购房投资收益分析

购房投资收益分析计算

一、序言：有了闲钱就要投资，避免货币贬值，是现代社会的理财理念，然而，如何掌握理财方式却是困难的。投资方式常见的不过几种：银行储蓄存款：优点是简单明了安全，缺点是收益率不高，有货币贬值的风险。投资股市基金：优点是回报率高，缺点是操作复杂，需要具备一定技能，风险是投资性太强。投资房地产：优点是回报率高，稳定，且操作简单，大众化。缺点是政策变化，变现麻烦。风险小。投资贵金属及艺术品：优点是回报率高，稳定，缺点是市场有限，变现困难。风险是假货太多。因此，普通投资者多适用银行存款和房地产方式。而不论何种方式，跟风投资往往是没有收益甚至损失。2010年底，本人也跟风购买了一套住房，面积142平方米，价格162.33万元。位于二三线城市的西部某省会城市。购房耗用了全部的积蓄77万元，加上贷款85万元。现以本例购房个案分析投资房地产与银行存款的收益。

二、计算基础数据购房日期：2010.11.15. 房价：162万元，其中支付现金77万元，贷款85万元。还贷方式：等额本息还款。执行利息： 5.2190% (85折)，逾期利息：7.8285% (1.275倍) 还贷额：7955.28元/每月还贷期限：12年(144月) 随后，国家4次上调存贷款利率，月供由7955.28元/每月增加到8291.43元/每月（增4.23%）。为减轻月供压力，2011年2月和8月二次提前还贷款32万元，还贷期限减为8年（本意是减少月供额，结果操作错误成减少年限），还贷额减为：6640.45元/每月。

三、购房收益分析如果把这一购房行为看做是一相长期投资活动,其支付与收益如何呢?

收益分析之一：购房还贷方案分析这里考虑三个方案，按是否提前还贷和不同期挡利率分别计算

方案一：按购房时贷款协议计算(当期年利率 6.14% ,85折) 贷款85万元，还贷期限12年，每月还贷额7955.28元，到期共支付贷款本息0.795528万元×12月×12年=114.56万元。其中贷款利息支付为114.56 - 85 = 29.56万元贷款利息率为34.78% 到期房价支付总额：114.56 + 77 = 191.56万元考虑房屋出租收益：0.23万元×12月×12年= 33.12万元则到期后房屋支付成本价为：191.56 - 33.12 = 158.44万元这个成本价低于当期购房市场价162万元。如不考虑其它因素（通货膨胀、物业费等），到期后约有盈余，而盈余大小取决于那时的市场价，市场价高于158.44万元，有收益，市场价低于158.44万元，投资亏损。

方案二：按购房后部分提前还贷计算(当期年利率 6.14% ,85折) 贷款85万元，还贷期限12年，第二年2011年2月提前还贷款22万元，还贷期限减为8年，8月又提前

还贷款10万元，还贷额减为每月6640.45元。到期共支付贷款本息=32万元+ 0.664045万元×12月×8.25年(表3) =32万元+65.740万元=97.740万元。其中贷款利息支付为97.74 –85 = 12.74万元贷款利息率为14.99 % 到期房价支付总额：97.74 + 77=174.74万元考虑房屋出租收益：0.23万元×12月×9年= 24.84万元则到期房屋总支付成本价（9年）：174.74 - 24.84 = 149.90万元为了便于与方案一比较，取相同年限(12年)，则到期房屋总支付成本价：174.74 -33.12=141.62万元。即方案二较方案一少支付141.62 -158.44万元=-16.82万元。

方案三：按现行贷款利率计算(当前年利率7.05% ,85折) 贷款85万元，还贷期限12年，每月还贷额8291.43元，到期共支付贷款本息0.829143万元×12月×12年=119.40万元。其中贷款利息支付为119.40 - 85 = 34.40万元贷款利息率为40.47% 到期房价支付总额：119.40 + 77 = 196.40万元考虑房屋出租收益：0.23万元×12月×12年= 33.12万元则到期房屋总价值：196.40 - 33.12 = 163.28万元由于利率提高，方案三较方案一多支付163.28-158.44=4.84万元，增3.05%。按此方案，其到期支付的成本价163.28万元已高于当期市场房价162万元。收益分析之二：提前还贷方案对比分析(当期年利率6.14% ,85折) 部分提前还贷按减少年限，减少月供额和既减年限又减月供额三个方案计算。

方案四、减少年限（网络计算器计算）2011年2月部分提前还贷22万元，减少年限4年（48月），节省利息支出15.294万元；2011年8月部分提前还贷10万元，减少年限1年8月（20月），节省利息支出 4.707万元。合计节省利息支出15.294+4.707=20.001万元。

方案五、减少月供额（网络计算器计算）2011年2月部分提前还贷22万元，减少月供额为5800.17，节省利息支出7.807万元；2011年8月部分提前还贷10万元，减少月供额为6601.38，节省利息支出2.302万元。合计节省利息支出7.807+2.302 =10.109万元。

方案六、减少年限又减少月供额（网络计算器计算）2011年2月部分提前还贷22万元，减少年限4年（48月），节省利息支出15.294万元；2011年8月部分提前还贷10万元，减少月供额为6601.38，节省利息支出2.302万元。合计节省利息支出15.294+2.302 =17.596万元。减少年限可以更多的减少利息支付，但月供压力大。方案六是可行的。四、银行存款收益分析收益分析之三：如果不购房，将本金和月供存银行的收益计算。按当期利率(2010.10.20~)计算。按不同存期组合不同方案：

方案七：5年+5年+2年存款（一）、现金77万元存入银行整存整取本息合计：77万元×(1+4.2%×5年)= 93.170万元

93.170万元×(1+4.2%×5年)= 112.736万元112.736万元×(1+3.25 %×2年)= 120.064万元（二）、“月供”（方案一）存入银行零存整取—整存整取存款

1、第一个5年

①. 零存整取5年本金=0.795528万元×(12月×5年) = 47.732万元利息=0.795528万元×1830×2.5%/12=3.033万元本息合计=47.732+3.033=50.765万元②.整存整取5年本息合计=50.756万元×(1+4.2%×5年)= 61.415万元③.整存整取2年到期本息合计= 61.415万元×(1+3.25%×2年)=65.407万元

2、第二个5年

①.零存整取5年本金=0.795528万元×(12月×5年) = 47.732万元利息=0.795528万元×1830×2.5%/12=3.033万元本息合计=47.732+3.033=50.765万元②. 整存整取2年到期本息合计=50.765万元×(1+3.25%×2年)=54.065万元

3、第三个2年

①.零存整取2年按1+1年计算先零存整取1年(第1年) 本金=0.795528万元×(12月×1年) = 9.546万元利息=0.795528万元×78×1.91%/12= 0.099万元本息合计=9.546+0.099 = 9. 645万元再整存整取1年(第2年) 本息合计=9. 645万元×(1+2.5%×1年)=9.886万元②．零存整取1年本金=0.795528万元×(12月×1年) = 9.546万元利息=0.795528万元×78×1.91%/12= 0.099万元本息合计=9.546+0.099 = 9. 645万元

③. 到期本息合计=9.886+9.645万元=19.531万元

4、到期月供本息总计=65.407+54.065+19.531 =139.003万元方案七：存款本息总计= 120.064+139.003=259.067万元

方案八：3年×4次存款（一）、现金77万元存入银行整存整取本息合计：77万元×(1+3.85%×3年)4=77万元×1.548 =119.225 万元（二）、“月供”（方案一）存入银行零存整取—整存整取存款1、第一个3年：先零存整取3年：本金=0.795528万元×(12月×3年) =28.639万元利息=0.795528万元×666×2.2%/12=0.971万元本息合计=28.639+0.971=29.610万元再整存整取3年×3：29.610万元× (1+3.85%×3年)3=29.610万元×1.388=41.101万元

2、第二个3年：先零存整取3年：本息合计=28.639+0.971=29.610万元(计算同1、) 再整存整取3年×2：29.610万元× (1+3.85%×3年)2=29.610万元×1.2443=36.845万元

3、第三个3年：先零存整取3年：本息合计=28.639+0.971=29.610万元(计算同1、) 再整存整取3年：29.610万元× (1+3.85%×3年)=29.610万元×1.1155 =33.030万元

4、第四个3年：零存整取3年：本息合计=28.639+0.971=29.610万元(计算同1、)

5、本息合计=41.101+36.845+33.030+29.610=140.586万元方案八：存款本息总计=119.225+ 140.586=259.811万元

方案九：1年×12次存款(一)、现金77万元存入银行整存整取本息合计：77万元×(1+2.5 %)12=77万元×1.345 = 103.556万元

(二)、“月供”（方案一）存入银行零存整取—整存整取存款

1、第一个1年：先零存整取1年：本金=0.795528万元×(12月×1年) =9.546万元利息=0.795528万元×78×1.91%/12=0.099万元本息合计=9.546+0.099=9.645万元再整存整取1年×11：9.645万元× (1+2.5%×1年)11=9.645万元×1.312 =12.655万元

2、第二个1年：先零存整取1年：本息合计=9.546+0.099=9.645万元(计算同1、) 再整存整取1年×10：9.645万元× (1+2.5%×1年)10=9.645万元×1.280=12.346万元

3、同理第三个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)9=9.645万元×1.249 =12.045万元第四个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)8=9.645万元×1.218 =11.751万元第五个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)7=9.645万元×1.189 =11.465万元第六个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)6=9.645万元×1.160 =11.185万元第七个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)5=9.645万元×1.131=10.912万元第八个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)4=9.645万元×1.104=10.646万元第九个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)3=9.645万元×1.077 =10.387万元第十个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)2=9.645万元×1.051=10.133万元第十一个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)1=9.645万元×1.025 =9.886万元第十二个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)0=9.645万元

4、月供本息=∑（1~12年）=133.056万元方案九：存款本息总计= 103.556+133.056=236.612万元以上三个方案中方案八收益最高，方案七与方案八差异不大，方案就收益最低。收益分析之四、按当前利率（2011.07.07~）计算购房本金月供存银行收益。

方案十：5年+5年+2年存款（一）、现金77万元存入银行整存整取本息合计：77万元×(1+5.5%×5年)= 98.175万元98.175万元×(1+5.5%×5年)= 125.173万元

125.173万元×(1+4.4%×2年)= 136.188万元（二）、“月供”（方案一）存入银行零存整取—整存整取存款1、第一个5年③. 零存整取5年本金=0.795528万元×(12月×5年) = 47.732万元利息=0.795528万元×1830×3.5%/12= 4.246万元本息合计=47.732+4.246=51.978万元②.整存整取5年本息合计=51.978万元×(1+5.5%×5年)= 66.272万元③.整存整取2年到期本息合计= 66.272万元×(1+4.4%×2年)=72.104万元

2、第二个5年

②.零存整取5年本金=0.795528万元×(12月×5年) = 47.732万元利息=0.795528万元×1830×3.5%/12= 4.246万元本息合计=47.732+4.246=51.978万元②.整存整取2年到期本息合计=51.978万元×(1+4.4%×2年)=56.556万元

3、第三个2年

②.零存整取2年按1+1年计算先零存整取1年(第1年) 本金=0.795528万元×(12月×1年) = 9.546万元利息=0.795528万元×78×3.1%/12= 0.160万元本息合计=9.546+0.160 = 9.706万元再整存整取1年(第2年) 本息合计=9.706万元×(1+3.5%×1年)=10.046万元②．零存整取1年本金=0.795528万元×(12月×1年) = 9.546万元利息=0.795528万元×78×3.1%/12= 0.160万元本息合计=9.546+0.160 = 9.706万元

③. 到期本息合计=10.046+9.706万元=19.752万元

4、到期月供本息总计= 72.104+56.556+19.752=148.412万元方案十：存款本息总计= 136.188+148.412=284.600万元，较方案七增加25.530万元

方案十一：3年×4次存款1、现金77万元存入银行整存整取本息合计：77万元×(1+5.0%×3年)4=77万元×1.749 =134.673 万元2、“月供”（方案一）存入银行零存整取—整存整取存款(计算略)

方案十二：1年×12次存款(一)、现金77万元存入银行整存整取本息合计：77万元×(1+3.5 %)12=77万元×1.511= 116.352万元

(二)、“月供”（方案一）存入银行零存整取—整存整取存款

1、第一个1年：先零存整取1年：

本金=0.795528万元×(12月×1年) =9.546万元利息=0.795528万元×78×3.10 %/12=0.160万元本息合计=9.546+0.160 =9.706万元再整存整取1年×11：9.706万元× (1+3.5%×1年)11=9.706万元×1.460 =14.171万元2、第二个1年：先零存整取1年：本息合计=9.546+0.160 =9.706万元(计算同1、) 再整存整取1年×10：9.706万元× (1+3.5%×1年)10=9.706万元×1.411 =13.691万元3、同理第三个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)9=9.706万元×1.363 =13.228万元第四个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)8=9.706万元×1.317 =12.781万元第五个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)7=9.706万元×1.272 =12.349万元第六个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)6=9.706万元×1. 229 =11.931万元第七个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)5=9.706万元×1.188 =11.528万元第八个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)4=9.706万元×1.148 =11.138万元第九个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)3=9.706万元×1.109 =10.761万元第十个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)2=9.706万元×1.071 =10.397万元第十一个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)1=9.706万元×1.035 =10.046万元第十二个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)0=9.706万元4、月供本息=∑（1~12年）=141.727万元方案十二：存款本息总计= 116.352+141.727=258.079万元，较方案九增加22.097万元

方案十三：2年×6次存款现金77万元存入银行整存整取本息合计：77万元×(1+4.4 %×2)6=77万元×1.659 = 127.722万元2、“月供”（方案一）存入银行零存整取—整存整取（3年期）存款。(计算略) 五、购房投资收益与银行存款收益对比购房投资收益与银行存款收益对比见表6，即到期后，综合各方案均值，你手上拥有一套出资188万元的房子加33万元现金；或者272万元的银行存款。其收益谁高谁底，就要看未来社会发展的因素，这些因素很多是不可预测的：通货膨胀的因素。通货膨胀是纸币时代的必然产物，只是看政府的控制意愿和能力，通货膨胀对住房价值无影响，而对银行存款则影响很大。政策制定的因素。在“摸着石头过河”的社会，谁也不知未来社会的走向会如何？到了具体的政策层面，也是不可预知的，譬如对房产的物业缴费，房产纳税，银行的存贷款利率的调整，都直接影响到未来的投资收益；房地产价是否市场化也直接影响到未来房产的投资收益；城市规划改变等也会影响到未来房产的投资收益自然环境的因素。房子有自然损耗，需要维护，还有可能遇到的非人力可抗拒的灾害如地震等造成的损失，

虽然这种几率不大。建造工程质量差也是一个问题。

统计数据的因素。一直以来，政府公布的统计数据常常与大众感受差距很大，计算为了简便，不再归纳汇

总各时期公布的统计数据，采用数据节点值计算界面值。

收益分析之五、现在看具体指标的对比计算1、如果按现行通涨水平物价指数（CPI）和银行利率到置来看，一年期银行利率低于CPI 1.9个百分点，到期银行存款损失(贬值)20.57 %。损失率=1-(1-1.9%)12=1-79.44%=20.56% 以方案十二、存款本息258.079万元看，要保值须达到：258.079万元/79.44%=324.873万元，该数额大于银行存款各方案七~十三，何况长期存款（方案七、十）收

益本应更高。2、如果按现行平均物价指数（CPI）为5%来看，到期时房产要避免损失(保值)1-79.59 %=20.41%，以当期房价162万元计算，到期市场价至少应为：162万元× (1+5%)12=162万元×1.7959=290.94万元

3、房价一方面受市场哄抬，一方面受政府调控（中央政府和地方政府调控方向并不一致），因而，房价

的走势目前尚不明确，如果以降价幅度10%来看，维持现价和年涨价幅度10%计算，以当期房价162万元计算，到期时房产收益分别为：①、房价年降幅10%：

到期损失率=1-(1-10%)12=1-28.24%=71.75%，这种情况很极端，实际上应不可能出现，最坏情况应是：调整

3年，房价下调30%，然后稳步回升（考虑CPI 5%）：

到期市场房价=162万元×(1-10%)3×(1+5%)9 =162万元×0.7290×1.5513=162万元×1.1309=183.21万元②、房价维持现状（考虑CPI 5%）：到期市场房价=162万元× (1+5%)12=162万元×1.7959 =290.94万元③、房价年涨幅10%：到期市场房价=162万元×(1+10%)12=162万元×3.1384% =508.42万元即到期后，市场房价应在183.至508.万元之间，当房价低于285万元（方案十）时，购房投资亏损无疑，若考虑实际上存在的负利率因素房价低于291万元（计算2）时，购房投资亏损；当房价高于325万元（计算1）时，购房投资盈利；当房价达到508.42万元左右时，恐怕也不是好事，说明经济发展并不正常。

六、结论：

1、在当前利率下存款是亏损的。

2、投资方式购房优于银行存款。

3、投资购房受益取决于今后政府住房调控政策。

七、计算结果汇总表1、购房贷款方案收益比较表（单位：万元）

项目方案一方案二方案三备注购买时房价162 162 162 其中：支付现金77 77 77 贷款支付85 85 85 到期房价支付总额191.56 174.74 196.40

其中：到期还贷本息114.56 97.74 119.40

还贷利率34.78% 14.99% 40.47%

出租受益33.12/12年33.12/12年33.12/12年到期房屋总价值158.44 141.62 163.28 利率 6.14 % ,85折 6.14% ,85折7.05% ,85折

表2、银行贷款方案收益比较表——网络计算器

项目

2010.10.20.70折2010.10.20.85折2010.10.20.基准利率

等额本息等额本金等额本息等额本金等额本息等额本金还款总额 (万元) 108.9445 107.0720 114.5559 111.8017 120.3327 116.5314 支付利息款 (万元) 23.9445 22.0720 29.5559 26.8017 35.3327 31.5314 月还金额(元) 7565.59 7955.28 8356.44

第1月还款(元) 8974.19 9599.57 10251.94 第2月还款(元) 8926.05 9573.90 10221.74 第3月还款(元) 8904.91 9548.23 10191.54 第144月还款(元) 5923.92 5928.45 5932.98

注：贷款类别：商业贷款贷款总额：85 (万元) 按揭年数：12年(144月)

表3、提前还贷方案收益比较表——网络计算器

项目

还贷款22万元 *1 还贷款10万元 *2

备注减年限减还款额减年限减还款额

第一次还款时间2010.12 2010.12 2011.03 2011.03

提前还款时间2011.02 2011.02 2011.08 2011.08

部分提前还款额22万元22万元10万元10万元

原月还款额7955.28 7955.28 8041.60 8041.60

原最后还款日期2022.11 2022.11 2019.02 2019.02

已还款额15910.55 40208.00

该月一次还款额227955.28 227955.28 108041.60 108041.60

下月起还款额7965.46 5800.17 8122.18 6601.38 不考虑利率调整节省利息支出152940.77 78070.10 47069.43 23018.39

新的最后还款日期2118.11 2022.11 2017.06 2019.02 *3

减少年限/金额4年(48月) 2155.11 年(20月) 1440.22

注1：贷款类别：商业贷款贷款总额：85 (万元) 按揭年数：12年(144月) 2010.10.20.利率85折，等额本息还贷

注2：贷款总额取85-22=63 (万元) 按揭年数：8年(96月) 注3：两次提起还贷后,按揭年限取8.25年(99月) 即到期后，市场房价应在183.至508.万元之间，当房价低于285万元（方案十）时，购房投资亏损

无疑，若考虑实际上存在的负利率因素房价低于291万元（计算2）时，购房投资亏损；当房价高于325

万元（计算1）时，购房投资盈利；当房价达到508.42万元左右时，恐怕也不是好事，说明经济发展并不正常。

六、结论：

1、在当前利率下存款是亏损的。

2、投资方式购房优于银行存款。

3、投资购房受益取决于今后政府住房调控政策。

七、计算结果汇总表1、购房贷款方案收益比较表（单位：万元）

项目方案一方案二方案三备注购买时房价162 162 162 其中：支付现金77 77 77 贷款支付85 85 85 到期房价支付总额191.56 174.74 196.40

其中：到期还贷本息114.56 97.74 119.40 还贷利率34.78% 14.99% 40.47%

出租受益33.12/12年33.12/12年33.12/12年到期房屋总价值158.44 141.62 163.28 利率 6.14 % ,85折 6.14% ,85折7.05% ,85折

表2、银行贷款方案收益比较表——网络计算器

项目

2010.10.20.70折2010.10.20.85折2010.10.20.基准利率

等额本息等额本金等额本息等额本金等额本息等额本金

还款总额 (万元) 108.9445 107.0720 114.5559 111.8017 120.3327 116.5314 支付利息款 (万元) 23.9445 22.0720 29.5559 26.8017 35.3327 31.5314 月还金额(元) 7565.59 7955.28 8356.44

第1月还款(元) 8974.19 9599.57 10251.94 第2月还款(元) 8926.05 9573.90 10221.74 第3月还款(元) 8904.91 9548.23 10191.54 第144月还款(元) 5923.92 5928.45 5932.98

注：贷款类别：商业贷款贷款总额：85 (万元) 按揭年数：12年(144月)

表3、提前还贷方案收益比较表——网络计算器

项目

还贷款22万元 *1 还贷款10万元 *2

备注减年限减还款额减年限减还款额

第一次还款时间2010.12 2010.12 2011.03 2011.03

提前还款时间2011.02 2011.02 2011.08 2011.08

部分提前还款额22万元22万元10万元10万元

原月还款额7955.28 7955.28 8041.60 8041.60

原最后还款日期2022.11 2022.11 2019.02 2019.02

已还款额15910.55 40208.00

该月一次还款额227955.28 227955.28 108041.60 108041.60

下月起还款额7965.46 5800.17 8122.18 6601.38 不考虑利率调整节省利息支出152940.77 78070.10 47069.43 23018.39

新的最后还款日期2118.11 2022.11 2017.06 2019.02 *3

减少年限/金额4年(48月) 2155.11 年(20月) 1440.22

注1：贷款类别：商业贷款贷款总额：85 (万元) 按揭年数：12年(144月) 2010.10.20.利率85折，等额本息还贷

注2：贷款总额取85-22=63 (万元) 按揭年数：8年(96月) 注3：两次提起还贷后,按揭年限取8.25年(99月)

表4、银行还贷方案收益比较表——节省利息支出（单位：万元）

项目方案四方案五方案六备注2011.2.还贷款22万元，减年限15.294 15．294 减48月

2011.2.还贷款22万元，减款额7.807 减为5800.17元2011.8.还贷款10万元，减年限 4.707 减20月

2011.8.还贷款10万元，减款额 2.302 2．032 减为6601.38元

合计节省利息支出20.001 10.109 17.596

注:方案四减少年限；方案五减少月供额：方案六减少年限又减少月供额（网络计算器计算）

表5、银行存款方案收益比较表（单位：万元）

项目计算利率金额对比系数其中77万备注方案七当期利率(2010.10.20~) 259.067 1.000 120.064 5年+5年+2年方案八当期利率(2010.10.20~) 259.811 1.003 119.225 3年× 4次方案九当期利率(2010.10.20~) 236.612 0.913 103.556 1年×12次方案十当前利率(2011.07.07~) 284.600 1.099 136.188 5年+5年+2年方案十一当前利率(2011.07.07~) 134.673 3年× 4次方案十二当前利率(2011.07.07~) 258.079 0.996 116.352 1年×12次方案十三当前利率(2011.07.07~) 127.722 2年×6次

表6、购房与存款投资收益比较表（单位：万元）

项目

购房存款

备注方案一方案二方案三方案七方案十

投入现金额77.00 77.00 77.00 77.00 77.00

支付贷款月供额114.56 *4 97.74 119.40 114.56 114.56

到期支付成本额191.56 174.74 196.40 191.56 191.56 到期收益33.12 33.12 33.12 67.51 93.04 房租、利息到期收益率% 17.29 18.95 16.86 35.24 48.57

年均收益率% 1.44 1.58 1.41 2.94 4.05

到期本利额224.68 207.86 239.52 259.07 284.60 均值一套房187.57 + 现金33.12 现金271.84

减利因素物业费：2.56%：房产税：1.0% 货币贬值：-1.9%

*4网络计算器计算值为：114.56-17.60=96.96万元

八、附件 1、存款利率一览表

日期活期

(%)

整存整取

零存整取整存零

取

存本取息协定

存款

一天通

知存款

七天通

知存款3个

月

(%)

6个

月

(%)

一年

(%)

二年

(%)

三年

(%)

五年

(%)

一年

(%)

三年

(%)

五年

(%)

2011-07-07 0.50 3.10 3.30 3.50 4.40 5.00 5.50 3.10 3.30 3.50 1.31 0.95 1.49 2011-04-06 0.50 2.85 3.05 3.25 4.15 4.75 5.25 2.85 3.05 3.25 1.31 0.95 1.49 2011-02-09 0.40 2.60 2.80 3.00 3.90 4.50 5.00 2.60 2.80 3.00 1.21 0.85 1.39 2010-12-26 0.36 2.25 2.50 2.75 3.55 4.15 4.55 2.16 2.50 2.85 1.17 0.81 1.35 2010-10-20 0.36 1.91 2.20 2.50 3.25 3.85 4.20 1.91 2.20 2.50 1.17 0.81 1.35 2008-12-23 0.36 1.71 1.98 2.25 2.79 3.33 3.60 1.71 1.98 2.25 1.17 0.81 1.35

2、贷款利率一览表

日期

短期中长期个人住房公积金贷款6个月

内(%)

6个月至

1年(%)

一年至

三年(%)

三年至

五年(%)

五年以

上(%)

五年以

下(%)

五年以

上(%)

2011-07-07 6.10 6.56 6.65 6.90 7.05 4.45 4.90 2011-04-06 5.85 6.31 6.40 6.65 6.80 4.20 4.70 2011-02-09 5.60 6.06 6.10 6.45 6.60 4.00 4.50 2010-12-26 5.35 5.81 5.85 6.22 6.40 3.75 4.30 2010-10-20 5.10 5.56 5.60 5.96 6.14 3.50 4.05 2008-12-23 4.86 5.31 5.40 5.76 5.94 3.33 3.87

3、银行贷款合同月还款额计算公式等额本息每月还款额

=借款本金×期利率×（1+期利率）借款期数 / [（1+期利率）借款期数-1]

等额本金每月还款额

=借款本金/借款期数 +（借款本金-累计已还本金额×期利率）

4、零存整取计算公式利息 = 月存金额×累计月积数×月利率。

累积月积数 =（存入次数+1）÷ 2 × 存入次数。一年期的累计月积数就为（12+1）÷ 2 ×12 = 78，同理，三年期、五年期的累计月积数分别为666和1830。

5、还贷月供表

日期项目金额备注2010.11.15 贷款—850000.00

2010.12.15 还贷7955.28

2011.01.15 还贷7966.83

2011.02.15 还贷8049.91

2011.02.16 提前还贷220000.00 减少贷款期

2011.03.15 还贷8083.15

2011.04.15 还贷8049.91

2011.05.15 还贷8049.91

2011.06.15 还贷8049.91

2011.07.15 还贷8049.91

2011.08.15 还贷8049.91

2011.08.31 提前还贷100000.00 减少贷款额

2011.09.15 还贷6955.58

2011.10.15 还贷6640.45

2011.11.15 还贷6640.45

2011.12.15 还贷6640.45

2012.01.15 还贷6648.93

2012.02.15 还贷6763.74

按贷款合同：国家上调利率，则月供次年月调整。

6、名词解释等额本息还款法：

把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。详细信息>> [优点] 每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。 [缺点] 由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较等额本金还款法高。

等额本金还款法：将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。详细信息>> [优点] 适合目前收入较高的人群，总房贷利息较之等额本息低。[缺点] 还贷初期每月负担比等额本息重。

7、房产税

重庆市试点房产: 适用税率：税率0.5%-1.2%之间，新购高档住房价格超过均价两倍，按0.5%税率征收。全部独栋商品房收房产税。购房价格超均价3倍以下收0.5%，3-4倍收1%，4倍以上收 1.2%。该市对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为 1.2%。

上海市房产税征收细则；适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

买房子除了首付和按揭款,我们还要交哪些费用

买房子除了首付和按揭款，我们还要交哪些费用? 最近经常有网友询问小编，购房除了首付款以外还要交什么，那小编今天就怎样测算购房款以外的费用问题给大家做个解答，让我们一起来看看除了首付和按揭款，我们还需要缴纳哪些费用。 一、购买税费。 除去容易计算的大头开支——“购房款”，向房管局、税务局交纳税费便是房款中首要的款项了，主要包括以下几项： 1、契税：金额是房价的1.5%，交易鉴证时交一半，入住后拿房产证时交另一半。 2、印花税：金额为房价的0.03%，在交易鉴证时交纳。 3、交易管理费：一般是每平方米3元，也在交易鉴证时交纳。 4、房产证工本费：5元到20元不等。如果产权人不只一位，则副本会另外收费，每本5元。 5、此外还有权属登记费、测绘费等费用，合起来一般是500元到800元之间。 以100平方米、房价为40万元的房屋为例，这一部分的总费用为7000元左右。这些费用一定要在法定时间里交纳，什么时候该交一半，什么时候该交另一半，一定要在合同里注明，不能听从开发商的要求。否则，购房人的合法权益就会被侵害，或在日后产生一些手续上的麻烦。 二、银行按揭费。 大多数人买房子都会选择在银行办理按揭的付款方式。银行按揭的费用主要包括： 1、保险费：它的计算法有新旧两种，专家认为最新是最科学的，对购房人有利。计算方法是：贷款额*1.2倍*1%*年限*折扣。 2、印花税：金额为房价的千分之五。 3、公证费：一般在200元至300元之间。 4、其他项权证费，一般在200元到300元之间。 5、律师费：有的按每单计算，一般每单200元到500元之间;有的是按房价来计算，收费标准是2%。一般来说，前者收费标准习惯针对小面积单位，后者主要针对大面积单位。 同样拿100平方米、房价为40万元的房屋为例，按正常价格计算，这一类的总费用为4300元。如果买一手楼，开发商会指定按揭银行，折扣按照按揭年限来处理。有一些人自己到银行洽谈，拿的折扣可能会多一点，但较繁琐。现在

房地产投资分析复习题

房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020

《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。

7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。

XY投资收益质量分析

淡马锡项目（北大光华进修）案例开发 ——“XY股份”的投资收益质量分析 1.关于XY的基本介绍 XY集团股份有限公司，是2005年经广州攀达收购全球唯一的花炮上市公司——湖南浏阳花炮股份有限公司后，重组成立的、集烟花爆竹研发、生产、销售及定制服务（艺术燃放）整条产业链的专业化、综合性企业集团。公司注册资本12600万元，注册地为湖南浏阳，运营总部设在北京。 公司原名浏阳花炮股份有限公司，于1999年12月12日成立，2001年8月28日在上海证券交易所上市（股票代码600599）。广州攀达国际投资有限公司分别于2006年1月和2007年10月两次受让浏阳市财政局持有的公司股权，另外还通过司法拍卖收购公司股份，成为浏阳花炮第一大股东，此后，公司股份中只有境内法人股、个人股和A股流通股，不再有国家股。2008年8月18日召开的公司第三届董事会第十七次会议审议了《关于变更公司证券简称的议案》，并获全票通过。经公司申请，并经上海证券交易所核准，自2008年8月22日起，公司证券简称由“浏阳花炮”变更为“XY”，证券代码“600599”不变。08年11月，公司与广州攀达达成协议，在广州攀达取得“熊猫”商标的合法权益后，由广州攀达与公司签署《商标使用许可合同》。广州攀达许可公司、公司控股子公司、参股公司免费使用“熊猫”注册商标，使用期限为合同生效之日起十年。 2.奇怪的利润现象 XY集团股份公司2011年和2012年连续两年出现了投资收益大于营业利润的奇怪现象，到底是商业模式使然，还是人为故意为之呢？XY2011年的合并利润表中净利润为9,193,178.05元，利润总额为11,242,067.81元，营业利润为9,921,033.06元；其中，投资收益为20,364,753.93元，也就是说，2011年若扣除投资收益，实际上企业经营活动是亏损的，为-10,443,720.87元；该公司2012年的合并利润表净利润为8,800,215.14元，利润总额为10,077,091.79元，营业利润为9,368,392.23元，其中投资收益12,975,545.55元，同样，若没有投资收益对营业利润的贡献，其经营活动产生的利润

项目投资收益分析报告(超级实用)

项目投资收益测算报告 项目投资收益评价，在进行项目的可行性研究，投资决策，方案选择，效益评估，获利能力与财务表现的比较等方面，都要进行经济分析，目的是从成本与效益的角度分析项目的经济指标和财务表现，以帮助决策者和项目团队得出正确的信息，做出科学的决策。 项目投资收益评价报告主要包括成本效益分析，投资收益率，投资回收期（静态投资回收、动态投资回收期），净现值，内部收益率(IRR)，盈亏平衡等内容。 汇报模版：

^ 第一章项目财务数据的测算第一节财务测算的基本内容一、总投资的测算 二、销售收入和税金 三、销售成本

四、利润 / 五、项目周期 第二节财务数据测算原则 一、实事求是的原则 二、稳健的原则 三、测算科学化的原则 四、按规章制度办事的原则第三节总投资的测算 ; 一、总投资的构成 二、建设投资 1、固定资产投资 2、无形资产 3、开办费 4、预备费 三、建设期利息 } 四、流动资金 1、流动资金投资构成 2、流动资金测算 第四节成本的测算 一、成本的概念 二、成本的构成 三、折旧 `

第五节销售收入、税金和利润测算 一、销售收入的测算 1、产销量的预测 2、销售单价的确定 二、销售税金的测算 1、增值税 2、产品税和营业税 3、城市维护建设税 . 4、教育费附加 5、销售税率 三、利润的测算 第六节项目寿命期的测算 一、项目建设期的确定 二、项目经济寿命期的确定 1、按项目主要产品的生命周期决定？ 2、按项目主要工艺的替代周期确定 3、折旧年限法 第二章项目经济分析数据的测算第一节经济分析的基本概念 一、资金的时间价值 二、现金流量与现金流量图表 三、资金的等值换算 ^ 四、折现运算 五、基准收益率

(完整word版)房地产投资分析试题1

房地产投资分析试题 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填 在题干的括号内。每小题1分，共24分) 1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。 A.适应性强 B.受政策影响大 C.对专业管理依赖强 D.不可移动性 2.房地产间接投资不包括( )。 A.房地产置业投资 B.投资房地产投资信托基金 C.投资于房地产企业债券 D.购买房地产抵押贷款证券 3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。 A.投入的全部资本 B.投入的借贷资本 C.投入的全部现金 D.投入的自有资本 4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。 A.0.146 B.0.125 C.1.75 D.1.50 5.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。 A.一次支付现值 B.等额序列支付现值 C.等差序列现值 D.等额序列支付终值 6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。 A.一 B.二 C.三 D.五 7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。 A.2.0 B.4.0 C.2.1 D.0.5 8.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。 A.银行利率 B.社会资金供应量 C.土地供应计划 D.税收 9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。 A.第一阶段和第三阶段初期

项目投资收益分析报告超级实用

项目投资收益测算报告 项目投资收益评价,在进行项目的可行性研究,投资决策,方案选择,效益评估,获利能力与财务表现的比较等方面,都要进行经济分析,目的就是从成本与效益的角度分析项目的经济指标与财务表现,以帮助决策者与项目团队得出正确的信息,做出科学的决策。 项目投资收益评价报告主要包括成本效益分析,投资收益率,投资回收期(静态投资回收、动态投资回收期),净现值,内部收益率(IRR),盈亏平衡等内容。 汇报模版:

第一章项目财务数据的测算第一节财务测算的基本内容 一、总投资的测算 二、销售收入与税金 三、销售成本 四、利润 五、项目周期 第二节财务数据测算原则 一、实事求就是的原则 二、稳健的原则 三、测算科学化的原则 四、按规章制度办事的原则第三节总投资的测算 一、总投资的构成 二、建设投资 1、固定资产投资 2、无形资产 3、开办费 4、预备费 三、建设期利息 四、流动资金 1、流动资金投资构成 2、流动资金测算 第四节成本的测算

一、成本的概念 二、成本的构成 三、折旧 第五节销售收入、税金与利润测算 一、销售收入的测算 1、产销量的预测 2、销售单价的确定 二、销售税金的测算 1、增值税 2、产品税与营业税 3、城市维护建设税 4、教育费附加 5、销售税率 三、利润的测算 第六节项目寿命期的测算 一、项目建设期的确定 二、项目经济寿命期的确定 1、按项目主要产品的生命周期决定 2、按项目主要工艺的替代周期确定 3、折旧年限法 第二章项目经济分析数据的测算第一节经济分析的基本概念 一、资金的时间价值 二、现金流量与现金流量图表 三、资金的等值换算 四、折现运算 五、基准收益率 第二节经济效益分析 一、经济效益分析的基本目标

新房与二手房买房首付有区别

购房知识:新房与二手房买房首付有区别2009-07-04 17:00:08 目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。 而与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。 一手房首付计算方式： 首付款=总房款-客户贷款额 贷款额=合同价（市场价）×80%（首次贷款额度最高可达80%） 二手房首付计算方式： 净首付款=实际成交价-客户贷款额（净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款） 贷款额=二手房评估价×80%（首次贷款额度可达80%） 贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。 律师答疑:购买"二手房"要注意规避哪些问题? 单位宿舍的旧房，能否转让?“二手房”办过户手续时，原业主一直不肯签字，怎么办? 1.买房前，必须确认卖房人已取得《房屋所有权证》。 按照我国《物权法》第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。同时该法第十七条还规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权属证书受国家法律保护。《房屋所有权证》作为房屋权属证书，是国家对房屋所有权的确认。作为购房者在购买二手房时，必须审查出售方是否已取得《房屋所有权证》而且尽量查明卖方提交的《房屋所有权证》是真实的。 2.买房时，必须查明房屋的土地使用权性质。 我国目前的土地性质分为“国有”和“集体所有”两类。国有土地使用权取得方式包括划拨、出让、出租、作价入股等;集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权等。

投资学第三章资产风险与收益分析(1)习题

《投资学》习题 第三章资产风险与收益分析（1） 计算题（必须有计算过程） 1．去年，你收到了9%的名义利率，而同期通货膨胀率是1．2%，那么你的购买力的实际增长率是多少？ 2．一年前，你在储蓄账户中存入了5000美元,年利率是3%。如果这一年的通货膨胀率是 1.5%,那么真实收益率大概是多少? 3．如果你以27美元购买了股票,一年以后获得了1.5美元分的分红并以28美元出售了该股票,那么你在持有期的收益率是多少? 4．利用下表回答以下问题,信息空间股票的持有期收益(HPR)的概率分布如下: （1）信息空间股票的预期持有期收益率是多少？ （2）信息空间股票的预期方差是多少？ （3）信息空间股票的预期标准差是多少？ （4）如果无风险利率是3%，那么该股票的风险溢价是多少？ 5．如果AMAT股票的风险溢价是29%，那么无风险利率是多少？ 6．你是新点子共同基金的经理。下表反映了基金在上一季度的表现。该季度从1月1日开始，基金的余额为1亿美元。 (1)计算该基金上半年算术平均收益率; (2)计算该基金上半年几何平均收益率;

(3)对于该基金预期收益的无偏估计是多少? (4)如果你在1月份投资1000美元在该基金上,那么在6月末,你的账户中能有多少钱? 7.假设你正在研究一项预期收益是12.4%,标准差是30.6%的投资。假设收益是正态分布的，计算以下敬意的上下边界。 （1）包含68.26%预期结果的区间。 (2)包含95.44%预期结果的区间。 (3)包含99.74%预期结果的区间。 8.你正在考虑是否投资于A公司，你估计的该公司股票收益率的概率分布如下表所示： A公司股票收益率的概率分布 基于你的估计，计算该股票的期望收益率和标准差。 9.你估计的证券A和B的投资收益率与联合概率分布如下表所示。 证券A和B的投资收益率与联合概率分布 基于你的估计，计算两种证券的协方差和相关系数。

6种方法帮你凑齐首付 首付不够也可实现买房

6种方法帮你凑齐首付首付不够也可实现 买房 导读:本文介绍在房屋买房，购房能力的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 到了一定的年纪，很多人都想要拥有自己的一套房子，有一个温暖的家，不论大小，重要的是可以给自己归属感。可是，摆在面前大的难题就是首付，对于很多工作不久的年轻人来说，首付无疑是一笔大数目。那么，首付不够怎么办？今天房天下就来跟大家分享一下相关知识，希望给大家实际的帮助。 之前，的出现为我们买房提供了便利，但是现在的合法性得到了否定，当然这是因为潜在的巨大风险让我们无法忽视。现在我们只能从别的途径来凑首付，具体可以参考以下几种方法。 可以通过以下6种途径凑齐首付： 1、合理利用公积金 一定要尽可能的使用公积金，很多地方是支持提取公积金来交首付的，这么多年辛苦攒下来的钱，这时候可以派上大用场。 2、事业单位和编制内人员可申请“工薪贷款” 据悉，“工薪贷款”面向的对象主要是收入比较稳定的

事业单位和编制内人员，如果自己也符合贷款标准不妨尝试申请。虽然此贷款主要用于个人消费，但也可用于购房，贷款期限一般短于3年。 3、资质不错者可申请款 这种方式主要适用于资质不错的购房者，如果信用良好可以借到一笔不小的数目。据悉，这种贷款方式利率更低，但是对于贷款年限也有相应的要求。 4、有旧房者可以卖了旧房换新房 很多购房者本身是有房子的，买房是为了改善居住条件，这种情况下完全可以卖掉原来的房子。但是对于那些原本就没有房子的购房者来说，这条略过吧… 5、有保险者可申请保单贷款 大家对于风险防范有了更强的意识，很多人都购买了保险，但大家可能不知道的是，有些保单是可以用来贷款的，但同样有着贷款期限较短的缺陷。 6、厚脸皮啃老 相信每个年轻人都是有尊严的，不想轻易跟家里人伸手，但无奈房价高昂，这是迫于现实的无奈之举。如果觉得心里实在过不去，可以跟父母打张欠条，有能力了慢慢还。 本文结束，感谢您的阅读！

某项目投资收益分析(doc 18页)

某项目投资收益分析(doc 18页)

部分项目投资收益分析 槐树片区综合改造投资分析 东到纬十二路，西、北至槐村街，南到经六路。该范围内棚户区占地404.67亩，规划建筑面积67.06 万m2，容积率2.55。改造预计拆迁费用为7.18亿元；上缴规费2.96亿元；建安成本9.65亿元。总投资21.84亿元。预计销售收入25.32亿元，回报率20.94%。 中大槐树南区（规划全部为住宅） 序 号 费用项目计算过程备注 1 土地拆迁费170万元/亩*300亩 =51000万元 有关规费a.土地出让 金 17.1万元/亩*300亩 =5130万元 三类住宅17.1万元/亩 b.土地管理 费 0.08万元/亩*300亩 =24万元 管理费0.08万元/亩 c.综合配套 费 246元/m *50万 m2=12300万元 规划新建住宅和配套公建配套 246元/ m2，

2 d.人防配套 费30元/ m2* 50万 m2=1500万元 人防配套费30元/ m2 e.技术咨询服务费2.3元/ m2* 50万 m2=115万元 技术咨询服务费 2.3元/ m2 f. 图纸审查费4.58元/ m2*50万 m2=100万元 图纸审查费4.58元/ m2 g开工手续费3.343%*80000万元 =2744万元 招标代理费0.37%，标底费 0.025%，质监费0.14%，合同公 证费0.01%，劳保统筹2.6%，交 易信息咨询费0.098%，造价管理 费0.1%。 规费合计31609万元 3 建 安 成 本 a.建安直接 费 1600元/ m2*50万m2=80000（高 层） 小高层按1600元/ m2； b.水电工程 费（外） 70元/ m2*50万m2=3500万元水电工程费（外）按 70元/ m2； c.销售费用210000万元*0.5%=1050万元按销售额的0.5%；建安成本合计84550万元 总投资：167159万元 合计单方造价：3343.18元/ m2 预计销售收入：4200元/ m2*50万m2=210000万元高层、小高层住宅 4200元/ m2

2018成都限购最新政策 成都买房的首付是多少

2018成都限购最新政策成都买房的首付 是多少 导读:本文介绍在房屋买房，购房政策的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 现在许多的城市都有陆续出台一些买房方面的政策，尤其是一些大城市对于买房的要求非常多，成都自然也是其中之一的，如果有想在成都买房的，肯定就知道成都买房是有限购政策的，接下来大家就一起了解一下2018年成都限购最新政策以及成都买房的首付是多少吧。 2018成都限购最新政策 1、在成都买房，购房人应该有购房所在区户口（如果户口迁入想要购房的区未满24个月的，应在想要购房的区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户口不在想要购房的区但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。 2、拥有成都市户口的居民家庭在成都市有1套及以下的自由产权住房，或者成都市户口居民成年单身家庭、非成都市户口居民家庭在成都市没有自有产权住房。 3、在成都11区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：购房人具有该区域户口，或户口不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。 4、在成都市户口家庭在全成都有1套及以下的自有产

权住房，或成都市户口成年单身、非成都市户口家庭在成都市范围内没有自有产权住房。 5、在成都市其他区（市）县新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有成都市户口，如果不是非成都市户口但在成都市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上也可以。 成都买房的首付是多少？ 1、成都首次购买普通自住房的居民家庭：首付最低百分之30％。在成都拥有一套住房且相应限购贷款未结清的居民家庭：在11个住房限购区域，最低首付款比例不低于60％。 2、天府新区成都直管区最低首付比例不低于70％，且贷款最长年限不超过25年；其他非限购地区最低首付款比例不低于40％。 3、在成都买房公积金主要分为市公积金和省公积金两种情况，其中，成都市的公积金最低首付30％，四川省的公积金最低首付20％，缴纳四川省公积金的朋友显然更占便宜。 4、在成都个人购买非住宅用房，商业贷款首付比例最低50％，公积金不可以贷款。当然如果你经济预算够，首付多付几成都是可以自己决定的。 以上为大家介绍的就是关于2018年成都限购最新政策以及成都买房的首付是多少方面的一些内容，既然在成都买房有限购的要求，那么大家就只有遵守，成都目前的发展还是相当不错的，如果要做成都买房居住的，买房之前一定要

投资估算和经济效益分析

- 第十一章投资估算 一、估算编制范围 本估算为某某山生态农业观光旅游项目可行性研究报告投资估算，估算主要包括：六区一村一廊的建设费、土地租用费，基础设施费及市政配套费。但不包括以下各项费用。 （1）业主开业流动资金。 （2）建造期价格可能发生的变动而需要增加的费。 二、估算编制依据 本项目建设投资根据建筑设计方案，相关图纸及市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。 （1）相似工程合同造价资料及地区材料价格。 （2）假定由本市内的单位承担设计，施工及项目管理。 三、投资估算 本项目预计总投资为12200万元，其中，民俗文化新村1000万元，优质林果花卉区200万元，现代农业区（大棚蔬菜）220万元，特色作物区240万元，特种养殖区1050万元，农产品加工区1200万元，生态林休闲区3600万元，基础设施建设2000万元。

项目投资估算表 项目名称：某某山生态农业观光旅游项目单位：万元 序号项目名称计算基础 金额 （万元） 备注 1优质林果花卉区200.00规划占地700亩 1.1水果经济林500亩×0.2万元/亩100.00每亩平均投资0.2万元 1.2苗木园200亩×0.5万元/亩100.00每亩平均投资0.5万元；含部分大棚建设2现代农业区220.00规划占地200亩 2.1有机大棚蔬菜100亩×2万元/亩200.00每亩平均投资2万元 2.2无公害蔬菜100亩×0.2万元/亩20.00每亩平均投资0.2万元 3特色作物区240.00规划占地面积900亩；其中200亩为林下3.1麻竹种植500亩×0.2万元/亩100.00种苗及人工 3.2楠竹种植200亩×0.2万元/亩40.00种苗及人工 可编辑

项目投资运营偿债能力及未来收益分析

在社会发展迅速与大众需求多样化的今天，我们应该根据自身的承受能力，去尽量适应社会发展。在资金富余的前提下可以根据实际抢矿进行项目投资，这时候项目投资风险评定以及未来收益报告等是我们确定项目投资与否的比较重要依据。 要想知道企业项目投资的运营偿债能力，首先要用企业估值法，通过财务数据及数理分析对企业进行估值与定价，针对企业的不同特点寻找最合适的方法，并辅以其他相对估值法配合使用。但是，必须多家同类公司比较，并同时使用某一相同方法进行分析。绝对估值法基本是以“折现”为基础的，需要对企业的经营情况进行深入地分析，并结合各方面信息对主要参数进行修订。此类方法基于“其他条件不变”情况下的盈利及现金流预测，因此，预测数据的准确性与估值结果高度相关。鉴于此类方法的多变量预测的特性，使用此类方法时，需要有足够的历史及预测数据支持，并辅以敏感度分析。 风险投资首先要对企业有一个定性的判断，这个判断过程中就隐含着对企业价值的评估。一个亏损的企业与一个盈利的企业，一个轻资产的企业和一个资产雄厚的企业，可能在风险投资那里获得完全不同的估值，关键在于风险投资对企

业的认知程度。 一般地讲，轻资产、高收益的创新型企业更受风险投资的青睐，风险投资期望的是能获得超额利润的企业，这样的企业一定有自己独特的方面，无论市场、技术、管理还是运营模式。 如何计算其未来收益呢？ 资产评估的收益法又称收益还原法或收益本金化法，是国际上公认的资产评估基本方法之一。资产评估是通过估算被评估资产对象在未来期间的预期收益，选择使用一定的折现率，将未来收益一一折成评估基准日的现值，用各期未来收益现值累加之和作为评估对象重估价值的一种方法。其适用条件要求是：评估对象使用时间较长且具有连续性，能在未来相当年内取得一定收益；评估对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。显然地，资产评估的收益法涉及预期收益额、未来收益期、折现率这三个基本参数。收益法的核心问题就是确定预期收益额、未来收益期、折现率。 安徽创迈项目数据分析师事务所有限公司经合肥市工商行政管理局登记注

2017新政策购房买房首付是怎么算的

2017新政策买房首付是怎么算的★首套新房首付算法有规定 根据国家规定，以家庭为单位，只要是首套房子，首付不能低于总房价的30%，例如要购买一套价值100万元的房子，那么你的首付款至少是100万*30%=30万元。 ★依据贷款额度算首付 虽然有规定，只要拿总房价的30%就可以，可是还有一个贷款的问题。例如上述的总房价100万的房子，如果采用公积金贷款，夫妻双方的最高可以贷款45万元，那么剩余的房款都要首付，也就是100万元-45万元=55万元，即首付55万元。 如果采用商业贷款，还需要考察你的家庭收入情况和还贷能力，看能贷款多少钱，那总房价减去贷款的额度，剩余的也都是要首付的。 ★购买二套房首付多 以上说的还都是首套房的算法，当购买二套房时(以家庭为单位)，贷款首付比例不得低于50%，例如总房价100万元的房子，首付至少是100万元*50%=50万元。 ★购买二手房首付靠协商 购买新房的时候是按照比例、贷款额度计算首付，如果购买二手房时，就需要跟房主协商首付，只要不低于购房的首付比例规定(≥30%)。 ★开发商的首付优惠 有房地产开发商，为了吸引客户购房，还推出有首付优惠，例如国家规定的至少30%的比例不能动，开发商会为你垫付一部分钱，让你先定下房源。例如总价为100万元的房子，首付至少需要30万元，有的房地产开发商优惠先付20%，剩余的10%他们先垫付，让购房者在一年内凑齐补交，这也是一种策略，延缓购房者的首付压力。 ★公积金贷款

以家庭为单位，如果是首次购房，可以贷到房屋评估价的80%(90平米以内，超过90平米是70%)。 注意：公积金如没有评级，一般最多只能贷80万，但要看您的公积金缴存额和缴存比例。 ★首套房首付计算方式： 首付款=总房款-客户贷款额 贷款额=合同价(市场价)×80%(首次贷款额度最高可达80%) 总的来说，按照现有的首套房执行标准就是：新房商业贷款首付比例是三成，公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。 以上就是律师365小编为您简单知道分析的买房首付是怎么算的问题，希望以上知识内容能够帮助读者更好的的购房，并以此避免您在购房中遇到很多麻烦。如果还是不清楚计算，可以到房产销售处，向房产经纪人咨询。

房地产投资分析报告案例

房地产投资分析报告案例

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房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距 离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%， 地面条件较为平整。 2项目的主要技术经济指标1： 项目单位数量项目单位数量 占地面积公顷 4.71居住人数人2896 总建筑面积平方米136670平均每户建筑面积平方米140.5 居住面积平方米101750平均每户居住人数人4 公建面积平方米17760人均居住用地平方米35 居住户数户724车库面积平方米10300 3 项目主要经济指标2： 功能所占面积（㎡）合计（㎡）总计（㎡） 地上面积共建面积9120117730136670 商铺14900 住宅93710 地下面积车库1030018940 设备面积8640 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1.土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用 地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式 取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2．建筑安装工程费 序号项目建筑面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元） 1高层68020.079506461.91

年轻人买房要过几道坎-首付、贷款和月供

年轻人买房要过几道坎:首付、贷款和月供 导读:本文介绍在房屋买房，购房能力的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 年轻人买房分很多种，有的是想跟父母分开住，有的则是希望在留在城市拥有自己的房子。但无论哪一种情况，都需要过这样几道坎，首付、贷款、月供等。 首付从何而来 年轻人买房愁首付，工作五六年也攒不够20万 每年大学生毕业房子的选择问题都会成为社会探讨的一大话题，加之今年楼市有探底之势，买房的时机逐渐浮现，很多大学生选择了毕业购房直接安家。“租房子毕竟不是长久之计，早已经打算毕业在这个城市发展所以在跟家里商量后买了一套小，马上就能入住了。” 垫首付、0 、分期五花八门 从一些传统的促销方式来看，力度夜在加大，从初的首付分期，到现在的首付比例不断降低。近日二环西路一楼盘推出了首付2万元的活动，业内人士认为已经接近“”。 银行贷款难于上青天 手续繁琐、门槛高、限贷、高利率 在房地产“限购”政策逐步调整甚至取消的同时，“限贷”政策的变化成为关注的焦点。然而，自央行5月12日

“窗口指导”维稳楼市后，商业银行在房贷上的谨慎程度并没松懈，总体额度仍然偏紧，利率鲜有优惠。 房贷对银行已没有诱惑力 银行不肯放松房贷，大原因可能是来自于从自身现实利益的考虑。从安全性的角度来说，目前房地产行业处于低迷期，房价逐步下行使得楼市风险已经凸显出来，在这个时候继续发放更多房贷，对商业银行的风险控制提出更多的挑战。从流动性的角度来说，个人购房贷款占房地产贷款的百分之八十以上，个人购房贷款一般期限在10年至30年，流动性之差。 房贷九折利率重现市场，未来有戏？ 自2013年开始，在信贷额度紧张以及利率市场化的大背景下，银行资金成本一直在上升。基于利润考虑，银行更愿意将信贷额度倾向更高的业务，截至2014年一季度，各大银行已基本取消个人购房利率折扣。在全国楼市成交持续下滑的背景下，房贷九折利率重现市场。记者了解到，近日，中信银行总行与链家地产集团联合签署相关协议，背景链家的首套房客户可享受利率低九折优惠。 贷款后还有“还贷”这个大坑 一睁眼就欠银行几百块钱，这种生活要过几十年 应届生起薪仅2483元房贷压力成买房门槛 近日，“90后毕业生饭碗报告”热传网络。35万余份

投资收益分析标准

投资收益分析标准 什么是上市公司投资收益分析（最常用的指标） 答： 普通股每股净收益（EPS）它是本年盈余与普通股流通股数的比值，反映普通股的获利水平。EPS＝净收益/发行在外的加权平均普通股股数 市盈率（PE） 它是每股市价与每股收益的比率，是衡量股份制企业盈利能力的重要指标，反映投资者 对每元利润所愿支付的价格。此指标为目前分析师最常用的估值指标。 PE＝每股市价/每股收益每股净资产（NAVPS） 它是净资产除以发行在外的普通股股数的比值，反映每股普通股所代表的股东权益额， 指标值越大越好。 NAVPS＝所有者权益（净资产）总额/公司总发行股数 市净率（PB） 它是每股市价与每股净资产的比值，表明股票以每股净资产的若干倍在流通转让，评价 股价相对于净值而言是否被高估。是投资者判断某股票投资价值的重要指标，指标值越低越好。银行、证券等金融行业通常使用此指标来进行估值。 PB ＝每股市价/每股净资产销售毛利率也称毛利率（Gross profit to sales） 销售毛利率，表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成 盈利。销售毛利率是企业销售净利率的最初基础，没有足够大的毛利率便不能盈利。不同行 业的毛利率差别会比较大 , 该指标一般在行业内进行比较。 毛利率=（销售收入-销售成本）/销售收入 净资产收益率（ROE）用净利除以净资产，得到的就是净资产收益率。这个比率反映了公司股东实际获得的回报比率。净资产收益率不一定能全面反映企业资金利用效果，应结合企业的总资产收益率来分 析。 ROE＝净收益/平均股东收益总资产收益率（ROA）总资产收益率的高低直接反映了公司的竞争实力和发展能力,也是决定公司是否应举债经营的重要依据，它与净资产收益率一起分析，可以根据两者的差距来说明公司经营的风险程度。 ROA＝净收益/平均总资产 什么是市盈率 答：

付首付购房应注意

在商品房按揭贷款政策尚未出台之前，具备购房能力者与无购房能力者的界线是非常分明的，而在有了按揭之后，这个界线多少有些模糊起来。那么，怎么判定自己已具备按揭买房的资格呢？ 一、要正确估计自己的经济承受能力，避免“冲动”消费。 有不少家庭为尽快住上新房，在办理银行按揭时往往过高地估计了自己的经济承受能力，当交了首期房款和偿还按揭贷款数目利息后，供款便显得力不从心，以致造成违约，而逾期不能付款，将受到银行的走访，便有可能选择被动的处置方式，花了钱却又住不上新楼。 如何避免自己充当“事后诸葛”的角色呢？ 您不妨做一个这样的尝试：在决定购房前三个月，把购房时需要支付的首付款和第一期还款从家庭存款中提出，另外存入一个活期账号，当然这个活期账号中的钱三个月内一定不要动。如果真的这么做了，您就会准确地测量出自己的心理承受能力，职业外创收能力，总的说就是“抗风险能力”，简单而有效。说句实话，单凭您掐指一算，是无法算出那种还款期间所需的紧张心态的。 二、了解房地产预售开发商的经济实力。 有些经济实力欠佳的房地产发展商为了解决资金周转困难的问题，进而利用预售按揭募集资金。在这种情况下，一旦资金周转失灵，楼盘便无法继续建下去，不能如期交楼或者即使勉强交楼，也会偷工减料，造成缩水楼盘或其他质量问题。因此，在办预售按揭时，一定要先了解发展商的实力及其信誉，想一想其是否信得过再做决定。 对于长期从事房地产开发的公司，可以问一下其已开发的商品房项目有那些，从这些已开发项目可以看出这个公司的实力如何；对于为了一个新项回临时组建的项目公司则要谨慎，如果其楼盘所在地在销售商己许诺交工日期的情形下长时间内总是一块平地或挖开的一个大坑，那您就要仔细了。记住，售楼小姐的许诺有许多成分是不会写进售楼合同中的。 三、交定金莫急，先了解银行对按揭申请的支持态度 不少购房者错误地认为，只要选择到银行按揭支持的房地产，银行就理应批准贷款申请。其实不然，银行受理购者按揭申请后，还要从民事主体资格状况、还款能力等方面对置业者进行资格审查，如果申请不符合条件，就得不到银行按揭贷款支持，在这种情况下，如先与发展商签订购房合同，就会造成资金上的被动，或者被迫选择其他付款方式，或者影响自己的资金安排，甚至放弃购房，造成定金的损失。 从以上三方面去把握，购房者可以对按揭贷款的安排更为主动。当然，遇到有关贷款政策变动及其他情况，还需要购房者具体情况具体分析，以使自己更顺利、安全地贷到房款，住上新房。 另外,尽量将一些口头承诺的东西写进合同里去,如何时办妥房产证,楼盘的配套设施等,祝你好运!!

房地产投资分析报告

第一章 总论 '、 项目背景及概况 1项目名称 神工?东湖首座 2、开发商及简介 四川省科学城神工置业有限公司德阳分公司 四川省科学城神工置业有限公司是由中国工程物理研究院六所所属神工实 业总 公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本 金为人民币7730万元。由法人股东四川省科学城神工实业总公司、 绵阳金色家园 商贸有限公司等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数 字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才 众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 口报吐 ii 力崇翫吿 1J 诵泉范 Et 华恭庭愎 諾沼謳书 ? ftJSH 理再牌if 杲匡拔■ ■IB 軒国1B 孚核茎 E 呈袖 XM fl!現山怕寅 帥 Ml#& 自书杳I 玉sm 毎阳韦桩阳 ?忑首木陀能 鼬福聿自夸自宅?曲电関 站国曲屮记牛肉宀 Il

项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120 川，总建筑面积99354 m2,其中住宅面积78168川，商铺面积6576川，停车库面积14610 m。项目户型区间为51 m―― 137 m。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23 路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、四川省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、中山医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业有限公司自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。 7、可行性报告制定依据 1）《城市居住区规划设计规范》 2）《德阳市城市拆迁管理条例》 3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 4）《住宅设计规范》 5）《住宅建筑设计标准》 6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 7）《城市道路绿化规划及设计规范》 8）《高层民用建筑设计防火规范》 8、编制范围 根据国家有关政策、法律、法规及规范对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 主要技术经济指标 表1 “神工?东湖首座”项目主要经济技术指标

投资估算和经济效益分析报告

第十一章投资估算 一、估算编制范围 本估算为某某山生态农业观光旅游项目可行性研究报告投资估算.估算主要包括：六区一村一廊的建设费、土地租用费.基础设施费及市政配套费。但不包括以下各项费用。 （1）业主开业流动资金。 （2）建造期价格可能发生的变动而需要增加的费。 二、估算编制依据 本项目建设投资根据建筑设计方案.相关图纸及市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。 （1）相似工程合同造价资料及地区材料价格。 （2）假定由本市内的单位承担设计.施工及项目管理。 三、投资估算 本项目预计总投资为12200万元.其中.民俗文化新村1000万元.优质林果花卉区200万元.现代农业区（大棚蔬菜）220万元.特色作物区240万元.特种养殖区1050万元.农产品加工区1200万元.生态林休闲区3600万元.基础设施建设2000万元。项目投资估算表项目名称：某某山生态农业观光旅游项目单位：万元序号项目名称 1优质林果花卉区 1.1水果经济林 1.2苗木园 2现代农业区 2.1有机大棚蔬菜

2.2无公害蔬菜 3特色作物区 3.1麻竹种植 3.2楠竹种植 .计算基础 500亩×0.2万元/亩200亩×0.5万元/亩100亩×2万元/亩100亩×0.2万元/亩500亩×0.2万元/亩200亩×0.2万元/亩.金额万元）200.00 100.00 100.00 220.00 200.00 20.00 240.00 100.00

40.00备注规划占地700亩每亩平衡投资0.2万元每亩平衡投资0.5万元；含部分大棚建设规划占地200亩每亩平衡投资2万元每亩平衡投资0.2万元规划占地面积900亩；其中200亩为林下种苗及人工种苗及人工（ 3.3 3蘑菇种植 特种养殖区200亩×0.5万元/亩100.00种菌及人工 1050.00规划占地面积1100亩.其中林下养殖1000亩 3.1梅花鹿养殖园 3.2巴马香猪养殖园 3.3水产养殖园 4农产品加工区 5生态林休闲区 5.1休闲避暑山庄 5.2养老休闲山庄 5.3旅游设施建设 6民俗文化新村 7基础设施建设 8征地费及土地租用费 .梅花鹿舍建设及种鹿 种猪繁衍基地及商品猪舍 人畜饮水及农业生产用水水库建设