青岛商业地产市场研究

1 分物业市场综述

1.1 分物业市场供给综述

数据来源：国家统计局

对2000年与2005年各物业在房地产投资额所占比重进行比较，可以发现2005年住宅投资额占据了72%的比重，比2000年增加了8个百分点，而商业营业用房的投资额比重从2000年的

14%下降到2005年的8%，写字楼所占的投资额比重未变。

从青岛房地产投资额分物业增长率变化情况看，2003年是一个转折点，2003年之后，住宅、写字楼和商业营业用房的增长率都逐年增加。写字楼的投资额净值在2003年落到最低点亿元，之后在2004年和2005年连续快速上升，增长率达到46%和62%，2005年的净投资额达到13.86亿元；住宅投资额净值从

2000年的70亿元翻一倍多，2005年达到162亿元，在投资总额中所占的比重未变，近三年来增长率保持在30%左右；商业营业用房投资额增长率跌到-10%，2005年上升到21%左右。从青岛市房地产分物业投资额比重的变化可以看出，投资为了适应市场需求，正逐步发生结构性变化。

数据来源：国家统计局

从2000年和2005年的新开工面积分物业比重图中可以看出，五年的周期内，住宅、写字楼和商业营业用房新开工所占的比重没有太大的变化。

2003年，受“非典”影响最严重的写字楼楼盘的新开工面积从2002年的17.1万平方米陡降到10.7万平方米，在很大程度上削弱了写字楼的供给能力，不能满足“非典”后快速复苏的市场需求，2004年加大新开工力度，写字楼新开工面积23.75万平方米，增长率达122%，2005年继续增长到47万平方米；商业营业用房新开工面积几年来基本保持稳定，面积增长率也在正负10个百分点内浮动；住宅新开工面积增长率起伏明显，面积比重在2000年-2005年总共下降了1个百分点。

数据来源：国家统计局

与2000年相比，2005年青岛商品房各物业竣工面积比重变化较大，住宅竣工面积比重从2000年的81%增加到2005年的84%，竣工面积也由352万平方米增加到811万平方米。相反，受“非典”后写字楼投资市场的火热，2004年的竣工面积达到20.4万平方米，增长率高达169%，使写字楼市场供大于求，直接造成了2005年竣工面积的骤降，仅为7.6万平方米，与2003年基本持平，预计在今后一、两年内写字楼竣工面积将在新开工面积的牵引下有所回转。商业营业用房的竣工面积为81.4万平方米，比2004年增加了22万平方米，增长率为38%，随着商业营业用房新开工面积比重的下降，接下来的一、两年内竣工面积增长率也将有所放缓。

以上各物业竣工面积增长率变化情况表明，影响各物业的竣工情况的因素较复杂，并不一定遵行市场的变化，除了受新开工面积影响以外，还有技术创新、政策影响等多方面的影响因素。

1.2 分物业市场需求综述

数据来源：国家统计局

从青岛房地产销售面积分物业比重图中可以看出，2000年-2005年的五年中，住宅、写字楼和商业营业用房的销售面积比重在很大程度上进行了重新调配。尤为明显的是住宅的销售面积比重从2000年的80%增长到2005年的88%，销售面积也从241万平方米增加到650万平方米，五年内增长了170%，说明在这五年中住宅需求市场的火爆，住宅面积销供比也继续爬升，于2005年达到91%。写字楼、商业营业用房的销售面积比重双双下降，其中写字楼销售市场表现得非常不稳定，销售面积时增时减，从2000年的10万平方米，一路下跌到2003年的最低值3.5万平方米，2004年“非典”过后写字楼销售市场复苏，造成2005年的销售虚高，销售净面积高达19万平方米，由此又造成2005年的回落，经过这一“劫后巨变”后，预计近几年内写字楼市场将逐渐归于理性。商业营业用房的销售面积历年来有增有减，表现的最为平缓，2005年打破原有平静的状态，销售面积从34万平方米增加到65万平方米，增长率达到90%，这一跳跃应看作受市场不稳定因素影响的结果，相信在接下来的一两年中将有所改善。

1.3 分物业市场价格综述

宅市、商业价格走势平稳，写字楼价格波动较大

数据来源：国家统计局

从三种物业销售价格的增长趋势可以看出，住宅的销售价格平稳上涨，2001年增长率为5%，2002年增加到12.9%，2003年比2002年下降了1.7个百分点到为11.2%，2004-2005年增长率分别为19.6%、26.1%，说明住宅是一直在拉动商品房价格的整体上升。

商业地产的市场价格多年来也保持了较平稳的涨势，但由于商业地产占整个商品房市场的比重有限，所以它价格的浮动不会对商品房整体价格造成太大的影响。

写字楼的价格变化幅度在三者中最为剧烈，2003年陡降70个百分点，而到2004年又突然上扬，比2003年增加了174个百分点，2005年与前一年基本持平。

可见，写字楼价格的变化对商品房市场价格的搅动比较大，所以尽管写字楼的销售比重并不大，但给整体的价格市场带来了比较大的变化。从长期来看，住宅市场对商品房市场价格的影响最大。

从分物业的供需市场分析，住宅占八成以上的比重，加之住宅需求市场的火热带来了整个商品房市场向住宅偏重的现象，市场份额越来越大；商业地产市场份额萎缩，成为市场“冰点”，萎缩的部分被住宅填补，价格稳中求升；写字楼受“非典”影响明显，2004年出现虚

高，市场份额基本不变。

2 商业地产市场分析

在住宅市场快速发展的大背景下，商业地产则显得不太活力，2005年的市场投资份额仅为8%，比2000年下降了43%，市场供需波动较频繁。

2.1 商业地产市场份额分析

数据来源：国家统计局

2000年商业地产竣工面积比重为11.3%，2001年下降了0.1个百分点，2002年上升至18.3%，从2003年开始下降，基本维持在10%左右；与竣工面积比重相比，商业地产的历年销售比重变化较为平缓，2000年为12.3%，2001年下降为8.4%，01、02、03年基本在8-10%的水平徘徊，2004年随着“非典”后购买者对住宅和写字楼购买力的加大，造成商业地产销售比重的下降，到2005年又恢复到01-03年的水平。

2.2 商业地产市场供给分析

数据来源：国家统计局

随着青岛市经济平稳运行和青岛市房地产市场的发展，特别是随着居民收入的不断提高以及商业抵押贷款的利息降低和办理手续的简化，作为商业投资性购房的居民越来越多。受此影响，青岛市商业营业用房开发投资有所升温，2000 -2002年以及2003-2004年商业用房资产投资额逐年增加，投资额增长率也是逐年上升，但与住宅和写字楼的投资额增长率相比，商业地产显得更加平缓。

数据来源：国家统计局

青岛商业地产新开工面积呈波形增长趋势，从上图可见，2000年新开工面积为69.1万平方米，到2001年达到历年最高值（92.7万平方米），2002年开始下降到2003年77万平方米，之后在2004年又开始增长，涨幅稳定，增长率在10%以内，可见，青岛历年商业

地产新开工市场运行平稳，没有大涨大跌的状况。

相对于新开工面积，商业地产的竣工面积历年来变化很大，在短短的六年内经历了三个阶段，第一个阶段从2000-2002年，为商业地产竣工面积的快速增长阶段，分别实现增长率50%和70%，第二个阶段表现为2003、2004两年竣工面积的快速下滑，仅在2003年竣工面积缩减30万平方米，同比减少了33%，第三个阶段是从2005年开始又呈现快速增长的形式，受2002-2005年投资额比重持续降低的影响，预计在一、两年内青岛商业地产新开工和竣工面积又将出现大幅下降的趋势。

2.3 商业地产市场需求分析

数据来源：国家统计局

随着商业地产热的兴起，投资商业用房的居民越来越多。2000年青岛市商业用房的销售面积大幅度增长正是受此影响。2000年之后，青岛市商业用房销售面积在2000年销售面积水平上进行小幅度波动，2001年下降了2.7万平方米，2002年购房者的需求结构再次发生变化，住宅和写字楼需求量的降低，商业地产的销售面积有所增加，之后在2003、2004年销售面积有升有降，在2004年恢复到2001年的水平。2005年，商业地产销售面积达到历年最高水平，65.2万平方米，增长率高达89.5%。

商业地产的销售面积受很多因素的影响，一方面是商业地产出租市场的逐渐兴起，一方面是“非典”后的2004年，人们把投资目光放在了受“非典”影响最大的写字楼市场上，造成商业地产市场的清冷，在2005年随着写字楼需求市场的饱和，商业地产需求市场开始恢复活力，因此也带来了商业地产销售面积的大幅增加。

数据来源：国家统计局

2003年青岛商业营业地产的投资额有了大幅度的缩减，竣工面积同比下降了33.5个百分点，这样就中和了需求市场的疲软，房屋空置率为41.1%，2004年随着购房者目光向住宅和写字楼的转移，造成商业营业地产空置面积的增加，空置率高达49.7%，2005年与2004年正好相反，由于2004年需求市场的过度火热，引发2005年写字楼销售面积的急转直下，2005当年写字楼销售面积同比下降了53%，而商业营业地产市场开始回暖，销售面积增长了89.5%，空置率下降到37.5%，但仍处于相当高的水平。商业营业用房空置的居高不下，应引起有关方面的密切关注，一方面造成积压和占用大量的资金，影响资金的回笼,另一方面不利于房地产企业的健康发展和青岛市商品房市场供需结构的合理。

数据来源：国家统计局

青岛在2001-2003年商业地产的销售额稳中有升，2004年需求市场的缩水直接引发销售额的下降，2005年商业地产需求量回转，销售面积一年内增加了31万平方米，增长率高达89.5%，销售额也增加了15.6亿元，比2004年增长了122%。2005年销售面积和销售额的增长远高于青岛当年商业地产投资额、新开工以及竣工面积的增长，从这种情况来看，预计会拉动商业地产供应市场比重的提高。

2.4 商业地产供需分析

数据来源：国家统计局

市场供需状况受供应和需求市场的双重影响，从数据来看，从2000年到2005年销供比起伏波动较大，2000年销供比超过了90%，但随后因为供应增长较快而需求走势较为平稳，销供比逐渐降低，2002年销供比仅为42%，供大于求迹象明显。之后，随着供应下降，销售回暖，销售比也开始回升，在2005年销供比达到80.1%，供求关系基本处于平衡状况。

2.5 商业地产价格分析

数据来源：国家统计局

从青岛历年商业地产销售价格变化图中可以看出，2001-2005年销售价格的走势状况与销供比保持一致，但随着土地的升值，销售价格净值只增不减，2005年达到4258元/平方米。

2005年青岛商业地产新开工和竣工面积进一步增加，但2005年需求市场表现过热，需求量剧增，预计在2006年青岛商业地产的销供比和销售价格都将有所下降。

2016年青岛房地产市场分析

2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。

2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。

前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。

前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！

青岛市商业地产供求状况及特点

青岛市商业地产供求状况及特点 （一）写字楼市场 1.整体供求状况 青岛市是国家重要的经济中心，五大港口城市之一，在青岛的贸易、物流企业以及为其服务的金融业客户构成写字楼的核心需求，此外，青岛在山东半岛的经济中心地位，也吸引了国际、国内企业来此设立办事机构。因此，写字楼市场需求量大，具有较好的发展前景。但与此同时，市场的供应量也显著上升。 从2005年开始，办公物业面积持续快速增长，在建项目规模不断增大。09年青岛市新增写字楼供应量11658平方米，甲级写字楼市场的总存量增至455283平方米，市场消化压力增加。2010年上半年，青岛优质写字楼市场存量扩大至942,869平方米，环比增长10.6%，并且未来供应量仍会大幅增长。据权威部门预测，青岛市优质写字楼市场的新增供应在2010年下半年及2011年将分别达到200,000平方米和145,000平方米左右。 2.分布 目前，青岛市写字楼市场已经形成明显的区域分布：香港路核心CBD区域、崂山海尔路区域、延安三路、山东路、福州路及周边、中山路、团岛及周边、辽宁路及周边以及尚待市场培育未来有一定发展潜力的市北中央商务区、西部经济开发区和北部城阳区等新兴区域。其中：香港路核心区域由于靠近政府办公区，集中了物流、贸易、金融等行业，是不容置疑的城市商务中心区，地位不断强化。目前写字楼、商务楼超过100栋、面积400万平方米，租售价格和出租率较高，平均出租率为85%以上。

山东路两侧也是最成“气候”的写字楼聚集区，从山东路最南端的华仁国际大厦开始，往北依次排列的写字楼有TOP·颐和国际、香格里拉二期、国华经典大厦、帝威国际大厦、广发金融大厦、鲁邦广场以及金孚大厦等，该区域的写字楼价格和出租率也属于较高区域。 崂山海尔路区域为总部经济区，该区域的产业基地多、规模大、产值高，是吸引企业总部到这里扎堆的主要原因，“总部+基地”是该区域写字楼市场的一大特点，目前商业氛围正逐步培养。由于该区域物业大多为新建，配套设施较好，不少写字楼配有较多停车位，交通方便，随着颐中体育中心改造、啤酒城改造、青岛大剧院、艺术中心、国际会展中心扩建等公共项目的建设，优越的环境、逐渐成熟的商业圈、高端的消费能力，使海尔路商务区有望形成青岛新的办公商务中心。。 其他地域如经济开发区香江路和长江路区域、市北区中央商务区以及北部城阳区为写字楼新兴聚集区，商业氛围尚有待培养。 3.租金和空置率状况 2009年青岛市写字楼市场成交面积为315014平方米，其中，市内四区的成交面积为148604平方米。甲级写字楼平均售价达到19000元/平方米，但租金和空置率仍然较高。2009年四季度，甲级写字楼的有效租金下降至108元每平方米每月，较上季度下跌了8.5%；而乙级写字楼的平均有效租金略涨至76.4元每平方米每月，相对三季度增长了2.7%，乙级写字楼空置率保持在20%左右。 2010年，受益于活跃的本地经济，青岛优质写字楼租赁市场吸纳能力增加，空置率小幅下降。据戴德梁行发布的一季度数据：青岛甲级写字楼市场共完成吸纳量15,769 平方米，整体空置率为26.1%，环比下降了 3.5 个百分点。但由于整体空置面积仍然较大，业主迫

商业地产发展九个模式

商业地产发展九个模式 产权酒店只管投资 很多开发商看到商业地产是一块“肥肉”,都竞相介入,但又不愿和商铺正面较量,于是另辟蹊径,在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者(即投资者),再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理、经营。 点评:投资者只管投资,当跷脚老板,到时候分钱。安逸是安逸,但回报或折旧率如何实现是关键。 分时度假居住投资两相宜 又有一些开发商认为,产权酒店模式呆板,不灵活。于是费尽心机想出了一种新的模式———分时度假,投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后,可以选定一年之中一定时间自己居住,同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用,其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营,购房者不参与管理和经营,只得到固定的有一定年限的折旧率。 点评:这种模式有二大好处:一,房子是按套数卖,在面积上不会被欺骗;二,经营方式灵活,自用投资两相宜。但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现,特别是经营不善时。所以选择景点应是关键,游人多的地方好经营。 认购建筑面积挖掘中小客户 这种模式在欧美一些发达地区非常盛行,成都目前只有万国熊猫城在执行这种模式,有业内人士指出,这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。认购建筑面积具体的操作方法是,地产商把位于黄金地带的商场或写字楼,划成几大区域,每个区域再划成若干份,每个购房者可购买其中的一份或几份,所有购房者共同拥有这个区域的产权,每个人可执有共有产权证。 点评:这种模式有二大特点:一,一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大、价格贵才用这种模式;二,本钱少的中小投资者也可以购买,实际上是产权证券化的前奏。 银行担保保障回报 一些商业地产项目都作出了不得低于8%的投资回报承诺,针对这种现象,一些开发商推出了银行担保模式,给投资者吃了定心丸,这种模式即使后期经营不善,达不到这个最低标准就由银行来为购房者付清。 点评:值得提醒的是银行的投资担保一般只有几年期限,几年以后呢?谁承担责任。毕竟购买物业寻求回报是较长期的投资行为。 投资保障招揽顾客 投资本身就是风险和收益并行,收益又是一个未来的不确定的预期值,谁敢对这个预期值做出承诺?而在电讯广场、世都大厦,开发商都给出了不少于8%的投资回报承诺。开发商表示,在一定期限内,如果低于这个最低标准将由他们自掏腰包补上。 点评:这种模式确实能给投资者一定的信心,但如果达不到这个标准开发商能否兑现还得让时间去检验。 产权商场两权分离 所有权与经营权相分离的房地产商铺投资形式,在蓉城悄然走俏。商铺业主出于投资目的,将产权商铺通过发展商和第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,商铺业主获得定期的投资回报。 点评:这种模式主要避免了以前一些开发商把商铺卖完以后一拍屁股走人的毛病。再加上统一经营和管理,避免了以前一些商场各自为政的现象,对品牌经营确实大有裨益。 商企联姻巨头摇旗

2017-2021年青岛房地产市场调研及前景分析报告

2017-2021年青岛房地产市场市场 调研及前景分析报告

▄核心内容提要 产业链（Industry Chain） 狭义产业链是指从原材料一直到终端产品制造的各生产部门的完整链条，主要面向具体生产制造环节； 广义产业链则是在面向生产的狭义产业链基础上尽可能地向上下游拓展延 伸。产业链向上游延伸一般使得产业链进入到基础产业环节和技术研发环节，向下游拓展则进入到市场拓展环节。产业链的实质就是不同产业的企业之间的关联，而这种产业关联的实质则是各产业中的企业之间的供给与需求的关系。 市场规模（Market Size） 市场规模（Market Size），即市场容量，本报告里，指的是目标产品或行业的整体规模，通常用产值、产量、消费量、消费额等指标来体现市场规模。我们对市场规模的研究，不仅要对过去五年的市场规模进行调研摸底，同时还要对未来五年行业市场规模进行预测分析，市场规模大小可能直接决定企业对新产品设计开发的投资规模；此外，市场规模的同比增长速度，能够充分反应行业的成长性，如果一个产品或行业处在高速成长期，是非常值得企业关注和投资的。 消费结构（consumption structure） 消费结构是指被消费的产品或服务的构成成份，本报告主要从三个角度来研究消费结构，即：产品结构、用户结构、区域结构。1、产品结构，主要研究各类细分产品或服务的消费情况，以及细分产品或服务的规模在整个市场规模中的占比；2、用户结构，主要研究产品或服务都销售给哪些用户群体了，以及各类用户群体的消费规模在整个市场规模中的占比；3、区域结构，主要研究产品或服务都销售到哪些重点地区了，以及某些重点区域市场的消费规模在整个市场规模中的占比。对消费结构的研究，有助于企业更为精准的把握目标客户和细分市场，从而调整产品结构，更好地服务客户和应对市场竞争。

对商业地产的认识和理解

对商业地产的认识和理解 一、对商业地产概念的认识和理解 商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。 一、对商业地产模式的认知 第一类“沃尔玛”模式。 这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万达”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。 第二类百货公司模式 谈到百货公司模式，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。 第三类是精品店的模式。 这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”，它这种模式主要干什么呢?主要在少数高端的市场进行精品店的经营，假如卖的劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是精品店的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。 二、对商业地产模式的认知

第一种是“只租不售”。 这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢?是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资;第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。 第二种是“出售”。 这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼;二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。 第三种“租售结合”。 这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租;另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢?大多数是迫于资金的

房地产市场调查报告3篇

房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。

XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月

青岛商业地产市场研究

1 分物业市场综述 1.1 分物业市场供给综述 数据来源：国家统计局 对2000年与2005年各物业在房地产投资额所占比重进行比较，可以发现2005年住宅投资额占据了72%的比重，比2000年增加了8个百分点，而商业营业用房的投资额比重从2000年的 14%下降到2005年的8%，写字楼所占的投资额比重未变。 从青岛房地产投资额分物业增长率变化情况看，2003年是一个转折点，2003年之后，住宅、写字楼和商业营业用房的增长率都逐年增加。写字楼的投资额净值在2003年落到最低点亿元，之后在2004年和2005年连续快速上升，增长率达到46%和62%，2005年的净投资额达到13.86亿元；住宅投资额净值从 2000年的70亿元翻一倍多，2005年达到162亿元，在投资总额中所占的比重未变，近三年来增长率保持在30%左右；商业营业用房投资额增长率跌到-10%，2005年上升到21%左右。从青岛市房地产分物业投资额比重的变化可以看出，投资为了适应市场需求，正逐步发生结构性变化。

数据来源：国家统计局 从2000年和2005年的新开工面积分物业比重图中可以看出，五年的周期内，住宅、写字楼和商业营业用房新开工所占的比重没有太大的变化。 2003年，受“非典”影响最严重的写字楼楼盘的新开工面积从2002年的17.1万平方米陡降到10.7万平方米，在很大程度上削弱了写字楼的供给能力，不能满足“非典”后快速复苏的市场需求，2004年加大新开工力度，写字楼新开工面积23.75万平方米，增长率达122%，2005年继续增长到47万平方米；商业营业用房新开工面积几年来基本保持稳定，面积增长率也在正负10个百分点内浮动；住宅新开工面积增长率起伏明显，面积比重在2000年-2005年总共下降了1个百分点。

商业地产研究报告

XX商业地产研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】

商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：

在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。

万达商业地产基本模式分析

万达商业地产基本模式分析 万达商业地产基本模式是将二楼及以上楼层出租（或其它合作方式）给世界500强商业服务企业，如沃尔玛、欧倍德、华纳时代等，再将一楼规划成外街铺和内街铺，并对外出售。这种模式在中国商业地产发展初期确是一个影响极大创新，其最明显优点是：在商铺营销中，通过宣传战略伙伴——世界500强企业，使商铺投资者对商铺回报有极高预期，从而，开发商能顺利高价出售商铺；在招商过程中，许多中小品牌经营者很希望跟随这些商业巨头赚钱，招商工作相对容易；在营运中，中小店可以利用与商业巨头消费群交叉原理，充分利用其消费群，为其提供互补性商品和服务。但是，对于超大型购物中心（一般超过10万平方米），由于商业规划不足，导致出现人气冷热两种不同场面，商业巨头生意兴隆，而一楼商铺经营不太理想。商铺业主最终要设法继续缴纳银行按揭款，开发商也只能付出一定代价，以减少双方冲突进一步加剧。 其实，商业地产出现这种问题是很正常，事物发展不总是一帆风顺。笔者相信万达将会研究出新版、适应我国国情又一创新模式。笔者也为万达模式升级提出几点建议： 第一，主力店设为多层式，而不设为单层式，避免一层纯为零散小店现象。可将二、三楼主力店周边营业面积设计成商铺出售，充足利用主力店每一楼层顾客群。当主力店为百货业态时，这种设计特别有效。 第二，对出售商铺应提供品类规划、招商等增值服务，并由管理公司对其经营进行约束，使之朝有利于整体经营管理方向进行。具体办法是与业主签订一个委托管理协议书，这项管理不仅仅是物业管理，还有品类调整、招商控制、营运管理、市场推广等多项内容。 第三，在主力店招商时，可大胆引入竞租制度，使主力店招商充足竞争，开发商可在世界500强中选择更合适合作伙伴。与这类商业巨头合作都要付出巨大代价，如能合理运用谈判技巧，可以选择到能使整个购物中心客流组织更趋合理主力店。 第四，要重视商业人才引进工作。开发商往往拥有大量开发、营销等人才，但缺少市场上奇缺商业专才。万达具备良好工作环境，只要综合集团和行业特点，制订合理薪金待遇，相信可以吸引更多商业高手加盟。

房地产市场调查报告.doc

房地产市场调查报告优秀范文 房地产市场调查报告优秀范文篇【一】 摘要 :多年来持续看涨的高房价却使住房那个日子必需品变成了许多人眼中可望而别可 及的奢靡品，房价咨询题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的进展也关系到整个 国民经济的进展，国家政府为此也采取了积极的措施来操纵房价。为了了解目前郑州市房地 产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于2011 年 6 月 8 日 -9 日针对郑州市房地产消 费者展开调查，以咨询卷调查的形式并采纳全面普查与重点调查相结合的研究办法，来具体分析郑州市房地产消费者市场的事情。 一 .调查背景及目的 近些年来，浮现全国性的房地产过热现象，房地产的价格别断攀升。国家政府对此事高度 重视， 2002 年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希翼 有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚决 决心，以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位事 情所进行咨询卷调查，便是依照房地产开辟经营与治理这门课理论知识的学习，为了加强对学科 的理解和办法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。 二 .调查办法 经过采取咨询卷调查的办法，对郑州市居民进行随机调查咨询答，调查对象年龄在 20-60 岁之间，共发放调查咨询卷 40 份，猎取调查结 果后采纳 Excel 表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出 目前郑州房地产市场方面的事情。三.调查结果1.居住条件分析我们 能够看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比 例较大，均占 40%;其次是福利房占14%，然后为经济适用房占6%。由此我们能够得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保 障体系别完善，有待进一步加强。

商业地产3种销售模式有哪些

商业地产3种销售模式有哪些？ 概念解释： “分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式，是将商业产权大商场分割成一块块小面积商铺出售给买者。开发商一般不涉及商业项目后期经营管理，往往为日后的经营种下了“不治之症”，不仅损害了投资者的利益，带来较大的投资风险，还会损害开发商的形象，对城市社会经济的发展造成不利影响。目前，大商场的产权分割已基本被禁止。 优点： 商业地产3种销售模式有哪些？ 1、“分割出售” 快速回笼资金、减轻开发公司财务压力，有利于开发商资金运作。 缺点： 单纯的“分割出售”使业主产权多元化，难以实行统一经营。 商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性。 难以引进主力店、品牌店，最后成为街头“大排档”的结局，实际回报与预期收益相差甚远。 小业主购买后，开业日期不统一，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。 2、“售后返租” 概念解释： 不同于“分割出售”模式，开发商将商铺出售后，提出统一返租、统一招商经营、统一管理，这就是所谓的“售后返租”模式。售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红。

优点： 解决销售问题，快速回笼资金。 使商业整体经营权得到统一，达到商业聚集效应。 缺点： 现金流量的考验。商业一般需要经过2－3年的整合调整期，这期间，经营情况相对不理想，经营者轮换较为频繁；而开发商每年要向投资者发出固定租金，加上经营团队的管理费，对于开发商来说，这期间的资金压力相当大。 合同到期后面临再次选择的问题。“售后返租”模式虽然解决所有权被分割的缺陷，但当返租合同到期时，将再次面临选择经营方式、经营公司的问题。到时的经营情况未知，风险较大，有可能出现返租期满后小业主自行出租或经营。 案例：XX城 因招商能力不足，经营者经营惨淡而集体停止营业，要求物业公司退还租金。 3、“地产大鳄+商业巨头” 概念解释： “地产大鳄+商业巨头”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式，这种模式与前几种模式不同，房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些零售企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态商业地产3种销售模式有哪些？1、“分割出售”

房地产商业市场调研报告

房地产商业市场调 研报告 1

拉萨房地产商业市场调研报告 去年还在上半年的时候,接触了西藏的珠峰伟业,我的同事还专门到现场去体会了生活,但后来开发商很”低调”,一场热闹变成了”无声无息”,当时我们甚至连售楼书都已经做了出来,销售人员也已经准备好了。 一、前言 二、报告摘要 纵观拉萨房地产商业市场,一方面,拉萨房地产市场是一个新兴的产业,而未来市场将面临”井喷式”的发展态势,各种商业形态将层出不穷;另一方面,拉萨房地产的启动与发展,带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展,随着拉萨旅游业不断升级趋势,对于推动拉萨商业市场的繁荣是一个长期利好消息,市场前景看好。能够说,拉萨房地产商业市场是压力与机遇并存。因此,在研究拉萨商业经营的基础上,寻求产品经营的差异性与产品经营的创新,将成为本商业项目经营权销售成功的关键。 拉萨的整体旅游开发开放成果斐然,但相对于她的商业经贸功能,其配套服务依然显得相对滞后。随着拉萨旅游旺季的到来,国内外大量旅游人

群的涌现,使得现有商业配套如雨后春笋出现,但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合,形成不同档次、错位经营,已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。 因此,本项目的突破点在于跳出拉萨现有小商业模式与产品形式,更多的与国内商业经营市场发展趋势接轨,结合城市发展目标,充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求,对当前所存在的市场需求进行高度概括与提升。一般的策划过程是经过基本的市场调查,然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法,在全面、详实的市场调查的基础上,对市场供求关系进行深入分析,并找到市场饱和点,进而剖析当前产品经营的局限性,从而找到市场空白点,再经过市场空白点,分析出能够为本项目所用的市场机会点,并经过全新的项目分析论证模式——”NMN矩阵分析模型”,找到项目的突破点,同时经过我们创造性的劳动,策划出拉萨首个商业市场经营产权销售的引领型物业,并旨在经过切实可行的新概念的提出,引起拉萨投资型商业经营模式的革命,最终达到项目成功销售的目的。 三、市场现状调查 1、调查综述 1.1. 调查目的 对拉萨商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析,最终

商业地产研究报告

商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国XX 商业地产研究报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】

务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。 和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。 伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。 在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交价格没有明显的下跌，在目前较高的房价水平下，房地产调控政策将会延续，不排除更严厉调控政策的可能。 3、严格土地增值税征收，对开发商的净利润和现金流会产生一定影响

青岛十大房地产公司

青岛海信房地产股份有限公司5H~@^!7t 青岛海信房地产股份有限公司成立于1995年，秉承“有爱·建筑也动情”的核心理念，坚持以人为本，以“超前的眼光、精心的设计、科学的管理、真诚的服务”，向社会奉献精品工程、放心工程。至今，公司开发建设了“海信·北苑风景”、“海信·慧园”、“海信·燕岛国际公寓”等三十余个项目，开发类型涉及住宅、公寓、别墅、高级写字楼以及大型工业园区，年开发面积逾百万平方米，在不同区域为消费者提供了该地段高品质的居住空间。'Iacj!`(H 公司致力于打造“令人尊敬的企业”，2005年以年度纳税1.7亿元入选“山东省纳税百强排行榜”，成为全省房地产行业的纳税龙头企业；2006年年度纳税首次突破2亿元。cx 5l,T4Jv 经过十年的发展，海信地产已成长为一个以“技术型、专业化”的强大核心竞争力著称的品牌房地产企业。随着公司实力的日益壮大，海信地产已在济南、东营、烟台、潍坊等地设立了开发机构，全面推进海信地产的集团化发展。>|i Q{^ m /xpH"(,) 天泰集团8<> Sp * 天泰集团成立于1994年，以房地产开发与经营为主要业务，涉及物业管理、置业顾问、建筑设计、旅游休闲、生物食品、文化教育等多个产业的企业集团。/ 5 vn qq& 天泰集团是中国较早实施品牌战略的房地产企业，注册了中国第一个建筑商标，天泰也是较早通过ISO9000和ISO14001体系认证的企业，同时“天泰”还是青岛和山东的第一个著名建筑商标，2003年天泰集团入选中国住交会“中国房地产品牌企业”。同年，天泰集团董事长王若雄当选中国房地产“十大风云人物”。2005年天泰集团入选“中国服务业企业500强”，2006年当选中城联盟轮值主席。在管理层面上，天泰集团还创造性地总结出了“三线一圆”管理理论，并率先在房地产行业中提出和实施了房地产精细化管理模式；天泰集团又探索性地在企业中实施以“团队CEO”为内容的“三会”管理模式。从创立伊始，天泰集团就提出并逐渐形成了以“兴业报国”为核心的文化体系，每年集团都要拿出大量的资金用于社会公益事业，目前已在中国海洋大学捐资200万元设立”天泰奖学金”和“天泰跨世纪人才奖”，同时还赞助盲校、经常性赞助各项体育文化事业等。天泰集团出资1200万元支持青岛“奥运争光计划”和体育事业发展。天泰集团已先后在贵州贫困地区捐建了民建天泰长田希望小学、民建天泰文化希望小学，又捐建了西藏聂日雄乡嘉庆孜天泰希望小学、宁夏太阳山镇天泰柳泉小学，并计划今后每年将向西部贫困地区捐建1-2所希望小学，而且针对每所学校都制定了一套长期的持续帮扶计划。i|v.]] @zQ 青岛百通城市建设集团股份有限公司732 W/AqJ 青岛百通城市建设集团股份有限公司位于青岛市李沧区青山路601号，公司成立于1998年10月，是按照现代企业制度模式联合组建的以房地产开发为主的股份有限公司，公司注册资本2.297亿元，开发资质为二级。CD8 ["x@1 百通公司先后开发了百通花园、百通·杭州花园项目，现在正在建设的项目有百通·兴隆家园、百通馨苑、百通·海纳尊邸等，2005年度又拿到了崂山水库北侧的低密度住宅项目，以及夏庄路、虎山路地块，同时承建李村监狱的搬迁工程。2006年，与绿城集团合作，共同投资80亿，建设青岛市最大的休闲居住区。公司在开发建设中，本着“规模经营，联合发展”的经营理念，认真贯彻“以人为本，创造精品，回报社会”的质量方针，建立了较为完善的质量管理体系，对开发建设的工程项目实行内外结合的质量监督措施。5_h3v" 此外，我公司还积极参与政府民心工程，作为政府民心工程的具体实施者，百通公司对李村河、大村河等进行治理和改造，百通人求真务实，注重服务意识，公司一切业务的开展都以顾客为中心，在百通人眼里，顾客的需要就是我们工作的全部，因此在众多的客户群中，赢得了很高的声誉和知名度。3Rw GZ"T", 百通近年来发展迅速，综合实力不断增强，分别在2003、2005、2006年度进入青岛市房地产十强，成为区域行业“第一军团”的代表企业。百通一直走在不断前进的路上，并将不断积蓄新能量，使百通发展为更具实力的企业。 \ELg- pg

商业地产的四种盈利模式

一、四种赢利模式运作商业地产项目，第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权，快速回收资金。如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80%以上，回笼资金逾二亿元。第二种基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港。这种模式对发展商的资金要求高，但也有很多的利处：1. 2. 能为公司带来稳定的资金流，而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想。产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。 第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营，赚取商业经营利润。第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售，然后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理。好处是可以收回部分投资，而且能掌握经营权。四种基本模式进行合理搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。如大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈阳五洲商业广场（总建筑面积二十万平方）就同时选择前三种模式，既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢，令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究，不要盲目跟风；商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还

是开发商市场定位不准；二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪； 200612 P. 1 商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究 五是要有后备方案，能够在市场变化时有相应的应变措施。总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。 “四赢三统一” 二、四赢三统一”概念商业地产，尤其是规模相对较大的商业地产，其牵涉到的利益面相对住宅等传统地产项目而言更为广泛，其中包括：开发商，业主，经营商家，目标消费群等最基本的四个方面，仅仅一个“双赢”远远不能够满足各利益主体的要求，而必须向着“四赢”的目标挺进，才能够更好的促进商业地产自身的发展，为了达到这一目标，“三统一”——统一招商，统一销售，统一管理将逐渐成为商业地产在未来实际操作过程中的基本操作模式。四赢的具体内容包括： 1.发展商通过租售结合实现自身效益的最大化；2.业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益； 3.商家通过入场经营取得经营利润； 4.消费者在消费中得到体验和一定的满足；以上几点构成了商业地产中最基本的四赢格局。这四个方面即相互独立又有一定的内在联系，任何一个想要真正取得成功的商业地产项目都必须满足这一基本格局的要求。为达到这一目

海外房地产市场研究报告

海外房地产市场研究报告 岳亮王阳龚伟华 目录 摘要 一、美国房产市场 (3) （一）★开发商和楼盘特征总结 (4) （二）市场现状 (7) （三）市场趋势和特征 (9) 二、澳大利亚房产市场 (12) （一）市场特征 (12) （二）开发商特征 (13) （三）楼盘特征 (14) 三、中国开发商海外市场开拓情况 (15) 四、以上国际市场对中意的战略意义和启示 (18) （一）对市场的了解 (18) （二）进入市场的渠道 (19) 结论 (20)

摘要 报告将主要从海外房产开发商项目和中国大陆开发商海外项目两个角度来阐述对国际市场的研究。而其中主要的国际市场目前包括美国、澳大利亚等国家或地区，以及一些国际化大都市。美国作为人均GDP超过4万美元的世界第一大经济体，对于全球任何一个行业来说都是不可忽视的存在。澳大利亚则是南半球经济体量最大最重要的国家之一。报告从开发商和楼盘入手，分析推断两大市场的规模、现状以及趋势和特征等内容，同时结合国内开发商近几年发展状况，为中意开拓海外市场做一个简单的铺垫。 关键词：海外市场；开发商；现状；特征；启示；

一、美国房产市场 美国权威机构数据显示，作为全球最大的橱柜消费终端，美国橱柜市场的增长潜力是十分巨大的。2005年美国厨柜市场总容量已经达到了130亿美元，根据业内预测 2013年这一数字将攀升至225.9亿美元。 如图一：美国橱柜市场需求预测 另据美国商务部数据显示，从1995年起至今，中国一直是美国第二大橱柜出口国，并且是出口额增长最快的国家。仅就2005年而言，中国橱柜出口美国的金额就达到1亿5千万美元，比前2004年增长了53%，是1995年出口额的26倍。 如图二：美国橱柜进口主要来源国 面对如此巨大的市场，如今成为美国最大贸易伙伴的中国，在橱柜行业有着光明的前景。而作为橱柜行业风向标的房地产业，我们首先需要了解的，就是美国房地产主流市场的开发商和楼盘特征。

商业地产盈利变现模式

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 商业地产盈利变现模式 纵观国内的商业地产盈利变现模式，不外乎三大类：整体持有、分割出售、资本运作。这三种盈利变现模式各有利弊，适用于不同类型的商业物业和开发商。 整体持有 商业物业最理想的盈利模式是长期持有，这符合商业地产的自身规律，一般来讲，商业物业是越老越值钱，不像住宅、写字楼那样会随着物业老化而贬值。商业物业的大部分价值是通过后期运营管理实现的，用通俗的话讲，商业是养出来的，所谓养商无非就是指业主以比较低廉的租金来吸引好的商家，并帮助商家能更快保本、盈利，只有帮助这些好的商家、好的品牌尽快实现保本、盈利，才能让他们有信心留下来，进而不断吸引消费者前来消费，商业的人气才越来越旺，其对商家的吸引力也就越大，所以我们一般看到新的商业物业的初始租金都比较低，度过几年的养商期后，商业物业的租金才开始大幅上涨，商业物业的价值也就越来越大，长期持有通常是商业物业价值最大化的盈利方式。目前的市场上，商业物业长期持有能够获得的投资回报在10％-12％之间，当然一些好地段、运营良好的商业物业可以远超过这一指标。 另外，以前开发商的住宅项目一个接一个，每年都有不错的收益，在住宅项目拿地成本越来越高，好的住宅项目越来越难拿，房地产开发商就会出现项目断档的情况，这会造成开发商每年的收益波动率很严重，如果开发商是上市公司，尤其是土地储备不足的开发商，其每年的报表会比较难看，而商业物业的稳定租金回报将是开发商稳定收益波动的良好补充，对这些开发商来讲，长期持有商业物业是个良好的选择。 商业物业的资金投入大，回收期长，决定了能够持有商业物业的开发商必须具有很强的资金实力，在资金允许的情况下，建议开发商长期持有商业物业，从项目价值最大化的出发点考虑，这种盈利模式是一种最理想的方式，但这种方式不太适合于目前的大多数商业地产开发商，毕竟有着强大资金实力的开发商太少。 对国内的房地产开发商来讲，资金如土地一样是开发商渴求的资源，在长期持有的情况下，配合经营期融资可以解决部分资金变现问题。其一是开发成熟、经营状况良好的物业，可以向银行申请商业物业经营贷款，2005年10月农行推出了《经营性物业抵押贷款管理办法》，允许以商业设施租金作抵押发放长达十年的贷款，其它银行也陆续推出此类服务，这将为把银行的短期开发贷转化为长期的经营贷款提供了可能。世纪金源集团以其金源购物中心、华远地产以其盈都大厦商业物业，均向银行获得了7-10年不等的商业抵押贷款。 另外，具备一定规模、并且质地不错的商业物业还可以通过CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）的方式来融资，CMBS类似于住宅MBS，只是支撑的资产不同而已。万达在发行REITS上市受阻的情况下，通过发行总价值1.45亿美元的CMBS产品来取得融资，这是国内此类融资方式的首例，其本质是将银行的短期贷款转化为机构投资者的中长期债权，其融资成本应该要比银行同期贷款高。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。