《佛山市城市更新专项规划(20162035)》041019151003

《佛山市城市更新专项规划（2016-2035）》

征求意见稿

一、规划背景

城市更新（“三旧”改造）专项规划是指导我市城市更新推进及项目建设的重要依据，上版城市更新（“三旧”改造）专项规划《佛山市“三旧”改造专项规划修编及动态调整项目（2012-2015）》已于2015年底到期，需要编制新一版城市更新专项规划指导我市城市更新工作。

同时，我市现状建设强度已高达38.2%，城市更新和减量规划是我市城市发展的必然选择，需要逐步搭建科学合理的城市更新规划体系、管理体系、政策体系，通过高品质的城市更新，实现城市形态提升、空间布局合理、产业结构优化、人居环境改善、公共配套完善，着力推进城市治理现代化。因此，我局组织制定了《佛山市城市更新专项规划（2016-2035）》。

二、目标与基本原则

1.远期目标：

通过多元化的城市更新，逐步改善和优化城市空间布局结构，促进产业集群化发展和用地高效利用，全面改善旧城镇、旧村居的人居环境，均衡化布局公共服务设施，完成一批具有示范性的城市更新项目，为把佛山建设成为“先进制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽幸福家园”提供空间保障。

2.近期目标：

（1）2016至2020年间，全市应完成城市更新规模约为30km2，

其中，拆除重建规模为15km2。在拆除重建规模中应提供3km2的居住用地、5.25km2的工业用地、3km2的商业服务业用地、以及3.75km2的市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地。

（2）2016至2020年间，城市更新固定资产投资（包括拆迁费用和直接投资）预计约2500亿元，拉动国民生产总值累计约4500亿元。

（3）全面启动中心城区旧村居改造；基本完成“1+2+5”组团内主要片区的旧村居配套设施完善、环境综合整治；稳步推进旧城镇生活环境质量提升，初步实现宜居城市建设目标。

（4）力争完成3-5个重点产业片区改造，为战略性新兴产业腾挪空间，带动产业结构调整，提升园区产业竞争力。

（5）完成2-3条成片岭南建筑的风貌街区；借助历史街区的文化符号、内涵和集体记忆，规划引导公共文化综合体建设，促进文化相关和物质空间的有效保护，提升城市形象品质。

三、城市更新规模

本次城市更新专项规划在标图建库的基础上，在综合分析旧城镇、旧厂房、旧村居现状容积率、建筑质量、建设年代、设施水平等因素的背景下，全面梳理了佛山城市更新图斑，总规模约为586KM2，约占现状建设用地比例的41.5%。

其中，已经纳入标图建库的图斑规模约为367.61 KM2，标图建库之外图斑规模约为218.42 KM2。具体详见下表：

佛山市更新对象规模一览表（ha）

图斑类型禅城南海顺德高明三水市域旧厂房3536.2 13011.7 4389.3 1163 963.1 23063.3 旧厂房旧厂房

299.1 3783.4 3847.1 2310 3558.1 13797.7 （库外）

旧城镇1239.4 2890.1 880.3 1106.9 499.8 6616.6 旧城镇旧城镇

240.6 1829.8 3239.5 552.7 718.1 6580.7 （库外）

旧村居982.4 4347.5 1209.7 211.8 330 7081.4 旧村居旧村居

408.6 376.4 679.4 0 0 1464.3 （库外）

合计6706.3 26238.9 14245.3 5344.4 6069.1 58604.0 库内5758.0 20249.3 6479.3 2481.7 1792.9 36761.3 其中

库外948.3 5989.6 7766.0 2862.7 4276.2 21842.7

四、城市更新策略

1.优化城市布局结构

（1）加快形成“1+2+5”组团式发展格局。优先对中心城区，南海、顺德等副中心及组团中心范围内的更新对象进行更新改造，优化土地利用结构，提高土地利用效率，完善各类服务功能，助推城市网络化、组团式发展格局形成。

（2）依托旧城镇更新，落实“强中心”战略。高标准规划和推动中心城区更新，通过城市修补、生态修复、活化、重建等多种手段振兴老城区，进一步发挥城市核心区的综合服务与城市辐射作用。

（3）加快对重点地区的成片改造。以重要产业园区、重大设施周边区域、高铁和轨道站点周边、重要滨水地区为重点，对佛山西站、张槎、佛山老城、季华路城市大客厅、千灯湖金融高新区、三山新城、澜石、佛山新城等统筹规划，强化政府主导作用，鼓励集中连片实施更新，带动基础设施建设和城市功能优化，促进地区经济整体提升。

2.促进产业转型升级

（1）大力推进旧厂房升级改造。以保障制造业发展具备一定规模为目标，以成片产业园区为抓手，积极推动产业向重点园区聚集，促进企业集群化发展。到2020年，完成旧厂房改造18平方公里，其中，拆除重建9平方公里，综合整治与功能改变9平方公里。

（2）保障工业发展空间，落实产保区划定规划。在全市范围内划定不小于350平方公里的产业发展保护区。划入产业发展保护区的工业用地，严格控制“工改居”“工改商”等，鼓励其“工改工”，并适当配建一定比例的配套服务设施。

3.基础设施系统更新

（1）加快完善综合交通系统。探索城市更新与重大交通工程同

步规划、同步修复建设与同步使用机制，以更新实施为契机，促进支路网加密、交通设施完善、慢行及步行空间建设，促进综合交通系统提升。重点开展佛山新机场的选址研究工作、完善佛山西站枢纽建设、完成轨道2号线一期、3号线、广州轨道7号线西延段等工程建设工作；禅桂中心城区范围内支路网的加密和系统优化工作；重点完善文华公园、亚艺公园、佛山公园、滨江湿地公园等大型公园慢行系统；完善佛山第一医院、佛山市中医院、佛山妇幼保健院、南海人民医院等大型医院周边慢行设施。

（2）加快市政基础设施升级改造。建立预警机制，以基础设施支撑能力作为更新规模和时序判断的重要依据，避免因城市更新造成市政设施过载；以更新为契机，重点推进“升平路-莲花路老城片区”、石湾街道澜石片区、奇槎片区等老城区的基础设施建设和完善，形成“地上地下联动”更新，有序推动设施扩容，破解设施支撑瓶颈。

（3）逐步提升公共安全。稳步推进位于汾江河、东平水道、陈村水道等内部主要水系周边的易涝区、以及雷岗断裂带、广三断裂带、顺德断裂带等沿线的易塌陷区、地质滑坡区等自然灾害隐患地区更新改造，同步开展公共安全工程和防治设施建设，巩固城市安全防线。

4.提升民生幸福水平

（1）优先落实公共配套设施，全面提升公共服务水平。加强更新计划管理，引导公共服务严重短缺地区优先更新、提高更新项目的贡献率。房地结合，重点补充教育医疗设施不足，积极发展文体、社会福利与社区服务设施，提高公共服务水平。

（2）优化住房结构，合理安排商品房入市节奏。通过城市更新，重点保证中低价位/中小套型普通商品房和政策性住房的供给；大力推进保障性住房特别是人才住房的建设，加强旧危房/棚户区排查改造。

5.建设绿色低碳城市

（1）树立有机更新理念，探索多元更新方式。加强更新项目规划引导，鼓励旧厂房、旧村等进行以拆除重建为主、综合整治为辅或

者以综合整治为主、融合功能改变、加建扩建、局部拆建等复合式的更新方式，尽量减少不必要的拆建行为。

（2）加大历史文化资源保护，塑造城市特色风貌。对更新项目中保留历史文物或具有历史价值的建筑时，给予容积率奖励等支持政策；鼓励市场主体在拆除重建项目留存宗庙、祠堂、古树名木，鼓励对古村落进行整体性保护。

（3）严格执行绿色建筑标准，倡导绿色更新。鼓励市场开发单位开展绿建与低碳更新试点，在更新全过程贯彻低碳化规划建设理念，发展低碳园区、低碳社区。

（4）贯彻生态修复工作会议精神，加强生态资源保护。严格控制生态控制区、水源保护区内的更新行为，逐步清退生态敏感性地区的违法建筑，推动重要功能区的生态恢复和整治复绿。稳步推动山、水、田、园的生态修复工程，结合北江、西江、东平水道、陈村水道、顺德水道、容桂水道、汾江河、佛山涌、吉利涌、西南涌等水系、河道整治进行沿岸地区城市更新，践行低冲击开发模式，同步推动沿岸城区功能转型，促进“山、水、城、人”的有机融合。

五、城市更新分类指引

1.旧村居

旧村居以完善配套和改善环境为目标，拆除重建和综合整治兼顾，积极引导原农村集体经济组织发展转型升级，提高城市化建设质量。

2.旧厂房

产保区外：以完善城市功能为目标，重点是推进产业“退二进三”及产业转型升级，规划功能在符合上层次规划前提下，统筹采取拆除重建、综合整治、功能改变等多种更新方式，为产业发展提供优质的物质空间；

产保区内：推进产业要素集聚和产业转型升级；

3.旧城镇

佛山市的旧城镇包括旧住宅区、工商住混合区等更新对象，其中，旧住宅区更新以优化居住环境与完善配套设施为目标，采取以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建；工商住混合区以实现多元化商业、居住等复合功能为目标，鼓励采取综合整治的更新方式。

六、重点地区指引

1.重点地区的划定

近期重点地区是指改造需求迫切、改造动力较强，对提高城市经济、社会文化和生态环境等综合效益具有重要意义的更新地区，主要从以下五类地区中选择。

（1）近期重点发展的产业地区，包括现代制造业园区、现代物流业园区、都市型产业园区等。

（2）污染严重或用地效益较低的产业地区。

（3）通过“退二进三”推动城市功能调整的重点地区。

（4）亟待振兴和活力提升的旧城镇与历史人文特色地区。

（5）因重大基础设施建设需要调整用地功能的地区。

2.分区重点统筹片区

（1）禅城区：禅城区共划定25片城市更新重点统筹片区，总规模为3664.8亩，其中2020年更新规模为2436.4亩。重点统筹片区主要分布在祖庙片区、张槎东部片区、奇槎片区、北园片区南部、绿岛湖片区以及佛山一环西线片区。

（2）南海区：南海区共划定28片城市更新重点统筹片区，总规模为5039.7亩，其中2020年更新规模为3087.5亩。重点统筹片区主要分布在佛山西站综合服务区、大沥板块中部、广佛商贸城片区、黄歧片区南部、佛一环东线片区、千灯湖片区东部、平洲片区中心、石肯片区。

（3）顺德区：顺德区共划定12片城市更新重点统筹片区，总规模为2311.2亩，其中2020年更新规模为1030.8亩。重点统筹片区主要分布在陈村花卉世界片区、乐从沙良河片区、德胜—南城水轴片区。

（4）高明区：高明区共划定3片城市更新重点统筹片区，总规模为831.4亩，其中2020年更新规模为591亩。重点统筹片区主要分布在荷城旧城片区。

（5）三水区：三水区共划定5片城市更新重点统筹片区，总规模为870.5亩，其中2020年更新规模为455.9亩。重点统筹片区主要分布在西南旧城片区。

七、配套设施与综合交通

1.公共服务设施指引

全市更新范围（586.0km2）内应落实公共服务设施1047处，主要分布在禅城、南海、顺德区以及三水、高明区的西南街道、云东海街道和荷城街道。其中，教育设施634处，医疗卫生设施154处，文化娱乐设施171处，体育设施88处等。

2.市政基础设施指引

全市更新范围（586.0km2）内应落实市政工程设施、环境卫生设施、综合防灾和减灾设施263处，主要分布在中心城区、大沥镇、狮山镇、大良—容桂、西南街道和荷城街道。其中，给水设施12处，排水设施23处，供电设施110处，邮政设施35处，通信设施16处，环卫设施46处，消防设施21处等。

八、建立专项规划动态调整机制

（1）数据库的动态调整。专项规划的数据库将建立半年一次的动态调整机制，按照省、市相关要求，每年的6月及12月对标图建库更新并公示。

（2）近期重点地区的动态调整。由于省市重大政策调整或重大设施、重大项目落地所带来的近期重点区域的变化，应在专项规划中及时调整，并同步调整重点地区更新指引。

（3）与重大规划的动态调校。专项规划应与省、市重大规划进行动态调校，因粤港澳大湾区重大规划，佛山市一级城市总体规划、土地利用总体规划调整所出现的变化，专项规划应及时审视，动态调校。

九、加强与控规改革创新的衔接

（1）编制内容上的衔接。一方面，城市更新单元范围的划定要以街坊为重要依据，原则上更新单元的范围应在街坊范围内，涉及到的规划指标在街坊范围内平衡；另一方面，加强更新单元实施的分期特征与街坊总量平衡的衔接，单个项目或分期实施应在城市更新计划的前期研究报告中进行科学的总量平衡研究。

（2）管理和审批上的衔接。一是城市更新单元规划原则上应以已批控规为依据，没有已批控规的不得启动更新单元规划的编制；二是已批的城市更新单元规划可以替代已批控规或地块开发细则，是项目建设和管理出具行政许可的依据；三是审批方面，城市更新单元规划不涉及调整控规或仅是技术修正的，由区政府批准；涉及到局部调

整的需要市国土规划局审核，规委会审议通过后，由市政府批准；涉及到控规修编的，必须先完成控规修编程序，再以修编后的控规为依据编制城市更新单元规划。

（3）加强与控规改革创新的衔接。佛山市控规改革创新成果于2018年1月1日起正式实施，在此之前没有以街坊为基本单位的控规，城市更新单元应认定其为地块开发细则；已按照控规改革创新成果编制或已完成旧版控规转译的，城市更新单元视其为控规，针对不同层次的“控规”，在编制成果及管理要求上也应与控规改革创新的要求相一致。

附图：

图1：城市更新对象空间分布图

图2：城市更新分区指引图

图3：近期重点地区指引图

图4：公共服务设施建设指引图

图5：交通基础设施建设指引图1

图6：交通基础设施建设指引图2

图7：市政基础设施建设指引图