝龙城市广场、财源时尚广场、高铁商业中心、瑞奥不夜城、宋城演艺城、荣宝斋、百戏城。
公寓类：信德彩世界、东岳书香苑、新城国际、福盈天际、圣地公寓、泰山公馆、名仕尚座。
写字楼：国山中心。
住宅类：绿地国际花园城、七星圣景园、立丰世纪苑、澎湖湾、阳光和墅、弘盛现代城、安居幸福里、志高天御、华新新城、海普凤凰城、皇冠河滨园。
市场类：光彩大市场、中国五金机电城、泰西义乌大市场
同期在售类似楼盘较多，受国家调控政策限制，目前市场的销售压力比较大。各个项目正以稳妥的价格等待市场复苏，并且以各种促销手段加快自己在有限市场上的销售进度。
另外，包括恒大、绿地、海尔等在内的国内知名的大开发商已经进驻泰安，一旦项目启动，建设及销售速度将会很快，会加剧市场的竞争程度。
十二、高铁新区的主要楼盘及开发销售状态
1、华新地产：高铁站的核心腹地，项目未启动。
2、新兴地产：高铁站的核心腹地，华新对面，项目未启动。
3、上海绿地：泰山传奇对面，项目进入前期调研阶段。
4、泮河小镇：围挡已起，预计在年底启动。泮河小镇紧邻泮河，又处在光彩大市场南门对面，高铁站与市区的主通道-灵山大街的路南，交通及地理环境及其优越。
在售的项目主要有：七星盛景园，已经销售70%，其中商铺刚刚开始销售。其住宅的起价是5300.东岳书香苑起价5050.
十三、销售速度最快的楼盘
1、板式住宅：七星色盛景园、华城丽景湾
2、小户型：名仕尚座
十四、客群分析
1、刚新需求：
在调控政策的影响下观望气氛浓厚，刚需的释放估计不到一半。
2、投资：投资者受限严重。2010年之前投资客占泰安市房地产市场消费的60%。
3、目前主要客户依赖于新生的白领及中产阶层，以及无房产备案的二次臵业者。
十五、市调总结与项目建议
基于国家对房地产市场的持续调控，及对通胀的调控需求，房地产市场面临的政策环境和金融环境依旧比较严峻，市场的销售依赖优良的产品、稳定的价格及适当的促销以及适合新兴中产阶层的小户型产品的大力推广。
十六、泰安住宅市场信息收集汇总
泰安的住宅市场向来比较活跃，在调控政策趋紧的情况下，泰安楼市看似无多大影响。但是新入市楼盘的价格已经较为理性，开发速
度明显放慢，价格疯长的势头已经淡化无几。
1、价格：
个别近山板块的价格都突破一万，大多在1.5万左右，最有典型性的是国山墅，几乎是刷新了泰安豪宅现有层次，让泰安豪宅有了新
的定义。另外本土豪宅代表御泉大院表现不俗，二期于本月底即将开
盘。另外城东板块的代表安居上上城和大安绿世界也以已经冲到6000
左右，直逼泰城新CBD长城路板块。西部板块主要代表花园洲三期、
信德彩世界、东岳书香苑、七星盛景园等楼盘因高铁概念和城市发展方向的利好，价格也向长城路板块看齐，5000多的价格仍然消化速度很快。以立丰世纪苑、阳光和墅为代表的城西板块，以安居幸福里、志高天御、海普凤凰城、华新新城、皇冠河滨园为代表的南高新区板块成为带动泰安楼市逆市上升的主要力量，其价格全面越过4000，直指5000.纵观泰安楼市市场均价在6-7千之间。
月份 1 2 3 4 5 6 7
价格
349
7
322
4
328
1
318
5
337
9
3498
355
9 泰安市2011年月度均价
月份 1 2 3 4 5 6 7
价格
625
1
626
5
650
1
626
8
633
2
6400
675
5 泰山区2011年月度均价
月份 1 2 3 4 5 6 7
价格
449
9
448
2
454
9
455
469
4792
462
3 岱岳区2011年月度均价
2、产品的户型：
消化最快的户型是集中在南高新区和城西的新区板块的80平方左右的小户型和公寓型的40多平方的精致迷你户型。
3、项目质量：
市场和开发商对园林景观和小区的规划越来越重视，对户型越来越挑剔。居住环境的质量、方便程度、升值空间对销售起到越来越大的作用。
4、楼盘的开发规模：
现阶段泰城楼市各个档次得产品供应充足，开盘的项目基本存量不大，一期项目基本清盘。但是楼盘的后期项目和新开楼盘的数量较多，未来一年市场放量会很大。在售总量大约平方米，套房源。年内将入市的开发量为：
4.1、目前来看建成在售的项目有：上上城2期、玫瑰园2期、御泉大院2期、立丰苑、花园洲三期、奥林匹克5期等6个项目。总建筑面积约为：22.3万平米，约有房源套。
4.2、在建在售的项目有：三合御都、绿世界、龙河佳苑、恒基都市森林、恒基唐訾路、恒基理想家、奥来新天地二期、中心国际、弘盛现代城、国山墅、容郡山语湖、澎湖湾、阳光和墅、新兴园、苹果园、碧云华庭、圣山帝景、福盈天际、新城国际、名仕尚座、山景尚宅、国山花园、御府苑、华易青年城、彩世界、书香苑、华新新城、凤凰城、幸福里、天御、新湖绿园、天平湖一号、华人休养中心、龙城国际、峪龙佳苑等35个项项目。总开发面积为：559.37万平方米。约有房源套。
4.3、在建未售的项目有：宝盛城市广场、8号公馆，开发面积约40.68万平米。
4.4、备建的项目有：绿地国际花园城、荣宝斋、玉环府新站项目、信德泰山御园、香格里拉、海尔旅游文化中心、鲁郡嘉源、名嘉住宅部分等8个项目。总开发面积为：，约有房源套。
4.5、拟建的项目有：恒基小井、泰山传奇、泮河小镇等3个项目。总开发面积为：约有房源套。
5、市场需求与客户群体：
刚性需求及青年臵业成为楼市消费的主力，特别是新区楼盘。但是个别楼盘的销售中，新矿集团发挥了较大的贡献。投资需求的比例将大幅下降，同时城镇人口及公务人员的住房需求也在大幅降低，所以将来的购房主力是高收入职业的从业人员和来自农村的就业青年。
6、销量和销售速度：
高端精品楼盘因其价值卓越所以在价格超高的情况下依然销售火爆，国山墅和御泉大院开盘后就完成月2/3的销售。新区楼盘如幸福里和凤凰城一期推出的楼盘在3个月内就消化了8成以上，速度惊人，算得上是逆势上升。总体来看两端消化快，中间销售平稳。
月份 1 2 3 4 5 6 7
数量
625
1 626
5
650
1
626
8
633
2
6400
675
5
泰山区2011年月度销售套数
月份 1 2 3 4 5 6 7
数量
449
9 448
2
454
9
455
469
4792
462
3
岱岳区2011年月度销售面积
根据以上数据汇总，泰安中档项目未来1-3年内住宅市场的竞争将是比较激烈的，除了个别占据了绝佳位臵和环境条件的超级项目外，其他项目最佳的竞争武器就是价格了。泰安市在未来1-2年内，如果调控政策和金融环境依然趋紧的话，较高价格的楼盘可能迎来价格落水。
基于泰安市的经济发展水平和居民收入水平的现实状况，房价已经没有多大的上升空间了。加之调控政策的持续性，泰安主流房价将在很长一段时间内“稳”字当头。
而市场的主力需求也将告别大户型和豪宅，向着精英户型、迷你户型的方向发展。因为，泰安市的主流消费群体在10年的房地产市场发展中已经消费了足够的大户型，遭遇调控也很难出手投资，其消费自然受到制约，使市场需求和投资发生转变。以刚需为主的消费和投资成为将来市场的主流。
将来在市场的逼迫下，产品本身的功能改善和物业管理的提高也将应势而来。泰安市一直以来大盘很少见，随着城市的扩大，新区大盘和精致综合体将成为未来泰安楼市的主流产品，这也将给国内大型知名房地产开发商留下进驻泰安市场的良好空间和契机。
同时，我们还应该看到，泰安市场同期入市的同档次同价位项目
并不多，特别是中低价位的楼盘，消化速度较快，竞争并不太激烈。是市场走量的主要力量。
另外，单靠位臵好而放出高价的时代已经结束了，小规模的好位臵和无特色的优势位臵的高档项目将难以承当高价格。
调查还发现超过2年的项目，余量清理起来速度较慢，因为近年来泰安市场新项目太多，超过两年的项目，如果不能在2年内消化则很容易被市场淹没，使余量消化期加长，这种情况在操盘中应该特别注意！