2020年电大专科《物业管理法规》判断论述题题库及答案(试卷号：2224)

电大专科《物业管理法规》判断论述题题库及答案（试卷号2224）盗传必究一、判断题 1．我国的《物业管理条例》是27年由国务院制定的。( 错 ) 2．物业管理同时具有私权和公权的双重法律属性。( 对 ) 3．业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。( 对 ) 4．当事人诉讼权利平等原则是物业管理民事诉讼的基本原则之一。( 对 ) 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。( 对 ) 6．业主不能自行管理建筑物及其附属设施，必须委托物业服务企业或者其他管理人管理。( 错 ) 7．业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会的所有行为都必须征得业主大会的同意。( 错 ) 8．业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部有所有权，对专有部分以外的共有部有共有和共同管理的权利。( 对 ) 9．管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。( 对 ) 1．物业管理民事纠纷中法院调解是我国民事诉讼程序的必经阶段。( 错 ) 11．物权法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。( 错 ) 12．业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。( 对 ) 13．物业服务企业管理物业的基础是委托授权和合同约定。( 对) 14．物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。( 对 ) 15．业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力l的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。( 错 ) 16．业主就是物业所有权人。( 对 ) 17．我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。(对 ) 18．物业管理刑事责任是指在物业管理活动中，行为人因触犯行政法律法规而应承担的强制性法律义务。( 错 ) 19．按照利益载现形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为物和行为两大类。( 对 ) 2. 在物业管理纠纷行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。( 错 ) 21．我国的《物业管理法》是23年5月28日由国务院制定的。( 错 ) 22．占用业主共有的道路或者其他场地用于停放私家车的车位，属于业主共有。( 错 ) 23．经过4%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。( 错 ) 24．罚款是物业管理行政处罚中的一种。( 错 ) 2不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。( 对 ) 26．《宪法》中关于住宅、城市管理等方面的规定和原则是物业管理立法的根本依据。( 对 ) 27．占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。( 错 ) 28．经过4%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。( 错 ) 29．开除是物业管理行政处罚中的一种。(错) 3.不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。( 对 ) 二、论述题 1．试述业主大会的职责。

答召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将对事关小区物业管理有关事项作出决议。根据《物业管理条例》规定，业主大会或业主代表大会的主要职责应包括以下事项

(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（2分） (2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（3分） (3)选聘、解聘物业管理企业；

（3分） (4)决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施；

(3分) (5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（3分） (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。（3分）结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。

答(1)非法处置属于业主的物业共有部分及其设施。（3分） (2)非法经营行为，主要表现为无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从事物业管理活动。（4分） (3)挪用专项维修资金的行为。（3分） (4)违法的转委托行为。（3分） (5)妨碍管理行为。（3分） (6)物业管理主管机关及其工作人员违法行使职权行为。（4分）试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。

答(1)房地产发展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施。

(2)物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供服务。

(3)物业管理公司未按管理合同约定使用物业管理费和物业维修基金。

(4)业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费和高压水泵费，业主因小孩无法入读附近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约行为。

(5)业主委员会不按照《物业管理委托合同》的约定，协助物业管理企业进行物业管理工作。

侵权的表现①物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。

②因物业维修施工而产生的侵权责任。

③建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。

④因妨碍行为而产生的侵权责任。

⑤破坏、污染环境的侵权责任。

⑥无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。

⑦因妨害行为而产生的侵权责任。

4．试述物业管理民事责任的免责条件。

答(1)不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免也不能克服的客观情况。一般指地震、台风、洪水、战争等。如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车

库的排水系统没有问题的话，物业管理公司是不需要承担责任的。

(2)正当防卫。正当防卫是指当公共利益、他人或本人的权利遭受正在进行的不法侵害时，行为人对侵害人所采取的合法的防卫措施。如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过程中，将小偷刺伤，此行为属于正当防卫，物业管理公司不需承担责任。

(3)紧急避险。紧急避险是指为避免较大利益受损，而不得已采取的损害另一较小利益的行为。

(4)受害人自己的过错致使损害发生的。按照民法的基本原理，行为人因自己的行为受到损害，应当由自己来承担责任。如业主因自行装修房屋，致使房间的电路受到损害，应由自己承担责任。

(5)第三人过错致使损害发生的。第三人过错致使损害发生有区别不同的情况。如果第三人的过错单独导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人承担全部责任。如果损失的发生是第三人、原告、被告中的两者或多者的过错导致，则在分清责任的基础上，各自承担自己的过错所造成的损失。

5．结合实际谈谈物业管理纠纷的起因及其防范。

答(1)物业管理纠纷的起因分析（8分）①立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。②开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的矛盾。③缺乏完善的市场竞争机制。④物业管理的服务概念没有建立。

(2)物业管理纠纷的防范措施（1分）①完善相关立法工作。②加大行业规范化管理力度。③培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。④业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。⑤进一步规范政府行为。

6．结合实际谈谈承担物业管理民事责任的方式。

答(1)停止侵害；

(2)排除妨碍；

(3)消除危险；

(4)返还财产；

(5)恢复原状；

(6)修理、重做、更换；

(7)赔偿损失；

(8)支付违约金；

(9)消除影响、恢复名誉；

(1)赔礼道歉。

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