对影响北京市房价重要因素的实证分析

Emergence and Transfer of Wealth 财富涌现与流转, 2017, 7(3), 49-56

Published Online September 2017 in Hans. https://www.wendangku.net/doc/133205408.html,/journal/etw

https://https://www.wendangku.net/doc/133205408.html,/10.12677/etw.2017.73008

An Empirical Analysis on the Factors

Affecting the Housing Price in Beijing

Yutian Jia, Yuping Lan

International Business Department, Beijing Normal University Zhuhai Campus, Zhuhai Guangdong

Received: Jul. 24th, 2017; accepted: Aug. 2nd, 2017; published: Aug. 9th, 2017

Abstract

It is obviously that the housing price in Beijing is never falling. The housing price in Beijing that lots of people cannot afford is at the top ten from all over the world. The dates of the resident pop-ulation, GDP and housing completion area that are collected are used for analyzing the factors that influence the housing price in Beijing. EVIEWS is used to make a multivariable linear regression model that will analyze the factors, and provide some reasonable advice for government invest-ment and home buyer.

Keywords

Housing Price, Resident Population, Real GDP, Housing Completion Area

对影响北京市房价重要因素的实证分析

贾雨田，蓝裕平

北京师范大学珠海分校国际商学部，广东珠海

收稿日期：2017年7月24日；录用日期：2017年8月2日；发布日期：2017年8月9日

摘要

众所周知，北京的房价一直都是“高歌猛进”，居高不下，如今已入选在全球房价排行榜第十名，令很多购房者望而却步。为了分析当前影响北京房地产价格的主要因素，本文搜集了2000年至2015年间的年末常住人口、人均生产总值、住宅房屋竣工面积等相关数据，建立多元线性回归模型并运用EVIEWS 计量经济软件对此进行研究，为政府投资购房者提供合理化建议。

贾雨田，蓝裕平

关键词

房价，年末人口，人均生产总值，竣工面积

Copyright ? 2017 by authors and Hans Publishers Inc.

This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY).

https://www.wendangku.net/doc/133205408.html,/licenses/by/4.0/

1. 引言

在经济社会日益增长的今天，房价是人们共同关注和讨论的话题。房价持续上涨，这一现状是值得研究与探讨的。房价增长代表着经济发展，但也有可能代表经济泡沫。笔者从三个层面进行分析：人均生产总值，住房竣工面积和年末常住人口。人均生产总值可以代表当地的经济发展水平；住宅房屋竣工面积表示了房地产的供给变化；年末常住人口可以观察当地居住人口变化，反映出市场的需求变化。

2. 文献综述

唐莉(2013) [1]分析了影响房价变动的因素，通过分别建立我国房地产市场的供给与需求两个模型，以此得出房地产市场的均衡价格模型，并运用EVIEWS 软件进行LS 分析对导出的模型进行修正和检验。发现当前影响我国房地产的主要因素有商品房竣工面积和城镇居民人均可支配收入，并且后者的影响程度大于前者。分析结果得出，若我国经济持续稳定发展，经济改革逐步深化，我国房地产的发展前景还是十分可观的。吴波(2010) [2]通过计量分析我国房价高速增长的原因得出：城镇居民家庭人均可支配收入不是房价增长的主要原因，经济适用房对抑制房价过快增长具有显著作用，并且给出政策建议，增加居民收入当然影响程度很薄弱，同时大力发展经济适用房制定住房标准和购房标准。吴兰徳(2016) [3]分析在其它城市房价快速下滑时北京房价却保持增长的原因。通过选取商品房销售额、房地产投资增速、城镇化率指标和商品房价格。以此得出由于北京在各个方面的优势吸引了更多的外来人口为房地产产业带来更大的发展潜力。同时对高速发展的北京房价提出了建议，促进城乡与区域之间的均衡协调发展。

彭鸿斌(2010) [4]通过对北京房价影响因素分析，探讨北京市场是否存在泡沫。运用了系统分析方法、文献研究与实地调查相结合、实证研究与规范研究相结合、定性定量方法结合和其他研究方法。得出结果供给不足不对北京房价持续上涨造成影响，成为了投资盛行的金融市场。李天宇(2015) [5]由于房地产价格高速增长，研究是否间接说明了房地产行业产生泡沫。以分析北京市的情况并对房地产行业提出政策建议。通过定量分析得出人们收入增长房地产价格也会提高；贷款利率提高，房地产价格会下降。同时当房屋租金波动不大而房价迅猛增长，可以得出房价虚高。研究表明了北京市房地产投机度高存在比较严重的泡沫现象。政府可以改善利率政策，建立合理的税收政策同时规范住房市场。袁一正(2011) [6]通过分析北京市房价与地价的相互关系，具体内容有理论分析和发展回顾与预测。通过Granger 分析得出：在短期(一年内)房价是地价原因而地价不是房价的原因，然而，在长期两者没有明显的因果关系。

初蕾(2009) [7]通过定性分析和定量分析的结合方法，研究什么因素影响房地产价格和如何影响。通过定性分析发现影响房地产需求的因素包括：消费者预期、人口数量、收入水平及社会安定情况；影响房地产供给的因素包括：房地产开放投资规模、成本因素及竣工面积；影响房地产的其他因素包括：国民经济发展水平、利率因素、金融机构贷款余额及政策因素。定量分析中在需求角度上，人均可支配收入影响最大且呈显著正相关，其次是年销售面积因素；在供给角度上，建安成本的影响程度较大且呈显著正相关；

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贾雨田，蓝裕平

在其他因素上，国民生产总值对住宅价格有显著正相关的关系。方震寰(2009) [8]通过住宅价格因素影响，采用定性定量两种方法，分析人口因素对于房价影响的成果。研究结论得出：人口受教育程度对住宅价格的决定作用异常明显；家庭购买仍旧是住宅消费的主要方式其影响还将逐渐增大；人口数量对房价的影响在部分地区呈现负效应。在未来一段时间内促进北京住宅价格上涨的因素会是人口因素。

文献得出，影响房价的因素在人均收入、人口和住房面积上，可以通过寻找数据进行建模分析。

3. 研究方法

本文以“对影响北京市房价的重要因素的实证分析”为研究主题，运用EVIEWS 软件建立模型，同时进行检验与修正。

3.1. 研究思路

本文以定性分析与定量分析两种方法，选取参考文献中多次出现影响房价的因素如：年末常住人口、人均生产总值和住房竣工面积，进行建模、检验与修正。研究以上因素对房价的影响是否显著，分析各项因素的正负相关性。以实证分析为主，理论分析为辅。 3.1.1. 模型建立

通过观察数据，根据收集的2000年至2015年北京的统计数据，建立模型。其模型表达式为：

t 112233LNY K LNX K LNX K LNX γ=+++

其中，Y t 为北京市历年的房价，X 1为历年的人均生产总值，X 2为历年的住房竣工面积，X 3为历年的年末常住人口(万人)。K 1K 2K 3分别表示各个变量对房价变化的权数，γ为随机误差项。 3.1.2. 模型经济意义

以模型数据为基础，分析人均生产总值、住房竣工面积和年末常住人口分别对房价的影响。模型将解释以上三个因素对房价的影响程度和正负相关性。再通过各个因素的数据经济意义进行解释为什么以上三个因素会对房价产生影响。

4. 经济指标与数据收集

4.1. 经济指标解释

4.1.1. 人均生产总值

人均生产总值是影响房价走势的重要因素。人均生产总值 ＝ 总产出(gdp 总额)/总人口。代表该区域人民的生产能力，是重要的宏观经济指标之一，人均生产总值数值越高，表示人民收入越高，生活水平越高，购买力就越强。在理论上来说，人均生产总值与房屋价格呈正相关关系。 4.1.2. 住宅房屋竣工面积

房屋竣工面积是，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准)，可正式移交使用的房屋建筑面积总和。它是反映建筑生产成果的一项重要指标，也是评价基建投资收益的依据。 4.1.3. 年末常住人口

年末常住人口实际上也代表了当地的消费购买力，北京市人口多，购买力强，拉动了房价的上涨。根据图一整理，北京市年末常住人口平均每年会增加60万，相当于增加一个中等规模的城市，由此带来的潜在刚性需求，北京房价可降的预期不会太大。虽然有很多因素决定一个城市的价格，但人口是最重要的因素之一。相关报告研究发现，房价排名与城市人口存在相对紧密的关系。图1中，北京市房地产

贾雨田，蓝裕平

价格随年末常住人口的上升而上升，常住人口的数量与房价存在明显的正向关系。

4.2. 收集数据

收集到如表1所示的从2000年到2015年的房价、人均生产总值、住宅房屋竣工面积和年末常住人口的数据。

5. 模型检验

5.1. 得出多元线性回归方程

通过EVIEWS软件对所用数据进行分析得出线性回归方程。

Figure 1. Curve: relationship between housing price and resident population

from 2000 to 2015

图1. 2000年~2015年房价与年末常住人口的关系

Table 1. System resulting data of standard experiment

表1. 标准试验系统结果数据

年份房价人均生产总值住宅房屋竣工面积年末常住人口(万人)

2000 4557 111.8 1499.7 1364

2001 4716 111.7 1804.9 1385

2002 4467 111.5 2189.6 1423

2003 4456 111 2320.4 1456

2004 4747.14 114.1 2858.76 1493

2005 6162.13 111.8 3223.02 1538

2006 7375.41 112 2582.84 1601

2007 10661.24 114.5 2397.48 1676

2008 11648 109.1 1871.07 1771

2009 13224 110.2 2369.59 1860

2010 17151 110.3 2263.5 1962

2011 15517.9 108.1 2121.77 2019

2012 16553.48 107.7 1983.2 2069

2013 17854 107.7 2154.78 2115

2014 18499 107.3 2523.64 2152

2015 22300 106.9 1879.08 2171

数据来源：https://www.wendangku.net/doc/133205408.html,/easyquery.htm?cn=E0103

贾雨田，蓝裕平

由于数据的数值单位过大，所以采取LN 的形式进行建模。 根据最小二乘法原理，通过表2所示，得出式一函数估计：

t 123LNY 6.443661LNX 0.450602LNX 4.160137LNX 48.68784=?+? (1)

5.2. 拟合优度检验

拟合优度检验主要检验模型对各个样本拟合程度，衡量预期值与现实所得的实际值的差距。通过可决系数R 2来判断，R 2越接近于1说明样本拟合程度越好。

由分析数据可知，样本决定系数R 2 = 0.982428，调整后的可绝系数为0.978035，二者数值都接近于1，说明模型对样本拟合度好，可以得知超过98%的房价可以由(1)得出。

5.3. T 检验

T 检验主要检验各个样本对房价是否具有显著影响。通过模型中的t 检验值判断。另外，通过t 值的正负可以判断样本对房价的影响呈正相关还是负相关。

假设H 0:βj = 0 (j = 1、2、3、4)，α = 0.005，自由度n ? k = 12，根据T 分布表可以得出以得出t α/2(n ? k) = 2.179。根据数据可以得出，X 1、X 3的t 值均大于零，所以可以说明X 1、X 3的T 检验显著，而X 2的t 值小于零所以未通过T 检验，说明住房竣工面积对房价的影响呈负相关。

另一方面，通过数据可以看出X 1X 2X 3的t 值绝对值均大于0.05说明人均生产总值、住房竣工面积和年末常住人口对房价均有显著影响。

5.4. F 检验

F 检验可以检测所有样本共同对房价是否有影响，通过自由度选取F 检验分布表中的数据判断是否大于检验结果中的F 值。若大于，说明有显著影响；小于则反之。

假设H 0: ββJ = 0 (j = 1、

2、3、4)，α = 0.005，自由度n ? k = 12，k ? 1 = 3，查询F 分布表可以得出F α(3,12) = 3.49。由分布表可知F = 223.6376，远大于F α(3,12) = 3.49，所以F 值足够显著。说明X 1X 2X 3共同对Y t 有显著影响，根据之前的拟合优度检验也说明了这一点。

Table 2. Multiple linear regression equation 表2. 多元线性回归方程

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. C ?48.68784 11.18241 ?4.353967 0.0009 LNX1 6.443661 2.141461 3.009003 0.0109 LNX2 ?0.450602 0.146038 ?3.085574 0.0094 LNX3 4.160137 0.255813

16.26238

0.0000 R-squared 0.982428 Mean dependent var 9.165986 Adjusted R-squared 0.978035 S.D. dependent var 0.607581 S.E. of regression 0.090047 Akaike info criterion ?1.764662 Sum squared resid 0.097301 Schwarz criterion ?1.571515 Log likelihood 18.11730 Hannan-Quinn criter. ?1.754771 F-statistic 223.6376 Durbin-Watson stat

1.703837

Prob(F-statistic)

0.000000

贾雨田，蓝裕平

5.5. 自相关检验

自相关检验主要判断随机误差项是否存在序列相关。通过模型数据中的DW值与DW检验分布表中的数据相对比。若DW值大于接近于2则不存在一阶自相关，或者当d U < DW < d L时不存在自相关。

证明不存在一阶自相关不能证明不存在二阶自相关，所以要通过LM检验检测是否存在二阶自相关。

LM检验中得出的p值若远大于0.05，则证明不存在二阶自相关。

根据分析数据可以得出DW = 1.652867查询DW检验分布表可知d L = 0.95，d U = 1.54，可知，DW 值接近于2，所以不存在一阶自相关。

因此，进行二阶自相关的检验，用EVIEWS软件得出如下：

如表3所示的检验数据可以得出所对应的p值为0.8740远远大于0.05，所以，此函数模型不存在二阶自相关性。

6. 分析结果解释

由EVIEWS软件所得出的(1)，可以表明三组变量中两组变量显著，并且三组数据中不存在序列相关性。因此，人均生产总值、住房竣工面积和年末常住人口共同对房价有显著的影响。但是，根据分析数据发现，住宅房屋竣工面积对房价的影响呈负相关。

6.1. 住宅房屋竣工面积与房价呈负相关可能原因

在其它因素不变或影响不大的时候，住宅房屋竣工面积与房价呈负相关：当竣工面积减少时，供给减少以致于房价上涨；当竣工面积增多时，供给增加以致于房屋积压造成房价下跌。

根据图2可见在05年~08年竣工面积减少时期，与房价呈明显负相关关系，与预期一致，而在其他Table 3. Two order autocorrelation test

表3. 二阶自相关检验

Breusch-Godfrey Serial Correlation LM Test:

F-statistic 0.136502 Prob. F(2,10) 0.8740 Obs*R-squared 0.425200 Prob. Chi-Square(2) 0.8085 Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.

C 1.79657 14.60492 0.123038 0.9045

LNX1 ?0.375049 2.851632 ?0.131521 0.8980

LNX2 0.032062 0.199695 0.160556 0.8756

LNX3 ?0.037501 0.327060 ?0.114661 0.9110

RESID(-1) 0.178904 0.356057 0.502458 0.6262

RESID(-2) ?0.030103 0.371836 ?0.080958 0.9371

R-squared 0.026575 Mean dependent var ?3.33E-15 Adjusted R-squared ?0.460138 S.D. dependent var 0.080540

S.E. of regression 0.97322 Akaike info criterion ?1.541596

Sum squared resid 0.094715 Schwarz criterion ?1.251876

Log likelihood 18.33277 Hannan-Quinn criter. ?1.526760

F-statistic 0.054601 Durbin-Watson stat 1.962646 Prob(F-statistic) 0.997498

贾雨田，蓝裕平

Figure 2. Curve: relationship between housing price and completion from

2000 to 2015

图2. 2000年~2015年房价与住宅房屋竣工面积的关系

期间，两者没有明显的负相关关系，很可能是供给虽然增长了，但增长速度跟不上需求增长的程度。7. 政策建议

根据(1)和对模型所作出的解释，本文提出了以下几种建议。

首先，政府应需调整有效手段及政策，引导调控住宅建设投资的规模和方向，尽量可以使各个阶层的人都能满足住宅需求，尽量减少贫富差距。改善税收政策，提高对开发商的贷款条件，对建筑公司用贷款垫款资行为进行限制。同时，提高利率打击市场投机行为，提高贷款首付比例，控制多套住房贷款，提高房地产信贷的门槛。

其次，依据当地现实状况确定房屋建筑面积，争取在适当的情况下建设出适合当地人民居住的房屋面积，同时也要考虑外地居民到当地移居购买房屋的情况。不要一味的追求奢侈，多考虑实际情况，或许可以控制房价的飞速增长。

最后，未来北京的常住人口仍有一定的增量空间，但建设用地的空间已经很小，应采取适当的人口流入控制措施，将人口控制在一定的规模内，把控制人口规模作为长期调控目标，推出相关制度为居民提供更适宜居住、生活、工作的环境。

8. 局限性

由于选取北京市为代表，无法代表多数房价增长的城市。选取的经济指数如年末常住人口，无法代表其他城市居民来京购买房产投资或居住所用的人民，所以此经济指数对实验结果有一定的局限性。因此，此模型可能无法检验其他房价增长的城市。

9. 结语

房屋是人们最依靠的财务资源，人们会因为房价过高而无法买到住宅而担忧。人们的压力由于住房问题而变得越来越大，会经常抱怨劳累了一辈子却无法购得心仪的住房，也因此而难过。政府一方面应该控制房价的急速增长，防止经济泡沫和信贷危机，另一方面也应该努力安抚老百姓，为人民的住房问题带来一些便利条件。但是，目前的年轻人也愿意选择租房生活减少了信贷的压力和房价的压力，所以政府也应该对租房方面做出一些优惠政策。房屋是人们不可缺少的财务，人们会因为有了住房而拥有安

全感，因此，控制房价改善政策是有利于缓解人们压力的重要因素。

贾雨田，蓝裕平

参考文献(References)

[1]唐莉. 影响房价变动的计量经济学分析[J]. 广东技术师范学院学报(自然科学), 2011, 32(9): 12-15.

[2]吴波. 我国房价高速增长计量经济模型分析[J]. 合作经济与科技, 2010(14): 44-45.

[3]吴兰徳. 北京市房价影响因素分析[J]. 合作经济与科技,2016(7): 8-9.

[4]彭鸿斌. 北京市商品住宅价格研究[D]: [博士学位论文]. 重庆: 重庆大学, 2010.

[5]李天宇. 北京市房地产泡沫问题研究——基于时间序列和VAR模型[D]: [硕士学位论文]. 济南: 山东大学,

2015.

[6]袁一正. 北京市房价与地价关系研究[D]: [硕士学位论文]. 北京: 中国社会科学院研究生院, 2011.

[7]初蕾. 中国房地产价格影响因素分析——以北京房地产市场为例[D]: [硕士学位论文]. 沈阳: 辽宁大学, 2009.

[8]方震寰. 影响北京市住宅价格的人口学因素分析[D]: [硕士学位论文]. 北京: 首都经济贸易大学, 2009.

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影响房价的因素与意义汇总

探寻影响房价因素与意义 南京大学金陵学院 12营销 引言 改革开放以来，经济发展，人民收入提高，生活水平的不断改善。与此同时，物价水平也随之不断提升，但是由此也带来许多问题，住房成为居民普遍的关注。本文以江苏省为例，粗略分析影响房价的内外部因素，以及可能遏制房价上涨的措施。 正文 下面是江苏省从1999年始至2011年的农村和城市居民收支水平图表。

由上图表可见，近十年来居民收入普遍增长，总体呈上升趋势,这种上升的趋势，使得江苏省全体居民的购买力空前的巨大。但是，对于“居民收入增加是房价上涨的首要原因。”这种观点，是无法不赞同的。 江苏省农村居民人均住房面积（单位平方米/人） 从近些年来看，至少到2011年为止，农村人均住房需求并没有疯狂增长，假设平均一户家庭有4口人，人均住房面积增长了15平方米，一户总需求为60平方米，需求并没有打到必要去新购置一所60平方米的住宅的阶段。并且，从上面江苏城乡人均收入，并结合江苏省储蓄存款年底总余额/常住人口有EXCEL所得结果。 江苏省年底总存款余额

江苏省常住人口 江苏省年底人均储蓄额 由上述表格得2011年江苏省人均储蓄余额仅为3万余元，虽然2013储蓄额必然会有大幅上涨，但中国的经济增长并没有全部均衡地转化为所有居民的收入，收入分配更多的是上向部分人群的集中。再从房价来看，这么低的人均储蓄额，意味着大部分中低收入居民并没有能力承担购房费用。此外，鉴于中国人热衷于储蓄的习惯和不乐于超前消费的心理并未彻底改变，总而言之，收入提高根本不会是引起房价疯狂上涨的首要原因。 江苏省近十年各类房屋平均销售价格

在狂热的房价下，有很多居民感叹买不起房，也有很多居民贷款也要购置房产。改革开放至今三十多年，一部分房子自然需要更新换代，而人均住宅需要并没有那么高。原先，房子还很便宜，而且到处都是售楼处，也不缺房子，但一眨眼房子卖得比什么都贵。很显然，居民并不是自发存在如此狂热的置房需求的，至少在买房热之前没有那么多人热衷于抢购房产，在当时可以说这种需求是隐性的。如此大量的购房需求是如何陡然间被激发的，这是个值得深思的问题。 当宏观经济保持高速增长时，房价会随经济的增长而自然增长。但从商标可见，2004年开始，江苏省房价突然暴涨。04年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该《通知》规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地。这就意味着土地供给的方式改变了，严重缩减了市场土地供给量。供给减少，地价上涨。在股市连续暴跌的情况下，投资渠道减少，投机商们把目光投向了房地产。在房地产商不顾社会责任的推波助澜下，以及其它各种外界因素的共同作用下，房价只涨不跌。 中央政府虽然早就开始对房地产和固定资产投资过热产生警惕，2003年开始出台土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列措施对住房市场进行调整，2007年实施了更加密集的直接针对房价的组合调控，但由于多种经济变量之间的相互矛盾和制约，使得政策找不到合理的平衡点。以江苏省商品房销售所占江苏省GDP比例为例（见下面图表），政府会如果大力度调控，导致房地产市场大幅度下跌，则可能引起银行坏账和已经贷款购买住房的消费者的名义财富的缩水，或者给汇率带来更大的升值压力，所以政策力度一直都比较温和，导致房价一直在调控，从未被降下。

房价下跌对中国经济的影响分析

房价下跌对中国经济的影响分析 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业是中国经济的支柱产业，房地产的发展能够推动相关产业的发展，带动就业人数的增加，对GDP的增长具有很强的拉动作用。但是近期以来房地产投资有了较大幅度的下降，房价也有所回落，这到底是福是祸，对中国经济又有怎样的影响？通过分析房价下跌的影响，提出了相关的应对策略。 标签：房价下跌；影响；对策 1 中国房地产市场现状 近年来，房地产投资占固定资产投资的平均比例为23%左右，对总投资的拉动约为25%，在GDP中占比约10%，房地产投资对经济的影响力之大可见一斑。但是2011年12月末，房地产贷款余额同比增长13．9％，比上年末回落13．5个百分点；全年累计增加1．26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17．5％，比上年水平低9．4个百分点。无独有偶，2012年1月以来，全国100个城市住宅平均价格连续第5个月环比下跌，环比跌幅为0.18%。2月份，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%。至此，百城房价已经连续6个月环比下跌，同时跌幅创2011年9月开始下跌以来最高水平。房地产投资明显下降，房价也出现回落，中国房地产迎来了一个新的转折点。 2 房价下跌对中国经济的影响 房价下跌无疑为那些天天因购房难而苦恼的人们带来了一丝春风，低收入群体可以买到心仪的房子，也可以使一些购房者改善居住条件。有数据显示，自1998年住房改革以来，在不吃不喝的前提下，中国城镇中等收入居民家庭的人均年可支配收入只能购买3平方米上下的住宅面积，这远远低于世界其他国家的水平。我国居民的收入不足以承担如此高的房价，房价下跌无疑让房奴看到了希望，让老百姓能够改善自己的居住条件。一些专家认为，目前的房价仍然有下调的空间，房价的合理回归应该是涨幅介于GDP（或人均可支配收入）和CPI（消费者物价指数）涨幅之间，2012年北京等一线城市房价下跌10%是可以接受的。房价的合理下跌对于改善民生有着重要的意义。中国人的消费支出中，食品、教育、医疗保健支出比重远远高于世界其他国家，而住房消费的增加无疑加重了人们的负担，房价下跌，让中国人能够有更大的支出来改善自己的生活，这有利于社会的和谐进步。 但是房价暴跌并不是一个很好的事情。在全球经济衰退的阴云下，中国的国内生产总值增幅有所回落。房地产业作为中国经济的支柱产业，一旦房价出现暴跌，就会拖累其它行业，造成经济发展速度放缓。目前全球经济复苏仍然面临着很大的不确定性，欧债危机仍在延续，国际大宗商品仍在高位，美元面临升值周期，诸多因素都对中国的外需很不利。中国2011年净出口对GDP增长的贡献率

高房价是经济问题还是政治问题——分析中国房价的政治经济视角

２０１０年３月 第４７卷第２期 西北师大学报（社会科学版） ＪｏｕｒｎａｌｏｆＮｏｒｔｈｗｅｓｔＮｏｒｍａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅｓ） Ｍａｒ．２０１０ Ｖ０１．４７ＮＯ．２ 高房价是经济问题还是政治问题 ——分析中国房价的政治经济视角 张振华 （南开大学周恩来政府管理学院，天津３０００７１） ［摘要］高房价是当下我国房地产市场最突出的特征。经济学从房地产市场的区域寡头垄断结构、供求失衡、周期理论等视角来解释中国的高房价现象。这些解释存在或大或小的问题。政治经济视角在肯定高房价现象经济起因的同时，尤其关注政治性因素对于房价的推动作用，并由此主张，对房地产市场的调控不能单纯从经济的角度着眼，而应该经济对策和政治对策并举。 ［关键词］高房价；利益集团｝房地产市场｝政治经济分析 ［中图分类号］Ｆ２９３．３［文献标识码］Ａ［文章编号］１００１—９１６２（２０１０）０２—００８６—０５ 一、高房价的三种经济解释视角 （一）“市场结构一市场行为一市场绩效”：高房价的经济解释视角之一 苗天青的《我国房地产业：结构、行为与绩效》和李伯含的《中国房地产业的市场结构与竞争行为研究》是这种研究的代表。这种分析视角主张从产业组织理论的“市场结构一市场行为一市场绩效”（ＳＣＰ）模式出发来分析我国房地产市场的结构、房地产商的市场行为和房地产产业的经济绩效。 苗天青和李伯含都认为，我国房地产市场存在区域寡头垄断结构。这种结构是由房地产产品的自然属性决定的：“房地产产品位置的固定性决定了房地产市场不存在全国性市场，而是区域市场。而区域市场中的竞争体现为相邻的房地产产品之间的竞争，在构成竞争关系的临近区域或临近地段，房地产企业及其房地产产品的数量是很少的，区域内少数开发商之间的竞争就是寡头竞争。由此在一定区域市场范围内形成的市场结构就是寡头垄断的市场结构。蚍１３（Ｐ６３） 由于寡头垄断厂商的决策对整个市场和其他竞争对手都会产生极大的影响，因此，每个厂商在做出决策时，不仅要考虑本身的成本与收益情况，而且还要考虑到这一决策可能对市场的影响以及竞争对手对此的反应。因为其他厂商的反应又决定了厂商行动对其自身所带来的后果。［２］（ＰＰ．８８—８９）因而，在区域寡头垄断结构下，市场存在着普遍的合谋。竞争的主要形式是非价格竞争，非价格竞争策略是房地产企业的占优策略。［１】（Ｐ１）苗天青还认为绝大多数的房地产企业存在隐瞒盈利的情况，其目的是偷逃税款，房地产业的实际盈利水平不仅远远高于现有的统计数据，而且普遍存在着暴利。 然而，该理论在推导房地产市场的“区域寡头垄断结构”时，遭遇了困难。［３３市场结构有三个衡量指标：市场集中度、产品的差异化和进入壁垒。统计数据表明，我国房地产市场的集中度很低。且产品的差异化并不明显。在进入壁垒方面，土地的协议出让曾是最大的壁垒，然而随着土地“招拍挂”的普遍实施，此种壁垒逐渐消减。经济学者显然回避了这一问题：“这种统计和计算在中国房地产业目前所处的初级阶段显然意义不大”。房地产市场的垄断结构来自于房地产产品的“自然属性”。即位置的固定性。［１１（Ｐ５２）然而如果仅从这一点就能够推导出房地产市场是“区域寡头垄断结构”的话，我们便可认定所有国家和地区、所有时期的房地产市场都是“区域寡头垄断结构”，因为不仅中国的房子不能动。美国的房子也不能动Ｉ不仅现在的房子不能动，过去的房子也不能动。如果再深究一步的话，还会发现，这种研究办法是“借”来的。ＳＣＰ范式主要适用于制造业的分析，这样在对房地产业进行研究时，就难免出现“水土不服”的情况。 （二）供求关系与高房价：高房价的经济解释视角之二这种理论倾向于从供求关系失衡、供小于求的角度来解释高房价。典型的计算办法是将房地产市场的需求分为潜在需求、真实需求、被动需求、投机性需求和其他需求。 ［收稿日期］２００９—０９－１４ ［基金项目］南开大学人文社会科学青年项目（ＮＫＱ０９４２）阶段性成果 ［作者简介］张振华（１９７９一），男，山西繁峙人，法学博士，南开大学讲师，从事政府经济学、政治社会学研究８６ 万方数据

高房价及其危害

高房价的危害 高房价产生的原因1供求关系的影响人口多, 耕地不足.2分税制3宏观经济的影响稳定增长的宏观预期4金融因素5长期的货币流动性过剩、资金不够6低利率7进出口顺差、银行存贷差8人民币升值，资产重新定价9腐败10产权不清, 一个项目地块集中了多产权单位的居民拆迁难度相当高。11投资渠道少12与户口的关系笼统解决方法用和平方式合并(吸纳)一个人少耕地多的国家,就可以降低房价,解决中国的住房问题. 十大危害 一、家庭负担，包袱沉重 “鸟有鸟巢，鸡有鸡棚”，作为万物之灵的人，总得有个窝，房价最高，也得咬紧牙关，收紧裤带去买。这是当前许多工薪阶层买房的现状。房是买了，包袱也就由此背上了，使原来一个或两个，甚至更多的轻轻松松的自由人，从此变成了仅有”死资产”，没有消费力，身负重担的“房奴”。要到什么时候能够轻装上阵，少则十年、二十年，多则这就难说了，有的可能从此翻不了身。可见高房价，害人之苦。 二、消费结构，严重扭曲 柴、米、油、盐、酱、醋、茶，或说衣、食、住、行、文、教、医，每个家庭的消费，需有一个合理的结构，才能使每个家庭成员过上幸福的生后，得到全面的发展。可一旦全家竭全部之积蓄，统统投到房屋这一件上，其他什么衣食行……，或说文教医……只能少顾，甚至无法顾上了。据有关部门分析，一个家庭合理的财产结构，房产一般只占其中三分之一，最多不能超过二分之一。而我国在高房价面前，一个工薪家庭的房产，一般要占全部财产的80%、甚至90%以上，而且这不是真的家产，是背负沉重包袱的债产，至使家庭消费结构严重失衡，不仅影响人们正常生活，而且影响人的全面发展。有些人甚至会出现由消费结构失衡，影响到心理素质失衡，做出危害社会、危害人民的事来。 三、银行信贷，千钧一发 在房产市场中，银行起着双重的作用：一边贷丶款给房产开发商，使他们能租地建房；另一边贷丶款给购房者，使他们能有条件购房。开发商卖掉了房，把钱还给银行，使银行再有钱贷给购房者，这样就完成了由钱到房、再由房到钱的一个循环。这个循环能否顺利和可持续地不断进行下去，关键是两条：一是购房者能否按期还款，如果购房者不能按期还款，银行就会出现资金链断裂；二是开发商建了房，能否按预期卖掉，如卖不掉，开发商就无法按期向银行还贷，银行资金链也会随之断裂。两种情况，一个焦点，其中起决定作用的是消费者是否有钱购房，己购房者是否能桉期还贷。在正常房价情况下，这是没有问题的。何谓正常房价？据国际上有关权威部门测算：住房价格与家庭年收入比例比较合理，如美国的比例为4倍，日丶本为8倍，新加坡为5-8倍，我国香港为8倍左右。这种比例，表明购房者具有还贷能力，银行就不会有风险，房产市场也能持续进行。我国现在的情况如何？据《上海证券报》2009年12月18日一文《高房价危害性己远超想像》中揭示：一些城市房价收入比，己超过20倍。其实，这还是算低了的。这就隐藏着极大的风险，只要广大工薪劳动者无力买房，房产开发商就会卖不掉房；己购房者无力按时还贷，两股危机全向银行袭来，银行就会难以抵挡。这不是抽象理论分析，而是银行面临千钧一发的现实反映。 四、储蓄资金，由活变死 城乡人民的银行储蓄，本应是具有充分活力的资金。城乡人民根据生活需要，可以随时取用。工商企业需要资金，随时可以向银行贷丶款。资金活的标志，就是流得快，转得动。但如果把大量储蓄资金投入房产市场以后(适量投入是可以的和必要的)，情况就会发生变化。房产不是即时消费商品，而是耐用中特殊商品，一般使用寿命至少在五十年、甚至上百年左右。因而房贷还款时间特长，十年、二十年、甚至在三十年左右。如果房贷资金适度，

论当前房价上涨的成因与对策

论当前房价上涨的成因与对策

【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。 【论文关键词】高房价；成因；对策 改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。 近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。 导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。 一、住房价格上涨的成因分析 近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面： （一）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根

2020年从微观经济学角度分析影响房价的因素

作者：非成败 作品编号：92032155GZ5702241547853215475102 时间：2020.12.13 从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发，从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。 关键词：房价供需消费者博弈机制 一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居 住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的

主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总 量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。 土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。 设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=F×QL。 则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。

根据微观经济学理论分析台州房价问题

根据微观经济学理论分析房价问题 摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发，从供需、消费者和垄断理论三个方面来分析房价问题。 关键词：房价供需消费者垄断理论 一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。居民人均居 住面积与其它地区尤其是发达地区的人均居住面积相比，仍存 在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构 不合理的问题，存在空置。空置一方面表明房屋未被使用，另 一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方 面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置 也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时 刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主 且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋 的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖 方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为 销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增 加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销 售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，

空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供 应总量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。 但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基 础，他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=F×QL。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。综上所述，土地的供给直接影响着住房的供给，从而间接影响着住房的价格。 3.经济发展水平影响房价。一方面，随着经济持续快速健康发展， 城市化进程加快，旧城改造的加速，形成了对住房市场的巨大

从经济学角度,浅析中国房价

从经济学角度，浅析中国房价 刘英英 1102204112 淮阴工学院 摘要：随着中国经济的迅速发展，近几年中国房价一路走高，可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步，造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。许多到了已婚年龄的80后青年一房难求，导致“蜗居”“蚁族”“裸婚”等现象的产生，是什么造就了中国房地产价格的居高不下？本文运用相关的经济学原理，浅析其原因和影响，以及其给人的思考。 关键词：供给与需求，生产成本，经济学，危害，措施 正文： 一）供给与需求的影响 在经济学家的眼中，价格是由供给和需求决定的；价格的变动是由供给和需求的变化决定的。我国是一个人口众多的发展中国家，人口基数大、人口增长快，而且城市化水平低，农村人口多，必然会对住房产生大量需求，再加上数以万计的大学毕业生需要在城市寻找自己的生存空间、买房、扎根、建立自己的家庭，导致了城市住房需求量的急剧增加，同时随着生活水平的提高，越来越多的人需要更优越的居住环境静，这也促进了房产的需求。另外，投机炒房减少供给。受前几年房价涨高的影响越来越多的人加入了投机炒房的行列，低价买入然后弃之不用或出租出去，从而影响了市场的供给，导致了房产价格的增长。因此，近些年中国房价一路飙升。 通过经济学的理论分析可知，商品价格是指有市场上商品的需求曲线和供给曲线决定的均衡价格。由于房地产供给的有限性和房地产商的极力宣传，大家错把需要曲线（需要是相当于对物品的偏好，并没有考虑支付能力等因素)看做需求曲线(需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果没有支付能力，则不能将需要称为需求。形成需求有三个要素：对物品的偏好，物品的价格和手中的收入。)，需要曲线的需求量大于需求曲线，同等供应曲线条件下，商品房的价格高于其实际价值，形成了高房价。同时，随着我国经济的发展，城市化水平不断提高，对商品房的需要量不断加大，而需要住房的居民收入的增长跟不上经济发展速度，商品房的高价位一次次被刷新。 按照常理推断，既然我国商品房价格形成是由市场需要曲线和供给曲线决定的，市场需求量被高估了，那么多开发的商品房进入市场会冲低商品房的价格并形成商品房滞销的局面。但现实为什么常常出现商品房热销的局面?其根本原因在于利润的趋势，大家认为商品房的价格会持续走高。因为按照现实中参照的市场需要量，商品房市场的供应量还较小，商品房市场处于供小于求的局面，存在升值的空间。而且商品房是缺乏弹性的商品，需求量的变动随价格变动不敏感。同时，由于受土地等因素的制约，商品房不可能实现无限的供给，这就进一步坚定了大家对商品房升值的信心，这样就造成了我国商品房极度热销的场面。 二)生产成本的增加 房地产市场的发展依赖于土地，甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。土地作为不可再生资源，其供应量是有限的，而且每一区位的土地都是独一无二的。可见，土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。

论房价对人们生活的影响

论房价对人们生活的影响 “居者有其屋”是人们的基本生活需求，房价是否合理，关系到居民住房消费和居住权的落实。当前高房价严重影响了城镇居民住房消费，成为制约扩大内需的重要因素。 作为关乎国计民生的支柱产业，房地产不仅连接着上下游产业的投资与生产，还关乎着居民的需求和消费。快速上涨的房价，损害的是需要买房的普通老百姓的利益。从当前我国的宏观经济实际看，高房价是弊大于利，主要表现在以下几个方面：高房价易滋生资产泡沫。而且，高房价至少会在两个方面抑制消费，一是高房价让许多人沦为房奴，经常是“三代”甚至“四代”人才能买得起一套房。在沉重的房贷压力下，人们不敢消费，不敢换工作，甚至不敢结婚，不敢生育子女；而是高房价改变了人们的预期，增加了预防性储蓄需求，人们不敢消费。高房价还会带来盲目和过度投资，使得人们在教育和医疗等方面的资金减少，不利于人们的身心健康。 形成高房价的原因主要有以下几点： （1）总体需求呈旺盛趋势 ,随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨.

（2）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动,人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力。我国在快速城市化和全球化的过程中，资本和劳动力向中心城市流动，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。 （3）住房供应结构的不合理 ,国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的供应结构。 （4）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。地价不断创出新高是缘于土地偏紧，而且这种土地偏紧仍将在今后较长时间内持续。从地理上看，我国虽然有960万平方公里的国土面积，但适于房地产开发的平地面积仅占

星光小论文——中国房价对经济的影响

关于中国房价对中国经济影响的分析与研究 能源与环境工程学院 2009013班万雪吟 摘要：当前房价居高不下，普通城镇居民的家庭收入增长远远赶不上飙升的房价，房地产业是暴利产业，商品房空置率居高不下已是不争的事实。而由此引出的一系列问题与现象：如透支中国未来购买力，贫富差距拉大而激化社会矛盾，社会巨大财产的重新分配，改变居民消费意识，改变物价水平等，也将在现在和不远的未来对中国经济产生长远的影响。本文主要通过研究由中国的高房价引发的种种问题以及现象，观察其目前对中国经济产生的影响，得到中国房价在未来对中国经济乃至世界经济的宏观影响，最终提出一些浅显的解决办法，本文主要运用商品经济学，西方经济学的理论与知识，对当前房价做简要分析。 关键词：房价虚高中国经济通货膨胀负面影响 （以下斜体下划线为引用） 改革开放以来，随着中国经济的飞速发展，房地产市场化开发的逐渐深入，住房需求的增多和购买力的加强，使得房地产市场欣欣向荣，在拉动经济增长的同时，也使得房价居高不下，尽管现在房地产开发商在户型，配套，环境规划，物业管理，卫生等方面相较于以前有不少的提高，但这并不是房价能够节节攀升且居高不下的理由，高房价的出现，是有更加深层次的原因的。而在这个非理性现状出现之后，也必然会导致更多严重的后果。 1.虚假购买力，透支未来中国经济 中国住房问题的严重性在于：住房市场化一开始马上就引进西方的按揭购房方式，使得居民的购买力和需求被人为的多倍放大，虽然在最初对房地产业的兴盛起到了不可否认的推动作用，但时间一长，其弊端也逐渐显现，过早的引用西方的按揭购房方式，使得供需矛盾被快速的激化，而在暴利的刺激下，许多房地产商捂盘销售，控制房源，使得矛盾进一步激化，房价也随之直线上升，住房需求大是肯定的，大学生毕业，婚龄青年结婚，这些真正需要房子的人多数都无法接受如此高的房价，承受如此重的负担，在这种情况下，按揭购房就成了必然的付款方式。虽然这样能够解决一时的燃眉之急，但在未来的几十年里，这些人每个月都要用收入的很大部分来还款，必然会使其在未来的购买力大幅下降，而在金融危机之后的中国，经济的增长很大程度都要依赖国内巨大的消费需求和购买力。透支了未来的购买力，也就是透支了未来的中国经济。 2.贫富差距拉大，财富过于集中，影响社会稳定 房地产的暴利是房地产业持续过热的重要原因之一，经过最近几年房地产业的发展，巨大的财富向房地产商集中，而这巨大的财富，是从无数普通人身上得

对影响北京市房价重要因素的实证分析

Emergence and Transfer of Wealth 财富涌现与流转, 2017, 7(3), 49-56 Published Online September 2017 in Hans. https://www.wendangku.net/doc/133205408.html,/journal/etw https://https://www.wendangku.net/doc/133205408.html,/10.12677/etw.2017.73008 An Empirical Analysis on the Factors Affecting the Housing Price in Beijing Yutian Jia, Yuping Lan International Business Department, Beijing Normal University Zhuhai Campus, Zhuhai Guangdong Received: Jul. 24th, 2017; accepted: Aug. 2nd, 2017; published: Aug. 9th, 2017 Abstract It is obviously that the housing price in Beijing is never falling. The housing price in Beijing that lots of people cannot afford is at the top ten from all over the world. The dates of the resident pop-ulation, GDP and housing completion area that are collected are used for analyzing the factors that influence the housing price in Beijing. EVIEWS is used to make a multivariable linear regression model that will analyze the factors, and provide some reasonable advice for government invest-ment and home buyer. Keywords Housing Price, Resident Population, Real GDP, Housing Completion Area 对影响北京市房价重要因素的实证分析 贾雨田，蓝裕平 北京师范大学珠海分校国际商学部，广东珠海 收稿日期：2017年7月24日；录用日期：2017年8月2日；发布日期：2017年8月9日 摘要 众所周知，北京的房价一直都是“高歌猛进”，居高不下，如今已入选在全球房价排行榜第十名，令很多购房者望而却步。为了分析当前影响北京房地产价格的主要因素，本文搜集了2000年至2015年间的年末常住人口、人均生产总值、住宅房屋竣工面积等相关数据，建立多元线性回归模型并运用EVIEWS 计量经济软件对此进行研究，为政府投资购房者提供合理化建议。

房价的影响因素分析及预测模型

房价的影响因素分析及 预测模型 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]

房价的影响因素分析及预测模型 ——基于北京市相关数据的实证研究 摘要 房地产既是我国国民经济的支柱产业，也是关系重大的民生问题。本文以北京市经济适用房销售价格、北京市生产总值等相关数据为例，分析房价的主要影响因素，建立房价与其影响因素的关系模型对北京市房价进行准确预测，并根据得出的预测结果对房地产发展提出合理性意见： 问题一，建立影响房价的指标体系，利用软件将各指标数据进行折线图描述，将变化偶然性较大的货币供应量删除，建立主成分分析模型提取主成分，将各指标对各主成分的贡献率加权得到每个指标的总贡献率，比较得出影响北京市房价的六项主要指标依次为：X4居民家庭人均收入，X10房地产开发投资额,X2北京市生产总值，X1经济适用房销售价格，X6人均住宅建筑面积，X5新增保障性住房面积。 问题二，建立逐步回归模型，根据软件的运行结果显示，被剔除的前六个变量与问题一得出的六项主要指标一致，证明结论正确。建立多元回归分析模型，由软件实现得到北京市房价与其主要影响因素的关系模型为： Y=4846.453+0.843X1+1.719X2+0.028X4?4.652X5?278.822X6?3.564X10。 问题三，建立曲线估计模型，通过软件拟合得到各指标变量随时间拟合的曲线方程（见表3·1），将预测房价与实际值进行比较，其平均误差仅为%，说明预测效果良好。利用软件运行得到各指标及房价在2000至2015年的房价（见表3·6）稳中有升。

问题四，根据所得预测结果、北京房地产市场结构、政府相关政策，结合经济学知识，对北京市房地产发展提出合理建议。 最后，对所建模型进行了优缺点评价，在模型推广种介绍了这几个模型的广泛应用。关键词：房价预测、影响因素、主成分、线性回归、曲线拟合 一、问题重述 1.1问题的背景及条件 俗话说；“安居才能乐业！”在我国的传统观念中房子就家，不管住别墅还是住瓦房，每一个家庭都必须有自己的住房，因此住房问题本生就是关系国计民生的大问题。同时，随着改革开放以来我国经济的高速发展，人民生活质量得到了极大提高，对住房质量、住房环境、小区配套服务等的要求也随之不断提高。近十年来我国一些城镇的商品房价格上涨过快，过高的房价使城镇却中低收入者无力购买住房,为了社会持续稳定的发展,政府一直出台各种文件，从宏观层面对房地产市场进行调控。但由于各部门配合不协调，加上恶意炒房的炒家操作，房地产的价格在过去的几年时间里快速地上涨，房价成了各种社会矛盾的焦点。 近几年来，保障房建设正在加速推进,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会上强调，要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，大规模实施保障性安居工程，加大投入，完善机制，公平分配，保质保量完成今年开工建设1000万套的任务，努力改善群众住房条件。 问题的提出

房地产对我国实体经济的影响

房地产对我国实体经济的影响

具，都会对房地产业产生直接或间接的影响，在一定程度上抑制炒房投机的行为。而对于购买首套住房等出于生活必须的购房者，应给予适当的政策优惠。 2、扩大低价商品住宅的供应量，缩小供需缺口。目前的房地产市场只有政府有能力进行调整，要解决房地产市场上的根本问题，平抑房价上涨过快的有效手段，就是扩大低价商品住宅的供应量。政府要提供充足的土地用于低价商品房建设，以缩小供需缺口，只有这样才能使投机炒房失去市场，从而有效地抑制房价上涨过快。 3、完善相关法律和制度，建立完备的法律法规和住房制度。房价不是一个政策就能决定升降的，调控房价需要财政、税务、土地等各方面互相配合，综合运用财税、金融、法律、行政等手段，在稳定的前提下加快各项改革措施与相关政策法规和制度的出台和落实，逐步解决存在的问题，引导房地产业合理健康发展。 4、加快实体经济产业升级，增强企业的核心竞争力。引导地方政府摆脱对住宅地产的过度依赖，激发商业、工业地产在创造税收、解决就业方面的长效作用，适时考虑通过税收等手段帮助工商地产走出低谷。实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，对资金的流向保持密切监管和掌控，确保资金能最大限度流入实体经济。 总之，我国投资炒房过热，吸取了实体经济的资金，已经发展成了一个严重的社会问题，只有政府让利于民，使开发商用最低的本钱价出售，才是解决问题的关键，才能使房价回归理性，使房地产业和实体经济都实现平稳健康的发展。 参考文献： [1]才元.中国房地产业波动对国民经济的影响研究[D].吉林大学,2007年. [2]袁志刚.樊潇彦;房地产市场理性泡沫分析[J].经济研究;2003年03期. [3]洪静.完善房地产市场的新思路[J].安徽工业大学学报(社会科学版),2004年03期. [4]李熙娟,李斌.房地产业与国民经济增长的实证研究[J].商业研究,2006年04期.

影响房价的政治因素

卖地收入（包括房地产相关的税收）和GDP。当然他们也知道房地产有泡沫，但是他们要做的事是保证在自己的任期内，房地产继续红红火火，GDP高涨，土地卖的好好，财政收入多多。 （1）中央政府希望房价下降，如果不满意，还有一波波政策等着呢； （2）今年是当届政府的最后一年，明年是新政府的第一年，这两年往往对于评价一届政府是至关重要的，在中国，这种政治因素还是有相当威力的； （3）CPI上涨的压力，会导致紧缩政策，从而对房地产市场产生作用。特别的，当CPI权重中增大房地产比重，房价将被反映在CPI中，调控对房地产价格的敏感 国家政策：国家或地方政府针对某个行业或某种商品制定的相关法规、政策，是用来调控偏离国家经济发展轨道的政治手段。这是构成房价的政策因素 。在房地产开发中，最大受益者无疑是政府，主要体现在土地收益和税费收入。1994年国家财税改革，税收大头归中央，而公共服务和社会保障则归地方，令大部分地方政府不得不对土地产生依赖。在我国现有23个税种中，直接涉及房地产业的约9个，此外政府各部门还有名目繁多的规费，以及强制性服务收费，房地产业相关税费收入占地方一般预算收入比重25%左右。据有关部门对广州部分商品住宅项目统计分析，在股东分红前，政府收入约占房价30%～60%。在销售过程中，某些开发商(或联同营销策划机构)采取一些“恐慌式”的销售手段也极大地推动了房价上涨。 政治变化和行政区域的变动 5、政府因素，也可以说是政治因素，这是要主要讨论的地方。 有的学者认为目前我国房地产的市场还处于政府主导型阶段，行政的因素对房价还起着主导作用。我认为导致当今房价的虚高政府方面影响因素主要有： (1)土地使用制度与住房制度、地价政策 土地是构成房地产开发成本中比例最大的部分。随着土地有偿使用原则的推广，土地出让实行招标、拍卖、挂牌等方式，市场逐渐走向成熟。开发商获取土地的成本越来越高。2006年9 月5日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》再次竖起了缩紧地根、严把土地“闸门”的大旗。11月20日，财政部、国土资源部、中国人民银行三部门联合下发了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。文件规定，自2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍。当然，这提高一倍的费用肯定不会由房产商“买单”，最终将会转移到购房者身上。同时国家针对市场供求关系会调整土地供应量和土地开发的税费，从而直接影响地产商的开发成本最终影响到房地产价格。 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略 城市规划、土地利用规划、城市发展战略等因素决定了一个城市的性质、发展方向和发展规模，还决定城市用地结构、城市景观轮廓线、地块用途、利用程度等。房地产市场具有很强的区域性，当土地被规划为住宅区、商业区、工业区等不同

从微观经济学角度分析影响房价的因素

从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发,从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。 关键词:房价供需消费者博弈机制 一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居 住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比,仍存在很大的差距,绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题,存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用,另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售,只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给,且:供给＝需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时,使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长,市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长,管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格;相反，空置面积减少,购买者增加时,卖方就有可能

提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总 量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给,就是指在自然供给的基础上,经过开发,可为人类直接用于生产,生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。 所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同,对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在１～2年之内才能显现出来,但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础,他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为QR,土地供给量为QL，容积率为Ｆ,则有QR=F×QＬ。则当容积率不变时,土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。以今年一季度为例,1－3月,全国房地产开发企业完成土地购置面积6１66万平方米，同比增长30.0%，土地购置费1203亿元,同比增长56.5%,2010年3月份,全国7０个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨1４.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。②综上所述,土地的供给直接影响着住房