【商业地产【精】国际视野之设计篇

美国捷得与上海新外建做客新浪乐居“设计·思·生活”，畅谈“商业地产设计的国际视野”

2010年10月18日，上海新外建工程设计与顾问有限公司董事总经理刘一适与美国捷得国际建筑师事务所中国地区总监Todd Pilgreen做客新浪乐居“设计·思·生活”对话栏目，以商业地产为背景，就设计师的国际视野、国外设计理念和手法与大陆的差异、未来建筑设计界的发展趋势等议题出发，共同探讨设计师的未来国际性趋势走向。此采访的专题介绍，请点击以下链接：https://www.wendangku.net/doc/4012268230.html,/zt/design10/index.html

主题：商业地产设计的国际视野

嘉宾：上海新外建工程设计与顾问有限公司董事总经理刘一适

美国捷得国际建筑师事务所中国地区总监Todd Philgreen

宣昳雯：在两位看来，什么是设计师的国际视野？出国学习过？还是有更深的内涵？

Todd：国际视野非常重要，特别是对建筑设计公司来说，因为这关系到全球化。中国现在是越来越全球化了，人们都在不断进步，社会到了一个新的高度，大家都追求一种新的生活方式。对一个设计公司来说，其实就是在设计一个视觉的东西，国际视野对于一个设计公司非常重要。

刘一适：刚才Todd介绍了国际视野，对我们来讲确实非常重要，我把你后面的问题再解释一下。什么是真正的国际视野？首先我觉得他心里要有国际化，国际化不仅仅是在国外学习了几年，真正意义上的国际化，应该是他曾经融入过国外的主流社会，在里面工作过、生活过，了解国外的文化，这是他在国外的视野。回来以后，他同样很了解我们中国，因为这样的话，才能知道外国的文化是什么样的，我们中国自己的文化是什么样的。具有这两方面的能力以后，他才具备国际化，才有国际化视野，我们才可以叫他是一个国际人士。

宣昳雯：设计师拥有国际视野，会有怎样的优势？

Todd：拥有国际视野一定是一个优势，当然同时也意味着是一种挑战。特别是在中国，他们在中国进行设计，其实是一个学习的过程，学习中国独特的文化，同时把他们知道的东西用到这一块，用到他们现在要做的事情当中，结合中国当地的文化。要对新的事物保持开放的状态，不断接受新的事物，不断去创新。因为你要理解，我们现在所做的事情，其实是会成为未来非常重要的一部分，一定要是能保持这样的状态。

刘一适：我的理解，首先他的优势是，他会很自信。不管怎么样，商业地产的设计在中国的历史很短，而在国外有很长的历史。所以他们的想法比我们显然成熟多了。另外，因为他有自信，他的设计会比我们中国本土的设计师更成熟一些，自然也就会得到客户的喜欢。尤其像商业地产，跟住宅不太一样，风险很大，而发展商有相当大的风险是压在我们设计师身上的。在国外，一个项目前期要花好长时间去做分析、报告、策划，然后才开始跟设计师去推敲。而在国内，实际上甲方自己还没有想法，什么都还没有给，就找一个设计师设计商业。而设计师自己也没有经验，所以在中国很多商业项目风险很大，有一些项目做的并不成功。

宣昳雯：您自己有没有在国外学习、工作，或者与国外设计师打交道的经历？如何看待这块？

刘一适：我在加拿大温哥华生活过一段时间。我没有直接学习过，但是我跟境外事务所一起工作过，因为我是中国的设计院的建筑师，国外很多境外设计也比较珍惜这种资源，他们很愿意同我交流。我自己本人跟境外事务所的合作从很久以前就开始了，我在90年代就跟美国的一家事务所NBBJ合作做过项目。对你最有收益的，实际上还是我一开始说的，你有国外生活的体验，曾进入他们的主流社会，跟他们一直交换意见，知道他的文化跟我们的有什么不同，同时有很多项目要跟他们在一起做。那样的话，不但他可以告诉你他们是怎么想的，在一个项目里头，每一块是怎么样的他都会跟你说。这样对一个设计师来讲，他的收益是最大的。

宣昳雯：Todd你作为国外的设计师到中国做商业地产建筑项目，你是怎么看待你的国际身份的？

Todd：我想更多的是挑战，在中国，不是一个国外设计师身份就可以有更多优势的。挑战，首先是文化的不同，很多时候可以很直接地把想要说的、要理解的东西讲出来。但是由于文化不同，造成沟通上的障碍。一方面是跟客户的，一方面是跟合作伙伴的，如一起工作的中国设计师们，在沟通上会碰到这样那样的问题。因为不懂中国市场，所以迫使我必须去学习、去理解。

宣昳雯：就你刚刚提到两地不同的文化和市场，你觉得国外的设计环境和国内的设计环境有什么不同？

Todd：有相同的地方，也有不同的地方。相同的地方是整个的工作流程其实是差不多的，不同的地方在中国项目设计前期，相对于美国来说，受到的限制比较少，可以有更加多的创新，把想法付诸于实施。在中国由于经济发展速度比较快，机会也更多。

刘一适：实际上我个人觉得，这恰恰是我们不太好的一方面。首先我们的客户开发商，他对商业地产开发的经验太少了，二、三线城市，包括一线城市一些开发商业地产的开发商，他们不知道项目从哪入手，他们习惯从建筑设计师开始做，把问题都丢给建筑师。我们觉得很担心，一个项目的成功与失败，我们建筑师被赋予的责任太大了。而中国的建筑师中，了解商业地产项目的人又太少。设计师经常拿到一个项目，自己就给人家规划，他也不懂商业上的一些规则、要求和要点。出的东西要么就是卖不出去，或者是租不掉，即使现在租掉了，以后也没人用。其实一个商业地产如果成功的话，他有很多顾问团队，包括建筑师，大家会一起合作，才能做一个风险比较小、成功把握比较大的项目。

宣昳雯：两位的公司在选择设计师的时候，是否更倾向于选择一个有国外留学背景的设计师？他们是否更容易出类拔萃？

Todd：其实我是在找一种才能，由两部分组成。一部分是创造能力，另一部分是经验。主要还是看一些技能，还有沟通，希望有比较良好的交流。如果当地的设计师具备所需要的才能，懂文化又能运用好的话，是比较理想的，这样更有利于他和中国市场共同的成长。

刘一适：我是这样理解的，仅仅是有国外留学经验的，我们这边也有，但是我们不会很看中，我们看中的还是他的能力。实际上才能体现在两方面，一方面是创造力，还有一方面是经验。我和Todd讲的应该是类似的。我们对他是否有国外教育背景不是特别重视，我们主要注重他的能力。因为有商业地产设计经验的设计师，在中国不是很多，即便有也很难找到。我们目前的设计师，大部分都是我们发现有才能以后，通过我们设计院自己商业项目的实施，来培养他，让他逐渐理解商业地产文化和理念，逐渐理解我们的设计理念。

宣昳雯：在做商业地产项目的时候，面对业主时，拥有国外背景的设计师是否更容易获得业主的信任？

Todd：通常境外事务所一进来中国，他的品牌就已经比较有优势了。这样也使得这些境外的事务所比较容易得到一些高品质的客户。客户其实也会分，大部分客户，其实已经拥有一些境外事务所合作的经历，因此境外事务所比较容易得到这样公司的认可。另外，渐渐地也会有一些中国当地的开发商跟他们合作，这时候境外事务所扮演的角色还有一部分教育客户的内容。当然他们的收费相对是贵的，也是因为这样，跟他们匹配的客户，应该也算是高品质的。

不是每一个开发商都能理解境外事务所，所以他需要跟一个境内当地的做施工图的事务所合作。不是每一个开发商都能够有这样的认识，这样的理解。但是我认为这是非常重要的。

刘一适：有境外背景的设计团队，确实在中国会比我们纯本土的设计团队会有优势，这是现实存在的。我们中国的客户逐渐也在成熟。他们开始会根据自己的项目情况来选择境外事务所，不像过去，只要你是境外的，什么都很牛。当他开发的是一个商业地产项目，就会找一家全球知名做商业地产的设计公司来帮他做建筑设计。当他觉得项目未来的客户是一个很本土的客户，他的项目不需要境外事务所来做的时候，他就在中国的设计院里面他会找。设计院里本土设计比较多，跟境外也有合作。因为客户成熟了，所以他们在选择为他们服务事务所的时候，他们也在逐渐成熟起来。

宣昳雯：您的公司经常邀请一些国外的设计团队进行交流，像这样不同文化的切磋效果如何？

刘一适：我觉得效果其实挺不错的。我可以划为两部分，一方面是表面上设计经验的交流，一方面是真正项目合作的交流。表面上的交流本身就很直接了，比较有特色的境外事务所的设计师来我们设计院介绍一下这方面的设计理念，让我们的设计师会了解不同的文化、不同的理念，他会成长。他所得到的，确实也是比较表面上的东西。你要想真正的理解和吸收比较好的境外事务所，其实是通过项目合作来展开的。我们跟境外事务所一些项目的合作，在具体项目合作中，大家都是通过境外规划，使境外事务所很清楚每一个部分是怎么理解和想象的。同时我们会把我们的经验反过来跟他们解释，哪些是可行的，哪些是不可行的。通过这种交流出来的东西，是一个很好的东西。而且，不管是对境外事务所，还是对我们的设计师，都是非常非常有帮助的，能够得到很多东西。

我说的不仅仅是我们跟国外很有经验的事务所合作，我们也跟有一些国外有其他经验、但没有商业地产经验的事务所合作。打比方我们有一个甲方要找购物中心，整体规划和建筑设计都交给荷兰一家很有名的事务所，他们主要关注我们中国顾客消费习惯、理念，另外他们关注外立面这些东西，但是他们对商业地产里面的业态组合，还有人流各种动线，还有一些商业地产的一些细节，都不是很熟。比如说他们设计的景观都是高大墙幕，而我们设计不会设计高大墙幕，因为它会挡住视线。这方面我们会反过来给他们一些建议。他们外立面要保持里面的商业动向，我们要帮助他们调整，跟甲方客户一起来说明如何调整才是一个成功的设计。通过这些很深入的合作，项目也会很成功，大家也会受益匪浅。

宣昳雯：这个问题想请JERDE解释一下，他们会不会请本土的团队或者是海外其他的机构来交流？或者他们有没有被邀请去跟别人交流的经验？

Todd：我们有非常非常多这样的活动，规模大小都有。小的话，其实我们和新外建CCI这个团队经常会有各种各样的交流，主要分享一些建筑设计上的观点和想法，经常会有这样的活动。我们非常注重去建立和维护和其他团队良好的关系。我们现在特别注重和新外建CCI 这样一个团队良好的合作关系。这样可以互相分享到各个团队不同的想法，是关于建筑设计方面的。

那些大型的活动，我们有参加，但是也并不是那么多。我本人代表这个公司在一些公开场合，比如说论坛，可以发表一些演讲，主要是关于一些建筑设计理念的演讲。我和刘先生认识就是在一个活动当中，我们都是演讲嘉宾，就这么认识了。

宣昳雯：刘先生，在您看来，对于国外的设计思想和手法，大陆设计师应该如何取其精华，而不是全盘接受？

刘一适：我个人理解，国外的事务所或者国外的设计师他们有两方面特长给我印象特别深刻。一方面是他们设计的逻辑性很强，他们拿到一个项目的话，从下手分析到得出一个成果给客户，中间是有逻辑关系的，而中国的设计师没有这个逻辑关系。另一方面他们分工很明确，专业性强。不管怎么样，发达国家工业革命以来已经有两三百年了，他们通过两三百年的发展，在商业建筑设计上已经很完善了，他们分工明确，每个人做什么、做多少都已经有很多限制。一方面新人很难施展才华，另一方面他也不用想怎么去施展，就专心致志把自己那一小块做好就行了，所以他会很深入做他那一小块的东西。

我们中国设计师很大的特点就是大而全的服务。我们说大而全是好事，其实也不是，大而全意味着所有的东西都做，可以设计飞机场、设计学校，也可以设计商业地产。你认为一个人的脑子能够做好那么多的事情吗？所以我觉得，我们的设计师不要追求大而全，一定要追求专业化，你就把商业地产这一小块，或者飞机场这一块设计好，把它吃透以后用在飞机场的项目，你就是中国飞机场项目设计最牛的天才。

商业地产也是一样的道理，西方很成熟的技术已经有了，中国一定要专心致志去做商业地产项目。一方面当你深入到一定的程度，你也会发现之间有很多乐趣，另一方面你也不用今天想商业地产，明天想别的，那样会很累，也没多大发展。所以我建议国内设计师要成为专注的设计师。今天你成为这个领域的专家了，明天即使你换一家事务所工作，都是很好的资本。

宣昳雯：在两位看来，我们最需要哪些国际视野？人性化？环保？

Todd：站在设计师的角度来说，设计师造的东西本身很重要。另一方面说到文化，实际上这要融合到当地的文化当中的。另外可持续发展和环保，通常也是需要被考虑在内的。还有一个专业、技术的问题，商业建筑跟周围交通连接的方便程度，作为一个商业建筑师认为的国际视野，设计的作品要有国际视野，建筑本身要和地方文化融入。另外环保和可持续也很重要，交通和当地也要融入当地的系统，这方面的传递靠建筑师怎么跟开发商沟通，才能达

到成就这个国际视野，成就商业建筑的这样一个国际视野。

刘一适：国际视野如果要针对商业建筑来讲，我觉得我们应该具有两方面的特点。一个是团队化，一个是专业化。因为在国外本身他就是这么做的，如果想具有国际视野的话，你就要知道人家是怎么做的，那就是团队化、专业化。因为我们要设计一个商业地产项目，会有很多团队来参与，不是一个建筑师就能做好，这个是团队化。专业化也就是强调，你不要什么项目都做，你要专注于这个东西，把它挖掘出来，你才能成为一个很专业的设计师或者是设计团队。这两样决定了，首先你得追有国际视野的人，你才会有国际视野。

现在都在讲人性化，尤其商业建筑更需要人性化。我们设计一个购物中心，就是为某一群人，建筑本身就是为那一群人来使用的。你要事先考虑好这一群人是哪一类人，设计项目的时候，要分析这个项目是给哪一类顾客来做的。这样的话，你设计的这个建筑才是精准的，刚好满足这些人使用。商业建筑设计师设计的东西，必须要以人为本，我们之前就有一个客户跟我说，要在安徽亳州参照上海久光百货设计了一个项目，大概十万平米，结果现在一塌糊涂。这是为什么？就是因为他错误地判断了亳州人民需要的东西。

可持续发展对我们商业建筑非常重要，一个人在商业空间里，对温度、湿度、送风一系列的控制要求都很高，所以它的能量损耗很大，能量损耗包括碳排放。住宅要求设计师达到国家很多规定，商业地产不用这些硬性规定，因为作为一个开发商，要造一个商业地产项目，如果不考虑未来使用损耗的话，每年都要为能量付出很多代价，所以开发商实际上本身也需要我们设计来关注，这就是为什么首先我们客户有这个需求，也需要我们的设计事先要有这个观念。

宣昳雯：近年来，中国很多大的建筑工程是西方建筑师的作品，如鸟巢、国家大剧院等。各位从业商业地产多年，就这个领域，国内在面对国际背景的问题上，态度是否有转变？现在市场是否依然盲目崇拜？

Todd：为什么那些大的项目都是由国外事务所来建的，我感觉到有一点，开发商可能需要大的事务所的品牌，来帮他提高这个品牌在市场上的认知度，以及整个物业的市场营销。但

这样的状态在改变，这让我看到国内设计事务所也在成长。现阶段他们不能达到像国际公司那么高的收费标准，但他们的项目越来越多，经验越来越丰富。也可能会有一些境外的事务所进入中国，和当地的公司联合，设中国境内的事务所。我感觉将来中国自己的事务所会发展得越来越好，设计的项目也越来越多。

刘一适：我想说的是，鸟巢也好，国家大剧院也好，它们有一个特点，就是政府投资的，所以它是政府工程。这两个项目，它有一个共同的特点，都是国外外行建筑师做的设计，本身设计师没有设计此类商业建筑的经验。

我想说的是，如果是政绩工程，实际上这么多年没变，要做的好看，要有名气。但是如果是其他项目，不仅仅是商业地产，实际上我们中国的开发商都是很实际务实的。金茂也好、环球也好，包括现在上海金融中心，本身设计这些楼的境外事务所的水平都挺好、挺专业，同时开发商本身也是为了市场推广的需求，要请境外事务所来做。但是国内的开发商在逐渐地成熟，越来越成熟，他要设计一个超高层的写字楼，他会选SOM。他要是选商业地产，会选择JERDE这种专业化的设计团队。他也在分析，国内和国外有很大的差别，要选境内还是选境外，有的时候也很困难的。JERDE比较好，但收费贵，国内和国外也有很大不同的特色。他们选择的时候，既要有国外也要有国内中国思想、经验，这种设计院实际上是最合适的。现在的开发商也比以往要成熟很多，尤其是私人业主，越来越精明，他们选设计院越来越精。他们知道自己的项目是什么样的，要选谁来做。

宣昳雯：就国际视野而言，您怎样看待未来建筑设计界的发展趋势？

Todd：我认为以后的发展趋势，在中国的话，设计师干活都被开发商给限制在一个非常短的一个时间段内，开发商拼命压缩时间，给设计师的时间非常少。这是一个趋势，但是这个趋势不是正面的。如果说中国想要有国际水准的话，应该放慢一些脚步。希望开发商考虑到这一点，给设计师足够的时间设计出好的项目。

刘一适：我觉得中国未来建筑设计本身市场很大，因为我们中国现在城市化是百分之五十几，未来有好几亿农村人口到城里来，我们社会要提供很多建筑给这些人使用。起码未来十年、二十年，设计师们还有很多事情要做，而且甲方要求我们又快又好。这个市场很好，发展的话有两种趋势，一种是赚钱的公司，什么活都接，未来可能有很好的效应，但是不会有进步。另一种是有进步的设计师，用心去做一个项目，通过这个项目有所收获和提高。拿每个项目当学术去做，那样的话，这批人会推动我们设计水平往前进步。

大型商业地产规划设计的

大型商业地产规划设计的重点 建筑设计包括三个层次：第一层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，人们对商业建筑感兴趣的装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等。 一、大型商业物业的空间个性 现代商业物业的外观设计已经不仅仅建筑材料，还包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。而商业物业的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。这种种手法最终体现于商业物业并在消费者心中留下的印象，就是该物业的个性。 做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法，千篇一律的面孔也是最容易被遗忘的面孔，在商业的竞争已上升到不再是价格战与广告战所能涵概的阶段，每个不同的购物广场、商业街都应该有自己的独特个性才能获得成功。 SHOPPING MALL不是简单的概念，商业街更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，正是这种感受及由此产生的内在认同为商场带来了人气。 二、大型商业物业的人情尺度 营造一种气氛，让消费者对购物环境产生一种良好的感觉，这需要精心地进行商业空间的建筑设计。 可以看作反例的是，现今有很多大的商场，设计的雄伟挺秀，颇为美观，但缺乏人情味，所以难以营造出很好的购物环境，不能达到长久牵滞人流的效果。 以北京王府井大街为例，经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。 尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式为参考，而不是像美国那种自大自狂的尺度。 三、内部空间的可视性 对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。 整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。如上海的

地产住宅底层商业设计要求及标准

【住宅裙楼商业设计要求】（2011年版）说明： 1. 本设计要求自2011年4月1日起实施。 2. 本设计要求为住宅裙楼商业的街铺、内铺及中大型商业的设计要求。 (一) 建筑 1分类 1.1 按现有图纸方案归纳为三大类： （1）街铺： 有独立门面的商铺，俗称店铺。各店铺可自主经营管理，营业时间可自行决定。 （2）内铺： 整体商用物业中的一些独立单元，各铺位需集中管理，营业时间需统一。 （3）中大型商业： 一般指规模较大，内部空间不做分隔的商业形式，如：百货商场、大卖场、超市、娱乐等。 1.2 按装修分为两部分情况： （1）装修部分: 公共管理部分，如门厅、中庭、走道、楼梯及楼梯间、公共卫生间等。 （2）毛坯部分: 街铺、内铺及中大型商业的独立管理部分。 具体做法详管理中心的要求。

2标高设置 2.1 均采用建筑标高系统；即：标高标注建筑完成面，结构标高相应降低。 2.2 地面装修层厚度：一般按50mm考虑。 有其他要求的按单项要求确定。 3首层入口 3.1 首层入口处室内外地面高差100mm-150mm。 3.2 中、大型商业首层入口处：空间允许的可不设台阶，做缓坡解决室内外高差。 3.3 街铺通常设一级台阶。 4电梯 集团2011年年度采购合同确定无机房电梯品牌为“奥的斯（OTIS）和三菱”。 4.1 电梯门洞尺寸要求: 电梯门洞结构留洞尺寸(高)＝门洞建筑留洞尺寸(高)＋地面装修层厚度 4.2 乘客电梯及货梯: 4.2.1一般选用：额定速度1.0m/s，载重1000～2000kg的电梯。根据实际工程情况确定选用有机房或无机房的形式： (1) 当工程条件许可时，一般首优先选用有机房电梯。 (2) 当电梯顶层上部是住宅等功能房，不适宜做机房时，可选用无机房电梯。 4.2.2 提供以往工程选用过的两种型号的货梯参考，详见附件： 附件：以下提供以往工程选用过的两种型号的货梯参考：

房地产公司建筑设计管理流程[详细]

建筑设计管理流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录

一、流程图

二、流程概述 三、工作程序 3.1概念方案阶段 1)收集资料 a)集团成本控制中心提供建设成本限额； b)项目公司营销管理部提供《产品定位报告》；

c)集团开发部提供项目简报和与土地相关的资料信息。 2)编制《概念方案设计任务书》 a)集团规划设计部根据收集的资料，编制《概念方案设计任务书》； b)集团规划设计部负责组织相关部门参与会审《概念方案设计任务书》，报集团常务副总审 核，董事长审批。 3)设计单位选择 a)集团规划设计部在第1）、2）项工作进行的同时，按照【设计单位选择管理流程】选定设 计单位。 4)概念设计 a)集团规划设计部向设计单位发放《概念方案设计任务书》，并提供相关资料； b)集团规划设计部负责跟踪设计单位的概念设计过程； c)沟通过程应当尽量以书面形式进行记录，形式包括“设计过程沟通记录”、会议纪要、传 真等。集团研发设计部负责归档整理。 5)概念设计评审 a)集团规划设计部负责组织项目公司工程部、综合部部、成本管理部、营销管理部、商业管 理部、项目公司决策层、集团商业运营中心参加概念方案阶段的设计评审工作。 b)设计评审会以“会议纪要”或“设计评审表”的形式形成评审结论，集团规划设计部负责 联系设计单位，根据评审结论调整方案，报集团常务副总审核，董事长审批。 3.2规划、单体方案设计阶段 1)收集资料 a)集团成本控制中心提供土地版目标成本及设计限额； b)集团开发部提供土地成交确认资料； c)项目公司综合部提供四源情况调查报告； d)项目公司营销管理部提供产品建议书。 2)编制《规划、单体方案设计任务书》 a)集团规划设计部根据收集的资料，编制《规划、单体方案设计任务书》（一般应含项目名 称、地址、用地现状、设计阶段、设计依据、功能定位、设计理念提要、技术经济指标、 功能设置、设计文件内容、设计文件提交时间等内容要求）； b)设计部负责组织相关部门参与会审《规划、单体方案设计任务书》，报集团常务副总审核， 董事长审批。 3)设计单位选择

商业地产建筑规划与设计.

商业地产建筑规划与设计(图 本期主题:中国商业地产建筑规划与设计 嘉宾讲师:中国建筑北京设计研究院总建筑师董少宇 时间:2009年4月16日 地点:北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦8层 主题背景: 商业地产从立项到开业运营,涉及多个环节,而建筑规划设计是诸多环节中决定性的一环。商业地产发展至今,在建筑规划设计的专业水平等方面取得了有目共睹的成绩,但同时也存在着不容忽视的问题。随着业态的日渐丰富,商业地产项目所承载的功能也日渐增多,对商业地产建筑规划设计又提出了怎样的要求?建筑一旦落成,可改造的空间非常少,为保证作品最终能够符合入驻各商家的要求,建筑师在进行规划设计时,要考虑到哪些因素?对比商业地产发达的国家,我国的建筑设计领域,存在欠缺并急待改善的问题有哪些? 新浪乐居商业地产专业讲台第11期,有请知名建筑规划设计专家董少宇先生,为我们一一解答。 讲师简历: 董少宇,清华大学建筑与规划工程硕士,现任中国建筑北京设计研究院总建筑师,中国房地产协会商业地产委员会常务委员,中国商业地产联盟专家。自1975年始至今从事建筑设计工作34年,主持设计完成大中型工业与民用建筑60余项;获国家及省部级优秀方案和优秀工程设计及金、银质奖30余次;在国家一级学术杂志上发表论文,译文二十余篇;参加和主持国家和省部级科研课题近十项。近年来主持设计完成多项大型城市商业综合体建筑并发表了多篇相关学术论文。其主持工作的董少宇工作室获“中国2008知名商业设机构”荣誉。

关键项目:北京万达广场、天鸿北京华宝大厦、北京国贸中国大饭店、南昌万达新城商业街、北京石景山万达广场、万达长春明珠、天津万国广场、天津美洲国际广场、河源生态购物广场、厦门美洲国际广场、昆明孔雀广场概念设计等。 主持人:欢迎董老师坐客新浪乐居。今天这期商业地产专业讲台的课题是商业地产建筑规划与设计。据我所知,董老师在八几年的时候,就已经开始参与商 业地产的建筑设计了,当时的国贸项目,现在在北京是绝对的地标性商业建筑了,当时的情况是怎么样? 董少宇:当时做的时候还没有商业地产这个概念,应该就称它是一个大型的综合体,现在看来是属于商业地产的。当时我主要是做中国大饭店那一部分。国贸在北京来说是正式的综合体概念的第一个项目。 以前商业项目我们做得比较少。改革开放之后我们国家在招商引资,这方面国家旅游局是甲方,从开发中国旅游资源的角度做了这样一个项目。策划是美国和日本两家建筑师事务所帮助做的策划国贸一期,最终用的是日本的方案。按照日本七八十年代流行的综合体的概念引进来的。国内商业地产的概念大约是在90年代末、本世纪初的时候出现,当然那时候的商业地产的概念还比较幼稚。 我们国家现在的商业地产的概念和行业的操作是分两大系统,大体上是这样一个情况。第一大系统以商务部为主,它们主要是从零售业地产出发。零售业大概有百货、超市、购物中心、便利店、专卖店、专业店。它的特点是,侧重于零售业,是零售业的房地产。因为所有的运营商都在商务部、物流都在商务部,基本上控制了零售业的资源,所以从这点上是有优势的。它对零售业的运营非常专业,但对于房地产应该不是太内行。 第二个系统是我们房地产界,基本上这是从建设部体系发展派生出来的行业协会,叫中国房地产业协会,是以开发商为体系做的商业地产,最早的商业地产是从这儿引发出来的。这里面牵扯到投资主体的转换。过去我们做零售业都是按照国家的规划划出一块地来,投资是由房地产投资,权属是归当地的商业管理部门,比如说归

房地产公司设计管理

第4章设计管理____________________________________________________________ 2 4．1 设计管理制度设计_____________________________________________________ 2 4．1．1 工程设计管理制度________________________________________________ 2 4．1．2 设计图纸自审制度________________________________________________ 7 4．2 设计管理操作工具_____________________________________________________ 8 4．2．1 工程项目设计任务单______________________________________________ 8 4．2．2 设计任务修改审批表______________________________________________ 8 4．2．3 设计投标企业审查表______________________________________________ 8 4．2．4 设计跟踪检查记录单______________________________________________ 9 4．2．5 设计输出文件审查表_____________________________________________ 10 4．3 设计管理工作流程____________________________________________________ 11 4．3．1 图纸设计管理工作流程___________________________________________ 11 4．3．2 设计变更管理工作流程___________________________________________ 12 4．4 设计管理方案设计____________________________________________________ 13 4．4．1 工程设计合同书编制方案_________________________________________ 13 4．4．2 工程设计任务书编制方案_________________________________________ 17

3个商业综合体室内空间设计经典案例浅谈

3个商业综合体室内空间设计经典案例浅谈 城市的快速发展，业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新创造——商业综合体。这是一种将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，形成相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 案例1：【成都蓝光空港】 设计单位：毕路德 业主单位：蓝光集团 设计面积：16846㎡ 项目位置：四川成都 设计思路： 成都蓝光空港地处成都大西南中心片区唯一一个超大体量的商业中心，根据国际商业空间近年的发展方向，打造以休闲氛围、主题故事、艺术品位为核心的体验性购物环境。

设计师通过对材料肌理的质感化、材质的自然化和室内造型的户外化，营造出商业街道的故事场景，强化休闲体验的同时，突出了地域文化特色。富有变化的戏剧性光氛围处理，通过降低普通照明，引入集中式焦点光线，使其具有故事感的“舞台”效果，变普通商城为吸引年轻社群的交往空间。

通过开放式中岛自由布局，充分利用了交通空间。同时运用通道上安排摊档式花车及商铺空间的外摆，营造出目不暇接的热闹的商业感受。巧妙地放置具文化故事内涵的艺术装置，对传统文化进行现代抽象提取与再创造，形成“话题”中心，产生强烈的可记忆符号。

案例2：【沈阳信基购物中心】 设计单位：毕路德 业主单位：沈阳房地产开发有限公司设计面积：51.5万平方米 项目位置：辽宁沈阳市

设计思路： 人们常说创意来源生活，果不其然。沈阳信基购物中心的室内空间设计灵感源于中国随处可见的连绵翠峰，随意自然的组合取代了固定而生硬的柱网结构，独具吸引力。同时建筑设计中林林总总的结构柱巧妙地隐藏于总图之中，设计的最终效果是从视觉上将原有的12根柱子减少为3根。 外，在统一的平面上新墙体的比例和尺寸正好适合现有的开窗，利于将自然光线引入室内空间，打造贵宾室，服务空间和办公室。最终创造出了一个充满活力又独特的空间，从视觉上放大原有小空间的比例，令线、板等元素的自由组合维持住了一种微妙的平衡，如同一幕戏剧里的缤纷角色。 选用不规则的线条来做完整个空间主要的设计语言，用几何图形进行堆砌、排列和转换，使人置身其中感受光影虚实间的流转，制造内部场域从下而上、从

商业地产建筑设计规范要求

商业地产建筑设计规范要求 一、餐饮 (11) 二、专业卖场 (21) 三、零售 (37) 四、酒店 (43) 五、专门业种 (52) 附件：商店建筑设计规范 (69) 餐饮： 餐厅的类型： 随着餐饮业的进展，不同型态、不同风格的餐厅逐渐出现并进展起来。而今，餐厅的种类不胜枚举，按照提供餐饮的方式为标准进行划分，餐厅能够大致划分为以下几类： 中餐厅 由于我国幅员宽敞，各地口味差异颇大，因而形成了诸多风味独特的餐饮菜色，如川菜、粤菜、江浙菜、湖南菜、上海菜等。西餐厅

人们一般把欧美各国料理统称为西式餐饮。欧美各国菜式、服务均有差异，比较知名的有法国菜、意大利菜、美国菜等，英国菜、瑞士菜及德国菜则居少数。 日式料理店 日本料理，其特色是精巧、清爽可口且不油腻。不管是简单的寿司吧依旧高级的日本餐厅，都有日式的装潢，透出浓厚的日本文化风格。 咖啡厅 又称简便西餐厅，要紧经营咖啡、酒类饮料、甜品点心、小吃、时尚美食等，常被白领阶层或商业人士作为聚会之地。 自助餐厅 自助餐厅比较注重气氛的渲染，讲究餐厅的布置和食品摆放的位置以及次序，尽可能地点便客人。从菜品方面看，比较重视食品的丰富性，充分让顾客享受参与和得到自我选择的满足感。 快餐厅 快餐厅是以提供速食为主的餐厅。这种餐厅的规模不大，菜品都限制在几种范围之内，大多是中、低档的大众化菜点。快餐厅经营的特点是只提供有限的服务，服务效率高；价格低廉，适合于经常性消费；质量稳定，能够取得顾客的信任；环境洁净卫生。

肯德基、麦当劳是典型的快餐厅。 各餐饮业态选址及建筑结构要求： 一般餐厅： 1．商圈选择 一般餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。商务型的一般餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。 2．立店障碍 开设餐厅须经消防、环保、食品卫生、治安等行政治理部门会审后，方可颁照经营，周边邻居有异议而无法排除的也能成为立店障碍。餐厅必须离开污染源10米以上，对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求。 商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。 3．面积要求 大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米均可。

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水莲山庄——房地产广告语 有安法水莲专业的健康管理你只要轻松就能健康生活生活与健康同步，安法水莲 摩天引——房地产广告语 青春。捷运。摩天引家庭的梦想，在淡水，摩天引我们的长假在摩天引我和我的幸福在淡水摩天引淡水最魅力，摩天引，十全十美. 梦想最大，景观最好海誓山盟一户摩天引 海誓山盟化为实际理想一户摩天引 让您拥抱山水，真情永远 阅读欧洲——房地产广告语 阅读，让心灵澄静自觉家，让生活慰藉 阅读是一种体验，享受，品位，咀嚼 灵感，发现，重新开始的乐趣 “阅读欧洲”让您以看风景的心情来欣赏家 建筑年鉴——房地产广告语 在文山最精华的地段，成就一世纪只有一次的完美 人文经典大宅超然落成 精质六米楼中楼大户，大安换屋第一选 静静数千坪大自然书房，建筑年鉴为您收藏 御松园——房地产广告语 日本国宝大师与台北企业家的感动相遇 从禅艺盎然的京都意境?走进生活圣殿 坚持在最好的地点与世界级的一流团队合作 您的家将在世界上留名 太平洋时代——房地产广告语 专业心，爱家情

商业地产服务内容

商业不动产服务内容 一、商业销售及招商代理策划服务 二、商业规划服务 三、商业空间委托设计 四、商场外观及景观设计规划 五、商场美食街规划 六、停车场管理规划 七、商场形象（CIS）识别系统设计 八、商业物业管理筹备规划 九、商场经营管理规划

〈商业销售及招商代理策划服务〉

一、市场及产品概念调研。 二、商业不动产的招商工作。 三、商业不动产物业管理规划(实质经营之执行另发包计费)。 四、实质环境规划与设计整合。 五、景观概念规划(设计费另计)。 六、广告企划规划（所有委外工作之费用另计）： 1、广告实施计划及方案。 2、广告诉求及广告宣传计划。 3、推广活动计划。 4、广告公司筛选。 5、联合行销及企业形象的推广。 七、接待中心规划整合。 八、销售管理： 1、业务销售规划及执行。 2、确定商业不动产租赁与销售比例。 3、确定租赁与销售底价。 4、确定核心店优惠办法。 5、确定销售计划及预算。 6、业务手册。 7、训练手册。 九、顾客服务管理规划： 1、顾客服务计划及执行方案。 2、顾客服务管理方案。 〈商业规划服务〉 一、市场调查 1.市调 (1)市场调研，市调分析 a、进行车流量、人流量统计

b、进行店内、外顾客问卷调查 c、提供现有资源和优势的分析报告 d、提供周边的需求潜力的分析报告 e、提供周边发展潜力的分析报告 二、商业规划 1、商场定位规划 (1)、商场经营定位提案 (2)、确定企业文化核心 (3)、商品规划 a、业种配置规划 b、目标品牌配置提案 c、目标品牌配置业绩预估表 2、空间规划 (1)、平面配置规划 (2)、整体空间规划 (3)、服务设施规划 3、招商与销售规划 (1)、各区销售（租金）收入估算 (2)、厂商组合模拟提案 (3)、主力店招商提案及进度……等 〈商业空间委托设计〉（一）设计规划阶段 壹.设计规划阶段为: 一、商品定位阶段 二、概念设计阶段 貳.另行委托的设计院执行以下阶段的落实工作: 三、发展阶段

商业地产设计实用标准化指引

商业地产设计标准化指引

隆基泰和房地产开发 房地产事业部 商业地产管理中心 二O一二年十二月 编写说明 （一）编制目的 本标准是为了适应隆基泰和房地产开发项目开发过程中新的发展要求，满足本集团项目开发公司更好地营造高品质楼盘、增强与客户的互动、促进销售的需要，旨在指导设计单位和各项目公司的技术管理人员正确掌握示区设计的理念、原则和方法，成为项目公司把握示区设计的指导性手册。 （二）适用围 1、适用于集团商业地产管理中心、规划设计中心； 2、适用于各区域公司租售管理部、规划设计部； 3、适用于与集团合作的各建筑。 （三）应用说明 1、本问所述设计要求为设计过程中的技术要求文件，具体设计管理流程需按照集团规划设计中心各类专项设计管理指引执行。 2、本文所述设计要求为非流程性要求，各项要求间整体存在一定的先后关系，但具体分项间不可拘泥于行文先后顺序，需整体同步考虑。

目录 一住宅楼盘配套商业设计技术指引 4 1.住宅楼盘配套商业的技术要求 4 2.商业配套的类型 4 3.商业配套的规划 5 4.商业配套的规模 5 5.商业业态规划设置要点 6 6.建筑布局设计要点 6

7.建筑结构、水电、暖通设计要点 7 8.交通设计要点 9 9.设计模块 9 二商业街建筑设计技术指引 10 三购物中心建筑设计技术指引 75 1.购物中心建筑设计技术要求 75 2.商业业态的分类 76 3.购物中心的特点及分类 76 4.平面柱网与建筑层高 77 5.室商业街及中庭共享空间尺度 77 6.店铺开间、进深与面积的关系 77 7.垂直电梯与自动扶梯的服务参数 77 8.公共卫生间设置参数 77

商业地产建筑设计规范要求

商业地产建筑设计 规范要求

商业地产建筑设计规范要求 一、餐饮 (11) 二、专业卖场 (21) 三、零售 (37) 四、酒店 (43) 五、特殊业种 (52) 附件：商店建筑设计规范 (69) 餐饮：餐厅的类型：随着餐饮业的发展，不同型态、不同风格的餐厅逐渐出现并发展起来。而今，餐厅的种类不胜枚举，按照提供餐饮的方式为标准进行划分，餐厅能够大致划分为以下几类：中餐厅由于中国幅员广阔，各地口味差异颇大，因而形成了诸多风味独特的餐饮菜色，如川菜、粤菜、江浙菜、湖南菜、上海菜等。西餐厅人们一般把欧美各国料理统称为西式餐饮。欧美各国菜式、服务均有差异，比较知名的有法国菜、意大利菜、美国菜等，英国菜、瑞士菜及德国菜则居少数。日式料理店

日本料理，其特色是精致、清爽可口且不油腻。无论是简单的寿司吧还是高级的日本餐厅，都有日式的装潢，透出浓厚的日本文化风格。咖啡厅又称简便西餐厅，主要经营咖啡、酒类饮料、甜品点心、小吃、时尚美食等，常被白领阶层或商业人士作为聚会之地。自助餐厅自助餐厅比较注重气氛的渲染，讲究餐厅的布置和食品摆放的位置以及次序，尽可能地方便客人。从菜品方面看，比较重视食品的丰富性，充分让顾客享受参与和得到自我选择的满足感。快餐厅快餐厅是以提供速食为主的餐厅。这种餐厅的规模不大，菜品都限制在几种范围之内，大多是中、低档的大众化菜点。快餐厅经营的特点是只提供有限的服务，服务效率高；价格低廉，适合于经常性消费；质量稳定，能够取得顾客的信任；环境干净卫生。肯德基、麦当劳是典型的快餐厅。 各餐饮业态选址及建筑结构要求：普通餐厅：1．商圈选择普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。商务型的普通餐厅

商业地产建筑设计

商业地产建筑设计 商业地产建筑设计 随着商业地产开发的不断成熟和理性，在前期策划工作中相当重要的一个环节就是对建筑方案设计的支持，包括整体规划、物业形态、建筑风格、商业建筑要求、人流动线等,因此我们必须从后期经营、招商的角度出发，研究不同商业经营模式对前期商业建筑设计、配套设施的要求。以期在项目初始的策划阶段能够对建筑设计和布 局规划提出建设性的意见，减少后期的改动与损失。 1、商业项目设计总体原则 商业物业较为常见的有以下四种空间形式： (1)室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝;(如百货、大卖场) (2)露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街; (3)回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮 盖 (4)室内步行街。步行街在室内，完全遮盖。(如港汇广场、正大广场) 由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于商场的经营 管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。 商业项目在追求宽敞舒适的空间的同时，对得房率K(实际使用 面积/销售面积)也要控制，不能过小。室外步行街的得房率K能达 到80——90%，而室内购物中心的得房率要小得多，因中庭、过道(街道)、休闲区等公共部位面积都属于公摊面积，一般在得房率在55%——65%之间。

内部布局规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡，避免产生绝对的死角死铺。在规划设计上常用手法有： (1)以主力店引导人流。 一般大型购物中心都会引进主力店来吸引人流，并对人流起到引导作用。通常会将主力店安排在整个人流动线体系的终端，即尽量 靠里，尽可能的延长购物中心的人流通过路线;例如很多大卖场会设 置在相对比较靠里的位置，人流进入大卖场必须要经过较长的一条 通道，通道两边通常布置专卖店。或者将大卖场设置在二楼，让消 费者必须要从二楼经过。 (2)以局部的造景、中庭聚集人流; 景观、中庭是现代商业中心的必要元素。不论你是哪种形式的' 商业，景观和中庭都是必 2.不可少的，它已经不仅仅是购物环境、消费档次的符号。 景观和中庭在商业建筑中起到的是疏散和聚集人流的双重作用。一方面景观和中庭吸引聚集人流集中、停留;另一方面，通过通透、 宽敞的视觉可见性，消费者非常容易寻觅到自己的消费目的地，迅 速有针对性地引导人流。 (3)以餐饮休闲娱乐区引导人流; 餐饮业态已被验证为是最能够吸引人流、聚集人气的商业业态。不管是综合性商场、休闲步行街还是社区底商，餐饮都应该作为主 力业态而占有相当大的比例。尤其是在一些流动人流较少的住宅区，普通零售、百货服装等对人流依赖较大的业态难以生存，而餐饮、 休闲、娱乐等服务型业态却能够很好的吸引人流。 餐饮业态有带动人气的作用

商业地产运营管理

商业运营管理服务内容 一、商业管理宗旨 1、维护良好的整体形象和秩序 2、确保消费者满意 3、使物业保值增值 4、为业主创造最大赢利机会 二、经营管理方面 1、商业项目形象管理 对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。 1)理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等； 2)行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等； 3)视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。 2、商业卖场现场管理 对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。 1)店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业 项目的整体形象。 2)货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。 3)商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。 4)店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂； 5)现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常 的经营秩序。 3、市场营销推广 1)营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计 划。 2)宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。

3)品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。 4)发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费 赠送给投资业主及经营者和顾客。 5)实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。 6)资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。 4、商业价格管理 1)实施统一明码叫价。 2)禁止价格欺诈行为。 3)不得随意降价促销。 5、商品质量管理 1)进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接。 2)进店商品以中高档为主以确保商品质量。 3)严禁假冒伪劣产品，假一罚十。 4)实行商品质量“三包”。 5)对商品质量进行抽检。 6、顾客服务规范 1)售前服务：提倡主动、微笑和站立服务，但不得争客、抢客。 2)售中服务：耐心热情介绍，礼貌迎送顾客，但不得强行买卖，严禁与顾客争吵。 3)投诉处理：设立投诉热线，统一处理顾客投诉，确保顾客满意。 4)售后服务：质量三包，送货安装跟踪服务等。 7、经营指导管理 1)教育辅导：专家讲习，经营者交流会，店员培训，外出观摩，销售服务与建议等。 2)销售协助：提供营销策略、宣传展示、商品陈列、店头促销等协助服务。 3)营业竞赛，奖励优胜的经营者。 4)经营分析：根据销售报表作汇总，在较和趋势分析，制定业绩提高政策。 5)信息服务：为经营者提供国家政策、市场动态、竞争状况等信息服务。

商业地产人士个人职业规划设计

个人职业规划设计 个人SWOT分析: Strengths(优势): 1、生活态度积极,能抵抗劣势中的负面情绪,情商较高; 2、待人真诚,善于与人交往与沟通; 3、有责任心,做事认真踏实,学习能力高; 4、心思细腻,思维缜密,逻辑性以及条理性较好,考虑问题细致,分析力强; 5、做事果断,目的性与计划性强; 6、反应敏捷,应变能力强,对于突发事情的处理手法一般较为完满; Weakness(劣势): 1、性格过于直率鲜明,容易招受共事者不必要的误会; 2、竞争意识不强,容易安于稳定状态; 3、达到一定的年龄,导致择业过程中,工作场地的选择有一定要求,相对也 降低了选择性; 4、从事百货业管理多年,在职位的提高或者业种变更中,需要在已有经验上, 从新吸取新知识; Opportunity(机会): 近年商业地产行业蓬勃发展,众多大型的商业项目如雨后春笋般在广州商业市场中纷纷崛起,并有一直从珠江三角洲蔓延至其它二三线城市的之势。国际化的发展与市民日益增长的生活需要,驱使地产项目的商业体量越来越大,商业模式越来越丰富,百货公司、商业广场、高端精品商场都在不断复制、发展并壮大。因此,飞速的行业发展导致广州商业地产行业的人才缺口非常大,经验资历与工作能力并重的专才更就是受到热烈的争抢。在百货公司行业多年的工作中,本人积累了不少人脉以及行业人士较佳的口碑,对外发展的机会也就随之增加了不少。 Threats(威胁): 由于商业地产行业的发展迅速也引来社会人士的重视,行业开始规范化,人

才开始系统化地接受培训。在理论与实践共同发展下,行业涌现的人才必然会增多,对于以资历以及经验取胜的行业先驱来说,竞争必然加大。港资地产公司以及外资地产投资公司对广州商业地产模块的加大投资也令商业地产行内对学历的要求比以往提高了不少,导致经验丰富,但就是学历不符合外资要求的行业人士的择业范围有所缩窄,择业面较为局限于民营地产公司。 个人职业定位: 本人从事百货行业多年,从基层历练后稳步晋升至管理阶层,职业定位已经非常明确。基层的历练让我清楚认识到整个商场运作的模式,就是刚入行者接触商业并认识此行业最好的踏脚石,对于发现问题并解决问题有着极大的帮助,为后来的管理工作也打下了坚实的基础。 从普通员工到初级管理者继而晋升为百货商场的招商运营总监,每一个层次的递进都意味着挑战在不断扩大,所要求具备的岗位素质也不断提高。招商运营总监这一个职位在百货公司运作中有着至关重要的影响,因此对人的素质要求相对较高,以下为该职位的基本岗位职责要求: 1、了解市场需要以及未来发展动向,通过市场调研作出合理的项目定位、调整商场内部的业态规划并进行品牌落位等工作; 2、建立并维系丰富的商业资源与客户资源,推进项目招商谈判进度及营运工作; 3、完成项目收租、收费、广告位出租等经营指标。 4、定期向公司反馈商场各租户营运、销售情况,反映公司营运现状的信息,为公司重大决策提供信息支持; 5、全面负责营运、招商、企划等方面工作,制定部门的工作计划,管理招商运营团队绩开展各项工作; 6、精通商业各业态的工程条件与知名品牌的开店需求,根据招商客户需求协助完善建筑设计等各项设计; 该职位所需的个人能力要求: 1、统筹组织能力 2、沟通协调能力 3、管理控制能力

商业地产规划要求

商业规划 商业建筑规划中业态功能组合中要点随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。 目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。 一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。 一、项目市场定位规划 准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提…… 现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。 （一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象 1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。 2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。 3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成： A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征： 业态需求——求综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。 B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征： 业态需求——综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

《商业地产经典设计竖向交通图示分析》

商业地产设计流程垂直交通 1.自动扶梯 1－1跨层自动扶梯 1－2中庭扶梯 1－3步行道扶梯 1－4下沉广场扶梯 1－5半开放扶梯 2.升降梯 2－1中庭景观梯 2－2立面景观梯 2－3目标直达梯 3.步行 3－1旋转坡道 3－2步行楼梯 4.高层交通 4－1轨道结合 4－2高层停车库

在进行购物中心规划时，最重要的是摒弃交通动线平面化的思路，以立体，多维的角度出发，创造快捷，方便的垂直交通体系和多首层概念。跨层梯能够快速将人流引导至高层，提高目标层直达效率，将人流高层化分流，增加目标层商业价值。 跨层扶梯分析图2 扶梯 楼层跨层扶梯分析图1扶梯 楼层上海大悦城 香港THE ONE 北京西单大悦城

中庭是建筑物中人们“到达”的空间。它是建筑物方位的起点,占用空间围绕中庭成组布置。中庭也是布置人行路线和机械交通系统的自然场所。位于中庭边沿的扶梯，视野上更为开阔。有利于顾客概览业态分布。 中庭扶梯分析图2 扶梯 楼层 中庭扶梯分析图1扶梯 楼层中信城市广场 无锡金太湖广场苏州万科金域缇香

自动扶梯的位置设置应遵循以下原则：应设置在商业建筑内显眼的位置，乘客很容易发现，避免设置在建筑物的角落。自动扶梯的设置方向宜与人流动方向一致，也就是与主通道的方向一致，尽量避免交叉交错。位置宜在建筑物的中心，有利于乘客的疏导；在考虑设置位置时，要充分考虑乘客搭乘舒适度，自动扶梯的服务半径不宜超过50m。 扶梯 楼层步行道扶梯分析图 蓝湖购物中心 上海月星环球港 Nova Eventis

商业地产设计流程扶梯－室外－下沉广场扶梯 Array 下沉广场是商业中高效利用土地增加人流接 触面的重要手段。自动扶梯将地下和地上做 了更便捷舒适的衔接，减少一般地下空间给 人带来的压抑感。 楼层 扶梯 下沉广场扶梯分析图 上海96广场 深圳COCO PARK

最新商业地产服务内容

商业地产服务内容

商业不动产服务内容 一、商业销售及招商代理策划服务 二、商业规划服务 三、商业空间委托设计 四、商场外观及景观设计规划 五、商场美食街规划 六、停车场管理规划 七、商场形象（CIS）识别系统设计 八、商业物业管理筹备规划 九、商场经营管理规划

〈商业销售及招商代理策划服务〉

一、市场及产品概念调研。 二、商业不动产的招商工作。 三、商业不动产物业管理规划(实质经营之执行另发包计费)。 四、实质环境规划与设计整合。 五、景观概念规划(设计费另计)。 六、广告企划规划（所有委外工作之费用另计）： 1、广告实施计划及方案。 2、广告诉求及广告宣传计划。 3、推广活动计划。 4、广告公司筛选。 5、联合行销及企业形象的推广。 七、接待中心规划整合。 八、销售管理： 1、业务销售规划及执行。 2、确定商业不动产租赁与销售比例。 3、确定租赁与销售底价。 4、确定核心店优惠办法。 5、确定销售计划及预算。 6、业务手册。 7、训练手册。 九、顾客服务管理规划： 1、顾客服务计划及执行方案。 2、顾客服务管理方案。 〈商业规划服务〉 一、市场调查 1.市调 (1)市场调研，市调分析

a、进行车流量、人流量统计 b、进行店内、外顾客问卷调查 c、提供现有资源和优势的分析报告 d、提供周边的需求潜力的分析报告 e、提供周边发展潜力的分析报告 二、商业规划 1、商场定位规划 (1)、商场经营定位提案 (2)、确定企业文化核心 (3)、商品规划 a、业种配置规划 b、目标品牌配置提案 c、目标品牌配置业绩预估表 2、空间规划 (1)、平面配置规划 (2)、整体空间规划 (3)、服务设施规划 3、招商与销售规划 (1)、各区销售（租金）收入估算 (2)、厂商组合模拟提案 (3)、主力店招商提案及进度……等 〈商业空间委托设计〉 （一）设计规划阶段 壹.设计规划阶段为: 一、商品定位阶段 二、概念设计阶段 貳.另行委托的设计院执行以下阶段的落实工作: 三、发展阶段 四、施工图设计阶段 五、施工阶段 （二）设计规划内容

商业地产项目经营管理系统方案设计----.doc

商业地产项目经营管理系统方案设计----1 一、前言 入职近三周以来，通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展，也有了一定的了解。 &&&&&&&&&&&极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成，深深吸引了我。 我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架，具有很强的指导性。 &&&&&作为我公司第一个实施的项目，肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任，具有只许成功，不许失败的性质。公司关于“细节决定成败，创意决定未来”的管理理念要求我们，既要尊重传统模式的客观性，还必须要保持创新、引领的竞争能力。 如何发挥四个统一的力量，提升竞争力和规模效应，实现规范化经营、制度化管理，打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所，对此，我深深感受到管理团队面临的巨大压力。 根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验，我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。 之所以称之为思路，是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开，那将十分庞大，请尊敬的$$$$$$$$及各位领导

给与指正。 二、组织结构图与编制说明---图后附。 编制说明: 1、行政部工作内容繁琐，部门人员建议编制8人，比原计划 增加2人（执行层）： 其中取消行政办公室副主任岗位（1人），但行政总监不再兼任办公室主任之职，应招聘实职人选； 由于人事招聘、入（退）职手续工作量很大，应增加专业主管（人事、薪酬方向）1人。 取消办公室助理岗位，改为行政助理并增加1人。行政助理除承担办公室助理的职能，增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。 尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部 原综合运营部设了2个副部长岗位，建议只保留一个，部门总编制减少一人。 3、财务信息部 原会计核算员编制为1人，预计工作量较大，建议增加1名；

商业地产开发的一般流程图

商业地产开发的一般流程 1、市场条件判断 开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。 该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。 因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。 2、项目位置选择 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。 商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范

围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。 3、判断可发展规模 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。 该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照