商业地产项目定位SWOT分析课件

湖南卫视swot分析教学总结

湖南卫视营销策划分析 课程:媒介经营管理 学号:100903118 姓名: 李杰

一、湖南卫视娱乐节目的成功模式 在电视湘军崛起之前，国内各家电视台都是闭门做电视，相互模仿互相抄袭。同时，上星的电视台都非常保守，节目设置老化呆板。湖南卫视的节目创新搅乱了国内电视行业一潭死水的局面。湖南卫视不仅仅把频道由原来的生产单位转化为经营单位，从而实现了制播分离，并开始市场化运作。这对原有的机制无疑是一个革命性的突破。 1、节目理念创新，引领时尚潮流 2、节目定位精准，凸显娱乐主题 3、节目运作市场化，打造个性品牌 二、定位:品牌与资源 对于湖南卫视来说，其优势之一在于清晰的媒介定位。作为一个放眼全国的省级卫星电视台来说，湖南卫视并没有做观众群相对狭小的专业频道，而是选择“品牌频道”的发展战略,从而打造出“快乐中国”的频道运营理念。利用一系列节目《快乐大本营》、《天天向上》等逐步确立媒介自身的“快乐至上”的定位，为自己描上浓重的娱乐化色彩，定位准确。 三、湖南卫视的SWOT分析 立台之本：优势（Strengths）分析 竞争优势是指组织超越其竞争对手的能力，或指其所特有的能提高竞争力的资本。 1.湖南卫视在先进理念指导下，明确市场定位，打造品牌价值。湖南卫视成功打造了品牌的认同感价值和特殊心理感受价值，这是区别于其他省级卫视的关键所在。 2.“电视湘军”的力量凸显湖南卫视的团队实力 团队的创造力是湖南卫视的核心竞争力，差异化竞争是湖南卫视制作节目的首要指导思想。湖南卫视宽松的创作环境使节目创新具有新、奇、快的特点，这与其团队的创新能力是密不可分的。 3.产业链优势为湖南卫视带来的系统竞争状态 湖南卫视的产业链构建有三个途径：湖南广播电视台的诞生；与兄弟卫视的联姻合作；与网络媒体的嫁接。湖南广播电视台的诞生是湖南卫视发展产业链的前提条件；与青海卫视的联姻合作使湖南卫视实现了资源输出，成就了其强大的生命力；与新媒体的合作，打造出全新的媒体产业链。 4.湖南卫视领导团队的频道运营能力不容小觑 具有战略眼光的领导是组织发展变革的引擎。1993年，魏文彬上任之时进行了一系列改革，包括制度创新、栏目质量评价标准创新，推行制片人制，调动团队积极性等，这使得湖南卫视发展成为省级卫视的佼佼者。 内在隐患：劣势(Weaknesses)分析 竞争劣势是指组织缺少或做得不好的方面，或指某种会使组织处于劣势的条件。 1.湖南卫视的泛娱乐化倾向 泛娱乐化是指传媒节目的媚俗化、低俗化，是以形式上的浮华炫目、手段上的嬉戏热闹、表现上的玩耍爆料来解构审美取向、降低文化品位、消解人文精神。

商业地产进驻业态分析报告

商业地产阶段性研究——商业地产进驻业态分析报告

商业地产进驻业态分析报告 与住宅类地产不同，商用不动产的开放具有开发周期长，资金沉淀大，运营要求高，退出 机制复杂的特点。作为开发商，商用不动产所能给开发商带来的收入主要包括持有阶段的收入和 推出阶段的收入。鉴于商业地产自身的特点，开发商停留在持有阶段的时间占了整个商业地产项 目从立项到推出的全部时间的绝大部分，持有阶段项目的开发运营情况的好坏直接决定了商业地 产项目的资金回笼和盈利，并对退出阶段的项目价格具有决定性的作用，对项目和企业的财务平 衡都有重要影响。因此，对于商业地产开发的重点也就在于持有阶段的运营和品牌的打造。在持有阶段，开发商的收入的主要组成为租金收入、物业管理收入、品牌广告收入等。从诸如地段、 区域经济发展水平、业态组合形式、管理服务水平以及品牌效应等众多的收入决定因素来看，商业地产进驻的业态决定了一个商业地产项目给外界的整体感官，对于项目收入组成和品牌塑造具 有重要的意义。如何构建一个符合项目所处的外部环境的最佳业态组合是没有商业地产开发项目 所不能回避的问题。 那么，商业地产的业态主要有些什么内容呢？ 一、楼宇型商用不动产——顶级会所 以俱乐部、会馆为表现形式的顶级会所逐渐成为了中国高端服务业的重要内容之一，这些 会所大多成立于上世纪九十年代中期，专门为政商高端人士、驻华使节和各种业界精英提供具有 明显的差异化特点的高端服务。这些服务主要包括了餐饮、休闲、居住、健身和会议服务等，给 上述到顶级会所消费的人士全天候的工作、交流、休闲服务。从中国的顶级会所目前的发展现状 来看，顶级会所一般都各成特色，通过会员制和较高的消费标准将消费人群定位在了社会的高端 消费人群上，并据此赚取了高额的利润。顶级会所通常具有如下特点： （1）特色鲜明。从中国目前发展得比较好的顶级会所来看，它们主要分为两个主要的 风格，其中有很大一部分多坐落在一些标志性建筑的顶层并配有华丽的装修，加之其细致入微的服务，给在那儿消费的人以良好的视觉感受和消费体验。另一种风格的顶级会所主要坐落一些具 有独特建筑风格的地方，如园林、府邸、庭院等，通过提供与会所所在地的建筑风格相符合的服 务和活动，给长期生活在大都市的氛围的人们一种别具一格的感受。 （2）服务人性化、细致化、差异化。由于这些顶级会所所面对的消费群体是一个

旅游线路SWOT分析

SWOT分析 （一）自身优势分析 1.客源 桂林阳朔两日游互动体验性强，适合于有活力的大学生。桂林有八大高校，大学生数量多，客源市场非常广阔。 2.线路合理性强 桂林阳朔两日游安排的有游漓江，自主西街活动，游蝴蝶泉，大榕树和图腾古道。这些景点的代表性强，自然资源和人文资源相互呼应，在给游客视觉冲击的同时也享受到了文化冲击。 3.游览方式多样性 桂林阳朔两日游打破了传统被动式和单调性的旅游方式，游览中能体验到坐船，自主活动，单车各种不同的旅游方式。脱离了单一的游览方式有利的调动出游客的热情。 4.政府对漓江，阳朔景点资源的大力保护 旅游业的经济带动功能促使政府重视旅游景区的开发。在桂林大力发展旅游业的情况下，政府也在大力的对漓江，阳朔进行大力的资源保护，有计划的开发，对破环的人文，自然景观加以修复。 （二）自身劣势分析 1.旅游资源的破环 由于现代工作的发展漓江的水质已经大不如从前了，西街商

业化越来越严重，线路中的景点也多多少少的有认为的破环。 2．时间安排过于紧凑 桂林阳朔两日游主要的客源是大学生，经济上不充裕但考虑到大学生爱玩想多游览景点的心理，所以线路策划的行程较远景点较多但时间却只有两天。所以会导致在游览的过程会出现景点没看够，没玩尽兴的事件。 （三）外部机遇分析 1.桂林旅游业经济发展 随着桂林经济的上涨，旅游业得到了大力的发展，桂林阳朔两日游中的景点都是成熟且是政府重点保护的对象。经济上将会得到更大的提高，景区环境也大有改变，游览过程中舒适度也会得到提升。 2.旅游形式的改变 老式的被动旅游落伍了，更多有活力的年轻人喜欢去自主体验旅游。桂林阳朔两日游有着多样性的旅游方式迎合了未来旅游方式的发展方向，将会得到游客的大力支持，前景广阔。 3.游客的扩增 现代的大学生已经不在满足于本城市的旅游项目了，更多的大学生愿意跑到异地去旅游而桂林以旅游著称，相信全国各地的大学生都将到桂林游览一次，所以桂林阳朔两日游线路的潜在游客也将大大增加。

某地产项目整体定位报告

美加德地产转水埠项目整体定位报告

目录 前言 (3) 第一部分：策划思路简述 (4) 报告的核心思路： (5) 第二部分项目与市场环境分析 (6) 一、项目概况： (7) 二、中观市场环境回顾： (9) 三、宏观环境回顾分析： (11) 第三部分项目的整体开发战略 (15) 一、项目地块的发展思路： (16) 二、项目的各地块体量分配原则。 (17) 三、各地块的建筑与规划协调性 (18) 四、本项目总体定位 (20) 五、本项目的命名与市场定位 (21) 六、整体开发战略 (22) 第四部分商业部分的开发战略 (23) 一、本项目的酒店性质定位。 (24) 二、项目现有商业必须把握的要点： (31) 三、项目商业部分的体量与建筑形式： (33) 四、项目目标消费群定位 (33) 五、商业部分的开发思路及命名建议 (34) 六、本项目业态引进的原则： (35) 第五部分住宅物业的开发战略 (36) 一、住宅部分的总体策划思路概述： (37) 二、住宅物业目标客户群分析 (37) 三、住宅开发理念： (39) 四、住宅的产品定位 (41) 五、产品园林设计建议 (41) 六、项目核心价值体系／竞争优势构建 (44) 七、住宅物业的定位支持 (45) 八、住宅开发节奏与体量的建议： (47) 九、项目的开发模式建议 (49)

结束语 (51) 前言 在葱绿的狮子山下，在清秀的崇阳溪边，这世界给了我们独一无二的自然环境。而自然的山山水水靠诉我们要懂得规律。拔苗不可助长，画饼不可充饥。 珍惜这一片山水，也为珍爱的这一片土地，我们一定要按照事物的发展规律来把控项目发展的方向，精耕细作，精雕细琢，最终实现大武夷区域的一个人居精品之作。

新媒体营销swot分析.docx

新媒体营销swot分析 优势： 移动互联网的普及速度在加快，对其内容的消费也在增长。 得益于技术进步，包括终端的改进等因素，用户使用移动互联网访问的体验认可度在持续增加。 由移动运营商一直以来维护的“封闭花园”，正在被T-Mobile和3等锐意进取的运营商同大型搜索引擎公司签订的协议打破。 移动内容的固定价格“尽情享用”（all you can eat）策略，正在刺激内容的消费。 手机支付变得愈发便捷，尤其是小型票券类支付。 劣势： 移动互联网目前还不是大众市场，也就是说，各类品牌、广告商只是对其小试牛刀而非备好可观的预算，严阵以待。这恰如几年之前互联网的遭遇。 于访问终端而言，这个市场眼下的趋势并非融合而是日益碎片化，意即：致力于实现夸终端的用户体验满意度，正在成为愈发困难而非简单的问题。 事实上，移动营销依然是营销领域的一个未知地带，这意味着，还不曾有人可以鸟瞰其精彩纷呈之组成，于是，该如何实现最佳的营销实践，该听取怎么样的意见，也就无从说起。 机遇： 移动搜索——许多品牌搜索引擎还没有进入这个市场，所以，对广告

商来说，在移动搜索引擎的花名册上占据一个名额前景看好。关于移动搜索，Duncan lennings有一篇精品日志。 本地搜索／目录，配置GPS（全球定位系统）的手机。潜力超大！手机是个极为私人性的设备，于是也为获取个性化的营销信息提供了巨大的机遇——如果取出有道的话。 获取和保持。 品牌推广和直接互动 Flash的淡化，意味着更多的设计师和开发者将会带着几分神似的手机走上车船。 威胁： 归咎于市场上繁多的手机浏览器和日益增多的各类通信终端和个人设备，公司欲在移动营销活动中提供一以贯之的用户体验变得愈发困难。 移动营销工具的滥用可能会毁掉整个产业（比如，消费者欺诈和无视营销许可原则）。如若对违规者处置不当，后果可能更为严重。 从移动运营商的角度来看，整个现有价值链都危机四伏，无论是来自VOIP还是因为消费者不感冒其内容。 移动营销有几个大的优点和缺点，仅供参考： 1、直接到达读者，而且下发被阅读率高，但这直接导致了垃圾短信的泛滥，尤甚于垃圾邮件。 2、网络的资费和价格，依然没有降到合适的市场水平。 3、新事物快速发展，营销观念和手段队伍都很难跟上用户需求。

商业地产研究报告

XX商业地产研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】

商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：

在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。

上海迪士尼swot分析

上海迪士尼 swot分析 2009年11月4日，上海市人民政府新闻办公室授权宣布：上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。2009年11月23日，国家发改委在网站上发布，“2009年10月，经报请国务院同意，我委正式批复核准上海迪士尼乐园项目。该项目由中方公司和美方公司共同投资建设。项目建设地址位于上海市浦东新区川沙新镇，占地116公顷。项目建设内容包括游乐区、后勤配套区、公共事业区和一个停车场。”2011年4月8日，上海迪士尼乐园，正式动工。预计2015年完工。 一．分析强势： 上海迪士尼乐园将是全球第6个、中国第2个迪士尼乐园，中国内地第一个迪斯尼上海市政府下属企业将持股57% 1．规模最大 根据上海市规划和国土资源管理局网站挂出的征地公告，迪士尼乐园项目一期预留地总面积约400公顷，若再算上二期和三期，上海迪士尼的面积将延展至800公顷～1000公顷，项目一期工程占地比香港迪士尼乐园大3倍多，有可能是全球最大迪士尼乐园。 2．票价优势 全球共有五个国家建立了迪士尼乐园，美国加州迪士尼乐园门票价格折算约413港元，佛罗里达州迪士尼乐园门票价格约466港元，东京迪士尼门票价格约385港元，巴黎迪士 尼门票价格约381港元，香港迪士尼乐园门票价格为295港元。上海迪士尼门票的初步定 价为300元，换算成港元（2012/2/26的汇率为1人民币元=1.2317港币），约合369港元。 其中上海迪斯尼票价仅次于香港迪斯尼，为倒数第2底，如果按上海迪斯尼规模是香港的 三北来看，上海迪斯尼性价比最高。 3．交通便利 2012年2月24日市重大工程建设办公室获悉，上海迪士尼指挥部管理中心今年将建设 并投入使用，公交枢纽也将于年内开工建设。上海迪士尼项目一期工程及市政配套的计划，今年将建设数条与上海迪士尼乐园有关的市政配套道路项目，其中：南六公路、六奉公路、 秀浦路（S2-申江路）3条道路一季度开工，秀普路（S3-申江路）、公交枢纽、申江路高架 专用道、S2公路改建、入园路5条道路二季度开工，唐黄路、航城路两条道路则将于今年 二季度通车。 两座国际机场，直达公交线路和地铁站，大规模私家才车停车场。都是上海迪斯尼交通 有时。 4．工作人员经验丰富 本地服务业发达，服务体系较为健全，人力资源有优势。上海近年来举办了世博会，游泳 世界锦标赛等大型国际项目，拥有相关配套服务设施，组织人员经验丰富。

商业地产研究报告

商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国XX 商业地产研究报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】

务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。 和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。 伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。 在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交价格没有明显的下跌，在目前较高的房价水平下，房地产调控政策将会延续，不排除更严厉调控政策的可能。 3、严格土地增值税征收，对开发商的净利润和现金流会产生一定影响

徐州对接融入“一带一路”的SWOT分析

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 徐州对接融入“一带一路”的SWOT分析 作者：吴继良 来源：《现代交际》2017年第24期 摘要：建设“一带一路”是中央把握全局提出的促进我国经济发展和对外开放的重大倡议构想。本文通过对徐州对接融入“一带一路”进行SWOT分析，力求进一步拓展徐州对内对外开 放的新空间，开创徐州经济社会全面发展新局面。 关键词：一带一路中心城市 SWOT分析 中图分类号：F125文献标识码：A文章编号：1009-5349（2017）24-0056-01 徐州是新亚欧大陆桥东端的区域性中心城市，自古是丝绸之路的重要门户，作为“一带一路”倡议的重要节点城市，其融入“一带一路”倡议的步伐正在加快。自2015年以来，徐州市与“一带一路”沿线65个国家和地区进出口总额达274亿美元，占全市进出口总额的506%。“一带一路”建设为徐州的经济发展注入了新的生机和活力。 一、徐州融入“一带一路”的优势分析 （1）便利的交通与地理位置优势。徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界地区，交通发达，素有“五省通衢”之称，今天的徐州，铁路、航空和京杭大运河的水路运输密切交织，交通运输非常便捷，区位优势十分突出。因此，借助徐州交通枢纽优势，布局建设区域性物流中心，大力发展现代物流、商务服务、金融服务、旅游休闲等现代服务业，从而为徐州全方位参与“一带一路”建设提供良好的外部环境。 （2）徐州作为淮海经济区中心城市和“一带一路”重要的节点城市，具有较强的辐射力。徐州是淮海经济区的中心城市，也是江苏省重点打造的三大城市经济圈中心城市之一，徐州作为淮海经济区的金融和文化中心，通过全面扩大开放，已经成为依托大陆桥、服务中西部、联通东北亚的国际性大城市，通过充分发挥新亚欧大陆桥经济走廊重要节点城市和重要交通枢纽的综合优势，从而为淮海经济区参与“一带一路”提供支撑和示范。 二、徐州融入“一带一路”的劣势分析 （1）经济增长速度放缓，新的经济增长点尚未形成。徐州是我国重要的能源城市，以盛产煤炭著称。在历史上徐州开采出的煤炭主要用于发电，从而向苏中和苏南等城市提供电力资源，但近年来随着煤炭资源的枯竭，以输出能源获取收入的模式难以维系，徐州经济发展速度逐渐放缓，而新的经济增长点尚未形成。近年来徐州大力发展服务业，不断加大旅游产业对城市经济发展的拉动作用，但汉文化旅游的宣传力度不够，社会知名度不高，这些都会制约徐州在对接“一带一路”中发挥更大的作用。

如何进行SWOT分析(带案例)

SWOT模型含义介绍 优劣势分析主要是着眼于企业自身的实力及其与竞争对手的比较，而机会和威胁分析将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响上。在分析时，应把所有的内部因素（即优劣势）集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估。 S代表strength(优势)，W代表weakness(弱势)，O代表opportunity(机会)，T代表threat(威胁)，其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。 1、机会与威胁分析（OT） 随着经济、社会、科技等诸多方面的迅速发展，特别是界经济全球化、一体化过程的加快，全球信息网络的建立和消费需求的多样化，企业所处的环境更为开放和动荡。这种变化几乎对所有企业都产生了深刻的影响。正因为如此，环境分析成为一种日益重要的企业职能。 环境发展趋势分为两大类：一类表示环境威胁，另一类表示环境机会。环境威胁指的是环境中一种不利的发展趋势所形成的挑战，如果不采取果断的战略行为，这种不利趋势将导致公司的竞争地位受到削弱。环境机会就是对公司行为富有吸引力的领域，在这一领域中，该公司将拥有竞争优势。 对环境的分析也可以有不同的角度。比如，一种简明扼要的方法就是PEST分析，另外一种比较常见的方法就是波特的五力分析。 2、优势与劣势分析（SW） 识别环境中有吸引力的机会是一回事，拥有在机会中成功所必需的竞争能力是另一回事。每个企业都要定期检查自己的优势与劣势，这可通过“企业经营管理检核表”的方式进行。企业或企业外的咨询机构都可利用这一格式检查企业的营销、财务、制造和组织能力。每一要素都要按照特强、稍强、中等、稍弱或特弱划分等级。 当两个企业处在同一市场或者说它们都有能力向同一顾客群体提供产品和服务时，如果其中一个企业有更高的赢利率或赢利潜力，那么，我们就认为这个企业比另外一个企业更具有竞争优势。换句话说，所谓竞争优势是指一个企业超越其竞争对手的能力，这种能力有助于实现企业的主要目标——赢利。但值得注意的是：竞争优势并不一定完全体现在较高的赢利率上，因为有时企业更希望增加市场份额，或者多奖励管理人员或雇员。 竞争优势可以指消费者眼中一个企业或它的产品有别于其竞争对手的任何优越的东西，它可以是产品线的宽度、产品的大小、质量、可靠性、适用性、风格和形象以及服务的及时、态度的热情等。虽然竞争优势实际上指的是一个企业比其竞争对手有较强的综合优势，但是明确企业究竟在哪一个方面具有优势更有意义，因为只有这样，才可以扬长避短，或者以实击虚。 由于企业是一个整体，而且竞争性优势来源十分广泛，所以，在做优劣势分析时必须从整个价值链的每个环节上，将企业与竞争对手做详细的对比。如产品是否新颖，制造工艺是否复杂，销售渠道是否畅通，以及价格是否具有竞争性等。如果一个企业在某一方面或几个

2020年商业地产行业分析报告

2020年商业地产行业分析报告 2020年3月

1.商业地产：大消费价值链下的万亿租金市场 1.1 什么是商业地产？ 有别于用于销售的房地产开发业务，投资性物业（Investment property）业务主要是指 企业或金融机构自建或收购物业并用于持有投资的业务。商业地产是投资性物业的一个主要大类，其中又包含了办公、零售、酒店等物业。由于细分行业仍是不同的市场，仍 需分别研究。海外根据零售地产的规模、形式又将零售地产又分为购物中心（shopping center）、区域购物中心(regional mall)、独立门店(free standing)等。本文主要研究商业 地产中最具吸引力同时经营门槛也最高的零售型商业地产（海外称作retail property）， 并且以购物中心为主。按国际购物中心协会(ICSC)的定义：购物中心是由开发商统一规划、建设和管理的商业设施，拥有大型核心店、多样化商品街和停车场，能满足消费者 的购买需求与日常活动的商业场所。中国购物中心的建设始于20 世纪90 年代末期，至今约20 多年时间。除特别说明外，本文所指商业地产均指体量在3 万方以上的购物中心。 图表1：房地产业务和商业地产业务分类 资料来源：XXX市场研究部绘制 *本报告主要讨论零售型商业地产 1.2 商业地产：坐拥大消费价值链 商业地产与住宅开发有商业模式上的本质差别。住宅开发的业务赚取的是销售住宅物业本身获取的利润，而商业地产则以持有物业为基础，将空间出租给商户，赚取固定租金（按面积计算）和抽成租金（按销售额计算）。因此其所在的价值链是大消费行业价值链。 我们从租售比角度定量分析商业地产在消费价值链中的占比。以大悦城为例，2018 年6 个样本购物中心的总租金收入占当年零售额比例自2012 年至今有所下降的原因推测是由于刚开业项目收取固定租金为主，客流量和销售额还在培育期，分母较小。近3 年稳定在12%左右。华润置地公告披露的7 个2012 年以前开业的项目和27 个2012 年以后开业项目的租售比分别为14%、15%。

2019年商业地产行业分析报告

2019年商业地产行业 分析报告 2019年9月

目录 一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 (5) 1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 (6) （1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市 (6) （2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化 (7) ①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异 (7) ②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化 (7) （3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 (8) 2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 (9) （1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势 (9) （2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓10 （3）空置率：2018下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化 (11) （4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳 (12) 3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 (13) 4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 (14) 二、重点商业地产公司简析 (14) 1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 (16) 2、华润置地：开发物业+投资物业+X战略 (20) 3、大悦城：完成重组，蓄势待发 (23) 4、龙湖集团：主打“天街”系列，在建储备丰富保证后期高成长 (27) 5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 (30) 6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 (32) 7、新城控股：“住宅+商业”双轮驱动 (35) 8、旭辉控股集团：开启“房地产+”战略 (39)

商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增。商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构 等众多因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。1）零售物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。 目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈下降趋势。2）写字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨，二线 城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。3）工业物业：受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景 气度尚可，其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4）酒店物业：行业景气度一般，虽供给增速放缓，但当前下游需求偏弱，整 体行业供需维持弱稳。 租金收入有保障，现金流表现优异，估值仍有提升空间。稳定租金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时， 获取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台， 享有央企信用背书优势，集团内业务实现重组，后期有望继续借力国改完善管理制度；2）华润置地确立“开发物业+投资物业+X 战略”的商业模式，持有物业规模处于行业领先地位，充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升，得益于国企资质，融资优势突

项目SWOT分析

项目SWOT分析 一、区域市场分析 1、区域市场现状分析： 冉家坝地处两江新区核心地带，充分享受新区新政，区域优势明显。其交通及配套级别很高，包括三路轨道交通换乘站以及一流的景观大道、市民广场。冉家坝凭借规划的“先天优势”，一举创造了重庆“造城”的神话，区域内政府机关、企事业单位、商业办公综合聚集，配套成熟。因此，成就了“冉家坝广场”这块冉家坝中心的“绝版”开发用地。 二、本项目SWOT 分析 1、strength(优势)： ·项目位于龙溪街道冉家坝区域核心位置，地段价值无可复制。 ·项目涵盖不同的物业类型，具有非常好的地标性和可视性。 ·冉家坝中心广场在市场上具有较高的知名度，并且写字楼品质高端。 ·项目周边公交线路密集，交通可及性和通达性非常好。 ·项目紧邻轨道交通枢纽站，轻轨6号线、5号线，轻轨环线交汇于此。 ·项目毗邻高速公路出入口。 2、weakness(弱势)： ·项目所在区域属于高端宜居板块，非传统CBD，商务氛围不浓厚。 ·写字楼体量较大，区域内市场消化需要较长的时间。 ·开发商相关经验较为缺乏。 ·品牌号召力欠缺。 3、opportunity(机会)： ·政府招商力度加大，两江新区优惠政策非其他区域可比拟，有助于推动项目

的去化。 ·重庆总部经济发展加速，若干跨国公司将业务重心向两江新区转移，高档办公楼需求量增大 ·政策导致资本转向商业市场 ·大型基金对重庆写字楼市场兴趣浓厚 ·办公楼较大的升值空间吸引大量投资者 ·高品质写字楼租赁价格持续上扬，回报稳定。 4、threat(威胁)： ·目前写字楼大量入市，空置率较高，动摇投资者购买信心。 ·未来写字楼供应增加，竞争加剧。 ·新兴商务区的集群效应对客户吸引力更大。

房地产项目定位报告书(00001)

前言 房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。

东和湾工程定位报告 一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况，工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、工程的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价 值，才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.

二、东和湾工程定位背景分析 对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 （1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方M，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方M，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 （2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方M，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方M，同比下降6.7%，但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方M，同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈

中视传媒股份有限公司SWOT分析

广告行业中视传媒股份有限公司的SWOT分析SWOT分析方法是一种企业战略分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。其中，S代表 strength （优势），W代表weakness（弱势），O代表opportunity（机会），T代表threat （威胁），其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。 一、中视传媒总战略的SWOT分析 1.中视传媒的主要优势(strength) 1.1 以央视作后盾，发展较为顺利。 中国传媒业寡头垄断的格局下的典型代表，有CCTV系列高度垄断的国家广电集团下的大小企业，是内生性的商品化延展。作为中央电视台控股下的传媒类A股上市公司，中视传媒主营范围包括电视剧、电影、高清、标清电视节目的制作和销售、影视拍摄基地开发和经营、影视设备租赁和技术服务、媒体广告代理等业务，垄断着央视高清影视剧的制作市场。 1.1.1管理层具有央视背景，技能优秀。 2010 年 4 月上任的新总经理王焰先生具有深厚的央视背景、熟悉经济规律和产业运作，同时具备丰富的创业团队管理经验。公司确立“以影视业务为突破口，带动三大主营业务协调发展”的新战略，“天时、地利、人和”兼备。公司有望成为继华谊兄弟和华策影视之后中国电视剧投拍发行市场的重要“玩家”。 1.1.2依托央视，提升市场化经营能力。 公司将对三大业务板块进行整合，充分利用自身优势，寻求更好的切入点。 影视剧业务：公司影视剧的业务将继续走精品路线，推进精品化内容资源的打造，公司将凭借自身所具备的独特市场地位和稀缺资源优势，在央视频道制改革的背景下，积极推进与中国电视剧制作中心的合作，提升影视内容制作能力，把握制播分离背景下影视内容制作面临的巨大的契机，加快市场的拓展和延伸；广告业务：以央视广告资源为依托，进一步提升其市场化经营能力，寻找数字电视背景下广告经营所呈现的新的形态，并且积极向新媒体领域拓展，坚持“红海+蓝海”战略；旅游业务：未来公司的影视基地将强化主题概念，充分利用当地的扶持政策，短期在世博效应的影响下，无锡影视基地受益明显。公司新上任管理层在数字电视内容制作和频道栏目运营方面具有非常丰富的阅历，对广告经营和内容制作有独到和深刻的理解，对公司自身定位和优势认识非常清晰，我们认为在新的经营领导班子新的战略积极推进下，公司市场化的经营能力有望逐步加强，公司的经营层面将呈现逐渐向好的态势。 关注广告代理成本出台，从公司的历史经营情况来看，广告业务的季节性较为明显，总体来看，今年以来广告行业增长势头非常显著，下半年有望延续，公司的广告收入较去年会有所增长，但是代理成本仍是影响广告业务的重要变量，业绩弹性高。 1.2 公司各主营业务发展态势良好。

洛阳商业地产调查报告

洛阳商业地产调查报告 自2004年以来一场商业地产开发、投资、消费热潮，开始在洛阳这片古老的土地上展开，王府井、铜锣湾、沃尔玛、家乐福、家世界等国内外商业巨头相继相中洛阳，在洛阳落地生根，预示洛阳商业发展的良好空间，同时也迎来了洛阳商业蓬勃发展的最好机遇，但机遇背后也蕴藏着极大的投资风险。 一、洛阳商业地产发展概况： 1、宏观基本情况： 自2004年以来，洛阳的商业地产开发如火如荼，大型购物中心、商业步行街、专业市场如雨后春笋般崛起，宝龙城市广场特大型商业群体在洛阳新区破茧而出，王府井、丹尼斯、铜锣湾、沃尔玛、家乐福、家世界等国内外商业巨头先后进驻，对洛阳传统的商业中心以及本土的商业形成极大的冲击，就此洛阳商业地产进入群雄并起、诸侯割据的年代，与此同时洛阳商业残酷的竞争也揭开序幕。 诸多知名商业巨头进入洛阳，说明洛阳的商业具备良好的发展潜力，在未来有较大的发展空间。洛阳市的目标是将洛阳打造成为中西部地区的商业

中心城市，洛阳商业一直就辐射豫西地区，政策扶持加上洛阳在中西部城市的商业地位，使洛阳具备发展成中西部地区商业中心城市的潜力。新商业体进入洛阳，对洛阳传统商业业态造成强烈冲击，洛阳市百货大楼，这个洛阳商业昔日繁荣的代表，经营惨淡，被迫与南京中央百货重组；涧西的润峰广场、广州市场百货大楼等，也不得不进行业态调整与寻求重组机会。不仅是他们自身管理的问题，更多的体现了在现阶段及未来相当长的一段时间内，洛阳商业地产在经历了无序发展之后，必须经历的阵痛，同时也拉开了洛阳传统商业中心重组的序幕。在外来商业巨头的冲击下，洛阳的商业发展将逐步走向良性的发展轨道，继续帝都的繁荣。 2、洛阳商业整体格局： 洛阳商业整体呈现城南、城北两大专业市场群，市中心商业中心沿洛阳东西走向中轴线——中州路分布的格局。 （1）、专业市场群： 城南关林市场群，以小商品、建材、塑料产品等为主，关林市场起源于明朝万历年间，至今已经有400年历史，从80年代至今得到了长足的发展。依托关林客运站以批发为主导，兼顾市内零售。城北道北路以及道南路市场群以建材、石材、家电、图书等为主，依托汽车站、火车站为中心，形成物流配送的市场集群。 （2）、中州路商业中轴线：

(2020年7月整理)公司的SWOT分析.doc

德阳通安公路路面工程有限公司的SWOT分析 德阳通安公路路面工程有限公司成立于2013年，是一家具有专业资质的沥青混凝土生产及路面工程施工企业。公司位于位于德阳市旌阳区天元镇东海路与二环路交汇处。 (一)公司的优势 1、我公司拥有德阳目前最大的沥青拌合站，购置的“三一LB4000C”沥青搅拌机在生产 能力、环境保护上远远领先，达到了低污染、低能耗。 2、公司拥有自己的制砂设备一套，占地30多亩，拥有装载机、铲车、挖机等等相配套的 机械设备，能保证拌合站的供应需求 3、公司拥有福格勒摊铺机、悍马钢轮压路机以及三一系列摊铺机、钢轮压路机、胶轮压 路机、铣刨机 4、在路基方面，拥有全套的路基施工机械 5、有与政府的有关职能部门建立起良好的沟通渠道。 6、对客户的拓展开发已初见成效，打造了良好的声誉和稳定的合作客户群，这些客户群 主要有： 1）中石油、中石化集团公司下属的一些分公司； 2）川交路桥有限公司； 3）重庆公路工程公司 4）四川华建路桥集团公司 5）中成煤炭建设集团有限公司 6）四川远发建设集团有限公司 7）德阳市华西建筑有限公司 8）德阳中林建设工程有限公司 9）四汇建设集团有限公司 10）四川裕泰建筑工程有限公司 11）德阳市武警消防指挥中心 等十几家客户为我公司的发展和完成2014年生产任务打下了良好的基础和保证，为拓展客户市场积累了不少经验和人脉关系。 7、人才储备已有一定厚度,梯次建设初显成效，培养出几位能够独立工作人员。公司拥有高级工程师顾问1名，项目经理18人，中级技术人员69人，工作人员200余人。我们学习了国有企业老传统管理方法即老、中、青三结合，由老、中、青三代组成,结构合理。对青年人进行传、帮、带。拥有中等专业水平的技术人员承担施工、财务、经营等工作,所有人才是从工程管理到专业技

商业地产研究报告

商业地产研究报告内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）

商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会 明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充 裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 XX 商业地产研究报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】

在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。 和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。 伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。 在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交