国有土地使用权出让合同是否属于行政合同

国有土地使用权出让合同是否属于行政合同

国有土地使用权出让合同是否属于行政合同

刘浩

行政合同是指行政主体为了行使行政职能、实现特定的行政管理目标，而与公民、法人和其他组织，经过协商，相互意思表示一致所达成的协议。行政合同是与民事合同相对而言的，其成为行政机关自觉运用的一种行政手段却是在资本主义完成工业革命以后。行政合同相对于行政命令，有它自己的优势：行政机关只有得到相对人的同意，合同所设立的权利义务才对相对人具有法律约束力，它比行政命令相对缓和得多，这样，既淡化了强制命令的色彩，使相对人乐于接受，又使行政机关利用合同的方式推行了国家的法律法规及政策。

一直以来，国有土地使用权出让合同（以下简称“出让合同”）被当然地视为行政合同。但是，近期在理论和实务上均出现了将该出让合同视为民事合同的意见和操作，使得出让合同的性质确认平生波澜。

1.认定出让合同属于民事合同的意见及操作

民事法律行为说认为：土地使用权出让，就是财产出让的合同行为，在土地出让的法律关系中，国家以土地所有者的身份出现，因此，国家作为土地所有者的法律地位与土地使用权受让人的地位完全平等，双方应遵循平等、自愿、有偿的原则。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）前言部分规定：“结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。”而且

该解释第一部分即为“土地使用权出让合同纠纷”。从这一点来看，最高人民法院从审判实践当中是认可将土地使用权出让合同作为民事合同处理的。

1.国有土地使用权出让行为的性质

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限

内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。”第十条规定：“土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。”

《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》第十一条规定：“出让土地使用权的基准地价，……作为土地使用权出让价格的基础。基准地价，由出让金、基础设施配套建设费用及土地开发的其它费用等因素构成，并结合地块位置、规划设计条件和出让年限确定。”

从上述法律规定可以比较清楚地看出，土地使用权出让行为并非民事行为，因为是否出让、以何条件出让、出让价格等实质性条件均非建立在当事人双方协商一致的基础上的。国家作为土地所有者，通过土地使用权的出让来对于土地市场进行管理、调节。所出让的土地使用权可以大致划分为非经营性质和经营性质的土地使用权，其中，出让非经营性土地使用权（包括教育、科学、文化、卫生、体育等用途）的行为，国家是基于对社会公

共事务的整体管理而进行的，土地出让金水平很低，并不以赢利为目的。对于经营性土地使用权（包括住宅、商业、旅游、娱乐等用途）的出让，仍然需要在土地整体利用规划框架内，由土地、规划、建设、房产等管理部门共同拟订方案后实施。因此，土地使用权出让行为属于行政许可的一种。

1.从出让合同条款分析其属于行政合同

一般理论认为，行政合同具有如下特征：

1.行政合同的一方当事人必定是行政主体；

2.行政合同签订目的是为了行使行政职能，实现特定的国家行政管理

目标；

3.行政合同以双方意思表示一致为前提；（无论民事合同还是行政合

同均有此特征，因此，在将两种性质的合同进行比较时，该特征不在讨论范围之内。）

4.在行政合同的履行、变更或解除中，行政机关享有行政优益权；

5.行政合同纠纷通常通过行政法的救济途径解决。

2008年4月29日，国土资源部、国家工商行政管理总局组织制定了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(GF-2008-2601，以下简称“示范文本”))，自2008年7月1日起执行。根据该示范文本条款可以看到：

1.国有土地使用权出让合同一方当事人为国家行政机关

示范文本中的出让人为“中华人民共和国______省(自治区、直辖市) ___

市(县) _____局”，在两部门制定的《国有建设用地使用权出让合同使用说明》当中也明确“本合同中的出让人为有权出让国有建设用地使用权的市、县人民政府国土资源行政主管部门”。

市、县土地行政主管部门具有合同当事人和行政管理者的双重身份。作为合同一方当事人，市、县土地行政主管部门应履行合同规定的义务即提供土地使用权。作为行政管理者，市、县土地行政主管部门对合同的履行有权进行监督，对相对人的违反合同的行为有权进行行政处罚，对相对人没有按照合同的约定开发利用土地的，或者改变土地用途的，土地行政主管部门有权进行纠正、处罚甚至无偿收回土地使用权。

1.土地行政主管部门和相对人签订合同的目的是实施行政管理

示范文本第一条规定：“根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、有关行政法规及土地供应政策规定（注：黑体字部分为作者所加），双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。”同时，《土地管理法》第八条规定，国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。

示范文本第三章为“土地开发建设与利用”，内容主要为受让方在对于土地进行开发建设时的义务，包括了宗地开发投资强度、建筑物性质、建筑总面积、建筑容积率、修建并无偿向政府移交工程配套项目、开竣工日期等，均体现了出让方并不仅是民法意义上的出让人，而更多是作为土地管理者

来行使其管理权的。

以上条款及法律规定均足以说明，土地行政主管部门和相对人签订合同的目的是实施行政管理。进行土地出让，签订《国有土地使用权出让合同》也是市、县土地行政主管部门的一项行政职责。

1.出让方享有行政优益权

示范文本第十九条规定，宗地在使用期限内，政府保留对合同项下宗地的规划调整权。第二十条规定，出让方在特殊情况下，有权根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权。第三十二条规定，土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。相反，受让方并无类似的权利条款。

如果出让合同是民事合同，那么无疑这样的权利义务结构是失衡的，而且，土地使用权作为物权转移给受让方后，如果依据民法理论，出让方无权再对于受让方宗地规划进行调整，在受让方已经交清出让价款之后更无权收回土地使用权。因此，只有以出让合同属于行政合同、出让方享有行政优益权才能解释。

1.纠纷解决途径

我国对于行政合同纠纷的解决途径尚无明文规定，一般认为应由人民法院行政审判庭处理。示范文本当中提供了仲裁和诉讼两种争议解决方式，也有意见据此认为出让合同属于民事合同。作者认为，仲裁作为民事纠纷的解决途径，不应当适用于出让合同的纠纷解决，因此，示范文本的这一规定无疑是不合适的。同时，并不能因为示范文本当中提供了仲裁这一争议

解决方式，就据此认定出让合同属于民事合同，这样认定无疑是本末倒置。

1.认定出让合同为行政合同在实践当中的意义

从行政机关来说，认定出让合同为民事合同对其最为有利。因为出让合同只是一系列政府具体行政行为的外在表现形式。就理论上而言，在签署出让合同之前，政府各部门对于宗地的征收、拆迁、规划等相关行政行为已经依法完成，但在实践当中，签署出让合同之前的工作很有可能出现违反法定程序甚至违反法律实体性规定的情况，但是在签署出让合同之时，所有手续表面上都是符合法律规定的。这些违法的行政行为在履行出让合同的过程中才会逐步显现出其后果。

如果将出让合同认定为民事合同，则在受让方诉出让方的纠纷当中，出让方只需证明其未违法出让合同项下的义务即可，而签署出让合同之前的行政行为与出让合同的履行之间的关系则只能由作为原告的受让方举证，而受让方根本无法证明这一点。

如果将出让合同认定为行政合同，依照我国行政诉讼的有关规定，作为被告的行政机关承担举证责任，则出让方应当证明在签署出让合同之前的一系列相关行政行为均按照法律规定完成，有利于维护受让方的合法权益。综上所述，作者认为，无论从土地使用权出让行为的性质、出让合同的条款规定，还是从实践意义来看，均应当将出让合同认定为行政合同。

项目战略合作协议范本

工程项目战略合作协议 甲方： 法定代表人： 乙方： 法定代表人： 乙方专业从事开拓承接房地产开发的相关配套工程，甲方为专业从事工程施工的一级企业，愿意与乙方共同承接完成甲方项目的施工业务；双方就工程施工形成战略合作关系，为使双方在工程施工的质量、工期、文明施工、成本等各个方面的合作能够达到预期目标，经双方共同协商达成如下协议。 一、合作方式 1、由乙方承接的房地产相关配套工程，如室内装修、室外幕墙、门窗工程、公共部份装修及样品房、精装修等工程。 2、保证金、垫资甲方出资________%，乙方出资________%。 3、若该工程出现亏损甲乙双方各按出资比例承担。 4、工程结算利润甲方按________%股份，乙方按________%股份比例分配。 二、管理方式 1、该工程由中标进行承揽施工，经甲乙双方协商以甲方管理为主。乙方积极配合、共同管理并完成该工程任务为止，并缴纳合同造价________%的后勤管理费给甲方，并将该项费用纳入工程成本。 2、工程中标后，由甲乙双主共同商讨建立项目管理班子，该项目班子的所产生的费用纳入工程成本。 三、财务管理 该工程实行独立核算专款专用的财务管理制度，工程款及工程费用支出的票证，由甲方设立出纳员管理。该项工程所发生的一切费用支出由项目经理签署，财务审核，甲方批示后支付。甲、乙双方对财务管理有疑问可以随时盘查，实行全过程监督（该工程财务管理及审批权限全权委托甲方办理）。

四、材料采购 施工中所需要采购的材料，由项目部聘请的材料员负责采买。数量、资金较大时应经甲乙双方共同确认后方可进行。 五、成本计算 该项工程实行独立核算、专款专用。针对该项目所发生的所有费用、登记成本。任何一方都不能挪用工程款，违反者可视为个人侵占，必要时可以追究法律责任。 六、双方职责甲、乙双方应共同履行中标方与建设单位签订的合同条约，共同完成该工程。 七、工程结算工程竣工验收后_______个工作日双方应及时办理成本核算。 八、附则 1、未尽事宜双方应本着友好合作，共同协商解决。协商一致的，可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。协商不成的，任何一方均可向合同履行地的人民法院起诉。 2、以上条款甲乙双方必须共同遵守，若合同履行中一方违约，违约方应承担违约行为造成的一切损失。 3、本协议一式_______份，双方各执_______份。 4、本合同的有效期为________年，自签订即日起生效，结清款项后自行终止。 甲方： 地址： 代表人： 联系方式： 签订日期：_______年_______月_______日 乙方： 地址： 代表人： 联系方式： 签订日期：_______年_______月_______日

国有土地使用权出让合同(成片出让)正式版

The cooperation clause formulated through joint consultation regulates the behavior of the parties to the contract, has legal effect and is protected by the state. 国有土地使用权出让合同(成片出让)正式版

国有土地使用权出让合同(成片出让) 正式版 下载提示：此协议资料适用于经过共同协商而制定的合作条款，对应条款规范合同当事人的行为，并具有法律效力，受到国家的保护。如果有一方违反合同，或者其他人非法干预合同的履行，则要承担法律责任。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 出让方（甲方）：______ 地址：____邮码：____电话：____ 法定代表人：____职务：____ 受让方（乙方）：______ 地址：____邮码：____电话：____ 法定代表人：____职务：____ 第一章总则 第一条双方根据《中华人民共和国土地法》和国家有关法律、法规，本着平等自愿的原则，通过友好协商，订立本合同。 第二条甲方依据本合同出让土地使用

权，土地所有权属中华人民共和国。地下资源，理藏物和市政公用设施均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方在本合同项下受让土地使用权范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，须遵守中华人民共和国法律、法规及____省（市）的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。 第二章定义 第四条本合同所使用的特殊用语定义如下： 1.“地块”指本合同项下甲方向乙方出让土地使用权的区域，即本合同第五条界定的区域。

土地使用权转让合同的效力认定标准

土地使用权转让合同的效力认定标准 来源：作者：日期：10-06-20 对土地使用权的转让问题始终围绕如何理解适用《城市房地产管理法》第37条、第38条的规定展开争论。《城市房地产管理法》第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”第37条规定，以出让方式取得的土地使用权，不符合第38条规定条件的，不得转让。据此，有观点认为，只要不完全具备第38条规定的条件，即应认定转让合同无效，但如果在起诉前符合转让条件，可以认定转让合同有效，这样可有效规范土地交易行为，防止投机炒地，也符合当前的立法精神。相反观点则认为，根据我国现行的民事法律规定，物权变动采取的是债权契约+交付(或登记)的原则，债权契约只是当事人就某项财产的买卖达成协议，只有经过动产交付或者不动产权属变更登记后，方可发生物权变动的效力，因此，交付或登记与合同是相互独立的。对土地使用权转让合同，只要符合《民法通则》所规定的民事行为有效条件，合同即成立生效，至于转让人是否取得土地使用权证书，转让的标的物是否达到《城市房地产管理法》第38条规定的条件，能否完成转让行为，只是合同履行的问题，并不影响合同的效力，可通过瑕疵担保责任制度对受让人进行救济。借鉴大陆法系的立法例，只有在合同标的物客观自始不能的情况下，才认定无效，嗣后不能的合同仍为有效。如《德国民法典》第306条，“以不能给付为标的的合同无效”。因此，对不符合《城市房地产管理法》第38条规定条件的土地使用权转让合同，不能认定为无效合同。 对上述两种观点，我们认为均有不妥之处。既不能按照第一种意见一概认定合同无效，也不能采纳第二种观点全部认定有效。按照《城市房地产管理法》第38条的规定，土地使用权转让应当具备两个条件：一是取得土地使用权证书，二是转让的土地应达到一定的法定投资条件。因此，对土地使用权转让合同的效力认定应区分两种情况予以处理。一是转让方未取得土地使用权证书订立的土地使用权转让合同，二是转让的土地未达到法定的投资条 件。 一、未取得土地使用权证书订立的土地使用权转让合同效力的认定 首先，从土地使用权转让的性质看，因土地使用权是出让方与受让方以合同形式合意创设的一种对国有土地的占有、使用、处分、收益的用益物权，土地使用权转让即是该用益物权的变动，在性质上属于物权变动的范畴。因此，土地使用权转让自应受物权变动原则的规制，而物权变动采取何种原则由物权变动的立法模式所决定。依通说，我国现行法律关于物权变动系采债权形式主义的立法模式。该模式又称意思主义与登记或交付相结合的物权变动模式，指物权因法律行为发生变动时，当事人除有债权合意外，尚需践行登记或交付的法定方式。该模式将物权变动的时间界限确定在物的交付或者登记之时，而没有确定为意思表示一致的时候，如果没有进行动产的交付或不动产登记，物权不发生变动。该立法模式原则上

国有土地使用权出让合同_4

编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 国有土地使用权出让合同_4 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

国有土地使用权出让合同 （宗地出让合同）本合同双方当事人： 出让方：中华人民共和国＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿市（县）土地管理局（以下简称甲方）； 受让方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方）； 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家及地方有关法律、法规，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。 第一条甲方根据本合同出让土地使用权，所有权属中华人民共和国。国家和政府对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管理权以及其他按中华人民共和国规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属土地使用权出让范围。 第二条甲方以现状（或几通一平，注：根据具体情况定）出让给乙方的宗地位于＿＿＿＿＿，宗地编号＿＿＿＿，面积为＿＿＿＿＿平方米。其位置与四至范围及现状（或几通一平）的具体情况如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签字确认。 第三条（略） 第四条本合同项下的土地使用权出让年限为＿＿＿＿年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 第五条本合同项下的宗地，按照批准的总体规划是建设＿＿＿项目。（注：根据具体项目、用途情况定） 在出让期限内如需改变本合同规定的土地用途和《土地使用条件》，应当取得甲方同意，并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。 第六条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第七条乙方同意按合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费、转让时的土地增值税以及国家有关土地的费（税）。

国有土地使用权出让合同协议书格式

国有土地使用权出让合同协议书格式 文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089

国有土地使用权出让合同(格式) 第一条本合同双方当事人： 出让方：中华人民共和国_________省(自治区、直辖市)_________市(县)土地管理局(以下简称甲方);法人住所地：_________，邮政编码：_________. 受让方：_________(以下简称乙方);法人住所地： _________;邮政编码：_________. 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，原以划拨方式取得的土地使用权发生转让(出租;抵押)，须先签订土地使用权出让合同。乙方因出售(出租;抵押)_________房产(或_________部分房产)，其使用范围内(或相应比例)的土地使用权随之转让(出租抵押)。双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立本合同。 第二条_________房产(地上建筑物、其他附着物)使用土地位于_________，总用地面积为_________.其位置与四至范围如本合同附宗地图所示。附图已经甲、乙双方确认。

乙方领有该房产使用范围内土地的《中华人民共和国国有土地使用证》(或批准文件)，具有合法的土地使用权及房产所有权。 第三条乙方出售(出租;抵押)_________整栋房产;甲方出让相应土地的面积为_________房产总用地面积，即 _________平方米。(或：第三条乙方出售(出租;抵 押)_________房产楼层_________层，建筑面积_________平方米，为_________房产总建筑面积的_________%;甲方出让土地的面积为_________房产总用地面积的_________%，即_________平方米。) 本合同项下出让的土地使用权与_________房产使用范围内未出让的土地使用权为一整体，系公有的、不可分割的，相邻各方必须相互合作，并根据需要为对方提供便利条件。 第四条土地使用权出让的年限为_________年，自 _________起算。 第五条_________建筑物(房产)使用范围内的土地，按原批准文件为_________用地，乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。

【承揽合同】合作施工协议书

合作施工协议书 甲方：********建筑工程有限公司 乙方：******建设有限责任公司 按照平等互利、团结协作、优势互补、共同发展的精神，经甲乙双方友好协商，达成如下协议条款： 第一条总则 1、本协议为双方长期性合作协议。 2、各项条款均应遵守国家颁布的各项法律、法规。 3、合作双方是独立的平等伙伴，按照双方的职责分工进行合作范围内的经济及生产活动。 第二条工程项目合作的形式及收费标准 1、工程项目由甲乙双方共同努力承接，工程合同签定后双方视具体工程对象，商定由甲方或乙方施工。 2、施工方负责向另一方交纳管理费（管理费率标准，单列条款约定）；并负责承揽工程应该支付的前期费用。工程应付税、费等由施工方负责。 3、管理费率视结算值由施工方向另一方缴纳，管理费用收取分别为： a:结算值为5000万元（含5000万元）以下收取2%管理费用； b:结算值为5000万元至1亿元。分别按5000万元以下部分收取2%管理费用, 超过5000万元至1亿元部分收取1.5%管理费用；

c:结算值为1亿元以上。分别按5000万元以下部分收取2%管理费用, 超过5000万元至1亿元部分收取1.5%管理费用，超过1亿元部分收取1%管理费用。 4、双方在工程所在地设立银行共管账户，共同控制工程款的走向，取款或转账时需经一方加盖公章一方加盖财务主管章（皆为银行预留印鉴）共同掌控。工程款到位后，按到位额扣除相应的管理费用，余款在三日内拨付给施工方用于工程施工。 5、施工方对所承担工程的工期、质量、安全文明施工等承担全部经济及法律责任，施工方不能拖欠农民工工资，承担工程所在地政府及业主规定的各项规费。 第三条甲方职责 1、甲方负责市场开发，信息跟踪筛选，并承担所发生的费用。 2、为便于双方联系及业务开展，乙方在北京设立****建设有限责任公司办事处，委派相关人员具体负责合作及日常业务。 3、甲方派员有权按乙方聘用的职务及权限范围，依托乙方驻京办事处对外开展业务，乙方驻京办事处费用由甲方负责（具体费用另议）。 第四条乙方职责 1、乙方应充分发挥企业优势，在联合开发市场及项目合作中竭尽全力。 2、乙方对所承担的工程任务应具有强烈的责任感，以维护双方的信誉。 3、各方所提供的人员，在合作过程中因业务素质低，不能胜任其工作的，对方有权撤换，并由提供方更换。

以协议方式出让建设用地使用权时,出让金低于国家规定的最低价的,合同效力的认定

项目建设与城乡土地开发法律纠纷司法实践与解析 —土地使用权出让金篇 本期题目：以协议方式出让建设用地使用权时，出让金低于国家规定的最低价的，合同效力的认定。 对以协议方式出让建设用地使用权时，出让金低于国家规定的最低价的，合同效力的不同认定，将会直接影响到对合同双方权利义务的解释和判断、解决合同纠纷时的实体和程序法律适用等。 【实务争论】 第一种观点认为：《城市房地产管理法》第13条已明确规定，采取双方协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。其目的就在于防止出让方和受让方随意甚至恶意串通，以极低的价格获取土地使用权，损害国家和社会公共利益。《民法通则》第58条、《合同法》第52条均对恶意串通、损害国家和社会公共利益的行为明确规定为无效。因此，对于协议方式出让土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同无效。 第二种观点认为：由于我国地域广阔，各地情况差异大，再加上某些人为因素，如何认定出让金是否低于按国家规定确定的最低价难度较大。同时，对此类情况一概认定合同无效，依据也不是很明确。而且，如果动辄允许以出让金低于按国家规定确定的最低价为由认定合同无效，会造成出让方滥用确认合同无效的诉权。这不仅不利于合同交易关系的稳定，不利于开展对土地的有效利用，更不利于保护受

让方的合法权益。因此，应当仅认定出让合同约定的价格条款无效，而不是整个合同无效。 【司法实践与解析】 最高院认为对低于按国家规定所确定的最低价的协议出让土地使用权的合同，应当认定部分条款无效，而非土地使用权出让合同全部无效。主要理由如下： 第一，认定整个合同无效对受让人不公平。对低于按国家规定所确定的最低价的协议出让土地使用权的合同，如果单纯按照《合同法》第52条及《民法通则》第58条规定，并结合《城市房地产管理法》第13条的有关规定，应当认定为无效合同。但是必须考虑到，对于土地出让金是否低于按国家规定所确定的最低价问题，作为土地管理者和国家政策的执行者，出让方有更为清楚的认识，因而其过错责任应更大，在以协议方式出让建设用地使用权时，出让方的意志体现得更为充分。如果允许出让方可以任意解除合同，就大大增加了合同的不确定性，不利于维护交易的安全与稳定，同时也可能使出让方在签订合同时更为随意，甚至可以导致出让方滥用此项权利损害受让方权益现象的发生。此外，由于我国各地区实际情况不同，无法确定明确统一的出让金最低价的数额限定，一般都是由各地自行确定，而在有些地方，由于招商引资和其他一些利益的影响，往往会向投资方许诺许多优惠条件，其中最主要的优惠条件，就是在出让土地使用权时就出让金数额上作出优惠，出现一些地方政府对于协议出让土地使用权的出让金价格确定上的随意性。就造成客观上出现土地出让金低于最

土地使用权出让合同(4)合同样本,合同范本

土地使用权出让合同（４） 国有土地使用权出让合同（ＧＦ－９４－１００３） （划拨土地使用权补办出让合同） 第一条本合同双方当事人： 出让方：中华人民共和国＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿市（县）土地管理局（以 下简称甲方）；法人住所地＿＿＿＿，邮政编码＿＿＿＿＿。 受让方：＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方）；法人住所地＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，原 以划拨方式取得的土地使用权发生转让（出租；抵押），须先签订土地使用权出让合同。乙 方因出售（出租；抵押）＿＿＿房产（或＿＿＿＿部分房产），其使用范围内（或相应比例） 的土地使用权随之转让（出租抵押）。双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立 本合同。 第二条＿＿＿＿＿＿房产（地上建筑物、其他附着物）使用土地位于＿＿＿＿＿， 总用地面积为＿＿＿＿。其位置与四至范围如本合同附宗地图所示。附图已经甲、乙双方 确认。 乙方领有该房产使用范围内土地的《中华人民共和国国有土地使用证》（或批准文件）， 具有合法的土地使用权及房产所有权。 第三条乙方出售（出租；抵押）＿＿＿＿＿整栋房产；甲方出让相应土地的面积为 ＿＿＿＿＿房产总用地面积，即＿＿＿＿＿平方米。 ［或：第三条乙方出售（出租；抵押）＿＿＿＿＿＿房产楼层＿＿＿＿＿层，建筑面 积＿＿＿＿平方米，为＿＿＿＿房产总建筑面积的＿＿％；甲方出让土地的面积为＿＿＿＿ ＿房产总用地面积的＿＿＿％，即＿＿＿＿＿平方米。］本合同项下出让的土地使用权与＿

＿＿＿＿房产使用范围内未出让的土地使用权为一整体，系公有的、不可分割的，相邻各方必须相互合作，并根据需要为对方提供便利条件。 第四条土地使用权出让的年限为＿＿＿＿＿年，自＿＿＿＿＿起算。 第五条＿＿＿＿＿＿建筑物（房产）使用范围内的土地，按原批准文件为＿＿＿＿＿用地，乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。 乙方如改变土地用途，必须征得甲方同意，重新调整土地使用权出让金，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。 第六条乙方按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及向第三方转让时的土地增值税。 第七条本合同项下的土地使用权出让金为每平方米＿＿＿＿元人民币，总额为＿＿＿元人民币。 本合同经双方签字后＿＿＿日内，乙方须以现金支票或现金向甲方支付占出让金总额＿＿＿％共计＿＿＿元人民币，作为履行合同的定金。 合同签字后＿＿＿日内（或乙方出售房产后＿＿＿日内）乙方应付清给付定金后土地使用权出让金余额。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求乙方赔偿因违约造成的损失。 （或：乙方出租＿＿＿＿房产，每年应以租金的＿＿＿＿％抵交出让金，至抵交完全部出让金为止。或：乙方抵押＿＿＿＿＿房产后＿＿日内，以抵押所获贷款抵交完给付定金后土地使用权出让金余额。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求乙方赔偿因违约造成的损失。） 第八条乙方在支付完全部土地使用权出让金后＿＿＿＿日内，办理土地使用权变更登记，更换土地使用证，取得土地使用权。 第九条乙方同意从＿＿＿＿年开始按规定逐年缴纳土地使用费，缴纳的时间为当年＿＿月＿＿日。土地使用费每年每平方米为＿＿＿＿元人民币。 第十条除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行帐户，银行名称：＿＿＿＿＿＿＿＿银行＿＿＿＿＿＿＿分行，帐户号＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 甲方银行帐号如有变更，应在变更后＿＿日内以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。 第十一条乙方依本合同取得的土地使用权，可依照国家有关规定进行转让、出租；

国有建设用地使用权出让合同示范文本—

GF-2008-2601 国有建设用地使用权出让合同 （示范文本） 中华人民共和国国土资源部制定 中华人民共和国国家工商行政管理总局

合同编号： 国有建设用地使用权出让合同 本合同双方当事人： 出让人：中华人民共和国省（自治区、直辖市）市（县）局； 通讯地址：； 邮政编码：； 电话：； 传真：； 开户银行：； 账号：。 受让人：； 通讯地址：； 邮政编码：； 电话：； 传真：； 开户银行：； 账号：。

第一章总则 第一条根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、有关行政法规及土地供应政策规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。 第二条出让土地的所有权属中华人民共和国，出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权，地下资源、埋藏物不属于国有建设用地使用权出让范围。 第三条受让人对依法取得的国有建设用地，在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。 第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳 第四条本合同项下出让宗地编号为，宗地总面积大写平方米（小写 平方米），其中出让宗地面积为大写平方米（小写平方米）。

本合同项下的出让宗地坐落 于 。 本合同项下出让宗地的平面界址 为 ；出让宗地的平面界址图见附件1。 本合同项下出让宗地的竖向界限以 为上界限，以为下界限，高差为米。出让宗地竖向界限见附件2。 出让宗地空间范围是以上述界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。 第五条本合同项下出让宗地的用途 为 。 第六条出让人同意在年月日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第项规定的土地条件：

土石方工程合伙协议书

土石方工程合伙协议书 土石方工程合作协议书 甲方：身份证号：籍贯： 乙方：身份证号：籍贯： 甲乙双方本着公平、公正、平等、互利的原则订立合作协议如下： （一）、甲方将土石方工程和乙方进行合作。由乙方出资，乙方占总利润的70%；甲方不出资，负责管理及项目的签订、收款等工作，甲方占利润的30%。 （二）、本合作协议期即土石方工程施工合同期满全部工程尾款收回完，协议自动失效。 （三）、甲乙双方合作期间，盈利或亏损各自按比例分配。 （四）、合作期间双方一方持卡，一方负责保管该储蓄卡密码，以确保项目资金安全工程施工正常运作。任何一笔款项支出都必须双方签字认可或电话告知，以短信的形势等。 （五）、合作期间，甲乙双方均不得以任何理由借用或暂用资金。

（六）、双方的共同管理和施工期间收到的工程进度款，只限本着本项目工程的机械费及民工劳务费用的支出，或工程相关的费用支出。与本项目无关的资金费用不得支出，每个月按比例支付部份分成。 （七）、合作期间队伍的选择及分项工程的定价由双方共同协商确定。 (八)、合作期间一切施工技术管理及现场安排是由项目经理统一指挥，且有权对在施工期间考察不合格的施工班组清理出施工现场，以确保工期及质量目标圆满实现。 （九）、甲乙双方直接或见接引进的各种施工队伍，在施工过程中必须按业主方的要求，按时、保质、保量完成自己合同约定范围内的全部工作内容，不得以任何借口拖延工期，确保施工质量一次验收合格。相反由此造成的一切后果及经济损失由该班组或该施工队伍自行负责，由此进该施工队伍负责全部散后处理事宜。 （十）、甲乙双方在执行合作协议期间有争议的，双方应本着友好协商的原则解决。 项目合作协议双方签字生效： 甲方： 乙方：

国有土地使用权出让合同范本(完整版)

合同编号：YT-FS-8782-73 国有土地使用权出让合同 范本(完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

国有土地使用权出让合同范本(完整 版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 出让方：_____（以下简称甲方）； 受让方：_____（以下简称乙方）。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家及地方有关法律、法规，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。 第一条甲方根据本合同出让土地使用权，所有权属中华人民共和国。国家和政府对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管理权以及其他按中华人民共和国规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属土地使用权出让范围。 第二条甲方以现状（或几通一平，注：根据具

体情况定）出让给乙方的宗地位于_____，宗地编号_____，面积为_____平方米。其位置与四至范围及现状（或几通一平）的具体情况如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签确认。 第三条本合同项下的土地使用权出让年限为_____年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 第四条本合同项下的宗地，按照批准的总体规划是建设_____项目。（注：根据具体项目、用途情况定） 在出让期限内如需改变本合同规定的土地用途和《土地使用条件》，应当取得甲方同意，并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。 第五条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第六条乙方同意按合同规定向甲方支付土地使

关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(2020年修正)

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020年修正） 正文 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正） 为正确审理国有土地使用权合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 一、土地使用权出让合同纠纷 第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府自然资源主管部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的合同。 第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。 本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府自然资源主管部门追认的，可以认定合同有效。 第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。 当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。 第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。 第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。 第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。 二、土地使用权转让合同纠纷 第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的合同。 第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无

土地使用权出让合同(2)实用版

YF-ED-J8643 可按资料类型定义编号 土地使用权出让合同 （2）实用版 An Agreement Between Civil Subjects To Establish, Change And Terminate Civil Legal Relations. Please Sign After Consensus, So As To Solve And Prevent Disputes And Realize Common Interests. （示范文稿） 二零XX年XX月XX日

土地使用权出让合同（2）实用版 提示：该合同文档适合使用于民事主体之间建立、变更和终止民事法律关系的协议。请经过一致协商再签订，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果。下载后可以对文件进行定制修改，请根据实际需要调整使用。 国有土地使用权出让合同（ＧＦ－94－1002） （成片开发土地出让合同） 第一章总则 第一条本合同双方当事人： 出让方：中华人民共和国_____省（自治区、直辖市）____市（县）土地管理局（以下简称甲方）； 受让方：____________（以下简称乙方）； 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用

权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和国家及地方有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，通过友好协商，订立本合同。 第二条甲方依据法律和本合同规定出让土地使用权，土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方根据本合同受让的土地使用权。在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受到国家法律保护；但不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。乙方负有依法合理开发、利用、保护土地的义务。 第二章定义

土地出让批准手续与土地出让合同效力认定之间的关系

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 项目建设与城乡土地开发法律纠纷司法实践与解析（第10期） —国有土地出让合同效力纠纷篇 本期题目：土地出让批准手续与土地出让合同效力认定之间的关系 对于民事法律关系中平等主体之间缔结的国有土地使用权出让合同，在不具备法律规定的要件时，如果未办理批准手续的，是认定为合同无效，还是在认定合同有效的前提下对相关问题进行补救？【实务争论】 对此有两种不同观点。 第一种观点认为，土地是一个国家重要的战略资源，对其使用应当更注重限制，土地出让合同必须经过审批才能生效。《城市房地产管理法》第12条第1款规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。”而《合同法》第44条第2款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”由上述规定可见，对于国有土地使用权出让，应当经过政府批准，否则，未经批准的出让合同不发生法律效力。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

土地使用权出让合同(4)实用版

YF-ED-J1658 可按资料类型定义编号 土地使用权出让合同 （4）实用版 An Agreement Between Civil Subjects To Establish, Change And Terminate Civil Legal Relations. Please Sign After Consensus, So As To Solve And Prevent Disputes And Realize Common Interests. （示范文稿） 二零XX年XX月XX日

土地使用权出让合同（4）实用版 提示：该合同文档适合使用于民事主体之间建立、变更和终止民事法律关系的协议。请经过一致协商再签订，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果。下载后可以对文件进行定制修改，请根据实际需要调整使用。 国有土地使用权出让合同（ＧＦ－94－1003） （划拨土地使用权补办出让合同） 第一条本合同双方当事人： 出让方：中华人民共和国___省（自治区、直辖市）___市（县）土地管理局（以下简称甲方）；法人住所地____，邮政编码_____。 受让方：________（以下简称乙方）；法人住所地____；邮政编码____。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，原

以划拨方式取得的土地使用权发生转让（出租；抵押），须先签订土地使用权出让合同。乙方因出售（出租；抵押）___房产（或____部分房产），其使用范围内（或相应比例）的土地使用权随之转让（出租抵押）。双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立本合同。 第二条______房产（地上建筑物、其他附着物）使用土地位于_____，总用地面积为____。其位置与四至范围如本合同附宗地图所示。附图已经甲、乙双方确认。 乙方领有该房产使用范围内土地的《中华人民共和国国有土地使用证》（或批准文件），具有合法的土地使用权及房产所有权。 第三条乙方出售（出租；抵押）_____整

工程施工合作协议书

合作协议书 甲方： 乙方： 按照平等互利、团结协作、优势互补、共同发展的精神，经甲乙双方友好协商，达成如下协议条款： 第一条总则 1、本协议为双方长期性合作协议。 2、各项条款均应遵守国家颁布的各项法律、法规。 3、合作双方是独立的平等伙伴，按照双方的职责分工进行合作范围内的经济及生产活动。第二条工程项目合作的形式及收费标准 1、工程项目由甲方负责洽谈承接，工程合同由乙方谈判签订并作为电力工程各项工作的全权负责人。若业主条件不适合乙方承接工程，双方另行协商。 2、乙方负责向甲方交纳管理费，管理费按工程结算值7 %计算，由乙方向甲方支付。 3、工程开工后，管理费按照业主支付给乙方工程款的比例支付给甲方。 第三条甲方工作范围 1、甲方负责市场开发，承接工程，并承担承接工程所发生的前期费用。 2、甲方协助乙方工程款的回笼。 第四条乙方工作范围 1、乙方提供公司现有的资源（资质证书施工机械人力资源资金）使用。 2、乙方对所承担的工程按标准和规范进行设计并组织施工，承担施工中的所有成本开支。 3、乙方对所承担的工程进行材料、设备及工器具的购置。 4、乙方对所承担的工程需办理一切用电手续，办理检验测试及竣工验收手续。 5、乙方对所承担工程的工期、质量、安全文明施工等承担全部经济，并要承担工程所在地 政府及业主规定的各项规费。 6、乙方对所承担的工程需要进行内部与外部各方面的协调关系并承担费用。 7、乙方对所承担工程在保修期内需进行维修、保养及更换易损件的服务。

第五条违约责任 任何方不得违约，否则将由违约方赔偿因违约而与对方带有的损失。 本协议一式四份，甲乙双方各执二份，签字盖章后生效。 甲方（盖章）：乙方（盖章）： 法定代表人（代理人）：法定代表人（代理人）：年月日年月日

国有土地使用权出让合同(示范)正式版

After reaching a consensus through equal consultation, the agreement stipulates the obligations that must be performed and the rights that should be enjoyed by each other.国有土地使用权出让合同(示范)正式版

国有土地使用权出让合同(示范)正式 版 下载提示：此合同资料适用于日常场景中，在经过平等协商而达成一致意思后订立的协议，规定了相互之间的必须履行的义务和应当享有的权利，如若自身权益受到损害，可通过正当手段来维护自己的利益。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 国有土地使用权出让合同使用说明 一、《国有土地使用权出让合同》包括合同正文和附件《出让宗地界址图》。 二、本合同的出让人为有权出让国有土地使用权的人民政府土地行政主管部门。 三、合同第四条土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写，属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占的面积比例。 四、合同第五条中的土地条件按照双方实际约定选择和填写。属于原划拨土地

使用权补办出让手续的，选择第三款；属于待开发建设的用地，应根据出让人承诺交地时的土地开发程度选择第一款或第二款，出让人承诺交付土地时完成拆迁和场地平整的，选择第一款，并注明地上待拆迁的建筑物和其他地上物面积等状况，基础设施条件按双方约定填写“七通”、“三通”等，并具体说明基础设施内容，如“通路、通电、通水”等。 五、合同第九条土地使用权出让金支付方式的规定中，双方约定土地使用权出让金一次性付清的，选择第一款，分期支付的，选择第二款。 六、合同第二十条中，属于房屋开发的，选择第一款；属于土地成片发的，选

国有土地使用权出让合同法律性质的理论界定

国有土地使用权出让合同法律性质的理论界定 国有土地使用权出让制度的出现，是国有土地使用制度改革的必然产物，国有土地使用制度的改革，给土地管理行政法律关系注入了新的内容；而国有土地使用制度的法律变化，同时标志着国有土地使用权出让这一新型法律行为的产生。那么国有土地使用权出让合同作为国有土地使用权出让的表现形式，其法律性质是什么呢？只有明确界定土地出让合同的法律性质后，我们才能准确把握其内容、履行、法律责任的种类、承担及其调整手段，从而实现保护资源和保障经济发展的双重目标。[1]从以上对土地使用权出让合同中的热点分析及现行的制度分析中，我们可以在理论上界定土地使用权出让合同属于行政合同。 一、土地使用权出让合同属于行政合同 土地使用权出让合同，是指国家以土地所有者的身份将将国有土地使用权在一定期限内出让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金并按合同的规定开发利用国有土地的合同。[2]土地使用权出让行为虽然具有一定的民事法律行为的特征，但国家与用地者在出让过程中本质上表现的是一种行政法律关系。从法律本质上讲，土地使用权出让是一种行政许可行为，是国家特许某些当事人享有特定地块的土地使用权的行政行为。[3]国有土地使用权出让合同由《中华人民共和国城市地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》等法律、行政法规和部门规章对其进行规范。国有土地使用权出让合同由土地行政管理部门与土地使用者签订，并由土地行政管理部门对合同的履行进行监督，对使用者没有按合同的约定开发利用土地，或者改变土地用途的，有权进行纠正，处罚，或者无偿收回土地使用权。土地使用权出让合同是土地行政主管部门与相对人协商，对双方在土地行政管理中的权利、义务的约定，属于典型的行政合同。 对国有土地出让合同性质的认识，离不开对土地使用权出让过程及土地出让合同的特征进行全面分析。土地使用权出让合同具有行政合同的特征，即具有契约型，又具有行政性。 （一）国有土地使用权出让合同的契约性 土地出让合同作为合同，必然具有合意性，即契约性，具有合同的一些基本特征，这也正是引发分歧和导致混乱的“罪魁祸首”。[4]总的来说，土地出让合同的契约性体现在以下几个方面。 1、从合同签订的原则来看，土地出让合同是基于平等、自愿、等价有偿的原则而签订。在签订土地出让合同之时，出让方和受让方按照要约承诺方式，对国有土地使用权的出让条件进行商定。在是否签订土地出让合同上，出让方和受让方不存在管理与服从的关系，出让方不能利用行政权强迫受让方签订土地出让合同，除法定条款外的内容都可以双方协商确定。 2、从合同双方的权利义务内容来看，出让方与受让方的权利义务在内容上具有一定对等性。土地使用者必须按照土地出让合同的约定，支付土地使用权出让金；未按照土地出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除土地出让合同，并可以请求违约赔偿。土地使用者按照土地出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门必须按照土地出让合同约定提供出让的土地，否则土地使用者有权解除土地出让合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。 3、从法律适用来看，土地出让合同也要遵守《民法通则》、《合同法》等民事法律中关于合同的一些规定。正因为土地出让合同具有的契约性，土地出让合同才被称之为“合同”。 （二）国有土地使用权出让合同的行政性 国有土地使用权出让合同作为国家土地行政管理的一种方式，具有不同于民事合同的行政性。 1、土地管理部门作为合同主体在国有土地使用权出让合同中的恒定性。土地出让合同由市、县人民政府的土地管理部门代表国家与土地使用者签订，其他政府行政主管部门无权签订，否则签订的合同无效。即出让方必须是土地管理部门。在国有土地使用权出让过程中，土地管理部门既作为国有土地所有者的代理，出让国有土地使用权，又代表国家对被出让土地的使用实行管理、监督和指导。它与受让方之间存在的管理与被管理的关系，不是平等的合同主体关系。 2、国有土地使用权出让合同的目的在于实施土地的行政管理。土地出让合同签订的目的是为了贯彻国家有关土地管理的法规和政策，行使国家职权，按照市场方式配置土地资源，取得最佳土地利用效益。土地出让合同是土地管理部门进行土地管理和执行土地经济政策的一种方式。土地管理部门对国有土地并不享有民事权利。 3、国有土地使用权出让合同主体的法律地位不具有对等性。国有土地使用权出让合同的双方具有不对等的地方，表现为土地管理部门拥有一定的行政特权。在签订合同时，出让方可以依法律或职权选择适当的当事人，而土地使用者无权选择出让方。土地使用权出让合同中约定的权利义务也具有不对等性，土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件由出让方决定，受让方无权对此进行协商。受让方要改变土地使用条件的，应当征得出让方同意，并经出让方和城市规划部门批准。而且出让方作为一方当事人，有权依法对土地使用者履行土地出让合同的情况进行监督检查，发现后者未按合同规定建设的，有权依法予以纠正，并可以根据情节给予警告、罚款甚至无偿收回土地使用权的处罚。