2021年山西财经大学436资产评估专业基础考研精品资料之《资产评估学教程》核心题库之业务题精编

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本书由本机构编写组多位高分在读研究生按照考试大纲、真题、指定参考书等公开信息潜心整理编写，仅供考研复习参考，不目标学校及研究生院官方无关，如有侵权请联系我们立即处理。一、业务题

1．某企业将某项资产不国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计提折旧20年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。经与家估算，该资产还能使用8年。由于技术落后，设计丌合理，该资产耗电量大，维修费用高，不现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税率为25%，假定折现率为10%）。根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。

【答案】（1）计算资产利用率：

50400/57600×100%=87.50%

（2）确定成新率：

8/（20×87.5%+8）×100%=31.37%

（3）确定功能性贬值：

3×（1-25%）×（P/A,10%,8）=2.25×5.3349=12.0035（万元）

（4）由此可以确定评估值：

480×31.37%-12.0035=138.573（万元）

2．有一宗“七通一平”待开发的建筑用地，面积为1 000平方米。使用期限为50年，容积率为5，拟开发建造写字楼，建造期为2年，建筑费用3 500元/平方米，与业费用为建筑费用的10%，建筑费用和与业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米.日。管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%。贷款利率为6%，房地综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+与业费用）之和的20%。要求：试评估该宗地地价。

【答案】（1）年总收益=2×365×1 000×5=3 650 000（元）

（2）年总费用=3 650 000×2%+3 500×5 000×（1.5%+0.2%）+3 650 000×17.5%=1 009 250（元）

（3）年纯收益=3 650 000-1 009 250=2 640 750（元）

（4）房地产总价=2 640 750/7%×[1-1/（1+7%）^50-2]=36 258 750（元）

（5）建筑费及专业费=3 500×（1+10%）×5 000=19 250 000（元）

（6）利息=地价×[（1+6%）^2-1]+19 250 000×[（1+6%）-1]=0.1236地价+1 155 000

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（7）开发商利润=（地价+19 250 000）×20%=0.2地价+3 850 000 （8）地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润

=36 258 750-19 250 000-0.1236地价-1 155 000-0.2地价-3 850 000 （9）地价=9 069 016（元）。

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