越南的房地产现状

越南的房地产现状，

作为传统的高地价国家，越南的房价这些年来实际上一直处于恢复期。以胡志明市为例，早在上世纪七十年代，第一郡等中心区房价就已经达到了5000、6000美元/平米，基本是与2007年房价持平。由于越南经济近几年保持了持续的快速增长，带动了房地产市场也在不断升温，而且由于越南房地产历史欠账的问题，导致房屋需求巨大。

据越南统计数字，2007年越南房地产市场需求量大约在700～800万平米，而实际市场供应量只有区区100多万平米，缺口巨大，以至于好的楼盘开盘时需要市长或者书记批条子才能买到,而且是全额付款(越南不存在分期付款，交易基本为现金)，两年到三年后才能收房，房地产市场异常火爆。加之越南是典型的藏富于民，老百姓的购买力非常强，这其中海外越侨每年汇寄的外汇是一大笔收入。据越南官方统计数字，每年流入越南的越侨汇款大约在20亿美元以上，20 07年将突破30亿美元。如此巨大的民间资本，直接催热了当地的房地产市场。目前，中国建设集团在越南新开盘的普通公寓，已经达到了2000美元/平米。虽然在越南也不时会传出房地产市场泡沫的言论，但从整体看，越南房地产市场潜力巨大。

市场潜力大。越房地产处于初级阶段，市场潜力大。用地方面，房地产开发以建新区为主，多数项目位于交通便利的城郊，土地存量充裕，尚有大量公有地可开发。需求方面，目前越城镇人均居住面积仅10平方米。越政府提出到2010年将人均面积提高到15 - 20平方米，每年需新建房屋5 - 6万套，其中河内、胡志明市各建5000套。随着城镇人口膨胀，购房需求将不断增加，商品房开发潜力较大。写字楼和高级酒店亦供不应求

为鼓励外商投资于房地产，尤其商品住宅区，越政府出台了相关优惠政策，规定凡投资用于出售和出租商品住宅区项目的外国投资者均可享受税费优惠，具体如下

中国建筑业的市场需求：

建筑业是国民经济的支柱产业，我国建筑业总量一直稳步增长，建筑业的投资规模进一步的增大，固定资产投资速度一直保持在25%以上，我国政局稳定，在经济和财力增长的支持下，一大批大型项目开始启动，我国建筑市场潜在空间广阔。

在能源、交通、通讯、水利建设与环境改造。从消费结构来看，住房以及相关的商品已成为新一轮消费升级的主要内容之一，在居民的五大消费热点中，住房排第一，根据我国的住房规划，在将来的10年里，我国城市的住房竣工面积将超过2亿平方米，这表明我国的建筑业市场前景需求很广阔。

成本的含义：

为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。

成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。

成本管理是企业管理的一个重要组成部分，它要求系统而全面、科学和合理，它对于促进增产节支、加强经济核算，改进企业管理，提高企业整体成本管理水平具有重大意义，不同的经济、政治、社会、文化、法律及风俗传统等环境因素都会对成本管理发展具有不同程度的影响。因此，不同的国家或地区存在着不同的成本管理体制。

工程成本的构成

工程成本即企业用于施工和管理的一切费用的总和，综合反映工程中的劳动消耗和物

资消耗状况，属于检查施工企业经营管理成果的一个综合性指标。

工程成本分为直接、间接两方面。直接成本由人工费、材料费、机械使用费和其他直

接费组成。

（结构图）

建设工程项目管理费用构成

一：直接成本费用：措施费、直接工程费。

1）措施费

1：环境保护费

2：文明施工费

3：安全施工费

4：临时设施费

5：夜间施工费

6：二次搬运费

7：大型机械设施进出场的安拆费

8：混凝土、钢筋混凝土模板及支架费

9：脚手架费

10：已完工程及设施保护费

11：施工排水、降水费

2）直接工程费

人工费、材料费、施工机械使用费

二：间接费

1）规费：

1：工程排污费

2：工程定额测量费

3：社会保障费

4：住房公积金

5：危险作业意外伤害保险

2）企业管理费

1：管理人员工资

2：办公费

3：差旅交通费

4：固定资产使用费

5：工具用具使用费

6：劳动保险费

7：工会经费

8：职工教育经费

9：财产保险费

10：财务费

11：税金

12：其他

三：利润

四：税金

工程成本管理的意义

工程成本管理是一项系统工程，贯穿于企业整个经营过程，是衡量企业生产耗费和供给的尺度，是决定价格的基础；工程成本体现了企业管理的综合水平，是提高企业竞争力、应变能力和开拓能力的关键。加强工程成本管理是降低成本、提高企业经济效益的基本途径，是企业经营管理中的重要手段。企业要想在强手如林的竞争环境中立于不败之地，实现近期求生存、长期谋发展的目标，就必须强化成本管理，以适应市场经济发展的要求。

中国建筑工程项目成本管理现状

建筑工程项目控制是一个复杂的过程，近年来我国施工企业以建筑工程项目管理为中心，提高工程质量、保证进度、降低工程成本、提高经济效益，尤其在我国加入WTO后，建筑市场全面开放，市场竞争更加激烈，这些建筑施工企业对工程项目在安全、质量、工期保证的情况下，严格控制工程成本，争取降低工程成本，才使建筑施工企业在市场竞争中立于不败之地。我国施工企业还充分利用成本核算与成本预测、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核的成本管理系统。组织好成本核算，对全面提高企业管理水平，落实企业各部门经济责任制，提高企业经济效益起到了很大的作用，实现了企业财务目标——利润最大化。

但是，我国建筑工程项目的成本控制主要是会计成本核算控制，会计核算控制是对已经发生过的成本进行归集和计算，实质上是一种事后控制。当前，许多项目经理部的成本管理缺乏事前和事中的控制和管理，仅仅在项目结束或进行到相当阶段才对已发生的成本进行核算，那时已为时过晚，即所谓“不算不知道，一算吓一跳”，这时就无回天之力了。

同时，建筑施工企业实行项目管理并以项目经理部作为核算单位，要求项目经理、项目管理班子和作业层全体人员都必须具有经济观念、效益观念和成本观念，对项目的盈亏负责。但目前，不少施工项目开工前没有编制项目成本计划，即使有编制，也不重视施工组织设计中的降低成本措施。项目经理关心利润却对成本开支状况较少过问，有的项目经理管理靠经验，个人说了算，缺乏健全的规章制度，管理基础工作不落实，如领料无限量、用工无定量、费用开支无标准等，导致成本管理失控，以致出现亏损时找不出问题的症结，更提不出应对的措施。

工程管理的方法：

1、成本分析

全面有效的工程成本管理必须建立在周密详尽的成本分析上。成本分析大致可分为7种：

（1）综合分析：即工程成本分析，将总的工程实际成本同预算成本、目标成本进行对照检查，计算出绝对数、相对数，以反映工程的实际成本降低率和目标成本降低额完成率。

（2）项目分析：即按施工成本费用构成项目进行分析比较，反映各成本项目降低情况，分析积极、消极因素，促进消极向积极转化。

（3）人工费分析：将项目中的人工费的实际成本同预算成本相比较，再参照劳资部门的有关劳动工资方面的统计资料，找出人工费超支因素及其原由。

（4）材料费分析：材料费分析常用的方法在经济活动分析上称为连锁替代法，在统计学原理上叫因素分析法。材料分析另应有对材料定额变动的分析，废旧料利用的情况分析，施工工艺的变动对材料费的影响的分析等等。

（5）机械使用费分析：首先将施工机械使用费的预算数与实际数相对照，求差额绝对数字，然后进行价格、数量分析，找出施工企业自有及租赁机械使用上的节约或浪费。

（6）其他直接费分析：其他直接费在施工预算中是按直接费计取一定的费率获得的相对额和有按定额项目直接列入的绝对额两部分组成，将此两部分分别进行预算与实际费用对照分析。平时建立详细台帐，年终将各自分析资料汇总分析。

（7）间接费分析：类似于直接费在年终汇总分析或在单位工程结束时进行总结分析。但它可控性大，可编制可控计划，与实际相比较，从差额中总结间接费控制中的经验及问题。

2、成本对比

对比计划成本与实际成本之间的差距。主要是在直接费用里，包括：材料费，人工费，周材租赁费等

3、成本纠偏

成本对比的目的是发现问题，及时纠正，避免更大的损失，从而实现成本的及时管控。

4、成本检查

完成成本的纠偏后，要及时检查其效果，总结经验，防微杜渐。

总之，成本管理方法就是在成本分析的基础上，制订管理方案，并在实践中不断补充、完善。不同的工程，分析结果千变万化，所制订的方案亦不尽相同，具体实施起来也是花样繁多，但人体都必须包括如下几点：

（1）以人为本，树立全员成本意识，落实成本管理责任制，提高职工参与成本控制的积极性和主动性。

（2）优化施工组织设计方案，对工程成本进行前馈控制。

（3）加强施工生产过程管理，降低消耗，加强质量安全监督，进行事中控制。

（4）注重工程竣工后的事后成本控制。

（5）注意施工工期控制，争取提前完工。

海外了望栏目---越南工程市场前景展望

来源：建筑时报上传人：chiy 发表时间：2005年5月19日

越南近年来经济快速增长，２００３年、２００４年经济增长均接近８％。越南矿产资源丰富，种类多样，主要有煤、铁、铝、钛、锰、铬、锡、磷等。近年来，由于地方开发者的资本积累和新的法律允许海外越南人租赁土地，越南建筑业正在繁荣，交通建设、电力建设、电信领域、石油化工建设市场前景很好。

在交通建设方面，２００１－２００５年，越南准备投资１６９亿美元发展交通运输，其中公路建设占５８％。计划于２００５年开始动工兴建河内至胡志明市的高速铁路，该铁路全长１６３０公里，为标准轨，设计运行时速为２００－３５０公里，第一阶段工程（２００５～２０２５年）总投资额为３１１亿美元。预计２０２０年，首段２８０公里长高速铁路将建成投入运行。越南还计划使用１．６亿美元的世行贷款发展河内交通设施项目：其中投资３５００～４０００万美元改善公共交通；投资１５００～２０００万美元进行交通体制建设；投资１～１．１亿美元发展交通设施。

越南电力需求增长迅速，２００２－２０１０年越南各项电力建设项目所需资金将达２２９万亿越盾（约１４６亿美元）。计划投资建设２５个水电站，１１个火电厂（不包括２０１０年后运行的项目），使发电功率达到１３２２０兆瓦；与此同时，将投资兴建电力传输、分配网络及变压站系统，计划至２０１０年将兴建５００ＫＶ输电线路１

９条、全长２３２６公里，总功率１２９００兆伏特变电站１６个；２２０ＫＶ输电线路９６条、全长５０６４公里，总功率１５６２８兆伏特变电站１１５个，１１０ＫＶ输电线路３５６条、变电站５５４个。投资３．２８亿美元用于第２期农村能源项目，包括对３０个省１２００个乡低压电网的扩大、升级、改造；对北部、中部、南部地区中压电网的扩大、升级、改造。

此外，越南水泥总公司每年需增加进口几百万吨水泥，急需新建水泥生产线。

随着中越两国友好合作关系不断发展深入，我国企业积极参加在越南项目的国际招标，涉及路桥、电站、水利、港口、楼堂馆所、水泥厂等行业。截至２００３年底，我国企业共签订合同总额１６．１４亿美元，营业额９．６４亿美元。２００３年新签合同额３３７４０万美元，完成营业额１６１４８万美元。２００３年中国环球工程公司与越南化工总公司在河内签订的海防ＤＡＰ项目工程建设管理合同，是中国公司在海外签订的首例此类合同。

越南建筑项目资金来源主要是西方国家和国际金融组织提供的ＯＤＡ贷款和商业贷款，越方提供配套资金，项目计划性强，技术和质量要求高，结算有保证，市场前景看好。但越南对国内电信网建设与经营、港口建设、机场建设的国外工程承包商有限制，除非采取ＢＯＴ、ＢＯＯＴ等形式。

虽然这几年我国公司在越南市场的中标率不断提高，完成的项目也得到了越南各界的好评，但从整体上看，我国公司在越南投标多、中标少。主要原因有：一是西方国家公司通过带资承包各种形式参与越南工程承包市场的竞争，并占有一定的优势。二是越方有崇洋心理，对我国公司技术水平了解不够，对我国公司投标有歧视。另外，越南本国施

工力量正在崛起，对我国公司形成竞争压力。针对这些情况，我国在越南公司应加强协调，避免自相压价，全力应对外国公司竞争。

>>浏览更多图片，了解更多热点新闻，请点击进入动态首页。提供新闻联系我们QQ：253916447

中国建筑市场现状分析1.1城市建设投资规模分析1996年至今,我国国民经济在保持较快增长的同时,作为拉动经济增长“三架马车”之一的固定资产投资规模持续扩大,开工项目不断增加,呈现出高速增长态势。2006年全社会固定资产投资109870亿元,比上年增长24%。其中,城镇投资93472

越南全国人口约8700万，经济发展迅猛，政治局势稳定。越南经济正进入快速增长期，房地产、公路、电站等基础设施建设项目不断上马，居民住宅、新兴城区、工业区、经济特区建设也出现了新一轮热潮。每年越南各城镇住房需求总面积高达3700万平方米，总投资约562万亿越盾（约320亿美元）。近年来，越南、柬埔寨、老挝、泰国等东盟国家基础设施建设和民用住宅建设出现新一轮热潮，而且其建筑产品大多依赖进口。从2010年1月1日起，中国与东盟双方约有七千种产品将享受零关税待遇。实施零关税以后，中国企业不仅可以避开很多贸易壁垒，还能节约出口成本，是中国企业到东盟国家直接设厂、建立商品分销中心的难得机遇。越南作为东盟成员国之一，是中国产品进入东盟5亿人口消费市场最佳跳板和最便捷通道。现中国已成为越南第一大贸易伙伴，给中国和越南企业带来了无限新商机。

建筑市场的兴旺给越南建材行业带来了巨大的商机。从2002年开始，中国生产的各类建材、智能楼宇设备、钢材水泥、建筑五金、不锈钢材料、消防器材、建筑机械及设备等物资源源不断进入了越南市场，在很大程度上对越南基础设施建设发展作出了贡献。中国此类产品物美价廉，中国的优势产品在越南市场占据很大的市场份额。

越南目前的机械设备应用于制造业领域的90%呈现落后，急需更新。建筑工业使用落后机械设备的占80％。与世界水平相比，越南工业生产领域的机械化系数只有50％，尚处于机械化的初期，越南政府最近提出工业化发展战略，计划投资260亿美元引进国外先进机械设备及技术，以提高国内生产力。目前日本和中国的工程机械产品占据了越南主要市场，中国产品物美价廉、运输方便，成为越南用户的首选。据越南有关方面预计，到2010年之前，越南机械市场年均需求约达70亿美元。越南机械行业计划引进外资，加快发展，到2010年计划年增长率达到40%。越南——一个工业发展较落后的国家，每年需要从国外进口大量机械来发展自身经济。这对于国外的机械企业来说无疑是一个商机。因为中国与越南的特殊地理位置关系，陆路运输自然是最方便的，而且国内的机械产品价格相对欧美机械产品价格来说要便宜的多，质量也不错，所以，越南有90%的机械依赖中国进口。

第五，经济体制转换中产生的官员贪污腐化现象恶化了越南的投资环境。如在办理投资手续过程中，各部门在收取除了按规定应交纳的费用外，还自行增加不正当费用，工作人员也收受贿赂。官员腐败风如果不刹住，必将影响革新开放大局。正如越共总书记农德孟所说：“一些干部生活方式不受约束，腐化堕落，且不能保持他们的政治信念和道德准则，我们不得不为此付出沉重的代价。”

通过以上的比较分析，可以发现，越南成本管理体制与我国是相似的。在证券监管体制和会计信息披露法律规范建设方面，我国和越南都处在发展阶段，两国均在趋同于国际会计方面取得了较好的成绩，但也必须承认，两国的相关法律规范在制定与实施方面仍存在许多问题，有待进一步完善。在对信息质量要求上，我国已由受托责任转变为以决策有用性为目标，而越南仍是受托责任观，同时我国对会计信息质量的具体披露要求较越南更具体全面。这些差异的形成在一定程度是由于两国的所处的环境不同而造成的。会计信息管理体制是会计工作长期实践的产物，具有较强的历史渊源，它深受各国特有的社会、政治、经济、法律、文化习俗，教育水平、价值观念等的影响，形成了世界各国迥然不同的体制。会计信息管理体制必然是国家化的，越南和我国目前的会计信息管理体制恰恰使得两国能够更好地把握和参与会计标准国际协调的进程，通过对两国的会计信息管理体制进行比较分析也将促进彼此的会计向更成熟的阶段发展。

房地产开发市场调研报告

房地产开发市场调研报告 调查报告是整个调查工作，包括计划、实施、收集、整理等一系列过程的总结，小编收集了房地产开发市场调研报告，欢迎阅读。 房地产开发市场调研报告【一】平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。 但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用： ——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。 ——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。 ——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税

收调整、商品房上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。 三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展 总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整巩固提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。 1、加强房地产价格监测工作 建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。 2、加强房地产项目的跟踪管理工作 建立房地产项目的跟踪联系络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业

越南河内大学介绍 越南语版

这是一些关于越南河内大学的简介，本人现在就读于此。总体而言，学校总体质量有待大幅度提高，但是它依旧是越南最好的外语大学。现今，主要留学生生源来自中国和韩国。实行半日教学制度。此外，学费根据学生的来源分为三个层次：中国学生来自中越有协议的学校的学费是1200美金；自费中国留学生是1500美金；韩国生为2000美金。但是这些学生的课程是一样的。除此，20美金医疗费（基本上没有学生用到）；450美金宿舍费；100美金押金。 Tr??ng ??i h?c Hà N?i Ti?n than là Tr??ng ??i h?c Ngo?i ng?, ???c thành l?p n?m 1959, t?a l?c t?i km 9 ???ng Nguy?n Tr?i, qu?n Thanh Xuan, thành ph? Hà N?i. Tr??ng ??i h?c Hà N?i là c? s? ?ào t?o và nghiên c?u khoa h?c có ch?t l??ng v? ngo?i ng? ? trình ?? ??i h?c vàsau ??i h?c; c? s? ?ào t?o chuyên ngành b?ng ngo?i ng?; cung c?p m?i d?ch v? v? ngo?i ng?; là ??u t?u phát tri?n c?a ngành ngo?i ng? c?a c? n??c[c?n d?n ngu?n]. M?c l?c ? 1 L?ch s? ? 2 Ch?c n?ng-nhi?m v? ? 3 Trung tam ?ào t?o, nghiên c?u ? 4 L?nh v?c ?ào t?o o 4.1 Các ngành ngo?i ng? ?ào t?o chính quy o 4.2 Các ngành ?ào t?o chuyên ngành gi?ng d?y b?ng ngo?i ng? o 4.3 Các ngành ??o t?o kh?ng chính quy o 4.4 ?ào t?o t? xa o 4.5 B?ng ??i h?c 2 o 4.6 Chuyên tu ??i h?c o 4.7 ?ào t?o sau ??i h?c o 4.8 Vi?t Nam h?c o 4.9 Các l?p ngo?i ng? o 4.10 Các ch??ng trình ?ào t?o liên k?t v?i n??c ngoài ? 5 H?p tác qu?c t? ? 6 Khuynh h??ng phát tri?n ?7 Xem thêm ?8 Liên k?t ngoài L?ch s? Tên g?i ban ??u c?a tr??ng là Tr??ng ??i h?c Ngo?i ng?(tên giao d?ch ti?ng Anh là Hanoi University of Foreign Studies - HUFS). T? ngày 15 tháng 9 n?m 2006, theo quy?t ??nh c?a Th? t??ng chính p h?, tr??ng chính th?c mang tên m?i là Tr??ng ??i h?c Hà N?i(tên giao d?ch ti?ng Anh là Hanoi University - HANU).

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

西安市房地产市场现状及未来趋势

西安市房地产市场现状及未来趋势 一、房地产市场运行环境简述 随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。 饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。 二、西安房地产市场运行现状及特点 进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长

20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化

房地产开发与经营市场调研报告

房地产开发与经营市场调研报告 学院：建筑工程学院 专业：工程管理 年级及班级： 20**级**班 编制小组：第**组 指导老师： ****

目录 摘要 第1章房地产开发经营行业现状 1.1行业介绍 1.1.1房地产开发经营行业的描述及定义 1.1.2房地产开发经营行业特点及主要问题 1.2国家房地产业政策及行业运行环境 1.2.1主城房价增幅低于收入增幅 1.2.2保障房的需求情况 1.2.3楼面地价的有效控制 1.2.4二手房按转让所得20%征个税 1.2.5停发第三套及以上住房贷款 1.2.6报价过高项目不发预售许可 第2章永川区慨况 2.1简介 2.2地域优势 2.3交通通讯便捷 2.4发展趋势 2.5化底蕴深厚 2.6产要素概况 第3章永川区房地产市场调研及分析 3.1永川区房地产开发经营行业产量统计 3.2近期房地产开发经营产品发展动态与机会 3.2.1房源稀缺 3.2.2新政影响 第4章供给调研分析 4.1行业产品销售的主要渠道 4.2产品市场分布及发展趋势 4.3永川区刚需产品支撑市场 4.4永川区市场回暖房价略升 第5章需求调研分析 5.1永川区市场情况

5.2永川房地产市场的预测 5.3永川区2013年开盘预告 5.3.1 永川区2月新增房源1700套 5.3.2 永川区3月房源供不应求 5.3.3 永川区4月缓解供求 5.4国五条对永川二手房的影响 5.5购房者的购房需求 第6章永川区楼盘现状 6.1永川区最近楼盘交易情况 6.2新政的影响 6.3永川区2月楼市现状 6.4市场的健康发展 总结 参考文献： 致谢语：

摘要 随着时代的发展，科学的不断进步，人们对生活水平和生活质量的追求是越来越高。在当今这个时代，人们不仅对物质生活有更高的追求，对自己的居住条件也是有一定要求的。正式因为这样的原因，本次我们通过在重庆市永川区开展了房地产市场调研，发现我们的永川区房地产市场还是存在着一些问题。这些问题对将来永川区房地产市场的发展可以起到一定的参考依据。 近几年来，永川区房地产业在宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，已成为推动全市国民经济和社会发展的有力支撑点。房地产业作为关系国计民生的重要产业，对于推进永川城市建设、改善民生、拉动投资增长、增加财政收入都具有十分重要意义。

展望未来房地产市场的变化

房地产市场调控的节奏、力度和预期效果 房地产业现在这个越发让人“纠结”的字眼，关于房地产业，从产业地位看，房地产业以其市场需求大、产业链条长和集资本、技术和劳动密集为一体等特点，已经成为国民经济第三产业中仅次于服务业和商业的第三大支柱产业，同时还是涉及土地重要资源的资本密集型行业。宏观经济政策会对它产生重要影响。我们认为金融货币政策对房地产行业的需求有着决定性意义，货币金融政策是决定房地产市场冷热绝对的推动力。货币扩张将降低利率，降低房地产开发企业和购房者的融资成本，从而提高房地产价格。房地产价格上升，房地产开发企业的利润提高，因此，房地产开发投资的规模也上升，从而拉动总产出上升。在适度宽松货币政策影响下，房地产市场出现购销两旺的局面。 从我国房地产行业发展的历程来看，房地产行业总体保持着较高的发展速度，同时随国家总体宏观经济的调控而出现波动。尤其是自1998年以来我国房地产市场总体处于一个良好的发展态势。随着我国经济的发展，房地产事业也会随着而发展上升。

（联合国统计人均GDP与地产业发展的关系） 但是近几年来我国的房地产出现过热趋势，商品房价格上涨速度已超过居民收入增长速度，在上海等热点城市，房价/收入比已达到很高的水平，在个别城市得市场需求中，投资性购房占到相当比例，需求中的泡沫成分凸现。为了遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。这些宏观调节政策会使房地产适当降温。 整体来看，随着经济的发展房地产业的发展是必然的，而我们要做到到的是采取适当的宏观经济政策保证房地产业的健康平稳发展，抑制房地产业过热的趋势，使这个行业能真正成为一个健康的经济增长点，而不是靠投机炒出来的一堆泡沫。

房地产项目开发市场调查内容

房地产项目开发市场调查内容 「、城市投资环境调查 （一）政策法律环境调查 1.城市发展战略 2.城市建设规划和区域规划 3.土地利用总体规划 4.房改政策 5.开发区政策 6.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策 7.房地产税收政策：营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等 8.房地产金融政策：信贷政策、信贷规模、利率水平 9.土地制度和土地政策：土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式 10.产业发展政策：建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引 11.人口政策、户籍制度 （二）经济环境调查 1.城市总体发展规划 2.地区内的重点开发区域 3.国民经济产业结构和主导产业 4.政府办事效率及工作作风 5.政府财政收支状况 6.房地产在国民经济中的比重 7.房地产开发景气指数 8.就学条件 9.基础设施情况 （三）人口及社会环境 1.人口总量和密度 2.居民消费结构和消费水平 3.家庭规模与结构 4.居民就业状况及收入水平 5.社会治安情况 6.居民需求结构及特征 （四）房地产市场调查

1.房地产市场需求和消费行为调查 a）某类房地产的总需求量及其饱和点 b）市场需求发展趋势 c）市场需求影响因素：如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向，使用中建筑物的物理状况 d）购买行为：投资、投机、自住，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等 e）住宅消费状况：①居民现有住宅人均面积；②居民住宅形态及比重；③五至十年内规划人均居住面积。 2.房地产市场供给情况调查 a）可供开发的土地资源及规划要求状况 b）各种类型土地供应量：①上年土地供应量；②今年土地供应量；③下年土地供应量预测。 c）楼面地价或单位地面价 d）房产供应量：：①上年房产供应量；②今年房产供应量；③下年房产供应量预测。e）新开发房地产面积：计划、新开工、在施工、竣工 3.房地产产品调查 a）现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期 b）居民对房地产产品的要求：区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设施要求、售后服务要求等 c）居民对某种房地产产品的接受程度 d）新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况 e）建筑设计及施工企业的有关情况 4.房地产价格及交易情况调查 a）本城市房地产市场的价格状况 b）房地产市场价格趋势 c）市场供求情况的变化趋势 d）影响房地产价格变化的因素：如政府价格政策 e）房地产价格需求弹性和供给弹性的大小 f）开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响 g）价格变动后消费者和开发商的反应 h）各类房产成交量：①上年成交量；②今预测量； 5.房地产促销调查 a）广告的时空分布及广告效果测定 b）广告媒体使用情况的调查 c）广告预算与代理公司调查

房地产业未来的发展方向

房地产业未来的发展方向 房地产企业逐步走向民营化 近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势。目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。民用企业虽然实力较国有企业还是有一定的差距，但是民营企业的管理水平，特别是在决策，机遇的把握，市场的适应能力都比国有企业强了很多，在用人和激励体制更较国有企业先进很多，更能适合经济全球化和市场经济的变化，将来必然会成为房地产业的支柱。 逐步走向法制化正规化 制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点。改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步，然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范，远未能与之“接轨”。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。只有想制度化和规范化发展，才能去适应这个日益竞争的社会，才能在外来行业的冲击下独领风骚，虽然这个不是一朝一夕的事情，但是这是未来发展的必然趋势，也是我国房地产业最终的归宿。 房地产企业逐步走向集团化规模化 随着科学技术的提升，外来行业进军中国等一系列因素，将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展，企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。纵观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时，某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧，只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力，才是企业赢得竞争的关键。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。 逐步走向专业化和品牌化 目前，我国城镇居民已处在从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期。从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好是多变的，有时变得很快，开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。“ 得客户者得天下”，研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题。将来想要立于不败之地，房地产业只有走向专业化和品牌化。 专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。随着竞争的加剧，国内房地产业逐步进入微利时代，企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。 品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合

房地产开发市场调查报告

***项目专项区域市场调查报告 **调查小组于6月16日——17日对***房地产市场进行调研，对主要在售项目、存量项目（二手房交易）等情况作调查，同时与消费者、业界人士、在售项目销售人员等进行多方面沟通，获得对本项目关于定价方面的一些看法。 ***即将步入开发阶段，目前在进行土地使用权出让的挂牌程序，由于此项目历时近两年的酝酿，市场情况已经发生很大的改变，使得本项目与当初规划和设想的投资成本相差甚远，为了控制项目开发风险，我们有必要对目前本项目所处的周边区域市场进行调研，以筹划合理的开发成本，确保项目的安全和收益。现就我们的市场调查简要汇报如下： 1、区域市场界定 根据**项目所处的地理位置，市场调查工作重点集中在***片区进行。 2、调研内容 以上述区域内存量及新增项目为目标，重点核实区域内中小面积户型（70㎡－130㎡）住宅物业及部分铺面的销售情况，在售项目仅针对小高层电梯房展开调查。 3、调研范围 3.1存量项目 **家园、***花园、***花园、***校区、**小区、**花园、**城、***城3.2新增项目 ***知城、***城、***体育城、** 3.3住宅销售价格

表1：项目所在区域内存量项目二手房（住宅）交易市场价格情况表 项目名称面积（㎡） 均价 （元/㎡） 总价(万元) ***932796　26 ***120291735　 ***65238515．5 ***80262521 ***71267619 ***82256121 ***74290021．5 ***116275832 ***2900 说明: （1）***小区、***利家园为本项目近周区域内最新、环境及物业设计最好的小区，小区面积与本项目拟开发面积相当，因此其二手房价格对本项目具有较好的参考价值，目前上述两小区的二手房交易均价约为2700－2900元/㎡； （2）***小区、***小区、***花园、***温泉花园位于本项目的近周，交房时间早，小区环境一般，户型以70－90㎡为主，可以设定为本项目销售最低价的临界参考，目前二手房交易市场均价为2600－2700元/㎡； （3）***城位于***东南片区，距离本项目约3－4公里，属于***市较有代表性的大盘之一，开发面积巨大，物业品种丰富，整体配套较为

越南地名中英文对照表

河内Hanoi 胡志明市Thanh Pho Ho Chi Minh / Ho Chi Minh City 海防Hai Phong / Haiphong 越南地名中英文对照表 安江An Giang 龙川Long Xuyen 巴地-头顿Ba Ria-Vung Tau 头顿Vung Tau 北太Bac Thai 太原Thai Nguyen 槟知Ben Tre 槟知Ben Tre 平定Binh Dinh 归仁Quy Nhon 平顺Binh Thuan 藩切Phan Thiet 芹苴Cao Tho 芹苴Can Tho 高平Cao Bang 高平Cao Bang 多乐Dac lac 邦美蜀Buon Me Thuot 同奈Dong Nai 边和Bien Hoa 同塔Dong Thap 高岭Cao Lamh 嘉莱Gia Lai 波来古Play Ku 河北Ha Bac 北江Bac Giang 河江Ha Giang 河江Hai Duang 海兴Hai Hung 海阳Hai Duang 河西Ha Tay 河东Ha Dong 河静Ha Tinh 河静Ha Tinh 和平Hoa Binh 和平Hoa Binh

庆和Khanh Hoa 芽庄Nha Trang 昆嵩Kon Tum 昆嵩Kon Tum 建江Kien Giang 迪石Rach Gia 莱州Lai Chau 莱州Lai Chua 林同Lam Dong 大叻Da Lat 谅山Lang Son 谅山Lang Son 老街Lao Cai 老街Lao Cai 隆安Long An 新安Tan An 明海Minh Hai 金瓯Ca Mau 南河Nam Ha 南定Nam Dinh 义安Nghe An 荣市Vinh 宁平Ninh Binh 宁平Ninh Binh 宁顺Ninh Thuan 藩朗-塔占Phan Rang-Thap Cham 富安Phu Yen 绥和Tuy Hoa 广平Quang Binh 洞海Dong Hoi 广南-岘港Quang Nam-Da Nang 岘港Da Nang 广义Quang Ngai 广义Quang Ngai 广宁Quang Ninh 鸿基Hon Gai 广治Quang Tri 东河Dong Ha 朔庄Soc Trang 朔庄Soc Trang 小河Song Be 土龙木Thu Dau Mot

房地产市场现状及未来发展趋势(精)

房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起

中国房地产未来发展趋势(精)

■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。

那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。

未来十年的房地产行业发展趋势(精)

买房还是卖房 未来十年的房地产行业发展趋势 讲师:李豪 课程介绍:随着2015-2016年初房地产新政策的出台,各房地产企业和房地产项目公司面临着新的机遇下挑战。中国房地产下一步在哪里?限购、限贷、限价等政策1线城市是否取消还是仍旧,目前是机遇还是危机,住宅市场是否好做还是商业市场有机会,这些问题都困扰着每一位中国房地产业人士。本课就新政策之后房地产行业的发展趋势,从国家政策、经济、国策、产业等多方面展开分析和阐述,对以上问题一一解答。 课程对象: 房地产企业董事长、总经理、总裁、中高层管理人员。 课程时间:1天/7小时 课程大纲: 1解读2015-2016年的房地产新政策的解读 1.1宏观和微观正确解读房地产新政策 1.2解读中国经济格局与中国未来在世界经济中地位 1.3中国房地产市场需求现状 1.4解读土地、税收新政策 1.5解读经济环境、金融环境与投资环境 2影响中国房地产行业发展因素

2.1二胎化政策与人口红利 2.2营改增对房地产行业的影响 2.3城市化 2.4中国产业格局 2.5投资需求与投资环境 3上海房地产市场现状分析与预测 3.1上海等一线城市房价上涨支撑与因素 3.2“美国房地产模式”与“香港模式”和中国房地产发展阶段3.3上海房地产市场趋势与预测 4中国房地产市场格局发展趋势 4.1一、二线城市的趋势 4.2三、四线城市的挑战 4.3住宅市场趋势 4.4商业地产与互联网商业的明天 4.5国进还是民进 4.6“大鱼吃小鱼”还是“快鱼吃慢鱼” 4.7高周转还是高利润 4.8资产与现金流并举 5房地产项目类别发展趋势

5.1住宅项目 5.1.1刚需是否有那么多? 5.1.2改善性是否仍是主流? 5.1.3投资型是否有市场? 5.2商业地产 5.2.1商业结合体的下沉5.2.2写字楼的创新 5.2.3养老地产春天 5.2.4文化产业园的兴起5.2.5旅游地产的整合

中国房地产市场发展现状及存在的问题

中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于

中国房地产未来七大趋势(精)

中国房地产未来七大趋势 从 2013年开始,中国房地产将进入一个与过去十年完全不同的季节! 从改革周期的维度判断,未来五年特别是未来两年应该会着意显示出宽松、开明、努力和有为; 从经济增长周期的维度判断, 则中国经济在 2012年已经软着陆成功, 且已呈复苏回升态势,未来十年中国经济有望进入新型“稳态增长”,进而迈向新的大国崛起台阶,一举超越美国成为世界最大经济体;如果从房地产产业的维度判断,则一个全新的季节也已经来临,无论增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织等都将发生重要变化。 值此之际,每一位身处这个大时代的理性经济人需要做什么呢?那就是敏锐地去捕捉新的变化趋势,快速找到并确认自己的新的身份,以进入新的季节,迈向新的未来。本文意在粗略勾划出未来十年中国房地产的十大变化趋势。 趋势一:中国经济从 10%的大波动“超高增长”进入“七上八下”的“次高增长”以 及小颠簸的“稳态增长”,而房地产业也从“超高增长”转变为“中低速增长”。 过去 30年,中国经济的年均增长率接近 10%,尤其过去十年间,中国经济的年均增长甚至超过了 10%,这是典型的超高速增长。用世界银行的评价来说,就是在人类历史上,还从来没有如此多的人口,在如此长的时间内,实现过如此快速的持续增长。但是展望从现在到 2020年未来的中国经济增长,中国将告别 10%上下的超高增长, 转而进入“七上八下”的次高增长。 有三个因素发生了变化:一是中国人口周期的变化,进而必然引发经济周期的变化。进入 2010年后, 中国从“人口红利” 开始转向“人口负债” , 经济增长则从“劳动力无限供给” 时代进入到劳动力相对紧张进而劳动力价格不断上升时期,经济增长必然随之告别“超高增长”,转而进入劳动力约束下的“次高增长”。人口周期所带来的增长格局的变化,在几乎所有的国家都发生过,中国也不会例外。 二是房车主导的重化工业增长将风光不再。 2000-2010年,中国的房屋年销售 从 100万套增长到 1000万套,汽车年产量则从 200万辆增长到 2000万辆,房和车十

我国房地产市场回顾及未来走势

我国房地产市场回顾及未来走势分析陈颖玫张靖峰 一、本轮房地产周期回顾 本轮房地产周期随着我国本轮经济复苏（1998-现在）而产生，大致分为无泡沫理性上涨、泡沫形成时期、泡沫的非理性膨胀三个阶段。 （一）房地产无泡沫理性上涨阶段（1998-2002） 1998年，政府出台了多种措施刺激国内需求，产生了明显的效果。在经济回升的拉动下，居民收入提高，购买力逐渐增强，城市化速度随着经济增长而加快。1998年是房地产需求增长的关键一年，其中两项政策举措对拉动房地产需求起到了极大的推动作用。一是住房实物分配制度的取消。二是房地产贷款政策的全面实施。1998年4月7日，人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，支持商品住房办理个人住房贷款业务和普通住房建设，1999年又进一步扩大贷款利率优惠幅度。房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济增长的主要动力。

（二）房地产泡沫形成时期（2002-2004年） 在房地产价格上涨一段时间以后，市场上开始出现投机心理，拉动了购房需求的进一步增加。随着房地产价格上涨预期的形成，房地产市场供不应求的局面继续扩大，价格被进一步推高，房地产价格上涨的预期得以实现。如此反复，房地产市场价格开始偏离基础价值，泡沫开始出现。2002年开始，房价增速迅速提高到4.3%，并一直保持在4-5%左右。 （三）泡沫的非理性膨胀阶段（2004-现在） 在这一时期，房价上涨预期进一步强化，市场“羊群效应”愈发明显，非理性的投资者大量涌入，市场需求继续放大。分地区看，在这一阶段前期即2004-2005年，以长三角地区的房价飙升为主要标志，当时市场投机和非理性因素非常明显。2005年，国家出台宏观调控政策，市场经历了短暂的盘整，长三角地区房价增速明显回落，市场观望气氛加重。但是，房价上涨预期迅速打破了市场的沉闷。2006年开始，北京、珠三角地区的房价增速加快。2005年以前上海等地的房价增长率明显快于全国大中城市平均房价增长率，但之后下滑到全国水平以下；与此相反，北京、深圳房价在2005年以前低于全国平均增速，2006年以后却持续高于全国平均增速。 在泡沫膨胀阶段，非理性气氛较浓。一是买家普遍存在房价上涨的心理预期，市场上买家不看重租金收益，房屋闲置占相当比重。房屋闲置指存量房既未出租又非自住。人民银行金融市场司抽样调查显示，2005年11月，北京等10城市住房空置率（闲置住房在全部调

中国房地产行业市场分析

中国房地产行业市场分析 一、房地产开发投资完成情况 2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。 1-4月份，东部地区房地产开发投资14927亿元，同比增长5.8%，增速比1-3月份提高0.4个百分点；中部地区投资5071亿元，增长12.3%，增速提高2.8个百分点；西部地区投资5378亿元，增长6.6%，增速提高1.1个百分点。 1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积634261万平方米，同比增长5.8%，增速与1-3月份持平。其中，住宅施工面积434753万平方米，增长3.9%。房屋新开工面积43425万平方米，增长21.4%，增速提高2.2个百分点。其中，住宅新开工面积29606万平方米，增长18.0%。房屋竣工面积25478万平方米，增长20.1%，增速提高2.4个百分点。其中，住宅竣工面积18622万平方米，增长19.9%。 1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5114万平方米，同比下降6.5%，降幅比1-3月份收窄5.2个百分点；土地成交价款1568亿元，下降0.2%，1-3月份为增长3.7%。

二、商品房销售和待售情况 1-4月份，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比1-3月份提高3.4个百分点。其中，住宅销售面积增长38.8%，办公楼销售面积增长33.9%，商业营业用房销售面积增长13.5%。商品房销售额27656亿元，增长55.9%，增速提高1.8个百分点。其中，住宅销售额增长61.4%，办公楼销售额增长60.1%，商业营业用房销售额增长15.3%。