泉州市房地产市场项目定位分析

湖景花园企划提案

第一篇市场及工程分析

一、泉州市房地产市场简况

1、宏观经济运行及产业结构的变化

1）据相关部门统计报道，2002年全国商品房空置率继续加大，同比去年，今年1-5

月份，全国商品房空置面积增长幅度达8.2%，高于去年2.3%的水平。

2）全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落8%，

价格下跌3.3%。

3）2002年上半年，泉州GDP值同比去年增长10.8%，居民收入增长7.8%，消费指数下降0.9%。

4）泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交2153起，成交面积26.63万㎡，金额6.0894亿元，比去年分别下降9%、8%和0.7%。

5）2002年7月末泉州空置房面积达55.82万㎡，同比去年增长35.2%。

6）2002年第二季度，泉州房地产企业景气指数为93.3，同比去年下降13.3%。

2、政策法规及城市发展规划对泉州房地产市场的影响

1）2002年7月份起，国家全力整顿房地产业，泉州市政府亦大力治理“六项”

不法行为，给产业运作并不规范的泉州房地产市场带来较大的冲击。

2）2002上半年泉州成为省级园林城市，并将在2005年晋升为国家园林城市，以及围绕“四山二江”和“半小时城市群”的城市发展远景，进行规划技术

方案国际咨询征集活动，都将有力的促进泉州城市形象及品位的提升，以及

对园林景观、城市绿化与居住环境的改善。

3）2002年6月底，市区太平洋花园爆发的物业经管风波预示着泉州部分市民对物业经管需求与服务意识的觉醒；同时，也提醒我们，物业经管将是泉州

未来住宅市场中主要的竞争或卖点之一。

4）房地产“两书”再次受到重视，下半年起，未能提供“五证”、“两书”的房产开发企业，将受到政府的严惩。

3、泉州房地产住宅市场的发展趋势

1）大泉州城市架构与“东拓南进”战略的实施，刺桐路以东区域成为近几年泉州房地产开发的重点区域，城市重心东移已然显现。

2）随着沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建设与投入使用，洛江必将成为泉州未来的发展热土。

3）2002年下半年始，“冠亚城市花园”、“世纪巨星”及“中远名城”等楼盘的

面市，宣示着泉州的房地产业的产品时代与大盘时代的到来。

4）区域购买力已基本得到释放，高端产品竞争加剧，有效需求不足已明显表现。

5）小高层住宅已开始逐渐为泉州市民所接受，但多层住宅仍是热销的主流，而高层住宅依然严峻。

6）随着土地开发成本的增加，工薪阶层消费的住宅将向城市边缘或新区迈进。

7）东部洛江将随着坪山隧道的开通而价值突显，将成为泉州大规模化产品开发的基地，与高品质社区的孵化器。

二、本案SWOT（优劣势、机会点、隐忧）分析

1、工程优势S

1）本案位于温陵北路与湖心街交叉的北边，隶属于鲤城区，毗邻东湖公园及东

湖电影院、华侨历史博物馆、施琅故居，以及将要落成的市民广场，区域地段价值属性高，人文底蕴丰厚，市民有着较高的的认同度；

2）医院、银行、菜市场、电影院、博物馆、图书馆、超市等，配套齐全，生活便利；

3）本案于温陵路市区主干道旁，拥有12条公交线路，居民出入与行车十分便捷；

4）泉州重点知名学校：三中、五中、师院位于本案区域内，有较高的教育资源及就学条件；

5）东湖公园、城市园林广场与本案左右为邻，城市稀缺的景观资源，在繁华的市中心闹中取静，独一无二，是本案最大优势；

6）随着城市的发展与资源的日益稀缺，本案有着较好的发展前景及巨大的增值潜力。

2、工程劣势W

1）本案处于新老城区的过渡带，工程后为城中村落，大量的民房密集而凌乱，并居住着大量的外来民工，居住环境及视觉形象不佳，影响工程的形象及居住品位的塑造与提升；

2）工程一侧紧挨八卦沟，其难闻的臭味及漂浮水面的污物，亦对本案造成一定的影响；

3）工程周边商业形态杂乱，档次不高，氛围不浓，店面空置率较高，店面租金相对较低；

4）工程所在湖心街前段，尚未改造，街面窄小，无商业氛围与特色，本案沿街店面的销售难度较大；

5）工程旁中泉大厦及几幢旧有建筑物，既破坏本案的完整性，又不利于工程整体形象的塑造。

3、工程机会O

1）老城区受政府古城保护的制约，房产开发基本受限，对老市区的居住与生活

有着向往和留念的客户群体，将是本案营销的一大契机；

2）本案对面的祥景家园定位为别墅小区，提升了工程所在的区域形象与地域价值，亦对本案的工程形象与品位的提升起着一定的促进作用；

3）随着绿色、健康、环保的居住概念被普遍接受，与稀缺的自然景观资源相伴而居，已成为都市成功人士对居住新的追求点，这将是本案的附加价值得以最大体现的市场大势。

4、工程隐忧T

1）泉州国联房地产二期开发的定位为中高档住宅的“富贵花园”将直接对本工程构成威胁；

2）与本案同区域的工程开发及市区相近的住宅工程将形成对本案客源分（截）流的威胁，因此营销时机的把握，亦是本案的关键；

3）本案周围的村落、民房及众多的外来人员与较差的居住环境，将会影响本案目标客户群体对工程的抗性。

第二篇工程定位及产品修正建议

一、工程定位

1、区域属性与产品定位

本案位于温陵北路与湖心街交叉处，隶属于鲤城区行政管辖，街区定位明晰，工程区域具有丰富的人文及景观资源，东湖公园、图书馆、电影院等使

本案所在的区域在市民的心中有着潜在的心理定位和情感倾向。

随着城市的发展与人们居住理念的提升，人与环境的统一协调将是未来的意识主流，而海景、湖景、山景、水景已开始成为人们居住的极致追求。

本案工程的操作应根据地块及工程周边现状环境的优劣势“扬长避短”，充分挖掘周边综合资源，摆脱工程周边民房的影响，充分利用与东湖公园、电影院、图书馆以及将要建设的城市广场等市政设施的区位优势，引导并挖掘出特定目标客户群体的潜在需求和价值的认同。

因此，本工程的定位应在高尚住宅的基础上，提升一个层次，以主题式住宅概念为主要思路，在提升工程的产品内涵的同时，更可达到产品的惟一性和排它性。

2、主力客户群体定位

1、客户群体定位：以二次购房的中产阶级为主（包括公务员、企事单位经管层、

私营企业主等）；

2、客户区域定位：以工程周边及老市区的居民为主，周边地区（晋江、石狮、

南安、惠安）居次，两者在本案客户总量所占的比例，预计

分别为6：4。

二、产品修正建议

技术方案一现代时尚的深港风格园林式住宅

依据地块及周边的资源配备以及能接受这一地段物业升值的客户群体来看，工程定位应着手于中上阶层，工程品质应属于中高档次工程。但是这一定位真正成功的关键还在于产品本身品质及我们所赋予产品的综合的附加价值。所以这就必须在产品规划当中重点塑造本案的综合竞争力，也只有这样方能吸引住这些日

趋理性且又具实力的目标客户，创造利益最大化。

针对目前三个设计技术方案，以香港方面设计的规划技术方案，在大方向上符合我们所要求的整体定位，但由于香港规划设计公司对泉州的本土民情不甚了解，所以仍存在许多方面的不适应，必须做出修正以更为贴切的被目标客户所接受。

工程地块呈扇形状，从总体的规划来看，在泉州当属前卫，且它的朝向，分布及排列也较为合理，所以说大方面能满足于中高档工程定位，而在于细部处理及本土适应性上却存在许多不足，这又将影响整个工程档次塑造及价值提升。

因此就总平、外观、景观、配套及户型的调整作以下建议：

总平规划：整个首层都为店面，首先量太大，其次有些中庭花园内侧的店面商业价值不高且很难定位，与住宅园林中庭氛围格格不入。建议把花园内

侧店面架空作为园林的延伸部分以化解内街店面推广的抗性，以提升

工程人性化品质塑造。

外观：目前的技术方案从颜色，造型及立面上线条与块面的组合都强烈的透射出深港特色建筑风格，但细部处理却仍较为生硬。

①颜色单一，没有能够把建筑立面的节奏感很有效的体现出来。

②立面板块构成不够协调，尤以13、14、15、16这一沿中庭立面更为明显，

阳台与阳台之间，阳台与整体立面之间的关系，从功能与视觉两个方面都有欠缺。

户型规划：本案现行户型规划中客厅与主卧室的开间面积比例不合理，（客厅开间偏小，卧室开间偏大，户型面积设置缺乏变化，无法满足消费群体的

需求，客户层次较窄，不利于销售，建议作如下调整：

1、房型设置：

二房二厅一卫：75~80㎡，客厅开间在4.3m左右，主卧开间3.8m左右，客厅面积20㎡左右为宜。

三房二厅二卫：110~130㎡，客厅开间在4.5～5 m左右，客厅面积25～30㎡。

四房二厅二卫：145~150㎡，客厅开间各在5.1～5 .5m左右，客厅面积35㎡左右。

楼中楼：180～230㎡，客厅开间各在5.5～6 .5m左右，客厅面积40～50㎡左右。

2、面积比例：

二房、三房、四房、楼中楼的比例分别为：25%、40%、20%、15%。

3、户型特色：①错层：动静分离；

②带阁楼的楼中楼：赠送阁楼，既使用面积大于建筑面积；

③底层楼中楼：将售价低的底层住宅，设计成楼中楼，既可有效化

解底层住宅价值低的缺点，又同时改变了以往楼中楼均是顶层的

惯例，且还可使消费者耳目一新，并避免了攀爬楼梯之苦。

景观及配套：高档工程与普通工程明显区别在于它除了满足日常居住功能外，在

所能享受到的配套，服务及产品附加价值重点提升，到位。这也是

提升产品价值、塑造产品档次所要倾力打造的。

①功能配备：保安、保洁中心，业主服务中心、社区医疗中心、干洗房、便民超市、小区幼儿所、车库。

②休闲配备：社区景观中庭园林，休闲会所。

A．景观中庭园林：区隔于普通的绿地、植物而打造出极具人性及自然灵性的至善空间：开放式绿地、棋艺方园、

茗茶小歇，泳池/嬉水池、镜影荷塘、健康步道、花台凉亭、

喷叠、带椅花架、儿童天地、露天剧场/舞厅，雕塑广场。

B．休闲会所：健身房、桑拿房、台球室、乒乓球室、棋牌室、咖啡厅、网吧（如社区引入宽带网络就无须网吧）

技术方案二以江南特色为主的苏州园林主题风格式住宅

介于工程地块处于新老区域交汇处，在东湖公园的优势依托下，以及与周边工程、景观互相呼应的协调性的需要，以及市政对于城市建筑物外观与颜色的要求及限制，故我们提出传统古典韵味之技术方案二：以苏州园林为主题的江南特色规划方向。

这一技术方案主题思想在于塑造具泉州市场唯一性及排它性的产品内涵，走无竞争路线，以使本工程在港深、台湾风格满溢的市场中一枝独秀。

规划重点：建筑与园林的有机结合，空间与人文的良性互动。采取这一技术方案将在外观及园林乃至工程内涵整体风格独树一帜，从而在欧陆风格与

港深路线中，秀出江南水乡风景如画的古典韵味。

外观：以极具中国传统风格的斜坡顶、琉璃瓦为屋顶主建筑造型，并在立面与屋顶融入江南特色的建筑表现元素使之与主题定位的相呼应。（具体技术方案略）

园林景观：以江南特色、苏州园林为理念的中心思想，打造有人间美称的苏杭特色园林，风格印象：小桥流水，镜路荷塘，迥廊兰亭，林荫小径，山

石小溪，轻风垂柳，草堂书屋。（具体技术方案略）

注：技术方案的难点在于小高层建筑与传统园林的有机组合，以及环绕社区的灵动水域的设计上。

第三篇工程企划

案名一

从上述产品规划思路与方向，可以清楚的反映我们的产品定位，加之这一工程的地段市政建设配备的资源及优势，我们把它定位为

市心公园带·大型园林式高尚社区

案名：东湖豪园

组合形象：东湖豪园

市心公园带·大型园林式高尚社区

产品印象：现代、时尚、高贵、尊崇、生态、人性

案名二

结合本案产品修正建议二的思路，本工程的定位为

大泉州首家苏州园林景观社区

案名：东湖御景苑

组合形象：

东湖御景苑

大泉州首家苏州园林景观社区

媒体应用：媒体应用应着手于推案进度及工程进度的各个阶段而展开。重点把握新鲜、迅速、到位。

预告期：主要目的在于市场摸底及工程信息的传达，这阶段的媒体以户外定点看板及工地、售楼处形象，软性文章、夹报为传播渠道来传达信息以积蓄

能量。

公开期：大面积展开工程的宣传，以其新鲜、前卫、高端的姿态一举入市把前期积蓄能量完全释放，以造成泉州楼市注目焦点。这阶段媒体以活动、报

纸，DM邮件发布。

促销期：主要在于提供小额利益为手段，针对性组合推广，利用特殊性日子或节假日进行促销活动或媒体发布，这一阶段主要宣传渠道为报纸及老客户

的口碑效应及工程进度。

延销期：主要进行工程维持性诉求，而这时期工程工程形象将成为最主要的宣传媒介，崭新、前卫的外观、规划将最后一轮犹豫者网尽，报纸及工地布

幅为辅助性宣传。

第四篇销售策略

一、销售策略

1、价格形象执行策略

房地产项目定位分析(全套)

市场定位 （一）房地产项目市场定位 1、产品定位的概念 参考因子内容 一、定位意义1、以开发商或土地使用人的立场为出发点，满足其利益的目的 2、以目标市场潜在客户需求为导向，满足其产品期望 3、以土地特性及环境条件为基础，创造产品附加价值 4、以同时满足规划一市场—财务三者的可行性为原则，设计供需有效的产品 二、定位时机1、开发、取得或处分土地前，可进行产品定位，以确定土地的使用方向（例如一块土地可能宜建办公大楼、商业大楼或住宅大楼） 2、销售、出租、经营或兴建建筑物前，或进行产品定位，以确定产品的规划方向（例如，住宅产品规划为豪华别墅或变通住宅），租售、经营兴建计划，以及资金流量形态与投资报酬等 3、变更或调整土地及建筑物用途前，可进行产品定位，以确定地产变更用途的方向（例如厂房迁移后，原址可改建为写字楼或商场），调整用途的计划（例如重建、改建或修建），以及变更用途可能获得的报酬等 三、定位目的1、降低市场销售风险，避免供过于求、时机不当或不符目标市场需求等可能造成的收益损失 2、增加投资报酬利润，例如创造个别产品的单位利润，或增加组合产品的整体利润，或通过分期销售获得全程利润等 3、发挥作业整体效果，避免开发、销售、规划及财务等冲突，能同时兼顾收益成本、品质及时效

2、房地产产品定位原则原则概括原则内容 一、先外后内1、先决定空间用途，再考虑栋别或楼别配置 2、先确定整体容积率的分配，再考虑栋别或楼别配置 3、先规划整体出人动线，再考虑各楼层或各单元空间的联系方式 4、先做完整地块规划，再作畸零地块利用 二、先实后虚1、要创造边际利润的机会，也就是要先将主要的努力付清于最具边际利润的产品上，才能创造高纯度的附加价值 2、要具备整体价值的意识，在进行产品定位时，必须掌握个别空间的价值，以使产品的整体价值最大 3、要善用搭配组合的技巧，善用空间搭配组合的技巧，才能把边际价值发挥到极致。 三、先实后虚1、产品定位者首先须找出谁将是目标购买者或使用者 2、产品定位者须有相对经济效益的观念 3、产品定位者还要依据基地规模、产品类型、规划户数等条件掌握能为市场接受，又符合开发商投资报酬效益的公共设施比例范围，以将目标客户对私有功能及共用功能的可能偏好作合理的规划 四、先分后合1、区别楼层市场的先分后合原则，也就是先就大楼各楼层市场（例如顶楼市场、中间层市场、一楼市场、地下市场等）个别评估其供需状况及规划条件，再考虑楼层之间的关联性或合并的可能性 2、调整平面单元面积大小的先分后原则，也就是先确定最小可能销售单元的平面功能，再合并数个小单元成为较大面积的单元，以使开发商调整平面的弹性最大。 3、控制造价合理的先分后合原则，也就是在维持建筑物结构安全的前提下，预先做好最小单元化（最多户数）的建筑规划及成本预算，再合并大面积规划。 五、先专后普1、产品特殊化的程度必须考虑基地所在地的市场特性、供需状况，及各种目标客户群的相对规模与购买力 2、不论特殊化或专门化，都须把握重点，注意市场“门槛效果”，产品定位时切忌盲目地为特殊而特殊，例如产品若具备三项特色，即已被市场评定为特殊产品（达到门槛效应），则毋庸再画蛇添足，徒增败笔，反而减损产品的经济效益，干扰了重点特色的追求。 3、先尝试并评估各种专门化的可能性及市场接受性，以创造产品附加价值及利润空间，除非市场机会有限，或基地条件受限制，才考虑发展风险低的一般性产品。

房地产项目产品定位报告

产品建议书

目录 第一章产品定位分析 (3) 一、影响产品定位的因素 (3) 二、产品市场定位描述 (3) 三、目标客户群体描述 (5) 第二章产品功能定位建议. (5) 一、整体规划建议 (5) 二、外观设计建议 (6) 三、户型设计建议 (6) 四、配套设施建议 (7) 五、装修标准建议 (9) 六、配套服务建议 (10) 七、物业管理建议 (11) 第三章价格策略 (11) 定价原则 (11) 定价方式 (11) 本产品定价建议 (11)

第一章产品定位分析 一、影响产品定位的因素 1、土地价值分析 ●产品地块规则 ●利于充分利用 ●易于规划与设计 2、需求分析 ●总需求较乐观 ●高品质住宅需求大 ●需求面积逐渐变小 3、供给与竞争态势 ●区域内供给量较大 ●土地储备丰富，存在开发潜力 ●入市时机较为关键 二、产品市场定位描述 1、本产品主要经济指标 ?总建筑面积： *****平方米 ?总占地： *****公顷 ?绿化率： **% ?容积率： *** ?地上建筑面积： *****平方米 ?商场： ******平方米 ?写字楼： *******平方米 ?其余为公寓： *******平方米 ?地下建筑面积： *******平方米 ?地下车位： *****辆 ?地上车位： ******辆 ?自行车： ******辆 2、整体功能布局

建议产品规划为： 一栋写字楼，一栋商业，两栋公寓。 ●整个社区采用围合式建筑方案 ●公寓采用板式高层 ●围合社区中央空间 ●用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分；用地南侧从西至 东依次坐落另一部分写字楼和公寓1号楼；用地北侧设计为公寓2号楼； 社区西侧与东侧保持完整外立面。 ●社区设计两个出入口，实现人车分流。 ●商业配套地下可设计为地下停车场，主要满足写字楼的需求；公寓停车场 可设计在1号楼和2号楼地下；商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置，达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。从外观上，在西侧与南侧保持完整连接，成为： 劲松商圈地标性建筑。 （具体规划情况见附图）

厦门房地产市场分析报告

目录 壹、市场篇 (1) 一．厦门市房地产形势 (1) 二．客层来源 (2) 貳、分析篇 (3) 一．厦门市高层房地产分析 (3) 二．厦门目前高层的现状 (3) 三．酒店式公寓的现状 (3) 四．市调个案分析 (4) 叁、产品篇 (5) 一．项目概况 (5) 二．项目经济技术指标 (5) 三．项目周边配套情况 (5) 四．项目SWOT分析 (6) 五．产品定位 (7) 六．产品定价 (7) 肆、行销篇 (9) 一．总体策略 (9) 二．价格策略 (9) 三．行销通路 (10) 四．业务执行 (10) 五．行销架构及人员背景 (18)

壹、市场篇 一．厦门市房地产形势 1．供需基本情况 厦门市房地产经过多年得发展，已呈现出快速发展得态势，市场供需两旺，房地产开发投资快速增长、房屋销售量价齐升。2003年厦门区域经济出现高开、高走、高增长得“三高”态势，经济发展迅速。 厦门房地产市场是以住宅消费为主导。2003年上半年来住宅成交量约占总成交量的81.65％左右，而且住房消费是国计民生大事，未来将会持续稳定发展。 厦门市区房地产开发投资情况表 类别2003年同比增长 房地产开发投资（亿元）79.27 27.18％ 房地产施工面积（万㎡）1290.19 17.84％ 商品房竣工面积（万㎡）297.32 36.05％ 商品房实际销售面积(万㎡) 265.92 17.63% 商品房预售面积（万㎡）212.71 16.33％ （资料来源：厦门统计局） 2003年厦门1290.19万㎡商品房施工面积中住宅施工面积918.22万㎡,占总施工面积的71.17%,由此可见住宅物业是房地产开发的热点。 2．厦门经济环境 根据国家统计局城市调查队昨天披露今年上半年全国35个大中城市城镇居民的人均可支配收入最新报告显示,厦门人均收入位居全国第七位,因此厦门整体的经济环境是相当不错的,这为厦门房地产的发展提供了很好的基础条件。

房地产项目定位分析报告(同名14008)

华新房地产有限责任公司尚城项目市场定位报告 2015-7-6

第一章锡盟房地产宏观市场分析 第一节宏观经济环境对房地产市场的影响房地产行业涉及并涵盖了建筑业、建材业以及冶金、化工、轻工等多个行业，是以生产和经营房地产为最终产品的产业，是市场经济不断发展，产业类别逐步细化的产物。发展房地产行业，不仅可以为社会提供足够、适销的商用与民用住房，更重要的是能够刺激个人消费和投资，从而为国民经济带来新的增长。 一、我国宏观经济运行态势良好 1995至2000年，锡盟经济年均增速达到10%；全市国民生产总值累计超过1000亿元。2000年国内生产总值大幅增长，GDP的年度

https://www.wendangku.net/doc/2d15886174.html,锡林浩特华新房地产开发有限公司 增长率达到了8%，工业增加值增长率达到了11.4%，主要归功于高科技产业的发展。2001年前三季度我国经济继续保持适度增长，前三个季度GDP增长率仍然达到了7.6%。国内生产总值实现12101亿元，按可比价格计算比去年同期增长7.6%，增幅比去年同期慢0.4个百分点，但比去年第四季度快0.2个百分点，呈现出持续稳定增长的态势。 尽管因受“9.11”恐怖袭击事件影响，第四季度我国经济增长还会继续放慢，但在申奥成功及加入WTO的利好消息的刺激下，在积极财政政策的支持下，全年GDP增长率仍可望达到7.3%左右。根据我国经济的景气周期和对更加积极的财政政策的良好预期，预计我国经济仍将实现7%左右的增长，大大高于世界平均增长水平。2001年-2010年锡盟实际国内生产总值的平均增长率的目标为9%。 二、当前宏观经济运行对房地产投资的影响 2001年1-7月，锡盟房地产开发投资额达到52.65亿元，同比增长58.9%，投资旺盛，并继续以加速度增长。其中住宅投资额为30.87亿元，同比增长56.9%，办公用房投资22.65亿元，商业用房开发投资13.45亿元。锡盟商品房新开工面积1-7月为356.7万平方米，同比增长91.8%；其中住宅为100.1万平方米，办公用房达到55.5万平方米，较去年同期均有大幅增长。办公用房增幅尤为显著。2001年1-7月，锡盟商品房施工面积为298.5万平方米，比上年同期增长34%，其中住宅156.4万平方米，同比增长46.5%；商品房竣工面积150.7万平方米，同比增长4.2%，其中住宅竣工161.8万平方米，同比增长w https://www.wendangku.net/doc/2d15886174.html,锡林浩特华新房地产开发有限公司

房地产项目定位报告书(00001)

前言 房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。

东和湾工程定位报告 一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况，工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、工程的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价 值，才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.

二、东和湾工程定位背景分析 对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 （1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方M，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方M，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 （2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方M，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方M，同比下降6.7%，但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方M，同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈

房地产项目市场定位分析

房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地

晋江房地产市场调研

晋江房地产市场调研

晋江市楼盘市场调查 一、晋江房地产市场现状 近年来，晋江城市面貌发生了极大的变化，改造旧区，拓展新区，尤其是晋江行政中心欲南迁至福埔新区等种种大手笔、大举措，使得晋江房地产迎来了其发展的鼎盛时代。目前晋江的房地产项目主要集中在三个片区：老城区以旧城的拆迁改造为主，形成了以福隆商业广场、阳光时代广场等大型商业投资项目。世纪大道两侧则集中着江滨花园、世纪华廷、浔兴·奥林春天、瑞璟·香榭花都、国建·华美国际公馆等住宅项目；福埔则有华泰国际新城、兰峰城市花园以及即将推出的百宏雅园等项目。这些楼盘规模都比较大，所有的项目用地加起来，大约1900亩左右的开发量，总建筑面积约在200万平方米左右。 ■老城区 商业地产独领风骚 随着晋江经济的迅速发展，人们生活水平迅速提高，经济发达地区的消费者已经进入体验式消费时代，注重购物过程中所获得的愉快体验，注重购物环境，注重休闲和娱乐。而过去城市开发中形成的无处不在的“底商”，在功能上已无法满足现代商业的需要，为新型商业地产的发展提供了空间。 第 2 页共 15 页

老城区人口密集、商圈集中，品牌店、餐饮、娱乐等行业都十分发达，正是建立在这个成熟的商业基础上，老城区的商业地产加快了升级换代的步伐，大型商业广场纷纷出现。 此外，晋江距离泉州仅15分钟车程，距厦门仅1小时车程，距石狮仅10分钟车程，因此，晋江不仅是大泉州一个重要的经济交通门户，也是未来大泉州经济圈的核心区域之一，这种区位优势和发展潜力也为大型商业广场的出现提供了条件。 代表楼盘：阳光时代广场、福隆商业广场 ■世纪大道 高档大盘陆续上市 世纪大道既是市政大道，又是景观大道，大型的公共建设项目悉数落户于此，如体育中心、博物馆、科技馆等，而且，沿世纪大道两侧的土地储备量也很大，因此，从城市发展来看，世纪大道将会是未来晋江新的城市中轴线。 世纪大道两侧一直是晋江买房人关注的焦点，继香榭花都、锦绣明珠、世纪花园、国建·华美国际公馆等楼盘推出之后，今年又增加了“世纪华廷”、“浔兴·奥林春天”等多个新盘。 第 3 页共 15 页

房地产项目如何进行市场定位新(20210125051933)

房地产项目如何进行市场定位 一、房地产开发项目市场定位依据主要来自三个方面： 1、项目所在城市和区域的市场资料城市整体发展状况、城市化阶段、城市与区域人口；城市宏观和微观经济情况、市场整体发展状况与需求；城市和区域未来的发展状况；开发项目所在城市中的区域位置及政府对该区域的功能定位。 2、项目相关的业态和行业背景与开发项目所涉及的各种潜在使用用途相关的各种业态和行业背景，以及不同业态和行业的未来发展的趋势，借以确定项目所包含的不同使用功能面积的配比。 3、项目的核心竞争力开发项目所处位置的优势、劣势、机会、挑战等，旨在扬长避短，提炼出项目的核心竞争力。 二、市场定位的工作内容（以沈抚新城“钻石城”商业综合体为例） 1、整体市场定位 根据沈抚新城“钻石城” 综合体项目所在区域的城市规划要求，明确项目应承担的城市功能，同时通过市场调查分析，了解目标市场需求和行业未来发展趋势，并结合项目自身物理条件，先行确定建筑综合体的整体市场定位。 在整体市场定位中，要明确建筑综合体的主导功能和功能构成，进而在考量市场风险因素的前提下，以综合效益最大化和各种使用功能合理配搭为准则，有效组合相关功能类型，并确定各功能面积的比例关系，从而形成最终的项目整体市场定位方案。 2、主体形象定位主体形象定位，是指项目主体风格定位及经营管理企业品牌定 位，就像品 牌会给产品带来附加值一样，鲜明的形象定位有着及强的集聚效应，将给投资人、经营者带来附加价值。沈抚新城“钻石城”综合体项目是一个多业态组合的建筑，拥有明确的经营主题，鲜明的建筑风格以及富有创造力的品牌形象。主体形象定位对提升项目的价值异常重要。 3、客户定位由于客户对象在年龄、收入、职业、教育程度及兴趣等方面差异很大，

房地产项目市场定位工作分析

房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。

商业地产项目定位

湖南农业大学 本科毕业论文(设计)题目：商业地产项目定位研究 学院：建筑学院 专业班级：工程管理0501 学号： 2005228213 学生姓名：刘玉栋 指导教师姓名：胡齐 指导教师职称：助教 二○09年六月日

摘要 近年来,随着国家对房地产市场的调控以及住宅市场越来越激烈的竞争,房地产行业的资本大量的涌入商业地产领域。在商业地产飞速发展的同时,也暴露出很多问题,如空置率高、同质化现象严重等。造成这些问题的主要原因之一是因为缺乏准确的项目定位。对于商业地产项目开发而言，定位起着方向性和纲领性的作用，影响了整个商业地产项目的发展方向和前景。本文首先结合商业地产行业特征, 对商业地产定位与住宅定位进行了比较分析，并分析商业地产项目定位存在的若干问题，又提出了应对的策略，然后构架商业地产前期定位的理论框架，为商业地产在前期论证中指出了论证的方法和步骤，以期望增加商业地产开发的科学性。 关键词：商业地产；定位 Location of commercial real estate projects In recent years, with the state regulation of the real estate market and residential market, increasing competition, the real estate industry, the influx of capital a large number of commercial real estate. Rapid development in the commercial real estate, but also exposed many problems, such as high vacancy rate, the same phenomenon and serious. One major reason for these problems is the lack of accurate project location. For the purposes of commercial real estate project development, direction and programmatic orientation plays a role, affecting the entire commercial real estate development projects and prospects. This paper combines features of commercial real estate industry, for commercial real estate location and positioning of a comparative analysis of residential and commercial real estate projects targeting of several problems, the strategy also proposed deal, and then structure commercial real estate pre-positioning of the theoretical framework for commercial Real estate in the early demonstration that the demonstration of methods and steps to increase the expectations of the scientific nature of commercial real estate development. Keywords: commercial real estate;position

房地产项目定位知识交流

第五章房地产项目定位 ◆本章学习目标 1、掌握房地产项目定位的概念； 2、掌握房地产项目定位的内容； 3、掌握市场分析法； 4、掌握项目SWOT方法的应用。 ◆本章教学内容 1、房地产项目定位的基础 2、房地产项目定位的基本方法 （1）房地产项目市场分析法 （2）项目SWOT分析法 ◆本章重点 1、房地产项目定位的的概念 2、房地产项目定位的内容 3、市场分析法 4、项目SWOT方法的应用 ◆本章难点 1、市场分析法 2、项目SWOT方法的应用

第一节房地产项目定位的基础 一、房地产项目定位概念 从房地产项目形成的程序和房地产项目的特征可以看出，房地产项目定位与普通商品定位之间有相似之处也有不同之处。相似之处在于房地产项目成为商品进入市场销售与普通商品一样面临如目标市场的选择、客户的细分，销售策略的制定、销售渠道的建立等一系列问题。不同的是房地产项目自身的特性决定了它的生产和消费过程比普通商品要复杂得多，这种特殊性影响着使用者的生活行为方式。 因此，房地产项目的定位不仅仅来源于开发商和设计单位，而且是建立在市场研究基础上的市场定位，是对消费者使用方式和使用心理进行分析研究基础上的产品定位，是将产品核心按消费者的理解和偏好方式传达出去的形象定位。 房地产项目定位的概念可以表述为房地产开发经营者经过研究市场、技术和资金投入状况等一系列与房地产开发相关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产项目产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位。

这一过程就是房地产的项目定位。 二、房地产项目定位内容 从房地产项目定位的概念可以看出，房地产项目定位包括四部分内容。 （一）市场定位 研究房地产市场销售的市场状况，以及与其相关联的经济政策环境，确定市场需求的种类、形式、大小和趋势，为产品研究提供市场基础。在这部分研究中要回答的问题主要有：全局的房地产市场有多大？这个市场的增长率是多少？目前市场是如何被细分的？当前的市场趋势是否清楚以及近期细分市场有哪些主要变化？参与竞争的是哪一细分市场？竞争者的状况如何等。 （二）客户定位 研究消费者的消费行为、消费动机以及消费方式，同时研究消费者自身的人格、观念、所处的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式，确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。在这部分研究中主要回答的问题有：不同类型的房地产项目针对哪类不同消费群体？产品的差异对消费行为的影响程度和影响方式是什么，消费者对房地产项目的消费习惯是什么等。 （三）产品定位 研究产品种类和目标客户消费使用过程。确定房地产项目形成过程中的外部和内部条件，分析方案构成的主要因素，形成市场差异化产品。该部分要回答的问题主要有：消费者对房地产项目的实际使用过程是怎样的，产品的每个部分是怎样与消费者的行为相关联的？在使用过程中消费者的行为和心理的变化过程是怎样的？怎样才能达到消费者使用的最佳状态？房地产项目构成要素和突破差异化的关键点是什么等。

泉州市房地产市场项目定位分析

湖景花园企划提案 第一篇市场及工程分析 一、泉州市房地产市场简况 1、宏观经济运行及产业结构的变化 1）据相关部门统计报道，2002年全国商品房空置率继续加大，同比去年，今年1-5 月份，全国商品房空置面积增长幅度达8.2%，高于去年2.3%的水平。 2）全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落8%，

价格下跌3.3%。 3）2002年上半年，泉州GDP值同比去年增长10.8%，居民收入增长7.8%，消费指数下降0.9%。 4）泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交2153起，成交面积26.63万㎡，金额6.0894亿元，比去年分别下降9%、8%和0.7%。 5）2002年7月末泉州空置房面积达55.82万㎡，同比去年增长35.2%。 6）2002年第二季度，泉州房地产企业景气指数为93.3，同比去年下降13.3%。 2、政策法规及城市发展规划对泉州房地产市场的影响 1）2002年7月份起，国家全力整顿房地产业，泉州市政府亦大力治理“六项” 不法行为，给产业运作并不规范的泉州房地产市场带来较大的冲击。 2）2002上半年泉州成为省级园林城市，并将在2005年晋升为国家园林城市，以及围绕“四山二江”和“半小时城市群”的城市发展远景，进行规划技术

方案国际咨询征集活动，都将有力的促进泉州城市形象及品位的提升，以及 对园林景观、城市绿化与居住环境的改善。 3）2002年6月底，市区太平洋花园爆发的物业经管风波预示着泉州部分市民对物业经管需求与服务意识的觉醒；同时，也提醒我们，物业经管将是泉州 未来住宅市场中主要的竞争或卖点之一。 4）房地产“两书”再次受到重视，下半年起，未能提供“五证”、“两书”的房产开发企业，将受到政府的严惩。 3、泉州房地产住宅市场的发展趋势 1）大泉州城市架构与“东拓南进”战略的实施，刺桐路以东区域成为近几年泉州房地产开发的重点区域，城市重心东移已然显现。 2）随着沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建设与投入使用，洛江必将成为泉州未来的发展热土。 3）2002年下半年始，“冠亚城市花园”、“世纪巨星”及“中远名城”等楼盘的

房地产价格定位分析及项目定价的方法

房地产价格定位分析及项目定价的方法

房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定

价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。

房地产项目定位分析报告文案

昆泰集团 劲松项目定位分析报告 21世纪中国不动产 2002年元月

目录 第一章房地产宏观市场分析…………………………5—10第一节宏观经济环境对房地产市场的影响……………5—7 一、我国宏观经济运行态势良好 二、宏观经济运行对房地产投资的影响 三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战 第二节国家相关政策对住宅产业的影响………………8—9 一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策 二、把握使百姓“买得起房”的有关政策 三、把握使百姓“买放心房”的有关政策 第三节 2002年房地产市场预测 (10) 第二章区域市场分析.......................................11—18第一节区域环境概述 (11) 一、地理位置与道路交通状况 二、周边物业状况 三、人文环境及配套设施状况 第二节区域市场竞争分析…………………………12—13 一、周边项目概述 二、产品供应特点分析 三、区域竞争对手分析 第三节本项目S.W.O.T.分析………………………14—18 一、Strength（优势） 二、Weakness（劣势） 三、Opportunity（机会） 四、Threat（威胁）

第三章客户群体需求分析……………………………19—25第一节主导客户群的定位分析……………………19—20 一、客户类别细分 二、主导客户群定位 第二节主导客户群购房动机分析…………………21—23 一、购房时间、动机及关注因素 二、主导客户群购房偏好 第三节主导客户群对价格的承受能力分析…………24—25 一、单位价格需求 二、贷款额度选择 三、首期的承受能力 第四章项目定位分析……………………………………26—29 一、响项目定位因素分析 二、项目市场定位描述 三、目标客户群体描述 第五章产品功能定位……………………………………30—37 一、整体规划建议 二、外观设计建议 三、户型设计建议 四、配套设施建议 五、装修档次建议 六、配套服务建议 七、物业管理建议

房地产公司产品定位分析报告

v1.0 可编辑可修改产品定位报告

营销管理部 年月 第一章城市房地产宏观市场分析 第一节经济环境对房地产市场的影响 1、宏观经济运行对房地产投资的影响； 2、城市经济结构和发展趋势对房地产投资的影响。 第二节国家及城市相关政策对住宅产业的影响 1、国家及城市对房地产项目开发节奏、运营模式存在影响的相关政策、规定； 2、国家及城市对产品设计存在影响的相关政策、规定及其具体影响； 3、国家及城市对于购房行为存在影响的相关政策、规定及其具体影响。 第三节城市房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月城市月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线； 2、过去12个月城市不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成 交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括： a)不同面积段产品 b)不同物业形态产品 c)不同交房标准产品 d)不同总价区间产品 e)不同单价区间产品 3、对城市房地产市场未来供需关系和价格走势的预测 a)总体供需关系分析及预测 b)总体价格预测

c)不同类型产品供需关系及价格的分析及预测 d)目前市场机会的初步结论 第二章区域市场分析 第一节区域环境概述 1、地理位置及交通交通状况； 2、区域配套设施状况； a)配套设施点位图 b)商业配套设施 c)生活配套设施 d)教育配套设施 e)医疗配套设施 3、区域自然及人文资源状况 第二节区域房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月区域月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线； 2、过去12个月区域不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成 交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括： a)不同面积段产品 b)不同物业形态产品 c)不同交房标准产品 d)不同总价区间产品 e)不同单价区间产品 3、对区域房地产市场未来供需关系和价格走势的预测

房地产市场定位

第四章房地产市场定位的应用及策略 房地产市场定位模式主要有从定性基础上的和定量基础上的模式，而且在两者相结合运用的趋势越来越明显。 4.1建立在定性基础上的房地产市场定位 建立在定性基础上的房顶产市场定位模型是在借鉴市场定位的普遍模型结合房地产营销的特点得出来的。其主要内容如下： 4.1.1顾客分析 从顾客分析出发，确定房地产市场定位策略是最传统的定位出发点，这一理论在房地产市场成熟期提倡、实践得最多。并在实施顺序上房地产业界达成一致，主要是以下顺序：市场细分、选择目标市场、和进行产品定位。 4.1.2建立超越顾客需求理念 传统的目标市场定位方法只能帮助房地产公司进入已有的市场，而不是创造新的市场、在新的市场上定位。 超越顾客需求理念认为，除了传统的目标市场顾客需求调研外，面对现代市场，企业的定位处在发掘并满足现有消费需求的基础上，还应该超越顾客的需求，进行创新定位。 从超越顾客需求的理念出发创建新的市场定位模式，这种模式建立在两种分析结果的基础上，一种是对顾客本能需求的分析，另一种是对顾客心智模式的分析，将两种结果结合起来，将产品的定位牢牢树立在消费者心目中。 4.1.3从企业的角度出发 从企业的角度出发，建立定位模型主要考虑核心能力来开发定位程序和建立定位模型因子。这种定位能够让房地产企业对自身的资源进行清醒的认识，同时可以集中有效的资源开发市场，但是纯粹的由企业能力出发的市场定位它忽视了顾客，忽视了与顾客之间的沟通。因此利用企业能力完成定位的缺陷也是不言自明。 4.1.4从竞争对手出发 市场结构、次序及其演变趋势引发市场空间的变动本质上会影响到定位决策。企业通过对现存的竞争对手分析，寻找其盲点和弱点，从而完成差别化的市场定位。所以房

房地产市场环境分析-泉州房地产市场环境分析

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/2d15886174.html, 房地产市场环境分析 作者：朱雪兰 来源：《时代金融》2017年第16期 【摘要】房地产企业生存和发展既要受自身条件的制约，也要受企业的外部环境影响，必须时刻监测营销环境的发展变化，善于分析和识别由于环境变化而带来的机会。本文分析杭州房地产公司面对的宏观环境，重点分析下沙海天城商品住宅微观环境，总结杭州房地产市场现状与机会，为房地产企业提供参考。 【关键词】杭州房地产商品住宅环境分析 海天城是浙江野风集团房地产公司开发的商品住宅小区，位于下沙—杭州经济技术开发区内，毗邻大学城，紧靠规划中的地铁一号线，距下沙钱塘江观潮亭千余米。项目总体建筑面积近50万平方米，规划总户数3000余户，由25幢高层、小高层公寓及商业用房组成，以恢宏的体量、凌云的气势成为未来下沙生活的标志性社区之一。毗邻新加波科技园和风光绚丽的钱塘江，南望浙江工商大学。已于2005年六月通过竣工验收并入伙，整个项目于2008年底结束，售出率达100%。 一、房地产市场营销宏观环境分斩 （一）自然环境 浙江野风集团房地产公司及其投资开发的海天城小区位于杭州市。杭州位于中国东南沿海北部，东临杭州湾，南与绍兴相接，西南与衢州相接，北与湖州、嘉兴两市毗邻，西南与安徽省黄山市交界，西北与安徽省宣城交接。杭州地处长江三角洲南沿和钱塘江流域，地形复杂多样。杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。世界上最长的人工运河—京杭大运河和以大涌潮闻名的钱塘江穿城而过。 （二）经济环境 面对错综复杂的国际国内宏观环境，杭州市主动适应经济发展新常态，经济“稳开高走、质效提升、转型加快、民生改善”，实现了高起点上的新发展。 据杭州市统计局发布最新消息，2015年初步核算，杭州市实现地区生产总值10053.58亿元，成为第十个GDP总量跨越万亿元的城市；按可比价格计算，同比增长10.2%，增速居全省第一、副省级以上城市第二。分产业看，第一产业增加值287.69亿元，增长1.8%；第二产业增加值3910.6亿元，增长5.6%；第三产业增加值5855.29亿元，增长14.6%。三次产业结构由上年的3.0：41.8：55.2调整为2.9：38.9：58.2。主要表现几个个方面：

浅议房地产项目的市场定位问题

浅议房地产项目的市场定位问题 陈瑞亮李培 武汉大学 摘要：市场定位的思想已经得到了业内的重视,但具体的操作还比较薄弱。本文针对市场定位中出现的问题进行研究，围绕着房地产开发中所必须解决的问题展开。为了能够比较完整系统的了解房地产市场定位，本文对房地产开发定位的运作原理进行了探讨，运用营销管理的方法，重新构建了房地产开发市场定位的工作内容和操作流程模式。 关键词：房地产项目市场定位 Abstract:The market localization's thought already obtained industry in value,but the concrete operation is also quite weak.This article the question which appears in view of the market localization in conducts the research,centers on the question which in the property development must solve to launch.For could the quite holonomic system's understanding real estate market localization,this article carry on the discussion to the property development localization operation principle,the utilization hard currency method,has constructed the property development market localization work content and the operation flow pattern. Key word:Real estate project market localization 中图分类号：F293.35文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012） 房地产业经过二十多年的发展，已经成为了我国经济的支柱产业之一。当前房地产市场中商品房空置现象仍然存在而且还比较严重，这会制约房地产开发企业开发活动的持续性。我国当前房地产营销的水平还比较低，营销操作和理论研究还不成熟。论文从分析我国房地产营销的实际操作和理论研究成果入手,剖析当前房地产营销中存在的问题。 1房地产基本含义 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和 不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地 产可以有三种存在形态：即土地、建筑物及房地 合一。在房地产拍卖中，其拍卖竞标的也可以有 三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑 物和房地合一状态下的物质实体及其权益。每一 类拍卖竞标的都有自己的特殊性，这种特殊性是 与房地产的特性相联系的，房地产有以下几个特 点：（1）位置的固定性和不可移动性；（2）使 用的长期性；（3）影响因素多样性；（4）投资 大量性；（5）保值增值性。 房地产行业对国民经济的影响，主要体现在 拉动经济与稳定经济。首先，从拉动经济方面来 看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业