中国房地产指数系统百城价格指数2011年

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

近五年中国房地产发展变化(DOC)

近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况

⒈新建商品住宅销售价格指数的计算方法。

○V房地产价格统计 报表制度 （简明版本） （2018年定期统计报表） 中华人民共和国国家统计局制定 20XX年11月 本报表制度根据《中华人民共和国统计法》的有关规定制定 《中华人民共和国统计法》第七条规定：国家机关、企业事业单位和其他 组织以及个体工商户和个人等统计调查对象，必须依照本法和国家有关规定，真实、准确、完整、及时地提供统计调查所需的资料，不得提供不真实或者不完整的统计资料，不得迟报、拒报统计资料。 《中华人民共和国统计法》第九条规定：统计机构和统计人员对在统计工作中知悉的国家秘密、商业秘密和个人信息，应当予以保密。 本制度由国家统计局负责解释。 目录 一、总说明1 二、报表目录3 三、调查表式4 四、主要指标解释7 五、附录8

一、总说明 （一）调查目的 为了解和掌握相关城市新建商品住宅和二手住宅销售价格及其变动情况，为做好国民经济核算和房地产市场调控工作、满足社会公众需要提供基础数据，依照《中华人民共和国统计法》规定，特制定本调查制度。 （二）调查内容 调查内容是商品住宅销售价格、面积、金额等相关基础资料。其中新建商品住宅调查内容主要包括：住宅所在项目（楼盘）名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、住宅结构、建筑面积、成交总价（合同金额）、签约时间等；二手住宅调查内容主要包括：成交住宅所在小区或社区名称、位置、住宅类型、住宅所在区域、住宅所在地段、本月销售面积、本月销售金额、样本住宅上月销售单价、样本住宅本月销售单价等。 （三）调查方法 ⒈新建商品住宅销售价格的调查方法。 新建商品住宅销售价格调查为全面调查，基础数据直接采用当地房地产管理部门的网签数据。 ⒉二手住宅销售价格的调查方法。 二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。 为保证二手住宅销售价格调查的科学性和可靠性，在选取房地产经纪机构和二手住宅样本时遵循以下原则： ⑴选取房地产经纪机构要注重代表性。为保证调查资料的可靠性和连续性，要统筹考虑各种因素，选择规模大、实力强、营业额占当地总营业额比重较大、经营状况比较稳定的房地产经纪机构，并尽量兼顾内资、港澳台商投资、外商投资等不同注册登记类型。选取的房地产经纪机构的总营业额一般应占当地二手住宅总营业额的75%以上。房地产经纪机构应按规定内容和要求填报调查表。 ⑵选取住宅样本要兼顾不同地理位置。综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上月、本月价格同质可比。由于存在级差地租，不同地理位置的住宅单位面积价格差异较大。在选取住宅样本时，要分区域（辖区）、分类型从上月及本月销售的住宅中分别选取销售量（套数）所占比重最（较）大、同质可比性和代表性强且交易时间最接近每月15日的一套住宅。如每月15日前、后两日均有同质可比住宅时，选取后者作为样本住宅。 （四）调查对象 房地产管理部门和房地产经纪机构等。 （五）调查范围 调查城市包括直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）和计划单列市（共35个），以及唐山、秦皇岛等其他35个城市（以下简称“其他35个城市”）。调查范围为70个大中城市的市辖区，不包括县。 （六）调查组织方式 ⒈新建商品住宅基础数据。 直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市等35个城市房地产管理部门按照《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》（国统字〔20XX〕93号）规定的内容与时间向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。唐山、秦皇岛等其他35个城市房地产管理部门依照《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》（国统字〔20XX〕93号）要求，向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。相关调查总队、调查队将当地房地产管理部门提供的上个自然月新建住宅交易网签数据用专用存储设备拷贝，确保数据安全，并按照统一规则进行标识。 ⒉二手住宅基础数据。

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

价格指数的计算方法

（四）价格指数计算方法 1．价格指数的概念 居民消费价格指数是度量消费商品及服务项目的价格水平随时间而变动的相对数，反映居民家庭购买的消费品及服务价格水平的变动情况。它是宏观经济分析和调控、价格总水平监测以及国民经济核算的重要指标。其变动率在一定程度上反映了通货膨胀(或紧缩)的程度。根据建立大都市统计指标体系的要求，北京市增加了高、中、低收入层居民消费价格指数分组指标。 商品零售价格指数是反映工业、商业、餐饮业和其他零售企业向居民、机关团体出售生活消费品和办公用品价格水平变动情况的相对数，以此反映市场商品零售价格的变动趋势和变动程度。其目的在于掌握商品价格的变动趋势，为国家宏观调控和国民经济核算提供参考依据。 居民基本生活费用价格指数是反映城镇居民家庭维持基本生活水准所需消费项目的价格变动趋势和变动程度的相对数。它从家庭支出角度出发，反映了生活必需消费项目价格变动对特定消费阶层居民生活的影响程度，为制定最低工资标准及最低社会保障线提供重要依据。 2．价格指数的编制单位 市局、总队负责编制全市居民消费价格指数、商品零售价格指数、居民基本生活费用价格指数，并对区县价格调查实行统一的组织管理。 3. 权数资料来源与计算 计算居民消费价格指数所用的权数，根据城市居民家庭住户调查资料整理得出，必要时辅以典型调查数据或专家评估补充和完善。 计算商品零售价格指数所用的大类权数，根据商业统计资料整理得出，小类及基本分类的权数参考居民消费价格指数中的相关权数进行调整，并辅之以典型调查资料。 计算居民基本生活费用价格指数所用的权数，根据城市居民家庭支出调查资料中20%的低收入户居民的消费结构来确定，必要时辅以典型调查数据或专家评估补充和完善。 4．价格指数的计算方法 (1)代表规格品平均价格的计算 代表规格品的月度平均价采用简单算术平均方法计算，首先计算规格品在一个调查点的平均价格，再根据各个调查点的价格算出月度平均价。 ∑∑∑=====m j m j n k ijk i Pij m P n m P 1 111)1(1 其中： P ijk 为第i 个规格品在第j 个价格调查点的第k 次调查的价格； P ij 为第i 个规格品第j 个调查点的月度平均价格； m 为调查点的个数，n 为调查次数。 (2)基本分类指数的计算

(五)固定资产投资价格指数的计算方法

（五）固定资产投资价格指数的计算方法 价格总指数的公式为： i i i W W I I ∑∑= 式中：I 为投资价格总指数 ∑为连加符号(下同) I i 为分类价格指数 W i 为权数。即上述三部分投资的前三年投资完成额的平均比重。∑W i =1000。 现将三部分价格指数及具体计算方法分述如下： 1.建筑安装工程投资价格指数的计算方法： 在建筑安装度程构成中，材料费、人工费和机械使用费的比重约占到90%以上，其他各项费用所占比重较小，可以忽略不计，所以可分别计算材料费、人工费、机械使用费的价格指数，然后再加权计算建筑安装工程投资价格指数。 ①计算材料费价格指数 a.某种材料规格品的价格指数 某种材料规格品的价格指数，是以各样本工程的规格品价格指数，加权调和平均求得，公式如下： i i i W K W K 1∑∑ = K i 为i 样本工程该种材料规格品的价格指数，W i 为权数即该规格品的购进额。 b.计算某种材料的价格指数 计算某种材料的价格指数是以该种材料下属所有规格品价格指数算术平均求得。公式如下： n K K K I in i i i +++= 21 I i 为i 种材料价格指数。i=1，2，…，n 。 c.计算材料费价格总指数 材料费价格指数用各种材料的购进额(各样本工程每种材料购进额之和)加权调和平均求得。公式如下： ∑∑=i i i W I W I 1 I i 为i 种材料价格指数，W i 为i 种材料各样本工程购进金额之和。 建筑安装工程所耗用材料种类很多，不能一一计算，可以选择价值量大的主要材料，如钢材、木材、水泥、地方建筑材料、其他材料(如化工材料、电料、构件、暖气片、玻璃、油漆等)进行计算。所选材料的价值之和不应低于全部材料费的70％。 报告期材料单价和基期材料单价应包括材料的运杂费和供销部门的手续费。 ②计算人工费价格指数

中国房地产市场分析(鲁能)

从五方面透视房价非理性上涨 来源：鲁能集团时间：2009-09-14 10:56:00.0 在全球性的金融危机还没有见底、全球生产仍在下降、消费价格指数和生产资料价格指数继续下滑的情况下，中国主要城市的房价却已开始上涨。不断走高的房价不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。因此控制房价的恶性上涨成为一个刻不容缓的问题。 为了有效控制房价的恶性上涨，我们首先需要弄清楚推动中国房价快速增长的因素到底有哪些？对此，我们大致可从以下几个角度来加以分析： 1、国际货币体系的结构变化 1978年牙买加协议生效后，金本位制的布雷顿森林体系正式解体，伴随着美元与黄金(222,0.19,0.09%)脱钩而来的便是全球流动性的泛滥。但是，由于当时国际经济的基本面恰好处在世界经济增长之长周期的上升阶段，并且又有以中国和印度为代表的一大批新兴市场经济国家的崛起，美国不断增加的货币供给被新兴的IT产业和中国与印度等新兴市场经济国家所吸收，结果世界不仅没有发生通货膨胀，反而出现了出乎人们意料之外的通货收缩。只要没有通货膨胀或者通

货膨胀的预期，人们就不会对不动产投资产生兴趣。 到了公元2000年，世界经济同时出现了三个拐点：第一个拐点是纳斯达克股票市场暴跌，这意味着以IT产业为代表的新兴产业已经没有投资机会；第二，世界固定资产形成占世界GDP的比重开始迅速下降，这意味着各个国家内部投资机会的减少；第三，世界跨国公司对外直接投资占世界GDP的比重也出现了较大幅度的下降，这意味着全球缺乏投资机会。 面对这样三个拐点，美国不仅没有减少世界基础货币的供给，反而采取了更为激进的扩张性货币政策，目的是为了刺激其传统制造业的发展，以便对冲因为IT产业衰退而造成的经济损失。很显然，继续不断地增加的美元供给在不能被实体经济有效地吸收的情况下，就只能流向资产市场，并且在通货膨胀预期形成的情况下，必定会有更多的货币投向房地产市场，而且在经济全球化和资本可以在国际上自由流动的情况下，不可避免地造成全球房地产价格的迅速上涨。 2、宏观经济政策的激励效应 就中国的情况而言，房地产价格的快速上涨不仅与以上所说的国际背景有关，而且在很大的程度上也与中国开始于2004年的宏观经济政策的变化有关。从2004年起，中国政府为了控制经济过快增长、

知名地产行业数据库系统介绍(中指、CRIC、克而瑞等)

数据信息中心依托遍布全国的分析师实地调查和搜房网平台长期跟踪监测，建立了中国历时最长、信息最全的房地产专业数据库，数据涵盖土地、项目、企业、交易、开发、指数、政策、规划等多个层面，收录了近20年来全国、各省及40个大中城市的房地产开发经营数据、近10年来50余个城市的房地产交易数据，以及8万个住宅、7万余宗土地、近1万栋写字楼的600多个指标共5000余万条信息。 土地版 ·实时监测全国125个城市的最新推出地块信息，自2000年来已收录7万余宗土地，并实现了地块-项 目-企业三级信息的互通互查 ·收录全国各省市最新供地计划及土地预公告信息；可快速统计城市及区域土地市场交易情况，多角度 跟踪市场走势；自动生成高级图表，直观反映最新市场特征，并支持随时下载 城市版 ·以城市为单位，收录52个城市的土地招拍挂、交易数据、开发经营、宏观经济、房价指数、政策法规、 城市规划，及地块、项目、企业详情等 ·配备统计分析、复合检索、地图定位、比较中心、排行榜等强大的系统功能，为城市进入、项目选择、

市场分析、项目交易监测等提供决策依据 企业版 ·全面收录中国近300家主流房地产开发企业，跟踪各企业在全国的最新储备土地、项目销售情况，立体监测项目进展，辅助用户了解企业城市布局变化、主要业绩来源及投融资模式 ·整理收录了企业历年的详细财务报表，让用户对企业资产及负债情况、收入及利润、现金流量变化一目了然；同时收录企业报告、企业公告内容及最新投融资动态 宏观版 ·收录了近50个重点城市及细分市场的周、月度房地产交易数据，全国、各省及40个大中城市的月、年度开发经营数据，及中国房地产指数系统、国房景气指数等权威房地产指数 ·收录2000年来全国各城市宏观经济数据，涵盖生产总值、三产结构、固定资产投资、人口状况和人民生活、物价指数等主要经济指标；提供全国及地方性政策法规、城市规划原文 ·设计了最强大的数据提取功能、最实用的自定义模板，同时能够快速生成图表、轻松下载EXCEl表格，充分满足专业用户庞大的数据处理需求，大量节约办公时间成本 中国最大的房地产数据库--CRIC标准版 https://www.wendangku.net/doc/275835562.html,新浪地产2010-4-16 16:27:27 提要：CRIC标准版是由中国房产信息集团下属克而瑞(中国)自主研发的、以GIS地理信息系统技术、Intelligent Search智能搜索、OLAP海量数据挖掘技术构建的房地产信息数据库，是中国最大的房地产信息数据库。 中国最大的房地产数据库 CRIC标准版是由中国房产信息集团下属克而瑞(中国)自主研发的、以GIS地理信息系统技术、Intelligent Search智能搜索、OLAP海量数据挖掘技术构建的房地产信息数据库，是中国最大的房地产信息数据库。 覆盖全国的资讯监控网络

中国房地产指数系统百城价格指数2012年总结与2013年展望

中国房地产指数系统百城价格指数2012年总结与2013年展望2013年1月6日 目录 摘要 (1) 第一部分：2012年中国房地产市场总结 (2) 1.价格：百城价格指数止跌后连续7个月环比上涨，十大城市涨幅略高 (2) 2.需求：全年成交量为近三年同期最高，12月达2010年调控以来高点 (7) 3. 供应：新增供应低于过去两年，“金九”为全年推盘高峰 (11) 4. 供求对比：新增供应总体低于同期需求，库存高位盘整，出清周期大幅缩短 (11) 第二部分：2013年中国房地产市场展望 (13) 1. 宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向 (13) 2. 市场展望：整体市场好于2012年，全年增速前高后低 (15) 3. 关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧 (20) 研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统 主要研究成员： 中国指数研究院总院：莫天全黄瑜葛海峰何田潘雪佳吴珊师洋张静李映雪许梁于跃李威张红莉刘 丽杰许琳贾静李晶荣晨张婷金鑫王亦君陈茜高静王亮周宣蒋云峰苑承建白彦军张英赵丽一 中国指数研究院各地分院：汪勇张志杰罗勇成张化学林建晖刘宣薛玲李力杜丙国周瑞蓉钟文辉张 伟高院生张晓伟陈佳黄雪胡佳娜钱慧群朱柏润薛建行王玲陈宏军 摘要 1. 2012年中国房地产市场总结 价格方面，二季度以来低价入市项目高价加推，中高端项目销量提升结构性拉高均价，百城价格指数于6月止跌并连续7个月上涨，十大城市同比于11月首次上涨，百城同比也于12月首次上涨。重点城市成交方面，2012年住宅成交量为近三年同期最高，同比增幅达29%，12月成交创2010年调控以来单月新高。各类城市成交量均为2008年来第二高位，回暖最快的一线城市同比增长41%，增幅在各类城市中最高，但与2009年相比仍低近40%；三线城市回升最晚、增幅最小，但绝对水平已接近2009年高点。重点城市供应方面，批准上市量同比下降3.4%，9月为全年推盘高峰；新增供应总体低于同期需求，扭转上年销供比低于1的局面，库存持续高位盘整但出清周期持续缩短，部分城市供不应求。 2. 2013年中国房地产市场展望 (1)宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向 宏观经济方面，“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好。货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币供应量和贷款略有增长，为房地产业继续带来利好。房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投资投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。 (2) 市场趋势：整体市场好于2012年，全年增速前高后低

中国房地产现状分析

中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻

价格指数和权重表

关于投标价格指数权重表的问题 A为定值，也就是招标单位的预留金等项目，权重价格指数指的是占投标价的比例，其中有一项为“投标人建议值”，即为你投标确定A占总价的百分比，“允许范围”应该由招投标双方确定或一方确定，比如1%-20%之间等；F01、F02、F03等，为商务投标文件中的各项原始数据占总价的比例；B1、B2、B3等为投标方调整商务投标文件中的各项数据占总价的比例，如招标文件有某项权重指数“允许范围”，则投标人应在该“允许范围”内调整。 根据主管部门发布的调价系数，和定期发布的材料价格表计算 我国2007年版标准文件通用合同条款中16.1款物价波动引起的价格调整，是招标投标和合同管理的进步的表现，体现了在招标投标领域深入改革的体现。用经验公式法调整物价是国际惯例，由于我国的市场经济的发展，可从有关部门获得物价指数，因此我国也就能够运用公式法调整物价。这对工期较长的项目，可减少由于物价波动所引起承包人的成本变化的风险，对合同双方都是有好处的。调价公式中的两个因素，即价格指数和权重。公式中的权重是指投标人报价中调价项目的费用占总报价的百分比。但是这个项目权重必须在招标人规定范围内，而且定值权重和各项变值权重总合为1.0。那么招标人规定权重范围是如何得来的？可以参考国内众多世界招标的水利工程作法： 第一步是确定主要调价项目，即从所有受物价影响成本变化的项目中，选出主要项目5～7项，并具有代表性的调价项目。如人工费、

钢材、水泥、施工设备、运输、杂费等。其他项目的权重分别摊入上述各项目中，使其总合为1.0。这也就说明选择有代表性调价项目，用调价公式计算后把所有项目均调整了物价。 第二步是用标底（即合同概算——编制概算的工程师投这个标的投标价格）中各调价项目的费用占标底总价的百分比。如云南省鲁布革水电站引水系统工程中的施工设备用标底计算的权重为0.42，招标时填入招标文件的中权重范围值为0.35~0.48，承包人选择值（也可称为投标人建议值）为0.40；钢材用标底计算的权重为0.11，招标时填入招标文件的中权重范围值为0,09~0.13，承包人选择值为0.10；水泥用标底计算的权重为0.13，招标时填入招标文件的中权重范围值为0.10~0.16，承包人选择值为0.12；人工费用标底计算的权重为0.15，招标时填入招标文件的中权重范围值为0.10~0.20，承包人选择值为0.15；运输用标底计算的权重为0.06，招标时填入招标文件的中权重范围值为0.04~0.08，承包人选择值为0.06；定值权重为0.17（主要是指利润和管理费不调价）。请注意上述投标人选择值总合为1.0。以上也可以看出标底的重要性。如果无标底时，只能用招标人招标项目的概预算计算其调价项目的权重替代。

我国房地产市场供求关系分析

我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看, 我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期, 1994年以后随着全行业步入调整时期, 房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势, 1998年房地产逐步走向复苏后, 房地产业的开发投资增长率也走向回升, 2001年, 全国房地产开发完成额6245.5亿元, 同比增长25.3％, 至2002年前11月, 全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看, 1996年开始, 我国房地产业投资结构开始向住宅转移, 住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升, 2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％, 2002年1～11月, 这一比例已上升为70.7％, 办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年, 全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长, 新开工面积比去年同期增长27.2％, 施工面积增速21.5％。今年1～11月份, 全国商品房施工面积80730万平方米, 增长22.6％, 本年新开工面积3676万平方米, 增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速, 可以预见, 今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看, 1998年以来, 房地产业投资的增长速度开始回升, 受工程建设工期较长的影响, 商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月, 全国房地产竣工面积16271万平方米, 比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分, 其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大, 商业用房市场次之, 办公楼市场所占的比重最校近几年来, 我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长, 住宅供给的内部结构发生变化, 其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降, 安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验, 发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适, 因此近几年我国政府 严格控制高档物业的投资, 高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下, 普通住宅的投资比例开始上升, 2002年1～11月, 住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上, 比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加

居民消费价格指数的计算过程

居民消费价格指数的计算过程 在收集了原始价格数据后，下一步我们就开始计算了。 （一）月环比价格指数的计算 基本分类当月的价格指数（月环比价格指数），反映该基本分类（商品集团）与上月比较的价格变动。计算方法是先计算该基本分类中各代表规格品当月价格与上月价格比较的相对数。然后，采用几何平均法计算基本分类月环比价格指数。以大米为例简单说明某年某月该基本分类月环比指数编制的过程及基本方法： 、计算代表规格品的平均价格，调查员分别到个调查点采价，每个调查点每月采价三次。代表规格品一级大米各调查点的时点价格如下（采用简单算术平均法计算。以一级大米为例，计量单位为元每千克）： 此例中一级大米的月平均价格为元千克。即代表规格品的月平均价格采用简单算术平均法计算，就是把在三个调查点所采的共次价格相加，再除以得出。 、计算出代表规格品平均价后，再计算代表规格品本月平均价与上月平均价对比的相对数。假设年月大米的一种规格品价格是每公斤元，年月份的价格 每公斤元，相对数为： 假设大米基本分类共有个代表规格品，在各调查点代表规格品月平均价格的基础上，分别计算个代表规格品的价格变动相对数，再用几何平均法计算该基本分类的月环比价格指数： 例如大米，调查个规格品的价格，即。

规格品一的相对数为， 规格品二的相对数为， 规格品三的相对数为， 规格品四的相对数为， 规格品五的相对数为， 由以上计算可知，大米这一基本分类的环比价格指数为： 即根据各代表规格品价格变动相对数，采用几何平均法计算大米这个基本分类月份的月环比指数，基本计算公式为： 其中：、、……、分别为第一个至第个规格品报告期（）价格与上期（）价格对比的相对数。 （二）定基指数的计算 由各期月环比指数连乘计算，公式为： 基××……× 其中：、、……、分别表示基期至报告期间各期的月环比指数。 （三）类别及总指数逐级加权平均计算，计算公式： [∑ (÷)] × 其中：：权数 ：价格 ：报告期 ：报告期的上一时期

居民消费价格指数的时间序列分析

居民消费价格指数的时间序列分析 摘要： 时间序列分析是一种根据动态数据揭示系统动态结构和规律的统计方法。本文以我国2007年1月至2011年4月居民消费价格指数为研究对象，基于居民消费价格指数存在明显的非平稳性和季节性特征，运用自回归移动平均季节模型进行建模分析，并利用SPSS建立了居民消费价格指数时间序列的相关关系模型，并对其进行预测，取得较好的效果。 关键词： 居民消费价格指数 SPSS软件时间序列分析预测 1

一、引言 （一）问题的基本情况及背景 居民消费价格指数的调查范围和内容是居民用于日常生活消费品的全部商品和服务项目价格。包括食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务、居住等八大类商品及服务项目价格。既包括居民从商店、工厂、集市所购买商品的价格，也包括从餐饮行业购买商品的价格。该指数以实际调查的综合平均单价和根据住户调查有关资料确定的权数，按加权算术平均公式计算。 全国居民消费价格指数是反映居民家庭购买生活消费品和支出服务项目费用价格变动趋势和程度的相对数。其目的在于观察居民生活消费品及服务项目价格的变动对城乡居民生活的影响，为各级党政领导掌握居民消费状况，研究和制定居民消费价格政策、工资政策以及为新国民经济核算体系中有消除价格变动因素的不变价格核算提供科学依据。居民消费价格指数还是反映通货膨胀的重要指标。当居民消费价格指数上升时，表明通货膨胀率上升，消费者的生活成本提高，货币的购买能力减弱；相反，当居民消费价格指数下降时，表明通货膨胀率下降，亦即消费者的生活成本降低，货币的购买能力增强。 居民消费价格指数的高低直接影响居民的生活水平，因此，准确的分析并及时的对居民消费价格指数做出合理的预测，对国家制定相应的经济政策，实行宏观调控，稳定物价，保证经济的增长平稳发展具有重要意义。 2

全国房地产市场形势分析报告

全国房地产市场形势分析报告 （2006年第三季度） <<建筑房地产业要参>>编辑委员会编写 摘要 三季度以来，政策出台犹如疾风密雨，宏观调控效应也开始显现，如房地产开发投资增幅放缓，大部分城市房屋销售价格同比增幅均有不同程度的回落，但与政府的期望值对比，效果仍然不佳。深圳、北京、厦门等地房价依然飞涨，投资随时有反弹的危险。 前三季度，全国房地产开发投资为12902亿元，同比增长24.3％，虽然增速放缓，但仍处于高位。最新公布的第三季度70个大中城市房屋销售价格指数数据显示，尽管部分城市房价政府已经回落，甚至下滑，但仍有部分地区的房价依然在高位运行，增幅居高不下，并大有前赴后继之势。 从下季度动向来看，房价在宏观调控的“组合拳”之下，房价4季度有望止涨企稳。但另一方面，目前整顿党纪、反腐倡廉的形势已经让越来越多的人对房价的下跌抱有太多幻想。我们认为高企的房价有其存在的需求支撑，因此大跌情况不大可能出现，但一定范围内，抗性较小的地区或者楼盘的价格出

现不同程度的回落是有可能的。目前，各地还将进一步落实调控的具体措施，深圳、北京、青岛等房价涨幅居前的城市将是重点。 一、全国房地产市场简况 三季度以来，宏观调控的脚步并没有一时一刻地放缓，从爆炸性的“国八条”到“进一步整顿规范房地产交易秩序”的规定亮相，7月建设部再对“国八条”说明。在土地政策方面，9月5日，新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，这是继2004年《国务院关于深化改革严格土地经管的决定》出台后，中国政府在土地经管和调控政策上的又一次重大调整。这次出台的土地调控新政着重解决当前土地经管和调控中存在的突出问题，强调了耕地保护对工业用地出让也有新规定。

中国房地产指数阅读与使用说明

中国房地产指数阅读与使用说明 中国房地产指数系统（China Real Estate Index system, 简称CREIS ）是一套以价格指数形式反映全国及各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法，该指数系统由城市综合指数、城市住宅指数、特征价格（Hedonic ）指数、写字楼指数、商铺指数、二手房销售及租赁价格指数和别墅价格指数组成。中国房地产指数系统具有以下功能：（1）单个城市指数反映了多种因素的综合影响下，本地房地产市场供求关系的变化；（2）两个或两个以上城市指数比较，既能显示城市房地产平均价格水平的差异和不同城市房地产走势，还能说明各类物业在不同城市的供求状况以及不同城市的房地产发展方向。 此外，自2009年12月起，中国房地产指数系统启动“百城价格指数”研究，目前研究100个城市的住宅价格，是目前中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统。 一、百城价格指数编制规则 1、样本 （1）样本分类： ? 样本分为住宅、办公用房和商业营业用房。其中住宅主要包括普通商品住宅、别墅、经济适用房。 （2）样本选择及其退出： ? 住宅、办公用房和商业营业用房的建筑规模分别不低于3万、2万和1万平方米。北京、上海、广州和深圳的住宅建筑规模不低于5万平方米。除规模方面要求外，样本项目需已获得政府颁发的销售许可证，当期已售部分不超过95%。当项目的一期房源销售完毕，新一期尚未开盘时，则此项目暂时不纳入计算范围。在每月采集数据前，定期添加当月新开盘项目。 （3）样本价格： ? 样本价格为项目实际价格，即项目对外价格减去优惠后的价格。项目对外报价为单位建筑面积价格，对于按使用面积进行报价的项目，需对其进行相关换算。项目对外报价优先使用该项目在售房源的平均对外报价，如无法获取在售房源均价，则以在售房源主力户型均价作为项目对外报价。为了使价格统计口径一致，需了解在售房源的类型（如多层、小高层和高层等）及其均价。当在售房源类型发生变化时，则对当期价格进行处理，以使价格统计口径一致。 ? 价格优惠：主要考虑价格折扣和现金优惠两种。其中价格折扣以按揭购房优惠力度计算。若项目采取赠送面积的优惠方式，将根据主力户型面积和赠送面积计算价格优惠幅度。为了计算方便起见，暂时不考了赠送家电等实物优惠。 ? 若项目推出少量特价房（占比不超过5%），不考虑此类短期少量特价因素。 （4）样本权重：按样本总建筑面积计算。若项目土地使用证注明为单一物业类型或某类物业占项目总建筑面积超过80%且其他物业总面积不符合成为单一样本的规模要求，将该项目作为该类物业的样本项目，项目总建筑面积即为该类物业的建筑面积；若项目包括多种物业形态且各类物业的建筑面积符合相关标准，将其拆分为不同的项目。为了避免单个项目对价格计算结果产生过大影响，单个项目的权重不超过3%，小城市不超过5%。如果单个样本当期价格环比变化幅度过大，需进一步核实，如果是由于产品类型发生变化所致，则在计算单个城市价格指数时将其剔除。 2、计算模型 本研究采用加权平均的方式来计算单个城市及百城价格指数，具体如下： （1）单个城市价格指数 t ij ij t j ij P Q P Q ·=?? 其中t j P 代表第j 个城市在第t 期的平均价格，t ij P 代表第j 个城市第i 个项目在第t 期的价格，ij Q 为该项目调整后建筑面积。 （2）百城价格指数

中国房地产行业市场分析

中国房地产行业市场分析 一、房地产开发投资完成情况 2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。 1-4月份，东部地区房地产开发投资14927亿元，同比增长5.8%，增速比1-3月份提高0.4个百分点；中部地区投资5071亿元，增长12.3%，增速提高2.8个百分点；西部地区投资5378亿元，增长6.6%，增速提高1.1个百分点。 1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积634261万平方米，同比增长5.8%，增速与1-3月份持平。其中，住宅施工面积434753万平方米，增长3.9%。房屋新开工面积43425万平方米，增长21.4%，增速提高2.2个百分点。其中，住宅新开工面积29606万平方米，增长18.0%。房屋竣工面积25478万平方米，增长20.1%，增速提高2.4个百分点。其中，住宅竣工面积18622万平方米，增长19.9%。 1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5114万平方米，同比下降6.5%，降幅比1-3月份收窄5.2个百分点；土地成交价款1568亿元，下降0.2%，1-3月份为增长3.7%。

二、商品房销售和待售情况 1-4月份，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比1-3月份提高3.4个百分点。其中，住宅销售面积增长38.8%，办公楼销售面积增长33.9%，商业营业用房销售面积增长13.5%。商品房销售额27656亿元，增长55.9%，增速提高1.8个百分点。其中，住宅销售额增长61.4%，办公楼销售额增长60.1%，商业营业用房销售额增长15.3%。