浅析城中村存在的问题及对策
浅析城中村存在的问题及对策
城中村是我国城市化进程中较普遍现象，撤村建居社区在近几年中因周边土地大量征用开发，成为四周都是被城市居民住宅所包围的“城中村”，通过撤村建居已从村变为社区，村民变为居民，在组织形式上初步完成了城市化接轨。目前撤村建居社区从行政关系讲是隶属于街道，但其财政基本独立，在加强基础设施建设以及公用设施管理等方面，仍有赖于原村经济合作社，因而在建设管理、基础设施、环境卫生等方面出现了与城市建设脱节，严重影响城市形象，阻碍了城市的发展。定海目前共有小石契、洞桥、长岗山、胜利、义桥、茅岭、庆丰等七个城中村和沈岭、甬兴、洋岙、东湾、城北五个农村社区(每个社区由两个城中村组成)，面积约31.2平方公里，总人口大概42000多人，其中流动人口与外来人口约3万。
由于城中村的特殊性，目前都不同程度地存在着各类问题。
一、基础设施陈旧、落后、不完善。
在过去很长一段时间内，城中村的排污管道、垃圾箱、公共厕所等各种环卫基础设施的规划及配套建设都未列入城建统一规划，加之各村财政投入不均，各城中村环卫基础建设标准不一致，投入不平衡，总体基础设施普遍落后。造成目前公厕建造布局不合理、路灯亮化率未达标、垃圾箱破损严重、道路坑洼不平、市政管网不到位、绿化覆盖率明显不足等现状。据不完全统计，上述城中村当前急需新造公厕22座、安装路灯646盏、道路硬化修补面积达50000平方米、明沟污水管道铺设近30000平方米、绿化补种20000平方米。特别是因为市政管线不配套，城中村很大部分地区排水设施不全，居民生活污水很多往房前屋后一倒了之，一到雨天，污水横溢，或者截污纳管不到位，雨污合流，社区的生活污水和化粪池粪水直排就近河道、溪沟，造成环境污染。
二、环境卫生治理不尽如人意。
城中村的整治工作年年开展，但年年需要整治，反潮现象明显。租住在城中村的众多外来务工人员多是低收入者，卫生意识较差，乱扔、乱倒垃圾和随地大小便现象比比皆是；当地居民虽已从村民转变成居民，但思想上仍保留着农村环境意识，往往只注意自家保洁而忽视公共卫生，因而城中村的卫生死角仍随处可见，农村尤其城区周边水库溢洪道附近居住的市民及部分店铺垃圾不按规定投放垃圾，习惯倒入溢洪道，至此产生死角垃圾。一旦遇到下雨天垃圾随着水流顺势而下，污染了城区河道，给河道整治工作带来影响。
三、出租房未能有序规范管理。
由于城中村地区大量土地被征用，农民失去赖以生存的生产资料，同时又因为城市化进程的推进和城区土地资源的日益短缺，城郊土地价值大幅上升，在自身经济利益的驱动下，农民利用其自有多余的住房和想尽办法“见缝插针”式的乱搭建，以较低廉的房租租赁给大量流入城市的外来人口，租房手续简单，出租房管理松懈，对出租面积又没有标准要求，一幢3至4层的农民房住上二三十人是司空见惯的事。此外由于这些违章建筑既没有统一规划，也没有必要的卫生设施，租住的外来人员随地吐痰、乱扔垃圾、随地大小便、占用公共通道堆放杂物等现象普遍存在，且存在较大的安全隐患，防火间距不足，有些房与房之间触手可及，无消防车通道，一旦发生火灾，极易“火烧连营”蔓延成势，附近群众对此意见较大。城中村出租房管理存在着较大的漏洞，逐渐成为影响环境卫生和谐发展的一大因素。
四、居住在城中村人员的环境卫生意识不到位。
为彻底改变城中村的环境面貌，市区两级政府都开展了城中村城乡接合部的专项创卫整治，但众多居住在城中村的外来人口平时忙于生计，对创卫的知晓率、认知度不高，参与的热情不足，普遍认为创卫是政府的事情，与自己无关，只求自己的经济收入，诸如乱扔垃圾、随地吐痰、随处小便等一些生活陋习、不文明的生活习惯普遍存在。
鉴于上述情况，我们认为，加强城中村的管理已迫在眉睫，要有针对性地解决目前存在的问题：
一、统一规划，进一步加快基础设施建设。
当前市与定海区的一些体制与机制还处于磨合期，我市的城市规划、建设与管理分工比较复杂，排污管道、道路修补、公共厕所等环卫基础设施规划、新建和经费投入属市属职能。但作为定海区的相关职能部门要主动做好调查统计，掌握第一手资料，做好有关部门的参谋，积极要求在统一标准的基础上进行统一归口建设管理，同时加大财政投入，实现城中村基础设施与城区基本接轨。
二、加强环卫保洁工作监督管理。
区政府清醒地看到城中村环境卫生治理中的不足之处，已经将定海城区17个城中村（除三官堂、黄土岭等偏远村外）中的11个城中村的保洁纳入了城区保洁一体化的范围。为提升保洁质量、确保保洁到位，区政府已经在2007年9月1日实行“两把扫帚并一把”的基础上，于去年6月1日进行调整，实行新的“两把扫帚并一把”保洁机制，并明文规定：街道社区履行第一责任人职责，加
强保洁人员的管理，教育村民养成良好的卫生习惯；环卫部门加大监管考核力度，严格控制、杜绝死角垃圾的产生。在此基础上进一步制订长效管理机制，明确奖罚措施，确保各项工作落到实处，不是仅仅停留在方案制度上。
对城中村已经初步整治完成的卫生死角问题，建议园林、执法局、街道、社区、环卫等各有关单位要在长效管理机制与属地管理机制落实的前提下，对整治改造完成的地段及时采取措施，如改种上绿化树，设立宣传牌，加强管理督促，防止卷土重来。
三、妥善安置外来务工人员。
一是加大对违章建筑的拆迁力度，特别是对严重影响环境卫生乱搭乱建的廉价出租房，坚决清除掉；二是对外来人口较多的城中村，建议建造民工公寓，出租给企业单位，用于安置外来务工者；三是加强对出租房的管理，对城中村的出租房管理设定前置条件，如对出租房的面积与人员租住数量进行限制，对车棚车库出租及出租房出租没有基本的卫生设施的坚决取缔；四是要求将出租房消防安全工作纳入社会治安综合治理的一项重要内容，普及消防知识，提高自防自救和规范消防安全行为的能力。
四、加强宣传和素质教育并举，提高综合素质。
一是贯彻以人为本的指导思想，大力宣传，通过广播、电视、黑板报、宣传、标语等形式加以宣传教育，把乡规民约融入外来务工人员的思想之中；二是加强对外来人口的管理，可通过建立社区流动人口登记管理办公室和“暂住人口之家”、“新居民委员会”、“流动党支部”将流动人口纳入社区管理的范围，在外来人口较多的社区村可建立流动人口学校，定期不定期地开展有关法律法规、各项创建的学习教育，增强流动人口的法律意识和环境知识，并按外来人口的不同阶层，制订不同的管理措施，做到有的放矢；三是通过开展特色社区创建等多种活动载体，使村民从职业上、文化上、思想观念与行为方式上真正成为现代市民，推动城市文明的传播，不断提高居民及外来务工人员的综合素质。
城中村建设步伐是否跟进，直接影响着我区创卫工作的开展，是我区创卫的瓶颈。管理好、建设好城中村，不仅直接为百姓改善生产生活环境，提高生活质量，而且也是我区城市化进程中一项举足轻重的民心工程。重视城中村所凸现的问题，积极应对，势在必行。
太原市人民政府关于城中村改造有关政策的补充意见
太原市人民政府关于城中村改造有关政 策的补充意见 并政发〔2005〕30号 颁布时间：2005-11-29发文单位：山西省太原市人民政府 各区人民政府，高新区、经济区管委会，各有关单位： 为进一步加快城中村改造进程，现就有关政策，提出如下补充意见。 一、土地政策 根据国务院法制办和国土资源部关于《土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有”的解释，《太原市人民政府关于加快城中村改造的意见》（并政发〔2003〕10号）第三条第（三）项土地政策修改补充为： （一）城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责代征土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置 费用。 （二）集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。 （三）城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。 二、人均建设用地指标 《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）相关政策第二条：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”，修改补充为： 人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。 三、改造规划编制及审批
浅谈“城中村”改造存在的问题与对策
中共山西省委党校本科班2012级经济管理专业毕业论文 论文题目浅谈城中村改造存在 的问题与对策 姓名 学号 1220121050 指导老师 教学点省委党校 2014年5月14日
内容提要 随着城市化进程的加快和区域经济的竞争，研究和解决城中村改造的问题已成为关键因素，全国各地在城中村改造中做了不少尝试，但也存在一些问题，城中村改造的难点:一是改造资金的筹集与改造主体的选择;二是存量土地如何盘活;三是如何排解城中村改造的阻力。解决这些问题对加速城中村城市化有一定的作用。城中村普遍存在基础设施薄弱、建设混乱、环境恶劣、治安复杂等问题，影响了城市化进程的推进、城市整体功能的发挥和城市综合竞争力的提升，城中村改造中存在的问题成为各个城市不得不面对的迫切问题，如何正确对待城中村这一现象并妥善解决相关问题，关系到构建和谐社会和全面建设小康社会。本文首先通过阐述“城中村”特征及其改造的必要性，分析了城中村的所存在的问题的基础上，提出了解决“城中村”改造存在问题的相应对策。 关键词：城中村城中村改造问题与对策
目录 一、“城中村”的特征及“城中村”改造的必要性 (1) （一）城中村的特征 (2) （二）城中村改造的必要性 (3) 二、“城中村”改造中存在问题 (5) （一）城市规划、建设和管理盲区 (5) （二）城中村普遍存在的治安形势严峻的问题 (5) （三）职业问题 (6) 三、“城中村”改造的对策 (6) （一）贯彻“规划优先”的原则，完善城中村改造规划编 制体系 (7) （二）解决城中村居民就业问题，提高村民素质 (8) （三）完善社会保障体系，实现村民社会保障的城市化 (9) 参考文献 (10)
城中村改造项目具体操作步骤参考资料
城市城中村改造项目项目主要分为三种形式: 广州市城中村旧村庄改造工作流程图
广州市旧城改造工作流程图
广州市旧厂房改造工作流程图
广州市“城中村”改造有关程序
一、改造项目启动程序 （一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。 （二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。 为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。 二、选择合作企业程序 经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。 (一)公开招标的方式 鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。 公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。
(二)集体表决的方式 1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。 2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。 3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。 4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。 5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。 （三）结果公示 确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行： 1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。 2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。
城中村改造现状与政策建议
– 14 – 2012年第11卷第3期 引言 新形势下加强城中村改造模式的研究和探索，既有利于理顺城区基层管理体制，促进基层社区建设；也有利于加快农村向城市，农民向居民转变的速度，促进城乡融合发展。对于改善城市地域结构,提高城市土地开发效益,优化城市功能区布局,完成城中村改造，推进现代城市发展必将起到重要作用。 1 城中村改造面临的问题 1.1 城中村宅基地产权变更困难 城中村现有土地产权不合理是城中村的根本问题，也是城中村改造的主要障碍。在目前运行机制和经济环境下，由于城中村人口密度高，实行房地产开发赢利空间较小，有关土地管理部门也不愿主动进行土地权属的转换，因此，短时期内变更土地产权将有一定的困难。 1.2 缺少资金来源 城中村改造过程中居民的拆迁及安置都需要大量资金支持，目前政府无法负担如此庞大的费用。在缺少利益驱动的前提下，无法吸引多种大量资本投入，这也是城中村改造工作深入的巨大障碍。 1.3 管理体制没有良性发展 目前城中村管理过程中存在着许多历史遗留问题，一开始就未能真正将其纳入城市管理的轨道，徘徊于城乡之间，在管理上缺乏系统，在发展上缺乏约束，没有得到科学、良性的发展。因此城中村改造及管理均需在体制上实施相应的改革。 1.4 政府与市场的不协调 政府主导、市场参与是目前大多数城市管理过程中采用的改造原则，但是在具体的执行过程中，政府往往 城中村改造现状与政策建议 李献军 （西安市建筑设计研究院，陕西 西安 710054） 摘 要：城中村改造是农村政治经济文化发展到一定程度，当经济结构、农民就业方式和文化生活需要达到了城市（或城镇）发展的水平时对农村管理模式实施的一项重大变革，也是我国现行城乡二元体制下实现城乡一体化的重要路径。 关键词：城中村；改造政策 中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）03-0014-02 “缺位”或“越位”，即政府在该插手干预的地方却任由市场无序获取既得利益甚至违法操作，而本应该由市场来配置资源的地方政府却主动干预市场竞争，破坏市场机制。政府的有为与不为导致各利益主体之间得不到和谐发展，甚至由于政府不恰当的行为导致了利益主体之间的对抗，最终导致许多城中村改造难以实施，改造导致城市空间结构的不合理，偏离城市发展的目标，这些很大程度上与政府干预与市场运作之间的界限不明确有关。 2 城中村改造的政策建议 2.1 政府主导下的市场化运作 坚持政府主导下的市场化运作，努力提高项目经济利益，使城中村改造的利益普惠于众，尤其是城中村村民尽可能利用有限的资源实现改造结果的最优化，是城中村改造的主要模式。因此各级政府要在改造过程中掌握主动权，将政府调控与市场运作相结合的模式落到实处。在充分强调政府在城中村改造过程中的宏观调控的同时，采取“统一规划、统一建设、统一分配”的方式，又要按照“一村一方案”进行改造城中村，将城中村划分为不同区域、不同类别、不同要求，并从当地实际出发，充分调动市、区、街道、村各方面的积极性，采用市场化手段来解决改造资金、方法、收益分配等问题。这样既有利于解决拆迁安置这一重大障碍，也降低了改造强度和改造成本。 2.2 突出以民为本，兼顾各方利益 城中村改造既要照顾村民利益，充分考虑农民转为市民的意愿、需求和目的，在各项政策上多向村民倾斜，让他们在改造过程中获取更多的经济利益。同时，也要重视政府、改造单位的利益，做到政府、村民、改造单位三者利益的均衡。政府与改造单位之间要兼顾改造单位的利 现代建设 Modern Construction
浅析城中村存在的问题及对策
浅析城中村存在的问题及对策 城中村是我国城市化进程中较普遍现象，撤村建居社区在近几年中因周边土地大量征用开发，成为四周都是被城市居民住宅所包围的“城中村”，通过撤村建居已从村变为社区，村民变为居民，在组织形式上初步完成了城市化接轨。目前撤村建居社区从行政关系讲是隶属于街道，但其财政基本独立，在加强基础设施建设以及公用设施管理等方面，仍有赖于原村经济合作社，因而在建设管理、基础设施、环境卫生等方面出现了与城市建设脱节，严重影响城市形象，阻碍了城市的发展。定海目前共有小石契、洞桥、长岗山、胜利、义桥、茅岭、庆丰等七个城中村和沈岭、甬兴、洋岙、东湾、城北五个农村社区(每个社区由两个城中村组成)，面积约31.2平方公里，总人口大概42000多人，其中流动人口与外来人口约3万。 由于城中村的特殊性，目前都不同程度地存在着各类问题。 一、基础设施陈旧、落后、不完善。 在过去很长一段时间内，城中村的排污管道、垃圾箱、公共厕所等各种环卫基础设施的规划及配套建设都未列入城建统一规划，加之各村财政投入不均，各城中村环卫基础建设标准不一致，投入不平衡，总体基础设施普遍落后。造成目前公厕建造布局不合理、路灯亮化率未达标、垃圾箱破损严重、道路坑洼不平、市政管网不到位、绿化覆盖率明显不足等现状。据不完全统计，上述城中村当前急需新造公厕22座、安装路灯646盏、道路硬化修补面积达50000平方米、明沟污水管道铺设近30000平方米、绿化补种20000平方米。特别是因为市政管线不配套，城中村很大部分地区排水设施不全，居民生活污水很多往房前屋后一倒了之，一到雨天，污水横溢，或者截污纳管不到位，雨污合流，社区的生活污水和化粪池粪水直排就近河道、溪沟，造成环境污染。 二、环境卫生治理不尽如人意。 城中村的整治工作年年开展，但年年需要整治，反潮现象明显。租住在城中村的众多外来务工人员多是低收入者，卫生意识较差，乱扔、乱倒垃圾和随地大小便现象比比皆是；当地居民虽已从村民转变成居民，但思想上仍保留着农村环境意识，往往只注意自家保洁而忽视公共卫生，因而城中村的卫生死角仍随处可见，农村尤其城区周边水库溢洪道附近居住的市民及部分店铺垃圾不按规定投放垃圾，习惯倒入溢洪道，至此产生死角垃圾。一旦遇到下雨天垃圾随着水流顺势而下，污染了城区河道，给河道整治工作带来影响。 三、出租房未能有序规范管理。
深圳市城中村改造与具体改造案例分析
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
我国城市化进程存在的问题及对策分析
我国城市化进程存在的问题与对策分析姓名：黄子钊 学号：L01314005 专业：13级行政管理
我国城市化进程存在的问题与对策分析 摘要：城镇化是国民经济和社会发展的大战略, 积极稳妥地推进中国城镇化是全面建设小康社会, 解决中国三农问题, 发展中国特色社会主义的基本途径之一。城镇化不仅有利于解决好“三农”问题，而且还有利于促进农村经济的快速、健康发展。改革开放以来，伴随着经济的快速增长，中国的城镇化进程也快速推进，取得了巨大的成就。当前中国的城镇化进程中存在很多问题，需要深入研究和解决。针对存在的问题提出对策如下：改革规划管理制度和土地管理制度，形成促进城镇化的体制和政策环境等。 关键词：城市化，问题，对策分析 城镇化主要是指伴随着现代工业发展和分工细化而产生的人口向城市集中的过程。农村富余劳动力向非农业和城镇转移，是工业化和现代化的必然趋势。目前，我国城市数量不断增加，城市化及城市经济和社会水平也在持续上升。然而中国城镇化进程中存在着许多问题，需要深入研究和解决 。 一、我国城市化进程中存在的问题 1、城镇化的区域差异较为明显 改革开放以来, 我国的城镇发展体系逐渐走向成熟。以城市特别是大城市发展为代表的、城市区域空间为主体发展的新格局日益显现, 一些区域具有区位、资源和产业优势, 已经达到了较高的城市化水平, 形成了城市发展相对集中的城市群东部地区的城市化进程比中、西部地区明显要快。尤其是在沿海地区的珠三角、宁沪杭、京津唐等大城市群区域。工业化、信息化、城市化的迅速发展。集聚了中国大量的财富、劳动力与高新技术，使沿海许多城市经济繁荣，市场活跃，生活水平提高，环境逐步改善。已经进入城市化发展的中期阶段，中部地区正处于初期向中期的过渡阶段。西部地区仍处于城市化发展的初期阶段。 2、规划体系不够健全，发展不和谐。 （1）城乡分割严重，二元结构明显。东西部之间、城乡之间分割严重，贫富差距大，二元结构明显。因此，城乡发展不协调、城乡之间存在着明显分割化的现象成为我国城镇化所面临的障碍和问题。同时，城乡之间的巨大差距，使得城乡居民收入水平相差很大，城市的人均消费水平远远高于农村。而在户籍制度的约束下，人口不能自由流动，农村居民不能享受城市居民同等的教育、社会保障等公共服务。另外，土地制度的弊端也为城镇化的推进带来了障碍，土地产权不明晰、流转制度不规范制约着农村人口向城镇的自由流动，而且农民依靠土地所带来的收入相当低，农民物质基础薄弱，很多农民处于亦农亦工的状态，辗转于城市和农村之间，不利于农村人口向城镇人口的快速转变。 （2）基础功能设施不够完善。城镇化水平的日益提高需要配套的完善的基础功能设施
城中村改造的国内外经验和启示
城中村改造的国内外经验和启示 时间:2010-04-24 作者:韩斌，李笠来源:资源网 纵观世界城市发展史，城市贫困和贫民窟是城市化进程中的一种普遍现象。无论是发达国家，还是发展中国家，都曾经或者正在面临贫民窟或者类似贫民窟问题的困扰。一个明显的规律是，发展中国家当前面临的贫民窟问题，很大程度上也曾在发达国家发生;同时，当今的发达国家依然或多或少地存在贫民窟问题，贫民窟并没有因为发达国家完成了城市化进程而消失。 正因如此，全球应对城市贫民窟挑战的政策具有了一定的延续性，并大致经历了几个“住房战略”演变阶段，即，住房供应和清除贫民窟→场地和服务→贫民窟的升级改造→使用权保障。 而在我国，20世纪80年代末,我国最早的“城中村”现象开始出现，而后,随着城市化进程加速发展,城市用地急剧膨胀,需要通过征收周边农村的土地获得扩展的空间,农村土地逐步被 蚕食,大量实行集体所有制、农村经营体制的村落被城市建设用地所包围,至20世纪90年代中后期,“城中村”便已经成为我国城市化进程中的普遍现象。而随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题亦日益成为影响我国城市健康和谐发展的痼疾。 在这个渴望和谐的时代, “我们所要建设的社会主义和谐社会,是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会”,“城中村”作为与城市发展不和谐现象的缩影,对其进行全面、客观的认识已成为我国城市健康和谐发展所面临的紧迫问题。 1 国外城中村(贫民窟)改造历史和经验 1.1 巴西 在巴西，相当数量的城市人口居住在非正式的或不合法的居民区中，常常占用公共土地。据统计，贫民区人口约占里约热内卢全部居民人口的25%。这些贫民区是一些外来打工者的家园，但是其卫生条件极差，常常遭受自然灾害和犯罪的侵扰。 1.1.1在社会政治以及地理上把贫民区纳入这些城市。 80年代初期，许多城市努力规范或把贫民区纳入到城市有机体内，从法律上认可它们。巴西在全国范围实行了新的规划措施，允许把某些居民区指定为“特殊社会利益居住区”，以便于规划和对各个区制定相应的土地使用要求。 1.1.2保证投资支持贫民区的改造 政府改变了过去反对贫民区的做法，无偿向居民提供建筑材料和资金。巴西应用经济学会1998年的一项研究表明，至少794个市政当局制定了贫民区或“非正规居民区”的改造计划，其中约506个市政当局的改造计划包括在不同形式上实现土地占有的规范化。
城中村改造建设规划问题及解决策略
龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/1618559072.html, 城中村改造建设规划问题及解决策略 作者：朱爽 来源：《消费导刊》2016年第09期 摘要：按照省、市城镇面貌“三年大变样”活动的总体部署，双桥区从服务全市改革发展大局的高度，高效完成了城中村改造、“四纵五横”路网拆迁、外八庙周边环境综合整治及城郊村改造等工程的拆迁任务，有效保证了全市重大专项工程的顺利实施。 关键词：城中村改造建设规划 一、基本情况 避暑山庄外八庙周边形成的自然村落建筑布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，与周围自然环境和人文景观极不协调，影响了风景名胜和城市整体面貌。为更好的保护历史文化遗产，还原古城风貌、恢复历史风韵，市政府启动了外八庙周围环境整治及城郊村改造，工程因拆迁而涉及的村民安置房建设是 项重大民生工程。治理范围涉及我区狮子沟镇的5个行政村、4个社区和普宁寺门前片区（五村六片四社区），拆迁6063户，15564人。项目拆迁房屋建筑总面积136.91万平方米。 就北区回迁房建设实际情况看，按照协议到2013年底拆迁村民应全部实现回迁，但到目前，还没有一处回迁房具备回迁条件，百姓反映极其强烈。回迁的问题已经成为严重的社会问题。 二、存在的重点问题 1.资金问题。我区回迁房建设资金主要是采取代建企业垫资的方式进行建设的，由于我区肩负100余亿元的债务，致使资金严重不足，不能及时拨付企业的工程款，最终形成了政府对代建企业巨额拖欠而直接影响了回迁房的开工建设。 仅外八庙五村回迁房建设（不含商业用房）债务总量达39.5亿元：（1）企业垫资1 5亿元；（2）后续工程款还需14亿元；（3）基础设施还需9亿元；（4）群众过渡费还需1.5亿元。巨额的资金缺口没有来源。 2.涉军问题。殊像寺村草庐沟、窑塞沟军分区靶场、普宁寺东侧等地块回迁房建设涉及到的军产问题，虽然均有双方认可的方案，但由于手续办理、与军方协调繁琐，进展缓慢，相关回迁房建设工程没有进度。 3.土地指标问题。城中村改造回迁房用地及联动商业开发用地指标需求量较大，但土地指标严重不足，公开出让地块土地指标欠缺，土地供求矛盾突出。
中国城市化进程中遇到的问题与对策
中国城市化进程中遇到的问题与对策 摘要：城市化是我国经济发展的客观要求和必然趋势，也是我国走向经济大国的必经之路，不仅加大了城乡的人口流动，促进了农村地域发展，平衡了城乡发展的节奏，拉动了国内消费，也带动了城市第二产业、第三产业的发展。但随着城市规模的迅速扩大，同时也产生了诸多问题，例如城市人口拥挤、交通问题、住房紧张、资源短缺、生态环境恶化、公共安全管理问题等等，要解决这些问题，才能进一步推进城市化进程健康化、有序化、科学化。 关键词：城市化问题对策 一、城市化概述 城市化，也称为城镇化、都市化，是指随着一个国家或地区社会生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整，其社会由以农业为主的传统乡村型社会向以工业（第二产业）和服务业（第三产业）等非农产业为主的现代城市型社会逐渐转变的历史过程。城市化是社会经济、政治、文化发展到一定程度的产物，是衡量一个国家和地区社会发展程度的重要标志，经历了这样的过程，社会才能有更大的创新和进步。 改革开放以后，中国逐步放开了原有对人口流动的控制，大量农民工流向了城市，同时加快了城市化的进程。可谓“追梦改革万里春，农民潮涌作工人。荒滩野岭高楼起，立体网联城市群。”但是，正在进行中的城市化也给中国经济、社会的持续、快速、健康发展带来了一系列的矛盾。因此，单纯、刻意、过激地进行城市化，并不适宜中国的国情及稳健发展的需要。当务之急是将当前城市化进程中出现的问题都总结出来并找出相应的对策，正确认识中国城市化进程的现状。 国务院发展研究中心的研究员李善同指出：在选择具有中国特色的城市化道路时，应当优先考虑如下几个方面： 1.有助于提高我国的整体竞争力。 2.有助于缩小区域差距、优先区域布局。 3.有利于资源节约与利用。 4.有利于城乡统筹发展、和谐发展。 李研究员提出的标准将对我们找出中国城市化进程中存在的问题以及解决问题的对策提供坐标，指明方向。 二、城市化进程中出现的问题 1.城市化进程中出现的人口问题 普遍意义上的城市化主要就是指农村劳动力向城镇转移，虽然一方面缓解了农村区域劳动力过剩的问题，但另一方面也带来了城市人口增长过快、人口拥挤的问题。大量的农村人口涌向城市，同时也带来了一系列问题。（1）我国大部分城市还不具有良好接纳包容这么多农村人口的条件，这就使得原本就不算发达的城市，无法解决这部分迁移人口的生活、工作、学习、住房等各种问题，也给原本基础设施条件差、住房条件差的城市无形中增加了更多的压力，也影响了城市的可持续发展。城市工商业集中，人口密度大，人工设备密度高，活动强度大，人多车多，导致交通拥挤。城市地域不断向四周蔓延，城市功能混杂，建筑密集，
浅析城中村存在问题及改造对策
浅析广东省“城中村”问题的现状特点与改 造策略 韶关学院英东农学院11园林学号：11102021069 【摘要】“城中村”是城市化发展过程的产物，是城市建设过程中遇到的新事物。随着社会经济的快速发展和城市化进程的日益加快，“城中村”成为了新的社会问题，可以说是中国背景下的一种新的城市化病，“城中村”的存在影响了社会的和谐，制约了城市经济的发展，阻滞了城市现代化建设的过程。文章在分析“城中村”产生的原因、现状、主要存在的问题的基础上，提出可行的解决举措。只有把“城中村”纳入城市的管理范围，以人为本，维护弱势群体利益，才能统筹城乡协调发展，构建和谐社会。 【关键字】城市化城中村现状改造 1.什么是“城中村” “城中村”是在我国特有的土地所有制下，在快速推进城市化过程中出现的一种新的城市化问题。对于“城中村”，目前已有很多的定义，如书本中提到的都市村庄、都市里的乡村、城市里的乡村、“城中村”等。随着城市用地的扩展，原在郊区的村庄被纳入城区范围，在城市发展的带动与影响下发生明显的乡村---城市转型，在产业结构、建设景观和生活方式等多方面逐渐具备城市的特质而与传统农村相区别。但因土地、户籍、人口、行政管理等多方面的城乡二元体制，它们又没有真正纳入城市的统一规划、建设与管理，其发展往往具有很大的自发性，在生产方式、生活方式、建设景观及社区组织等各方面更是保留浓厚的农村居民特征而与城区差别明显，从而形成的一种独特的地域现象，即城市里的村庄，也就是所谓的“城中村”。 2.广东省“城中村”现状与特点 “城中村”问题，是一个社会问题，表现出利益性和复杂性，改造“城中村”，实现“城中村”的转型发展，不单纯是物质形态改造的技术问题，更是涉及经济、社会、文化、政治等多方面因素、事关村集体、村民、政府、管理部门、开发商等多方面利益的及其复杂的
我国城中村改造的主要模式及部分城市的具体做法
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
城中村改造项目前期营销推广方案
宣恩县旧城改造项目 商业项目招商及销售营销策划提案
华夏鑫龙房地产开发有限公司 2006年9月15日 第一部分：本项目重要营销背景及营销命题 一．重要营销背景 1．华夏鑫龙商业地产品牌之作 本项目是华夏鑫龙第一个真正意义上的商业地产项目，对华夏鑫龙品牌及本项目住宅营销意义重大。 2．商业部分肩负赢利重任 由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。 3．宣恩县商业地产第一盘 本项目是宣恩县第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响宣恩县商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。
4．恩施地区商铺投资回归理性 恩施地区虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。（以上论据，在恩施地区商业地产项目调查报告提到） 5．“宣恩旧城改造项目”之概念及资源整合的深远意义 恩施地区是我省未来几年中西部开展的最重要的区域之一，打造“宣恩旧城改造项目”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。
二．重要营销命题 1．“商”与“铺”的关系 有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。 2．招商时机的选定 关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。 3．商铺产权销售时机的选定 关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能
城中村改造与城市化建设的目的和重要意义1
城中村改造与城市化建设的目的和重要意义 一、城中村改造与城市化建设的目的和重要意义： 党的十八大报告对推动城乡发展一体化作出了重要部署，明确指出要加快发展现代农业，着力促进农民增收，坚持和完善农村基本经营制度，加快完善城乡发展一体化体制机制。这些论述，和每一位农民朋友关系重大，将会给大家带来实实在在的好处，也会给农村的发展指明方向。 十八大报告中关于农业的论述如下：“解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决“三农”问题的根本途径。要加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，逐步缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农富农政策力度，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。加快发展现代农业，增强农业综合生产能力，确保国家粮食安全和重要农产品有效供给。坚持把国家基础设施建设和社会事业发展重点放在农村，深入推进新农村建设和扶贫开发，全面改善农村生产生活条件。着力促进农民增收，保持农民收入持续较快增长。坚持和完善农村基本经营制度，依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，壮大集体经济实力，发展多种形式规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城乡发展一体化体制机制，着力在城乡规划、基础设施、公共服务等方面推进一体化，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。”结合我国2020年要全面实现小康社会，必须先彻底解决“三农”问题，在我国全面实行工业化、市场化、城市化。才能解决农村的落后状况，提高农民的生活素质，人们常说：“农村的出路在农村之外，在城市化建设的进程中”。在目前城市化发展和城中村改造中，城中村由此走向城市化，从其城市化的历史进展轨迹
中国城市化的三大问题与三大对策
刘勇：中国城市化的三大问题与三大对策 ——访国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究员刘勇博士 “十五”时期，我国制定并实施了城镇化发展战略。“十五”即将过去，在这期间以及此前的城市化进程中有哪些经验教训值得我们总结？“十一五”即将开始，未来的城镇化目标和道路应该如何选择？可能面临哪些难题？应该采取哪些对策？中国经济时报记者就此 专访了国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究员、研究室主任刘勇博士。 中国经济时报：请您介绍一下中国城市化目前的水平以及它所处的宏观经济发展背景。 刘勇：统计显示，中国的城市化水平２００４年为４１．３％，处于３０％—７０％这一城市化快速发展的时期。我认为，城市化本身由两种力量推动：一是大城市的拉动；二是农村人口收入和农业生产效率的提高推动城市化进程。 ３０％到７０％之间是城市化快速发展的时期，是和中国正处于工业化的中期阶段相配合的。工业化中期阶段，各种产业特别是城市里面都兴旺发达，所以人口向城市集中。著名经济学家斯蒂格利茨说过，２１世纪将由两大力量或者说是两个基本因素推动世界经济发展，一是美国的高科技，另一个就是中国的城市化。城市化对中国来说的确是一个非常重要的战略，也是一种发展趋势，也是工业化中期发展阶段的要求。大的背景就是如此。 中国经济时报：中国确定城市化发展战略已有五年，您如何评价这五年的发展？ 刘勇：第一，城市化的确成为推动我国十五发展的重要力量，它的确起到了重要作用，我们当初的判断是正确的，是符合国际潮流的。第二，在“十五”这五年的城市化发展过程中也确实存在着许许多多的问题。 中国经济时报：主要有哪些问题，我们在制定“十一五”规划时又应该注意哪些问题呢？ 刘勇：第一个问题，也是中国城市化最大的问题，那就是土地的城市化快于人口的城市化。也就是说虽然土地非农业化了，但是人口并没有非农业化。实际上城市化就两点，一个是人口向城市集中，职业从农业转到非农产业，这是从人口上说的；第二个是土地的非农业化，即土地由原来的农业用地变为二产和三产用地。 第二个问题就是经营城市的误区。所谓经营城市，说白了就是借钱去搞建设，或者说是卖地去搞建设。这是完全不对的。问题就在于它把城市化仅仅理解为城市建设。城市建设当然是必须的然而城市建设毕竟是公共产品，过分依赖于非财政性资金是存在风险的。 中国经济时报：这会产生哪些问题呢？ 刘勇：经营城市误区造成的典型问题就是开发区在全国范围内遍地开花。开发区遍地开花这是绝对绝对的错误。开发区是重要的，有的城市老城推不动，就搞新城来开发，这是对的，但遍地开花就不可行。举个极端的例子，某沿海省份的一个县，本来有十二个乡镇，为了使各个地方都发展起来，就把乡镇都改为街道，因为有街道就可以搞开发区，就大量地开发土地，小小的县搞了十二个开发区，且不说底下的村镇都可以搞开发区。 中国经济时报：这确实是个很重要的问题。 刘勇：基础设施的钱从哪里来且不说，城市化和工业化的核心就是集中，而那十二个分散的开发区是分散的，人口离土不离乡，一点经济效益都没有，反而会造成土地大量的浪费。
城中村改造方向与策略研究
城中村改造方向与策略研究 【摘要】由于城市高速发展而滞后于时代发展步伐，位于城区边缘的农村被划入城区，产生了落后与时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平底下的居民区。本文在深入分析城中村存在弊端的基础上，梳理出可供探讨的城中村改造基本方法，从构建和谐社会的角度，探寻可持续发展的城中村改造模式。 【关键字】城中村方法及策略可持续发展 一、城中村的形成机制 1、城中村概念界定 城中村是伴随我国改革开放以后城市化进程中一个独特而又普遍的社会现象。城市用地规模迅速扩张，使得过去的郊区、农村甚至更远的土地被国家陆续征用。但国家并不能承担土地征用后原住村民的生活和就业，于是采取保留村民住宅用地、集体非农建设用地以及少量用于发展集体经济的存留土地，虽然农耕生产的状态不复存在，但农村居民身份及农村管理制仍然得到了保留。 2、城中村形成原因 “城中村”问题产生的原因是多方面的。其主要原因是经济原因，即原有居民“以地生财”；土地、规划、环保等政府部门规范化管理的缺位是产生“城中村”问题的政策原因；落后的城乡管理体制是造成“城中村”问题的体制原因；政府未能为大量外来人口提供足够的廉租屋是刺激“城中村”违法滥建的客观原因。 二、城中村形成的根源及存在的问题 1、城中村形成的根源 城中村的形成不是一朝一夕形成的，它是有着深刻的历史原因，我们从以下几方面探讨。首先从客观上看，我国经济发展迅速，从而城市化进程也紧随其后高速成长，这样就产生了城市规范化管理不到位以至于满足不了城市快速发展的矛盾，只是主要矛盾；其次从主观上看，我国城乡的二元管理体制和我国土地的二元所有制结构冲突，这是两种制度产生的矛盾，是次要矛盾；再次对于政府而言，城市政府的财力有限，所以在城市化的初期城市政府常常选择绕开村落的思路，导致城中村普遍存在。 2、城中村存在的问题 城中村是城市化发展的障碍，它缺乏统一规划和严格管理，给城市规划、
在加快城市化进程中加强城中村改造与管理的几点思考
江南大学网络学院毕业论文 在加快城市化进程中加强 城中村改造与管理的几点思考 指导老师：贺慰 作者：濮军锁 二Ｏ一一年一月
摘要：本文就城市化进程中出现的城中村与现代化发展制约问题展开详细论述，首先提出了城中村的概念和本质特征，分析了城中村产生的多方面原因。并从实现城市物质形态现代化和社会结构和社会管理现代化的需要、改善城市环境和社会治安、盘活城市资产，提高城市土地利用效率，使城市资产升值等多个方面就改造城中村的意义进行了详细论述，文章结合目前一些地方城中村改造的做法和经验，着重提出应从村民市民化、组织城市化、经济公司化、房屋建筑城市化、社会结构和管理现代化五个方面进行改造，使城中村更好地融入到城市整体中去，以实现城中村彻底地城市化。 关键词：城中村改造管理 正文： 在快速推进城市化的过程中，城中村问题也日益凸显。在繁华的都市里，在鳞次栉比的高楼大厦边，不时地兀立着一个个布局凌乱、拥挤不堪的建筑群落，极大地影响了城市的外观，也影响了城市管理。城中村里环境脏乱、市政设施不配套、治安混乱，造成了诸多的社会隐患和城市问题，构成了城市现代化发展的严重障碍。有人说它是“毒瘤”，有人形容它是定时炸弹，也有人认为它是城市化进程中农民最后的港湾和堡垒。 一、城中村的产生 城中村究竟是一种什么样的事物？它最本质的特征是什么？ 城中村是城市规划区内未完全向城市转型的原农村社区，是在急剧的城市化过程中，原农村居住区域(包括土地、房屋等要素)、人员和社会关系等就地保留下来，没有有机参与新的城市经济分工和产业布局，仍然以土地及土地附着物为主要生活来源，以初级关系(地缘关系和血缘关系)而不是以次级关系(业缘关系和契约关系)为基础形成的社区。 城中村不仅是一种房屋形态，也是一种社会形态。城中村存在的根源是城市化没有瓦解原农村社区的居住结构和社会结构。只要原居住结构和社会结构没有瓦解，城中村就仍然可能是城中村。目前，对城中村的概念，还存在种种不一致的认识。有的认为城中村是城市化过程中原农村区域形成的杂乱无序的建筑群落；有的认为城中村是指在城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区；有的认为城中村是指在城市化快速推进过程中，被纳入城市建设用地的村庄，等等。这些概念都只是从一个角度揭示城中村的特征，没有全面地揭示城中村作为一种居住形态和社会形态的本质特征。这种认识上的片面性也导致了城中村改造实践上的片面性。 城中村产生的原因是多方面的。从制度角度讲，土地集体所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度条件，土地集体所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一个基于土地的利益共同体，难以分化瓦解，这与土地私有国家形成了显著区别。从社会角度讲，中国农村宗族和地缘观念很强，安土重迁，这种居住观念构成了城中村存续的社会心理条件；同时，随着城市化的推进和社会经济的发展，土地增殖，外来人口急增，使得私房出租成为一个利益丰厚的产业，这是城中村得以发展的社会条件。从政府方面讲，主要是：①认识不足，缺乏及时的规划和调控。政府对城中村的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、改造措施，最后积重难返。②重新安置的经济和社会成本巨大。迅速推进的城市化进程，使得原农村居民主动迎接城市化，并最大限度利用城市化形成的级差地租，使得安置的成本十分高昂，政府一时无力负担，于是采取回避态度，任其发展。③无法解决农民城市化的善后问题，如重新安排就业，解决其社会保障和生活来源等。 但是，城中村也并不是我国城市化进程中必然产生的现象，如果政府在城市化过程中采取了及时和适当的政策措施，城中村的产生也是可以避免的，比如上海浦东、海南洋浦等一些地方，在城市化进程中采取了一次性征地、统一安置等办法，就成功地避免了一些城中村的产生。 二、城中村改造的意义和必要性 城中村的存在给城市经济社会发展带来了严重影响，要提高城市化质量，提升城市素质，必须进行城中村改造。 (一)这是实现城市物质形态现代化的需要。从城市规划来讲，城中村严重影响了城市的物质形态空间规划的科学性、阶段性、层次性和整体性，特别是在总体规划完成以后进入分区规划、详细规划和地块的城市设计时尤其明显。另外，这些地区功能定位的模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意
案例10：深圳城中村改造的冲突分析
深圳城中村改造的冲突分析 李丽，姚芳敏 摘要：城中村作为城市化进程中出现的特殊现象，导致了一系列社会问题，成为城市现代化进程中亟待解决的重要问题。城中村改造工程中如何平衡政府、开发商、改造单位之间的利益关系，从而实现城中村与城市其他地区的协调发展，是城中村改造的难点。本案例探讨了深圳城中村改造存在的问题，适用于运筹学中对策论的教学。 关键词：城中村改造；冲突分析；对策论 1深圳城中村简介 自改革开放以来，深圳市的经济快速发展，城市化进程也大大加快，城市从中心区向外围不断扩张，使原本属于城区边缘的农村成为城市的一部分。但这些村落仍保留着“一户一栋”的农村居住特点。不仅存在着社会治安较差、卫生环境恶化、土地权属不清、建筑功能老化等一系列问题，同时也制约了深圳市土地资源的合理利用和城市结构的完善。因此，进行城中村改造已成为政府在城市化建设进程中的重要决定。 自1992年，深圳就开始尝试城中村的改造。近年来，由于深圳市的发展受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，2005年公布了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010年）》，将城中村这样的“存量”土地纳入城市规划中，统一布局和开发利用，推进深圳市的现代化建设。 根据《深圳市住房建设规划》显示，至2007年底，深圳市各类住房总建筑面积约2.6亿平方米。其中，商品房:廉租及政策性住房:城中村自建私房的比例为9:5:12，城中村内的住房面积占深圳市住房总面积的46%，已成为深圳住房体系中的重要组成部分。 深圳《城市暂住人员住房问题研究》指出，近半（48.7%）的暂住人口住在城中村。村民、不同来源、不同职业的流动人口混杂居住在城中村中，造成城市治安紊乱，犯罪突发。同时村民在建造房屋时，往往优先考虑经济效益，为获取个体最大的经济利益，土地被村民用作最高强度的开发，建设强度高、密度大，常常出现“牵手搂”的现象，城中村的住房楼层也逐渐增加（见表1）。 表1. 城中村非正规住房各阶段的建设特征和形态