资产评估汪海粟课后习
题答案
Company number:【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
第五章机器设备评估计算题答案
1.某型号压力机购置于1990年12月,帐面原值40万元,其中压力机械购买价为35万元,基础及安装费万元,运杂费万元。评估基准日为2000年12月20日。经过调查得知,该类压力机械的定基价格指数1990年和2000年分别为120%、150%,基础及安装费10年间上涨了100%,评估基准日的运杂费为万元。10年间,该压力机前5年的利用率为120%,后五年的利用率为95%,预计尚可使用年限为3年。与同类设备相比,该设备的操作需要5个工作人员,而同类设备只需要3个工作人员,操作人员的年工资及福利费为2万元/人。所得税率为33%,折现率为12%。
要求完成下列计算:(1)该设备的重置成本
(2)该设备的实体性贬值
(3)该设备的功能性贬值
(4)该设备的评估价值
解:
(1)计算重置成本
根据物价上涨指数分别求出2000年各组成部分的重置价格:
压力机=35×150%/130%=(万元)
基础及安装=×(1+100%)=9(万元)
运杂费=万元
2000年12月该设备重置成本=+9+11=(万元)
(2)计算实体性贬值
实际使用年限: 5×120%+5×95%= (年)
实体损耗率: 1075/(+3)=%
实体性贬值额: ×%=(万元)
(3)功能性贬值
[1-(112%)]/12%
(5-3)×2(1-33%)×-3
=×
=(万元)
(4)计算评估价值
P=重置成本-实体性贬值-功能性贬值
=--
=(万元)
2.某油罐主体结构建于1994年,原购置价为350000元,原油位控制装置于1998年拆除,该部分的原始成本为20000元,同年新增加的油位控制及数据自动采集系统投资32000元,2000年又增添工业电视监控装置,投资50000元。评估基准日为2006年,若1994年至2000年罐体的价格上涨指数为,1998年至2006年自动控制系统的价格上涨指数为。2000年至2006年电视监控装置价格上涨指数为,评估人员经现场检测该油罐设备尚可使用12年。试计算该油罐设备2006年的评估价格。
解:
(1)计算油罐重置成本
用价格指数按不同投资时期调整计算:
油罐主体:(350000-20000)×=825000(元)
采集系统:32000×=48000(元)
工业电视:50000×=60000(元)
油灌重置成本=825000+48000+60000=933000(元) (2)计算加权重置成本
单位:元
(3)计算加权投资年限 1064400÷933000=(年) (4)计算成新率 成新率=100%尚可使用年限
尚可使用年限加权投资年限
=
%1004
.111212
??
=51%
(5)计算评估价值 P=重置成本×成新率 =933000×51% =475830(元)
3.对一台刨床进行评估,该设备已使用4年,经检测评定尚可使用8年,但该刨床的台钳嘴有裂纹需要更换,经调查其更换费约8000元。该刨床的重置成本为12万元。试用修复费用法评估设备的实体性贬值额及成新率。
解:
(1)可修复实体贬值:8000元 (2)不可修复实体损耗率:
4100%48
=33%
(3)不可修复部分实体贬值:(120000-8000)×33%=36960(元) (4)实体性陈旧贬值总额:8000+36960=44960(元) (5)设备的成新率=(1-120000
44960
)×100%
=%
4.某企业10年前购入一台锅炉,现要求对其评估。收集到如下资料: (1)经市场调查,该型号锅炉市场价格为68000元,附属设备8400元,运输费率2%,安装调试费率8%。
(2)根据锅炉压力容器规定,该锅炉预计总使用年限为22年。预计残值率3%,清理费为2000元。
(3)调查表明,该锅炉比新型同型号锅炉每年多耗煤2吨。 (4)假设企业所得税率为20%,折现率取10%,每吨煤价格800元。 要求:(1)计算该锅炉的重置成本 (2)估算该锅炉的各种贬值 (3)确定该锅炉的评估价值。 解:
(1)计算重置成本
(68000+8400)×(1+2%+8%)=84040元
(2)有形损耗 [84040×(1-3%)+2000]×22
10
=(元) (3)功能性贬值
2×800×(1-20%)×12
11
1-10%(110%)
=(元) (4)该锅炉评估值
84040--=(元)
5.评估某灯泡厂一条普通泡生产线的重置完全成本。该生产线的账面原值100万元,其中封口机、排气机与装头机均为外购设备计60万元,传送带与机构爪为自制计30万元,运输、安装调试费用为10万元。
经市场调研,发现目前市面上已出现了用料节省,结构更为合理的换代产品。而且自制的传送带与机构爪也有改进的必要,技术攻关小组认为改进后的设备将大大节省能源与用料,且占地小。运输、安装调试费用随主体设备的换代也会发生相应的变化。下面将分别就生产线中的外购设备,自制设备及运输、安装调试费用分述如下:
(1)外购机器设备情况:经市场调查,得知封口机、排气机、装头机的现行市价分别为30万元、37万元、33万元。成套购买均优惠10%,验货后立即付款优惠5%,购货后延期一个月付款加价3%,并标明价格尚可面议。通过销售统计,一般厂家的价格折让为4%。根据以上资料,我们评估时应选择:成套购买,正常的付款条件,正常的价格折扣。
(2)自制机器设备情况:评估人员与企业技术人员和财会人员进行了座谈,听取了专业人员的介绍,查看了有关账表,得知自制设备账面原值30万元的构成为:钢材占40%,铸铁20%,人工费30%,制造费用占10%;按现行技术条件更新自制设备,钢材和铸铁均可节约20%,人工及制造费用可节省10%。从企业财务资料获悉,自制设备购建以来,钢材价格上涨80%,铸铁价格上扬50%,工时成本也提高了100%,制造费用按工时分摊的额度上涨40%。
(3)运杂费、安装调试费用情况:由于三件主要设备的结构变化,吨位减轻,经与技术人员和财务人员座谈,得知,设备吨位减轻与运价上调相抵后运杂费上升20%,基础、基桩等耗用水泥和钢材分别减少30%,用工减少50%,钢材价格上涨指数同上,水泥价格上涨10%,人工费上涨100%,管理费上涨40%。分析原成本核算资料,知各项费用占运杂费、安装调试费的总成本的比重如下:运杂费10%,钢材40%,水泥20%,人工20%,管理费10%。
解:
(1)外购设备重置价值:100×90%×(1-5%)×(1-4%)=万元
(2)自制部分机器设备重置价值:
30×40%×(1-20%)×(1+80%)=万元
30×20%×(1-20%)×(1+50%)=万元
30×30%×(1-10%)×(1+100%)=万元
30×10%×(1-10%)×(1+40%)=万元
+++=万元
(3)运输、安装调试费用重置价值:
运杂:10×10%×(1+20%)=万元
钢材:10×40%×(1+80%)×(1-30%)=万元
水泥:10×20%×(1+10%)×(1-30%)=万元
人工:10×20%×(1+100%)×(1-50%)=2万元
管理:10×10%×(1+40%)=万元
+++2=万元
(4)普通灯泡生产线重置全价为:
重置价值=(1)+(2)+(3)=++=万元
附:运杂费、安装调试费用重置价值亦可通过计算综合升降比率计算:
“量”耗综合下降率:30%×(40%+20%)+50%×(20%+10%)+0×10%=33%
价格综合上升率:20%×10%+80%×40%+10%×20%+100%×20%+40%×10%=60% 运杂、安装调试重置成本:10×(1-33%)×(1+60%)=万元
6.某进口机器设备,评估基准日时的FOB价为25000美元,国外运输保险费为103美元,国内运杂费率为3%,关税税率为16%,增值税率17%,银行手续费率为%,外贸手续费率为%。评估基准日美元对人民币汇率为,试计算这台进口机器设备的重置全价。
解:
该进口设备的CIF价=25000+103=25103美元
关税=CIF×关税率=25103×16%=美元
增值税=CIF×(1+关税率)×增值税率=25103×(1+16%)×17%=美元
银行手续费=FOB×银行手续费率=25000×%=125美元
外贸手续费=CIF×外贸手续费率=25103×%=美元
国内运杂费=FOB×评估基准日汇率×国内运杂费率
=25000××3%
=6225(元)
该设备的重置全价=CIF价+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费
=(25103+++125+)×+6225
=(元)
第六章房地产评估计算题答案
1.甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营,甲方出地5000平方米,并出资300万元;乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4:6。已知规划开发项目的建筑容积率为4,覆盖率为50%,单位建筑面积造价为1100元/平方米,单位建筑面积各项税费为200元/平方米。
求:(1)该地块的单位面积地价,楼面地价。
(2)该建筑物每层平均分摊地价(设每层建筑面积相等)。 解:
(1)设土地价格为x
30045000
6
x
x=万元 即地块总价为万元
该地块的单位面积价格=5000
33.3033=元/平方米
楼面地价=
20000
33.3033=万元/平方米=1517元/平方米
或:楼面地价=土地单价/容积率=
4
67.6066=1517元/平方米
(2)容积率=
土地总面积
建筑总面积
建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米 建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米 建筑物层数=
2500
20000=8层
建筑物每层平均分摊地价=÷8=万元
2.某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地,土地面积1000平方米,允许用途为商住混合,允许建筑容积率为7,覆盖率为≤50%,土地使用年限为50年,1998年3月出售。经调查和开发设计,取得如下资料:
(1)开发方式:设计建筑物14层,每层面积500平方米,共7000平方米。1~2层为商用房,1000平方米;3~4层为住宅,6000平方米。
(2)开发费用估计。建筑费用500万元,专业费用为建筑费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,由卖方承担的售房税金为房地产售价的5%。
(3)预计建设期。共需三年完成全部建筑,资金分三年投入,第一年投入总建筑费的50%,第二年投入总建筑费的30%,第三年投入总建筑费的20%。
(4)预计房地产售价。假定建成后,商业楼可全部售出,住宅可售出30%;住宅的50%半年后可售出,其余的20%一年后才能售出。预计2000年3月商业楼平均售价5000元/平方米,住宅平均售价2400元/平方米(均含楼面地价)。
要求:用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。
解:
(1)计算房地产出售总价现值
=(万元) (2)计算总建筑费用现值 0.5 1.5 2.5
50%30%20%
500
(110%)(110%)(110%)
=(万元) (2分) (3)计算税金
×5%=(万元)
(4)计算土地所有权评估总价(土地总价) 土地评估值=
1412.73-447.18(16%10%20%6%10%
6%20%)-70.64
110%20%
= (万元) (5)土地单价:÷1000=元/平方米
合每亩:×=万元/亩
(6)楼面地价:÷7=元/平方米建筑面积
3.预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平,第5年未计划将该房地出售,出售价格预计比现在增值5%,出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。
解:
(1)求该房地产未来5年收益的现值
400×(1-1/)÷ = (万元)
(2)假定该房地产当前价值P,则该房地产第5年末出售收益的现值为
{P×(1+5%)-P×5%×30%}÷(1+10%)5 =
(3)求该房地产当前的价值
P = +
P = (万元)
4.某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权,并于2001年11月在该地块上建成建筑物B,当时,造价为1200/平方米,其经济耐用年限为55年;目前该类建筑重置价格为1500/平方米,残值率为10%,A地块面积450平方米,建筑面积为400平方米,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10000元。据调查,当地同类建筑出租租金,一般为每月30元/平方米,土地及房屋还原利率分别为5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米,需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置价的0.2%,A地块在2004年11月的土地市场价为2400元/平方米,试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。
解:
(1)计算房地产年收益:400×30×12=144000元
(2)计算年费用:
土地使用税及房产税=20×400=8000元 管理费用=30×400×12×4%=5760元 年维修费用=1500×400×2%=12000元 年保险费=1500×400×%=1200元 (3)计算房地产年纯收益:
144000-8000-5760-12000-1200=117040元 (4)计算土地年纯收益:2400×450×5%=54000元 (5)计算房屋建筑物年纯收益:117040-54000=63040元 (6)计算评估值:d 折旧率=
1-10%
46
==% 63040×
46
11
1-7.96%(17.96%)
=元 5.某城市内,有一宗住宅用地500平方米需要评估,评估基准日为2004年10月31日,现根据该地条件,选择了与之类似的四宗已成交案例,几宗地块的比较条件如下:见下表。
对位置、基础设施、交通、地势、形状及其他因素对地价的影响,均是待估地块与案例地块相比,表中数字正值表示待估地块优于比较地块百分比,负值表示待估地块劣于比较地块百分比,数字大小表示需修正的幅度。
又知该城市地价指数在2003年1月为100,以后每月上涨数与2003年1月比均为1%。
容积率修正系数如下表:
几宗交易地块剩余使用年限均为40年,委估宗地剩余使用年限为50年,土地还原率取8%。
按以上条件,估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。 解:
(1)确定地价指数
(2)比准价格
进行期日修正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正:
P A =1200×109121×1.28
.1×10098×10099×10098×10098×100103×100
97=元/平方米 P B =1300×
111121×1.28.1×100
103
×
10098×100100×100101×100100×100
97=元/平方米 P C =1400×103121×3.28.1×100100×100102×100103×100100×100100×100
100
=元/平方米
P D =1100×119121×8.18
.1×10097×100100×100100×10098×100101×100
98=元/平方米
(3)运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正
(P A + P B + P C + P D )/4=元/平方米
×50
4011-
(18%)11-(18%)=×=元/平方米
委估地块评估总价=×500=598715元 单位地价:万元/亩 楼面地价:÷2=元/m 2
6.某厂现使用的土地为国家行政划拨的国有土地,在现代企业制度改造中,要求对进入股份制改组的476772.9平方米的土地使用权价格进行评估,其用途为工业用地。
现用成本逼近法评估该宗地价格。收集到如下资料:
(1)土地取得费。根据该市《土地管理法》实施细则等综合分析,确定评估基准日年份近郊征用土地以平均年产值1200元/亩计算,土地补偿费,安置补偿费,青苗补偿费分别按年产值的6倍,10倍及80%计算,地面附着物补偿以10000元/亩计算。
(2)土地开发费。厂区已达到“七通一平”,调查该市工业小区土地开发费为每平方公里5千万元。
(3)税费。根据该市有关文件规定:①耕地占用税6.6元/平方米;②土地管理费0.9元/平方米;③新菜地开发费1.1元/平方米;④教育附加费3元/平方米;⑤公用事业配套费37.5元/平方米。
(4)投资利息。建设银行年贷款利率6%,正常开发期为2年。 (5)资金利润。工业生产用地开发年资金利润率10%。 (6)土地所有权收益率15%,土地还原率11%。
解:
(1)土地取得费用
①土地补偿费=1200×6=7200元/亩=元/平方米 ②安置补偿费=1200×10=12000元/亩=18元/平方米 ③青苗补偿费=1200×80%=960元/亩=元/平方米 ④地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米 以上四项合计元/平方米 (2)土地开发费=50元/平方米 (3)税费=+++3+=元/平方米
(4)土地取得费利息=×2[(16%)-1]=元/平方米 [若按单利:土地取得利息费=×6%×2=元/平方米]
土地开发费利息=50×1[(16%)-1]=3元/平方米 [若按单利:土地开发利息=50×6%×2×2
1
=3元/平方米] 小计:+3=元/平方米
(5)利润额=(C 1+ C 2+C 3)×资金利润率=(+50+)×10%=元/平方米 (6)土地成本计算:
土地成本=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+资金利润
=+50+++ =元/平方米
(7)土地使用权收益:
P =土地成本×(1+土地所有权收益率) =×(1+15%) =元/平方米
总价:×=万元
×(P/A,11%,50)=万元
7.待估在建工程总预算造价为400万元,其中设备安装工程预算为150万元,评估时设备安装工程尚未进行,而建筑工程的基础工程已经完工,结构工程完成了60%,装饰工程尚未进行。评估人员根据相关资料和经验认定建筑工程中的基础工程、结构工程和装饰工程各占造价比例分别为15%、60%和25%。根据上述资料,估算待估在建工程的评估值。
解:根据题设资料
(1)估算在建工程的完工程度:
完工程度 = 15%×100%+60%×60%+25%×0 = 51%
(2)建筑工程预算造价:
400-150 = 250 (万元)
(3)估算在建工程评估值:
在建工程评估值 = 预算造价×完工进度(%)
= 250×51%
= (万元)
第七章流动资产评估计算题答案
1.某企业对库存的一种燃料进行评估,库存量为50吨。经现场技术鉴定,没有发生质量变化,仍能满足生产需要,只是保管中自然损耗1%。根据市场调查,得知该燃料近期市场交易价格为每吨4000元,每吨运费100元,整理入库费为每吨40元,则该种燃料的评估值是多少。
解:
(1)库存燃料实际库存量: 50×(1-1%)= (吨) (2)计算评估值
评估值 = 燃料数量×(市场单价+吨运费+吨入库费) = ×(4000+100+40) = 204930(元)
2.某企业在搞联营过程中,对其某一工序上的在制品进行评估,该工序在制品实有数量为5000件。根据行业平均定量标准资料得知,该在制品该工序单件材料定额为10千克/件,该工序单件工时定额为5小时。经过市场调查得知,该在制品耗用材料的近期市场价格为10元/千克,且相同工种正常小时工资为6元/小时。该在制品评估值为多少
解:根据题设资料,为续用条件下的在制品评估,适宜采用成本法。
在制品评估价值 = 在制品数量×(单件材料消耗定额×材料单价+单件工时定额×单价)
= 5000×(10×10+5×6) = 650000(元)
3.某项在用低值易耗品,原价750元,预计使用一年,现已使用9个月,该低值易耗品现行市价为1200元,确定在用低值易耗品评估值。 解:用成本法评估
在用低值易耗品评估值 = 重置成本×成新率
重置成本按基准日市场价决定,成新率用使用时间估算 故:评估值 = 低值易耗品基准日市价×-总使用月数已使用月数总使用月数
= 1200×12-9
12
×100%
= 300元
4.某企业产成品实有数量80台,每台实际成本94元,该产品的材料费与工资、其他费用的比例为70:30,根据目前有关资料,材料费用综合调整系数为1.20,工资、其他费用综合调整系数为1.08,求该产品的评估值。
解:根据题设资料,用成本法评估
(1)每台产品中材料费
94×70
7030
×100% = (元)
(2)每台产品中工资及其他费用
94×30
7030
×100% = (元)
(3)计算评估值
评估值 = 成品数量×(材料现行市价+工资、费用现行价)
= 80×(×+×)
= (元)
5.某企业截止评估基准日预付费用账面余额为76200元,各具体项目的发生情况与内容如下:
(1)年初预付一年期的财产保险金48000元,账面已摊销14800元,账面余额33200元,评估基准日距年终尚有5个月。
(2)预付3年设备租金60000元,账面已摊销20000元,账面余额40000元,评估基准日距设备租约期满尚有1.5年。
(3)以前年度应转而来结转的费用3000元。
根据上述资料,确定该企业基准日的预付费用评估值。
解:根据上述资料可计算预付费用的评估值:
预付保险金的评估价值 = 12
48000×5 = 20000(元)
预付租金的评估价值 = 3
60000× = 30000(元)
以前年度应转未转费用评估价值 = 0 预付费用评估价值 = 20000+30000 = 50000(元)
6.某被评估企业截至评估基准日止,经核实后的应收帐款余额为146万元,该企业前五年的有关资料如下表:
某企业前五年应收项目坏帐情况
单位:元
根据上述资料,确定该企业应收帐款的评估值。 解:采用坏账比例法评估 (1)估算坏账比例 =
7200000
610000
×100%
= %
(2)估计坏帐损失
预计坏账损失额 = 146×% = (万元) (3)计算评估值
应收账款评估值 = 评估时应收账款余额-预计坏账损失
= 146- = (万元) 第八章长期投资评估计算题
1.A 公司购有B 公司3年期债券,本金20000元,按15%的利息率计算年息,每年付息一次,到期一次还本。评估时尚有2年到期,与评估时同期的2年期国库券利率为10%,B 公司的风险报酬率为2%。试求该债券的评估值。 解:
(1)计算债券每年利息: 20000×15% = 3000(元) (2)折现率:
r = 10%+2% = 12% (3)计算评估值: = 2
2
30001
20000
[1-]12%
(112%)
(112%)
= (元)
2.A 企业拥有B 企业非上市普通股票20万股,每股面值1元,持有股票期间,每年股票红利率在12%左右。据调查,B 企业每年净利润的60%用于发放股利,其他40%用于追加投资。根据评估人员对B 企业经营状况的调查分析,B 企业将能保持3%的经济发展速度,净资产利润率将保持在16%的水平,若无风险报酬率为10%,B 企业风险报酬率为4%。试评估出A 企业持有的B 企业股票价值。
解:
(1)评估公式:-R P
r g
(2)基准日后第一年红利 R=200000×12%=24000(元) (3)折现率 r=10%+4%=14%