房地产调研报告

房地产市场调查报告

院系：建筑工程系

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报告提纲

第一部分、漳州市概况

1.地区人文

2.地区地理

3.远景规划

第二部分、漳州市房地产市场特征

1.漳州市房产整体发展概况

2.住宅地产发展现状分析

第三部分、区域市场总体分析

1.该项目所在区域概况

2.地块分析

3.竞争分析

第四部分、项目SWOT分析

1.项目基本概况

2.优势分析

3.劣势分析

4.机会分析

5.威胁分析

第五部分、调查总结及项目初步建议

第一部分、漳州市概况

漳州概况

1.地区人文: 漳州境域，约1万年前已有先民在这里生息劳作。战国后期前属闽地，后属于闽越地。西元前222年（秦始皇二十五年，另说秦始皇三十三年），列入秦中央版图，属闽中郡。汉初，以梁山为界，北属闽越国，南属南海国古城遗韵。前85年（始元二年），改“封邦建国”为郡县制后，北属会稽郡冶县，南属南海郡揭阳县。晋至南北朝，北属南安郡龙溪县、兰水县，南属义安郡绥安县。592年（至隋开皇十二年）并兰水、绥安入龙溪，今漳州境域才结束分属两郡状况。不久龙溪县撤销并入南安县，不久南安县也撤销，直到100多年的唐朝中期漳州一带才再设县：686年（唐垂拱二年）建州（今云霄县西林村），辖怀恩、漳浦2县，因州治傍漳江而名漳州。716年（开元四年），徙州治至李澳川（今漳浦县绥安镇）。开元二十九年后，划龙溪县、龙岩县来属。786年（贞元二年）州治再徙龙溪县桂林村（今漳州城区）。886年（唐光启二年）王潮三兄弟随王绪农民军进入福建，攻下泉州，福建观察使陈岩委王潮为泉州刺史，至947年，南唐灭闽国，漳州地为王潮和闽国治地，历时61年。王潮、王审知兄弟先后为威武军节度使，漳州为其治地，909年（闽国开平元年），王审知为闽王，立闽国，都福州。963年，清源军（下辖泉州、莆田、漳州）为平海军，陈洪进为节度使，漳州属平海军。978年（北宋太平兴国三年），陈洪进纳土于宋，漳州始随平海军纳入宋土。宋代属于福建路、元代属于福建省，明属福建漳州府。清朝设汀漳龙道，管辖汀州府之县、漳州府之县，龙岩州。1734年（雍正十二年），闽浙总督郝玉麟奏请升龙岩县为汀漳龙道直隶州，下辖龙岩、漳平、宁洋县。1913年（民国2年）废府设汀漳道。民国23年设督察区后，今漳属各县基本上稳定为同一区域。

1933年“中华共和国人民革命政府”（即“福建人民政府”）设龙汀省，漳州城市风貌下辖漳州、龙岩地区。

中华人民共和国成立后，境地为福建省第五行政督察区。1949年09月26日，福建省人民政府决定，将原第五行政督察区改为第六行政督察区，设第六行政督察专员公署。行政督察区辖龙溪、漳浦、云霄、诏安、东山、海澄、长泰、南靖、平和、华安10县。1950年03月，改第六行政督察区为漳州行政督察区（简称漳州专区），成立漳州行政督察专员公署。同年09月14日，又改为龙溪区，成立龙溪区专员公署。漳州专区、龙溪区均辖10县。

1951年06月，析龙溪县城关区（共两个区）设漳州市（县级）。此时，龙溪区辖十县一市。1955年3月，改龙溪区为龙溪专区，成立龙溪专员公署。

1960年08月15日，国务院批准龙溪县、海澄县合并为龙海县。县城设在石码镇。此时，龙溪专区辖龙海、漳浦、云霄、诏安、东山、平和、南靖、长泰、华安9县及漳州市。

1966年，发生“文化大革命”。1967年4月，由驻漳支左部队成立龙溪专漳州区军事管制委员会，实行军事管制。1968年05月15日，成立龙溪专区革命委员会。龙溪专区

成为一级政权的行政区域。1970年09月，专区改称龙溪地区，专区革委会改称龙溪地区革命委员会。龙溪地区（专区）仍辖九县一市。

1978年03月29日，成立龙溪地区行政公署。辖区仍为九县一市。1985年05月14日，经国务院批准，撤销龙溪地区建制，漳州市升为地级市，原县级漳州市改为芗城区，时辖龙海、漳浦、云霄、东山、诏安、南靖、平和、长泰、华安9县和芗城区。1993年05月，撤销龙海县，设市辖龙海市。1996年5月，设市辖龙文区。至2007年，漳州市辖有芗城区、龙文区、龙海市、漳浦县、云霄县、东山县、诏安县、南靖县、平和县、长泰县、华安县二区一市八县。

2.地区地理:漳州是福建省省辖市。位于福建省最南端，台湾海峡西侧。介于北纬23°

6`~25°，东经117°~118°之间。西靠龙岩市，南临汕头市，北接泉州市，东连厦门市与台湾省隔海相望。陆地东西最大横距约130公里，南北最大纵距约190公里，辖区总面积1?26万平方公里，其中市区面积40平方公里，城市建成区面积20平方公里。现辖芗城区、龙文区、漳浦县、云霄县、诏安县、东山县、平和县、南靖县、华安县、长泰县等2个区8个县，代管龙海市。总人口436万多人。居民大多数为汉族，还有畲族、高山族、蒙古族等20多个少数民族。境内西北多山，东南濒海，地势由西北向东南倾斜。有山地8000平方公里，丘陵2956平方公里，平原1651平方公里。较著名的山岭有龙海的南太武山，平和的大芹山、灵通山，长泰的天柱山、良岗山，漳浦的梁山，诏安的九侯山，云霄县、诏安县、漳浦县交界处的乌山等。主要水系九龙江，过境367公里。西溪流经城区南部。属亚热带气候，年平均气温21℃，降水量1500毫米左右，年平均日照2000小时以上，无霜期330天左右。四季长青，被誉为“福建天然大温室”。

近几年漳州的房产市场呈现上升趋势，而且有稳步上涨的势头，所以，漳州市近几年的房子建造业发展迅速。

3城市远景规划：根据漳州城市发展战略和用地的可选择性，确定城市规划用地主要是向东发展，使城市重心东移，利用九龙江两岸的交通走廊，连接各开发区，形成整体发展的大格局。同时，为完善城市功能布局，城市还需向东北、向西和向桥南拓展，并对向北发展留有余地。

第二部分、漳州市房地产市场特征

一、漳州市房产整体发展概况

(一)住房市场供应量不足。近年来，国家不断加大房地产市场调控力度，商品房开发土地、信贷政策严格，开发企业商品房储备项目不断减少，据了解，近期开发项目大多是前几年开发企业拿到的项目，由于商品房楼盘较少，老百姓面对房价不断上涨的现实，担心将来房价会更高，中心城区的部分多层住宅商品房楼盘甚至出现了抢购现象。

（二）本地企业市场竟争能力弱。房地产开发投资大、周期长，项目品质要求高，而我市本地绝大多数企业规模小、资质低、启动资金不足，约60%多的企业经常处于停产、半停产状态。自2008年以来，商业银行贷款占我市房地产开发资金来源的比例逐年上升，尤其是在 5.12大地震和经融危机爆发后,绝大多数企业不得不更加依赖银行维持正常运转。由于目前各商业银行规定房地产项目贷款最低条件是开发资质在三级以上，开发项目必须“五证”齐全，为此，本地大批低资质及无充足启动资金的企业在无法获得银行贷款支持的情况下，为确保项目顺利推进，被迫采取民间融资方式进行开发，增加了融资难度，提升了运作成本，同时也弱化了企业的市场竟争。加之，目前随着外地强势企业的陆续进驻(如万科等)，以至于我市本地企业市场竟争力进一步弱化。

二、住宅地产发展现状分析

从整个漳州市房地产市场的发展看，住宅商品房的开发处于快速发展阶段, 原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加；有较高知名度和美誉度、有实力的开发商较多(例如万科)；随着竞争激烈程度的加强，发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上的意识逐渐加强, 户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。

依据调查显示，目前漳州市房产品质逐步提升，具有代表性的有：永鸿三湘城、鑫荣花苑2期等，下面就这些楼盘进行具体分析，以便掌握漳州市未来的市场发展情况，为本案的开发与营销提供参考资料。

1、代表性楼盘概况

鑫荣花苑2期规模小,简约凝练的现代闽南建筑风格，以多层为主。永鸿国际城，规模大，以小高层为主，园林景观以浓郁的西班牙风情打造。

2、代表楼盘对比

根据上述目前房地产市场在预售项目的供给量特征，本次调研特别针对市场上具有代

表性的房产项目展开分析，有针对性的发掘这些项目与本项目的相通之处、借鉴市场运作的经验，为本项目的规范化市场运作奠定基础。

⑴鑫荣花苑2期

——项目定位：漳州首席文化名盘

——项目规模：占地面积2314平方米，总建筑面积68395平方米，由多组成，预计014年底8、9号楼交房。

——建筑特色：简约凝练的现代闽南建筑风格。

——工程进度：工程进度50%。

——销售情况：已销售98%。

——价位情况：均价12000元/平方米，最低、最高价在11000-12000元/平方米。

——主力总价：主力总价为150万元

——项目配套：新华都购物广场、各大银行环侍周围，中山公园仅一街之临。市实验幼儿园、芗城实验小学、漳州一中、二中、师范学院等重点名校环卫四周

⑵永鸿国际三湘城

——项目定位：漳州首个精装社区

——项目规模：建筑面积280000平方米，占地面积11200平方米。

——销售情况：一期已入住使用，实景呈现;二期已基本落架

——价位情况：起价：6500元/平方米，最高价：7500元/平方米，均价7200元/平方米。——主力户型：罕有板式两、三房臻品，面积为86—117㎡

——其他资料：漳州永鸿房地产开发有限公司进行建造和规划，容积率为2，绿化率为35%，总户型为2300户

——项目配套：小区配备双语幼儿园，周边紧邻小学、中学和漳州高校园区，附近配有正兴医疗院，周边红星美凯龙家居商业广场已正式开业，大型商超、购物娱乐休闲

第三部分、区域市场总体分析

一、该项目所在区域概况

该项目位于漳州市高校园区,属芗城区城西发展地带,周边配套设施齐全,临红星美凯龙家居生活广场，商业居住全面互动；公交车站：客运西站（距小区门口200米左右），漳州公交途经。

气候特征

区内属南亚热带海洋性季风气候。春夏多偏南风，秋冬多偏北风。由于地形影响，市区全年盛行东南偏东风，多年平均年风速1.7米／秒。大风日数6.8天。年平均气温21.1℃。全年日照2060小时。无霜期为330天～319天。全年雨量1450毫米～1612毫米左右。平均相对湿度79％。

水利资源

区境河道纵横，池塘密布，水源丰富。主要水系有流经区境的九龙江西溪和北溪。西溪区间溪长22.7公里，北溪区间溪长19.1公里。有流经五凤、过塘入宝新渠道的畸下溪。有市区环城河、诗浦人造河、塘头河、鳌浦大湖、墨溪大湖等。还有大小池塘、井、渠遍布郊区。水资源年平均可达121.3

亿立方米，为工农业发展提供有利条件土壤资源主要是水稻土、砖红壤性红壤、红壤和冲积土4大土类、13个亚类，土壤肥力属中等水平。

经济概况

2013全年芗城区实现生产总值85.15亿元，增长18.67%。第一产业增加值5.68亿元、第二产业增加值47.24亿元、第三产业增加值32.23亿元，分别增长1.86%、22.91%、15.60%。三大产业结构比例从上年的6.00：51.00：40.60调整为6?67：55.48：37.85。城镇以上固定资产投资45.52亿元，增长39.45%。财政总收入10.01亿元，增长24.16%，占GDP比重11.76%，比上年提高0.36个百分点；财政收入6.01亿元，增长20.84%；财政支出5.03亿元，增长24.50%。

工业发展

2008年，芗城区实现总产值188.33亿元，增长26.50%；上缴税收4.63亿芗城区元，增长13.30%。工业企业规模不断发展壮大，新增规模工业企业42家，规模工业企业总数达253家，实现产值154.63亿元，增长30.96%，其中新增产值超亿元工业企业6家，达到34家，占规模工业企业总数的13.44%，累计实现工业产值111.45亿元，占全部规模工业企业总产值72.08%。机械制造、电子钟表、家具、食品、建材、化工等六大主导产业实现产值120.67亿元，增长33.90%，占规模工业总产值78.04%。新增驰名商标1件、著名商标2件、国家免检产品1项、省名牌产品2项、省级高新技术企业5家，累计拥有驰名商标2件，著名商标7件，知名商标28件，国家免检产品2项，省名牌产品15项。全年新办注册资金300万元以上工业企业37家，注册资金总额3.78亿元，其中18家已投产，占全区新办工业企业总数48.65%。园区建设全面推进，新征工业用地153.47公顷，新平整工业用地209.07公顷，新建标准厂房33.20万平方米，金峰经济开发区金星片区、谢溪头片区、金星片区和正兴集团公司总部片区开发建设全面提速。全年实际实施投资500万元以上工业项目83个，累计已完成投资9.72亿元。

芗城区人力资源来源

随着近年来漳州市经济的不断发展，芗城区的用工、人力资源短缺日益严重。为此，芗城区人力资源相关部门通过各种渠道为各个工业园、工业区寻找充足的人力资源。其中以漳州青创人力资源服务中心为主要人力资源来源。漳州青创人力资源服务中心成立于2008年，也称为青创兼职中心。多年来为众多的企业、工厂输送大学生人力资源。在服务企业、工厂的同时，也为更多的漳州大学生提供学习锻炼的机会，让更多的大学生接触社会，锻炼自己。漳州青创人力资源服务中心的服务模式是“企业——我们——学生”，坚持以“合作、共赢”为目标，将逐渐形成以兼职就业推荐服务为龙头，集漳州大学生兼职就业服务、跨地区兼职就业交流协作、职业技能培训等功能于一体的综合性兼职就业服务窗口。

第三产业

2013年全年芗城区营销总额162.62亿元，增长17.03%，其中商贸流通业营销芗城区水仙花少儿艺术在表演

额101.55亿元，占全区三产营销总额的62.45%。全年区级商贸税收完成3.49亿元，增长29.04%，其中91家年纳税30万元以上的三产企业实现税收1.39亿元，增长80.44%。做大做强专业市场，新城综合大市场、新城茶叶大市场、东南艺术古玩市场、建材专业市场、水产品批发市场等专业市场年贸易总额达到46.96亿元，其中闽南批发市场、钢材批发市场等5个专业批发市场年贸易额均超亿元。全年引办注册资金100万元以上的第三产业企业100家，累计注册资金3.52亿元，其中注册资金500万元以上三产企业15家。香港岛内价超市、国美电器、香格里拉和中旅商厦、嘉信茂广场商场、永乐思文华联商厦店、人民水产批发市场、闽绿农产品批发市场、岱山蔬菜批发市场等一批大型商场和专业

批发市场相继开业投入运营。大力发展特色商业街区，推进零售网点向专业化、规模化方向发展，鑫荣小区美食休闲文化街、高校园区商贸街、新浦路建材街等三大商业街区建设初见规模，已有546家商家入驻营业。

社会事业

城区建设2013年，全区建成区面积达到29.90平方千米，比上年新增1.90平方千米；城市化水平达到72.70%，比上年提高0.20个百分点。组织实施了漳华路、瑞京路、钟法路南段等9条市区主干道的拓通扩建工程，道路总长9.94千米，完成投资9.12亿元；组织实施了益民花园、福海阳光、丹霞星城二期、钟法路南段片区二期、家芗·0596、文化街等一批旧城区改造建设项目；在城市道路拓建和旧城区改造建设项目中，累计拆迁建筑面积92.60万平方米，涉及拆迁户5506户、企业121家。全年商品房竣工面积63.17万平方米，比上年增加1.5倍；销售面积72.88万平方米，增长37.59%。拆除违法占地和违章建筑共计136起，总建筑面积13.50万平方米。投入资金1630万元，硬化市区路宽6米以下道路74条近4万平方米，创建样板路7条，市容面貌明显改观。

教育文化

2008年，芗城实小新城分校主体工程、芗城中学学生宿舍楼均已封顶；芗城第二实验小学和虾浦小学教学楼，北斗中学实验楼和宿舍楼已奠基；启动正兴学校建设；投入2000万元，收购置换市电（业）大和龙师附小校舍，妥善解决了区属中小学校扩容问题。老年大学顺利通过省级示范校验收。林语堂纪念馆二期扩建工程并重新开馆。改造20个村（居）电视网络。

医疗卫生

提高参合农民住院补偿报销比例，下调起付线，实行区属定点医院直接报销补偿，农民参合率95%，位居全市第二名。市区6所街道卫生院全部转型为社区卫生服务中心，其中4所已通过省级验收。在全市率先建立计生利益导向机制，比上年增加1185例；征收社会抚养费624万元，比上年增加2.94倍，出生人口政策符合率达96.57%。

社会事业

获得全国科技进步先进区“四连冠”，全省社区教育先进单位。合理整合农村完小学校10所，芗城实小新城分校、虾浦小学、江滨小学已正式招生，芗城第二实小、第三实小（原金峰小学）开工建设，竣工后可新增校舍面积22.7万平方米，增加就学名额1.7万个。公开招考两名小学校长和22名农村教师到市区任教任职，同时向社会公开招考12名教师充实到农村学校。全区高考专科以上上线率和本科录取率分别为78.4%和44.75%，同比分别提高7.1%、6.48%。新型农村合作医疗农民参合率98.32%。8个农民体育健身工程和林语堂纪念馆二期装修工程竣工，实施“农村电影放映工程”，成功举办迎奥运系列文体活动和纪念改革开放30周年系列文化活动，区文化馆被评为国家一级文化馆，巷口街道被授予国家级社区体育健身俱乐部称号。完成23个20户以上自然村通电视工程。

人民生活

居民消费价格指数增幅控制在5%左右。城镇居民人均可支配收入16250元，增长13%。农民人均纯收入6945元，增长15.06%。城镇登记失业率控制在2.9%以内。加强社会治安综合治理，荣获全省禁毒人民战争先进组织单位，“打黑除恶”专项工作位居全市综合考评第一名。保持连续19年无森林

火灾的记录。健全应急救援体系，多方筹措资金1040万元，购置消防车5辆，落实合同制消防员17人；实施防汛减灾项目55个，完成投资1040万元，并把防汛抗灾应急视频终端延伸到村（社区）。强化食品安全监管，建成石亭镇高坑村生猪集中屠宰点；查封、下架不合格乳制品47吨。开展“区委书记大接访”活动，化解重信重访问题50件。

社会经济

2013全年芗城区城镇居民人均可支配性收入14381元，增长13.1%；农民人均纯收入6033元，增长12.51%，其中农民人均牧业纯收入达1569元，占农民人均纯收入的26.01%，增长89.50%。城镇新增就业8569人，转移农村劳动力5638人。全年发放养老和失业保险金3548万元；提高城乡低保标准，城乡低保享受人数、发放金额分别增长655%和54.16%；发放城镇低保家庭生活补助金、医疗救助金和救灾资金806.50万元；社会治安保持良好态势，公众安全满意率达到97.2%，比上年提高0.1个百分点。

二、地块分析

得天独厚的交通优势：人口流动性大，有巨大的潜力,东邻城区大学路，路况良好且是通往市中心的必经之地，西邻西洋坪路,北临北环城路,南临胜利西路.地理位置优越。纯粹的小户生活居住区，周边基本无工业及商业用地。符合漳州市政府东移西扩的战略布局

三、竞争分析

周边具有代表性的是鑫荣花苑2期和永鸿国际三湘城其中90%以上被预定购买，而且本案的定位和上述两案本质上的不同是打造针对高校园区的客户,主打小户型,差异化经营,以租售结合的经营模式打开销路,搭配竞争对手垄断的局面,

第四部分、项目SWOT分析

一、项目基本概况

本案建筑密度为26.2%，容积率为3.5，绿地率为40%，项目设计总面积35000平方米，占地面积15000平方米，总户数2000，建筑类型为多层小户型。漳州公交1路、5路、6路、7路、9路、14路、18路、22路、701路途经

二、优势分析

1、产品优势：

本案户型区间为90——144平米，以两房、三房为主力户型；根据调查，对于购房者而言，一次就可以置业到位，不需要作为过度使用。本案建议主打户型,以低总价高附加值来吸引顾客,预计总价在20-60万元左右,符合漳州经济发展情况,符合市民的心理接受价位.较易取得成功

2、组合优势：

小区规划2000户家庭，体量适中；规划中庭绿地、社区幼儿园、架空层地下车库，以及临街商业配套，从居住方面可以满足社区居民的日常消费。附近还有漳州市医院，漳州一中以及漳州职业技术学院。儿童的就学以及病人的就诊十分方便快捷。

3、交通优势：

紧邻大学路，南临胜利西路，交通便利，出行快捷，公交线路到达项目位置，快速到达全城。本案地区交通四通八达

4、位置优势：

本案位于大学路路段，区域内暂无直接竞争性的项目，本案的介入将填补区域市场的一个空白，从居住品质方面将起到示范作用。地处市区与市郊交界处,相关配套设施齐全,

空气环境良好

三、劣势分析

项目地处市郊，基础配套不完善，经营类别与居民消费格格不入，大学路沿段经营档次低下，处于“城乡结合带”的尴尬现状。居民对电梯楼及复式接受能力有限，而电梯户型占比较高整个市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显看涨, 主要是在未来区域竞争、政策变化给本项目带来的威胁(包括类似国五条的出现会抑制房地产需求的拉高)

四、机会分析

本项目的建设,商业，居住，健身，休闲，娱乐于一体。弥补了本地区小户型商娱项目的空缺, 道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响, 专业的物业管理, 公平交易，没有内部操作.市场供小于求，居民有强烈的购房需求,本地区新建楼较少，原有居民人均居住面积较小, 商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值, 周边政府部门，商业，金融，医疗，教育等配套齐全,本地商业品牌简单，售价高不符合客观实际需求.

第五部分、调查总结及项目初步建议

一、漳州市房地产市场小结

1、漳州市经济的迅速发展和良性运行,诸如水利、水电、铝金、煤炭等工业的发展，使阜新房地产市场化的运作将成为一个趋势，目前的趋势已近明朗。

2、人们经济收入、生活品质和消费意识的不断提高，对居住的需求越来越高,使阜新中高档房产具有良好的发展空间。

3、产品能否迎合消费者的特定需求和潜在欲望，决定了产品的畅销与否。目前漳州地产市场以多层住宅为主,缺乏优质的大型高档楼盘，高端买家的实际需求和心理需求没有得到很好的满足,而本项目小高层的开工建设有望在区域市场弥补此空缺。

二、项目总定位

对于多层、中高层，主要针对自用型居家客户，该客户群主要是政府公务员，高校教师群体，及周边做学生生意的人群，选择这里将实现他们的居住需求；尤其是对于中高层，将以此为契机，充分提升小区的档次及满足中等消费群体的居住品质感。

总之，在本项目规划设计、绿地率、配套设置等方面，充分根据地块特征及结合漳州

房地产市场整体规划风格的要求，在整体上将本项目营造成：生态、文化、现代的中档社区。

三、建筑初步规划建议

1、对于多层的建议

——目标客户定位：银行、政府,商人,学校教师等职员。

——建筑风格: 建筑外观色彩简洁明快，线条富于动感，具有独特风格不作繁琐的修饰，表现出高品质的完美形象。

2、对于中高层的建议

——目标客户定位：私营业主，政府领导，学校、银行、政府等中高级职务者到漳州做生意的人群，等。

——建筑风格：线条节奏明快，富于动感，色彩简洁醒目，注重细节，精雕细琢，处处彰显明快与尊贵感。

3、对于社区商业部分的建议

基于对区域市场的综合摸底，并且针对项目地块特征，公司在社区商业的布局方面有以下两点建议：

第一条建议，建立娱乐,电子产品的商业城,建立大型购物广场,考虑到大学生的消费情况

第二条建议建立地下通道,考虑周边大学生人数众多,方便出行到达该商业区购置商品.

第三条建议:餐饮、社区ATM自动取款机、便利店、，主要方便小区居住者日常生活需求；

四、项目景观初步规划建议

——利用山体与水系，形成山水相依，人居其间，尽量维持生态绿色的体系；尊重环保，只用石头、混凝土、金属和经处理的木头与地面接触。

——本案在环境营造时精雕细琢，巧妙融合外部绿化资源，内外兼顾，自然融为一体，起到画龙点睛的功效；