项目管理方案
某地区广播电视台物业管理方案
二〇一四年十二月
目录
第一章谈判承诺书
第二章法人授权委托书
第三章投标报价
第四章投标方资格申明及企业简介
第五章物业管理（保安、保洁）服务整体设想
第六章人员配备和管理
第七章保安服务具体实施方案
第八章保洁服务具体实施方案
第九章应急服务方案
第十章基础管理流程图及相关表格
第一章谈判承诺书
致：某地市某地区广播电视台：
我们已经踏勘了工程现场，并详细研究了有关某地区广播电视台物业管理（保安、保洁）项目的全套竞争性谈判文件等资料，我们愿意全部按照谈判文件的规定郑重提交我们的谈判报价文件，并作出以下承诺：
一、如果我们成为成交供应商，我们保证完全接受并严格遵守该谈判文件中所规定的全部内容和要求，我们愿意以人民币元的工程总价及按竞争性谈判文件确定的工程价格调整方式承担约定施工承包范围内所有工程的施工和管理直至竣工交付，质量保修期届满前的维修维护等售后服务，以及与该工程相关的所有工作和服务。我们承诺项目总工期为 365 天。
二、我们同意按竞争性谈判文件规定的有效期，遵守本谈判报价书、谈判记录等文件中作出的承诺；在有效期届满之前，谈判报价书、谈判记录等文件将始终将我们具有约束力，并可随时被接受。
三、如果我们成为成交供应商并签署了本工程实施合同，所有竞争性谈判过程中形成的文件，将成为合同文件的组成部分，并对我们具有完全的约束力。
四、我们理解谈判文件中关于确定成交供应商的方式，并且无意询求此外的任何解释。
供应商：（盖章）
法定代表人：（盖章或签名）
供应商地址：某地市闸北区共和新路435号
签署承诺书时间：二〇一四年十二月二十日
第二章法人授权委托书
授权委托书声明：我（姓名）系某物业物业管理有限公司（参加谈判的供应商）的法定代表人，现授权委托（姓名）为我公司代理人，以本公司的名义参加某地区广播电视台物业管理（保安、保洁）项目的竞争性谈判及与之相关的一切活动。代理人关于竞争性谈判所签署的一切文件和处理与之有关的一切行为和事务，我均予以承认。
代理人无权转委托权，特此委托！
代理人：性别：男年龄： 32
单位：某物业物业管理有限公司部门：运营管理部职务：经理
法定代表人签章：
供应商（章）：
法定代表人（签字/盖章）
日期：
第三章投标报价
一、首次报价表
投标单位全称并盖公章：某物业物业管理有限公司
招标编号：ZF14172
序号项目名称工期报价（万元）
1 某地区广播电视台物业管理（保
安、保洁）项目365天68.23万元
投标商授权代表签字：
日期：年月日
二、首次报价表明细
岗位设置人数项目内容报价依据月度单价年度总价（人民币）
保安员12人基本工资1820元262080元社会保险1011.1元145598.4元伙食补贴120元17280元
高温费66元9504元国定节假日加班费130元18720元培训费50元7200元装备劳防费50元7200元
管理费162.4元23385.6元
营业税192.6元27734.4元
合计3602.1元518702.4元
保洁员4人
基本工资1820元87360元
社会保险1011.1元48532.8元
伙食补贴176元8448元
高温费66元3168元
管理费153.6元7372.8元
营业税182.3元8750.4元
合计3409元163632 总合计682334.4元
三、报价明细说明
1、保安员报价明细说明
序号项目依据单价
1 基本工资根据沪人社综发[2014]6号规定，某地最低工
资标准为1820元
1820元
2 社会保险金按照《2014年某地市社会保险费缴费标准》规
定：外来从业人员公司部分为761.8元，个人
部分为249.3元
1011.1元
3 伙食补贴按照一天一顿，每顿8元标准，保安员做一休
一，每月按15个班计算
120元
4 高温费根据《关于调整本市企业高温季节津贴标准的
通知》（沪人社综发[2011]43号有关规定）
66元
5
国定节假日
加班费按照《全国年节及纪念日放假办法》（国务院
第513号）、《关于职工全年月平均工作时间和
工资折算问题的通知》（劳社部发[2008]3号）
的规定。以月工资1820元为标准，法定节假
日11天，即国定节假日加班费11天X每天
18小时X31.4元/4人/12月
130元
6 培训费根据国务院颁布《企事业单位内部治安保卫条
例》，某地市公安局《某地市自行招用保安员
单位备案管理实施办法（试行）》等规定，所
有在职保安员每年需完成40小时在职培训。
50元
7 装备劳防费根据《保安服务管理条例》第八条规定50元
8 管理费公司管理人员工资、社会保险、办公费、车辆
管理费、行业协会管理费、利润等按服务费5%
计算
162.4元
9 营业税根据《税法》规定，服务行业营业税、附加税
合计5.65%
192.6元
每名保安员每月费用合计3602.1元2、保洁员报价明细说明
序号项目依据单价
1 基本工资根据沪人社综发[2014]6号规定，某地最
低工资标准为1820元1820元
2 社会保险金按照《2014年某地市社会保险费缴费标
准》规定，外来从业人员公司部分为761.8
元，个人部分为249.3元
1011.1元
3 伙食补贴按照一天一顿，每顿8元标准，保洁员做
五休二，每月按22个班计算176元
4 高温费根据《关于调整本市企业高温季节津贴标
准的通知》（沪人社综发[2011]43号有关
规定）
66元
5 管理费公司管理人员工资、社会保险、办公费、
车辆管理费、行业协会管理费、利润等按
服务费5%计算
153.6元
6 营业税
根据《税法》规定，服务行业营业税、附
加税合计5.65% 182.3元每名保洁员每月费用合计3409元
第四章投标方资格申明及企业简介
一、投标方基本情况及资格申明
序号项目内容及说明
1 单位全称某物业物业管理有限公司
2 注册地址
3 注册资本
4 公司属性
5 法定代表人
6 营业执照注册号
7 税务登记证号
8 组织机构代码证号
9 成立或注册日期
10 物业管理资质等级二级
11 物业管理资质证书编号
12 办公地址
13 电话
14 邮编
15 网址
兹证明上述声明是真实的、正确的，并提供了全部能提供的资料和数据，我们同意遵照贵方要求出示有关证明文件，并对因材料虚假所引发的一切后果负法律责任。
投标人授权代表签字：
投标人（加盖公章）：
二、公司简介
公司成立以来，立志与品牌战略，本着“以人为本，业主至上”的根本理念，坚持“专心、专业、专为您”的服务理念，为客户提供安全、文明、整洁、满足客户需求并且持续改进的高品质物业管理服务，公司业务遍及长三角地区。公司引入精益六西格玛、
平衡计分卡、五常法等管理工具，全面推行卓越绩效运营模式，全力打造智慧物业管理系统，致力提供机构物业行政后勤一体化服务、房地产开发全过程增值服务等优质服务，将“让物业因我们更有价值、让社区因我们更加温馨、让城市因我们更加文明、让社会因我们更加和谐”的企业基因铭刻于服务客户过程中的方方面面，并由此肩负起时代赋予的社会责任和使命，为客户提供更高价值的服务体验，超越平凡，不断创新，使某物业物业跻身长三角地区物业先进行列。
三、营业执照等资质证明文件（扫描件）
1、企业营业执照扫描件
2、物业服务资质证书扫描件
3、税务登记证扫描件
4、组织机构代码扫描件
5、自行招用保安员单位备案证明
6、质量管理体系认证
7、环境管理体系认证证书
8、职业健康安全管理体系认证证书
9、某地市物业管理行业协会会员证明
10、某地市物业管理行业诚信承诺AA级企业
第五章物业管理（保安、保洁）服务整体设想结合某地区广播电视台的发展思路及主体需求，根据我公司物业管理长期积累的经验，我方经认真研究探讨，对广播电视台物业管理的重点和难点进行针对性分析，制定总体的定位、管理理念和管理目标的实施措施。
一、总体定位
电视台的任何要求，将作为我们一切工作的出发点，并争取满足超越广播电视台的期望；广播电视台将作为我公司物业管理标志性项目之一，在各项管理资源投入方面，我们将全力以赴，努力将广播电视台物业管理成为标准化的服务典范。
二、管理服务理念
按照我司对某地广播电视台特点分析以及总体服务定位，我们将针对本项目制定以下管理服务理念，并要求一旦中标，本项目的服务人员在工作过程中予以坚决贯彻。一）以人为本
管理包括物的因素，也包括人的因素，而具有思想意识的人是管理目标实现的决定性因素。无论物质技术如何发达，都无法取代人的最终稿地位，技术越发达，人越重要。随着科学技术的发展，各种先进的技术、设备层出不穷，但这无论如何不应模糊了安全管理理念，必须坚持“以人为本”。
我司管理第一要点始终以员工的发展需要、情感、工作条件等出发，来调动员工的潜力和积极性。
二）以信为本
“信”是人类发展中各民族都非常重视的伦理范畴。以信为本的管理理念首先是对信誉的高度负责。在管理过程中的诚信不欺，守信用，讲信誉。“信”以诚为前提，是诚的外部表现。而不诚则不信，至诚则至信。
我司在长期服务管理中坚持以信为本的理念，积累了较高的诚信指数。在管理本项目时，一定会尽全力打造广播电视台服务品牌形象，赢得甲方、来访者及社会的信任与认同。其次我们会努力打造组织内部的信任感。信任是人际间的一种安全和愉悦关系
的反映，我们尽力使员工在工作中得到依赖，被委以重任，产生满足感，使其尽展其才，努力实现组织目标。再次就是形成持久稳定的组织信念。我们希望每一个成员都能向心一致，为实现组织目标而同心同德，产生集体吸引力。
三、按“四化”要求提供服务
在物业管理中，我司将实施管理规范化、操作程序化、队伍专业化、服务综合化的“四化”要求开展服务工作。
1、管理规范化：物业管理（保安、保洁）服务必须遵照企业管理原则，这就要求物业
管理服务供应商了解客户的行政管理体系和各项规章制度，用先进制度管人，用零容忍的态度来保障服务质量和水平，实行统一规范的有效管理，防止无序和政出多门。
2、操作程序化
根据项目不同的服务内容和岗位职责，制定出不同的具体操作方法和工作流程，并实行目标管理。
3、队伍专业
服务人员上岗前和服务期间需要经过严格、专业的培训，培训内容包括职业道德，作风纪律、安全常识、消防安全、应急处理、岗位职责、法律法规、团队协作等专业知识，并具备处置各种突发事件的能力，形成一支专业化的服务队伍，公司将根据不同岗位配置称职的人员。
4、服务综合化
现代物业管理需要综合的服务来保障，除了传统的人防、技防、日常清洁外，安全咨询与顾问、外墙清洗、石材表面处理等系统化、综合化服务也不可或缺。
第六章 人员配备和管理
1、项目管理机构设置
2、管理服务人员的配备
为了符合某地区广播电视台项目定位，管理处将按照公司ISO9001质量管理体系标准和某地区广播电视台物业管理的实际情况，科学、合理的设置机构和安排人员，力求实现物业管理各项目标，本着“精干、合理、高效，以岗定人”的原则确定人员编制。
某地区事业部
某地区广播电视台
服务中心
保安队
保洁班
事业部运营中心
2.1本项目人员配备表
岗位人数职责备注
保安队12人1、制订和实施符合某地区广播电视台安全管理工作计划。
2、24小时安全守卫、白班门岗立岗；
3、按规定巡逻路线、时间实行24小时巡查安全护卫。
4、接待来访人员，办理来访登记手续。
5、维护停车场秩序。
6、制订突发事件应急预案，并定期演练，确保安全。
7、开展消防检查和防火监督管理。
8、负责监控中心、消防系统的24小时值班，发现异常按应急预案进行处理。
保洁部4人1、按计划与要求做好某地区广播电视台清洁工作。
2、对垃圾分类收集，及时将垃圾清运至垃圾中转站。
3、每季度一次开展“四害”的消杀工作。
4、开展绿化的养护管理（施肥、造型、修剪、灭虫），维护整体环境形象，创最佳生态环境。
合计16人
2.2人员岗位安排
岗位人数作息时间班次就餐时间作业内容
门岗、监控室4
白班
7：00—19：00
做一休一
半小时轮
换立岗
12:00-13:
00轮换就
餐
负责门岗立岗、人员身份
确认、放行；监控值班
门岗及监控室4
夜班
19：00—7：00
做一休一
每小时轮
换巡逻
0：00-1：
00
就餐不离
岗
负责夜间监控值班、巡逻
检查
车辆管
理员兼巡逻2
白班
7：00—19：00
做一休一
12:00-13:
00
车辆指引，巡视
车辆管
理员兼巡逻2
夜班
19：00—7：00
做一休一
0：00-1：
00
就餐不离
岗
车辆指引，巡视
保洁员 3 7：30—17：00 做五休二11:30-13:
00
楼道、楼梯、卫生间清洁、
垃圾清运、门窗玻璃清洁
等
外围保洁1 7：30—17：00 做五休二
11:30-13:
00
楼道、楼梯、卫生间清洁、
垃圾清运、门窗玻璃清洁
等
合计16人
2.3 人员素质要求
部门编制素质要求
保安部12 保安员：高中以上学历，30~35岁，身高1.70米以上，体重55~80公斤，身体健康，品德优良，思想作风过硬，相貌端正，工作责任心强，超过三分之二以上人员取得保安员证书，超过半数人员取得消防员证书（五级），保安队长取得电工证。
保洁人员
4人初中及以上，年龄45~50岁，身高1.65米以上，体重45~70公斤，身体健康，品德优良，思想作风过硬，相貌端正，工作责任心强。
合计17人
3、人事管理制度
3.1总则
a）为规范公司的人事作业管理，使公司的员工管理有章可循，提高员工工作效率和责任感，特制订本制度。
b)本制度适用于公司聘用的全体员工。
c)凡本公司员工的人事管理，除另有规定外，均依据本制度办理。
3.2录用
a)各部门如因工作需要需增加人员时，应先提出人员需求申请，经部门负责人批准后，由人事部门统一办理招聘事宜。
b)员工招聘采用考核和面试两种方式。主要考察应聘人员的专业知识、能力和品德等。
c)新近人员经考核或面试合格后，由综合事务部办理试用手续。
d)新近人员报到时应在综合事务部办理相关手续。
e)新进人员除另有规定外，自到职之日起两个月为试用期，期满合格后方可正式录用。必要时，可视其试用期间的表现予以缩短或延长。
3.3培训
a)为提高公司员工的业务及知识技能，充分发挥员工的潜在智能，公司将举行各种教育培训活动。
b)参加培训的员工，不得无故缺席，确有特殊原因应该按有关请假制度执行。
c)新员工进入公司的前三个月内，需接受由公司综合事务部统一组织的岗前培训。培训时间不少于20小时。培训合格者方可上岗，考核不合格者予以辞退。
3.4奖惩
a)奖励。员工的奖励分为嘉奖、记功及奖金三种，其处理规范如下。
员工有下列情况之一者，予以嘉奖。
1、良好，足为同仁表率，有具体事迹的。
2、他有利于本公司利益的行为，具有证明者。
有下列情况之一者，应予记功
1、护公司形象及声誉，并取得显著成效者
2、临时重要任务，能如期完成并达成预期目标者。
3、时制止重大意外事件或变故发生者
员工有下列情况之一者，应发给奖金。
1、维护或管理有重大改善，因而提高服务质量或降低服务成本者。
2、公司设备维护得当或抢修工作提早完成，受到业主表扬的。
3、业务、维护或管理方法做出重大改革或提出建议经采纳施行后成效显著者
4、一年内曾记功两次以上者
5、对本身主管业务表现出卓越才能，品德优良，服务成绩特优，且有具体事迹
6、工作上有特殊功绩，为公司赢得声誉和荣誉的。
7、惩罚。
员工的惩罚分为警告、记过及免职三种，其处理规范如下。
A、有下列情况之一且有具体事证者，应予警告。
私用公司设施、设备。
拒绝警卫检查其携带物品者。
携带眷属、小孩在工作场所有碍工作者。
员工有下列情况之一者，予以记过处分。
未经准假擅离工作岗位者。
无正当理由延误工作导致业主投诉者。
行为不检，有损公司声誉者。
指挥不当或监督不周，致使下属工作发生重大失误者。
对同事有胁迫、恐吓及欺骗行为者
一年内警告两次者。
3.5 保安队
3.5.1保安人员的仪表规定
a)保安人员应注意仪表，制服要勤洗勤换，保持整洁，待人接物有礼貌。
b)统一着装，佩带工作牌，不得佩带饰物、留长发、留长指甲和蓄须；禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、穿拖鞋。
c)保安人员值岗时微笑服务、精神饱满。
d) 服务行为规范，服务主动、热情；言谈举止应文明、态度要和善。
e)执勤时不准吸烟、喝酒、吃零食、吹口哨、唱歌、看书刊、玩手机等。
f)不准在公司所管物业范围内打麻将，不准利用娱乐之便赌博或变相赌博。
3.5.2保安人员巡逻要求规定
a)上岗前检查和佩带对讲机，夜间巡逻根据需要还必须佩带械具。确保器材完好，接受队长工作安排，了解巡逻路线和当天工作要求。
b)根据工作要求，按规定路线和时间巡逻，做好巡逻记录和到位点签到记录。
c)发现可疑的人、事、物及不安全因素要及时用对讲机向监控室报告，并采取措施严密监视。
d)夜间巡逻发现安全防范漏洞既要及时处理，采取临时性措施，并要做好记录，及时报告，督促有关部门予以整改和落实。
e)巡逻时有礼、有节、规范服务、文明执勤。
F）下岗前检查器械使用情况，做好工作记录和交接工作。
3.6保洁员
3.6.1纪律
a)服务人员统一着装、佩戴标志；
b)遵纪守法，遵守公司的各项规章制度。
c)按时上下班，不迟到早退，不擅离职守。
d)上班穿工作服，带工作牌，精神饱满。
e)讲文明，懂礼貌，服从领导，团结同事。
f) 不在服务辖区内吸烟和聊天；不得在工作时间做与本职工作无关的事。
g)不做有损公司形象的事，不得以任何形式私自收受业主或住户的钱物。
h)不准擅自挪用公司物品，损坏、遗失工具要照价赔偿。
4、员工培训
注重公司内部培训，并将外训课程内化为公司内部课程。为了确保所有培训的有效性，人力资源部将对各项培训所需采用的方式进行调查、沟通，再与培训讲师结合员工反馈意见、培训主题等共同确定培训方式。人力资源部特别针对各项目表现突出能力较强的员工组织了后备培训班，培养项目后备主管，后备培训班的课程采取必修课和选修课相结合的方式。
4.1正式接管某地区广播电视台物业服务前，某物业物业将对员工进行培训，考核合格后上岗。
序号培训名称培训内容培训目的
培训
课时
培训对
象
1 保密规定保密管理办法落实保密规范 1 全体员工