2019年整理年12月江苏省徐州房地产市场月报(31页)资料

目录

一、宏观焦点 (3)

1.房价跌幅明显收窄房产税或成楼市调控新方向 (3)

2.公积金贷款利率将下调40万房贷30年可月省近百元 (3)

3.财政部：前11月份土地出让收入同比下降17.5% (4)

4. 1-11月份全国商品房的销售面积同比增长2.4% (4)

5.大中城市放假小幅上扬，国土资源部将稳供抑价 (5)

6.住建部近期表示明年房地产市场调控将继续严格 (6)

二. 12月份土地市场概况 (6)

（一）12月份徐州市区土地市场供应详情 (6)

（二）12月份徐州市区土地市场成交详情 (7)

三、12月份徐州市区商品房市场情况 (10)

（一）12月份徐州市区商品房供应分析 (10)

（二）12月份徐州市商品房成交分析................................................ 错误！未定义书签。

四、12月份徐州市区重点楼盘分析 (18)

（一）12月份徐州市区楼盘销售排行 (18)

（二）12月份徐州市区楼盘销售动态 (20)

五、12月份徐州市区报广分析 (24)

（一）12月份平媒投放整体概况 (24)

（二）12月份平媒投放详情（按投放量从高至低排列） (28)

华策声明 (36)

一、宏观焦点

1.房价跌幅明显收窄房产税或成楼市调控新方向

财政部部长谢旭人12月3日在部署下半年财政工作重点时提出，下半年要发挥财税政策调控优势，推进经济结构调整和发展方式转变。强调要严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。谢旭人撰文提出，要统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。房产税或将成为全国楼市调控的新方向，谢旭人的讲话引发房地产业界普遍的判断。

物业税的推出是市场经济发展到一定程度的必然趋势，而现实的市场状况进一步催生房地产税试点的扩大与推广。当前促使房产税加快推进的因素有两个。一是针对楼市实施的史上最为严厉的调控政策效用已明显减弱，今年房价跌幅已经明显收窄，很多城市交易量、房价在最近几个月都已再现反弹，调控又临关键期。二是全国土地出让金以及商品房销量增幅的减少，使地方政府涉地、涉房收入下降。财政部日前公布的上半年全国政府性基金收支情况反映出，受土地出让成交额大幅下降影响，全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。从长期看，普遍征收的房地产税将使土地储备日益减少的地方政府转而拥有固定的、不随房地产市场周期大起大落的稳定收入。

2.公积金贷款利率将下调40万房贷30年可月省近百元

公积金贷款利率下月下调40万贷款30年可月省近百元。从下个月开始，在公积金利率下调前办理贷款的“老客户”，每月能少还点贷款了。以贷款40万元、贷款期限30年、等额本息还款为例，利率下调后，市民每月还款额可减少近百元。

据了解，今年以来，国家先后两次下调公积金住房贷款利率，最近的一次是在今年7月份，其中，五年以下(含五年)个人住房公积金贷款利率由4.20%降至4%，五年以上由4.70%降至4.50%。然而，记者了解到，在下调日期前已发放贷款的市民，则需按借款合同约定，从明年1

月1日起方能享受这一新政策。因而，下月开始，7月6日之前办理公积金贷款老客户可按照下调后的利率还款。

利率下调了，用公积金贷款的房主们能省多少钱呢？记者算了一笔账，以2012年1月1日贷款40万元、贷款期限30年、等额本息还款为例，市民在2012年贷款月还款额应为2122.91元，如果2013年按调整后的利率测算，月还款额为2026.74元，每月还款额可减少96.20元。

3.财政部：前11月份土地出让收入同比下降17.5%

财政部13日公布的最新数据显示：1—11月累计，全国政府性基金收入31023亿元，比去年同期减少4181亿元，下降11.9%。其中，中央政府性基金收入2923亿元，同比增长14%；地方政府性基金本级收入28100亿元，同比下降13.9%，主要是土地出让成交额下降，国有土地使用权出让收入23478亿元，同比下降17.5%。全国政府性基金支出26873亿元，比去年同期下降11.2%。其中，中央本级政府性基金支出1720亿元，同比增长1.9%；地方政府性基金支出25153亿元，同比下降12%。

12日，国土资源部发布2011年度全国土地变更调查数据。数据显示，截至2011年12月31日，全国耕地保有量为18.2476亿亩。业内人士指出，自2009年全国耕地保有量连续3年保持在18.24亿亩以上，这表明国家“十二五”期末18.18亿亩耕地保有量目标得到有效保障。

2011年度土地变更调查数据显示，2011年度，全国耕地减少532.7万亩，其中建设占用耕地485万亩，灾毁耕地33.5万亩，生态退耕14.2万亩；同期耕地增加483.7万亩，增减相抵，耕地面积净减少49.0万亩。2011年底，全国耕地保有量为18.2476亿亩。2011年度，全国建设用地净增945.1万亩，其中，依法批准835.3万亩，未批先建172.5万亩，变为其它用地减少62.7万亩。2011年度，全国未利用地开发为农用地261.9万亩，建设使用190.9万亩。

4. 1-11月份全国商品房的销售面积同比增长2.4%

国家统计局网站10日发布了2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况报告。报告显示，2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%。

2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。

1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，1-10月份为下降1.1%；其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长11.6%，商业营业用房销售面积增长1.7%。商品房销售额53526亿元，增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点；其中，住宅销售额增长10.4%，办公楼销售额增长4.1%，商业营业用房销售额增长4.2%。

11月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为95.71，比上月提高1.15点。5.人均40平米征房产税热议专家质疑纳税标准偏低

国家统计局发布11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，新建商品住宅中价格上涨城市有53个，下降的10个。在价格上涨的城市中涨幅均未超过1.0%。

其中，北京、上海、广州、深圳新房价格比上月均有上涨，北京涨幅最大，环比上涨0.8%，广州、深圳新房价格环比涨0.6%，上海上涨0.2%。

相比10月份，房价上涨城市的范围进一步扩大。针对当前市场出现波动的城市，国土资源部召开的2012年房地产用地管理调控情况新闻发布会上提出三方面要求以保持土地市场稳定，进一步巩固调控成果：一是加供应、稳后市；二是控异常、防波动；三是避免误读误导、稳定市场预期。

国土部相关负责人同时强调，下一步将针对不同类型城市，实现分类指导。特别在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或

环比上涨的城市以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市(简称“市场异动三类城市”)，将立即制订对策，采取措施，稳供抑价。

6.住建部近期表示明年房地产市场调控将继续严格

全国住房城乡建设工作会议25日在北京召开。住建部部长姜伟新在会上指出，明年要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施。

姜伟新强调，明年继续实施限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期，密切监测市场形势，继续推进城镇个人住房信息系统的建设，强化市场监管，加强房地产领域的诚信体系建设。他还表示，将配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。

他表示，明年要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。

二.12月份土地市场概况

（一）12月份徐州市区土地市场供应详情

2012年12月，徐州土地市场全年供应计划收尾，故只有1宗土地挂牌出让，出让面积17356.7㎡，折合约26亩，该土地用途为居住定销商品房。

12经营性用地供应1宗，出让面积17356.7㎡，折合约26亩。环比（2012年11月经营性用地24宗，面积为1331984㎡，折合约1997.8亩）出让面积下降98.6%，同比（2011年12月经营性用地17宗，总出让面积为648639㎡，折合约972.9亩）环比面积下降97.32%。

工业用地供应0宗。

地块编号地块名称土地座落土地用途出让面积

（㎡）

容积率

挂牌起始价

（万）

挂牌时间

2012-75 姚庄工业

园地块

三环南路

北，工程学

院飞虹校

区西

F1商办

F2居住

56599

86265

≤3.5-4.0

≤1.8-2.0

35420

终止挂牌

2012年12

月31日9

时至2013

年1月

15日12时

2012-76 西苑中路

东侧地块

西苑中路

东，民康路

两侧

居住

（定销商

品房）

17356.7 2.8-3.3 8370

（二）12月份徐州市区土地市场成交详情

12月份土地市场成交较11月份有所上升，共有15宗土地成交，成交面积982942.2㎡，折合约1474.56亩。其中12宗为住宅用地，成交面积为795867.2平方米，折合约1193.92亩，环比（2012年11月成交面积为568960㎡，约合853.52亩）上升39.88%。

工业用地成交共有3宗土地成交，成交面积187075㎡，折合约280.64亩，环比（2012年11月成交面积为65756㎡，约合98.64亩）上升184.51%继11月打破连续两个月工业用地零成交后继续上升。

因11月土地挂牌出让土地集中在12月份竞拍，所以12月份经营性土地成交量较继续上涨，较前几月份有大幅增加。连续5个月经营性用地成交的增加，老体育场地块更是以总价13.4亿，楼面单价10090.3元/㎡被江苏龙庭置业摘取，创出了12年地块总价楼面单价的新高，另中铁以总价3.31亿元摘得新城区A3-3,4地块，较起拍价2.6亿元溢价27.3%，其余地块均已起拍价成交，由此看来在2012年的最后一个月拿地的热情继续高涨！

编号地块名称土地用

途

成交面

积（㎡）

容积

率

起始价

（万

元）

成交价

（万元）

楼面地价

（元/㎡）

竞得人

成交日期

2012-56

号长安大道西

侧地块

商服（汽

车4S

店）

11598 ≤1.3 1740 1740 1154.05

苏州天利和

汽车实业有

限公司

2012.12.

13

2012-57

号振兴大道东

侧地块

科研设

计用地

11951 ≤2.8 1074 1074 320.95

江苏新立迅

软件科技有

限公司

2012-58

号环湖西路东

地块

商服（酒

店配套）

11850 ≤1.3 1890 1890 1226.87

博顿君庭酒

店管理有限

公司

2012-61

号新城区市民

广场

商业81380 - 3660 3660 449.74

徐州新城区

国有资产经

营有限责任

公司

2012.12.

13

2012-62

号城市商业广

场J9地块

商业

广场

154802

J9-1J

9-3≤

4.0

J9-2

≤0.1

18000 18000 495.57

万象（福建）

职业发展有

限公司

2012.12.

13

2012-63

号金山福地小

区南侧地块

居住180883

≤

2.0-2

.2

40700 40700

1022.76-

1125.04

Everbright

AshmoreInv

erstment

(Hong

Kong)Limit

ed 2012.12.

14

2012-66

号

新城区

A3-3,4地

块

居住86916

≤

1.5-1

.8

26000 33100

2222.1-2

499.9

徐州中铁房

地产开发有

限公司

2012-68

号和平路北侧

地块

商办48128 ≤3.0 10830 10830 749.7

茂翔有限公

司

2012-70

号老体育场地

块

商住102154 ≤1.3 134000 134000 10090.3

江苏龙庭置

业有限公司

2012.12.

21

2012-72

号杏子山Q地

块

商业6279.2 ≤3.0 1900 1900 1008.62

南京贝尔建

材有限公司

2012-73号高铁站前广

场M地块

商住50620 ≤2.2 9910 9910 889.87

徐州铁路天

宇房地产开

发有限公司

2012-74

号杏子山定销

房地块

居住49306 ≤2.0 9800 9800 993.79

徐州新田投

资发展有限

责任公司

2012-G27 沈大路南侧

工业地块

工业66146 ≥1.0 2540 2540 384

唐纳森（徐

州）过滤器

有限公司

2012.12.

21

2012-G28 桃山路东侧

工业地块

工业18328 ≥1.0 704 704 384.11

徐州中瑞金

桥汽车有限

公司

2012-G29 陇海铁路以

北工业地块

工业102601 ≥1.0 3940 3940 384.01

徐州徐工挖

掘机械有限

公司

三、12月份徐州市区商品房市场情况

（一）12月份徐州市区商品房供应分析

2012年12月份徐州市区商品房新增供应套数1521套，新增供应面积19.05万平方米。

1、12月份徐州市区商品房供应类型分析

在商品房供应类型中，市区住宅房源供应套数1347套，供应面积为15.38万平方米，分别占商品房供应的48%、48%；市区商业办公类房源供应套数1522套，供应面积16.92万平方米，分别占商品房供应的52%和52%。

2、12月份徐州市区商品房供应走势分析

2012年12月份徐州市区商品房供应面积19.05万平方米，环比2012年11月份的32.30万平方米的供应量下降41.0%（减少13.25万平方米）。同比2011年12月份的59.19万平方米下降了67.8%（减少了40.14万平方米）。

其中住宅用途的供应面积17.42万平方米，环比2012年11月份增加2.04万平方米，增幅为13.3%；同比2011年12月份39.95万平方米减少22.53万平方米，减幅为56.4%。商业办公类用途供应面积1.63万平方米，环比2012年11月份的16.92万平方米减少了15.29万平方米，减幅为90.4%；同比2011年12月19.24万平方米的供应量减少了17.61万平方米，减为91.5%。

2012年12月商品房供应量连续下降，2012年年末商品房供应量出现低谷。

3、12月份徐州市区商品房供应明细

12月项目新增备案套数面积（㎡）区域项目新增楼号

润阳·泓福壹号60 6868.16

贾汪区1

康华·心海湾136 15636.23 幸福里2,幸福里3

聚龙观邸592 63010.47 10,11,12,13,14,15,19,2,20,3,4,7,8,9 民康园70 5365.45 10,9

高铁时代广场113 12702.23

金山桥4

万豪绿城242 22802.05 西1,西1、西2人防地下室,西2 宝信·润山71 27861.38 铜山区A02,A03,A04,A05,A06，

A07,A08,A09,A10,A11,A12,A13,A14,A15,A16 云龙湖悦府二期（三）30 10432.75 28,30,31,40,41,42

枫林天下一期（六）99 15415.49 11,A14 美的翰城108 10371.6 新城区 4

3、12月份徐州市区（不含贾汪区）商品住宅供应分析

（统计数据包含鼓楼区、云龙区、泉山区、经济开发区、铜山区，仅对商品住宅近行分析）

从12月市区供应的商品住宅面积中可以看到，300平米以上大面积住宅的供应量明显增多，由此可以推测12月供应的别墅房源增加。300平米以上大户型的供应量达到50%（11月份占比为9%）。其中，300-350平米面积段供应最多，达到24%。另外，70-170平米面积段的供应量为50%（11月占比90%），其中，90-100平米面积段供应最多，为22%。

12月商品住宅供应的户型结构中，别墅占比最多达到51%（11月份占比9%），两房供应占比25%（11月份占比29%），三房供应占比18%（11月份占比57%）。四房占比为6%，其他户型则没有供应。

（二）12月份徐州市商品房成交分析

1.徐州市全市（含县区）商品房成交分析

2012年12月徐州市全市商品房共成交8132套，成交面积84.67万平方米，其中市区成交3522套，成交面积33.03万平方米，市区的成交套数、成交面积分别占全市的43.3%和39.01%。其中沛县以23.53万平方米的成交面积连续四个月位居全市第一，邳州市以15.11万平方米的成交面积位列第二，云龙以9.75万平米的成交量位列第三。12月，县区成交量远大于市区。

2.12月份徐州市区商品房成交走势分析

（统计数据包含鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区、经济开发区、铜山区）

由图所见，12月份，市区商品房成交量较11月份出现下滑，收尾明显。成交套数较11月份下降690套，成交面积下降6.64万平米。但是自2012年6月至12月，徐州市区商品房的成交比较稳定，此7月中成交量没有出现较大的波动。

3.徐州市区商品房区域成交分析

2012年12月徐州市区整体成交量小于11月，主要的差距出现在两个成交的主力区——鼓楼区和云龙区。鼓楼区成交量较11月份减少了2.72万平米，云龙区则减少3.82万平米。其他区域成交量变化较小，基本与11月持平。

4.徐州市区商品房成交价格分析

（1）12月市区商品房成交均价、金额

（统计数据包含鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、经济开发区、铜山区）

月份成交均价(元/㎡) 成交金额（元）

2012年12月7,615 2,031,285,890

2012年11月7,384 2,613,397,760

2012年10月7,224 2,493,868,000

2012年9月7,463 2,571,058,180

2012年8月7,294 2,651,522,820

2012年7月7,348 3,349,049,600

2012年6月7,300 2,130,615,940

2012年5月7,361 2,176,697,860

2012年4月7,011 1,572,901,250

2012年3月6,704 1,949,975,300

2012年2月6,198 991,693,440

2012年1月6,987 885,221,300

2011年12月7,228 1,271,903,870

从以上图表中可以看出，2012年12月徐州市区（不含贾汪区）商品房成交均价为7615元/㎡。环比2012年11月，成交均价上升231元/㎡；同比2011年12月，成交均价上升387元/㎡。

2012年12月，徐州市区（不含贾汪区）商品房成交均价出现上升，但是成交量环比却呈下降趋势，成交金额为20.31亿元，环比2012年11月减少了5.82亿元。同比2011年12月增加7.59亿元。

（2）12月各行政区商品房成交均价、金额

2012年12月，市区各行政区中泉山区商品房成交均价最高，为8663元/㎡，铜山区商品房成交均价最低，为6632元/㎡。在各区的成交金额中，云龙区成交金额最高，为7.52亿元，鼓楼区成交金额4.05亿元位列第二。

5、12月份徐州市区（不含贾汪区）商品住宅成交分析

（统计数据包含鼓楼区、云龙区、泉山区、经济开发区、铜山区，仅对商品住宅近行分析）

从12月市区成交的商品住宅中可以看到，主要成交面积段在70-140平米，占到总成交的77%。其次是70平米以下以及140平米以上的面积段共占比23%。

在成交的商品住宅中，三房的户型成交最多，占比43%, 两房则占比37%。一房、四房以上大户型、复式以及别墅产品共占比20%。

四、12月份徐州市区重点楼盘分析

（一）12月份徐州市区楼盘销售排行

（1）12月商品房成交套数排行榜

排名项目名称成交量备注项目地址

1 富景广场300 300商服淮海东路39号

2 绿地之窗27

3 139办公+25商服+109住宅

3 天山绿洲230 145商服+85住宅矿山东路

4 绿地商务城152 1办公+28商服+123住宅汉源大道西

5 山南小镇144 144住宅奔腾大道北

6 郡望花园11

7 12商服+105住宅奔腾大道鼓楼生态园C地块

7 云龙万达广场106 78办公+5商服徐州市云龙区馨园小区南侧

8 美的翰城88 1商服+87住宅新城区太岳路以南、明正路以

东..

9 加州玫瑰园79 79住宅珠江路北、中山路东侧

10 金山福地77 77住宅徐海路南侧

注：地下室+车库不计入排名

在12月商品房销售套数排行榜中，中心区富景广场项目成交套数最高，以300套商服的成绩位居第一；位于金山桥的绿地之窗则以273套房源（139办公+25商服+109住宅）的成绩

位居第二；中心区的天山绿洲以230套房源（145商服+85住宅）的成交量位居第三。

（2）12月商品住宅成交面积排行榜

排名项目名称成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交金额（元）项目地址

1 绿地商务城14694.35001 6720.725429 98756691.75 汉源大道西

2 中新泉山森林海13032.85001 6073.597974 79156291.42 珠江路北、中山路东侧

3 山南小镇12044.57012 5893.772376 70987954.67 奔腾大道北

4 恒嘉国际城10029.80001 6813.444842 68337489.1

5 中山北路延长段鼓楼生态园

5 恒基·雍景新城9162.100059 7450.481038 68262052.7

6 新城区楚韵路以东、丽水路以南..

6 绿地之窗8053.109976 5755.784585 46351966.26 徐州高铁站西

7 美的翰城7683.019978 6417.222625 49303649.63 新城区太岳路以南、明正路以东..

8 云龙湖·悦府6733.150002 11366.61527 76533125.65 铜山区汉王镇望城村

9 金山福地6653.83004 5849.946005 38924546.46 徐海路南侧

10 中茵龙湖国际6648.279999 6034.883169 40121593.06 迎宾大道与商聚路交汇处

（2）12月商品住宅成交金额排行榜

排名项目名称成交金额（元）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）项目地址

1 绿地商务城98756691.75 14694.35001 6720.725429 汉源大道西

2 中新泉山森林海79156291.42 13032.85001 6073.597974 珠江路北、中山路东侧

3 云龙湖·悦府76533125.65 6733.150002 11366.61527 铜山区汉王镇望城村

4 山南小镇70987954.67 12044.57012 5893.772376 奔腾大道北

5 恒嘉国际城68337489.15 10029.80001 6813.444842 中山北路延长段鼓楼生态园

6 恒基·雍景新城68262052.76 9162.100059 7450.481038 新城区楚韵路以东、丽水路以南..

7 美的翰城49303649.63 7683.019978 6417.222625 新城区太岳路以南、明正路以东..

8 绿地之窗46351966.26 8053.109976 5755.784585 徐州高铁站西

9 中茵龙湖国际40121593.06 6648.279999 6034.883169 迎宾大道与商聚路交汇处

10 金山福地38924546.46 6653.83004 5849.946005 徐海路南侧

在12月商品住宅销售面积以及销售金额排行榜中，绿地商务城、泉山森林海均以相同的排名位次位列前两名。绿地商务城成交面积1.47万㎡，成交均价6720.7元/㎡，成交金额9875.7万元；泉山森林海成交面积1.30万㎡，成交均价6073.6元/㎡，成交金额7915.6万元；山南小镇成交面积则为1.54万㎡虽然高于云龙湖悦府成交面积，但是云龙湖悦府成交金额7653.3万元却远大于山南小镇，其成交均价达到11366.6元/㎡。

（二）12月份徐州市区楼盘销售动态

⑴.新推房源详情

据不完全统计，12月份，徐州市区只有有4个项目开盘，相较于11月份的开盘数量出现大幅下降。楼盘开盘数量的减少也一定程度上和元旦的长假有关。不少开发商为讨个好彩头选择在2013新年开盘，所以预计13年1月开盘量会有所上升。

开盘的项目中，均为住宅产品。金山桥有一家楼盘推新，为万豪绿城。新城区有2家楼盘推新，为中茵龙湖国际和绿地商务城，近期中茵龙湖国际为快速清盘所以频繁举办活动和投放广告进行促销。铜山区枫林天下也在12年的最后一月推出11#楼做出最后冲刺！

发布日期项目名称物业类

型楼栋区域套数

价格（元/

㎡）

2012-12-05 中茵龙湖国际高层3# 新城区90 4999元/㎡

起

2012-12-22 万豪绿城小高层西1 西2 金山桥242 4880/㎡元

起

2012-12-23 绿地商务城高层209# 新城区120 均价6600 2012-12-29 枫林天下高层11# 铜山区90 均价5600

⑵重点项目销售动态

1.澳东印象城签约大润发