房地产估价师《理论与方法》考试模拟试题及答案

1、房地产是( )三者的结合体。

A、实物、权益、区位

B、实物、区位、拥有者

C、实物、权益、拥有者

D、权益、区位、拥有者

2、在房地产估价中，建筑物( )。

A、包括房屋和构筑物两大类

B、仅包括房屋，不包括构筑物

C、仅包括构筑物，不包括房屋

D、仅仅指房屋

3、下列不属于构筑物的是( )。

A、储藏室

B、烟囱

C、隧道

D、道路

4、属于房地产额外利益的权益的是( )。

A、土地使用权

B、地役权

C、租赁权

D、将屋顶出租给广告公司做广告获得收入

5、建筑密度等于( )/建筑用地面积。

A、总建筑面积

B、土地总面积

C、建筑顶层面积

D、建筑基底总面积

6、房地产所有权有单独所有、共有和( )三种。

A、建筑物区分所有权

B、建筑物共同共有权

C、建筑物按份共有权

D、私有权

7、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护( )。

A、债权

B、物权

C、二者皆可

D、二者皆不

8、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。

A、地役权

B、土地使用权

C、抵押权

D、租赁权

9、( )是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

A、物权

B、债权

C、租赁权

D、所有权

10、一般的无形资产主要是权益的价值。不包括下列中的( )。

A、专利权

11、不属于房地产区位的是( )。

A、位置

B、房地产的用途

C、交通、环境、景观

D、房地产的外部配套设施

12、形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分是因为房地产( )特性。

A、不可移动

B、独一无二

C、流动性差

D、用途多样

13、建设用地使用权出让的年限中，正确的是( )。

A、居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年

B、居住用地50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年

C、居住用地70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年

D、居住用地70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年

14、按照我国法律的规定，居住用地的年限为( )年。

A、70

B、60

C、50

D、40

15、建设用地使用权期间届满后，建设用地使用权自动续期的是( )用地。

A、工业用地

B、教育、科技、文化

C、卫生、体育用地

D、居住用地

16、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的( )特性。

A、不可移动

B、用途多样

C、相互影响

D、易受限制

17、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是( )。

A、限制在居住区内建设某些工业或商业设施

B、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产

C、对房地产征税或提高房地产税收

D、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产

18、下列真正属于房地产自然升值的是( )。

A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升

B、通货膨胀所引起的房地产价格上升

C、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升

D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升

19、房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是( )上升的。

A、间断

B、波浪

C、连续

D、螺旋

20、在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产( )。

D、建筑物相邻关系

21、处分共有的房地产，应当经占份额( )以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。

A、1/2

B、1/3

C、2/3

D、2/5

22、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度等于或者超过( )层的为高层。

A、7

B、8

C、9

D、10

23、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中公共服务设施属于( )方面的制约。

A、建筑技术

B、土地权利设置

C、相邻关系

D、土地使用管制

二、多项选择题

1、一宗土地的空间范围包括( )。

A、地表

B、地上空间

C、地下空间

D、权益空间

E、区位空间

2、下面属于构筑物的是( )。

A、烟囱

B、水井

C、水塔

D、阁楼

E、水坝

3、下列属于其他地上定着物的是( )。

A、摆放在房屋内的家具

B、摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画

C、在地上临时搭建的帐篷、戏台

D、埋设在地下的管线、设施

E、建造在地上的围墙、假山、水池

4、建筑物的所有权可以分为( )。

A、区分共有

B、区分所有

C、公有

D、独有

E、共有

5、权益是房地产中无形的部分，包括( )。

A、权利

B、权力

C、利益

D、质量

6、房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为( )。

A、按份共有

B、按权共有

C、共同共有

D、共享共有

E、共用共有

7、下列属于一宗房地产的位置因素的是( )。

A、方位

B、坐落

C、楼层

D、临街状况

E、交通条件

8、房地产的特性主要有( )。

A、不可移动、独一无二

B、寿命长久、供给有限

C、价值量大、保值增值

D、用途多样、相互影响

E、易受限制、容易变现

9、下列行为属于某宗房地产的外部经济的是( )。

A、在其邻近建化工厂

B、调整城市发展方向

C、在其邻近建垃圾站、公共厕所

D、在其邻近建花园、开辟一块绿地

E、改变城市格局

10、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有( )。(2011年真题)

A、对房地产本身进行投资改良

B、房地产需求增加导致其稀缺性增加

C、通货膨胀

D、外部经济性

E、建造成本提高

11、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。

A、装饰装修改造

B、通货膨胀

C、需求增加导致稀缺性增加

D、改进物业管理

E、外部经济

12、从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括( )。

A、建筑物

B、已经灭失的房地产

C、作为企业整体中的一部分的房地产

D、土地

E、划拨土地使用权的房地产

13、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象不包括( )等。

A、共有的房地产

B、有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地的房地产

C、未来状况下的房地产

D、有租约限制的房地产

E、“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权

B、写字楼

C、写字楼

D、仓库

E、未开发的土地

15、房地产区位状况描述的主要内容有( )。

A、位置描述

B、交通条件描述

C、外部配套设施描述

D、周围环境和景观描述

E、临街状况描述

三、判断题

1、对于房地产估价来说，土地不是平面的，而是一个三维立体空间，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。( )

对

错

2、房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。( )

对

错

3、某宗房地产总建筑面积为1000m2，建筑物的基底面积为400m2，其容积率为2.0，其建筑密度为50%。( )

对

错

4、地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。( )

对

错

5、国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。( ) 对

错

6、房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权;他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。( )

对

错

7、单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。( )

对

错

8、房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体。( )

对

错

9、房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。( )

对

错

10、房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵掣。( )

对

错

11、房地产具有供给有限特性，本质上在于土地的总量有限和面积不能增加。( )

对

错

12、一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。( )(2011年真题)

对

错

错

14、在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。( )

对

错

15、房地产用途描述要说明房地产的规划用途、设计用途、登记用途、实际用途。( )

对

错

四、单项选择题答案

1、【正确答案】A

【答案解析】房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。参见教材P46。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

2、【正确答案】A

【答案解析】在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。参见教材P48。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

3、【正确答案】A

【答案解析】构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。参见教材P48。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

4、【正确答案】D

【答案解析】房地产权益以房地产权利为基础，包括：

①房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。

②受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可以同时存在着多种房地产权利，例如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或土地使用权。

③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利，例如城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，房地产被人民法院查封而使其处分受到限制。

④房地产的额外利益或收益，例如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入。参见教材P50。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

5、【正确答案】D

【答案解析】建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。参见教材P50。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

6、【正确答案】A

【答案解析】房地产所有权有单独所有、共有、建筑物区分所有权三种。参见教材P50。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

7、【正确答案】B

【答案解析】在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权。参见教材P52。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

8、【正确答案】D

【答案解析】租赁权属于债权。参见教材P52。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

9、【正确答案】A

【答案解析】物权是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。参见教材P52。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

10、【正确答案】D

【答案解析】一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权(版权)、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券(股票、债券)等。参见教材P53。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

11、【正确答案】B

【答案解析】房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。参见教材P53。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

12、【正确答案】A

【答案解析】由于不可移动，每宗房地产的日照、环境景观、与其他地方(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施等，均处于相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区

【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

13、【正确答案】C

【答案解析】建设用地使用权出让的年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。参见教材P60。

【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

14、【正确答案】A

【答案解析】居住用地为70年。参见教材P60。

【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

15、【正确答案】D

【答案解析】建设用地使用权期间届满的，除了住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者虽然申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。参见教材P61。

【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

16、【正确答案】C

【答案解析】房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。参见教材P63。

【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

17、【正确答案】A

【答案解析】管制权，政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用做出限制。例如，通过城市规划规定建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率，限制在居住区内建设某些工业或商业设施等。参见教材P64。

【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

18、【正确答案】C

【答案解析】房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值;通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。参见教材P66。

【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

19、【正确答案】B

【答案解析】房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的。现实中的房地产价格是波浪式上升的。参见教材P66。

【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

20、【正确答案】B

【答案解析】在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产空间利用权。参见教材P71。

【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】

21、【正确答案】C

【答案解析】处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。参见教材P71。

【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】

22、【正确答案】D

【答案解析】10层以上(含10层)为高层住宅。参见教材P75。

【该题针对“房地产状况描述”知识点进行考核】

23、【正确答案】D

【答案解析】土地使用管制情况其他要求如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。参见教材P77。

【该题针对“房地产状况描述”知识点进行考核】

五、多项选择题答案

1、【正确答案】ABC

【答案解析】一宗土地的空间范围：①地球表面，简称地表;②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间;③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。参见教材P47。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

2、【正确答案】ABCE

【答案解析】构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。参见教材P48。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

3、【正确答案】DE

【答案解析】仅仅是放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，则不属于其他地上定着物，例如摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等。参见教材P49。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

4、【正确答案】BDE

【答案解析】房地产所有权有独有、共有和建造物区分所有权。参见教材P50。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

【答案解析】房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。参见教材P50。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

6、【正确答案】AC

【答案解析】共有又有按份共有和共同共有。参见教材P50。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

7、【正确答案】ABCD

【答案解析】E是指房地产的方便程度，不属于位置因素。参见教材P53。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

8、【正确答案】ABCD

【答案解析】从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性。参见教材P59。

【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

9、【正确答案】BDE

【答案解析】有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。参见教材P63。

【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

10、【正确答案】BD

【答案解析】通胀是保值，建造成本提高，实际上也是通胀因素造成的结果。参见教材P66。

【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

11、【正确答案】CE

【答案解析】外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P66。

【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

12、【正确答案】ABCD

【答案解析】按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产。参见教材P69。

【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】

13、【正确答案】BC

【答案解析】按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类：“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产;“干净”的房屋所有权和划拨的建设用地使用权的房地产;“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产;共有的房地产;部分产权或有限产权的房地产;有租约限制的房地产;设立了地役权的房地产;设立了抵押权的房地产;有拖欠建设工程价款的房地产;已依法公告列入征收、征用范围的房地产;被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产;手续不齐全的房地产;房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产;临时用地或临时建筑的房地产;违法占地或违法建筑的房地产;房地产的租赁权、即承租****益，如承租的公有住宅;地役权;房地产的抵押权;房地产的空间利用权;房地产中的无形资产。参见教材P70。

【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】

14、【正确答案】ABCD

【答案解析】收益性房地产如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、仓库、农地等。参见教材P72。

【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】

15、【正确答案】ABCD

【答案解析】E属于位置的描述。参见教材P78。

【该题针对“房地产状况描述”知识点进行考核】

六、判断题答案

1、【正确答案】对

【答案解析】参见教材P47。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

2、【正确答案】错

【答案解析】房地产的实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P49。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

3、【正确答案】错

【答案解析】建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。参见教材P50。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

4、【正确答案】对

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

5、【正确答案】对

【答案解析】参见教材P51。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

6、【正确答案】对

【答案解析】参见教材P52。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

7、【正确答案】对

【答案解析】单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。参见教材P56。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

8、【正确答案】对

【答案解析】房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体。参见教材P57。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】

9、【正确答案】对

【答案解析】参见教材P59。

【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

10、【正确答案】对

【答案解析】房地产尽管有独一无二特性，但一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍然具有一定程度的替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。参见教材P60。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

11、【正确答案】错

【答案解析】房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地的总量不能增加。参见教材P61。

【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

12、【正确答案】对

【答案解析】独立性，指单独使用，不受限制。提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。参见教材P65。

【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】

13、【正确答案】错

【答案解析】这是从权益状况的角度来划分的。参见教材P70。

【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】

14、【正确答案】对

【答案解析】参见教材P72。

【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】

15、【正确答案】对

【答案解析】参见教材P74。

【该题针对“房地产状况描述”知识点进行考核】

房地产估价师历年考试真题下载

房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%

C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。

2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里

房地产估价师《经营与管理》真题及答案解析(1)复习课程

2013年房地产估价师《经营与管理》真题及答案解析 一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在 答题卡上涂黑其相应的编号) 1.新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有( )的特性。 A.易产生资本价值风险 B.易受政策影响 C.存在效益外溢和转移 D.适于长期投资 2.张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险 是( )风险。 A.政策 B.通货膨胀 C.利率 D.或然损失 3.整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对 于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险 系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为( )。 A 13.6% B.14.0% C.19. 0% D.23.6% 4.国有建设用地使用权出让市场是( )市场。 A.完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断 5.对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地 产市场的( )分析。 A.总量结构 B.产品结构 C.投资结构 D.区域结构 6.某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，

房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为( )年。 A.0. 67 B.0.83 C.1.20 D.1.50 7.下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是( )。 A.住房可支付性指数 B.住房价格合理性指数 C.房价租金比 D.量价弹性 8.房地产开发项目的财务评价是房地产开发( )阶段的重要工作。 A.投资分析决策 B.施工准备 C.建设 D.租售 9.通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自 行办理( )。 A.规划意见书(选址) B.建设用地规划许可证 C.国有土地使用证 D.建设工程规划许可证 10.某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售 价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是( )。 A.目标定价法 B.领导定价法 C.挑战定价法 D.随行就市定价法 11.从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于( )存在着差 异性。 A.房地产产品 B.项目区位 C.房地产需求 D.住房价格 12.对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的( )。 A.有效性 B.经济性 C.参与性 D.广泛性 13.房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的( )特征。 A.分散性 B.替代性 C.易变性 D.季节性 14.在房地产市场分析报告中，不包括的内容是( )。 A.开发地点的最佳用途分析 B.开发项目的SWOT分析 C.开发项目的偿债能力分析 D.房地产市场供求分析15.下图表示的是房地产开发企业( )经营模式下的典型现金流量

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

2015年房地产估价师考试全套真题

2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%

B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权

2019年房地产估价师理论与方法考试真题

2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的

D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良

2010-2017房地产估价师估价理论与方法真题

2017房地产估价理论与方法真题 (2) 2016房地产估价理论与方法真题 (14) 2015房地产估价理论与方法真题 (23) 2014房地产估价理论与方法真题 (38) 2013房地产估价理论与方法真题 (56) 2012房地产估价理论与方法真题 (68) 2011房地产估价理论与方法真题 (80) 2010房地产估价理论与方法真题 (95) 2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价

C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B

房地产估价师历年真题案例分析与答案

房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1 一、问答题：（每题10分，共30分） (一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。 (二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 (三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料? 二、单项选择题(每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意)： (一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。 1．要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估计方法选用的表述中，不正确的有( )。A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估 B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合 C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由 D．估价方法的选用必须征得委托人的同意 2．估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( )，进而确定需要采用的估价方法。 A．估价原则 B．价格内涵C．产权 D．用途 (二)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。 3．在接洽过程中，李某可以承诺( )。 A．现场勘察后马上口头告知评估价格，之后再按约定期限提交正式估价报告 B．评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平 C．在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价 D．由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告 4. 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。 A．在抵押期终了时的价值 B．设定抵押权时的价值C．现时的市场价值 D．为了拍卖、变现时的价值 (三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。 5．若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。 A．商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途D．商业与工业混和用途 6．若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续， 进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。 A. 商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途 D．委托方确定的用途 7．若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为( ) A．工业用途B．商业用途C．工业用途，且不考虑补地价因素的影响D．商业用途，并考虑补地价因素的影响 8．某估价事务所于1998年6月10日至16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为( )。 A．现在 B．委托人指定的日期

2017年房地产估价师《理论与方法》真题

2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C

6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值 D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 答案：D 9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案：C 10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是() A国内生产总值 B国民消费价格指数 C汇率波动 D税收减免 答案：D 11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。A房地产地役权 B房地产权利及其行使租赁权 C房地产使用管制

2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案

2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案 问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。 2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别? 【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。

(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 (二) 甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问： 1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。 【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整? 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括： (1)通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等;收集房地产实物状况和权益状况的资料。 (2)通过实地勘查确定建筑物折旧。 对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括： (1)比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整;对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。

2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》

2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》 一、单项选择题 1.【题干】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有( )。 【选项】 A.用途广泛性 B.异质性 C.弱流动性 D.长寿命性 【答案】B 【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导 致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。 【考点】 2.【题干】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主 要原因是( )。 【选项】 A.房地产投资更易变现 B.房地产投资所需资金少 C.房地产投资收益更高 D.房地产能保值增值 【答案】D

【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有保值增值的特性。 【考点】 3.【题干】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择( )。 【选项】 A.进入稳定期的优质收益型房地产投资 B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资 C.机会型房地产投资 D.刚竣工的收益型房地产投资 【答案】C 【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。 【考点】 4.【题干】若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为( )。 【选项】 A.14% B.19% C.21% D.22%

【答案】B 【解析】本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益 率)=5%+1.4×(15%-5%)=19% 【考点】 5.【题干】下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是( )。 【选项】 A.开发强度系数 B.土地转化率 C.住房可支付性指数 D.住房市场指数 【答案】A 【解析】本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。 【考点】 6.【题干】房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期( )。 【选项】 A.平均空置率 B.平均吸纳率 C.平均交易量

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2015年房地产估价师考试全套真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网打尽！在线做题就选针题库：http://dwz/oXVZF 一、单项选择题(共40题，每题0.5分，每题的备选答案中有一个最符合题意，请在答题卡涂黑其相应的编号) 1.廉租住房租金由( )构成。 A.维修费和管理费 B.维修费和利润 C.维修费、管理费和利润 D.维修费、利润和税金 2.房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是( )。 A.发现地下文物 B.银行贷款未按期到账 C.相关建材供应缺货 D.更改建筑设计 3.甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为( )年 A.38 B.40 C.68 D.70

4.拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由( )确认。 A.房地产行政主管部门 B.房屋拆迁管理部门 C.城市规划行政主管部门 D.房屋登记机构 5.房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和( )。 A.《住宅使用说明书》 B.《住宅验收说明书》 C.《住宅保修说明书》 D.《住宅保修保证书》 6.房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅( )之日起计算。 A.竣工 B.竣工验收 C.入住 D.交付 7.建设工程竣工验收由( )单位组织实施。 A.施工 B.建设 C.监理 D.工程质量监督管理 8.在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是( )。 A.城市蓝线

房地产估价师考试真题及答案

2015年房地产估价师考试真题及答案下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.一般来说，与长期投资相比，短期投资( )。 A.风险较大 B.收益率较高 C.流动性较好 D.投资回收期较长 2.同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有( )。 A.保值性 B.增值性 C.异质性 D.弱流动性 3.下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是( )。 A.购买房地产股票 B.购买商铺 C.购买房地产债券 D.购买住房抵押支持证券 4.关于投资组合理论的说法，正确的是( )。 A.投资者应选择毫无风险的投资组合 B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 5.关于房屋施工面积的说法，正确的是( )。 A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 11.某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于( )。 A.试探性调查 B.描述性调查 C.创新性调查 D.因果性调查 12.下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是( )。 A.指数平滑法 B.市场因子推演法 C.德尔菲法 D.销售人员意见综合法 13.某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是( )。 A.形象差异化战略 B.人员差别化战略 C.服务差别化战略 D.产品差别化战略 14.关于资金时间价值的说法，错误的是( )。 A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同 B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同 C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同 D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较 15.某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息( )万元。 A.2.00 B.7.30 C.8.53

2017年房地产估价师考试真题1

2017年《房地产估价案例与分析》真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问： 1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？ 2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？ （二）甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问： 1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？ 2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？ （三）某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问： 1.上述两个案例能否作为可比实例？为什么？ 2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一） 甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。 1.针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（）。 A.认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价 B.认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价 C.不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托 D.进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作 2.如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（）。 A.估价委托书载明的房屋坐落地址 B.房屋权属证书记载的坐落地址 C.实地查勘显示的房屋门牌号地址 D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因 3.如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（）。 A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设 （二）

房地产估价师考试完整真题及答案解析

2014年房地产估价师考试完整真题及答案解析 为了让各位考生更好的复习备考，整理了2014年房地产估价师完整真题及答案解析，供大家参考。 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是()。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25

C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5% B.10% C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设

7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除

2011年房地产估价师《理论与方法》真题

2011年房地产估价师考试《理论与方法》真题试题 一、单项选择题（共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意请将正确答案填在后面的括号内） 1．下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（ ） A ．高层建筑地价分摊 B ．房地产投资价值评估 C ．因环境污染导致的房地产价值减损评估 D ．城市房屋拆迁中的停业损失评估 2．从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ） A ．估价对象的真实价值 B ．估价对象的重置价格 C ．估价对象的实际成交价格 D ．合格估价师的重新估价结果 3．一个估价项目中的估价时点本质上是由（ ）决定的 A ．估价委托合同签订时间 B ．估价目的 C ．实地查勘估价对象的时间 D ．委托人意愿 4．房地产供给有限特性的本质是（ ） A ．土地的总量有限 B ．房地产的不可移动性 C ．房地产的独一无二性 D ．房地产的价值量大 5．下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（ ） A ．土地使用期限 B ．土地使用管制 C ．土地面积大小 D ．土地权利性质 6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元 A ．2500 B ．3000 C ．3500 D ． 4000 11．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。 A ．技术上的可能 B ．经济上的可行 C ．价值最大化 D ．法律上许可 12．有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。 A ．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B ．甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C ．甲土地的价值高于乙土地的价值 D ．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 13．某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150 万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是（ ）元／m2。 A ．8571 B ．10000 C ．13393 D ．15625 14．某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元／m2。 A ．2585 B ．2393 C ．2955 D ．2964 15．评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元／m2（甲别墅的装修标准为800元／m2），因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元／m2。 A ．7020 B ．7091 C ．7380 D ．8580 16．评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（ ） A ．0.4、0.4、0.2 B ．0.3、0.4、0.3 C ．0.4、0.2、0.4 D ．0.4、0.3、0.3 17．某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％,销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25％,则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。 A ．5286.72 B ．7552.45 C ．9939.23 D ．14198.90 18．某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元／m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元／m2，报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。 A ．96.80 B ．592.81 C ．691.61 D ．667.22 19.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ） A ．净收益包括有形收益和无形收益 B ．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C ．通常只有客观收益才能作为估价依据 D ．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 20．下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ ）。 A ．毛租金乘数法 B ．潜在毛收入乘数法 C ．有效毛收入乘数法 D ．净收益乘数法 21．某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20％，则成本利润率为（ ）。 A ．17.13% B ．18.30% C ．18.61% D ．21.47% 22．城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（ ）。 A ．投资价值 B ．谨慎价值 C ．快速变现值 D ．市场价值 23．某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（） 万元。 A ．61.84 B ．78.35 C ．84.88 D ．173.17