房地产估价案例分析
我的案例笔记（03年）
二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记
《房地产估价案例与分析》
目录
第一部分房地产估价原则 (1)
第二部分估价程序 (2)
第三部分房地产估价技术路线 (3)
第四部分估价方法 (3)
一、市场比较法 (3)
二、收益法 (5)
三、成本法 (7)
四、假设开发法 (9)
五、基准地价修正法…………………………………………………
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第五部分不同估价目的下的估
价 (11)
一、土地使用权出让价格评估………………………………………
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二、房地产转让价格评估……………………………………………
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三、房地产租赁价格评估……………………………………………
12
四、房地产抵押价值评估……………………………………………
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五、房地产保险估价…………………………………………………
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六、房地产课税估价…………………………………………………
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七、征地和房屋拆迁补偿估价………………………………………
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八、房地产的分割、合并估价………………………………………
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九、房地产纠纷估价…………………………………………………
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十、房地产拍卖底价评估……………………………………………
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十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价……………………
17
十二、损害赔偿估价…………………………………………………
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第六部分各种类型的房地产估价 (18)
一、居住房地产估价…………………………………………………
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二、商业（含餐饮）房地产估价……………………………………
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三、商务办公（写字楼）房地产估价………………………………
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四、旅馆（含娱乐）房地产估价……………………………………
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五、工业房地产估价…………………………………………………
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六、专门用途房地产估价……………………………………………
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第七部分估价报告格式 (19)
估价报告常见错误 (21)
第八部分估价报告案例 (23)
第九部分投资分析 (23)
第十部分网上下
载 (24)
案例分析解题思路
1、问答：考估价的差不多事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的阻碍），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效通过年数和经济寿命）等。
2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。
3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，差不多原理的一般应用，估价方法掌握。
4、改错：考估价方法在应用中的难点。
一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。
1、什么是技术路线？路线的三个方面
①价格内涵，由目的确定②估价思路，由原则原理确定③估价方法，由估价对象房地产的类
型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。
2、技术路线与估价要求事项的关系？
①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）
②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。
③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采纳的价值标
准及估价方法均有阻碍。
※a、估价对象实体、权利状况、区位与价值
内涵有紧密关系。
b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。
d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未
来状况的房地产要在以后状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含
有其它资产的房地产）
④与估价时点：估价结论具有专门强的时刻相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。
⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。
3、估价路线的确定过程：
①了解估价的差不多事项（对象、目的、时点）；②遵守估价原则；③确定价格内涵（一定要先讲清晰）；④确定价格形成过程；⑤再确定估价方法。
二、房地产估价方法
1、各方法之间的关系
①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。
②各方法在实质上是一致的，差不多上比较法的变形
P34
③各方法相互引用P54
比较项目比较法成本法收益法假设开发法
价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方
价值转换价格—价格部分价—整体价年收益—价格整
体价—部分价
价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格
价值方向过去—现在过去—现在今后—现在今后—现
在
3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么？什么缘故而估？如何估？
4、估价方法的选用《规范》P8
三、估价原则。各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。
1、合法原则：A、合法产权：占用、使用、收益、处分四方面。
B、合法使用：要符合都市规划、土地用途管制。
C、合法处分：①拆迁范围内的不能抵押。②划拨土地不能单独抵押。③集体土地未经征用不得出让。④相邻关系、共同所有、区分所有。⑤土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。⑥抵押权和地役权
2、替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（成本、收益等必须客观）
3、最高最佳原则。应以合法原则为前提。讲的是房地产的经济价值最高。
不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。
（1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V 建，二者相减得V地。
（2）能够验证建筑物相关于土地是否过大？思路：用成本法
求V建，再用剩余法V建二者相比
4、估价时点原则《原理》P97
5、公平原则
四、估价目的（核心）
1、不同估价目的要受不同法律法规制约。①市场准入；②条件限定（最高出让年限、拍卖、招
标条件、二次抵押等）；③对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）
2、不同目的阻碍价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）
3、不同目的阻碍估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）
4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的；
5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件；
6、目的决定估价的假设前提、阻碍方法的选择。
7、目的阻碍技术路线。
五、房地产价值形成及分配规律
1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；
2、产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）
3、客观性原则（费用、成本、收益都要客观）
4、带租约的房地产转让价格；
5、专门交易（税费转嫁、相邻地块）
7、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。
扣除房地产以外资产的贡献；8、房地的匹配问题。
六、资料的搜集。资料反映形成价格的阻碍因素，哪些因素对价格有阻碍就搜集哪些资料（阻碍的程度、方向、关系不同，要有针