第四讲 房地产调控难在哪里

第四讲房地产调控难的原因与对策

2012年下半年，城市房价止跌回升，2013年初，京沪等一线城市房价涨幅加大。为了抑制房价过快上涨势头，2月下旬，房地产调控政策“新国五条”出台。按照规定，出售自有住房所得均按20%计征个税。加码之重，始料未及。然而，调控房价的举措并未得到公众的认可。相反，有人担忧新增的税赋会转嫁给购房者，进一步拉升房价，并且导致租房成本上升。这种担忧并非毫无依据，过去几年，几轮房地产调控下来，房价和房租不仅没降下来，还双双水涨船高，进一步抬高了进入京沪等地的门槛。

社会对高企的房价批评之声很多，调控房价的政策也越来越受到质疑，为什么会这样呢?这需要我们认真检视过去10年的房地产调控政策。

第一节房地产调控十年简史

一、十年四轮调控

从楼市走势来看，城市房价在2004年进入快速上升通道，随之而来的就是政府对房地产的一系列调控政策。根据调控政策的手段与方向来划分，可以分成四个阶段。

第一阶段：初始调控期（2002年至2004年底）。早在2002年，国家九部委就发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，从土地供应、金融信贷、住房结构等方面对房地产市场进行调控。2004年被称为房地产的“政策年”，在土地转让方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。

这一阶段影响房地产市场发展的更多是宏观经济调控政策，宏观调控手段主要是收紧“两根”（银根和地根），从供给上控制投资和土地供应。这必然影响到商品住房开发的土地供应和资金流入，导致商品住房市场出现供不应求，从而出现房价上升速度加快，全国房价年增幅高峰时超过10%。

第二阶段：加码调控期（2005年初至2008年初）。2005年初，房价上涨过快已成为一个社会问题。调控加码，手段转向结构性调控。在抑制投资过热的同时，提出“稳房价”的新目标，“国八条”、“新国八条”、“国六条”和“十五条”相继出台，重点打击开发商囤地行为，制订商品房供应结构比例（强制要求新建商品住宅90平方米以下的要占70%），同时，提高购房者首付比例、推出税收调控手段，开始调整商品房投资投机需求等。

但诸多房地产新政推出之后，效果并不理想，房价上升高烧不退。在这一时段，调控政策还呈现顺周期操作的特点，从实际效果看，加剧了房价周期的波动幅度。甚至出现“一边调控一边涨价”，特别是2007年，房价涨得十分凶猛。这一势头直到2008年上半年才结束，其原因是美国次贷危机，促使世界经济和我国宏观经济形势大滑坡，也导致中国房地产业整体降温，购房者观望现象严重，商品房销售面积下降，房价下跌。

第三阶段：逆向调控期（2008年底至201 0年初）。针对自2008年下半年国内宏观经济形势急速下滑，政府出台一系列救市政策，在出台“四万亿”经济刺激计划之下，同时出台了刺激房地产发展的政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点等。

在宏观层面政府强力推动救市、房地产市场逆向调控下，2009年下半年后，全国房地产市场开始价量齐升，不少购房者出于投机或买晚不如买早的追涨冲动，加入购房大军，造成观望后买房的“井喷”，房价迅速强力反弹。2009年，全国房价同比增幅高达20%以上。京沪等地的一些楼盘房价甚至翻了一倍。

第四阶段：“双限”调控期（2010年初至今）。面对房价过快上涨的巨大社会舆论压力，2010年元旦刚过，政府就制定了“国十一条”，以遏制高房价。在全国“两会”后，北京等地频出“地王”，仅仅相隔3个月，政府又出台了所谓史上最严厉的“新国十条”。“新国十条”以限购、限贷为核心，即限制异地购房（限购令）、大幅提高二套房贷款标准和购买第三套房不予贷款等具体可执行性的措施，顿时给高温的房地产市场打了退烧针，促使各地房地产市场交易量大幅下降。与此同时，推出了5年内新建3600万套保障房的计划。此时，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的差别化的调控体系形成。

2012年的房地产市场看上去很纠结：一方面，房屋市场开始由冷转暖，全年商品房销售面积同比增加2%，下半年许多城市房价又呈上升态势；另一方面，土地交易市场冷清，土地成交面积同比下降19.5%。学界、业界对本轮房地产调控中采取限购等行政性手段的合理性、合法性多有批评和指责。但这些调控手段确实暂时刹住了房价的涨势，大多数城市房价保持了相对平稳。然而，2013年春节前后，各地商品房的销售市场与房价开始全面回暖。在此背景下，上面提到的“新国五条”出台。

二、房地产调控目的

房价持续高涨，不利于房地产市场的健康发展，也会对经济、社会造成巨大危害。一是高房价将众多普通民众挤出市场，使更多人望楼兴叹，不利于住有所居目标的实现。二是催生房地产价格泡沫，累积金融风险。地产价格泡沫一旦破灭、造成金融危机，将危及宏观经济，美国的次贷危机和1997年的亚洲金融危机就是教训。三是加剧贫富分化。由于房价飙升，住房成了财富增长最快的工具，富有家庭就会加入炒房队伍，导致社会财富短时间内向少数人聚集，加剧了社会的贫富分化。因此，国家在实施宏观调控的同时，对房地产市场进行调控是很有必要的。我认为，调控的目的主要有两个，一是稳定房价，繁荣市场；二是搞好保障房的建设、分配和管理，推进住有所居。

世界各国都十分重视房地产市场的发展，它是一个既重要又易出问题的行业。在我国，房地产业是国民经济的支柱产业。从投资角度讲，房地产开发投资在GDP中占比1999年是4.58%，到2008年超过10%，一路攀升。房地产开发投资占全社会固定投资的比例，近10年都在20%左右，京沪的这一比重甚至达到50%。从消费角度讲，以2011年为例，当年房地产销售总额（包括一手房和二手房）是9万亿元左右，这是第一笔账。第二笔账，2011年社会的消费品零售总额是18多万亿元，其中城镇消费品零售总额占16万亿元左右，在城镇消费品零售总额中如去掉政府、企业、事业单位的消费，居民个人消费也是9万亿元左右。就是说，2011年，城镇居民总支出的一半多是用来买房的。居民买房以后还产生了家电、家具、日用品、车库等消费和投资。房地产上下关联产业很多，起码涉及60多个行业。

但房地产又是一个易出“状况”的行业。2008年的美国次贷危机，1997年的亚洲金融风暴，1991年的日本房地产和金融泡沫破灭，30多年前拉美国家的房地产危机，等等，应当引起我们的高度警惕。因房价上涨过快，而极力贬低这个行业，是不客观、不理性的。因调控没有造成房价的下降而不满意政府调控，是可以理解的，但否定调控的重要性是不可取的。积极的态度是促使政府部门改善调控措施，通过改革，用“市场的手”

来替代“政府的手”，搞好调控。再说，房地产市场中的问题是发展中的问题，只能依靠发展逐步解决。高房价没有一吃就灵的降火妙药，原因是多方面的，既有市场发展中的问题，更有体制性原因，我们应该理性看待。

第二节房价调控难五大原因

一、房价调控难，难在十分旺盛的刚性需求

改革开放以来，特别是最近10年，中国经济和居民收入快速增长，城镇化一直保持快速发展的势头。1978年，我国的城镇化率是17.92%，2012年是52.57%，差不多一年1个百分点的增长，就是平均每年有1300万人进城。在城市人口不断增长、史无前例的住房制度改革推动下，2000年后，个人买房积极性呈现出大爆发的局面，用“千年等一回”来形容都不过分。城镇居民巨大的购房能量是政府始料未及的，而在“井喷”般的需求面前，住房供应显得十分保守。据统计，2006年至2010年，全国商品住房销售面积达到36亿平方米，而供应面积仅为26亿平方米，明显的供不应求是导致房价上涨的主要原因。

今后20年，我国仍处于快速城镇化过程当中，需要关注以下五个方面的住房需求：一是现有户籍居民的人均住房建筑面积大约是33平方米，发达国家是35～40平方米，美国高达80平方米。我们有理由说，这部分居民未来人均住房面积和住房质量还会提升；二是已经进城的农民大概有2亿人，他们的住房条件远没有达到城镇居民的水平，人均住房面积可能不到城市居民的一半，亟须提高；三是未来城镇化率要提高到70%以上，还有2.6亿农民要进城，他们要租房或者买房，如达到市民化水平，人均需要35平方米以上；四是拆迁和棚户区的改造，每年都有拆旧建新的房屋，数量不能低估；五是家庭小型化，城市平均家庭人口从过去3.8人左右降到现在的2.8人左右，以后可能会降到2.5人以下。家庭小型化就意味着，同样的人口需要的住房套数增加，会带来更多的住房需求。

二、房价调控难，难在宽松的货币环境

货币环境的宽松是和宏观经济相关的。过去10年，我国的货币环境总体很宽松，流动性过剩。2013年6月，我国的广义货币(M2)已超过105万亿元，过去10年内M2总量增长5倍多，成为世界上货币总量最多的国家。货币增发导致流动性过剩。过剩的流动性流入资产领域，推动资产价格上涨。由于中国股市长期低迷，又导致大量资金流入楼市，形成大量的购房需求，促进房价不断上涨。过去10年的房地产调控，就是在流动性过剩中进行的，这就是为什么房价“边调边涨”的主要原因。

流动性过剩是由外部和内部两方面的流动性决定的。从外部流动性看。第一，外汇剧增导致流动性增加。2001年中国加入WTO以后，外贸大幅增长，外贸业吸纳了许多农村富余劳动力进城从事工业生产，有力推动了城镇化的进程。同时，大量的外贸顺差逐步形成了我国巨额的外汇储备。2013年6月，我国外汇储备已达3.5万亿美元，是世界最大的外汇储备国。由于外币不能在国内市场上流通使用，所以外汇进来以后，必须兑换成人民币，中央银行又得有相应的基础货币要发行，就会多印钞票，这是导致中国M2货币发行量增加的主要原因。第二，人民币升值预期导致海外热钱纷纷流入中国。仅前5年，人民币累计升值超过30%，外国投资者看到人民币会升值，就会通过各种渠道将热钱输入中国。这些钱进来又得增加人民币供应量。热钱进入，目的是盈利，一旦经济下行或他国经济好转，热钱就会撤离。

从内部流动性看，主要是银行信贷大量增加。2008年以来，每年新增贷款都在八九万亿元以上，致使我国M2的年均增长速度超过15%。宽松的流动性意味着流动的钱很多。

钱多，必然会流进楼市，因为不断上涨的房价具有强大的吸引力，加上房地产的吸附流动性能量特别强大。大量的货币进入房地产市场后，又必然推高房价。说得严重一点，不是房价涨了，也不是黄金涨了，而是纸币贬值了，这是通货膨胀的表现。

三、房价调控难，难在供地制度和管理的缺陷

过去10年，居民收入不断提高，住房改革激发出来的住房需求空前大爆发，但城市商品住宅供地却跟不上形势发展需要，特别是在大城市，商品住房开发量相对于旺盛的需求来说严重不足。商品住房开发量主要是由土地供应量决定的。而城乡之间、大中小城市之间，建设用地分布不合理，是导致住宅供地出现不足的重要原因。现在中国人一半住在城里，一半住在农村，但城市建设用地的总面积只有农村建设用地总面积的1/4。资料显示，这几年中小城市的住宅供地量充分，而大城市的住宅用地供应量明显不足，但人口往中小城市集聚不多，而是往大城市走的多。还有，城市用地结构不合理，也是住房供地短缺的原因。现在我国工业用地大概占整个城市建设用地的30%左右，而发达国家是15%左右。

房价过高背后的另一个原因是土地价格太高。现在大城市房价中的一半左右是土地出让金，也就是开发商“买地”的钱，面粉贵了，面包自然贵。现在，中国城市中土地出让金和房地产税收，是地方财政收入的主要来源。地方政府高度依赖“土地财政”。加上城市商品住宅用地由地方政府独家来供应，促使住宅地价的刚性上扬，从而不断推高房价。地价只涨不降，调控房价谈何容易？

一方面是“钱松”，另一方面是“地紧”，必然造成城市，特别是一二线大城市的房地产市场供应跟不上需求的局面。在供不应求的卖方市场中，以追逐利润为目标的开发商怎么会不涨价？再加上部分开发商过度炒作的营销手段，导致房价一路攀升。

四、房价调控难，难在居民缺乏投资渠道

居民投资渠道狭窄而不通畅是当今社会的实际情况。常听人说，老百姓把钱存在银行，因为利息低，甚至负利率，是被“打劫”；买股票，股市长期不景气，已经被套牢；买黄金，看不清涨跌行情，现在“中国大妈”也被华尔街老板“耍”了；买古董、买艺术品，假货太多，一般人也做不了。10年来，唯有房价持续攀升，可以保值增值，是最好的投资品。这就很快出现了房地产市场的投资、投机需求，甚至出现了专业性的“温州炒房团”。越是大城市、越是房价上涨快的地方，投资投机需求比例越高。没有好办法，只有用限购来控制。然而，靠限购来抑制投资投机，仅仅是治标，治本则需要开辟百姓投资渠道，引导投资方向。“大禹治水，疏堵结合，以疏为主”，对楼市调控也一样。

五、房价调控难，难在保障房短缺、管理不善

搞保障性住房，老百姓很支持，还能拉动经济。中央政府指出：到“十二五”末，住保障房的家庭占比要达到20%。本世纪初，房改方案明确提出，中等收入及以上家庭的住房问题，靠市场化解决；低收入、中低收入家庭要靠经济适用住房和廉租房来解决。然而，由于在本世纪初大量兴建经济适用住房过程中，管理跟不上，导致一部分经济适用住房被有钱、有权的人占用，社会影响极坏，加上地方政府因“土地财政”等原因，缺乏建造的积极性。从2004年开始，兴建经济适用住房的投资大幅度下降了，其投资占住房总投资的比重从原来的15%左右，下降到2010年之前几年的4%～6%。从而造成了保障房供给的严重不足。

2010年，政府提出新建3600万套保障房，保障人数过亿。大规模的建设是有必要的，因为要还过去的欠账。但是持续大量建设保障房首先遇到资金问题。保障房的资金来源主要有三个方面：一是土地出让金净收益的10%，二是公积金的增值部分，三是其他渠道。保障房建设资金中央财政补贴10%多一点，其余都要靠地方财政来解决。近几年，在地方经济增长滑坡的情况下，资金压力比较大。有些地方出现了虚报保障房建设量的情况。还有些地方建设指标完成了，却没人入住，其中，有质量问题，也有交通不便、配套不全、布局不合理的问题。对此，群众意见不少。

保障房还存在管理不严、不善和管理漏洞的问题。民众不仅关心建了多少保障房，还很关心如何公平、合理分配保障房。将来还有长期的居住管理的问题。比如，保障房大量集中在一个小区里面，低收入家庭可能因收入低和管理差等问题，出现集体抗租，香港就是这样。这可能给社会稳定埋下隐患，也值得注意。

第三节房价过快上涨如何控

导致房价过快上涨的原因清楚了，调控难的症结找到了，就应当有针对性地解决问题。要促进房地产市场健康发展，既要搞好房地产调控，更要通过改革来建立长效机制。这里提出四个方面的对策建议。

一、稳健货币政策，推进金融改革

如前所述，宽松的货币环境，过剩的流动性是推动资产价格上涨，特别是房价过快上涨的主要原因之一。因此，从国家层面稳定货币增量、控制流动性，对房地产市场健康发展至关重要。减小刺激固定资产投资的力度，稳定M2的增速也是当前调控的重要方面。

房地产是资金密集型行业，金融杠杆的力度与房地产发展密切相关。这从房地产开发商（供给者）和买房人（需求者）两个层面来解释。从开发商角度看，自有资金只占20%～30%，其余的资金都通过银行贷款或其他渠道融资和销售回款获取。从买房者角度看，大多数人要通过个人住房抵押贷款实现买房。金融的支持力度表现在两个方面，一是首付款比例，首付比例越低，银行支持越多，金融杠杆力度越大，首付比例越高，杠杆力度越小；二是利率高低，利率越低，金融杠杆力度越大，反之，杠杆力度越小。在楼市低迷时，提高金融杠杆率，加热房地产市场；而在楼市过热时，降低金融杠杆率，这是正确的房地产调控。比如，我国现在的政策是购买首套房的人，向银行贷款，可享受基准利率75%～85%的优惠，首付款是30%；而第二套房首付款要50%～60%，利率是基准利率的1.1倍；买第三套房不给贷款。这种差别化的信贷政策，应该成为房地产调控的主要手段之一。

回顾以往的房地产调控，由于一度仅注重收紧开发商贷款，而没有收紧个人贷款，调控效果并不理想。因为要使房价平稳下来，关键是要调整楼市的供求关系，即增加住房的供应量，减少需求量。收紧对开发商的贷款，会造成两个结果：第一，开发商会减少买地数量，放慢开发速度，导致住房供应量减少；第二，开发商会千方百计借钱，甚至是高利贷，增加的融资成本必然会加到房价里去。所以，应该促使开发商多开发房子，形成供求平衡局面，才能使房价稳定。

推进金融改革，是引导老百姓投资方向的关键所在。现在缺乏投资渠道，是与缺乏金融产品有关。如能创新金融产品，百姓可以通过购买债券、股票和各种基金获得投资利润，就可以大大减少投机炒房。试想，人们通过购买债券、基金等金融产品将钱投入房地产开发领域，等于增加了对住宅供应方的资金支持；而减少投机炒房数量，等于减少了对住房的需求。这一增一减，有利于住房市场的供求平衡和健康发展。

二、统筹城乡建设用地，推动土地制度改革

高地价是推高房价的重要因素。如何使地价保持相对稳定，关键之一是增加商品住宅用地的供应量。中国建设用地总体上不缺，现在的问题一是城乡二元分割，用地不能统筹：二是城市用地结构不合理，住宅用地占比过低。解决之道是推进城乡建设用地一体化改革。土地制度是个根本性的制度。中国革命的胜利，离不开农村土地改革；改革开放的成功，离不开城市土地制度改革；未来，城乡土地一体化、建设用地市场化的改革，应该是我国经济体制改革的重要内容。

改革可从两方面着手：一是给农村宅基地确权，建立城乡统一的建设用地市场，允许农村居民点建设用地指标买卖和由乡到城流动，可以像重庆、四川等地那样搞地票。二是制定激励农民腾退废弃宅基地的配套政策，建立建设用地市场，不能让农民吃亏。同时，要合理调整城市用地结构，减少工业用地的比例，增加住宅用地的比例。

加大新增土地供应的同时，还要更好地发挥存量土地的作用，城市中心的许多地块，各种旧房、破房和空余的土地还不少，要盘活存量。盘活存量的方法很多。比如，有些单位有很大的场地，空在那里，自己没钱开发，政府也不能收走，可以和有钱的单位或开发商合作开发。但这可能需要解决好两个问题：一是安排好拆迁和安置；二是不能以此搞福利分房，因为，处理不好，就可能引发社会矛盾。

三、多用市场手段少用行政手段，减少行政审批

未来要尽量少用行政指令性手段调控房地产市场，比如限价、限购等。因为行政手段容易扭曲市场信息，形成新的不公，不利于经济生态平稳，产生不良社会影响。现在一些大城市采取限购政策是不得已而为之的办法，条件成熟时应取消。限价政策是违背市场经济法则的，尽量不采用。我们看到，人们很容易找到办法规避行政调控。比如通过买房阴阳合同、假离婚等，不仅使政策失效，而且使社会道德沦丧。

应该把房地产税收体制改革和相应制度的建设作为房地产调控的主要手段。当前，房产税和个人所得税这两方面的改革要跟上。现在持有房屋的人不交任何税，等于鼓励人们多持有房屋，甚至炒房得利。通过征收相当于财产税的房产税，可以遏制投机行为，同时，也可以增加财政收入。从上海、重庆的房产税试点情况看，有一定的效果，但由于征收面较窄、税率较低，调控作用不很明显。欲取代土地出让金还要走很长的路，但这是个方向。现在提出房产税试点扩容，旨在进一步取得经验。我认为，征收房产税应该是渐进式的和简单易行的。税基、税率、征收面可以逐步扩展，让大家有一个接受的过程。征收个人所得税也宜采取逐步推进和便于操作的方案，比如原来按房屋交易总额的1%～3%征收，第二步可按2%～4%或3%～5%征收，然后逐步加码。猛然间都改为按房屋交易差额的20%征收，差额计税办法又难以操作，就会引起社会混乱。

减少房地产方面的行政审批和乱收费，也是减少行政干预的重要方面。上海的一个开发商告诉我，一个房地产项目，从拿土地开始，到最后物业管理形成，前前后后要盖258个图章。每个图章要分两三道程序，不光费时间而且费钱。这个过程当中，寻租行为很难避免，也是造成房价不断上涨的一个方面。所以，新一届政府提出来要减少审批，这也是一个改革方向。

此外，通过市场手段来盘活存量房以增加供给，应当引起政府重视。我们发现，不少老百姓手里有多套房空置着，可以通过出台鼓励出租的政策，或收闲置税，把空置房逼入市场。盘活存量还涉及租赁市场的问题。目前，我国的租赁市场较乱，致使很多人宁愿出高价买房，也不愿花较少的钱租房。因此，规范租赁市场，鼓励人们租房，也是一个重要方面。

四、建好、管好保障房，搞好相关制度建设

发展保障房是实现住有所居的关键所在。如何规划好、建设好、分配好、管理好保障房，需要发挥全社会的智慧和力量来做，也要借鉴世界各国的经验和教训。

首先，每个城市要搞清楚到底需要建多少保障房。中央提出，到“十二五”末，住保障房家庭占比要达到20%。这是一个整体的平均数。在各个城市到底占比应该是多少，应该通过深入地调查来确定。中小城市因为房价相对低，大多数家庭买得起商品房，可能只需5%～10%；但是京沪等特大城市，可能就得30%～40%，因为房价收入比高，买不起房的人比例高。另外，建议最好能把新建多少保障房的指标，换成每年解决多少住房户的指标。至于通过什么途径和方式解决，是新建还是市场收购，是实物配置还是租金补贴，可以由地方政府根据自身情况来定，中央做好监督、检查就行。

其次，弄明白采用何种方式保障为好。现在社会上有争论，部分人认为应该把保障房全部定为公租房，取消销售房，这是偏见。其实保障房出租、销售都可以。新加坡是最好的例子。新加坡的住房中80%以上是保障房，其中绝大多数又是卖给老百姓的，一样做得很好，关键在于管理。他们的保障房和商品房是隔离的，你买了保障房住上5年后也可以入市，但入市是进入保障房市场，而不是商品房市场。同样，公租房、租赁房搞得好的也有很多国家，出问题的也不在少数。所以，我们现在不要争论保障房是出售好还是出租好，关键还是看立法、执法是否到位，分配管理是否严格。我们面临的最大挑战在于保障房建设数量大，速度快，而现在的管理还十分粗放，距离精细化管理很远。

精细化管理可以从几个方面入手：一是建立公开、透明、有序的保障房轮候制度。将被保障的对象排队，让他们知道自己排在什么位置，同时每年有多少套房供应？在什么地方？是新建的还是现有住房？轮候几年能拿到？等等，这些都要公示出来。二是建立相对封闭的保障房市场体系。商品房有商品房的政策和市场，保障房有保障房的政策和市场，保持保障房总量的相对稳定。三是尽量在商品房区域分散安插保障房，以防止新的贫民窟的产生。四是抓紧住房保障立法，依法行政，规范管理，减少社会矛盾。

第四节未来房地产发展方向

一、楼市泡沫是局部性的、可控的

过去10年房价上涨过快，特别是一些大城市房地产市场已在高价位运行。这是一个公认的问题。如何客观评价中国房地产业的快速发展？房地产市场运行情况究竟如何？我认为，中国房地产业的快速发展，对国民经济发展的贡献巨大，也促进了城市建设和城市面貌的巨大改变。国家是得益的，大多数人是得益的，他们住房条件和环境比10年前都有明显改善。而对于过去没能买得起房的人，政府也正在努力通过稳定房价或大力发展保障房去解决。至于“房奴”问题，全世界都存在，因为住房是家庭中最大的财产，一次性付清买房款的，毕竟是少数，对待住房问题和房地产市场，应该本着实事求是的态度，不要人为夸大矛盾和夸大房地产泡沫的程度。

对泡沫的争论，中国的房地产市场有泡沫，但这个泡沫不是全局性的，是局部性的，这是第一。第二，泡沫仍然是处在可控阶段。做得好，我们可以挤压泡沫；当然，如果控制不好，也有进一步吹大，直至破灭的可能性，许多国家都有这样痛苦的过程。

为什么说泡沫是局部的呢？所谓泡沫就是资产价格虚涨，是房价过快上涨后形成的（至于房屋盖多了，那不叫泡沫，叫过剩）。应该说，中国的许多中小城市没有或没多少房地产泡沫，这反映在房价和收入之间的比是合理的，一套商品房的价格等于一个家庭年收入的五六倍，不超过七倍，楼市基本健康。但是，我们看到一些大城市，房价收

入比过高，十几倍甚至二十倍都有，这样的地方，房地产价格相对家庭收入是有泡沫，有的泡沫还不小。

为什么说泡沫是可控的呢？因为相对而言，我国的银行监管比较严格，个人借贷者首付款30%，二手房是50%～60%。即使房价下降二至三成，从金融角度说，不太可能像美国那样，产生金融系统的危机，引发全球经济危机。因为中国老百姓的偿还能力还是比较强的。何况，最近两三年的调控，挤压了一些泡沫，对这点我们应该有信心。只要我们改善和搞好调控，通过改革建立长效机制，完全可能避免泡沫破灭。

二、房地产业仍有发展潜力

李克强总理强调，新型城镇化的核心是人的城镇化。过去的城镇化更多的是土地的城镇化。新型城镇化要把重点放到人身上，让所有城镇居民特别是进城农民，享受到与城市居民同样的生活方式并达到同等的生活水平。城镇化有两层含义：一是人类的生产方式和生活方式由农村过渡到城市的过程：二是城镇本身的不断发展和完善的过程。新型城镇化过程中，要为已在城市的和进城的人在城市工作和生活提供更好的条件，离不开道路、交通、地下管网、公共设施，离不开城市的基础设施建设医院、学校、商业，等等，当然也离不开房地产的发展。专家们说，21世纪看两件事，第一是看美国的高科技，第二是看中国的城镇化，这是有道理的。

有人认为，城镇化发展到一定阶段、老百姓的住房问题基本饱和后，房地产业可能就会“熄火”。这是没有依据的，比如美国，人均住房面积已达80平方米，城镇化率早已超过70%，但房地产业依然是美国经济的“火车头”。2012年以来，美国经济有所复苏，与房地产市场明显回暖有关。何况中国居民的住房远远没有“达标”，城镇化还在快速推进中，住房需求依然巨大。其实，即使到了住房基本“达标”那个阶段，房地产发展依然有潜力。除了旧住房改造和改善，我们预测未来文化消费、精神消费、健康消费将成为重点。这些需求会对房地产提出新的要求，所以，影院、俱乐部等文化地产应运而生了，休闲度假的旅游地产和养老养生地产正在蓬勃发展。

国家提出调整产业结构，大力发展服务业，不管是生活性服务业，还是生产性服务业，其发展也都离不开房地产的发展。房地产业有住房，还有非住房，非住房有商业用房、商务地产（如写字楼），还有产业地产。根据过去10年的统计，非住宅地产的面积和住宅地产的面积之比是2：8。今后随着服务业的大发展，非住宅地产的比例可能还会提高。

展望未来，房地产发展有三大任务。第一，推进住有所居的实现。其关键是让低收入和中低收入者有房住。因此，除发展商品住房市场外，要做好保障房的规划、建设、分配和管理。第二，促进房地产市场健康发展。健康发展就是保持房价的相对稳定，实现这个目标要以建立长效机制为主要方面，同时要适时搞好房地产市场调控。第三，发展“绿色地产”。把绿色产品作为房地产企业的奋斗目标，为节能减排、美丽中国作贡献。这三个任务，一个是制度层面、一个是经济层面、一个是产品层面。每个层面都很重要。三大目标任务的达成，是中国房地产业发展的潜力所在，希望所在。

（作者：顾云昌系住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任）

【课后作业】研究回答：1.“支持房地产市场健康可持续发展的对策有哪些？2.国家为要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度？”

房地产宏观调控

房地产宏观调控 一、金融杠杆参与房地产宏观调控效果评价 在本轮国家对房地产市场的宏观调控中，金融调控手段不断在强化。自2004年10月至2007年9月不到三年内，央行已经连续9次加息，仅2007年就5次加息。为抑制经济运行中过多的流动性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上调存款准备金率，将存款准备金率由8%调升至%。2007年9月27日，央行与银监会又联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。文件对申购第二套以上住房的，作出了严格的规定。如此频繁的金融调控措施，但效果并不理想，主要表现在如下几个方面：房地产投资继续升温 自1998年以来，我国完成房地产开发投资年均增长都在20%以上。2007年1 —9月份，全国完成房地产开发投资16814亿元，同比增长％，比上年同期加快6个百分点，比全部固定资产投资高个百分点；1—9月份，全国房地产开发企业资金来源为25379亿元，增长%。上述数据说明房地产开发投资仍然在高位运行，温度不断攀升。 房价居高不下 近几年来，我国许多城市的房价都翻了一番。2007年房

屋销售价格继续较快上涨，部分地区房价涨幅居高不下。2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨%，涨幅比上月高个百分点；环比上涨%，涨幅比上月低个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨%，涨幅比上月高个百分点；环比上涨%，涨幅比上月低个百分点。深圳已经连续21个月同比涨幅超过10%，其中10月份为%；北京连续18个月同比涨幅超过8%，10月份达到%。 房贷风险加大 我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从1998年的3106亿元增加到2007年上半年的25720亿元，占同期人民币贷款余额的比重从%上升到10%左右，年均增速超过40%。 9月末，全国商业性房地产贷款余额万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长%，增速比上年同期快个百分点。其中，房地产开发贷款余额万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长%，增速比上年同期降低2个百分点；购房贷款余额万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长%，增速比上年同期提高个百分点。 个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据19家银行的不完全统计，个人住房消费贷款中，违约客户高达18万户；工行、中行、建行2006年末个人住房不良贷款已接近200亿元。

房地产宏观调控政策汇总表.doc

房地产宏观调控政策（2001年-2007年） 时间政策要点 2001-5-31 《关于加强国有土地资产管理的 通知》（国发[2001]15号） 针对国有土地资产通过市场配置的比例不高， 透明度低；划拨土地大量非法入市，隐形交易； 随意减免地价等实际情况，从严格控制建设用 地供应总量、大力推进国有土地使用权招标拍 卖、加强土地使用权转让及地价管理等方面提 出了严格要求 2002-7-1 《招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规定》（国土资源部第11号 令） 提供了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的具 体操作方式，规定经营性用地出让必须实行招 标拍卖挂牌交易，禁止以协议方式出让 2003-7-30 《关于清理整顿各类开发区加强 建设用地管理的通知》（国办发 [2003]70号） 对各类开发区随意圈占大量耕地和违法出让、 转让土地的行为进行清理整顿 2003-8-1 （第21号）《协议出让国有土地 使用权规定》 对协议出让的行为进行具体规定，并对协议出 让最低价进行了规定 2003-9-2 《关于进一步加强与规范各类开 发区规划建设管理的通知》（建 规[2003]178号） 纠正开发区违反规划批准使用土地和项目建设 的行为 2003-9-24 《关于加强土地供应管理促进房 地产市场持续健康发展的通知》 （国土资发[2003]356号） 加强对房地产开发用地的调控，严格实行土地 供应的集中管理，控制土地供应总量，控制高 档商品房的土地供应 2004-3-31 《关于继续开展经营性土地使用 权招标拍卖挂牌出让情况执法监 察工作的通知》（国土资发 [2004]71号） 针对各地在经营性土地使用权出让中规避招标 拍卖挂牌或仍采取协议方式出让和划拨的问 题，发出最后通谍，要求：在2004-8-31后， 不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让 经营性土地使用权。 2004-10-21 《关于深化改革严格土地管理的 决定》（国发［2004］28号） 决定实施最严格的土地管理制度，在严格土地 执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集 约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系 统的规定 2005-3-26 《关于切实稳定住房价格的通 知》（国办发明电[2005]8号） 要求抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理 利用，提高土地实际供应总量和利用效率。对 已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格 按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进 行处置 2005-5-9 《关于做好稳定住房价格工作意 见的通知》（国办发[2005]26号） 要求严格土地转让管理，对不符合法律规定条 件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制 止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清 理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法 律规定，对超过出让合同约定的动工开发期满 1-未动工开发的，征收土地闲置费；满2-未动 工开发的，无偿收回土地使用权 2006-4-19 《国有土地使用权出让合同补充 协议》示范文本（试行）的通知 （国土资发〔2006〕83号） 要求出让人和受让人应就建筑工程完工期、投 资总额、容积率、土地闲置情形作出具体约定

我国房地产市场调控的难点与对策(正文)

我国房地产市场调控的难点与对策 1.引言 上世纪九十年代，我国进行房改，由以前国家福利分房，到由国民自行购买住房。 以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,由此，带动我国房地产业快速发展，成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。同时，房价呈不断上升的态势，又远远超出了普通民众的承受能力。与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此,深入研究我国房地产市场宏观调控措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。本文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。 2.房地产市场调控的难点 2.1目前房地产市场现状 (一)房价过高是房地产的最根本问题，近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%，甚至更高。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。(二)相关配套机制及政策不健全目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。房地产调控就成了国家重要的方向和目标，让普通民众能买得起房，让普通民众“居有其所”。但随着国家的调控“国*条”政策的不断出台，让大家感觉到“房地产调控”难，为什么“房地产调控”就那么难喃？ 2.2我国城镇化发展带来的刚性需求 最近五年我国城镇化率：2008年，我国城镇化率45.68% ；2009年，我国城镇化率已达46.59%；2010年，我国城镇化率已经升至49.7%；2011年，我国城镇化率已经达到51.27%；2012年中国城镇化率达到52.57%。最近五年我国商品房销售量：2008年，6.21亿平方米；2009年，9.37亿平方米；2010年，10.43亿平方米；2011年，10.99亿平方米；2012年，11.13亿平方米。 2010至2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达835万的农民进城，同时还有很大一部分虽然进城了，但并没有落户城市的，所以住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%～70%期间是加速城市化的时期。我国未来的城镇化率应该是70%左右，即目前农村居民人数将由6.2亿人减少到4亿人左右，需要转移的农村居民人数达2亿2000万人（按2012年全国13.54亿人口来计算）。解决2亿2000多万人的住房问题，对房地产市场的发展带来了刚性需求。我国城镇化发展给房地产市场带来了巨大的发展机遇，同时也给“房地产调控”增加了很大的难度。 2.3地方政府“土地财政” 地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。我车现行的土地批租制度使卖地成为地方政府财政收入的重要来源。不少地方政府土地财政收入占了地方政府收入的30%以上，有的甚至达到50%以上，曾经报纸上还报道过有一个贫困县有一年的土地财政收入占了地方政府收入的90%以上。地方政府乐见房价的上升，具有推高土地价格的利益驱动。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”使房地

2018年度-2-18看二十年来的房地产政策

2018-2-18看二十年来的房地产政策 作者：元甲原创家族财富密码1.国内房地产市场进入调整期大家对房地产都很关注，现在对很多人来讲，房子不简单是住宿的功能，还关系到很多人的资产盈亏和投资选择。从2010年至2016年的数据看，国内主要城市的房价一直在上涨。北上广深四个城市中，北京房价上涨了81.67%，上海房价上涨了79.95%，广州房价上涨了52.98%，深圳房价上涨了148%。包含了一线城市、省会城市和重要三线城市的百城价格指数则显示，6年间，房价平均上涨了43%。天津、重庆、杭州、南京、武汉、厦门和青岛的价格分别上涨36.5%、10%、22.3%、69%、52.7%、124.68%和12%。近二十多年的房地产情况来看，房价呈一直上涨趋势。房地产政策也是不断地调整，时而放松，时而收紧。从1998年实行房地产市场化改革开始，至今二十年，国内房地产市场在政策的调控下经历了六个阶段。第一阶段是1998年至2002年的房地产野蛮生长阶段，犹如刚出笼的小牛犊，房地产的发展肆无忌惮，四处“攻城占地”，也产生了中国首批房地产富豪。第二阶段是2003年至2008年的政府主动介入降温阶段，因为房地产市场化改革，初期发展过于野性，政府开始用行政的手段和经济政策适度约束其发展。第三阶段是2008年制2009年的政府借助地产带动经济发展阶段，由于

美国次债危机对全球经济的影响，国内制定了4万亿投资计划，出台了一系列利好固定资产投资的政策，房地产借东风而上，迅速扩张。第四阶段是2010年至2012年政府首次实行买房限购的行政手段控制房价波动，拟制主要城市的房价上涨趋势。第五阶段是2013年至2016年，其中2013年至2014年，政策是主要是遏制投机性房地产交易，但是房地产市场依然是扩张；2015年至2016年，目标是去库存，放松金融的手段刺激购房需求，房产成交放量增长，新一轮房价飞速上涨，引发抢房。现阶段，在限购限贷限首付各种行政和金融监管手段下，需求受到抑制，房价进入调整期。二十年来国房景气指数如下：每次房地产开发投资的震荡，都和政策直接相关。从上图显示情况来看，房地产开发是一个由政策决定的市场。2017年，国房景气指数相对平稳，略高于100，这一阶段房地产开发进入调整期。2.二十年来的房产调控（1）1998年至2002年这是房地产商业化时代的开端，受紧缩环境影响，房价未出现急剧上涨。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）真是开启了中国的商业房地产时代。文件明确停止以前的福利分房，实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，也就是进入房地产商业化时代。同时配套的文件还有《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）。当时，亚洲金融危机的影响还在，

1993年-2010年我国对房地产宏观调控的五大阶段

我国对房地产的宏观调控的五大阶段 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23 号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 第一阶段 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地， 房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到 遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经 过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。

2003~2013国家房地产调控政策汇总

2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)

近几年房地产调控政策回顾与特点分析

近几年房地产调控政策回顾与特点分析 一、近几年房地产调控政策回顾 1、2007年 调控特点：限外限贷，抑制房地产价格过快上涨 调控对象：外资房地产企业、投资投机性需求 2007年年初，楼市走出一波上攻行情，由此引发了新一轮的调控。 3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产。同月，央行开始当年首次加息（全年加息6次，上调存款准备金率10次），房企融资成本逐渐增大。 信贷成本的增加并没有阻挡房价上涨的脚步，地王纪录频频被刷新。为了进一步遏制房价上涨，9月27日，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，俗称359号文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。随后的12月，央行、银监会又发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，改变了359号文对购买第二套房一刀切的做法，保护了有改善性置业需求的消费者。359号文显著抑制了投资需求，而不断加息也大大削弱了市场购买力。国房景气指数在2007年11月达到高点后掉头向下，直到一年半之后才开始反弹。 国家发改委和商务部于2007年11月联合颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，自12月1日起施行。指导目录对外商投资房地产业限制范围有所扩大，继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从2004年版《目录》的鼓励投资类别中删除。 政策特点简析 2007年的调控政策是在房地产市场迎来新一轮量价齐升的背景下出台的，有限制外商投资房地产和限制二套房贷两个主题。 其中，对外资投资房地产的范围限制更多的是出于产业安全的考虑，在国内

2007年房地产宏观调控回顾及2008年展望

2007年房地产宏观调控回顾及2008年展望 2008-2-25 房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生，已远远超越经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能，如果以开发商所谓“市场决定一切”为借口放弃宏观调控，房地产必将给社会带来灾难性后果。因此，在中国目前情况下，宏观调控不仅必要而且必须。房地产价格一直是广大市民关注的话题，不仅牵着人们的钱袋子，也左右着人们购房置业的积极性。房价持续上升，百姓望房兴叹。稳定房价，解决买房难、买房贵的问题，是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。如何控制房价过快上涨，让更多人买得起房，目前已列入各级政府工作议程。 早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。特别是2005年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院作出了对房地产市场进行调控的决策。2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。2005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火” 消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。所以，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。

房地产宏观调控的必要性

房地产宏观调控的必要性 宏观调控是指国家从社会经济的宏观和总体的角度，运用计划、经济政策和各种调节手段，引导和促进社会经济的健康发展，影响社会经济的结构和运行，维护和促进经济协调、稳定和发展的一种国家调节方式。或者说宏观调控是国家综合运用各种引导、促进方式，对社会经济宏观结构和运行进行调节的一种国家经济职能活动。房地产宏观调控，是指以房地产业的持续稳定发展为目标，政府通过经济、政治以及法律等手段对房地产市场运行进行调节和规范的各项职能活动。国家启动对房地产对房地产经济的宏观调控和引导，是规范房地产市场运行、推动房地产业良性发展的迫切要求和重要内容。总体而言，房地产宏观调控的必要性主要体现在以下四个方面。 (一)实施宏观调控是房地产资源优化配置的需要 宏观调控是社会主义市场经济体制下的政府履行的一项基本职能。社会资源以市场配置为基础，这是市场经济体制的基本要求，有利于资源配置的高效率。但是，市场配置资源也存在着自发性与盲目性等缺陷。为克服市场失灵，保证其健康运行，政府必须对市场经济进行干预和调控。房地产经济作为我国市场经济中的一个重要的子系统，其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样需要政府的调节和控制，以保证房地产业健康发展。在房地产市场中，土地和房屋是重要资源，尤其是作为房地产基础的土地作为一种稀缺资源，具有不可再生性，迫切需要通过政府的宏观调控来实现其合理配置。 （二）实施宏观调控是由房地产业的重要地位决定的 房地产行业关联度，带动力强，已成为我国国民经济的重要支柱，占有极其重要的地位。房地产业的运行状况与发展水平，会影响到诸多产业的繁荣与衰退，尤其会对直接相关产业，如建筑业、建筑装潢业的发展起到决定性的作用。另外房地产业的发展还会直接影响社会总供给和总需求的总量平衡和结构平衡。正因为房地产业的特殊地位与巨大影响力，中央与地方政府始终采取各种手段与措施，对房地产市场实施有力的宏观调控，力求在市场发挥积极调节作用的同时，不断提高和履行政府职能，来克服市场失灵，维持我国房地产市场的健康有序运行。 （三）实施宏观调控是由房地产业的特殊性决定的 房地产是不动产，具有位置固定不能移动的特点，短期内难以调整或调整费用很高，所以必须在一个相对较长的时间内进行合理的规划和控制。同时，由于房地产是使用年限特别长、价值很高的耐用品，所以房地产投资决策正确与否，对整个社会的房地产供给总量和需求总量的平衡和结构平衡会产生巨大的影响，甚至会关乎整个社会经济能否良性运行，所以必须对房地产投资实施有效控制。此外，房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，如产权的界定、分割、复合、重组、转移都要靠法律来界定、确认和保护，因而也需要运用法律手段来规范其行为。因此，正是由于房地产行业具有以上特殊性，决定了政府宏观控制的必要性。 （四）实施宏观调控是规范房地产市场运行的需要 当前，我国房地产市场总体还不够成熟，主要呈现出如下特点：区域发展不平衡、局部过热；住房保障能力差、结构性矛盾依然突出；市场管理体制仍不健全；房地产价格增长过快；市场主体行为缺乏理性等。因此，必须由政府提供有力的扶持和引导，通过采取适当的宏观调控措施，规范房地产市场运行，促使其

历年房地产调控政策

2003年-2013年中国房地产调控政策一览 2003年 (1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; 《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产相关公司股票走势 保利地产9.98-0.20-1.96%市场持续健康发展的重要意义。 2004年 (2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年 (6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政

国家对房地产宏观调控的四个阶段

至2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段： （一）严控房地产信贷、严格土地供给阶段（2003.2～2005.2） 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价上涨的势头。总的来说，此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标，但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间，住宅供给总量增速开始回落，调控效果逐渐显现。 （二）重点抑制房地产价格阶段（2005.3～2006.4） 根据前面的分析，第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨，其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。具体包括：提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作;利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。本阶段政策推出初期，中国房地产价格继续快速上涨。这种状况一直持续到2006年下半年，控制需求总量的政策效应开始显露，上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降，宏观调控取得了一定的成果。 （三）全面治理房地产市场阶段（2006.5～2008.8） 2006年以来，中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开，主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比，本次宏观调控政策有了很大的改进，政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括：通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低当套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。

中国房地产宏观调控政策效果分析

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/266662328.html, 中国房地产宏观调控政策效果分析 作者：刘艳 来源：《合作经济与科技》2009年第24期 近年来,随着国民经济的快速发展和住房体制改革的不断深化,中国的房地产业已日趋成熟和完善,房地产业已成为中国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。与此同时,部分城市的房地产市场出现了过热的现象,表现为价格的不合理持续上涨,房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存,市场运作不规范,房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全,也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。为此,从2003年下半年开始,针对持续高涨的房价和增长过快的房地产投资,中国政府果断采取了一系列宏观调控措施。但经过五年多的调控,并没有对房地产市场存在的问题进行根本改善,部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题。本文在此背景下深入分析中国房地产市场宏观调控政策效果,有助于相关部门更加准确地把握中国房地产市场发展的实际状况,探究其发展过程中产生的偏差及问题症结,正确把握调控的时机和方向,为下一步宏观调控政策提供参考。 中国新一轮的房地产宏观调控于2003年全面展开,相关部门从多个方面共同努力,采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策,也有经济政 策和行政措施,并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段: 一、严控房地产信贷、严格土地供给阶段(2003.2～2005.2) 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%,商品房屋竣工面积为3.95亿平方米,销售面积为3.22亿平方米,商品房销售率达到82%,房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象,国家出台了一系列调控措施,其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开,具体包括严控信贷,提高项目自有资本金要求,从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场,彻 查开发区与大型项目,完善各项土地制度,严格控制土地供给总量;土地交易实行招、挂、拍,杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量,促进房地产市场持续健康发展,使投资和供应的增长速度适度下降,改变固定资产投资过热的状况,抑制房价上涨的势头。 总地来说,此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标,但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间,住宅供给总量增速开始回落,调控效果逐渐显现。2004年6月,全国商品住宅开工面积同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后经历了17个月的时间;2004年和2005年住宅开工面积同比增速分别下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15个百分点。与此同时,此阶段宏观调控政策也带来了一定的负面效应,也就是带来了地价房价飞涨的新问题。政府宏观调控政策中控制供给和鼓励消费的矛盾在2004年左右爆发。

我国宏观调控房地产的目的及手段

我国宏观调控房地产的目的及手段近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态，特别是有很多人把房地产作为投机项目，进行投机买卖,使得房产价格畸高且不断攀升,已远远超出普通居民的承受能力。我国房地产市场自步入市场化以来，由于历程较短，房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。从我国房价的波动的经验来看，房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征，在最几年房价上涨幅度大幅提高。住所是百姓生活的基础，对房地产的调控是政府的职能所在，其目的在于： （一）有力弥补房地产市场的失灵 政府管制是解决市场失灵的重要手段。任何市场都存在信息不对称、外部性等问题，房地产市场自身的失灵要求我国政府对其进行宏观调控。政府管制是在市场机制不能有效地配置资源，出现功能上的缺陷的条件下必须进行管制以实现提高效率、促进平等和稳定社会的一种有效措施，进而促进房地产市场健康有序的发展。 （二）有利于防范金融风险 "在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款筹集各种形式的信贷资金集中，直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。"[③]目前，我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为进行严格的调查监控，未来房价的波动和利率的变化也使拖欠还款的危机存在。这些不确定性因素都在不同程度给银行带来风险。 （三）有利于维护社会稳定 房地产开发商在利益的驱动下，提高房地产的销售价格，促使房地产价格大幅而且快速的上涨，很多普通老百姓只能望房心叹，买房难已经成为了一个严重的社会问题。这种外部性的问题必须由政府出面解决，才能达到社会公平的目的，从而维护社会稳定。 （四）有利于提升政府管理权威 土地是稀缺资源，居住是人类的基本权利之一，政府在房地产市场中的政策调控关乎千家万户的福祉。政府在住房保障上的不作为以及与房地产开发商狼狈为奸，以获取良好的政绩表现或者体制外的灰色收入为代价，任由开发商哄抬房价，中低收入家庭居无定所将极大的影响到政府的执政威信和执政能力。 政府要达到以上这些目的，对房地产的控制主要有以下几点： （一）政府应对房地产产业的发展进行正确定位 "中国的房地产业投资和产品的主体结构，应视为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅。而当前商品房供给结构却比较大地背离。国民经济主要矛盾转化的需要，背离消费需求结构，因而在总量不足的条件下就出现了泡沫。当前不是整个房地产业

中国历年房地产调控政策(1978年-2013年)

历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；

国家宏观调控对房地产市场的作用和影响

【摘要】随着我国经济水平的不断提高，人们的精神生活和物质生活有了更高的追求。近年来，我国房地产事业的飞速发展，使房地产的市场竞争越来越激烈，房地产的价格不断上涨，因此，我国运用了宏观调控的手段来抑制房价。本文通过在国家的宏观调控政策下，对房地产市场和价格所产生的影响和作用进行分析。 【关键词】宏观调控；房地产市场；房地产价格；影响；作用 近年来，我国的经济得到了飞速的发展，人们的物质生活水平也越来越高，促进了我国房地产事业的快速发展。为了能够有效的抑制房地产经济泡沫的逐渐膨胀，我国的相关部门运用宏观调控中的经济政策来规范房地产市场的发展，控制房地产价格，维护房地产发展的秩序，使房地产事业能够得到快速稳定的发展，最终实现房地产市场和国家经济发展相互协调。 一、国家宏观调控对房地产市场的影响和作用 我国经济水平和人们生活水平的提高，虽然一定程度的提高了我国的综合国力，但是也相应的带来了对经济发展的不利影响。因此，这就需要国家的相关部门采取宏观调控的政策，比如采取变动税收和支出、变动货币量等相关政策，来有力的维护市场经济发展秩序，缓和经济矛盾。比如在国五条中明确提出，要坚定我国房地产市场调控政策不动摇，楼市调控由供求关系管理转向预期管理等内容。 1.宏观调控中的财政政策对房地产市场的影响和作用 财政政策，指的是我国的相关部门采用变动税收和支出的手段，来对总需求产生影响，进而对我国的国民收入和就业产生影响。在房地产事业发展最为蓬勃时，通过提高税率、增加税收、政府减少支出等一系列的财政政策，来减少投资者获得的利润、提高房地产的投资成本，从而有效的控制房地产的发展，减少潜在消费者，缓和经济市场矛盾，避免由于房地产发展过快而引发的其他问题，最终对我国国民经济的发展产生影响。 2.宏观调控中的货币政策对房地产市场的影响和作用 货币政策，指的是中央银行加大对货币供给量的控制，从而对利率和相关的需求产生影响。货币政策主要包括了存款准备金政策和再贴现率政策。其中，存款准备率政策，指的是我国运用提高或者降低银行存款准备率的方法手段，来增加或者减少银行货币供给量，进而影响到利率、投资。比如，国家为了有效的控制房价的上升，可以提高银行的存款准备金，增加银行存款，减少银行的贷款数量，进而提高银行利率、减少投资者贷款，最终有效的缓和房地产市场的竞争力，避免其他问题的出现。再贴现率政策，指的是我国的中央银行对商业银行或者其他的金融机构进行的放款利率。中央银行运用再贴现率政策，对商业银行的货币供给量进行调控，对利率的升降产生影响，对房地产市场投资者资金的流动也产生一定的影响，从而有效的对房地产的投资、需求以及贷款等进行控制，抑制房地产的快速发展，控制房价，进而有效地解决民生问题。 二、国家宏观调控对房地产价格的影响和作用

房地产业国家宏观调控政策回顾

房地产业国家宏观调控政策回顾 一、房地产业国家宏观调控的背景 近年来，我国商品住宅价格持续上涨，从先前中心城市的上涨到目前二三线城市住宅价格也呈“飞涨”的势头。据统计:2004年商品房平均售价比上年增长 14.4,。其中，住宅平均售价全年增长15.2,，为1998年以来的最高增幅，而2004年国内gdp增长率为9.5,，全国居民消费价格指数比上年上涨3.9,。进入2005年后上涨势头依然不减，70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%。根据国家发改委发布的房地产市场运行情况分析显示，2006年全国商品住宅平均销售价格为3132元/平方米，其中6个城市新建商品住宅价格同比涨幅超过10,，全国70个大中城市新建商品住房价格同比上涨6.4,。房地产价格极大的偏离长期均衡值，房地产处 于市场失灵的状态。 不合理的高房价对经济社会造成了不良影响，表现在:1、高房价与房地产开发企业高利润使社会经济要素配置错位，导致房地产业投资居高不下，并带动了上下游产业的畸形发展。2、高房价使城镇居民可支配收入中的绝大部分支付了房款，不得不缩减其他消费，产生了消费的“挤出效益”。3、高房价使居民购房不得不依赖银行金融支持，个人住房按揭款的增加使整个银行体系的风险也在积累。4、高房价直接引致了“买不起房”和“穷人无房”现象的发生，社会中低收入群体的基本权利无保障。5、高房价扭曲了居民的正常预期，引发45th problem you () participate in various form of teachers learning or training [single topics] option small meter proportion a,. often 9 18.75% b. occasionally 31 64.58% c. rarely 8 16.67% d. has never no 0 0% beside the effective fill in passengers 48 from statistics data view, reflect has we young teachers participate in various form of teachers learning or training of

政府对于房地产采取的政策调控及其分析

政府对于房地产采取的政策调控及其分析 （一）原理： 政府调控手段对房地产价格既有抑制作用，又有拉动作用。政府通过信贷、税收及土地等政策，可以调控房地产供求关系，从而影响房地产价格的变动。 （1）房地产贷款利率和首付比例的调高，能有效地抑制房地产信贷需求的过快增长，从而导致房地产价格下降。同时，商业银行对房地产开发商的贷款利率提高，有利于控制房地产投资商的投资冲动，减少房地产的供给，从而增加房地产价格上升的压力。 （2）国家运用行政手段调控房地产用地的数量与结构。一方面，国家减少商品房用地的供给，会推升房地产价格；另一方面，国家通过增加经济适用房的供给，促进房地产价格的下降。 （3）政府通过税收手段，可以调控房地产交易的数量。比如，政府提高房地产交易的税率，会在一定程度上减少交易的规模；如果政府降低房地产交易的税率，又会增加房地产交易的规模。另外，增加或减少房地产交易过程中的纳税环节，也可以对房地产供求关系产生影响，从而影响房地产的价格变动 （二）我国对房地产的历年的重要宏观调控： 分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。 1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改 时间：1998-2002年 现状：1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。 对策：为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。 23号文件强调，在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”的同时，要“建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系”。按照建设部当时