房地产案名分析
楼盘案名及案名取名优势
1、唐南·香榭
1)、以“唐南”二字开头，旨在与南星地产以往地产项目“唐南大厦”进行衔接，从而形成系列项目。进而演绎南星地产在业界的品牌效应。
2)、唐：〈名〉朝代名，中国有名的盛世时代，都址在今陕西西安。
南：①〈名〉方位，与“北”相对。②南星房地产公司之---- 南
“唐南”意喻位置置于古长安即今西安城南。“唐南”源自南星地产之“唐南中学”，引喻其具备独特的教育渊源，作为“唐南”系列“唐南中学、唐南大厦、唐南香榭”为南星地产创造的西高新三大品牌。
香：气味的芬芳
如：鸟语花香香溢四里
榭：建在水边的木
如：水榭舞榭歌台楼台水榭
“香榭”指格调高雅，名士与雅宦居住的处所。取义“香榭丽舍”之“香榭”，隐寓富贵、雍容之意，并与中国传统建筑之亭台水榭相符合，以示东西合壁.“唐南香榭”：西高新上品阔宅，名仕府邸，西北社区教育缘起之地,容纳品质生活的高尚领地。
3)、徽标设计力求古朴、典雅与高贵。
标型为一传统古玉，《说文解字》称玉为“石之美者也”，古时候，玉为王亲贵族在出行或起居时为表明身份地位而使用。该标志颜色暗绿，为上品佳玉。
在此寓意为：世袭珍品、名仕之居。
2、唐人街商业步行街
唐人街商业步行街项目占地50亩，总建筑面积14万平方米，其中商业面积8万平方米，写字楼、商住2万平方米，住宅4万平方米。本项目分为A、B、C、D四个组团，广场两处，A座前2300㎡休闲广场与中心4000㎡水景广场遥相呼应，十字形步行街和空中连廊连通，成为整个西大街独有的景观。各组团功能区分各不相同，地下一层全部贯通，至地上四层为高档商业经营场所，步行街以休闲、娱乐为主；四组团功能区分各有特色，又互相衔接贯通，室内室外、地上地下、大小铺面相得益彰，使整个项目成为集旅游、文化、商贸、休闲、娱乐为一体的大型商业地产，是古都西安商界的一颗璀璨明星。
3、曲江春晓苑
位于曲江新区雁南五路曲江水厂东侧，占据曲江旅游居住区中心位置，东有寒窑、欧洲城、中伟俱乐部、万亩生态林；西邻曲江水厂；南有少陵塬；北有千亩南湖和世界娱乐园，距大雁塔、芙蓉园仅五分钟车程，距千亩南湖约460余米。整个小区占地147亩，总建筑面积17万余平米，容积率1.75，绿化率45%。小区南北落差7余米，依次排列为联排别墅、多层（带电梯）、小高层。整个社区是自流式活水景观，通过坡地自然落差形成滴水、溪流、涌泉、池面，其间点缀小桥、假山、亭、台、楼、榭，配植荷花、垂柳、绿竹、棕榈……在小区内勾勒出一派江南水乡的氛围，恰如杜甫诗云：“清江一曲抱村流”。
4、丰景佳园
丰景，源自风景，意为丰富的人文景观环境（周边包括春晓苑、蔷薇园、植物园、芙蓉
园、雁塔东苑、雁塔西苑）。
佳园，源自家园，佳，表明楼盘的高品质定位。
园，与曲江地区深厚的皇家园林文化相契合。
丰景佳园，丰富的人文景观，高尚的居住家园。
5、蔚蓝印象
蔚蓝印象位于大庆路11号，是一座11层板式小高层住宅小区，小区占地面积4.1万平方米，总建筑面积12万平方米。蔚蓝印象聘请新西兰green ston设计公司设计，采用了全创新立体景观体系，长300米，宽35米的（蓝桥）景观木栈道，近300米长，宽9米的（水晶风语廊）景观车道、阳光生态车库等景观，在西安楼市场都为首创。乃是专为追求生活品质和事业发展的都市新贵度身打造的景观府邸。
6、新兴·骏景园
骏景，主顺遂、通达之意，自勉联相及形象俱佳，涵义广阔。
骏马奔腾，景随步移，寓意事业腾达、前景无可限量，商业口彩极佳。
品牌形象借力，骏景园为香港地产巨头新鸿基名盘，香港富豪住宅的代名词。
案名富丽形象的词义可延展性、标识性佳。
7、融侨·紫薇馨苑
融侨·紫薇馨苑位于西安市高新开发区核心地带（太白路南段），规划总占地约430亩，总建筑面积80万平方米，城市主干道丈八东路、西万公路、太白路、绕城高速、电子西街环绕四周，成熟的交通网络，构筑发展之翼，领先步入未来。
以板式小高层、高层为主，建筑外观简洁大方，现代、俊朗，楼房错落有致，小桥流水、鸟语花香，环境优雅；户型精致实用，“小镇十八院”的社区组团，廊院式布局强化空间活动功能，开合有度，不同年龄，不同心情，不同需求的你和家人都可以找到适宜自己的院落生活。心型水景长廊，浸润小镇的情感纽带；开放式街区会所，时尚商业街区，即享都市繁华。整个馨苑可容纳1.9万人居住生活，可停车位3000多个。
舒适的生活环境，前瞻的生活理念，充满邻里亲情的人文社区氛围。身居馨苑，可以清晰地看见幽蓝的秦岭山影，正像陶渊明诗中所云“采菊东篱下，悠然见南山”，“小镇文化”更加深入人心。
8、绿地世纪城
标志造型以四边形为基础，创意灵感源自西安城自身布局--四方城，赋予绿地世纪城以“城市”的概念。同时以方形的稳重支撑大盘的气势，以充溢希望的图形和色调演绎生活憧憬。
标志整体分为四个部分，体现了绿地世纪城综合的物业形态，高尚居住区、商务区、商业圈，各种城市生活所需要的物业形态都在这里得以体现。工作、居住在其间的完全享受是一种国际化生活的风尚、优越。
蓝绿位置的安排表征了绿地世纪城位于西安的西南方，象征了中国房地产绿地集团进入西安，为古老的皇城注入新鲜血液，领行西安CBD的发展，带领西安人文居住环境向国际化方向发展前进。生命力的绿色运用更传达出绿地世纪城是一座活力之城市、拥有蓬勃的发展力。
中间的留白与四周的阴阳关系，则将景观规划中岛居的设计理念寓意其中，代表绿地为西安带来新的居住感受。
9、中海华庭
象征权富高贵的圣马可飞狮为LOGO轮廓，威尼斯标志性建筑钟塔营造浓烈威尼斯风情，充分体现中海华庭尊贵优雅的生活状态。尊贵暖色为主色调，墨线勾勒外形，彰显沉稳尊崇气质。英文CLASSIC（经典）和法文PALAIS（宫殿）再次强调了项目优越品质，整个LOGO象征一枚金光闪烁的贵族徽章，将豪华、高尚、景观融为一体，完全契合本项目及目标客群的尊贵内涵。
10、米罗蓝山
这里是超现实派画家米罗笔下色彩斑斓的艺术世界，有蓝山咖啡浓香中散发出逐渐成熟的人性思考……画家米罗的灵魂是西班牙三杰（毕加索、达利）里最为真挚自由的一位，作品极富创意并以温馨奇特的幽默而声誉斐然；蓝山咖啡是世界上最贵的咖啡，如同劳斯莱斯汽车和斯特拉迪瓦里制造的小提琴一样，它们都是永世流传的神话。
本项目凝聚这些“世界上最好”的声望，来塑造产品自身的独特个性，并用太阳和月亮的爱情故事来预示人类所向往的纯净艺术境界和美好生活景象，体现浪漫温馨与奔放激情的居住精神，将回归自然，重视人类情感作为项目的内涵，演绎高新区青春一族时尚、个性、蓬勃向上的生活主张。
11、凯创国际
现在，TT-top times占领西高新！占领一个区域，就要占领它的核心拼搏/效率享受时间快感的代名词标志这一个新箐英阶层的诞生！他们投入工作惜时如金，事业有成时不忘品位人生；关注时尚，一切要求完美；就是置业，也一定选择中心的中心。凯创国际，新高新的绝版地段，为TT们提供完美无缺的精神领地完全可以证明，TT已经占领西高新。
12、裕朗国际
意为祝愿西安城市繁荣、富裕，舒朗太平。
地处西安市著名的商业街区--解放路，项目周边交通便利，高尚写字楼众多、酒店林立，是城内最为成熟的商务区之一。西安传统大型百货公司--民生百货与项目仅一街之隔，车行到西安火车站仅需5分钟。项目以南，是西安饮食一条街--东新街，夜晚的街市繁华迷离，向南800米即至西安最大的购物中心区“东大街”。项目以北，有以“823跳舞吧”为代表的年轻人聚集的集娱乐、休闲、餐饮为一体的诸多娱乐场所，时尚、动感而充满了活力。项目以西的西安新华书店，是西安市规模最大的自选式超级书城，步行至此将不超过10分钟。项目在功能上打破传统，颠覆性提出了“拥有酒店客房的写字间”的新理念，创造了“顶极商务办公＋星级酒店居住”二合一新商务模式，在60余㎡的空间内将现代商务模块与酒店化居住形式有机融合，并针对外地驻西安企业的商办合一使用方式进行优化，从而产生了这种高性能物业。
13、西部国际广场
“西部国际广场”整体案名遵循规范化、国际化与时尚化的路线，重点体现项目在中国西部及西安的重要地位，同时也表现了项目非凡的国际化品质。
“西部”主要指项目位于中国西部、西安西部，同时也包含开发商西部投资集团。
“国际”主要指本项目配套标准符合国际化超5A甲级写字楼标准。
“广场”指本项目总建筑面积116280平方米，绿地率30%，紧邻西安高新区城市绿化广场。
14、大唐世家
大唐世家·英伦3院项目位于西二环北段，白家口转盘向西300米。项目占地41亩，总建筑面积53832㎡，其中，多层住宅30492㎡，幼儿园800㎡以、商业5000㎡。英伦3院社区由两栋单体多层、三栋围合型多层建筑（顶层为复式结构）和一栋临街小高层组成，小高层一、二层为商业裙楼。两栋单体多层已内部售罄，一期推出三栋围合型英式多层景观花园洋房，二期推出小高层和商业部分。项目为板式结构建筑，具备十二种户型，面积从60㎡到130㎡。主力户型为二室二厅，81－88㎡。社区有康桥国际双语幼儿园、室外有儿童乐园和篮球场、羽球场等运动场所，另社区规划有休闲双会所。书苑、艺苑、体苑，人文化的社区氛围，是成长型家庭的理想居所。英式新古典主义建筑风格、英伦风味围合中庭景观，生态的居住环境，人文的居住氛围，圆城西住家品质生活梦想。
15、鹏豪大观园
聆听终南山晨钟幕鼓享受大自然纯养生活
鹏豪-大观园位于西安长安区秦岭北段沣峪口内，项目占地138亩，总建筑面积3000平方米，是集“投资置业”、“休闲度假”、“商务应酬”等多功能的复合型产，也是终南山唯一的大型旅游地产项目。
鹏豪-大观园--依山而建，临水而居，秀丽的自然景观与典雅的人文景观，造就了一个纯生态的旅游度假胜地。
16、紫雁朗庭
紫雁朗庭是由陕西红元房地产开发总公司开发的高尚居住小区，位于城南生活区的黄金地段，毗邻环城南路、小雁塔公园。社区周边生活环境成熟、居住氛围浓郁、交通便利。两栋高层为您打造45平米浪漫一居到135平米雅致三房,款款经典,户户动人。生活在紫雁朗庭，让您在繁华中享受宁静无限！
17、花好月圆
花好月圆，丰姿卓越的挺立在西安城南繁华之地，吉祥路黄金走廊舒逸生活府邸。地处吉祥路45号，吉祥路、含光路、小寨西路交汇处西北角，商贸、教育、生活三圈叠彩，配套齐全，生活便利，繁华似锦，精彩无限：东临秋林公司，延伸小寨流晶溢彩繁华；西邻蒸蒸日上西高新，上班快捷轻松，成熟气韵，尽情体会生活之无限意趣；南衔明德门、电子城便利交通及旺盛人气；北距南二环咫尺之遥。优越地理位置，带来悠闲从容的享受；25层高品质的双塔构筑起城南舒逸生活的典范，城南都市胜景，一揽入怀；4800㎡江南风情园林庭院，独立楼体全封闭景观小区，细品宁静；87－155M2四种经典户型，设计匠心独具，全现房靓景观安家一步到位；安享南城繁华，居家左右逢源。
18、公园五十坪
“公园”二字在西安的稀缺，其字面本身就具有震撼力。以“公园”起头，容易带给人们美好、祥和、温馨、平安、生命力的内在感受，便于后期产品系列开发的延续，有利于在销售过程中形成品牌积累，进行品牌打造；有利于我们对楼盘形象进行初步包装。
“50坪”是一种数字描述，很容易给人带来对面积以及总价的直观感受。
“公园50坪”具有时代气息，含义直接明白不生僻，“公园50坪”显得易读、易记、易懂、易推广传播，读起来响亮上口。
19、雅荷春天
项目位于西安市经济技术开发区凤城五路与迎宾大道的交汇处，紧邻西安中学，总占地180亩，建筑面积30余万平方米，社区独有丰富的地下温泉水景资源，两居室和三居室为主的板式小高层错落有致，形成围合式的组团布局。景观设计注重于优良生活环境的塑造，从园林、景观、规划、配套等多个角度满足高端客户在居住和精神上的双重享受，项目不仅满足了人们对居住的基本要求，更能满足人们“健康”、“享受”、“自我实现”的新人居价值指标。“雅荷春天”站在住宅发展的全新阶段，引领居住全新标准。
20、名流万万代
本项目是投资型商铺，案名“万万代”取“一铺养三代，世代永流传”之意，恰当的体现了本项目良好的保值和增值功能。LOGO更是结合“代”的谐音“袋”，创造了一个金光闪闪的钱袋子，寓意着购万万代商铺，就是拥有了一个用之不尽，取之不竭的钱袋子，结合巧妙，另人回味无穷。
21、名城雅居
项目位于长安南路与丈八路交汇西200米，丈八（龙）与朱雀（鸟）交首处，东连长安南路繁华景致，西临高新区CBD区位优势明显，属陕师大居住商务圈。地段前景看好。项目占地35873㎡，建筑面积80000㎡，点式高层2栋，板式小高层4栋，规划布局科学合理，、错落有致，根据西安地狱气候特征，所有建筑均为南偏东12度，冬天可延长60分钟日照时间，同时可避免“长安自古西风雨”对建筑的侵蚀，着力体现节能与环保。建筑造型灵动清丽，通透简洁，唯美纯粹，细节精巧处理，建筑构件完美契合。以厚重的人文气质与新人居主义理念，融会地中海风情景观与现代新结构主义建筑的精致，成就古都名城，新坊雅局的建筑经典。
22、壹又二分之一
反映产品自身特质：案名本身就对产品做了贴切阐释，一个空间之上的特别叠加（跃层），将产品双层空间的居住特征诠释的淋漓尽致，从案名便可知产品，取得了事倍功半的推广效果。
记忆点：简洁易记，区别同类产品的同时彰显项目自身特征，琅琅上口，且视觉冲击极强，符合项目炫、酷特色，令人过目难忘。
传播度：塑造西安小户型项目案名史的“最具特色”，纯数字案名西安第一家，项目产品与目标客群结合的天衣无缝，未经推广，已是先声夺人。
23、西雅图·翡翠城
1)、“西雅图”耳熟能详、简约大气、易记忆、易展开联想。
2)、“翡翠城”之后缀，更表达出本项目的产品细部创新，绝版珍宝地段和精雕细琢的品质等核心卖点。
3)、区域特征的相似：本案区位正处于西安两大中心版块城内和西高新的支点位置，起纽带作用。
4)、受众的情感和及深层心理认同感相近。中西文化、思想的交融，以及双方所特有的文化素养、情感素养、心理素养的认同和相互尊崇。
5)、案名有深刻的文化内涵，便于延伸推广，炒做和品牌塑造。
24、恒佳格调
坐落于西安有“龙脉”之称的长安路上，南邻南二环，北接南稍门，直通南门、钟楼、
东大街等繁华之地，便利的交通与市中心密切沟通。四周密布高校、购物场所、公共服务设施，闹中取静，自成一统，浓郁的人文气彰显着喧嚣都市返璞归真的生活要义，令你从容驾御每一天，生活从此畅达无比……
面积62-116，平均价格3300元！双气入户，精装修大堂，架空层绿化，空中花园！“青年主流社区，就近式生活，就是享受！”。
25、东方之星
华安集团，实力派投资商，一个对城市商业发展远见卓识的中国企业，以扎根本土，投资未来的理念，开创西安城市商业新时代，投资3亿打造东方之星时尚购物商城，并组建伊时达商业运营公司对东方之星进行运营管理，形成完整的投资，运营保障体系，实现西安人投资商铺的可持续发展目标。
26、上海城
西部上海商业城·上海公馆位于西安市西大街（369号），是目前钟楼至西门唯一规划中的综合性商业地产。西大街是西安另一条重要商业街大麦市街交汇处，尽占两街地利人气，是西安乃至西北区域最具商业价值的物业之一。
该物业总建筑面积为30411平方米，地上七层，地下两层，其中地下一层至地面三层为商场，使用面积为14150.7平方米（地下一层使用面积为3610平方米，地上一层使用面积为3960平方米，地上二层使用面积为3997平方米，地上三层使用面积为2583.7平方米）地下一层商铺与西大街主通道衔接贯通，成为整个西大街独有的商业旺铺旺地。四至七层为酒店式公寓（其中，四层39套，五层39套，六层39套，七层39套），地下二层为车库。及具投资价值。
27、世家星城
世家星城共占地827亩，建筑面积75万平方米，绿化率高达48％。项目周围大专院校、科研院所林立，文化气息浓郁。世家星城北接丈八东路，南距绕城高速路仅约230米，距城南中心小寨4公里，距市中心钟楼8公里，交通便捷顺畅。
社区规划具有浓厚的现代都市生活气息，尊重自然环境，创造人文环境，并以独特的水体景观和绿色环境、实用的户型设计、贴近阳光的自然空间和齐全周到的配套设施形成了丰富的建筑层次和协调的建筑风格。
28、翰林世家
(1)、案名本身
翰林世家旨在昭示项目所处区位的文教优势，将市场需求与项目品质紧密的结合起来予以表达。
(2)、案名和目标消费群体
本项目位于西安市文教资源最集中的地方，其目标客户一般对子女教育的关注度最高，望子成龙、望女成凤心切，案名正隐含的表达了这一诉求。
(3)、案名和项目品质
翰林一直是皇家御用，用翰林世家作案名能够起到传承大唐文脉，提升项目品质的作用。
(4)、案名与广告推广、口碑传播
在广告推广方面有充分的延展空间，方便口碑传播。
案名利益：
1)、突出体现了本项目的市场定位，依托区域优势，扩大项目知名度。
2)、彰显本案以孩子为主导的设计思想，亲和力大。
3)、体现本案的特色气息，字面容易理解和被人接受。
4)、容易引起消费者的共鸣。
5)、突出了项目的特点。
6)、形成了品质的概念和形象的意识，为推广形成概念导向。
7)、语音朗朗上口，易于传播。
29、智慧城
在西安城市建设发展的主脉上，位于西安城市拓展的“火山”喷发口，宏观上的“南部新西安”，打造“知识新长安”的主旋律下之，一个具有非常重要战略价值、集多种开发理念于一体的知识住宅新城即将诞生，她就是--“智慧城”。
“智慧城”位于长安区新行政中心北侧。东临盛世商都、504所；西临连接市区与长安区的主干道--子午大道，距西高新仅3公里；南临陕西邮电学院、陕师大、西北政法学院等可容纳30万学子的西部大学城；北与韦斗路相接。
远望自然风光旖旎的秦岭生态保护区，地理位置极为优越。围绕着子午大道、西部大学城以及长安商贸城，本区域内大学林立，商贸集中，城市配套齐全，交通便利，600路、320路、321路等数条公交线路直达市区，是新城市的中心地带。
为了将“智慧城”建成高品位的住宅项目，公司聘请了曾成功策划“昆明世博园”、“广州奥林匹克花园”、“北京星河湾”等全国知名项目的“王志纲工作室”担当本项目的全程策划，同时，聘请世界知名的“台湾（上海）大元建筑与设计事务所”进行整体规划设计，保证了该项目“高起点、高品位”和“人文社区，和谐家园”的策划和设计理念。
30、上城
上：寓意生活向上，生活向品质化发展的一种向往。突出表现“上城”的空间感、突破传统，向上一层、小越层的产品特点。给人以动力感。
城：城市化，内涵丰富，且不失独立、完善的生活感受。房策网社区－海量免费地产资源库.
上城，是献给那些对时尚和生活情调有较高追求的人。
31、曼哈顿·洋房
ｍ代表创新，象曼哈顿这座活力四射的城市一样，商机无限，日新月异。居住在这里是一种身份的象征，对家的自豪和留恋。
90度的ｃ代表一扇门。这扇门，它隔离了喧闹的都市，使大家享受和谐快乐的空间。
倒写的ｃ抽象的代表我们公司的名称，创之星置业发展有限公司。和谐，自然是我们永远的向往；创新，奉献是我们永远的追求；细节，尺度，体贴是我们永恒的原则。
32、雁塔文化新天地
整个案名由三部分整合而产生：
“雁塔”有两层含义：一是突出了项目地利位置雁塔脚下，南城小寨商圈的核心区域；二是"雁塔"作为案名的打头，凸现项目深厚文化色彩，传承历史文化，打造现代商业文明；“文化”集中展示项目文化产业的特性；“新天地”整合大雁塔和文化产业的优势资源，以项目的特色开辟商业地产和文化产业的新天地，锻造西安城市的新名片。
33、珠江新城
珠江新城位于西安市东北面，太华路以东，紧邻北二环，所处区域是城市规划中的生态居住区所在，东邻浐灞河生态景观区，西有西北地区最大的建材批发集散中心，周边林立众多大型成熟小区，城市人文居住气氛浓厚。
项目所处区域交通发达，北二环与城市交通网络相连，距未央路仅5分钟车程，距市中心仅20分钟车程，距国际机场仅30分钟车程。
珠江新城占地120万平方米，总建筑面积约240万平方米，规划居住人口约8万人，致力于为西安人民打造不一般的时尚现代城市。
是拥有舒适住宅和充实各种生活设施及空间，享受高度创造性和丰富精神生活的“新城”倡导”新城市主义“，是绿色生态与城市人文共存，居住与生活、休闲与购物、教育与就业融合的自给自足的"新城"。是地产开发的一次革命，是超越住宅产品和技术性规划，是“居住改变生活、居住改变城市”的真正实践。
34、同方丽人街
西安市同方房地产开发有限公司是同方联合控股集团在西安的分公司。同方联合控股集团是一家以房地产业为主的综合性大型企业集团，总资产20亿元，拥有11家分公司，是浙江省内实力雄厚的民营企业之一。公司此次开发的同方·丽人街是中国·同方联合控股集团在西安地产业的首次亮相。
同方·丽人街是由浙江同方控股集团公司投资兴建，由西安市同方房地产开发有限公司开发的商业建筑。本工程位于西安市城市商业交通旅游主干道西大街的的北侧，西临城市主干道大麦市街，周边交通便利，地理位置显要，是西安市总体规划传统风格一条街的一个重要组成部分。它的建成，将对西大街街景及西安的城市形象带来极为重要的影响和改善。
同方·丽人街整体结构体系和设备系统明确、合理、经济、可行、积极采用新技术、新材料、新设备，实行节能设计，节约建筑能耗兼顾环保。
35、白桦林居
1)、白桦树树皮洁白光滑，喜湿润环境，抗寒性强，寿命长，极具艺术观赏价值。回忆中的白桦林，承载了儿时的记忆；眼前的白桦林居，囊括了所有的生活乐趣
2)、傲然挺立片片白桦林，贴合项目景观特征，营造深远意境，人文气息浓郁，富生活感，让人无限向往。[图片略]
36、积木的楼
表达空间，空间是流动的，变化的，因人而意的，空间是矛盾的，矛盾作用在每个人身上是不同的，空间是自由的，空间赋予每个人自由改变的权利。
logo表达建筑，我们反对一成不变的建筑造型与色彩，我们要与众不同，我们不想一建成即成为过去，我们要成为话题。Logo表达力量，我们的客户是这个社会中经济与知识的中坚力量。积木的楼，我的楼，城市之上,中坚群的力量。
37、城南九月
电子城情趣小户/36-112平米六款户型
城南9月，都市白领精英情感小户聚落，地处电子城成熟居住核心区，南二环、小寨、西高新时尚繁华围合。总建面5万平米，板塔两栋高层建筑围合成城，36%景观绿化，560户时尚新锐。一幅花样、浪漫的风情生活画卷由此展开。
38、八水上筑
由项目案名直接演化而成，以韵味的笔锋结合内敛建筑美感。藏龙遇水欲出，企业遇八水而兴盛。八水上筑，气度非凡，自在天地！
八水上筑以“宽广沉稳的海蓝”，“炙烈旺胜的红”以及象征财富尊贵的黄金色，共同演义出项目本身的夺目篇章。
八水之间以藏龙相连，“八”字以笔墨起势，“水”字以水墨浪花走型，与旭日勃发的色彩在宽广的海蓝色“上筑”的衬托下展现出一幅绚丽的朝阳景色
本文摘自: 柘城我的家(https://www.wendangku.net/doc/389949083.html,) 详细出处请参考：https://www.wendangku.net/doc/389949083.html,/thread-6397-1-1.html
房地产影响因素分析 (2)
东岳论丛 { ．．加 ，． 论当前影响房价地因素及变动趋势 李立李永辉 (青岛科技大学经济与管理学院，山东青岛) [关键词】房价构成；房地产市场；房价变化趋势 [摘要】房地产价格是由多种要素决定地，除土地费用、建安费用等项费用外，房地产价格与国家地经济 政策，居民地收入水平和经济发展地景气度等因素地变化也有重要地关联性.随着住房买方市场地逐步形 成，房价地走势在未来几年中将呈现若干与从前不同地特．最. 【中图分类号】· [文献标识码】[文章编号]—{}——文档来自于网络搜索 房价作为房地产商利润地直接来源和商品房购买者 地直接付出，牵动着房地产市场上买卖双方地神经，尤其 是在我国住房制度实施商品化改革之后，它更加成为～个 社会广泛关注地问题.本文由房价基本构成要素地剖析 人手，拟对其宏观和微观两个不同层面上地影响因素，以 及未来一个时期地变动方向谈一点自己地看法. 一、房价地基本构成要素 房地产价格是由多种要素决定地.就其一般属性来 说，它通常包括六个重要构成要素. (一)土地费用 土地费用地高低对房价有直接影响.据北京、上海、 武汉、南京、长春、大连等城市测算，土地费用约占总房价 地％.其中，普通住宅价格中土地费用地比重一般要 高于公寓、商用住宅等.由于很长一个时期.我国地土地 出让制度不够透明(％以上地属协议出让)，土地资源分 配中人为性因素较大，导致商品房价格长期处于一种与市 场规则背离地不规则状态之中.目前，我国土地出让制度 改革已开始着手.在北京、青岛等市，土地已通过透明地 市场招标形式成功出让，这一举措对规范房地产价格起到 了积极地保障作用. (二)建安费 建安费(又称建安工程费)是建筑过程中地房屋建设 费用，大部分与房屋质量直接挂钩，约占房屋总价地 ％.建安费通常是刚性地，不可能有太多地节省，否则 房屋质量便会打折扣.但随着新型建材行业地发展，各种 新材料地应用使房屋建设费用地构成发生了重大变化. 伴随房屋质量地提高，建安费在房屋总价格中所占地比重 正在悄悄地发生变化，大量高品质建筑材料地使用会对房 价地构成产生重要地影响.
我国房地产业的发展现状及趋势分析
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
影响房地产价格的因素分析
上海市房地产价格波动情况及分析 影响房地产价格的因素分析 1 .一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。主要包括: (1)经济因素。首先,国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区,国民生产总值中用于投资、消费的部分加大,用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产支出增加,从而促进房地产业的繁荣,带动房地产价格上涨。再有,居民收入和消费水平以及利率也影响着房价。当居民实际收入(即扣除通货膨胀率后的收入)增加后,对其居住与活动的空间的要求也有所提高,导致房地产价格上涨。另一方面,利率水平的高低影响到社会上投资收益水平的高低。 (2)社会因素。社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产价格的影响。房地产需求的主体是人,人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。人口密度高的地区,一般房地产的供给相对缺乏,供不应求,该 地区的房地产价格水平趋高。再有,社会治安因素、城市化水平也影响着城市房地产的价格。 (3)行政因素。行政因素通过对社会、经济等行为施加一定的规范来影响房地产价格,这些规范主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。3.2 区域因素 区域因素指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平会产生影响。区域因素是房地产市场的直接影响因素。 (1)商业服务繁华程度。商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关,并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流数量,从而影响到所在地区的房地产价格。商服繁华程度越高,该地区的房地产价格水平也会较高。 (2)交通条件。交通条件的优劣将直接影响一个区域人流、物流的通达性及其交通运输成本,明显影响人们的出行方便度,因而影响房地产的价格。 (3)城市设施状况。城市设施分为基础设施、生活设施、文体娱乐设施。以上三类设施可以用对应的设施完善度等指标来衡量,这些指标一般都对房地产价格成正相关影响。 (4)环境状况。环境状况是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。主要有噪声、空气质量、水质量、景观、卫生状况。随着经济发展和生活水平的提高,环境条件成为人们选购房地产的重要因素,因而对房地产价格有明显影响。3.3 个别因素 个别因素是指具体影响某宗房地产价格的因素。这类因素对房地产市场的影响范围和程度最小,但对具体房地产价格的影响却是最直接、最具体。 (1)土地因素。土地是影响地价的非常重要的一个因素。区位有自然地理区位和社会经济区位之别,土地的自然地理区位是固定不变的,但是,其社会经济区位却会随着交通建设和市政设施的变化而变化。同等位置的两块土地,由于面积大小不等,价格会有高低差别。一般来说,凡土地面积过于狭小而不利于经济使用的土地,其地价必低。但在相邻土地合并的情况下可能有例外。土地面积大小的合适度因不同用途、不同地区、不同消费习惯而有所不同。土地形状是否规则,对地价也有一定影响。一般认为矩形地容易利用,因此,矩形地的价格较高,而其他形状的土地价格会偏低。 地质条件决定着土地的承载力,直接关系到建筑物的造价和建筑结构设计。一般来说,土地平坦,地价较高;反之,土地高低不平,地价较低;地势高的房地产价格要高于地势低的房地产价格。容积率因素是影响土地价格的主要因素之一。容积率越大,地价越高;反之,容积率越小,地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
房地产众筹的三种模式详解
房地产众筹的三种模式详解 推荐语 目前，国内房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：1、投资理财产品型；2、营销推广型；3、合作建房型。 有一个经典笑话流传甚广，说的是两个朋友相聚，A问B：最近可好，都在忙啥？B说:也没什么，就投资投资体育项目，或搞慈善事业。A说：哇，果然是成功人士呀！B不语，随后从兜里掏出两张大乐透和双色球彩票。哎，又没中啊！这当然是一个笑话。屌丝买彩票是支持体育和慈善事业，但回报率极低且风险巨大（中奖的概率极低）；二级市场买股票可以成为中小股东比买彩票低得多，但A股的风险也很高；投资房子是不错的选择，特别前些年房价飙涨，即便现在行业进入了白银时代，但是一些城市和项目的升值潜力依然很大，值得投资。 那么问题来了：有升值潜力的房子一般市价都很高，屌丝怎么买的起呢，能不能1000甚至更低的价格也能成为豪宅的拥有者之一呢？ 问题的答案是——房地产众筹。 众筹（Crowd Funding）指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元，一经上线便获得了火爆的反响。我国迅速吸收引进，使得房地产众筹成为互联网金融领域一颗闪亮的新星。
但总体而言，目前我国房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：1、投资理财产品型；2、营销推广型；3、合作建房型。 ▌一、投资理财产品型：找好项目是关键 典型代表：团贷网的房宝宝、平安好房的海外众筹。 1、海外众筹 在互联网时代，得屌丝者得天下。今年以来，国内的楼市疲态初现，很多土豪跑到海外去炒房。屌丝们也很想分一杯羹，平安好房的海外众筹的项目正好满足了这一需求。
互联网+房地产的新模式研究
互联网+房地产的新模式研究 当前，房地产企业正在加速与互联网合作，摸索新的业态模式，逐步但稳定的改变着传统的房地产业态，但是目前还没有专门的论文对已经初步成型的几种互联网+房地产模式进行研究。本文在业内率先对出现的互联网+房地产模式梳理和归纳，力图为行业提供有益的参考。 标签：互联网+；房地产众筹；建筑业4.0；智能社区 引言： 房地产行业正在经历着一场互联网+革命，融资、设计、建造、销售、物业等各个阶段都在被互联网大力改造，很多方面还是颠覆性的改造。在租赁、销售阶段引入互联网已经初步成型，以房多多、爱屋及屋为代表的开放中介平台逐渐开始正常运行，取得了不错的效果，万科、远洋等房地产公司开始尝试在淘宝、京东等电商卖房子。在互联网金融领域，主要着眼于购房阶段，提供首付贷款、购房款理财等服务，其中房地产众筹是当前的明星，万科、平安好房、自由筑屋等公司正在大胆尝试不同的模式，2015年4月，绿地集团推出了面向开发建设阶段的理财，比较新颖。在房屋的规划设计阶段，BIM技术和互联网一同推动着建筑业工业4.0，中国房地产业协会搭建了建材供应的网络平台。在住房的后期使用阶段，很多公司正在计划将互联网全方位引入小区和住宅，其中以方兴地产和腾讯公司合作的智慧家最为全面，集合了该领域非常多的互联网+创新，彩生活公司将互联网引入了物业服务，提高物业公司和业主的沟通效率。 下面是一些知名企业在互联网+领域的做法。 1、万达公司——推出飞凡新网络平台 万达公司在2015年5月20日刚刚推出了飞凡新网络平台，处在测试阶段，暂时还不受理交易。从主页看，飞凡新网络平台可以提供餐饮、电影、百货、购物、亲子、乐园等8个产品大类，基本囊括万达已有的所有消费项目。目前消费者可以使用的功能只有车位管理、室内定位导航等功能。车位管理可以帮助消费者了解场内空车位情况，并选择预定时间，支持积分和信用卡等多种支付方式，而且可以标记停车位，万一忘记了停车位，可以利用这个功能反向寻车。室内定位导航是基于Beacon技术，可以准确的指引消费者找到卫生间和某一部直梯，定位准确。餐饮、电影、百货、购物、亲子、乐园等8个产品。 2、万科公司——尝试多种互联网模式 万科很多分公司都在尝试互联网+，主要集中在营销环节。2015年6月5日，万科与百度合作，将大数据技术应用于商业。2015年8月，成都万科推出了“万科购房中心”，建立万科项目的一站式展销和签约服务平台；西安万科上线“万客通”，力推全民营销，杭州万科与淘宝网携手，进行“账单可抵房款”营销活动；
房地产销售地影响因素分析报告
房地产销售的影响因素分析 随着我国房地产市场的发展，房地产业在国民经济中的作用日益突出，而房地产市场几经发展高峰后，也迎来新一轮的宏观调控。在新形势下，房地产销售的项目由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性，销售更需技巧的阶段。房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上，科学地分析影响项目销售的各种因素，在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略，并对其进行严格控制，最终实现企业的销售目标。以下是对有关因素的简要分析。 一、影响房地产销售的宏观因素 影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量，如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。 1.自然环境因素 在房地产销售过程中，自然环境对房地产销售的影响非常重要，它可以给商品销售带来机会，也可以对商品销售造成威胁。这里，自然环境主要指房地产商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等；配套设施
条件是人们对土地投资的物化体现，包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，服务于居民的日常生活。 现代社会随着生活水平的不断提高，人们越来越讲求生活质量，对居住环境的关注也日益增强。据一份调查资料显示：消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件，排在前几位的因素主要是：环境68%、总价格62.1%、户型41.7%、物业管理37.9%。。显然，消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。 2.区域经济因素 区域经济因素包括社会经济繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、金融市场、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。市场不仅是由消费者构成的，还需要具有相当的购买力才能开形成一个完整的市场。随着中国经济的高增长，人民实际收不断增加，但市场经济的发展又使各阶层人员收差距拉大，导致不同收阶层的不同购买力与不同购房倾向。区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，左右着房地产业的发展态势，还制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平，对房地产业的发展及楼盘的销售起到催化剂的作用。例如，我国东部地区房地产价格升幅明显高于西部地区，这是因为我国东部地区经济相对发达，经济因素刺激了人们置房消费的欲望，从而带动了楼盘热销。
房地产发展趋势
房地产发展趋势 海通证券姜浩未来多年，中国经济面临的一个非常重大的变化是人口红利的消退，它将主导未来中国经济增长的“新常态”。本研究系列将深入分析人口红利与经济新常态间的逻辑关系及对主要消费品的影响。本文重点研究人口红利消退后，地产、汽车等耐用品的增长极限。 1. 人口红利消退，耐用品面临增长极限 人口红利的消失意味着年轻人口的减少，而年轻人口无疑是地产、汽车等耐用消费的高需求者。按照国际经验，年轻人口总量见顶之后，住房和汽车等耐用品的需求增速会显著下降。 从美国分年龄段的消费情况看，25-44岁是地产、汽车和家电的消费主力人群。中国该年龄段人口长期上升趋势即将迎来拐点，2015年将达到峰值的亿人，之后将长期下行。这意味着地产、汽车这些耐用品将逐渐接近增长的极限。 2. 房地产增长接近天花板 前十年地产高速扩张受益于人口和城镇化 1998年住房商品化改革开启了房地产发展的黄金时代，2003年房地产成为国民经济发展的支柱产业。98年以来商品房年销售面积增长了近10倍，销售额扩张了近33倍。房屋施工面积、新开工住房面积平均同比增速均保持在15%以上。 从需求角度分析，98年之后的房地产大扩张，一方面受益于房改之后住房改善需求的爆发，但更重要的是从03年开始出生于80-90年的婴儿潮一代开始纷纷进入25-35岁的购房高峰期，同时伴随着高速的城镇化进程而创造了巨大的住房需求。以上因素催生了前十年房地产的爆发式野蛮生长。 美日韩房地产发展经验 支撑地产高速增长的人口红利正在消退，未来中国房地产市场将如何发展我们先考察各国在人口转型期的经验。
美国高购房需求人口（25-45岁）在1970－1990年代处于快熟上升期，这段期间每年千人新开工住宅套数稳定在8套左右，高峰出现在1972年的近10套，之后逐步回落。90年代高购房需求人群基本保持在高位徘徊，千人新开工住宅套数降至5套左右。 日本60年代之后伴随年轻人口的快速增加，新开工套数也随之快速上升，在70年代初达到近18套的最高峰。70年代末，年轻人口总量见顶之后，新开工住宅也开始趋势性的回落。80-90年代基本在10套左右。2007年之后又进一步下降，目前仅为6套左右。 相对而言，韩国的经验更值得重视。70年以来随着韩国25-45岁高购房需求人口的不断增加，千人新开工住房套数也不断攀升，尤其在80年-90年的城市化高速推进期（平均每年提高个百分点），千人新开工住房套数扩张了近4倍，90年代中期之后则开始逐渐回落。 更值得注意的一点是，美、日、韩三国的千人新开工住宅套数的回落均在25-45岁年龄人口见顶之前，这也意味着房地产供应高峰实际早于需求的高峰。根据联合国人口署的预测，中国25-44岁的高购房需求人口在2015年见顶，预示着中国房地产的顶峰期很可能就在近几年。 中国未来房地产市场发展预测 从98年房改之后开始，中国新开工住宅套数快速增长，从98年的不到200万套到次贷危机之前08年近800万套，并在4万亿计划的刺激之下，2010年的新开工套数突然跃升至1200万套，2013年更进一步地达到1400万套的水平。 比较各国在高需求人口见顶之前，新开工住宅套数高峰期时的情况，发现按照城镇人口口径计算千人新开工住宅套数，中国已接近，超过美、日、韩的历史最高水平，这无疑是危险的信号，说明以现有的城市常住人口来看，中国住宅新开工套数已经接近天花板。 然而，考虑到中国目前的城镇化率仅为53%，城镇化还有较大空间。若以总人口衡量千人新开工住宅套数，中国目前大致为9套左右，已超过美国，但还低于日韩，说明农村人口市民化令房地产还有一些的增长空间，但远没有前十年那么大。 从新开工套数这个增量指标看，房地产成长空间正逐渐受限，我们再考察人均住宅面积存量指标显示的情况。
房地产价格影响因素分析
房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游
和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政
影响房地产行业利润因素分析
影响房地产行业利润的因素分析 一、引言 房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。我国房地产业从20世纪80年代开始兴起,1998年房地产业开始真正发展起来。从2002年开始,我国房价节节攀升,房地产业成为一个新的经济增长点,一直备受关注。直到2007年底开始出现房地产市场有价无市的现象,紧接着就迎来了2008年的房市低迷。低迷到有些地区的金融受到冲击,在国家进行一系列政策调整后,2009年房市出现大反弹,房价一直飙升至2010年底。2011年以来,为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。房价涨幅得到控制,有些地区已经出现下降趋势。 房地产业是我国支柱性产业，是具有基础性和先导性的产业，在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。房地产业能够直接推动经济的增长，而经济的增长的同时也能带动房地产业的增长。房地产业具有很强的关联效应，它的兴旺繁荣能够有力地带动很多产业的发展。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。房地产业对财政收入的贡献也在不断加大，它既是政府的集中性分配活动，又是国家进行宏观调控的重要工具。因此，房地产行业的发展对国家经济运行具有重要的作用。 利润是一个企业生存和发展的基础，同时它也是投资者进行投资决策的最重要影响决策之一。企业利润是指企业在一定会计期间的经营成果。企业只有不断提高企业的盈利水平，增强企业的盈利能力，才能在残酷的市场环境中生存，具有无限的生命力。这就需要企业必须探索适合本企业特点的提高利润的有效途径。因而对房地产行业利润的影响因素的分析十分重要。‘ 二、文献综述 Dhaoui Abderrazak，Ouidad Yousfi（2010）研究了目前的研发战略的决定因素和分析对财务绩效与盈余管理的权力下放的R&D的影响，研究结果表明跨国公司的研发权力下放，以改善公司的盈利能力，而管理人员的优势，可以得到一
房地产020六大营销模式解析：优势和不足及适用范围2015.10
房地产020六大营销模式解析：优势和不足及适用范围 核心提示：本研究对房产电商模式、全民经纪人、众筹营销、理财产品锁客、首付贷促去化、房产托管等六大O2O营销模式进行解析和案例分析，总结对比分析优势、不足、主要作用的交易环节和适用的范围，进而为房企O2O营销提供建议。 如今，互联网已经在房地产（专题阅读）融资、采购、设计开发、营销及后服务环节产生深刻影响。其中，结合互联网在无时间空间限制、及时快速、低成本等方面优势，房地产营销可以变得更为多元、便捷、低成本和高效，呈现出多种多样的线上线下结合的O2O营销方式。 本研究对房产电商模式、全民经纪人、众筹营销、理财产品锁客、首付贷促去化、房产托管等六大O2O营销模式进行解析和案例分析，总结对比分析其优势、不足、主要作用的交易环节和适用的范围，进而为房企O2O营销提供建议。 一、传统营销方式成本高、效率低，O2O营销应运而生 进入白银时代的房地产行业面临新的环境，由过去的卖方市场转变为买房市场，而土地成本不断攀升，利润空间持续压缩，销售去化也不如过去容易，客观上要求房企强化营销。
然而传统的房地产营销大多通过广告、活动等方式影响受众，促进潜在购房客户主动上门了解楼盘信息，案场的置业顾问再对意向客户和准客户进行跟踪推进，进而促进成交。这是一种用尽各种渠道战、资源战、人海战的广撒网、漏斗式的传播和拓客方式。在新的形势下，效率越来越低，成本越来越高。 成本越来越高。一是营销的中间环节过多，代理层次太多，广告、宣传推广公司以及电商都拉高了营销成本。二是中间商与第三方互联网及移动互联网平台（如房产电商）合作推广营销，房企难以自己掌握客户数据，客户营销维护成本越来越高。 转化率低，效果一般。由于营销推广目标的不精确，以及无针性对的营销活动（如现场送礼等活动），不是使得客户到访率低，就是目标客户群的到访转化率低。 费效比不高，销售效率低。在传统销售模式下，等客上门，一旦媒体失效，大量的媒体广告无法带来足够的客户，使得客户获取成本高居不下，综合来看，营销费用普遍占比达到2%-3%，费效比不高。在营销推广的投入过多，也使得经纪人佣金比例低，激励有限，再次降低了销售效率。 恰逢互联网时代，越来越多的房企纷纷试水O2O营销，例如乐居电商、万科做全民营销、实惠跨界助力房企营销、京东房产众筹等等。所谓房地产O2O营销，即通过线上互联网（或移动互联网）在巨大流
房地产影响因素分析
房地产影响因素分析 （背景）2002年以来，我国商品房销售额大幅攀升 地产开发和城市基础设施投资的新一轮高速增长。通过产业链的传递，进而又拉动钢材、有色金属、建材、石化等生产资料价格的快速上涨，刺激这些生产资料部门产能投资的成倍扩张，最后导致全社会固定资产投资规模过大、增速过快情况的出现。房价过快上涨在推动投资增长过快的同时，已经成为抑制消费的重要因素。 房地产价格本身呈自然上涨趋势，房价中长期趋势总是看涨。随着我国经济发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前又处于低迷状态，这是房地产投资需求不断扩大的经济背景。强劲的CPI上涨说明当前的房价上涨并非孤立，是有其宏观经济背景的。宏观调控能否有效防止局部行业过热出现反弹，其中的关键就是要继续加强和完善对房地产业的调控。 （引言）国际上关于房地产有一种普遍的观点：人均收入超过1000美元，房地产市场呈现高速发展阶段。欧美等发达国家基本都经历了这样一个阶段。我们这篇论文，主要探讨房地产影响因素分析，主要从人均收入对房地产长期发展的影响阐述。 年份 X1 X2 X3 Y 1990 2551.736 1510.16 222 704.3319 1991 1111.236 1700.6 233.3 786.1935 1992 590.5998 2026.6 253.4 994.6555 1993 2897.019 2577.4 294.2 1291.456 1994 3532.471 3496.2 367.8 1408.639
1995 3983.081 4282.95 429.6 1590.863 1996 4071.181 4838.9 467.4 1806.399 1997 3527.536 5160.3 481.9 1997.161 1998 2966.057 5425.1 479 2062.569 1999 2818.805 5854 472.8 2052.6 2000 2674.264 6279.98 476.6 2111.617 2001 2830.688 6859.6 479.9 2169.719 2002 2906.16 7702.8 475.1 2250.177 2003 3011.424 8472.2 479.4 2359.499 2004 3441.62 9421.6 495.2 2713.878 X1=建材成本（元/平方米）X2=居民人均收入（元）X3=物价指数Y=房地产价格（元/平方米） 初定模型：Y=c+a1*x1 +a2*x2 +a3*x3+et Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 06/05/05 Time: 23:04 Sample: 1990 2004 Included observations: 15 Variable Coefficie nt Std. Error t-Statistic Prob. X3 2.537578 0.590422 4.297908 0.0013 X2 0.146495 0.020968 6.986568 0.0000 X1 -0.01801 6 0.035019 -0.514447 0.6171 C 33.20929 118.2747 0.280781 0.7841 R-squared 0.983094 Mean dependent var 1753.31 7 Adjusted R-squared 0.978483 S.D. dependent var 600.953 6 S.E. of regression 88.15143 Akaike info criterion 12.0191 7 Sum squared resid 85477.42 Schwarz criterion 12.2079 8 Log likelihood -86.1437 6 F-statistic 213.218 6 Durbin-Watson stat 1.504263 Prob(F-statistic) 0.00000
房地产众筹模式
房地产众筹 一、不动产众筹概念： “不动产众筹”（Real Estate Crowd Funding）也被称作“房地产众筹”。不动产众筹是一种由众多投资人共同投资房地产，共同承担风险和收益的投资方式。目前，万达集团、平安好房、五色土不动产投资等机构都相继推出了多种类型的不动产众筹项目。不动产众筹分为直接型不动产众筹和间接型不动产众筹。众筹概念也被一些房企应用到广告营销领域。 二、直接不动产众筹 1、直接型不动产众筹概念： 直接型不动产众筹指：众多投资人直接投资不动产，房产证直接登记在所有投资人名下。在直接不动产众筹项目中，有一个管理人和多个投资人。初期，管理人负责发起项目，所有投资人参与选房、过户程序，中期出租运营由管理人负责，中后期的房产卖出变现机制按事先约定的投资协议执行。国内目前唯一直接众筹案例是上海五色土不动产众筹。主要风险是不动产价格风险。 2、直接房地产众筹特点： 对于住宅物业，个人直接持有产生的税费较低。以公司名义持有住宅将产生高额土地增值税。 投资人收益主要为租金和房产升值；上海住宅年租金收益率约为2%左右；根据上海住宅二手房指数数据，2001至2015年，上海住宅年递增率约8.3%左右。 直接众筹为小金额投资人提供买入优质住宅的机会。直接众筹的投资手续相对繁杂，投资人要参与购买、过户、卖出等环节，众筹总金额较小，仅适合中小型规模物业投资。
三、间接不动产众筹 1、间接不动产众筹概念： 间接投资指：众多投资人以信托、基金、项目公司、有限合伙等机构作为资金载体，间接投资房地产。股权型众筹：投资人先将资金汇集到某众筹机构，机构再将资金投入具体房地产项目。房地产权证登记在机构的名下，投资人仅持有该机构的股权。债权型众筹：房地产权证不登记在众筹机构的名下，产权不发生转移，仍然属于原融资方名下，投资人实际将资金出借给众筹机构。 由于房地产产权证是间接持有的，同时投资的资金在购买房地产前发生转移，主要风险是不动产价格风险、代理人风险、融资方的经营风险。 2、典型案例 国外的REITs以及我国的房地产信托、房地产基金等属于传统的、间接的不动产众筹。投资人购买信托或基金份额获得股权或债权，信托或基金公司将募集来的资金投资不动产项目。 2015年“众筹万达稳赚1号”近似债权性间接众筹模式。投资人将资金交 付给快钱支付，快钱将资金提供给万达用以开发建设万达的地产项目。预期租金收益率6%；7年后若不能上市，由万达集团回购，然而，“万达稳赚1号”的个人投资人没有获得股权、没有获得不动产的产权、也没有成为项目的合伙人。投资人信任的是万达集团的信用。投资人面临主要风险：万达地产经营风险、商业地产房价风险、代理人风险。 2015年平安好房推出的海外地产项目属于典型股权型间接投资。投资人将 资金注入海外项目公司，项目公司将资金投资海外房地产项目。投资人持有股权，项目公司持有海外房产的产权。投资人主要面临风险：国外房价下跌、项目公司代理人风险、外汇风险。 偶尔可以看到的众筹建房，属于股权型间接房地产众筹，众多投资人一般会成立一个项目公司或推选代理人负责房产前期拿地、办证、施工、建设等环节。 3、间接众筹特点：
房地产业发展趋势及策略分析报告(doc 9页)
房地产业发展趋势及策略分析报告(doc 9页)
房产业发展趋势及策略分析报告 1目前我国房地产业的竞争格局 我国房地产业的竞争呈以下特点： 1．1企业数量多，规模普遍偏小，每个企业占据的市场最高份额也极其有限 1998～2003年，我国房地产开发企业虽由2．4万家增加到3．7万家，但房地产企业规模仍然不大，到2003年房地产企业平均资产仅为1．091亿元，而作为实力较强的房地产上市公司中的前十强，其平均总资产也只有60亿。 从盈利能力来看，在2004年房地产百强企业中，利润超过10亿仅7家，利润在5～10亿也只有8家，3～5亿元的有13家，在1～3亿的多达43家，更有29家利润总额不足1亿元。 从市场份额来看，内地市场化程度较高的上海、深圳排名前10位的开发商的市场占有率分别为23％和20％，而香港前9位的房地产商的市场占有率达到80％。在全国范围内，2002年万科在全国的市场占有率仅0．94％，而美国前三名的房地产企业的市场占有率达到45％。 以上数据表明，我国房地产市场集中度比较小。 1．2房地产东西部发展不平衡
东部地区在企业规模和投资、开发规模方面均大大超过西部地区，而东部又主要集中在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市。以2003年为例，五省市的年开工面积和年销售面积均超过全行业的38％，以占全行业33．15％的企业数实现的营业收入超过了全行业总收入的一半，利润达到了行业总额的88％。 2房地产业经济发展的影响因素分析 2．1国家宏观经济对房地产业的影响 房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。 根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来，我国每6?7年构成一个经济循环周期。1999年第四季度经济增长进入谷底，这标志着从1993年开始连续7年的一个完整的循环周期已经完成，从2001年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。 另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来20年的经济增长的基本走势是：“十五”期间GDP的增长率在7．0％～8．1％之间，2010?2020年，GDP增长率将降至5．5％～6．6％。 房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。 2．2国家宏观调控政策和房地产金融政策对房地产业的影响 国家政策对规范房地产市场，调整市场结构与产业结构，平抑市
众筹建房方案
中国还有多少人买不起房！还有多少人想要买房！那么这个项目中房子的刚需市场就有多大。既然我们买不起当前的高价房，那么我们能不能自己盖。众人集资盖一栋属于自己的大楼房。一个人的钱不够，一百人一千人呢？ 计划核心：“众人集资盖新楼”。由社会公众自己集资合建，我公司建设一个具有强大的公信力的平台，来提供信用保障，以第三方支付协议确保并督促项目的实施和完成。让有需要购房而又资本不足的人群，一起投资建设一栋自己的大楼。最后又能够以成本价拿到房子，帮助人们圆一个住房梦。期间第三方平台除了必要的管理费用，不存在盈利行为。 运营规划 1）由本公司联合支付宝平台推出楼盘计划和三维在线蓝图。 2）有合资建房意向者，向平台提交意向保证金。作为计划的启动资金。 3）平台以项目计划+地皮+保证金和保证书为资本，向银行申请贷款。 4）由银行或支付宝注入平台的这笔资金作为建材采购、前期开发及必需的管理费用。 5）建材商向楼盘项目提供建筑材料，由承建单位收货并检验质量。 6）承建单位确认收货后，平台以第三方协议向建材商支付货款。 7）建筑施工单位由平台招标承建，并接受监督。保证工程优质量如期完成。 8）承建单位向本平台交付工程，本平台向购房人群交付房子和房产证。 9）购房人群向本平台结付房款，本平台向承建单位和银行清算债务。 10）设计图可以外包或者组建一支专属团队。
前言：村子里有一组生产队合资自己建了一栋楼。然后参与的几户人家各自分到了一间套房，而且花的钱又少。我就在想为什么城里的人们不能也这样自己合资建房呢？因为那都是一个村的彼此都熟悉有信任度！所以他们可以放心的把钱委托给一个人来打理前前后后的事情。而城市里的人们彼此不够了解彼此不够信任。那么有什么办法可以解决这个信任问题？于是我想到了众筹，这个第三方支付协议平台。 1）由本平台推出楼盘计划和三维在线蓝图。 本来，以计划的本意是一群有购房需要，但又买不起现下的高价房的住房需求者。自己联合起来，集合资金买地皮聘请施工团队。购买施工建材。等房子盖好了，再以预先定好的协议分房。 但是因为没有信任度，无法保证资金安全等问题。住房需求者没办法自己联合起来。所以第一步，需要由众筹平台先行推出本计划。再来联合众多的需求者。 在计划中，我们将使用众筹平台。推出在线预售/认订模式。以众筹的公信力为保障，以现实中买下的地皮为依据。提供详实的地理位置、土地面积、开发许可、土地使用证明、承建单位、设计图纸等数据。以详细的三维蓝图供全国的住房需求者进行预定认购。选定好将来可以分到的房子是哪一户（比如第几栋、第几层第几户）。避免分房子时有无理的争议。2）有合资建房意向者，向平台提交意向保证金。作为计划的启动资金。 住房需求者有意向参与计划的合资建设的（以下简称合资建房者），需要向计划平台提交十万元意向保证金（以下简称保证金）并进行户型和楼层位置的挑选认定。签订协议保证会在房子建成后交付房款。保证金可以由户型和朝向进行调整。在参与确认合资建房者，认订的户型达到总户数的一定比例后（该比例要达到即使空余下来一部分工程仍不会亏损的程度），即可启动计划工程的实施。而这笔保证金就是计划的启动资金。 3）平台以计划项目+预先买下的地皮+保证金和保证书为资本向银行申请贷款。当前的房地产行业借贷的比率可以达到资本的十倍。因此假定整个项目估价为一亿元，平台可以以此向银行贷款十亿元。这笔贷款将作为整个计划项目的运作资金驻留在平台上，期限是到这个工程的完结！而期间产生的利息算作建设施工的成本，平摊到最后的分房款上。 4)由银行注入平台的资金作为建材采购，前期开发及管理费用。 由银行注入的资金作为运作资金，需要维持工程的运作。做好前期的配套设施建设，如水电排污、超市、学校、医院等配套条件。向建材供应商结付采购货款。支付组建或聘任的有工程施工经验者监督工程的费用和物业人员的工资！ 5)建材商向计划项目提供建筑材料，由承建施工单位检验并签收。建材商向计划项目提供建筑材料，并承当向施工工地运输的费用及工作。承建单位承担收货员的责任和义务。检验每一批建筑材料的质量、数量然后签收。平台派驻的监督员也一起签字。（监督员可以有合资建房者担任） 6)承建单位确认收货后，平台以第三方协议向建材商支付货款。建材商拿到承建单位的确认签字后，向平台提交数据。平台核实后以支付宝向建材商支付货款。 7)建筑施工单位、建材商由平台公开招标。并接受监督，保证工程如期优质完成。 承建施工单位和建材商由平台公开招标。以业界的评价、信誉度和实力为选择标准。施工期间接受平台派遣的人员监督。并签署质量保证协议，工程工期的按时竣工（以银行的利息为参数做出的预算，每提前一天都是一笔巨额的资金） 8)承建单位向平台交付工程，平台向合资建房者交付房子和产权证。 工程竣工后，施工单位交付给平台。平台聘请专业团队验收。在确认房子质量后，将当初认订协议里选定标注的房子连同房产证一起交付给合资建房者。 9)合资建房者向平台交付房款，平台向承建单位和银行清算债务。 合资建房者向平台交付房款（长期大额的资金往来将培养起稳定的客户群）方案一、在工