当前位置：文档库 › 商业中心市场调研分析

商业中心市场调研分析

天时商业中心市场调研分析

总述

市场调查篇结论：

中高档酒店式服务写字楼是现在以及以后一段时刻内鼓楼地区写字楼市场的空白点。

健康办公与景观将会是有利卖点。

该地块在鼓楼地区属于二流地块，尤其是交通通达性差。

在项目地块上建一幢以成长型的中小企业为要紧目标客户群的中高档写字楼，是最佳选择。

假如建一幢低档写字楼，不符合鼓楼地区及鼓楼地区写字楼市场的进展趋势，并和目前正在使用的写字楼在同一层次上进行竞争。假如建一幢高档写字楼，受到地块自身条件的极大限制，并会面临来自在建和将要面世的大量高档写字楼的打压。

建一幢中高档写字楼，符合地块的差不多条件，填补了市场空白点，幸免了激烈的市场竞争，能够制造最大的市场价值。

产品定位篇：

中高档，24小时办公服务的健康花园式甲级写字楼，同时具有花园与生态办公环境，低消耗使用，取消中央空调，改为户式空调，同时降低建材和配套设施的档次，操纵成本，形成成本优势和销售价格优势。

客户定位：

成长型知识类中小型企业，关于办公环境档次与物业治理有较高要求，关于面积的要求要紧为90－130平方米之间。

价格定位：

进入市场时，均价为5200元/平方米，通过不断多次的调价，最后均价上调到6000元/平方米，整体均价操纵在5500元/平方米左右。

物业治理：

24小时酒店式服务，国内闻名写字楼物业治理单位。

推广策略：

少放多提，低开高走，高位宣传，特色经营，定点攻关。

付款策略：

针对客户定位的特点，设计有多种付款方式供客户选择，然而重点方法为付首期款、然后按揭，一次性付款，其次为分期付款，最后是为防止万一而设计的多样特色付款方式。

媒体策略：

取得销售许可证之前软文报道＋预订广告，第一轮市场冒尖，南京日报，扬子晚报，现代快报，金陵晚报加户外广告；

预订达到30％，进行第二轮热捧造势宣传，引发跟随买家。同样为四大报，增加软文报道，提高关注度、知名度；

开盘，进行第三轮庆祝宣传，相应SP活动，促进口碑效应，促进签约与提价后的接着销售。

持续期，差不多依靠售楼处现场销售，以及口碑传播。

投资与利润分析：

一、容积率8 建筑面积35200 本案容积率

未定，故仅供参考，为此我们特不预备了35200平米与44000平米两种容积率的成本利润分析。

项目金额(元/平方米) 金额（元）土地费用1250 44000000

土建安装1650 58080000

消防及智能化150 5280000

设备(电梯等) 100 3600000

景观与其他杂费200 7040000 规费400 14080000

税费300 10560000

治理成本50 1760000

销售推广成本200 45000000

成本4300 182360000

销售均价5500 320720000

利润1200 52800000

二、容积率10 建筑面积：44000 项目金额(元/平方米) 金额（元）土地费用1000 44000000

土建安装1650 72600000

消防及智能化150 6600000

设备(电梯等) 100 4400000

景观与其他杂费200 8800000

规费400 17600000

税费300 13200000

治理成本50 2200000

销售推广成本200 8800000

成本4050 178200000

销售均价5500 312400000

利润1450 63800000

项目经营思想、战略及风险防范

一．追求经济效益和企业品牌的双赢，幸免轻视或者片面追求经济效益

1．追求合理的、最大化的经济效益

中国改革、开放二十多年来，市场经济制度差不多确立，并有了一定的成熟度。在市场经营活动中，按市场经济规律办事、追求合理

的、最大化的经济效益，差不多得到了社会的普遍认同。一个经营实体要生存、要进展，就必须以经济效益为中心，在政府的各项法律、法规同意的范围内，全力以赴地追求经济效益最大化。

特不是在市场机制日益完善、市场竞争日益激烈的条件下，努力猎取合理的、最大的经济效益，差不多是一件刻不容缓的情况。

江苏省华厦房地产开发公司，作为一家专业的房地产开发经营企业，自然不应该例外。

2．着眼长远，努力树立企业品牌，为企业在房地产行业中长期持续进展制造条件

企业品牌不单单是企业的名称，它包涵了企业的历史、企业的规模、企业的产品、企业的职员、企业的机制、企业的形象、企业的行为、以及企业的价值观和经营理念，等等，是一个十分复杂的综合系统。它是消费者对关于企业的各类信息的综合，是消费者对企业的最终评判的归结点，直接阻碍和指导着消费者的购买决定和购买行为。因此讲，企业品牌是整个市场营销过程的核心。

房地产消费，是大额的、长期的消费，较之于一般消费品的消费，更加具有理性的色彩。房地产是一个专业性专门强的行业，房地产产品的构成和功能十分复杂，一般消费者难以在不长的购买过程中积存起足够的知识和经验、从而信心十足地做出自己中意的推断，

因此，企业品牌就成为他们选择房地产产品的一个极其重要的依据。因此，企业品牌关于房地产营销尤为重要。

只有建立起优秀的企业品牌，才能长期保持市场对企业较高的和良好的认知度、美誉度和忠诚度，才能有效地规避各类市场风险，长期立于不败之地，并不断走向成功和壮大。

企业品牌的建立，有赖于在正确的品牌战略指导下，从每一件小事做起，长期不懈地进行品牌资产的创建和积存工作。

眼下在政府政策的扶持和引导下，在巨大市场需求的拉动下，中国的房地产业正处于高速进展过程当中。房地产行业大有可为。

江苏省华厦房地产开发公司，拥有雄厚的背景和实力，秉承“诚信经营、开拓进取”的企业理念，有望以优秀的经营业绩和卓越的企业形象，成为南京市房地产界、乃至江苏省房地产界的知名企业。在华天国际广场项目市场营销中，我们将踏踏实实地做好产品、做出特色，适当包装，高位宣传，树立形象，顺利销售，建立良好口碑。并把企业品牌的宣传和建立与项目品牌紧密结合起来，依托楼盘的素养、楼盘的宣传和楼盘形象的建立，努力树立企业品牌，为今后在房地产领域内大展宏图，奠定坚实的基础。

3．幸免轻视或者片面追求经济效益

经济效益和企业品牌，是我们同时追求的目标。

假如轻视甚至忽视经济效益，必将被市场淘汰。

假如一味追求经济效益，置社会效益、企业品牌于不顾，得不到社会各界的良好评价，甚至得到的是负面的评价，不利于企业的长期经营和进展。

二．树立“以顾客为中心，以市场为导向”的营销理念，幸免“以我为中心”，把主观意志强加给市场

顾客的需求是市场的全然，顾客需求是客观存在的，市场是客观存在的，是不以我们的主观意志为转移的。

我们的利益是通过满足顾客需求而实现的。

当我们的产品和服务满足了顾客需求，他们就会欣然同意，并支付相应价格。假如我们的产品和服务不能满足顾客需求，他们就会离我们而去，投入我们竞争对手的阵营。

任何脱离市场实际情况，把主观意志强加给市场的方法和做法，必将受到顾客的抛弃和市场的惩处，最终导致失败。

如此的失败案例专门多。

三．树立全程、整体市场营销的理念，幸免营销思路的支离破裂和营销活动的前后矛盾

房地产项目，是一个庞大的系统工程，连续的时刻长，涉及的主体多、环节多。

要达成我们最初设定的营销目标，就必须树立全程、整体市场营销的理念，在市场营销环境没有发生全然性的重大变化的情况下，在项目进展的各时期，包括前期的投资价值分析、产品设计、土建安装、市场推广、销售，等等，要始终如一地贯彻执行通过认确实市场调研和分析、推断，而制定的营销策略。

决不要因为一些偶然的因素，轻易改变既定方针，使前期的努力大打折扣，甚至前功尽弃。

因此，假如市场的确发生了重大变化，就应该依照新的市场环境和条件，及时调整营销策略，制定新的行动方案，只有如此，才能始终以最佳的方式因应市场，从而取得最佳的效果。

环境变了而策略不变，与环境不变而策略频变，同样是错误而有害的。

四．努力设计、建筑特色化、差异化的产品，形成产品优势，幸免产品雷同、同质化竞争

产品的设计和建筑，是整个营销活动的核心，“对路”的产品才能“适销”。

目前，在房地产市场上，产品的同质化现象十分严峻，这进一步加剧了市场竞争、价格竞争。

写字楼市场中，由于写字楼通常用地面积小、产品功能单一，可用于发挥产品设计创意的空间小，产品同质化的现象尤为严峻。

本案地块条件并不理想，要在激烈竞争的市场环境中赢得一席之地，实现合理的利润，达成预期的营销目的，产品上必须做出一些特色，形成一定的产品差异化优势。

因此，追求产品差异化，要考虑市场环境、目标客户的同意程度，更为重要的是，要考虑由此而增加的建筑成本，认真权衡增加的成本与带来的溢价收入之间的关系，确定是否合算、合适。

五．合理、有效地安排资金收支打算，幸免资金短缺和资金闲置

房地产行业是一个资金密集的行业。

资金链的断裂，会导致一个房地产项目运作的停滞及至失败。

而假如较大量的资金处于闲置状态，得不到有效、合理的运用，不能产生经济效益，也是一种宝贵资源的白费。

本案尽管体量并不算大，但依旧涉及到大金额的资金运作。

从目前的情况来看，开发公司的资金状况是比较良好的，但也不能够掉以轻心，而应精细筹划，精打细算，使出现资金短缺情况的几

率为零。

同时，合理运作资金，使有限的资金解决最多的问题，产生最大的效益。

房地产项目的建筑和销售周期比较长，销售收入往往被大多数开发商作为重要的资金来源、甚至是要紧的资金来源，这取决于开发商的资金实力、销售策略及资金运作策略。

如何合理利用销售收入，有效降低项目运作的资金成本，需要开发商和营销代理商充分沟通、紧密配合。

市场调研篇

一．写字楼的产生及其市场空间

打算经济时期，中国传统生产方式中没有写字楼，只有行政治理的单位办公楼，它的治理是一种只对内进行行政治理的封闭式办公方式。

随着中国的对外开放，打算经济向市场经济过渡，多元化经济得以迅速进展，与之相呼应的各类公司应运而生。功能设施齐全的商务化写字楼、具有专门生存空间的商住楼迅速崛起，为各类公司提供了较为理想的办公空间，进而拉动了房地产业的迅猛进展。

最初的写字楼，是因商务活动的需要而集中在一群小房子中的各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少风雨中的交通时刻与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高进展，把银行、律师、会计师、商业客户集中在一起。随后发觉当这些工作人群集中之后，还需要解决他们的喝咖啡、吃饭、休闲、健身、合并使用公共服务功能等问题，就开始在写字楼中增加相应的功能设施（如集中的卫生间、开水间、餐厅、健身房等）。通过长时期的进展进程，写字楼有了其特定的含义及概念。

独立的写字楼尽管功能齐全，但容量有限，不可能包罗万象，因此人们就将相关行业用更多的写字楼集中在一起，并配以旅馆、酒店、商业等，使这成片的写字楼形成中央商务区或中央金融区，并使那个区域成为都市要紧商务活动的核心区域之一，大大提高了都市空间的利用和商务活动与交往的效率。从来没有人认为商务中心区是最优的生活居住环境，但商务中心区中不能没有居住。

一些创业和进展中的中小企业，常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字楼，因此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的商住部分，形成不同企业的合并办公。既保证有独立的私密的办公地点，又减少相关的配套设施，利用社会化的服务方式减少相关成本。因此这类写字楼要充分考虑这些用户的特点而力

求使相关配套设施齐全，服务功能齐全。

二．南京写字楼市场调研

1．南京写字楼市场现状

1．1南京目前的写字楼市场价格区分

南京市一般写字楼的界定，除了由于建筑年代较早，配套设施不完善之外，要紧还在于离新街口、湖南路等商业中心地区距离较远，缺乏办公氛围。

由于地理位置和配套设施的缘故，一般写字楼的售价一般在5000元／平方米以下的水平，如御景园商务大厦4680元/平方米，现代城堡4400元/平方米，金鹏大厦4000-4100元/平方米，金港大厦3580元/平方米。

南京市的中高档写字楼在智能治理、日常服务、乃至餐饮健身等配套设施上和甲级写字楼相差无几，但在地理位置上有所缺陷，和商业中心之间距离的劣势成了价格较低的缘故，中高档写字楼售价在5000元／平方米－8000元／平方米，如金轮大厦6200-6300元/平方米，天环大厦6500元/平方米，新大都大厦5600元/平方米。

南京市的高档写字楼集中在新街口和湖南路地区，由于当地商业繁

荣、商务市场进展良好，因此该地区写字楼的档次和价格都处在较高的水平，售价为8000-10000元／平方米，如金鹰国际商城10000元/平方米，商贸世纪广场9300元/平方米，金山大厦8600元/平方米。

南京市典型写字楼价格信息

名称价格要紧卖点

商茂世纪广场7965元/M2 江苏第一高楼、节能环保个性化金鹰国际商城1200美金M2 金陵精英物业荟萃、购物休闲娱乐健身配套好

华泰证券大厦8190元/M2起售，2.4元/M2/天起租5A智能涉外高档写字楼

谷阳世纪大厦5400元/M2起售商铺与写字楼的完美结合、珠江路IT

南京国贸中心6580元/M2起售，50元/M2/月起租CBD原点写字楼、无压力租购、配套齐全

隆盛大厦6550元/M2起售现房、5A智能、新街口中央商务区、70%入住率

东方名苑5180元/M2起售地理位置优越、2700超大会所、豪华外立面

天津商业市场调研分析及应用

2、社会消费品零售总额消费品市场趋向活跃。全年社会消费品零售总额完成1356.79亿元，增长14.0%。其中批发和零售贸易业零售额1143.04亿元，增长13.5%，住宿和餐饮业零售额209.97亿元，增长17.4%。 3、财政收入 2006年全市财政收入突破900亿元，达到925.62亿元，比上年增长27.6%，占全市生产总值的比重为21.3%，比上年提高1.7个百分点。全市财政支出654.2亿元，比上年增长25.7%。其中，基本建设和城市维护建设支出263.2亿元，增长28.2%； 4、人口情况 2006年末全市常住人口为1075万人，户籍人口948.88万人。人口继续保持低速增长。2006年全市人口出生率为7.67‰，人口死亡率为6.07‰，人口自然增长率为1.60‰。 5、金融业存贷款规模继续扩大。2006年末全市金融机构（含外资）本外币各项存款余额6839.20亿元，比年初增加854.52亿元。其中储蓄存款余额2922.70亿元，比年初增加349.68亿元。年末本外币各项贷款余额5415.72亿元，比年初增加780.14亿元。 6、人均收入与支出 2006年天津城市人均可支配收入约14200元，人均消费支出10500元，恩格尔系数为34.9%。综述：以上为影响当地发展的主要经济指标，从以上数据可以看出：平稳、协调、增长是2006天津市经济运行的主要特征，自从2000年以来天津市经济运行持续增长，主要经济指标增长较快，相关指标出现了稳中上升的迹象，表明天津市经济正处于快速的发展周期。在良好的经济环境下，天津市的商业发展迅猛。

商业市场调研报告

北京商业市场研究报告第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念 3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展第四部分商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析第五部分商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望 6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。 1.1.1按照开发形式进行分类：（1）商业街商铺商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。（2）市场类商铺在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层

商业中心市场调研分析

天时商业中心市场调研分析总述市场调查篇结论：中高档酒店式服务写字楼是现在以及以后一段时刻内鼓楼地区写字楼市场的空白点。健康办公与景观将会是有利卖点。该地块在鼓楼地区属于二流地块，尤其是交通通达性差。在项目地块上建一幢以成长型的中小企业为要紧目标客户群的中高档写字楼，是最佳选择。假如建一幢低档写字楼，不符合鼓楼地区及鼓楼地区写字楼市场的进展趋势，并和目前正在使用的写字楼在同一层次上进行竞争。假如建一幢高档写字楼，受到地块自身条件的极大限制，并会面临来自在建和将要面世的大量高档写字楼的打压。建一幢中高档写字楼，符合地块的差不多条件，填补了市场空白点，幸免了激烈的市场竞争，能够制造最大的市场价值。产品定位篇：

中高档，24小时办公服务的健康花园式甲级写字楼，同时具有花园与生态办公环境，低消耗使用，取消中央空调，改为户式空调，同时降低建材和配套设施的档次，操纵成本，形成成本优势和销售价格优势。客户定位：成长型知识类中小型企业，关于办公环境档次与物业治理有较高要求，关于面积的要求要紧为90－130平方米之间。价格定位：进入市场时，均价为5200元/平方米，通过不断多次的调价，最后均价上调到6000元/平方米，整体均价操纵在5500元/平方米左右。物业治理： 24小时酒店式服务，国内闻名写字楼物业治理单位。推广策略：少放多提，低开高走，高位宣传，特色经营，定点攻关。

付款策略：针对客户定位的特点，设计有多种付款方式供客户选择，然而重点方法为付首期款、然后按揭，一次性付款，其次为分期付款，最后是为防止万一而设计的多样特色付款方式。媒体策略：取得销售许可证之前软文报道＋预订广告，第一轮市场冒尖，南京日报，扬子晚报，现代快报，金陵晚报加户外广告；预订达到30％，进行第二轮热捧造势宣传，引发跟随买家。同样为四大报，增加软文报道，提高关注度、知名度；开盘，进行第三轮庆祝宣传，相应SP活动，促进口碑效应，促进签约与提价后的接着销售。持续期，差不多依靠售楼处现场销售，以及口碑传播。投资与利润分析：一、容积率8 建筑面积35200 本案容积率未定，故仅供参考，为此我们特不预备了35200平米与44000平米两种容积率的成本利润分析。

商业综合体项目市场调研计划方案

XXX商业综合体项目市场调研计划方案正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日 z

总则工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。一、调研目的 z

完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础；探寻XXX项目定位，深入研究城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位；梳理城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持；筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； ?深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据；二、工作周期第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日()；2014年6月03日至2014年6月04日()；第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日；三、调研容与形式调研容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等；四、工作组人员与分工 z

五、商业调查的课题与容z

区域城市结构调查目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁； 1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入； 2．区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划；区域商业前景调查目的：了解城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有商业现状及特征分析；潜在消费人群调查目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 1．消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； z

商业项目市场调研报告(模板)

商业项目市场调研报告调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化

◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析六、意向项目SWOT分析（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议

商业广场市场调研分析报告

荣成项目前期-----荣成万隆商业广场市场调研报告目录前言、———————————————————————————————————————— 2第一篇、宏观市场环境调研分析————————————————————————————— 3第二篇、荣成市中心商业调研分析———————————————————————————— 20第三篇、荣成市各业种、业态调查分析—————————————————————————— 53第四篇、酒店市场调研分析——————————————————————————————— 85第五篇、商业地产市场调研分析————————————————————————————— 94第六篇、消费者市场调查———————————————————————————————— 103第七篇、项目SWOT分析———————————————————————————————— 130

前言

第一篇：宏观环境调研分析第一章：都市规划 1、地理位置：荣成市位于中国山东半岛最东端，与韩国、日本隔海相望，是中国沿海经济和口岸双开放都市。全市辖13个镇、一个治理区，863个行政村，92个居委会，总面积1392平方公里，总人口67.9万人。2004年，全市完成国内生产总值311.75亿元，财政收入17.24亿元，2005年2月26日政府工作报告上统计：城乡居民储蓄余额达到110亿元，人均存款余额16176元。

2、经济实力： ●2004年全市第一产业增加值37.45亿元，列全国农业百名大县第三位； ●渔业，养、捕、加全面进展，2004年水产品总产量123万吨，总收入263亿元，连续20年位居全国县（市）第一，并被国家批准为国家级海洋综合开发示范区和科技兴海示范基地； ●2004年第二产业增加值184.84亿元，第三产业日益繁荣，各类服务设施齐全，2004年第三产业增加值89.46亿元，列全省县（市）第一位。 3、都市基础建设： ●荣成投资环境优越，都市日供水能力10万立方米；拥有各类输变电站20座； ●都市集中供热率达93%，居民小区管道液化气普及率为62%，都市污水处理率为60%，都市绿化率为 39.6%；海上交通尤为发达，开发了香港、韩国、澳门、日本等国家和地区的航线； ●对外服务设施完备，拥有星级旅游涉外宾馆酒店20家，医院、体育馆、博物馆、影剧院等服务设施配备齐全； ●为方便外商投资，在市经济技术开发区、石岛湾旅游度假区、天鹅湖旅游度假区专门设立了二十一世

商业市场分析调研报告 (1)

【最新资料,Word版，可自由编辑！】

报告摘要第一章对商业行业本季度基本情况进行综述，第二、三、四章分别从热点问题、发展趋势和投资价值等不同角度对行业的相关问题进行了阐述。 2003年第四季度，第四季度社会消费品零售总额亿元，同比增长10%强。消费环境继续改善，居民消费层次又有所提升，商业经济效益总体趋好。2003年1-12 月全国进出口总值为亿美元，同比增长%，其中：出口亿美元，同比增长%；进口亿美元，同比增长%，进出口顺差亿美元, 同比下降%。本季度，商务部以及中国商业联合会等部门都对零售业的发展存在的问题提出了新的要求，其中商务部拟借听证会规范零售业，并出台了突发事件生活必需品应急管理暂行办法，同时希望能做大作强10多家大型企业。而商业联合会也在本季度做了一些动作。未来零售业的发展面临着来自外资的巨大压力，零售业内的竞争将更加激烈，而外资企业各种违规操作以及地方政府的倾向性政策都对本土零售业造成很大的打击，因此未来零售业的管理将更加规范，尤其是对外资企业的管理。本季度，城乡收入和消费需求呈现持续增长，投资机会良好。第四章从宏观经济形势出发，对行业的投资策略、投资机会以及相应的几个较大的投资事例进行了分析。

简要目录

第一章行业季度综述第一节经济指标分析显示良好，进出口依然保持增长势态。一、行业规模分析 2003年第一季度社会消费品零售总额达亿元，同比增长%，第二季度社会消费品零售总额达亿元，同比增长%，5月份下降%，6月份下降%，第三季度社会消费品零售总额达亿元，同比增长%，第四季度社会消费品零售总额亿元，同比增长10%强。 2003年10月份，全国实现社会消费品零售总额亿元，比上年同月增长%。从地域看，城市消费品零售额亿元，比上年同月增长%；县及县以下零售额亿元，增长%。从行业看，批发零售贸易业零售额亿元，比上年同月增长%；餐饮业零售额亿元，增长%；其他行业零售额亿元，下降%。 11月，全国社会消费品零售总额实现亿元人民币，比去年同月增长%。而汽车类和通讯器材类增长40%左右，对消费品零售增长率的推

商业市场调研分析报告

樟树市商业市场调研分析报告（参考资料）一、樟树城市简况（一）历史沿革江西省樟树市地处江西省中部，北距南昌88公里。樟树是一个赣江之滨的美丽古城，早在明清时代，素有“南国药都”之称的樟树就与“瓷都”景德镇等并列为江西省四大名镇，也是中国33大工商重镇之一。这个浸染着浓浓历史风味的古城，自古就是“四会要冲”、“八省通衡”的水陆交通要津。樟树又被称为版画之乡，明末清初，这里已是江南木版年画的集散地之一，樟树木版年画和湖南滩头年画齐名。樟树市原名清江县，史前就有了繁荣的城邑， 1988年清江撤县设立樟树市，至此走过了她辉煌的1051年。改革开放以来，樟树又以"药都、酒乡、商埠、盐化城"的新姿再现辉煌。（二）城市建设简况

1.城市面积樟树总面积1291平方公里，城市面积32平方公里，建成区面积18平方公里。 2.樟树人口：现在樟树市总人口约53.6492万人，其中市区人口约19万人。 3.行政区划：现辖11个镇、5个乡、4个街道办事处。 4.城市特色优势： 1)区位优势――樟树位于江西的“天心”，也就是中部，离南昌也只有1小时的路程，一肩挑了两座名山，就是庐山、井冈山。 2)交通优势――赣粤高速公路泰和段建成后，樟树的交通优势更明显，呈现“三条高速”、“两条铁路”、“两条国道”，还有一条“母亲河” 赣江的交通格局。 3)产业优势――药、酒、盐三大支柱产业和正在崛起的保险设备制造、食品加工、服务业等新兴产业，在江西99个县市中也不多见。

4)文化优势――樟树拥有悠久的历史，筑卫城遗址、吴城商代遗址属国家重点保护单位。药文化、道教文化在樟树源远流长，如有着“天下第三十三福地”的阁皂山、药界祭祖的三皇宫、大万寿崇真宫等。近代更有毛泽东、彭德怀、周恩来、曾山等老一辈无产阶级革命家曾经在樟树开展过革命活动。 5.城市发展：樟树声名远播的另一个原因是每年10月在这里召开的全国药材药品交易会，参会商家常常多达10余万人。至2012年这里已召开了41届药交会。樟树市以创建文明城为目标，全方位打造现代化花园城市。近年来，樟树市先后投入两个亿用于城市的美化、亮化、绿化工程。 6.樟树市远期城市规划 1)城市性质：著名的酒都、药乡、盐化城具有浓厚历史文化地韵及特色生态环境良好的城市。 2)城市人口规模：2010年城市人口规模为21万，2020年成为32 万人口的中等城市。 3)城市用地规模：近期到2010年，2048公顷，2050年3150公顷。 7.城市化进程水平

深圳广场商业市场调研分析报告

深圳蛇口春天广场商业市场调研分析报告南山商业圈：蛇口半岛东北部，深南大道以南。随着深圳都市中心西移，滨海大道通车、西部房地产尤其

是后海片区住宅的大规模开发，南山商圈已初见稚形，女的世界、西部电子等商家的进驻及南山商业文化中心的规划，使得南山商圈无可置辩地成为深圳西部的商业中心。近年商业物业升温最明显的地区确实是南山区，特不是后海片区今年温度上升更是迅猛。随之而形成的一个强大的商业圈也正步入成熟，这无疑打破了深圳长期以来的东边旺西边冷的不平衡的商圈结构。南山商业文化中心：是地处深圳湾后海湾畔、正在大规模规划兴建之中，全面竣工还有待时日。具体地域为后海大型高尚住宅片区与深大、滨海大道相结合的区域，是深圳西部重要的商业文化集散地、策源地，集休闲、购物、旅游、观光、商务、办公于一体。由于新建，因

此规划超前、结构科学合理、功能完善齐备、规格较高，许多前沿尖端技术蕴含其中，科技含量较高，投资金额仅次于福田中心区。在这三个大型商业中心区域之外，还有几个次中心热点商圈也会齐头并进、共同繁荣经济、推动市场向前进展，合力把深圳商业推向新的高度。它们是新中心区都市购物公园商圈、市府对面都市广场商圈、八卦岭—笋岗片区大型物流商圈、南山的南新路商业老街及沃尔

玛商圈（在南山商业文化中心没有正式启用之前它们仍将是南山重要的、不可动摇的商圈）、以及东部的沙头角商圈等。南山商业文化中心：是地处深圳湾后海湾畔、正在大规模规划兴建之中，全面竣工还有待时日。具体地域为后海大型高尚住宅片区与深大、滨海大道相结合的区域，是深圳西部重要

的商业文化集散地、策源地，集休闲、购物、旅游、观光、商务、办公于一体。由于新建，因此规划超前、结构科学合理、功能完善齐备、规格较高，许多前沿尖端技术蕴含其中，科技含量较高，投资金额仅次于福田中心区。在这三个大型商业中心区域之外，还有几个次中心热点商圈也会齐头并进、共同繁荣经济、推动市场向前进展，合力把深圳商业推向新的高度。它们是新中心区都市购物公园商圈、

商业市场调研分析报告

重庆市XX市场调研报告一、区域环境研究 1、区域综述江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、

北路为辐射方向，半径1000米内区域。商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此进展。随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 ?2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商圈的整体形象得到了专门大改观，商业布局初具雏形 ?2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重庆的名片、都市的客厅、市民的乐园、消费的天堂”四个方面的文化消费内涵 ?2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到42公顷，目标直指西南地区最大

的生态商圈 2、商圈环境分析商业环境大型商业项目：（分类）购物型商业：龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场（黄金海岸）、金源地下城等，家电买场：国美、苏宁、商社以及立即开业的大中电器等建材卖场：

青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场等大型超市：家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等餐饮、娱乐项目：分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大酒店超五星级的配套，在高端群体中有一定的认知度，金源·时代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可，其他的餐饮、娱乐项目要紧为商圈配套的点缀，未能形成商圈的核心消费点，且在消费者心中认知度也都不高。交通环境观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达都市各要紧区域，到解放碑20分种车程，到沙坪坝约30分钟，到南平约30分钟，从观音桥商圈的辐射区域来看，区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具，在20分钟以内均可到达。

商业街市场调研报告模板

商业街市场调研报告模板 1 2020年4月19日

风陵渡商业街市场调研报告前言鉴于风陵渡商业街的整体规划,经过我公司相关人员的初步调研, 根据整体市场的现状和区域市场的特性,发掘项目的优点并加以专业发挥,对此项目的可行性、定位及营销策略提供以下市场分析与建议。一、基本市场情况 1、区域市场状况该地处三省交界的”金三角”地区,交通发达,辐射范围广泛,所覆盖地区有:陕西潼关、河南灵宝、山西运城、芮城、永济等地,所辐射的地区广,但在房地产行业规范化上规模的专业市场却处于初级阶段以芮城县为例说明: 芮城县人口35万,城镇人口5万多,人均年经济收入在5000多元,商业主要集中在永乐路、洞滨大道一带,主要是满足本地消费市场。其商业市场呈以下特点: （1）由专业房地产公司开发; （2）有百货商场、超市等大型零售业态,超市(如盛宝润发,面积多㎡,地上两层)生意较好; （3）现有品牌较少,全部为国内品牌(如红豆、古士旗、虎豹、九牧王、啄木鸟、森达、鳄鱼),进货渠道均在西安; （4）有酒吧、休闲屋等休闲娱乐场所; （5）临街门面面积一般在20㎡－80㎡,以50㎡居多;

（6）租金在25元╱㎡·月－80元╱㎡·月之间; （7）出现专业售房机构,地处当地最繁华地段,但现场布置简陋、售楼人员不专、宣传资料粗糙、销售途径单一,不能营造良好销售氛围 2、定向市场状况风陵渡地处陕、晋、豫三省的交汇处,是通往西北、西南和中原的咽喉,属省级经济开发区,距县城芮城35公里。城镇规划面积188.5平方公里,现有人口8万多,城镇人口1万多,主要分布在道北,人均经济生活水平较低,民风淳朴,以农副产业为支柱产业,商业相对较发达,交通方便,与潼关一河之隔,大风铁路、运风高速和多条简易公路形成发达的交通网。同时,市政基础配套已初具雏形,但政府管理较宽松。当前,潼关等地农民逢年过会在风陵渡购物。亚宝药业、电厂等大型企业即将进驻,将对当地的经济产生巨大的影响。当前,风陵渡的商业主要分布在老街、南街、北街一带,其中有黄河市场、副食品商城、老街市场,但以摊位经营为主,经营状况不理想,一般只在过会、农闲时营业。风陵渡的商业主要是以老街、南街、北街的临街门面为主,呈以下特点: (1)主要由供销社和个人开发,缺乏统一管理,大多陈旧、简陋; (2)门面相对较多,约有近千家门面; (3)业态较齐全,包括网吧、超市、婚纱影楼、服装店、电影院、药店、餐厅、美容美发、书店、银行等;但规模较小,文化气息较弱,市场不规范。 (4)面积较小(20㎡－60㎡),以25㎡和50㎡的面积居多,而且

天津商业市场调研分析

天津商业市场调研分析一、天津市宏观经济环境天津作为中国四大直辖市之一，在区域经济和全国经济发展中具有重要的地位和作用。1997年国务院明确对天津的定位，天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和中国北方重要的经济中心。 1、国民生产总值（GDP）据初步核算，并经国家统计局联审通过，2006年全市实现地区生产总值（GDP）亿元，按可比价格计算，比上年增长%，比2000年增长倍（见图1）。2007年1—2月份实现地区生产总值（GDP）亿元，同比增长%。人均地区生产总值为5177美元。 2、社会消费品零售总额消费品市场趋向活跃。全年社会消费品零售总额完成亿元，增长%。其中批发和零售贸易业零售额亿元，增长%，住宿和餐饮业零售额亿元，增长%。 3、财政收入 2006年全市财政收入突破900亿元，达到亿元，比上年增长%，占全市生产总值的比重为%，比上年提高个百分点。全市财政支出亿元，比上年增长%。其中，基本建设和城市维护建设支出亿元，增长%； 4、人口情况 2006年末全市常住人口为1075万人，户籍人口万人。人口继续保持低速增长。2006年全市人口出生率为‰，人口死亡率为‰，人口自然增长率为‰。 5、金融业

存贷款规模继续扩大。2006年末全市金融机构（含外资）本外币各项存款余额亿元，比年初增加亿元。其中储蓄存款余额亿元，比年初增加亿元。年末本外币各项贷款余额亿元，比年初增加亿元。 6、人均收入与支出 2006年天津城市人均可支配收入约14200元，人均消费支出10500元，恩格尔系数为%。综述：以上为影响当地发展的主要经济指标，从以上数据可以看出：平稳、协调、增长是2006天津市经济运行的主要特征，自从2000年以来天津市经济运行持续增长，主要经济指标增长较快，相关指标出现了稳中上升的迹象，表明天津市经济正处于快速的发展周期。在良好的经济环境下，天津市的商业发展迅猛。二、天津市商业发展情况（一）天津市商业概况到2006年底，全市区域商业中心，大型购物中心（超市）、星级酒店等大型商业设施改造建设项目总数达82项，总建筑面积约620万平方米，总投资近200亿元。其中，竣工的万平方米以上大型商业设施项目有11项，建筑面积65万平方米，投资额达45亿元，仍有约70项在建或待建。其中和平路和滨江道市商业投资的热点，两街有8个大项目在建或规划立项，计划总投资87亿元，分别是13万平方米的恒隆商业广场、10万平方米的庄吉商业中心、7万平方米的凯宾斯基酒店、12万平方米的津门酒店、22万平方米的津塔商务宾馆等；二是经营定位高端。今年竣工开业的3万平方米的伊势丹新厦、9万平方米的友谊新天地广场等。加上劝业场、华联、滨江商厦等原有商业设施和分散于其中的小型商户，如此集中即便是香港最

商业街人流量与市场调研分析报告报告材料

认识实习报告题目深圳华强北商业街人流量与市场调查分析报告系部工商管理系专业市场营销班级营销1023 学号100222142 学生姓名曾隆强指导教师程凯职称 2011年 7 月 18 日

二、调查目的三．调查时间四、调查地点五、调查方法六、调查结果七、调查分析 7.1 1.1各路段及项目拟定入口人流量分析 1.2购物人流各年龄段占总人流量的比例对比分析 1.3斑马线设置的影响对比分析 1.4各路段总人流量影响对比分析 7.2 2.1商场提袋量对比分析 2.2商场优劣对比分析 2.3各时间段商场提袋量分析 3.3 商圈重心发展变化八、总结分析九、项目建议

1、学校为了提高学生的实践能力，锻炼学生的调研能力，借暑假放假之际要求广大同学认知实习并写一份报告。 2、人流量的大小对一个商业项目的运营成功与否有着具足轻重的地位，我为了了解华强北现有的人流量情况以及预测未来的人流量，对深圳华强北商业街的人流量进行了一次调查. 二、调查目的了解华强北各时间段人流量及出行目的统计消费者目的及特征年龄三、调查地点人流量调查地点：华强中与华富路交叉处、华强北与深南大道交叉处项目购物人流量调查报告：苏宁电器、国美电器、顺电四、调查时间 7月18日五．调查方法时间分段抽样统计法（目测数数）消费者出行年龄（观察法）六、调查结果见附件七、调查分析

第一部分：人流量分析 1、1各路段现有及拟定入口的人流量对比分析一分钟目测通过的人数对比分析： 1在上午十点钟华强北每分钟通过的人有103人而华强中和华富只有53人还只有华强北的一半。华强北路的人流量从整体上来看在十点钟时远远超过华强中路、华富路、和深南路。 2、在工作日和节假日（深南路除外）华强北路的人流量与其他各路段的人流量相差巨大节假日是华富路的三倍，华强中的两倍。深南路由于车辆大，车速快，过往人流量相对较少，没有购物性目的，因此变化不大。单位：每一分钟经过的人数

天津商业市场调研分析

天津商业市场调研分析 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT

商业市场调查报告

商业市场调查报告篇一：商业项目市场调研报告(模板) 商业项目市场调研报告调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。一、 PEST分析 ? 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ? 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。

二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况 ? 道路状况、通行量 ? 区域性质与功能特点 ? 各项城区的机能 ? 城市规划三、区域商业现状调研 ? 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）? 商业发展规划（政策规划、趋势研判） ? 租金水平、售价水平研究等； ? 发展商开发情况研究； ? 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ? 新店开设趋势研究 ? 典型案例分析四、区域商业物业供需分析 ? 区域供应 ? 区域消化 ? 供需交叉分析

? 租金走势 ? 售价走势 ? 租售交叉分析 ? 典型开发案例分析五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ? 地理细分调查分析 ? 购买人群细分调查 ? 年龄细分调查分析 ? 经济状况细分调查分析 ? 消费者交通和出行方式 ? 购买者购买心理及行为分析六、意向项目SWOT分析（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）七、结论 ? 区域投资价值建议 ? 项目投资建议 ? 产品投资建议篇二：商业市场调研报告北京商业市场研究报告第一部分：北京商业地产发展概