2020年中国茶饮料产业全景图谱

导读：

从1993年旭日升创造了第一个全新的“冰茶”概念开始，中国茶饮料市场开始快速发展，目前其已成为软饮料三大品类之一。2014-2019年，我国茶饮料市场规模从653亿元增长至787亿元，其中无糖茶饮料增长迅猛。随着消费者健康观念的不断增强，消费者对茶饮料诉求不断向“健康”、“天然”、“无糖”等方向转移。

茶饮料，又称即饮茶，主要分为纯茶(茶汤)、调味茶饮料、复(混)合茶饮料以及差浓缩液4中类型。1990年代初，旭日升冰红茶的问世正式拉开了中国内地茶饮料市场的序幕，康师傅、统一等冰红茶的相继推出进一步推动了红茶饮料品类的快速发展，同时也奠定了整个茶饮料市场的基础。

产业链解析

茶饮料行业上游主要是茶叶的种植以及一些食品添加剂(氧化剂、甜味剂、酸度调节剂、护色剂等)，茶叶种植参与者主要是茶农以及一些茶叶种植园。茶叶种植生产后流通到中游深加工，经过萃取、调配、充填以及包装，生产出茶叶制品如立顿绿茶包以及茶饮料产品。纯茶加工饮料以乌龙茶为主，是低酸性饮料，一般采用高压杀菌和超高温瞬时杀菌结合热灌装形式，以热灌装PET瓶三片罐为主。调味茶加工饮料则以红茶居多。此类饮料以添加糖、酸并调以不同香型口味为主要目的，故甜酸比极为重要。调味茶是酸性饮料，采用巴氏灭菌法，包装类型多种多样，如二片罐、三片罐、利乐包等均有使用。下游则通过商店、超市零售、批发或电商流通至消费者手上。

上游茶叶种植——我国是全球茶叶大国市场总

体供过于求

我国是世界上最早发现并栽培和利用茶叶的国家，茶叶种植源远流长。经过三千多年的发展，我国已经是全球最大的茶叶种植国，同时也是茶园面积增速最快的国家。但随着茶叶种植业的快速发展，市场逐渐饱和，目前呈现出供过于求的状态。

具体来看，2014-2019年，我国茶叶种植面积及产量整体呈增长趋势，2019年茶叶种植面积达到4597.87万亩，茶叶产量达到279.34万吨。同期，中国茶叶国内销量为202.56万吨，出口36.65万吨。总体来看，内销市场依然是拉动中国茶业经济增长的主要动力来源，但同时市场供大于求的压力不断增大。但以茶饮料行业角度来看，行业上游市场供给较为充足，有利于茶饮料行业稳定运行。

中游行业——市场规模稳定发展三大巨头瓜分

市场

市场规模不断增长

根据尼尔森的调查数据显示，截至2019年，中国茶饮料市场过去三年的复合增长率约为15.2%，成为增速最快的饮料品类之一。同时，在这三年间，即饮茶市场每年的新品数量都超过100个SKU。目前，茶饮料已成为三大软饮料之一，2019年在软饮料中市场份额

为21.1%，排名第二。同时，根据Frost & Sullivan 统计，2014-2019年，2019年中国茶饮料市场规模达人民币787亿元(不含凉茶)。

无糖茶饮增长快速

从茶饮料的产品类别来看，目前含糖茶饮占据主要地位，2019年市场份额超过90%。无糖茶饮料基数较小，但受消费者健康意识增强的驱动，无糖茶饮快速增长，比重从2014年的 1.53%增加值2019年的5.21%。

康师傅、统一占领市场农夫山泉一路追赶

从茶饮料品牌来看，去除凉茶公司后，传统茶饮料市场由康师傅和统一占据主导地位，2019年市场份额分别高达25.5%和23.3%。农夫山泉近年凭借突然走红的新品茶π，占据市场10.2%的份额，位列第三。

产品线：康师傅布局较为完善

目前，市场上的茶饮料产品主要有冰红茶、绿茶、柠檬茶、乌龙茶、茉莉清茶等。从产品布局来看，康师傅和统一的产品线较长，其中康师傅的产品较为完善;农夫山泉则主要有茶π和东方树叶两种产品。

经营业绩：康师傅稳居“老大”位置2017-2019年，3家公司的营业收入和净利润均呈上升趋势，2019年康师傅、统一、农夫山泉的营业收入分别为619.78、220.2、240.21亿元，康师傅稳居“老大”位置，农夫山泉则在2019年超过统一。从净利润来看，农夫山泉表现亮眼，持续超过康师傅和统一，2019年达到49.49亿元，而同期康师傅和统一的净利润分别为33.31亿元和13.66亿元。这主要得益于农夫山泉布局的水源地、运输成本下降以及合理的

定价机制。2020年上半年，康师傅、统一、农夫山泉的营业收入分别为329.34、118.17、115.45亿元。

聚焦到茶饮料业务，2017-2019年，康师傅、统一茶饮料营业收入上下波动，农夫山泉茶饮料营业收入呈

明显增加趋势。2019年，康师傅、统一和农夫山泉茶饮料业务的收入分别为155.79、56.16、31.38亿元，除了农夫山泉与上年相比有小幅上升，康师傅和统一的营收同比均有所下滑。总的来看，康师傅茶饮料销售收入老大位置难以撼动，其次是统一，但近3年统一茶饮料营业收入有所下滑，农夫山泉在营业总收入方面已经超越统一。

2020年上半年，康师傅、统一、农夫山泉的茶饮料业务收入分别为72.41、29.00、16.00亿元，与上年同期相比均有所下降，受新冠肺炎疫情冲击较大。

新式茶饮崛起抢占茶饮市场

伴随着消费升级，茶饮这个细分领域内催生出一个新的消费风口——新式茶饮。2016-2019年，中国现制茶饮市场规模持续快速增长，2019年，中国现制茶饮市场规模(包括传统奶茶、传统茶饮、新式茶饮，咖啡现饮，其他鲜榨果汁、鲜奶酸奶等)达到1405亿元。另根据《2019新式茶饮消费白皮书》数据，2020年中国新式茶饮潜在市场规模为500亿元左右。在满足消

费者对饮品需求的同时，为消费者提供社交场所也成为线下茶饮店提高自身吸引力的王牌之一。相比之下，过去的瓶装饮品正在脱离年轻人群的消费理念。

同时，资本也纷纷涌入新式茶饮赛道。2020年3月，喜茶宣布获得Coutue与高瓴资本的战略投资，投后估值超160亿;2020年6月，奈雪完成近亿美元B轮融资，投资方为深创投;2020年7月，乐乐茶获得战略投资。

诉求向天然、健康转变无糖茶饮迎来春天随着人们的健康意识不断提高，糖分的减少已经是整个饮料行业发展的必然趋势。根据益普索的调查显示，茶饮料消费者在认为茶饮料健康的工艺/成分中，

无添加剂(如防腐剂、香精等)、纯天然/绿色/无公害的原料、无糖/少糖/低糖/减糖排名前三。

尽管茶饮市场还处在“冰红茶时期”，即大部分还属于甜茶产品，但越来越多的低糖、无糖、代糖茶饮产品正在变得越来越受欢迎，无糖茶饮料的增长速度整体高于含糖饮料。具体来看，2014-2019年无糖茶饮料市场规模的CAGR(年均复合增长率)达到32.6%，而

含糖茶饮料仅为 3.0%。虽然无糖茶饮料目前的市场规模并不大，约为41亿元，但其迅猛的发展势头已引起各大厂商的注意。企业也在顺应这个趋势，陆续推出无糖茶饮料产品。如银鹭的无糖茶饮料“山云茶画”，主打大红袍、正山小种、四季春三种口味，统一新出的无糖茶新品茶霸也走了相似路线，推出乌龙茶、茉莉花茶和铁观音三个口味。未来，这种势头将持续，无糖茶饮料的市场份额将持续上升，至2024年预计达到12%。

预计至2025年市场规模将接近千亿

中国有悠久的茶文化历史，茶文化的历史积淀和消费观念的转变，使许多人都已经接受了茶饮料，说明中国已经有了很好的茶饮料消费基础。中国茶饮料的发展时间很短，市场开发集中在大中城市，而小城市和农村市场的开发尚处于起步阶段，未来发展前景广阔。预计未来几年我国茶饮料行业市场规模将以年复合增长率为 3.5%的速度增长，至2025年，规模将接近千亿元。

更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《2020-2025年中国茶饮料行业产销需求与投资预测分析报告》《中国软饮料行业产销需求与投资预测分析报告》，同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

2020中国房地产市场

2020中国房地产市场 2017年我们对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段，但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代， 新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土 地和存量物业盘活将是未来的主题，租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成大概率事件， 但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发展的新风口，天津、武汉和郑州受益于城市群发展，城市潜力逐渐显现，量价进入平稳 增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段，房价尚属相对洼地，如重庆、成都、西安等城市。此外，位于大城市周边的小城市或自 身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。 市场展望：宏观趋稳，调控深化，市场量价将回调 在此背景下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长”的特点。需求方面，2017年是本轮房地产周期 的末期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到12.8%~14.8%，其中一线及二线城市销售面积 将呈现下降，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场波动平缓。 供应方面，鉴于一二线城市销售回落，新开工意愿也不足，而前期 土地成交处于低位，将使全国新开工出现小幅下降，预计全年降幅 在 3.0%以内。但预计2017年企业补仓意愿加强，拿地将有所增加，推动投资增长，我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。价格 方面，需求回调导致价格有所下跌，预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。 价值城市标尺重塑，掘金存量、抢占洼地 市场表现仍将持续分化，预计2017年一二线城市销售面积将下降，三四线趋稳。具体来看，2017年，我们预计一线城市的调整幅 度将弱于二线。主要源于一线城市此前限购政策并未放开，此轮需

中国房地产市场分析(鲁能)

从五方面透视房价非理性上涨 来源：鲁能集团时间：2009-09-14 10:56:00.0 在全球性的金融危机还没有见底、全球生产仍在下降、消费价格指数和生产资料价格指数继续下滑的情况下，中国主要城市的房价却已开始上涨。不断走高的房价不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。因此控制房价的恶性上涨成为一个刻不容缓的问题。 为了有效控制房价的恶性上涨，我们首先需要弄清楚推动中国房价快速增长的因素到底有哪些？对此，我们大致可从以下几个角度来加以分析： 1、国际货币体系的结构变化 1978年牙买加协议生效后，金本位制的布雷顿森林体系正式解体，伴随着美元与黄金(222,0.19,0.09%)脱钩而来的便是全球流动性的泛滥。但是，由于当时国际经济的基本面恰好处在世界经济增长之长周期的上升阶段，并且又有以中国和印度为代表的一大批新兴市场经济国家的崛起，美国不断增加的货币供给被新兴的IT产业和中国与印度等新兴市场经济国家所吸收，结果世界不仅没有发生通货膨胀，反而出现了出乎人们意料之外的通货收缩。只要没有通货膨胀或者通

货膨胀的预期，人们就不会对不动产投资产生兴趣。 到了公元2000年，世界经济同时出现了三个拐点：第一个拐点是纳斯达克股票市场暴跌，这意味着以IT产业为代表的新兴产业已经没有投资机会；第二，世界固定资产形成占世界GDP的比重开始迅速下降，这意味着各个国家内部投资机会的减少；第三，世界跨国公司对外直接投资占世界GDP的比重也出现了较大幅度的下降，这意味着全球缺乏投资机会。 面对这样三个拐点，美国不仅没有减少世界基础货币的供给，反而采取了更为激进的扩张性货币政策，目的是为了刺激其传统制造业的发展，以便对冲因为IT产业衰退而造成的经济损失。很显然，继续不断地增加的美元供给在不能被实体经济有效地吸收的情况下，就只能流向资产市场，并且在通货膨胀预期形成的情况下，必定会有更多的货币投向房地产市场，而且在经济全球化和资本可以在国际上自由流动的情况下，不可避免地造成全球房地产价格的迅速上涨。 2、宏观经济政策的激励效应 就中国的情况而言，房地产价格的快速上涨不仅与以上所说的国际背景有关，而且在很大的程度上也与中国开始于2004年的宏观经济政策的变化有关。从2004年起，中国政府为了控制经济过快增长、

2008中国房地产市场报告

2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调 2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大 1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调 受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强 与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。

中国房地产现状分析

中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类

中国房地产市场现状及展示

房地产市场现状及预测（内部研究机构，中文版最新） 摘要 1. 中国房地产市场的复苏 2. 房地产市场博弈和地产泡沫 3. 房地产市场的前景 4. 政策建议 中国房地产政策及市场展望 摘要 1. 中国房地产市场的复苏 2. 房地产市场博弈和地产泡沫 3. 房地产市场的前景 4. 政策建议 2009. 11. (第09-18 号) 作者马兹晖(Ma Zihui) 首席研究员 审阅刘晋硕（Liu Jinshuo）首席研究员 《摘要》 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长 33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。房地产业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。中国政府从2007年开始强化宏观调控，多次上调利率和准备金率，导致房地产企业的贷款减少，资金链紧缩。 2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，这主要得益于金融危机以后中国政府推进 的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏。房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，

购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。地方政府，商业银行和房地产商的共同利益推高房价，中央政府难以进行调整，也是房地产市场泡沫形成的内在原因。房地产泡沫影响金融及实体资源的有效分配加重了贫富差距和社会矛盾。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。 短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国 房价仍面临下调压力。目前维持资产泡沫的低利率和信贷宽松政策是不可持续的，今后随着膨胀压力的扩大有望实施信贷紧缩政策。同时供需不均衡导致的相对过剩，价格下调是不可避免的。相比“硬着陆”，“软着陆”的可能性更大，但是随着中国城市化进程住房的实际需求将持续增加。中国内陆城市或者中小型城市的房地产过热不是很严重，不会发生整体不均衡问题。 房地产政策方面，提供可持续的，稳定的经济发展环境是至关重要的。建立个人信用制度，加强个人收入审核的同时控制住房贷款风险。鼓励房地产融资的多元化，限制银行直接融资的同时建立金融风险管理体系。长期来看，土地政策改革是关键。构建廉租房保障制度，提供廉价房，加强房地产市场的稳定性。 1.中国房地产市场的复苏 进入2009 年以后中国房地产市场开始复苏 □ 2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境 – 1998-2007年，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每年增 长24.3%，销售额年均增长33.2% – 2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商 品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌 深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上 –房地产业收缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响 中国政府从2007年强宏观调控，多次上调利率和准备金率，减少了居民购买第二套 房的贷款比例，提高了购房实际成本，压制了购房需求 政府通过银监会对各大国有银行进行风险提示，减少了对房地产企业的贷款，房地 产企业资金链紧缩，不得不降价促销，回笼资金 美国房地产泡沫破灭和国际金融危机的爆发，改变了居民对房价走势的预期，并削 弱了海外客户、中国一些富商的投资性购房能力，大量潜在购房者开始观望 □ 2009年开始，刚性需求1释放带动房地产业复苏 – 2009年春节后，中国房地产交易出现反弹，一些2008年推迟了购房计划的居民开始入市购房 这一阶段的特点是购房者主要是自用的首次购房者，投资性购房、改善型购房较少， 小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌 中经网数据显示，2009年3月商品房累计销售面积同比增长8.2%，但全国70个大中 城市房屋销售价格同比下降1.3%，实际下跌幅度可能更大2 中国房地产刚性需求是指由于社会习俗和社会体制下形成的一部分对房地产缺乏弹性的需求。例如，“买

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻

我国房地产市场供求关系分析.doc

我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加

2017年中国房地产市场总结与2018市场展望

2017年中国房地产市场总结 2018市场展望 一、2017年中国房地产市场形势总结 1. 政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期 2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。 未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。 2. 成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著 2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售将创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。 (1) 重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大 图：2010-2017年11月50个代表城市商品住宅月度成交量走势

我国新型煤化工产业发展现状及趋势全解

我国新型煤化工产业发展现状及趋势 刘文革韩甲业 ）100029（国家安全生产监督管理总局信息研究院, 北京摘要：近几年，国内煤炭市场价格低迷、国际油价持续高位运行、全社会对燃煤污染的高度重视以及对未来煤代油市场的良好预期，加速了我国新型煤化工产业的迅猛发展，以新型煤化工为重要抓手的煤炭清洁高效利用将是我国能源生产和消费革命的重要组成部分。本文首先分析了我国煤化工产业发展现状，重点探讨了“十一五”以来煤炭液化、煤制烯烃、煤制天然气等新型煤化工关键技术研发重要突破和示范项目最新进展；然后对国家不同时期煤化工产业政策框架和规范进行了系统梳理和分析；最后从环境保护、系统能效、技术装备创新、重点发展区域和产品附加值等角度对我国新型煤化工产业发展趋势进行了分析和探讨，总结提炼出五个“更加”的发展方向。 关键词：新型煤化工；关键技术；现状及趋势；产业政策 1.引言 富煤、贫油、少气的能源资源禀赋，决定了我国能源结构在可预见的未来仍将以煤为主，发展煤化工符合我国能源资源特点，有利于优化能源结构，提供洁净能源，可有效缓解我国油气能源的对外依赖度，以煤代油为核心的新型煤化工发展战略是保证国家能源安全的重要途径之一。近年来，国内动力煤市场低迷、国际油价持续高位运行，促使我们重新思考煤炭的原料属性，倡导煤炭燃料与原料用途并重，助推我国煤化工产业进入新一轮的快速发展期，煤制甲醇、二甲醚、烯烃、煤间接液化、煤直接液化和煤制天然气等各种新型煤化工项目争相上马，主要煤炭生产省区相继制定煤化工产业发展规划。 新型煤化工产业发展进入新阶段，既有煤炭价格严重下滑的内在原因，还有全社会高度重视大气污染，政府强力治理雾霾，促进了煤炭清洁转化与利用的外1 部动力。同时我国一批示范项目成功建设，积极了经验，储备了技术，也为产业的迅速发展创造了良好条件。

全国房地产市场形势分析报告

全国房地产市场形势分析报告 （2006年第三季度） <<建筑房地产业要参>>编辑委员会编写 摘要 三季度以来，政策出台犹如疾风密雨，宏观调控效应也开始显现，如房地产开发投资增幅放缓，大部分城市房屋销售价格同比增幅均有不同程度的回落，但与政府的期望值对比，效果仍然不佳。深圳、北京、厦门等地房价依然飞涨，投资随时有反弹的危险。 前三季度，全国房地产开发投资为12902亿元，同比增长24.3％，虽然增速放缓，但仍处于高位。最新公布的第三季度70个大中城市房屋销售价格指数数据显示，尽管部分城市房价政府已经回落，甚至下滑，但仍有部分地区的房价依然在高位运行，增幅居高不下，并大有前赴后继之势。 从下季度动向来看，房价在宏观调控的“组合拳”之下，房价4季度有望止涨企稳。但另一方面，目前整顿党纪、反腐倡廉的形势已经让越来越多的人对房价的下跌抱有太多幻想。我们认为高企的房价有其存在的需求支撑，因此大跌情况不大可能出现，但一定范围内，抗性较小的地区或者楼盘的价格出

现不同程度的回落是有可能的。目前，各地还将进一步落实调控的具体措施，深圳、北京、青岛等房价涨幅居前的城市将是重点。 一、全国房地产市场简况 三季度以来，宏观调控的脚步并没有一时一刻地放缓，从爆炸性的“国八条”到“进一步整顿规范房地产交易秩序”的规定亮相，7月建设部再对“国八条”说明。在土地政策方面，9月5日，新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，这是继2004年《国务院关于深化改革严格土地经管的决定》出台后，中国政府在土地经管和调控政策上的又一次重大调整。这次出台的土地调控新政着重解决当前土地经管和调控中存在的突出问题，强调了耕地保护对工业用地出让也有新规定。

中国房地产市场宏观环境分析

中国房地产市场宏观环境分析 国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力 中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。 国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP 增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。 人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大 城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜 在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46 个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。

中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。 城市化进程推动房地产业持续发展 在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发 展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。 2010 年中国城市化率达到 47.5%，预计2050 年前后将达到 70%左右，因此房地产业将会持续 30-40年的繁荣。 通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道

中国房地产行业市场分析

中国房地产行业市场分析 一、房地产开发投资完成情况 2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。 1-4月份，东部地区房地产开发投资14927亿元，同比增长5.8%，增速比1-3月份提高0.4个百分点；中部地区投资5071亿元，增长12.3%，增速提高2.8个百分点；西部地区投资5378亿元，增长6.6%，增速提高1.1个百分点。 1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积634261万平方米，同比增长5.8%，增速与1-3月份持平。其中，住宅施工面积434753万平方米，增长3.9%。房屋新开工面积43425万平方米，增长21.4%，增速提高2.2个百分点。其中，住宅新开工面积29606万平方米，增长18.0%。房屋竣工面积25478万平方米，增长20.1%，增速提高2.4个百分点。其中，住宅竣工面积18622万平方米，增长19.9%。 1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5114万平方米，同比下降6.5%，降幅比1-3月份收窄5.2个百分点；土地成交价款1568亿元，下降0.2%，1-3月份为增长3.7%。

二、商品房销售和待售情况 1-4月份，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比1-3月份提高3.4个百分点。其中，住宅销售面积增长38.8%，办公楼销售面积增长33.9%，商业营业用房销售面积增长13.5%。商品房销售额27656亿元，增长55.9%，增速提高1.8个百分点。其中，住宅销售额增长61.4%，办公楼销售额增长60.1%，商业营业用房销售额增长15.3%。

中国房地产市场发展现状及存在的问题

中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于

中国产业大迁移全景图

深度长文：中国产业大迁移全景图 转自：锌科技 中国产业大迁移并没有发生在传统产业，而是发生在新兴产业。传统制造在出清过程中向低成本、高效率地区集聚。新兴制造向地理纵深发展的过程中，中部核心二线城市群逐渐崛起。中国产业大迁移不仅是产业布局的变化，也对房价、人口流动、区域消费等产生了深刻影响。本文来源于天风宏观团队，作者宋雪涛，原标题《中国产业大迁移》。 过去一百年，中国历史上发生过两次规模宏大的产业迁移。第一次是抗日战争时期，为了避免民族工业毁于战火，沿海和沿江下游的工厂企业集体内迁。第二次是1964年到70年代末的三线建设，当时出于战备需要将国防科工企业迁往西北西南地区。之后的改革开放解放了生产要素的自由流动，也打破了商品市场的地理分割，在区域地理特征的支配下，中国区域经济发展整体表现出“东强西弱，南升北降”的特点。最近几年随着产业转型升级的加快，中国经济结构的调整不仅体现在产业资本开支的新旧分化上，也体现在产业链的重新布局和大迁移上。 2月3日 中国城市中心

中国正在进入产业迁移和产业转型的协调阶段。过去三年，一线城市高房价对制造业持续挤出，促使产业结构向更高附加值的中高端服务业聚集。目前北上广深的第三产业占比均已突破60%，中国一线城市的最终产业发展形态可能类似于纽约和东京，成为一个服务型和消费型社会。过去三年，传统产业并没有发生迁移，而是在出清过程中向低成本、高效率的地区集聚。过去三年，中高端制造业（半导体、通信设备、电子元件）向地理纵深发展，不同程度地出现了从沿海向中部区域的核心城市迁移的特征。产业迁移促使中部核心二线城市崛起，形成以新兴制造为核心的产业链基础，比如合肥的中科系，郑州的富士康系，武汉的光谷系，西安、成都、贵阳的半导体、电子、光电产业等。 产业迁移必然带来劳动力、资本、税收、基建等方方面面的提升，进而对人口流动、房价、区域消费等产生深远影响。中国正在发生的产业大迁移类似于美国上世纪70年代的制造业南迁和南部“阳光地带”崛起。中国中西部核心地区依托特定的工业基础和日益通达的高速交通网络，承接东部的产业迁移，使得就业本地化和人口流动率下降成为长期趋势，并带动本地房价和消费基数的成长，从而吸引更多人口和相关产业链迁移至本地，形成“产业迁移—人口流动—经济发展”的良性闭环。 我们在《你的家乡这三年：转型中的地方产业》中，从省份的视角观察了中国各省产业结构的变化。这次，我们从产业的角度观察中国各产业在地理分布上的变化，数据 依然是16041家包括A、H、美股、新三板的中国上市公司。

2017中国房地产行业分析报告

序言 对于深嵌“家文化”烙印的中华民族来说，房屋与土地的意义似乎并不止于一幢住宅、一围庭院、一顷良田，这些看似冰冷的砖瓦与泥土，已然承载了亿万炎黄子孙浓浓的情愫。在浩浩汤汤的历史卷轴中，堂皇宅邸记载了大家族的兴衰荣败，深深庭院勾描了儿女的私语情长，广袤土地见证了面朝土地背朝天的子民不屈的脊梁。时至今日，“蜗居”与“蚁族”在一线城市的夹缝中生存，房屋与土地依然承载着中国年轻一代最初的理想。 从昔日的冷热交替、暴涨暴跌，到如今的平稳发展、惠及民生，中国的房地产业自城市经济体制改革以来，已由放任自由的“粗放式管理”走向国家宏观调控下的“精细化运作”，逐渐成长为我国国民经济的基础与支柱。 从2007年的火爆到2008年的回落，从2009年上半年的高增长到2009下半年的低增长，再到如今的紧缩与限购，面对内外部经济环境的变化，国家充分运用房地产行业进行宏观经济调控。在不断的调控中，国家政府也已然认识到房地产不仅仅是调控经济的手段，它更是保障民生的利器。但与此同时，供求结构失衡、房价久高不下、保障房建设等问题也亟待解决。 2011年，房地产行业受到了严格的政策管制，房地产企业也遭遇冰火两重天。恒大高歌猛进，万科稳步前行，绿城则举步维艰。2012年，国家继续发出紧缩不放松的行业信号，面对国家持续的严格管控，房地产企业能否创新出独特的发展道路？这个昔日的吸金行业还能否如日中天？ 站在行业发展的当口，重新审视房地产，结合当下的宏观经济背景以及行业市场发展状况，我们将为您展现出一个全方位、深层次的房地产行业。 本报告系笔者根据行业分析的相关理论和机构行业研究观点，结合自身知识结构体系撰写，受限于笔者知识水平，如有错误或者遗漏，恳请指正。对投资者的建议属于笔者个人看法，仅供参考。