2012年《政府工作报告》解读：继续明确调控 不放松,稳定政策预期

中国 指数研究 院
中国房地产政策即时解读报告 2012 年 3 月 5 日
2012 年《政府工作报告》解读：继续明确调控不放松，稳定政策预期
事件：
3 月 5 日，每年一度的“全国人民代表大会”在京开幕，房地产再次成 为各方关注的焦点，温家宝总理在《政府工作报告》中提出：继续搞好房地 产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房价合理回 归。
解读1：
一、 《报告》要点：调控不放松，住房信息系统建设和房产税改革 为重点
温总理在 2012 年《政府工作报告》中指出，去年房地产市场投机、投 资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。今年 继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。进一步巩固调控成果，促 进房价合理回归。
表：2009-2012 年政府工作报告关于房地产政策的主要内容 年份 政策主题 主要措施 一、采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期， 稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。 二、安排 430 亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租 房建设。住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设进 行试点。积极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住 性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。对符合条件的第 二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房 的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区 别的税收减免政策。 三、促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低 价位普通商品房建设的信贷支持。 一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障 性住房专项补助资金 632 亿元，建设保障性住房 580 万套。 2010 促进房地产市场平稳 健康发展， 坚决遏制部 分城市房价过快上涨 势头 二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套 型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进 度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租 赁市场。 三是抑制投机性购房。 加大差别化信贷、 税收政策执行力度。 完善商品房预售制度。
2009
鼓励商品住房消费和 供给
1
报告撰写人：刘水 liushui.bj@https://www.wendangku.net/doc/235266688.html,；贾静 jiajing@https://www.wendangku.net/doc/235266688.html,；李晶 bj.lijingj@https://www.wendangku.net/doc/235266688.html,；荣晨 rongchen@https://www.wendangku.net/doc/235266688.html,

中国房地产政策跟踪报告
年份
政策主题
2011
坚定不移地搞好房地 产市场调控
2012
继续搞好房地产市场 调控和保障性安居工 程建设
主要措施 四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使 用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜 售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。 一是进一步扩大保障住房建设规模，今年将建设保障性住房 1000 万套， 重点发展公共租赁房， 中央财政预算拟安排补助 资金 1030 亿元，比上年增加 265 亿元，抓紧建立保障性住 房使用、运营、退出等管理制度。 二是进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分 城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计 划，重点增加中小套型普通商品住房建设。规范发展住房租 赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房 地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购 房。 三是建立健全考核问责机制。对稳定房价、推进保障性住房 建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责 任。 一、 严格执行并逐步完善抑制投机、 投资性需求的政策措施， 进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。 二、继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下， 基本建成 500 万套， 新开工 700 万套以上。 抓紧完善保障性 住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加 普通商品住房供给。 三、加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促 进房地产市场长期平稳健康发展。
资料来源：中国指数研究院综合整理
《政府工作报告》连续第三年指出“抑制投资投机性需求”。2010 和 2011 年《政府工作报告》中均指出抑制投机性购房，今年《政府工作报告》 中强调“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施”，抑制投 资投机性需求继续成为房地产政策的重点。 今年要求严格执行并逐步完善抑 制投资、投机性需求政策措施，“严格执行”表明坚持抑制投资投机需求的 政策方向不改变，“逐步完善”表明要对合理住房需求给予保护。 继续推进保障房建设， 注重建设和管理制度的完善。 近几年政府大力推 进保障房建设， 2010 年计划开工量 580 万套， 实际开工 590 万套， 建成 370 万套；2011 年计划开工 1000 万套，实际开工 1043 万套，建成 432 万套； 考虑到地方政府资金压力，今年计划开工量 700 万套以上，相比去年有所 减少，基本建成 500 万套，今年的保障房在建量和竣工量将达到历史高点。 今年《政府工作报告》中还指出抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退 出等制度， 显示中央政府在 2012 年将更注重保障房建设和管理制度的完善。
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中国房地产政策跟踪报告
表：近几年全国保障房计划及完成情况（单位：万套） 年份 2010 2011 2012 计划开工量 580 1000 700 万套以上 实际开工量 590 1043 建成量 370 432 500（计划）
资料来源：中国指数研究院综合整理
住房信息系统建设和房产税改革成为政策重点。今年《政府工作报告》 中指出加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场 长期平稳健康发展， 这是中央政府首次将住房信息系统建设写进政府工作报 告。2011 年初至今，中央多次提出加快推进个人住房信息系统建设。今年 1 月份，姜伟新在住房和城乡建设部机关工作会议中指出继续加快个人住房 信息系统建设，保证在 2012 年 6 月末前实现 40 个主要城市的联网。另外， 房产税在去年沪渝两地试点的基础上范围有望扩大。由此可见，住房信息系 统建设及改革房地产税收制度将成为今年房地产政策重点， 这将为梳理个人 住房信息、完善限购等行政手段、房产税改革试点范围扩大等政策提供必要 条件，可能为房价合理回归、限购等行政手段的逐步退出创造条件。
表：2011 年至今有关个人住房信息系统方面的文件 时间 2011.01.26 信息来源 国务院办公厅《关于进 一步做好房地产市场调 控工作有关问题的通 知》 中华人民共和国国民经 济和社会发展第十二个 五年规划纲要 住房和城乡建设部副部 长齐骥 李克强在河北廊坊考察 李克强在天津考察 李克强在全国住房保障 工作会上讲话 全国住房城乡建设工作 会议 住房和城乡建设部部长 姜伟新 2012 年政府工作报告 关键内容 加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础 数据。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房 地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞 后等问题，也要纳入约谈和问责范围。 加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。 在今年年底以前，把这 40 个重点城市的信息系统联网， 一个是解决对市场变化的分析问题，另一个是执行差别 化的货币政策也要有这样的基础信息来支撑。 加快推进全国城镇个人住房信息系统建设，逐步与土 地、财税、金融等系统实现信息互通，为公平分配保障 房提供更好的支撑。 加快全国城市个人住房信息系统的建设和联网工作，为 保障房公平分配、 房地产调控、 相关制度改革奠定基础。 要抓紧建设个人住房信息系统，尽早实现联网，真实全 面掌握申请者、 入住者信息， 提高分配的效率和准确性。 加快推进个人住房信息系统建设。 2012 年，各地要加快推进个人住房信息系统建设。40 个重点城市个人住房信息系统今年上半年要实现与住房 和城乡建设部联网，各省区市以及其他城市也要加快个 人住房信息系统建设， 明年要争取实现全市、 全省联网。 加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促 进房地产市场长期平稳健康发展。
2011.03.16
2011.10.27
2011.11.25 2011.12.01 2011.12.22 2011.12.23
2012.01.06
2012.03.05
资料来源：中国指数研究院综合整理
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中国房地产政策跟踪报告
二、近期政策动态：地方“小动作”露头就打
地方“小动作”露头就打。2 月 22 日，上海房管局“旧政新解”，申 明居住证满三年的非户籍家庭可购买二套房，2 月 27 日该政策即被叫停。 此前， 芜湖、 佛山和成都调整政策均被叫停。 目前来看， 中央对地方政府 “救 市”充满警惕，楼市调控政策不许打折，地方“小动作”露头就打。 楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放 宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他 地方政府从税费减免、 购房补贴、 户籍限制等方面对 “刚性需求” 给予保护。 中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触 及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可 能性较大。
表：近期各地楼市政策微调汇总 方式 城市 北京 上海 出台时间 2011.11.25 2012.02.16 主要内容 上调普通住宅标准及平均交易价格。 放宽 2008 年的住宅标准。五层以上（含五层）的多高层住房，以及不 足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；坐落于内环线以内的低于 330 万元/套，内环线与外环线之间的低于 200 万元/套，外环线以外的 低于 160 万元/套。 普通住宅指导价格标准再次进行调整。此次调整是继 2007、2008 和 2010 年之后的第四次上调。其中，中心城区平均涨幅达到 35.2%，环 城四区上涨 33.6%，本次普通住宅指导价格的上调， 进一步扩大了普通 住宅房源的范围。 全市调整享受优惠政策普通住房标准，取消之前的单价 7000 元限制， 将中心城区总价范围从之前 100 万元扩大到 140 万元。 自 2012 年 1 月 1 日起，厦门市享受优惠政策普通住房应同时满足以下 条件：住宅小区建筑容积率在 1.0(不含)以上；单套建筑面积在 144 平 方米(含)以下；岛内的思明区和湖里区住房单套总价在 250 万元(含)以 下，岛外的海沧区、集美区、同安区、翔安区住房单套总价在 180 万元 (含)以下。对于符合优惠政策的购房者，将给予税收优惠。税收优惠主 要体现在契税和营业税方面，契税最低只需缴交 1%，营业税符合普通 住房标准且购买满五年的可享受免交优惠。 职工申请住房公积金个人住房贷款购买经济适用住房的，借款人（含共 同借款人，下同）中有两人及以上符合贷款条件，贷款额度按借款人住 房公积金存储余额之和 20 倍计算不足 30 万元的，可放宽为 30 万元； 借款人中有两人及以上符合贷款条件的， 最高贷款额度调整为 50 万元。 允许部分符合公积金贷款条件、 以纯商业贷购买房子的宁波市民申请将 商业个贷余额全部或部分转为公积金贷款。 借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金，最高贷款额调整至 45 万 元； 借款人单方按规定缴存住房公积金的， 最高贷款额调整至 35 万元。 住房公积金最高贷款额度由 20 万元/人、40 万元/户，恢复为 30 万元/ 人、60 万元/户。夫妻及未成年子女卖掉唯一房产再购的，提供首套房 证明可再贷款。 重庆市住房公积金管理委员会决定将住房公积金个人住房贷款最高限 额由 20 万元提高到 40 万元，职工最高可贷成数为购房款的 80％。
普 通 住 宅 标 准 调 整
天津
2012.02.01
武汉
2011.12.01
厦门
2012.01.01
常州 公 积 金 贷 款 放 松
2011.10.01
宁波 合肥
2011.10.10 2011.12.01
南京 重庆
2011.10.24 2011.04.20
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中国房地产政策跟踪报告
方式
城市 芜湖
(叫停)
出台时间
2012.02.09
减 税 或 补 贴
主要内容 鼓励和支持居民合理的住房需求， 继续落实好居民自住首套普通商品住 房的贷款首付比例、利率优惠政策；对购买新建自住商品住房面积在 90 平方米及以下、70 平方米以上的，财政部门再给予 50 元/平方米购 房补贴；对购买新建自住商品住房 70 平方米及以下的，财政部门再给 予 150 元/平方米购房补贴。 开发区财政安排企业员工安居补助专项资金 1 亿元， 用于建立租房补助 和购房补助机制， 符合条件的购房者今年内在杭州经济开发区范围内购 置商品房可享受购房补贴。补助对象为：在开发区注册、纳税和经营的 企业，其中工业企业应当符合 2010 年度销售产值 1 亿元以上的条件， 重点科技及服务业企业应当符合经有关部门认定为省级以上(含)高新技 术企业、技术先进型服务企业。 自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税 100%补助。 本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上， 允许增购一套 7500 元/平方米以下的住房。 商品房限价从每平方米 5800 元上调至 6590 元。 广州市政府携南站商务区 31 幅地块赴香港招商。广州市提出，针对外 资企业拿地，将适当延长 50%的首期土地出让金的支付期限，由以前 的 30 天延长至 4-6 个月。 放松对购房者的资格审查， 原本在网上签约时要对购房者进行的资格审 核，将转交由开发商和房产中介执行。 本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单 位职工集体户口的居民家庭。而一周前本市户籍居民家庭被解释为“包 括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭”。 从化市政府经研究，已原则同意有条件延缓入户政策 2 年，作为办证缓 冲期，以利维护社会稳定。
杭州
2011.06.03
马鞍山 上 调 限 价 土 地 出 让 优 惠 佛山
(叫停)
2011.08.20 2011.10.11 2012.01.22 2011.10.17
中山 广州 成都
(叫停)
2011.11.11
户 籍
上海
（叫停）
2012.02.27 2012.02.10
从化
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三、展望：继续明确调控不放松，稳定政策预期
去年 12 月“中央经济工作会议”和今年的《政府工作报告》都指出房 地产调控不放松，促进房价合理回归。至此，2012 年房地产政策尘埃落定。 “巩固房地产市场调控成果”为政策主题，“促进房价合理回归”为政策 目标， “继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做 好保障房建设和管理工作”为政策核心，住房信息系统建设和扩大房产税 改革试点为政策重点，2012 年房地产调控政策主体基本确定。 政策确定，市场大致确定。去年下半年以来，房地产市场投机、投资性 需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。根据今年 《政府工作报告》，2012 楼市政策基本确定，楼市调控政策不放松，未来 一段时间，房地产市场量、价将继续调整。
重要声明
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