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昆明现在的发展趋势：
主要以城中村改造和规划中的地铁沿线进行开发。城中村改造炒的比较热，但是真正接手的开发商不多。这主要因为政府有明确的规定，无论批建的项目有多大，都需要按一定的比例在社区进行经济适用房建设。这多少会影响项目整体品质。此外，政府规定，所有项目都需要用灰色调。不知道是什么规定。总觉得这有违背市场化发展原理。所以万科、珠江及招商地产都未进入昆明市场的原因吧。
现阶段，昆明在建项目或未来发展重点主要以城市综合体为主，商业地产一片火爆，但是痛苦的阶段预计还在后面。
昆明地产整体发展阶段属于从改善型时代向品质型时代过度，随着城中村改造，大盘时代即将带来。如目前的世纪城、南亚风情园及和谐世纪等大盘项目。
从营销角度及销售水平来看，昆明现阶段整体营销水平有待提升，产品研发能力较弱，有些层面是受政府主导因素而影响吧。
实力开发商，从开发角度和产品品质来讲，俊发地产算一家，但是企业战略规划及整体品牌核心竞争力与全国性大开商还有一段距离。从企业战略角度，星耀地产算一家，这老板战略高度我比较佩服。但是能都留住或引进高端人才，进入高速发展，还得看该老板下一步的打算吧。
其他开发商，比较稳健，居庸发展，这和本土个人性格有直接关系吧。
一 对房地产信息及房地产市场研究的批评与自我批评
首先，我认为关注、评说、研究房地产的人可以分为3类6种人，第一类是“知道分子”，即知道一点房地产知识，然后就想怎么说就怎么说，胡说、乱说，这些人一般都是一知半解，说不清道不明；第二类是“知识分子”，这类人要么是搞清楚怎么办了，但没弄懂是什么与为什么，讲此对非彼对的话，或者就是搞清楚了是什么与为什么，但不知道怎么办，即讲正确的废话的人；第三类人是“明白分子”，他们往往知道房地产的一些真实的信息，研究得出了房地产发展的一些规律和趋势，但不愿说，不能说，属于稀缺性的人，当然这类人要么没有，要么极少。正因为现在房地产行业中存在上述的几类人，所以致使现今房地产行业的现状为：房地产市场乱哄哄，你方唱罢我登场；人们对于房市很迷茫很彷徨，宏观靠信心与政策、中观靠直觉与猜想、微观靠执着与勇气。
二 昆明房地产市场研究的困境
关于昆明房地产市场研究的困境，我认为有以下两种，第一种就是基本的房地产指标难以查寻；在从事房地产研究工作的时候，我们要弄清楚哪些方面的要素呢？首先，我们要弄清楚房地产基本指标中需求的第一
要素——人口情况，2008年末，昆明市户籍人口623.9万人，其中四区299.76万人，而2000年昆明市流动人口达1771 328人，占昆明市人口总数的30.64%，流动人口密度为82.1人/km2，占全省流动人口总数的45.75%。跨省流入比例占50%以上。现在是多少？其次，我们要弄清楚供应的第一要素——新增及存量土地的供应量、供应结构、供应价格。以上数据，土地局是不公布的，只是会有一个笼统的供应计划、基准地价，但我们从事房地产市场研究，就必须通过密切的跟踪监测得出最终所需要的有效数据；再次，我们还要弄清楚供应的第二要素——房地产基本指标。虽然房地产基本指标不好找，但是我们还是可以通过以下方法寻找捷径：昆明市统计局只公布施工面积（含商品房住宅施工面积）和投资额两个指标的数据，要注意含5区1市8县，其他指标则可以到统计年鉴等地方找到；昆明市房地产交易中心不公布房地产的交易总体指标和分类指标，研究机构只有随时密切跟踪，同时，即使找到相关指标也可能只是昆明四区的总体指标，目前还涉及呈贡、安宁、富民、晋宁等地区，所以，从事房地产研究时，统计的范围必须弄清；规划局不会发布与规划用地许可证、建设工程规划许可证等有关指标的统计公报，建设部门不发布与建设工程施工许可证、（预）售房许可证有关指标的统计公报，所以，想得到相关数据指标，研究人员还是得密切跟踪监测。
第二种昆明房地产市场研究的困境，我认为就是研究范围只好越小越好；对于区域研究，一般分为昆明市四区、专业批发市场、昆明市一环内、一环到二环、二环到三环、三环外；对于产品的研究，分为普通住房、小户型、花园洋房、别墅、写字楼、商铺；而至于房地产研究、决策、讨论的方法，也一般集中在以下几种：经验为主，学术为辅；微观研究为主，宏观中观分析为辅；静态统计为主，动态预测为辅；管理上语文管理为主，数字管理为辅；讨论上讲道理为主，讲科学为辅。
三 昆明房地产市场走势分析
首先，让我们来分析一下昆明房地产市场的销售状况；
昆明房四区最近二年销售概况（一手房市场、含住商）
昆明四区2009年各月销售概况（一手房市场、含住商）
其次，我们再来分析下昆明房价的走势情况；说到房地产价格，就不得不提几种房地产价格指数，指数是相对数量指标，不关心绝对房价，只关注价格变动，即价格走势。一般我们常说的房地产价格指数有中房指数（城市住宅价格指数）、国房景气指数（商品住房销售价格指数）、70个大中城市房价指数（商
品住宅价格指数）、戴德良行房地产指数（城市高档住宅售价和租金指数）等，这些指数并非同质住房价格指数，而是混合平均的住房价格指数。
第一节 云南省宏观经济动态
1、 云南省投资消费较快增长
今年以来，云南加快推进重大基础设施项目建设，丽江－香格里拉铁路、昆明－玉溪铁路扩能改造等铁路项目开工建设，大理－丽江铁路建成运营，一批高速公路、水利、机场等项目加快推进。今年前9个月，云南城镇固定资产投资完成2590亿元，同比增长37.2％，投资增幅创近年新高。
在实行优惠电价、重要工业产品收储、促进地方产品销售、加大资金扶持、支持中小企业发展等政策措施的综合作用下，云南工业实现了企稳回升。前9个月云南省规模以上工业增加值完成1339亿元，同比增长5.8％。
据了解，前9个月云南实现社会消费品零售总额1384亿元，同比增长19％；全省地方财政一般预算收入完成494亿元，同比增长8.3％；城镇居民人均可支配收入10576元，同比增长8.7％；农民人均现金收入达到2787元，实际增长8.3％。
第二节 云南省房地产产业政策与市场动态
1、昆将建时速200公里东南环线铁路计划工期3年
昆明东南环线铁路工程由铁道部和昆明市共同出资建设，同时分别授权昆明铁路局、昆明市交投公司作为出资者代表共同出资组建昆明东南环线铁路有限责任公司，注册资本为1亿元人民币，其中铁路方占55%，地方占45%。公司的成立，标志着昆明东南环线铁路工程进入了一个全新阶段。
东南环线铁路公司的成立仅是昆明市与昆明铁路局友好合作的开端。随着现代新昆明建设进程的加快，随着昆明市同昆明铁路局友好关系的不断深化，在下一步的铁路沿线货运站场、物流基地的建设和营运管理等项目中，双方还将在更大范围、更广阔领域、更深层次开展合作。
2、城中村改造创奇迹 拆迁通告一贴村民排队签约
据了解，沙沟埂、莲园村城中村改造项目居民应签数144户，通告当天就有120户签约，完成比例达83.3%，创造了五华区城中村改造历史上通告首天签约数量最多的“奇迹”。从11月3日开始，惊喜每天发生。居民已签数从126、130、137逐步攀升，到昨天达到138户，完成比例95.8%。
五华区城中村改造指挥部办公室常务副主任付军介绍，沙沟埂、莲园村城中村改造拆迁签约至少创造了3个奇迹：一是通告当天签约数量最多，二是村小组干部带头签约最多，三是通告期间的腾房数量最多。付军说，五华区城中村改造尽管在推进中遇到一些困难，但作为政府强势推进的一项德政工程和民心工程，参与工作
的每个成员都在积极想办法，用最贴近村民的方式推进工作。
3、昆明10月份房地产市场销售率环比下降了0.8%
由于担心错过优惠政策的最后“末班车”，10月份，部分刚性需求置业者对普通住宅表现出了较大的需求量。与此同时，受房价不断高企等因素的影响，购房者的购买欲望也在一定程度上受到抑制，导致10月份成交率环比9月下滑0.8个百分点。
4、“宜居昆明”引老外 青睐昆明高品质特色楼盘
正向世界推销“空气”的春城昆明，近些年来颇受老外青睐。今年房交会上，外国购房者的面孔也频频出现在媒体的镜头中。虽然这类置业者没有群体性，规模也不大，但所涉国家五花八门，美、加、日、韩、甚至丹麦等国均有。昆明因为有四季如春的气候条件，高品质特色楼盘，吸引了不少外国置业者，随着昆明国际化脚步日益紧密，昆明开发商也正为世界制造房子。
在刚刚闭幕的房交会上，位于大理的洱海·国际生态城在昆明做了短期项目推广，策划经理告诉记者：之所以将首批房源放在昆明推广，“是因为有很多外地人和外国人会前去购房置业。”大理是重点旅游城市，受老外青睐不奇怪，但近两年来，随着昆明城市面貌的日新月异，品质楼盘雨后春笋般崛起，昆明的“宜居指数”也在不断攀升，一些品牌楼盘、生态楼盘都引来了不少老外争相置业。
5、 昆明收储土地6000余亩 为建设新昆明做准备
近日，市政协对主席、副主席领衔的2009年重点提案进行督办。记者获悉，在清理整顿土地市场秩序中，全市共审批纳入政府储备土地1342宗、4.2万亩，协议收储率达100%，其中收回闲置土地46宗、1752.04亩;收储入库土地6000余亩。
6、老螺蛳湾30日关闭 将停止市场内各类经营活动
为落实《昆明市政府关于螺蛳湾商业片区商业业态升级改造暨螺蛳湾中央商务区（二级CBD)建设意见》和《昆明市西山区政府关于螺蛳湾中央商务区（二级CBD）建设经营户搬迁关闭市场的通告》精神，全面引导经营户整体向螺蛳湾国际商贸城转移，实施螺蛳湾中央商务区建设，确保螺蛳湾商业片区（含云纺片区）各类市场按时、安全、全面关闭，昨日，市委、市政府召开螺蛳湾市场商业片区关闭动员会，再次明确11月30日关闭螺蛳湾商业片区市场的具体目标、任务、措施。
7、昆明"白领公寓"租金不错 比普通出租房贵30%
昨日，在北市区江东好世界附近的一家中介公司里，记者注意到，江东好世界的一些小户型住房也都打着白领公寓的旗号在寻觅租客。销售人员告诉记者，江东好世界中有不少在附近工作的白领租住，因
此，导致其中50多平方米的单身公寓的租金要比78平方米左右的租金高。“像53平方米的单身公寓租金为1400元/月，带家具要1600元/月，而78平方米的租金在1300元/月。”他说。
毕永国告诉记者，现在白领租住的小户型公寓租金一般在1200~1800元/月不等，位置好的高达2000多元/月。租金要比普通出租房贵30%到40%左右。因此，这样的租金价格也只有收入较高的白领才能承受。卞东晓也表示，白领公寓的租金确实要比普通房屋贵，而对于业主来说，当然更愿意租给白领，白领素质高，房屋租金也高。
8、实力集团将大举进军五华区城中村改造项目
五华区政府与实力集团正式签署战略合作暨右营村城中村改造项目协议。这或许标志着，在实力大学城商业中心成功收官后，实力集团将大举进军城中村改造项目。
据了解，该地块隶属红云街道办事处，东至红锦路，南至霖雨路，西至龙泉路，北至红云路，毗邻实力集团此前开发的实力·郡城，占地面积432.95亩，总建筑面积超过100万平方米。项目将打造为多种业态的复合体，以居住、办公为主。开发建设周期为四、五年，预计明年一期房源将进入市场销售。
实力集团董事长助理周军平表示，实力集团积累了大体量地产开发的经验，企业资金实力也比较雄厚。而该城中村改造项目将定位高端，将提升片区的居住档次。实力集团未来的发展战略将是积极介入城中村改造开发。
9、 昆二手房需求上升4成 未现"恐慌性需求"入市
报道称，“恐慌性需求”大批进入北京二手房市场，二手房供不应求状况加剧，且八成房主提价超过4%。业界普遍认为，“恐慌性需求”大量入市源于优惠政策即将到期，房价不断上涨而加速买房等因素的影响。
进入11月份以后，昆明的二手房成交量也出现了上涨，但还没有达到“恐慌性需求”入市的地步。但业内人士认为，随着优惠政策即将到期，房价迟迟不见跌等因素的影响，年内二手房市场还将呈现量价齐涨的趋势。
10月份，由于大假、房交会等客观因素的影响，昆明的二手房交易量出现了下滑，对此，业内普遍认为，下滑并非市场转冷。荣城地产副总经理毕永国表示，进入11月份以来，随着各项优惠政策实施进入尾声，一些城市出现“恐慌性”需求，昆明情况也有所倾向。据荣城地产的统计数据显示，二手房需求量较前几个月平均提升40%以上，从11月上半月的成交数据来看，成交量较今年成交量高峰期的7、8月份高出25%至30%，房价出现2%的小幅增长。
10、 新盘带动二手房火热 昆明三个片区二手房热销
今年的秋季房交
会可谓盛况空前，80余个项目连番登场。众新盘的放量也带动了周边二手房的火热，昆明西、南、北三片区二手住宅成交量环比出现不同幅度的上涨，其中以南市区上涨幅度最高，10月其区域内二手房的成交量环比涨幅达30%，
进入11月后，三大片区二手房上涨幅度还在不断加大。业内人士表示，众多新盘的放量推动了部分片区二手楼市，置业者看完一手又看二手，进而带动二手成交量的上涨
11、11月昆明主城四区 商品房成交直逼万套大关 "
显然，经过2008年的困顿期2009年的楼市回暖，昆明开发商已经就购房者的真实需求达成了共识——“积极应对，以打造精品、提高增值服务，来应对楼市成交浮动，平稳购房者信心”。记者采访中发现，在今年底较为微妙的市场语境下，更多的昆明开发商选择专注产品，提高后期增值服务来吸引购房者。
“明年楼市将进一步加大产品结构的调整,开发商应该着力打造普通老百姓买得起的房子。”启鸿假日城市的负责人即向记者表示，今年秋交会上中小户型的走红，将鼓励开发商在新推项目中适度增加中小户型的配比。“因此，现阶段昆明地产市场中，项目推盘手法将要求更加细腻和富有技巧。保持合理低调的价位，但不降低居住品质，户型调小、控制总价两大质素的完美结合，成为开发商进行产品创新的关键之点。”大社区内的中小户型，高层低密度产品以及经济型别墅，都将持续吸引购房者的关注。
12、昆明荣获“中国经济科学发展十佳城市”称号
“2009中国经济发展论坛”是由新华社经济参考报社和商务部中国国际经济技术交流中心共同主办。本届论坛活动期间，推出了两个城市类奖项：“2009中国经济科学发展十佳城市”和“2009中国最具创新力城市”以及“保增长、促发展——2009中国经济发展功勋人物”等经济人物类奖项的评比。
此次“2009中国经济科学发展十佳城市”、“2009中国最具创新力城市”评选，其主要考评依据为：一个城市在建设发展过程中，如何认真践行科学发展观，其主要措施和做法在全国是否具有引导和示范作用；对区域经济或某些经济领域是否具有中心地位或辐射、带动作用；城市发展是否具有前瞻性、科学性和可操作性;城市的领导是否具有强烈的创新精神和意识，注重培育城市自主创新能力和竞争力，对提升城市品牌和知名度所做出的贡献。评选活动邀请著名学者、知名人士和中央主要传媒机构的专家组成评审委员会，采取申报材料与专家评审相结合、抽样问卷调查和网络投票相结合的方式进行。
13、昆明高端写字楼差异化抢市场 进入竞争
阶段
时下，昆明楼市仍是成交火热，占据了主城区优势地段的写字楼物业也在2009年年底呈现放量之势。它们或打生态牌，或依靠轻轨效应夺得眼球，或以奢华的内部配套吸引高端企业入驻，无论卖点是什么，可以肯定的是，一场高端写字楼的竞争，已经上演。
14、11月昆明二手房成交量 环比涨幅突破30%大关
优惠政策即将到期，昆明的二手房市场引发了“末班车效应”，据昆明荣城房产经纪有限公司、裕兴不动产、东函房产等品牌中介机构统计，11月，昆明市二手房成交量大幅上涨，环比涨幅为30%以上。这是自5月份二手房成交到达高位后，首次出现交易量如此大幅上涨的情况
以下再来简单介绍两种房价走势分析指数；
第一种为易居研究中心《35大城市地产市场风险评估报告》，该报告把城市按风险高低分为三级五等，分别为高度风险城市（最高、次高）、中度风险城市、低度风险城市（次低、最低）。昆明位于次低级别，供求比0.8—1.2，消化周期18—36个月。
第二种为田野KFCC指数。
四 昆明房地产市场走势小结
第一，昆明市房地产市场基本结论；2008年，昆明市房地产销售面积511万平米，比2007下降39.2%；销售金额235亿，比2007年下降25.4%；房价同比指数自2008年3季度以来持续弱势调整；房价环比指数波动较小，自2007年以来呈小幅向下调整态势；短期风险和竞争不大，未来变数较大。
第二，昆明房地产未来的竞争；多条战线和片区的竞争，不确定性的闪电战与确定性的持久战，产品、品牌、运营、区位、管理的全面竞争，特别说明，房地产具有区域性和项目个性化特征，是非通用型商品，更多地体现为环型竞争。整体房价下降或上涨不等于所有楼盘房价同方向变动，房地产的“五好生”（好产品、好品牌、好地块、好运营、好管理）任何时候风险都不大。
第三、特别说明，房地产具有区域性和项目个性化特征，是非通用型商品，更多地体现为环型竞争。整体房价下降或上涨不等于所有楼盘房价同方向变动，房地产的“五好生”（好产品、好品牌、好地块、好运营、好管理）任何时候风险都不大。（云南房网 宛钢 录入整理）
2010昆明房地产交易会60家企业65个楼盘项目
新云南新闻网9月9日电（董继鸿）“保障民生置业昆明”——2010昆明房地产交易会即将于9月21日至9月25日在昆明国际会展中心新馆举行。据介绍2010昆明房地产交易会旨在进一步的规范我市房地产市场秩序，加强商品住房预售行为的监管，促进我市房地产行业健康有序发展;并以此为契机，利用
房交会这一展会平台，集中展示我市保障性住房的现状和发展规划，保障民生、改善民生，保持社会稳定，推进我市社会经济的可持续和谐发展。
据了解，本届房交会展会时间为9月21日至25日，而今年的中秋假期正好是在9月22至24日，中秋佳节是传统家人团聚的节日。今年房交会刚好跨越了中秋传统佳节，既丰富假日期间市民的文化生活，也方便了市民全家集体慎重看房、选房的决策过程。截止9月2日，本届展会共有60家房地产企业65个楼盘项目参展。其中，昆明47个，州市18个，总展出面积达52000平米，其中2000平米的保障性住房展区是此次房交会最大亮点。
从参展项目的登记情况来看，在现有登记的参展楼盘中，昆明参展的47个楼盘中有26个属于未开盘的新项目，其中南亚之门、红星国际、润城一期、世博生态城假日广场等14个项目首次同市民正式见面。其中有志远城市综合体、同德?锦江嘉园、空间俊园、七彩俊园、盛高大城、航空艺术港、保利宁湖峰境、经典双城、七彩俊园、国际银座、启鸿假日城市、经典双城、前卫映象……。从登记的参展开发企业来看，有地产界的老大万科（参展项目：金域缇香），及保利（参展项目：保利宁湖峰境等上市房地产企业;也有本地房企中的“大哥大”——俊发地产、老牌地产企业—KCC城建股份、银海地产等企业参展，还有一些地州的房地产开发企业，甚至是一些县市的企业。
据统计，在2010年春季房交会上，已登记的18个地州参展项目中，旅游度假型项目有13个，其中既有依托当地热点旅游项目发展的商业物业，又有与当地特色结合的度假型项目。例如依托澄江抚仙湖的湖畔圣水二期，依托大理古城、洱海的洱海国际生态城、感通小镇、大理公馆等各类度假产业。这些度假产业的兴起，不仅会带动云南旅游产业的发展，同时也将为广大消费者开拓新的购房或投资方向。从目前组团形式看，此举突破了各地州市项目单独参展昆明房交会，因力量薄弱以至对外影响力不大、大众重视程度不足的境况，组团展示发挥了州市项目整体对外宣传和扩展的重要意义。为此，组委会特在4号馆设有州市房地产展示专区，接纳来自于大理、曲靖、保山等地的优秀参展楼盘集中展示。
为规范房地产交易秩序，本届展会对参展的房地产项目实行了严格的准入制度。“参展并预售的楼盘项目必须具备商品房预售许可证。展会期间企业必须在现场显著位置悬挂商品房预售许可证。”参展承诺书中，除对取得预售许可证的参展项目进行如上要求外，还对未取得预售许可证的参展项目提高了准入门槛：未取得预售许可证
的项目楼盘参展展示也必须具备国有土地证，经组委会核证后方可参展展示。而未取得预售证证的参展项目，在本届房交会上则定位于“只做展示,不得以任何形式销售”，（包括：不得进行项目预售，也不得以内部认购、内部预订、签排房号、发放VIP卡等方式和名目向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用;不得以集资建房、民间借款、团购等方式变相预售商品房并收取任何费用）。
在监管上，组委会将要求未取得预售许可证的开发企业，须在展位显著位置（如：展示沙盘上）设置“XX项目仅作展示不予销售”标识牌。并在展会现场设专人进行巡视监管，一但发现企业有违规行为，将及时制止，若企业仍未停止违规行为，将报相关执法部门严肃处理。
来源：中新云南新闻网
连串的数据足以让房地产市场“动容”：今年上半年，北京房屋成交量同比下挫38％；深圳前5个月住宅均价下降幅度接近30％；上海今年上半年虽然房价月均涨幅为1.21％，但同比房价月增速下降超过5％；远在西南边陲的昆明，上半年房屋成交量同比也下降了30％。
“谁才是挽救房地产市场的‘上帝’？”就在全国一线城市发出房地产救市呼声的时候，面对当前局势，昆明的房地产市场也变得焦躁起来。
事实上，对于当前与股市一样“越来越让人看不懂”的昆明房地产市场，昆明市政府一直在关注着。昨日，一场由昆明市政府相关职能部门牵头的“昆明房地产市场调研会”在昆明举行。“2009年下半年，最迟在2010年，中国楼市会再度升温，房价和上证指数将出现新一轮的上涨。”在综合分析各项因素之后，参加昨日调研会的云南大学经济学院教授徐光远给出了这样足以让房地产市场“为之一振”的预测。
诊断
望诊
现状是理性回归
参加昨日座谈会的政府部门包括昆明市房管局、昆明市建设局、昆明市规划局、昆明市土地局、昆明市统计局等，所有与土地、房地产市场相关的政府职能部门都到齐了。“从这一点不难看出昆明市政府对昆明房地产市场的高度关注。”
“对于目前整个中国房地产市场的回落，没有必要太惊慌，它仅仅只是政策累积效应和综合效应作用下的理性回归。”徐光远的话让参会政府官员的心定了下来。对此，徐光远从宏观经济的角度给予了详细分析。自2004年以来，我国的GDP增长率不断走高，与此同时，我国经济凸现出了一些新的矛盾，特别是2007年，我国的CPI不断上涨，通胀压力不断增大，尤为突出的是2007年我国房价出现了新一轮的上涨。以深圳为例，仅2007年房价便上涨了50％以上。针对这一新的矛盾，国家
把控制通货膨胀、稳定物价作为宏观调控的首要目标，推出了一系列紧缩货币政策，即通过踩刹车的办法，希望通过放缓GDP增速来降低通货膨胀的压力，抑制物价房价大幅上扬的趋势。为此，国家也推出了一系列货币政策。徐光远认为，截至2008年6月底，不断推出和强化的货币政策已经取得了可喜的成果：2008年上半年，我国的GDP增长率已降至10.4％，比2007年回落了1.8个百分点。
“然而，任何一项经济政策都是一把‘双刃剑’。既然是不断强化的紧缩政策，既然是中国经济的整体降温，作为中国经济重要组成部分的楼市，随之出现一定幅度的降温，无疑是理所当然的。”徐光远同时指出，为了防治中国楼市的泡沫，自2005年以来，建设部、央行出台了诸多强化中国房地产管理的政策和措施，面对2007年因经济偏热而带来的新一轮房价上涨，2008年上半年的楼市回落，也可称作是政策累积效应和综合效应作用下的理性回归。
问、闻
楼市“拐点”其实是幻想
当然，徐光远也不支持中国楼市“拐点论”。“每当楼市价格出现一点点的回落，总是被有的人冠以‘历史性的下降’或‘拐点’。其实这仅仅只是市场经济中价格围绕价值上下波动的最简单的原理。”
徐光远告诉记者，商品的价格总是围绕价值上下波动，价格与价值一致是偶然，不一致才是经常的，但是万变不离其宗，价格总是围绕价值而波动，“就如同一支铅笔的价格不会发散得和一辆轿车一样贵，一幢别墅的价格也不会跌落得和一支冰棒一样便宜。”反观中国楼市，自1998年以来，中国的房价一路攀升，几乎没有出现过大的波动，“这其实是价格变化的特例”，而今年的深圳房价为典型的“理性回落”，“这应该说才是中国楼市更加成熟的重要标志。”
“在中国楼市不尽如人意的情况下，使用‘拐点’的人往往将个人情绪、情感掺予其中，希望在某一时刻，中国的房价根本转折，只跌不涨。这无疑是一种幻想，对老百姓造成误导。”徐光远说，价格会涨就会落，会落就还会涨。而从楼市来分析，由于楼市的特殊性；由于地价是影响房价最重要的变量；由于地价是影响房价最重要的变量；由于土地的有限性；由于人口的不断增长和人类社会不断发展而形成的对有限土地需求的不断上涨，所以古今中外，人们清楚地看到土地的价值、房屋的价值总是在不断上涨的，“这是没人能改变的经济学的定律。”
徐光远对昆明房价也作了具体分析。2007年4月昆明春季房交会上参展的楼盘仅10余个，由于一时间的供不应求，由于经济偏热，昆明的房价大幅上涨；而2008年昆明春季房交
会参展楼盘多达40多个，由于一时间的供过于求，由于紧缩的政策和经济的降温，“金色俊园”率先跳水，每平米降价900元，“这也是在情理之中。”
切诊
明年下半年 楼市会走出低谷？
面对命运多舛的楼市，徐光远坚持一点：中国经济不会没完没了的上涨，也不会没完没了的下跌，中国的经济在波动中求得发展已是不争的事实。因此其预测到2009年下半年，最迟在2010年，中国楼市会再度升温，房价和上证指数将出现新一轮的上涨。
徐光远认为，为实现控制通胀这一宏观调控的首要政策目标，国家虽有微调，主流仍是保持从紧的货币政策，这一踩刹车的态势将持续到2009年的上半年。按照“经济是第一性，金融是第二性，房地产楼市是第三性”的经济学定律，股市、楼市都会在中国经济再度升温中走出低谷时再度上扬。因此，有理由认为，从现在至2009我5月这一期间，中国的楼市、股市均还将处于一种低迷的状态。“这对要买房的消费者来说，无疑是利好消息。”徐光远认为这一期间买房，买房者可货比三家，可挑肥拣瘦。但到2009年下半年，最迟在2010年，中国政府会结束紧缩的货币政策而推出扩张性的财政政策。而在中国再度升温走出低谷之时，随着中国经济的升温，楼市、股市也会再度升温。“到那时再买房，房价又会让购房者苦不堪言。”而对于房地产开发商而言，从现在开始不是卖房子的好时机，2009年下半年以后，房子才可能卖出好价格。
药方
开发商可先经营物业
那么，从现在直至2009年上半年这段期间，房地产商该何去何从？对此，云南财经大学房地产与政策研究中心副主任周大研倒是有个好的建议。
“现在开发商们能做的，或许只能是自己经营物业了。”周大研表示，昆明也好、云南也罢，房价与成交量的低迷，都是地方政府和开发商短时间内解决不了的难题，那就不如把手里的房子打整一下，用来出租，“如果暂时把手里的房子用来出租，等市场反弹后再出售，或许是个不错的选择。”此外，周大研表示，经过这次调整，开发商、市民都会更理性、更成熟的看待房地产市场。对于开发商来说，“未来不能只开发单一的产品，可以搭配着来，住宅地产、商业地产、旅游地产等，都可以尝试开发，当市场波动时，增强抗风险能力。”
当然，任何人都不可能是房地产商的“上帝”，真正的“上帝”其实是自己。因此，针对今年上半年昆明房屋交易量同比下降30％，而房地产投资同比增加30％这一“不成比例”的现状，徐光远建议昆明的房地产开发商减缓投资力度。而谈到呈贡新城高校住宅的建设，徐光
远认为，如果全部一起开工，无疑会加剧昆明房地产市场供过于求的状况，因此建议政府对此进行规范和协调。
旁边报道
权威报告显示64.3%房企上半年效益未降
开发商大叫救市为哪般
前天，上海证券报从国家权威部门独家获得一份对全国7136家重点房地产企业进行的调查报告。调查结果显示，有57.2%的房企透露今年上半年企业的经济效益和去年同比差不多，不过预计下半年经济效益与上半年差不多的房企下降为39.3%。
受访企业中，除了57.2%的房企认为今年以来的经济效益和去年同期差不多，还有7.1%的房企表示经济效益好于去年，其余35.7%则表示经济效益有所下降。
在土地储备方面，47.7%的房企表示上半年购入的土地量和去年同期持平，45.1%的房企则表示下降，其余表示持平。
对下半年的展望，50.1%的房企认为销售将同比略有下降（降幅在5%-10%之间），39%的房企认为销售可与去年同期持平，10.9%的房企则认为同比将增加。
预期影响较大的地区依次是北京、深圳、广州。而销售下降的原因，第一是可供面积减少，第二是购买者减少。
调查显示，虽然全国7136家重点房地产企业中有五成预期下半年销售同比有所下降，但也有过半的企业不认为下半年经济效益会恶化。上海证券报展望下半年的经济效益，仅有16.6%的房企认为经济效益会继续下降，39.3%的房企认为会和上半年差不多，还有13.4%的房企认为将有所好转，其余30.7%的房企则表示说不清。
2010年6月昆明房地产市场相关政策分析通货膨胀和经济过热是其2010年面临的最大问题。一方面是物价在下半年还面临着很多不确定的形势，另一方面，如果经济增长减慢，也会给就业和经济复苏带来压力。中国经济现今面临很多“两难”问题：房地产调控和经济增长之间如何平衡的难题；收入分配改革与转变经济发展方式之间的矛盾；资源价改与通货膨胀之间的压力；人民币汇率调整与出口企业之间如何协调；外贸出口与国内经济结构调整之间的“两难”。我们不仅要面临那些长期存在的结构性问题，同时又要有针对性地避免当前存在的突出的紧迫性问题，这些都是现今中国企业所要面对的机遇与挑战。一、政策内容 二、2010年6月房地产政策分析 房地产业密集的政策调控至今已初显成效，市场一味做多的心态开始出现动摇。但伴随着时间的推移和市场对政策效果的检验，决策层也发现目前房地产业存在的问题远不是短期发布几条政策就可以解决，这是中国社会体制结构长期遗留下来所要解决的问题。保障型住房的建设是管理层抛开就房价问题治房价问题的关键，是开始中国完
善社会体制，建立市场信心和政府信心的重要转变。相信下阶段政策调控的重点将是大力推行保障型住房的建设，同时在土地出让环节更加谨慎控制投放类别，城市发展的长远规划显得更为重要。 3、昆明回迁安置房建设——2010年7月06日 昆明市政府 政策要点：主城4区、呈贡新区和3个开发（度假）区的所有回迁安置建设项目，必须在今年11月底前全部启动，用1年时间建设完成，实现被拆迁居民入住现代城市文明新社区的目标。 政策评析：今年城中村改造在积极推进拆迁的同时，要把回迁安置房建设作为重点，其目标不少于800万㎡。并且要求一年时间内完成，使得许多项目将要倒排工期。同时由于前期出台《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》对企业融资条件提出了更高要求，使得提前建立回迁安置房在资金压力上表现的更为突出。如果今后回迁安置房建设工作要做 ............
本轮房地产调控中央的确是下足了功夫。从新政实行3个多月的时间看，中央不仅没有放松的意思，反而不断放出可能继续从严的风声。在这样的政策背景之下，政府、银行、开发商以及购房者等多个利益群体，展开了在房地产市场上的持久博弈态势。如何打破目前的僵局，突围俨然成为最佳方式。而在城市化的必然趋势之下，昆明房地产企业打破固有的地域疆界，往远郊甚至更远的州市拓展，也成为目前政策环境下的必然之举。
各种表态频出 楼市新政有些“雾里看花”
自今年4月中旬出台新“国十条”算起，本轮房地产新政已经实施了3个月时间。从最初的密集、频繁出台，到现如今地方政府对前期政策的陆续落地、执行，本轮被号称史上最严厉的房地产调控虽然走向不太明朗，但也未有从严政策的继续出台，楼市调控的松紧度目前的出处仅是多个政府官员的表态。而各种表态之外，楼市新政失效、可能半途而废等猜测言论又频繁见诸报端。一时间，“谣言”与辟谣齐飞。楼市政策环境让人不得不“雾里看花”。
政府官员纷纷强调调控政策未松动
较之4月中旬，目前全国性房地产调控措施出台的速度放缓了很多。尽管近日没有出台实质性的全国性楼市调控政策，但各路官员一直在对外宣称中央调控楼市的立场未变，楼市调控政策继续从严。
“（调控）政策一旦放松，房价会强力反弹，调控政策毁于一旦，政府也会失信于民。”住房和城乡建设部部长姜伟新7月17日在公开场合表示。
7月20日，中国银监会召开第三次经济金融形势通报（电视电话）会议。会上，银监会主席刘明康强调，坚持调控力度不放
松，确保政策实施的稳定性和持续性。他还强调银行继续严格执行二套房认定标准。
也有传闻称，房产税开征箭在弦上。国务院转批国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，提到“逐步推进房产税改革”，这促使业界普遍认为房产税即将出台的可能性极大。
尽管如此，一些地区政策松动的迹象已经显露。这种迹象在对房贷新政的执行上表现得尤为明显。日前，各地纷纷出现房贷放松的消息。以北京为例，据调查，北京部分商业银行三套房贷有松动。招商银行、深发展、邮政储蓄银行均表示，目前总行没有明确规定不能发放第三套个人住房贷款，但是在首付比例和利率上有所提高。三家银行的首付比例最低不低于5.5成，利率分别提高到15%-20%不等。其余银行则表示，第三套个人住房贷款从5月份开始就已经停止发放，并没有发生过松动。而在此前发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
此外，各种有关楼市新政失效、可能半途而废的传闻也在不断传出。
我省二套房贷认定细则出台 提出“成套房”概念
就在全国性调控政策走向不明朗的情况下，北京、深圳、广州、青岛等地配合全国性调控方向，陆续出台了地方调控政策，纷纷制定地方细则通过规范房价、三套房等手段遏制房价过快上涨。比如，今年5月，广州楼市调控细则——《关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神 努力实现住有所居的意见》出台。细则共24条，可概括为执行中央政策、加大供地规模、加大保障性住房建设、加大市场监管的具体实施细则。