物业管理中的风险分析
物业管理中的风险分析作者：佚名文章来源：本站原创点击数：448更新时间：2006-8-30
一、风险分析
??? 决策：可把握的风险
??? 在物业管理企业中,决策风险主要有二，一是企业高层管理人员的决策风险，另一项是普通操作层的决策风险。
??? 就企业高层领导而言，因决策失误而企业带来的风险是非常显着，有时是非常致命的，尤其在一些十分重大的决策上面，企业最高层领导所作出的每一项决定都会左右了整个企业的命运，一旦决策失误，因此而带来的风险也必将对企业产生重要的影响。
??? 比如企业的扩张行为，作为一个微利行业，物业管理企业通过规模化、集约化的方式来降低企业管理成本，增加抵御市场竞争的能力，有时是企业的必然的选择。然而在选择扩张的方式、时间、地点等方面，企业最高决策层所作出的决策是极为艰难的，甚至会成为企业的生死抉择。深圳物业管理企业在内地物管市场无可奈何的退潮已给我们提供了一个很经典的例子，分析其原因，深圳物业管理企业近年在内地市场的败走麦城虽然因素诸多，但企业高层领导在决策上的盲目冒进也是极为重要因素。
??? 关于操作层的决策风险容易被忽略，但其对企业的影响是不容小视的，这一点在技术人员上表现尤为突出。由于专业性较强的缘故，企业的高层
领导及太多数员工对技术方面，如工程建设、机电维修等，并不十分熟悉，或者知之甚少。因而，在企业内部中，涉及到工程、机电方面，技术人员拥有绝对的话语权，因而，其作出的决策也必然会对此类项目的成败产生决定性影响，尤其是一些大型的项目，如大型的工程建设、技术改造，大的机电维修项目等等，一旦决策失误，便对企业造成经济上的极大损失，也同时给企业带来极大的风险。
??? 因决策所带来的风险太都是可避免的，关键在于决策人在决策前对决策的事项熟悉、了解和把握的程度，准备越充分，其决策成功机会也就越大，其风险也便最小。
??? 服务：不确定的风险
讨论物业管理服务中所存在的风险其实是一个很宽泛的话题，因为从某种程度而言，由于从业人员素质、工作环境等诸多因素的影响，管理服务中的风险其实是无处不在，无时不要面临的，笔者在这里也仅就一些典型的事例作一剖析。
??? 在服务中，一个比较典型的方面是停车场的管理。当前行业内外对机动车停放管理及相关的法律责任的争论从未停止，对其责任的界定也是各执一词，深圳市近来出台了《深圳经济特区机动车停放管理条例》的草案，其中便明文规定营业性停车场因保管不善造成停放车辆丢失或损毁的，应当依法承担相应的法律责任。此草案一出，立刻引起物业管理公司强烈反应，因物业管理行业本身是一个微利行业，多数物业管理公司的经济实力
也并不强大，尤其物业管理公司多以管理处为单独核算单位，这样的损失也多会算到相关管理处的头上，而一般管理处一年的利润也不过几十万元，根本无力承担车辆丢失或损毁而发生的经济损失。
??? 还如小区一旦发生刑事治安案件，如盗窃案、杀人案，其责任的界定、损失的赔偿等问题，小区内发生盗窃案、杀人案等等严重刑事治安案件已不是新鲜事，但如果将相关责任和造成经济损失全部由物业管理公司来埋单，会从声誉上和经济上对物业管理公司产生双重打击，这种风险对物业管理公司同样可能是致命的，轰动一时深圳笔架山命案可谓前车之鉴，虽最后是以物业管理公司胜诉而告终，但倘若一旦败诉，其所带来的风险恐怕会让物业管理公司不寒而栗的。
??? 另一个比较典型的服务中风险是关于业主维权，业主维权是业主应有的权利，物业管理公司无权干涉或阻止。但从另一角度来说，业主维权意识的高涨，也意味着物业管理公司所要面临的风险便要大增，如果在处理业主维权、投诉问题上稍有不当，肯定会给物业管理公司带来一系列经济上、声誉上的损失，甚至有可能被炒鱿鱼，尤其出现后者的情况时，物业管理公司在人员安排、员工补助等许多方面付出巨大的经济损失，这种风险有时让物业管理公司难以承受的。
由于服务中的事件是不可预测的，因而其可能引发的风险也最不可确定。??? 员工：被忽略风险
??? 人才是企业最核心的价值所在，也是一个企业最核心的竞争力。因而
企业中的员工个人行为，如跳槽、犯罪、人身伤害等等，也会给企业带来一些风险，这种风险看似不经意，也难以引起足够的重视，却同样会给企业产生很大的破坏力。
??? 比较典型的是如员工跳槽问题。人员流动本是一种正常的活动，但由于公司中高层管理人员或专业技术人员往往或多或少的掌握着公司的一些商业机密，因而，这些人员的跳槽便会给公司带来一些风险，但由于其无法把握和不确定性更使许多企业很难作出有效的防范措施，这一点在物业管理企业也表现得较为突出。以深圳为例，物业管理公司之间相互挖掘人才已是屡见不鲜了，但随着人员的流动，其所拥有的商业机密也尽被对手所知悉，这会对企业的决策产生十分不利的影响。比较多见的如物业管理顾问项目的人才流失，这一点似乎已成为深圳许多物业管理企业心中的痛，派驻顾问项目的人员常常不到半年时间，就会被对方挖走，这不仅使企业遭受很大的经济损失，其顾问项目也必然随之失去。
??? 另一项是员工人身伤害而给企业带来的风险。物业管理企业保安打架的现象已不是什么新鲜事了，我们权且不研究这种打架的必要性和合理性，但问题在于一旦因此而造成人身伤害，企业便要承担相关的经济赔偿责任，这对物业管理企业是一个不小的负担。还有因工作过程中产生工伤，因为政府从保护弱势群体角度出发，将因工伤而造成的一切责任全部转嫁给企业，而这项费用往往非常巨大，使企业在这方面常常不堪重负，甚至走向破产的命运。
??? 因员工的个人行为所引发的风险最易被企业所忽略，许多企业还不能从风险的高度的来看待这个问题.
?? 政府：最无奈的风险
??? 从政府的角度来谈论物业管理企业的风险问题是一件非常尴尬的事情，因为面对这种风险，物业管理企业本身大多是无能为力的，甚至有些人为刀俎，我为鱼肉的凄凉和无奈。
??? 作为一个新兴的行业，国家为促进物业管理的发展，政府的相关部门如工商、税务等往往会给予一定的优惠政策，如减免税收等。随着物业管理行业的逐步走向成熟，这些优惠政策也便会随之取消，物业管理企业的风险系数便会随之增大。
??? 比较典型还有在法律法规的制定方面，当前物业管理相关的法律法规并不健全，已颁布的法律法规还存在着一些不足。如2003年颁布实施的《物业管理条例》，其中在有关民事责任的界定方面，便显得有些模糊。如果在小区内发生刑事治安案件，或象高空抛物伤人等难以界定责任人的事件，如何处理，《条例》没有作任何说明，因而一旦出现此类事件，法院从保护弱势群体的角度出发，往往会将相关责任推到物业管理公司身上，这给物业管理公司带来的风险是不容小视的。
??? 诸如此类，都需要政府部门进行有效的引导和逐步完善相关的法律法规，给物业管理企业营造一个良好的发展空间。
二、风险防范
??? 企业风险的逐年增加对企业的发展已产生了极为不利的影响，如何应对层出不穷的各类风险也成了各国企业的当务之急。风险管理也便应运而生，1983年，美国风险与保险管理协会召开年会，讨论并通过了“101条风险管理准则”，这在风险管理发展史上具有划时代的意义,也为各国企业进行风险管理提供了一般准则。
??? 但风险管理在物业管理行业并未引起足够的重视，积极引入风险管理机制的企业更是少之以少，但风险的客观存在已成为制约物业管理发展一个很重要的因素。因而引入风险管理机制，降低物业管理企业在运作中的风险已是必然选择。对此，笔者有如下建议：
??? 加强内部控制
??? 从风险管理的角度而言，内部控制包括控制环境、风险评价、信息沟通三个方面的内容。
控制环境指的是营造企业氛围和对企业员工进行有效的管理，这是内部控制的核心因素。营造良好企业氛围现已成为许多企业的共识，万科提出的“氛围管理”便是一个很好的范例。在深圳，很多物业管理企业通过企业文化的建设来营造优良的企业环境，这一点也值得推广。在对员工进行有效的管理方面，笔者建议通过加强员工的培训学习来实现这一目的，物业管理人员除在实际工作中，通过多种形式的学习，或通过企业内部的各项培训，不断提升员工个人质素外，同时公司还将一些政府部门举办的相关专
业培训，如职业资格考核等，以福利的形式奖励给一些优秀的员工或中高层管理人员，在提升员工素质的同时，也使员工对企业产生了归属感、认同感，减少这些人员的流动性，也降低了企业的风险。当然，对员工进行有效的管理的措施远不止这些，完善的规章制度等因素也是不可或缺的。??? 风险评价是指公司建立风险评价机制，相关人员能够随时对可能会遇到风险进行有效的评估和预测，为企业作出决策时提供有价值的参考。对风险可能给企业造成的损失也能作出评价，以便企业能及时作出应对措施。
??? 信息的沟通是指对相关的信息，如企业可能遇到风险、风险对企业的影响程度，以及风险的防范措施等等，都必须让企业的员工了解和熟悉，增强其风险意识，并认真履行其工作职责，提高抵御风险的能力。
??? 制定风险管理计划
??? 物业管理企业可以根据本公司实际情况制定比较完善的中、长期风险管理计划；中期计划以一年为限，可结合公司年度工作计划，对照工作计划的相关项目和内容进行风险评估并提出相关的应对措施；长期计划以五年或十年为期，可结合公司长期发展规划进行制定。这份计划主要包含以下内容：
??? 建立组织架构：在公司内部建立专门的风险管理机构；根据物业管理公司组织架构的实际情况，可以物业部或市场策划部门兼任此项职业。如
能设立专门的风险管理部门更是最好的选择。
??? 建立专项经算：建立风险管理的相关经费预算，物业管理公司可从上年收益中拔出一笔专项资金，象物业管理的本体维修基金一样，设立专门帐户，进行专项的管理和使用。
??? 风险因素识别：了解企业客观存在的各类种风险，并仔细分析引起风险的各种因素。
??? 进行综合评定：对风险管理中的各种情况进行定性定量分析，对可能遇到的各种风险进行综合评价。并以此制定相应的防范措施。
??? 分析承受能力：综合测评本企业对各类风险的承受能力。
??? 完善的风险管理计划是企业进行风险管理的前提和基础，也使企业面对各类风险时能及时推出有效的防范措施。
??? 进行风险控制
??? 风险控制是风险管理最后的步骤，也是整个风险管理的成败关键。主要有以下方法措施：
风险转移：指的是企业以一定代价，采取某种方式将风险转嫁他人承担。对物业管理企业来说，可将一些专业性较强、风险较大的业务，如电梯维修、外墙清洗、保安保洁等以承包的方式委托给相关的专业公司打理，有效转移企业的风险。
??? 风险避免：对一些静态的风险，如公司内部车辆管理、员工医疗等以购买保险的形式进行风险规避。对一些把握不太，公司又不善长的工作规划或业务，可尽量回避。比较典型的如现在许物业管理企业提倡多种经营,在以物业管理为主的同时,设立清洁、家政、电梯等分公司，但并不是每一个企业都具备这个条件和实力。那么，每一个企业便应该对公司实力、市场行情、市场风险进行有效的预测，努力避免因此而衍生的企业风险。??? 风险组合：物业管理企业可以对一些相关业务进行组合，或通过与其他企业合作，进行优势互补，达到降低风险的目的。还是以企业的对外拓展为例，在对外物业项目的拓展上，尤其是外地物业项目的拓展，在企业自身条件不完全具备，可以通过与项目所在的物业管理企业合作的方式进行物业承接。还如在小区的管理中，对小区内一些有声望的业主、住户，可以聘其为物业管理公司的顾问，这样在处理小区业主的相关问题，尤其出现业主投诉或维权行动时，充分利用这些业主在小区内的影响力，能有效降低企业风险。
物业管理活动中存在的风险及其防范措施
物业管理活动中存在的风险及其防范措施 摘要: 目前，我国的物业管理行业已经进入了高速发展期。从物业管理的特点来看，物业管理企业与业主和使用者的生活联系得更加紧密，也决定了物业管理企业面临的风险无时不在、无处不在，风险的承担可能导致企业的正常生产经营活动无法进行。因此，如何防范和化解风险、降低损失程度，已经成为整个物业管理行业关注的热点问题。 我国从1981 年 3 月在深圳成立第一家物业管理企业，到1994 年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》，再到2003 年 6 月8 日国务院颁布《物业管理条例》，说明中国物业管理行业正朝规范、健康的方向发展。目前全国物业管理企业有 3 万多家，从业人员达300 万人，初步形成了一个巨大的物业管理市场。物业管理活动涉及小区和业主利益的方方面面，如治安防范、停车管理、消防管理、技术设备管理等，任何一个过程和环节的管理失误都将直接或间接导致各种经济损失。 一、物业管理活动中可能发生的风险 由于各类小区和大厦有着各自不同的特点，因此物业管理企业可能产生的风险也有所不同，根据管理服务的具体义务内容划分，主要有以下几个方面：人身、财产安全风险，停车场责任风险，消防事故及隐患风险，物业主体及公共设施设备造成的风险，公共环境不安全因素造成的风险。
1. 人身、财产安全风险。所谓人身、财产安全风险，是指因第三人的行为（包括过失及故意行为），给物业管理服务范围内的业主或使用人造成人身、财产损害而产生的物业管理责任风险。近年来，入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件在小区内频频发生，给物业管理企业的管理带来极大的风险。如2006 年 1 月，深圳福田法院就凤凰卫视前董事局副主席周一男等人于2004 年 5 月26 日在信托花园被害案的民事赔偿案做出一审判决。法院认为，周一男被害案的发生，被告小区的物业管理企业没有尽到诚信物业管理企业应当达到的注意程度，有过错，也应承担相应民事责任。 2 ．停车场责任风险。所谓停车场责任风险是指在物业管理的停车场范围内，发生车辆车身受损、车辆丢失等事件给物业管理企业带来的责任风险。例如业主物品被盗，物业管理企业在什么情况下可以免责，在什么情况下应承担赔偿责任；对于停车场停车，业主和物业管理企业分别承担哪些安全责任和义务。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理企业面临的风险。 3 ．消防风险。小区和大厦的消防问题是关系到广大业主和使用人生命、财产安全的关键问题。所谓消防风险是指因小区或大厦内消防设施的维修保养不善而引发的风险，如小区发生火灾带来的可能导致重大人身损害或财产损失的风险。2000 年12 月，河南省洛阳市东都商厦发生特大火灾造成
最新物业管理经营发展的分析报告
充分利用互联网技术，创新发展物业服务 ——物业管理经营发展地分析报告 互联网技术不仅使我们地工作、生活方式等发生了重大改变，而且由于互联网技术地急速发展而形成地互联网思维，使得我们地思想意识也产生了变化。在这种形势下，如何用互联网思维，把握和决策物业服务企业地转型和升级，对物业地发展至关重要。本文结合物业公司发展实际，借鉴全国先进物业行业地成功经验，就创新发展物业服务方面提出一些对策和建议。 一、物业经营管理存在地重要问题 目前，物业经营发展受各种因素地制约，其发展面临管理规模小、经营效益低下地困境，基本上处于“小而弱”地局面，缺乏可持续长远发展地经济基础。 二、全国先进物业行业地成功经验 虽然，目前全国大多数物业行业发展困难，但也有部分企业不断创新，在行业内取得了显著地业绩。全国性地品牌公司万科物业、龙湖物业等标杆企业运用超前地物业服务理念和创造性思维，不断推出物管新模式，为物业行业地盈利提升开辟了广阔天地。下面以万科物业为例，探索一下万科物业地成功经验。 万科物业借力移动互联网等技术手段，没有在观望中被动应对，而是捕捉到互联网等新技术给传统行业管理提效带来地机遇。他们结合自身丰富地行业经验，并借力移动互联网等技术手
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物业经典案例总结(专业分析)
物业案例总结 第一类案例(物业公司申请撤诉) 分析：申请撤诉意思表示真实、理由正当、应予准许，撤回起诉，诉讼费50元减半，由原告物业公司负担。 法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定 第二类案例 物业公司退还物业费（物业费适用小额诉讼程序独任审判）分析一：业主有权要求物业公司退还已经预收，尚未提供物业服务期间的物业费 分析二：如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，加倍支付延迟履行期间的债务利息 ，案件受理费50元，减半收取为50元，由被告物业公司负担（因原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告），
本判决为终审判决。 法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第九条第一款、《中华人民工会国民事诉讼法》第一百六十二条之规定。 第三类案例(房产所有权人欠缴物业费) 法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条 事实：物业公司具有从事物业管理服务的资质，与房产所有权人签订的前期物业管理协议合法有效，对双方当事人均有约束力。物业公司提供了物业管理服务，业主应及时向物业公司缴纳物业管理费及其它服务费用。 结果一：在判决生效之日起十日内给付物业管理服务费及逾
期付款违约金（自某年某月某日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。本判决为终审判决。 法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条 事实：物业管理为二级，物业公司为该小区的物业服务，质量标准在房屋管理、公共设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理方面存在与该小区物业管理服务等级标准存在质量瑕疵。 结果二：因原告提供的物业服务质量存在瑕疵，物业收取为80%。因物业在履行物业管理服务委托合同过程中在服务质量方面存在违约行为，物业无权向业主主张欠缴物业服务费的滞纳金。（驳回物业公司要求业主支付滞纳金的诉讼请求）本判决为终审判决
项目风险分析及对策-[全文]
项目风险分析及对策 一、主要风险因素分析 项目风险通常包括以下方面：政策风险、市场风险、环境风险、技术风险、客户风险、资金风险、配套风险、协作风险。本项目主要潜在风险包括：政策风险、市场风险、财务风险、管理风险。 1、政策风险 经济政策风险是指在建设期货经营期内，由于所处的经济环境和经济条件的变化，致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件，应以宏观和微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化，是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。 从本项目来看，公司面临一般企业共有的政策风险，包括国家宏观调控政策，财政货币政策，税收政策，可能对项目今后的运作产生影响。 2、市场风险 市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这些因素来自公司外部，是公司无法控制盒回避的。随着潜在进入者与行内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧，我国物流行业具有营运主体多、小、散、乱，市场竞争较为激烈且处于无序状态的特点。因此物流企业为了生存及竞争的需要，会采取“价格战”策略打击竞争对手，因而引起公司产品价格波动，进而影响公司收益。 3、财务风险 财务风险是指企业由于不同的资本结构而对企业投资者的收益产生的不确定影响。财务风险来源于企业资金利润率和接入资金利息率差额上的不确定因素以及借入资金与自有资金的比例的大小。借入资金比例越大，风险程度越大；反之则越小。 作为物流业，本项目的财务风险主要体现在项目实施之前，实施后财务风险较小。 4、管理风险 项目的实施有一定的周期，涉及的环节也较多，在这期间如果出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以及宏观经济形势发生较大的变化，公司组织结构、管理方法可能不适应不断变化的内外环境，将会大大影响项目的进展或收益。 本项目融资成功后，相应在项目管理、资金运筹等诸多方面对合作公司均提出了高的要求。公司内部管理中存在诸如成本控制、人员变动、资金运营等方面的不确定性，将为公司的运营带来风险。如何减少管理风险是本项目运行过程中必须予以关注的。 二、风险防范和降低风险对策 1、应对政策风险的对策 公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定公司发展目标和战略； 加强内部管理，提高服务管理水平，降低营运成本，努力提高经营效率，形成公司的独特优势，增强抵御政策风险的能力。 2、应对市场风险的对策 现代市场经济已步入以顾客为核心的3G时代（顾客、竞争、变化），面对市场的激烈竞争和飞速变化，物流企业正字啊不断强化内部管理，实现以服务为中心的转型，包括发展电子商务，实现网络化营销；拓展销售渠道，推进集团化管理；发展加工中心，强化生产/质量管理等等。 1）规范内部管理，固化运作流程，实现对经营流程各环节的优化和控制，提高企业管控水平，降低经营风险。 2）搭建统一的业务应用平台，实现采购、销售、仓储、配送、技术开发、质量、计量集成
物业管理中的法律风险与防范
物业管理中的法律风险与防范 物业管理的法律风险，是指物业服务企业在履行合同义务的过程中所产生并承担的潜在经济损失或者其他风险，包括生产经营损失、民事索赔与赔偿，行政与刑事处罚或制裁，企业有形与无形资产受损以及其他的损害。依据管理服务的具体义务的内容不同，我们可以将物业管理企业的法律风险具体划分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险等。 一、治安风险防范 所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，导致了物业服务风险。例如建筑区划内发生的入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件，给物业服务工作带来极大的压力和风险。在这类案件中，物业企业应否承担责任，关键取决于物业服务企业是否存在管理瑕疵。如果物业服务企业未尽合理限度范围内的安全防范义务致使建筑区划内发生人身损害结果，则企业应当承担相应的赔偿责任。 为了防范此类风险，物业服务企业应当注意以下几个问题： 1、明确物业服务企业的法律地位和职责范围。根据《物业管理条例》四十七条的规定，物业服务企业的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序和安全防范工作，其职责的范围仅限于建筑区划内、业主门户以外的公共区域，不包括业主的专有部分。且物业服务企业是依法成立的法人，不享有行政机关所享有的行政管理职权和行政处罚权，保安人员也不具有超出普通公民的任何特权。因此，这种安全防范义务具有预防性和辅助性，是在一定限度内的一种有限的义务。为此，物业服务企业应在自己一定限度内、有限地履行义务，协助公安机关维护好建筑区划内的公共秩序，防范治安风险。 2、充分发挥人防、技防和物防的作用。实践中，物业服务企业常常高估闭路电视监控（技防设备之一）的防盗功能，认为有了技防，就算提供了安全防范服务，忽视人防工作的作用。也有的物业服务企业和业主常常将保安工作（人防）和自家防盗（物防）分割开来考虑，认为保安防得住就不用装防盗网，保安防不住所以要装防盗网。这些都是安全防范中的误区。其实，物防是业主家居的最后防线，物业服务企业应当支持业主安装防盗门，防盗窗，防盗网。另外，物业服务企业也应当看到技防设备的功能和局限，正视技防设备的工具地位，确定保安在安全防范系统中的主要地位，提高保安的职业素质和敬业精神，让保安熟悉这些工具的操作和使用细节，提高保安和技防设备之间的人机结合程度。 3、科学安排保安巡逻，坚持对巡逻工作进行监督检查。严格履行安防职责，避免管理过错。物业
典型物业管理案例分析
典型物业管理案例分析 物业公司不是“第二警力” 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评： 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 业主与业主直接对簿公堂 案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。 点评： 目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 物业管理费要明示 去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部
浅析物业管理服务中的法律风险及防范概要
浅析物业管理服务中的法律风险及防范 【摘要】随着物业管理服务市场化、规范化程度的提高,法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强,物业管理服务从最初的无风险期已步入了高风险期,本文从物业管理服务行业现状及特点着手,运用法律视觉,简要分析了物业管理服务中的主要风险及防范措施,对于物业管理服务企业来说,具有一定的借鉴意义。【关键词】物业管理;服务;法律风险;防范 随着物业管理服务市场化、规范化程度的提高,法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强,物业管理服务从最初的无风险期已步入了高风险期,长庆油田矿区服务系统物业服务业务同样也面临着极大的风险与挑战。目前国内物业管理服务市场经济秩序已初步建立,但配套的政策法规尚不能有效保护行业的健康发展,再加上物业服务企业自我保护意识淡薄,导致物业管理服务经营风险增大。而物业管理服务行业利润相对较低,风险的承担可能使一个物业服务企业无法进行正常运营。这些因素都不利于物业服务企业发展壮大,不利于整个行业的不断向前发展,这就使得如何规避物业服务经营风险,提高市场运作能力,成为当前物业管理服务行业目前的当务之急。 一、物业管理服务中的主要法律风险 物业管理服务涉及小区住户和居民生活的方方面面,有事就找物业管理服务企业,解决不了或解决得不满意,就抱怨物业单位不好, 有时甚至开口就以不交物业服务费相威胁。不出事故则罢,出了事故就向物业单位索赔,这是物业单位所面临的严峻问题,也就是物业管理服务风险。我们要防范各种物业服务风险,就先得从分析这些风险来自哪些方面,有何种防范措施来规避物业管理服务风险。从长庆油田矿区服务系统的实际来看,物业管理服务风险主要包括:治安风险、车辆损坏及丢失风险、消防事故及隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险等。 二、物业管理服务中主要法律风险的防范措施
物业市场调研报告
物业市场调研报告文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
夏桥物业管理调研报告 一、夏桥物业管理的基本情况 总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。 （一）夏桥物业企业现状 物业作为一个新兴产业刚刚在我夏桥内发展开来，现我辖区内有三家物业公司，均为刚起步的小型创业型公司，从业人员100人，不过随着小区的逐步增多，各物业公司也正逐步呈现扩大的趋势。 （二）夏桥物业发展现状 我辖区老居民区平房较多，多为居民自己所建，而规范化的小区则多为近几年新建，为积极响应区里关于小区物业规范化的推进，到目前为止，物业覆盖五个小区，管理房屋340000平方米，新建商品房覆盖率100％ 二、夏桥物业管理存在的主要问题及原因分析 （一）夏桥物业企业存在的主要问题及原因分析 1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。
2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度不足50%，这表明物业公司的服务意识不是很强。 3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。 4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。 5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我办事处调研，几家物业公司长期亏损严重。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。三是物业服务从业人员报酬低。 （二）夏桥物业发展存在的主要问题及原因分析 1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于
物业管理专业调研报告
物业管理专业调查报告 （____年4月—____年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 1 / 6 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。 随着物业管理的快速发展，高档物业市场的不断扩大，有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求；而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。（二）行业发展的现状与问题
22例经典物业案例
22例经典物业案例，各种角度着手，你一定需要了解！ 案例1：物业要求刷卡进出小区不买车位车就难回家 案例介绍： 不买停车位，就不让业主的车进小区。一小区物业管理公司要求有车业主刷卡进出小区，但没有购买车位的业主不能办理出入卡，也就不能进入小区。十多天来，没有购买车位的业主们只能将车停在小区外。高女士就遭遇了这样的规定。 高女士去年搬进了新买的商品房，私家车一直就随意停放在小区里。从上个月开始，情况出现了变化，物业公司贴出告示说小区内停车得交车位费。每月交了120元停车费后，物业就给一张门禁卡，业主开车进小区直接打卡进门。如果不交钱，从10月1日起就不让开车进小区了。高女士对物业的做法非常生气，她认为，物业公司只是进行一些职责范围内的管理工作，物业不让业主开车进小区就是“行为越位”。自己作为小区的业主，王女士有进出小区的自由和权利，物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利。物业公司辩称：此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放。 案例分析： 让不让业主开车进小区和业主买不买车位是两个完全不同的法律问题。物业不让业主开车进小区，这种做法肯定是不对的。这侵犯了业主的自由出入权。业主购买了商品房，对小区院落内的处地享有共同使用权，车位只是商品房的附属物，业主有商品房就是物权所有人。该物业公司以不购买车位为由不让业主开车进入小区的做法侵犯
了业主的物权。 如果小区内要收取车位费首先应由业委会通过，按照物价部门的价格标准，并报街道办、派出所等有关部门备案。如果小区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过。在业主不知情的情况下，物业公司擅自定价的做法是不合法的。 案例2：在小区内摔伤物业公司是否承担责任? 案例介绍： 徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。 徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。 案例分析： 原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。 但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。 案例3：物业合同争执
风险分析及对策
风险分析及对策 项目风险通常包括以下方面：政策风险、市场风险、环境风险、技术风险、客户风险、资金风险、配套风险、协作风险。本项目主要潜在风险包括：政策风险、市场风险、财务风险、管理风险。 一、政策风险 经济政策风险是指在建设期货经营期内，由于所处的经济环境和经济条件的变化，致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件，应以宏观和微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化，是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。 从本公司创立来看，公司面临一般企业共有的政策风险，包括国家宏观调控政策，财政货币政策，税收政策，可能对项目今后的运作产生影响。 应对策略： （1）公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定公司发展目标和战略； （2）加强内部管理，提高服务管理水平，降低营运成本，努力提高经营效率，形成公司的独特优势，增强抵御政策风险的能力。 二、市场风险 市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这些因素来自公司外部，是公司无法控制盒回避的。随着潜在进入者与行内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧，我国物流行业具有营运主体多、小、散、乱，市场竞争较为激烈且
处于无序状态的特点。因此物流企业为了生存及竞争的需要，会采取“价格战”策略打击竞争对手，因而引起公司产品价格波动，进而影响公司收益。 应对策略： 现代市场经济已步入以顾客为核心的3G时代（顾客、竞争、变化），面对市场的激烈竞争和飞速变化，公司需不断强化内部管理，实现以服务为中心的转型，包括发展电子商务，实现网络化营销；拓展销售渠道，推进集团化管理；发展加工中心，强化生产/质量管理等等。 （1）规范内部管理，固化运作流程，实现对经营流程各环节的优化和控制，提高企业管控水平，降低经营风险。 （2）搭建统一的业务应用平台，实现采购、销售、仓储、配送、技术开发、质量、计量集成管理和数据共享，帮助企业科学制定销售、采购、加工和配送计划，提高整个供应链系统的能观性和能控性…… （3）财务数据从业务数据自动形成，财务业务一体化，提高财务核算、财务分析和资金周转效率。 （4）建立科学、实时、准确的成本核算系统和统计分析系统，满足经营分析、绩效考核和管理决策需要。 （5）实现全过程的客户关系管理，密切顾客联系，科学进行顾客需求和行为分析，提高顾客满意度和忠诚度。 （6）实现与供应商流程、数据集成，密切供应商联系，及时掌握资金和订货动态。（7）实现业务与工作流整合，流程推动业务，提高办事效率。 （8）发展电子商务，实现网上订单、销售、竞价、状态查询、资金结算。
物业风险清单
物业风险清单 一、职业安全类 保洁类 1.消杀工作防止中毒; 2.清洁光滑作业面防止摔伤; 3.高空或离开地面作业时防止坠下(如:清洁外墙等); 4.绿化工作时防止被植物或工具刺伤、割伤; 5.搬运物件过程防止身体伤害(如:磕伤、扭伤、砸伤等); 6.恶劣天气情况下保洁作业防止身体伤害(如:酷暑、寒冬、雷电、台风等天气); 7.在汽车道、车辆出入口保洁作业防止身体伤害; 8.在工程现场工作时防止意外事故发生(如:坠物、扎脚等) 9.防止工作现场因产生噪音、污染、有害气体等对身体的伤害; 10.防止在保洁工作时触电(如:清洁开关面板、插座、灯罩等); 保安类 1.训练时防止身体伤害; 2.与客户、外来人员等发生肢体接触时防止身体伤害; 3.恶劣天气情况下执勤防止身体伤害(如:酷暑、寒冬、雷电、台风等天气); 4.搬运物件过程防止身体伤害; 5.在汽车道、车辆出入口执勤防止身体伤害; 6.使用防卫武器时防止伤及他人和自己; 7.进行意外抢险工作时防止身体伤害(如:灭火、制止罪犯等); 8.在工程现场工作时防止意外事故发生(如:坠物、扎脚等); 9.车场岗位穿着反光衣。 维修类 1.特种作业时防止意外事故发生(如:电焊、气割等); 2.使用作业工具防止被刺伤、割伤、擦伤;(如:刀、铁锤、砂轮机等) 3.高空及离开地面作业时防止坠下(如:更换楼顶灯、路灯等); 4.检修电器、机械设备时防止身体伤害; 5.防止劳动防护用具破损失效; 6.恶劣天气情况下作业防止身体伤害; 7.搬运物件过程防止身体伤害; 8.在无通风情况的密闭管井中作业防止缺氧和中毒。 9.在工程现场工作时防止意外事故发生(如:坠物、扎脚等) 二、消防管理类 1.电气类:电气线路短路、电气设备过载、补偿电容起火、使用电焊时没有在附近配置灭火器。 2.设备类:发电机柴油箱没有接地、设备房有易燃易爆物品、消防报警系统故障。 3.其他类:消防栓等设施完好性、灭火器配置情况、室外煤气泄漏、灭火方法不正确、氧气乙炔瓶间隔距离不够、没有设置消防水和报警装置。 三、车辆管理类 1.停车场设施:道闸(失灵、误操作、无防砸车装置)、出入口活动地桩(没有设置、没有使用、地桩上无反光纸或反光漆、地桩强度不够)、车场周边没有防止强撞
物业管理市场调研报告
物业管理市场调研报告 目录: 1. 夏港街物业管理的基本情况 2 当前夏港街物业管理存在的主要问题及分析 2.1 物业管理中存在的制度问题及分析 2.1.1 相关主体的法律关系不明确 2.1.2 物业管理缺乏市场竞争机制,物业管理体制不完善 2.1.3 物业管理公司缺乏监督,与业主之间缺少明确的权责关系2.2 物业管理中存在的历史遗留问题及分析 2.2.1 一些旧的住宅小区基础设施差,缺乏专项维修基金 2.2.2 物管公司与开发商的职责界定不明确 2.3 物业管理面临的现实问题及分析 2.3.1 物业管理缺乏规模效应,收费标准偏低,经营困境 2.3.2 物业管理企业的管理水平和从业人员的业务素质较低2.3.3 物业管理费用收缴难 2.3.4 业主缺乏正确的消费观念和法制意识 3. 国内外发达地区、城市的物业管理经验借鉴 3.1 国外发达国家的物业管理经验 3.1.1 美国的物业管理经验
3.1.2 新加坡的物业管理 3.2 国内部分城市的物业管理经验 3.2.1 深圳市的物业管理经验 3.2.2 4 完善物业管理,创建示范街道的措施 4.1 完善物业管理的法律法规,理顺政府、业主与物业管理企业、开发商的关系 4.1.1 加快物业管理的法制化管理的步伐 4.1.2 加快理顺政府、业主与物业管理企业、开发商的关系 4.2 广泛宣传,积极引导,培育成熟的物业管理消费群体 4.2.1 要通过多种形式的宣传 4.2.2 要通过多种手段宣传 4.2.3 要加强引导 4.3 政府、企业与业主共同参与,解决经费不足的状况 4.3.1 解决物业管理费收缴难问题 4.3.2 统一规范,努力筹集维修基金 4.3.3 物业管理企业应开展多种经营,增加企业效益 4.3.4 社会各方都积极参与投入 4.4 引入竞争机制,努力激活物业管理市场
物业管理专业调研报告
物业管理专业调查报告 （2015年4月—2015年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。
二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管 从规模上来看，国有企业规模一般较大，相比民营企业有较大优势。 ②建管分离进一步推进，行业市场化程度显着提高。由于中国房地产行业的特殊背景，部分物业服务企业与开发企业存在隶属关系。数据显示，在此次研究的物业服务企业中，与开发企业不存在隶属关系的企业占比已达到58%，物业服务企业在建管分离、行业市场化程度方面有显着提高。
③劳动密集特征突出，有效吸纳社会剩余劳动力，但专业人员较为缺乏。此次研究数据显示，样本企业员工平均数为872人，其中约30%的企业员工人数在500-1000人之间，约20%的企业员工人数在1000-1500人之间。同时，企业员工总数与营业收入、管理项目总建筑面积的相关系数均较高，即企业员工总数越多，营业收入总额和管理项目总建筑面积越大，反之亦成立，表明物业服务企业以密集劳动力获得效益的局面没有发生变化。与此同时，在国内外经济环境发生显着变化、就业压力不断加大的社会背景下，物业服务企 工中有75%的人员依靠从学校招收毕业生，有25%的人员从社会招聘，这表明：物业企业从业人员主要来自于学校的毕业生，其中大专及高职毕业生占到了34%，因此我校设置物业专业是符合企业实际需要的，是有发展潜力的。但是在对物业企业的调研中，几乎所有的企业都表示对新进入企业的毕业生要进行再培训，提高他们的实际工作能力，这表明刚走出校门的毕业生具有不同程度的英语水平，计算机应用能力和物业管理基础理论知识，掌握了一定的操作能力，但在校期间难以积累实际工作经验，动手能力差，不能独挡一面，
浅谈物业管理风险及防范
浅谈物业管理风险及防范 物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空间和时间范围是非常广泛而深远的，同时与众多的业主和非业主使用人的生活息息相关，上述特点决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在和无处不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常生产经营活 动无法进行，所以风 险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。 一、风险的来源物业管理服务的风险是因物业管理企业的义务产生的，根据《物业管理条例》第36条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应法律责任。”的规定，由于义务人未能全面履行法定和约定的义务，给权利人造成直接和间接经济损失和人身损害的，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。 二、风险的种类风险的类型可以依据管理服务的具体内容而确定。具体来说分为：治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险。当然这并不能涵盖全部的风险，但基本包括了主要的方面。 1、治安风险是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物管服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害和财产损失导致的物业管理服务风险，当前随着市场经济的发展，我国人口流动频繁，社会阶层收入差距增大，由此产生的治安问题如入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等相继发生在各小区，给物业管理服务工作带来极大的压力和风险。 2、车辆管理中车辆的损坏灭失风险指在物业小区内的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏的风险。车辆停放服务通常由物业管理企业接受开发商或小区业主委员会的委托进行停车场的经营管理，并收取车辆停放服务费。车辆停放期间车辆外表可能被儿童包括其他第三人用器具划伤，也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，也有可能在停放期间被盗窃或抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理企业面临赔付金额较大的风险。 3、消防事故和隐患风险由于消防设施直接影响到广大业主生命财产安全，消防设施的日常维护和养护直接关系到火灾发生时，消防部门处理事故效果。消防设施的维护保养不善、无消防
2019年物业管理行业分析报告
2019年物业管理行业 分析报告 2019年10月
目录 一、春华秋实，中国物管企业增值服务气候渐成 (4) 1、非业主增值服务：开发商导向，受母公司影响较大 (5) 2、社区增值服务：改善社区环境，聚焦业主生活品质 (11) 二、中外典型物管企业增值服务发展探索 (15) 1、北美和日本物管企业的增值服务探索之路 (16) （1）FirstSerivce：北美龙头住宅物业管理公司 (16) （2）Nihon Housing：日本领先的公寓物业管理公司 (19) 2、中国物管企业的增值服务探索之路 (22) （1）绿城服务：中国物管企业增值服务先行者 (24) （2）雅生活服务：从单一增值服务走向多元化、全方位 (29) 三、战略视角与资本视角下的物管增值服务 (30) 1、增值服务对于物管企业的意义：弱化地产周期影响，拓展新增长点 (30) 2、合理的增值服务对于估值有提振作用 (31) 四、看好龙头开发商系的物管企业和社区增值服务领军企业 (32) 五、主要风险 (33) 1、房地产长期低迷 (33) 2、人力成本上升 (33) 3、多元化发展失败 (33)
本报告将探究中国物管企业增值服务业务的运作模式、发展模式及财务指标，并借鉴海外成熟物管企业增值服务的演进历程，借此描绘中国物管企业增值服务的发展现状及未来蓝图。 围绕开发商和业主，国内物管企业的增值服务形成了两大类型。物管企业的增值服务主要分为非业主增值服务和社区增值服务两类。非业主增值服务主要围绕开发商进行，针对开发、销售、竣工各个环节提供相关服务，盈利模式比较确定。从主流物管企业来看，不同企业间毛利率差异较大，波动区间在20%~50%，中枢在35%左右。社区增值服务主要围绕改善业主居住环境、提高业主生活品质提供服务或销售商品。目前仍处于探索期，独立于地产周期的业务模式尚未取得稳定盈利，毛利率区间在20%~90%，中枢在65%左右。 海外成熟物管企业呈现低净利、高周转的特点，增值服务内容丰富度低于国内。北美及日本的物管企业增值服务侧重于“房屋保值”服务，满足的是房屋使用过程中整修、改造、防护及室内设计的需求，频次较低，通过房屋保值来提升业主的生活质量。物管企业更多通过收购和成立子品牌来提供专业服务，母公司则负责整体的物业运营。经营上体现出低利润率，高周转率的特点，依靠高效的资产运用提升ROE，其ROE能维持在20%左右。中国的物管企业的社区增值服务经历了从O2O平台模式向商品及服务提供商的转变，非业主增值服务则是中国相对于海外物管企业的特色业务。国内物管企业目前普遍体现出高利润率，中周转率的特点。 增值服务将为物管企业带来长期增长动力，并且提升在二级市场
9种典型物业纠纷典型案例
9种典型物业纠纷典型案例 类型一、物业公司不是“第二警力 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 类型二、业主与业主直接对簿公堂 案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。
目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 类型三、物业管理费要明示 去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。 分析：根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已。 点评当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律，遵守市场游戏规则的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。 类型四、业委会擅自打官司 案例：本市东部某小区业委会今年共打了5起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房，业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿几万元，业委会希望每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此，业主表示
物业管理经营七个风险点及防范对策教学内容
物业管理经营七个风险点及防范对策 物业管理的经营风险来源于诸多方面。调查问卷显示，风险主要集中表现为招投标风险、接管风险、装修期风险、日常管理期风险、合同续约风险和顾问项目拓展风险。 一、招投标风险管理 1、风险分析 物业管理公司普遍认为，在招投标中，风险主要为报价背离成本和困难准备不足。对在新建物业委托中价位过低的原因调查中，有47%的物业管理公司认为是市场竞争过于激烈或不规范和过分追求市场占有率的结果，26%的物业管理公司认为受到当地政府指导价的影响。分析其深层次的原因，客观上有物业管理公司的投标准备周期短，运营环境熟悉不够，主观上为物业管理公司自身有贪多心理，对预期判断过分乐观。由于对所接管物业的区域和服务的特殊性没有深入地研究、分析，往往按自己的固有模式进行测算，与实际存在很大的偏差；在对老（旧）物业项目投标前，物业管理公司没有认真了解业主的服务需求和期望，制定适宜的服务方案，没有分析前一任物业管理公司退出的真实原因，在实施
时很容易重蹈覆辙。2、防范对策投标新建物业时，物业管理公司要充分准备，准确进行财务预算，不要过度竞争，造成日后的被动，不盲目追求高市场占有率，要步步为营，保证运营好每个项目，在当地政府指导价的指导下，合理报价；在投标老物业项目前，要与原来的业主委员会、业主进行有效沟通，了解他们真实的需求，明确任务，认真核算成本和收益，不要承诺自己做不到的服务，要量力而行、合理报价。 二、新建物业项目接管期存在的风险管理1、风险分析在接管新建物业项目过程中，由于多种原因：如和开发商的父子或其他渊源关系，或者没有充分意识到交接的重要性，使交接工作不细致，为后续的物业管理服务埋下隐患。在我们的调查中，这个阶段主要有以下几大风险：A、新建物业存在设计隐患风险：有56%的接管项目存在车位使用问题，50%以上的接管项目存在装修障碍。有37%的物业管理公司的风险是由周边服务设施不配套引起的。B、与开发建设单位交接风险：在和开发商配合中，有55%的物业管理公司的主要风险是资料交接不完整；有48%的物业管理公司在和开发建设单位交接房屋时，未认真检查质量问题；有39%的物业管理公司未将检查到的质量问题详细罗列，并要求开发单位相关负责人在清单上签字；有26%的物业管理公司则未向开发建设单位索取本小区相关建材配件的供应商名单和详细情况。C、签订《前期物业管理服务合同》时的风险：有40%