房地产毕业论文
房地产毕业论文 Prepared on 24 November 2020
毕业论文（设计）房地产价格上涨的原因、危害及对策单位代码：
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院（系）名称：工学院建筑系
专业名称：房地产经营与估价
学生姓名： *****
指导教师： *****
2012 年月日
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房地产价格上涨的原因、危害及对策摘要：房地产业是国民的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供
给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的上
涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国
经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产的期望利润;加大对房地产
价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。
关键词：房地产价格;原因分析;调控政策
一、房地产价格的概念
房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比”两个指标来衡量。房价收入
比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入
比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨
状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是
否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为,2004—2008年一直在以上,2009年上半年虽然有所回落,但依然大于1的临界
值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。
二、房地产价格攀升的原因
大规模的房地产价格的上涨,中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点。日本在20世纪90年代房地产泡沫的破灭,严重地打击了其经济,造成了其近十年的经济衰退。国内的许多经济研究者都以日本房地产泡沫为参照作了大量的对比研究,并得出了有价值的结论。但是,日本房地产发展有其特殊的一面,它是在特定的环境和经济形势下产生的。日本泡沫经济的背景和环境与我国经济现状有很大的区别,中国房地产不会出现类似20世纪90年代初日本的房地产泡沫,只有了解中国房地产价格上升的真正原因,才能有效地采用相关政策来指导房地产行业的正确发展。我国当前房地产价格上升的原因主要有:
(一)供求矛盾逐步凸显是房价上涨的内在原因
1.政府为主导的运作体制导致房地产供给的不足。因土地供应量减少而导致供求矛盾逐步凸显是房价上涨的直接原因。市场价格围绕价值上下波动,需求增加并且供给减少时会造成价格的上涨。我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济,而是以政府为主导的运作体制。土地的国家所有,使土地供应完全处于国家垄断状态,土地的相对供给不足,必然造成价格的上涨。
在房地产开发企业价值链组成中有两个环节存在着垄断行为:一是在土地获得阶段,国家对房地产开发实行国有土地使用权出让制度,即土地使用权批租一级市场由国家垄断;二是在市场营销阶段,房地产是一个区域性的市场,房地产的买卖均是在一定的地理空间上进行的,占领了优质空间的开发商形成了对该空间内房地
产的供给垄断。由于空间的唯一性,导致开发商拥有了市场垄断力量,形成垄断价格。可以看出,双重垄断是导致房地产价格上涨及消费者剩余被剥夺的重要原因。
2.房地产开发成本不断上升。房地产开发的主要成本包括:土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等,土地价格和建材价格的上涨,使房地产开发成本不断提高,对房价上涨形成了推动力。
(1)土地交易价格不断上涨。首先,土地是一切经济活动的载体,随着化和城市化建设的推进,产业发展和居民生活条件的改善对土地形成了巨大的需求,大量的土地资源被占用,土地供需矛盾紧张,土地交易价格不断上涨。其次,土地价格的不断攀升也受到地方政府的利益驱动。目前,土地的收入是地方政府财政的支柱。2003年上海的卖地收入为216亿元,相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地价的上涨,有助于地方政府获取更多的收入,地方政府缺乏抑制房价上涨的动力,土地交易价格上涨增加了房地产开发成本,推动了房屋销售价格的上涨。
(2)建材价格上涨。我国目前正处在重化工业化和消费结构升级阶段,投资需求旺盛,生产结构偏重于重工业化,对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大,而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段,这就导致了能源、原材料价格涨势较猛。2004年,建材价格指数曾达到,生产成本增大,必然导致房价提高。
3.需求具有刚性带动投资性资本介入导致房价上涨。商品房是一种特殊的商品:一方面可以用来居住,是其实用性;另一方面,商品房可以用来投资,其价值相对较高,风险相对较小。
(1)投资性需求。从20世纪90年代至今,我国储蓄率大体维持在38%至40%左右,远远高于世界25%左右的一般水平。随着利率的下降和居民投资意识的逐渐上升,
投资理财逐渐成为居民家庭重要的经济活动。由于股票和期货风险相对较高,需要大量的操作经验,人们的了解和接受程度还相对比较低,加上金融市场的不健全,打击了潜在投资者的投资信心,所以房地产投资以相对较低的风险和稳定的收益率逐渐成为投资者的选择对象。很多城市出现的房价上升、租金下降的现象,就是空房比例的上升影响了房屋租赁市场的价格,这也间接说明了投资用的房产持续不断增加。据统计,截至2007年6月底,全国商品房空置面积为亿平方米,其中空置商品住
宅6 563万平方米,空置办公楼758万平方米,空置商业营业用房3 806万平方米。(2)实用性需求。商品房最终的用途是用来居住。由于我国人口基数大,新增人口多,同时城镇居民人均住房面积较低,所以人们改善居住条件的要求也十分迫切,对于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有刚性,而投资性需求具有弹性,随着资产价格的上升,使人们产生资产持续上升的预期,可以得出短期需求曲线DS。在资产价格比较低的时候,房产的投资价值没有体现,由于人们对居住空间的习惯,短期需求呈现刚性,不会因价格的上升而出现改变,为DE曲线。当价格高
于P0,消费者出现房价不断上涨的预期,房地产投资价值和资产保值功能逐渐得到认可,随着价格的上升,需求出现边际递增的上升,此时为泡沫的出现期,在EF段上,斜率越大,表明泡沫越多。由于房地产的资源是有限的,价格P0以上的短期需求曲线呈现随价格的上涨需求量增加的趋势,并且无限接近。由于房地产的特性,导致
房地产的长期需求呈现随着房地产价格的上涨需求量逐渐下降的趋势。这是因为
在短期内由于生活习惯或者社会风俗等的原因,人们来不及改变其消费习惯,所以
短期需求具有相对刚性,当价格达到一定程度后,由于信息不完全,人们的跟风以及
非理性因素,导致房地产价格出现反常波动,即随着价格上涨出现需求量的增加。而在长期范围内,人们可以通过换小户型或者通过迁移到地价相对低的地方来避免过高的房价对生活造成的压力,所以房地产长期需求符合正常的需求曲线的模型,随着价格的上涨需求量相应下降,房地产长期需求曲线富有弹性。短期需求曲线的变化过程为中的CE曲线到EF曲线,当房价超过某个价格的时候,人们在房地产价格过高的时候会产生对房地产价格下跌的预期,同时房地产投资的风险逐渐加大,此时随着价格的上升,需求曲线会按照长期需求曲线DL的方向运行,即按照FB曲线运行。此时,即为房地产泡沫的破裂。我们可以从需求的角度分析房地产泡沫的产生、发展和破灭的过程。
(二)开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡我国房地产市场具有两个明显的特征,即产品的差异性和信息不对称性。由于房地产位置固定加上不同区位的、经济、社会条件各不相同,以及建筑物的式样、规模、设备等方面的差别,形成了房地产的差异性。信息不完全性使经济活动的合理性以及市场的完善性大打折扣,“道德风险”降低了市场优化配置资源的效率。这些使得房地产市场不可能是完全竞争的统一市场,而是一个交易费用比较高的区域性和垄断性市场,加之我国房地产企业数量众多,其在相邻地域开发的房产商品具有一定的替代性,因此房地产市场结构属于垄断竞争市场。房地产商面临向下的需求曲线,具有垄断势力,在市场交易中处于优势地位,能够按照边际收益等于边际成本的定价原则获得超额利润。同时,房地产商比消费者和投资者都可以获得更多的市场信息,这种信息不对称进一步增强了其优势地位,加之行业洗牌加剧带来的地产寡头进程加速以及银行间竞争加剧给投资反弹创造的条件,使我国房地产价格在越来越大的程度上由少数
开发商决定,即少数开发商凭借其所处的垄断地位,默契配合,结成价格联盟,通过
发布虚假广告来夸大需求,通过囤积房屋、抬价而售等手段制造供给紧张,从而达
到哄抬房价的目的,炒作的结果必然是房价进一步上涨。
(三)经济适用房所占比例极小,无法影响供给、平抑房价经济适用房是国家为照顾中低收入居民购房而实施的优惠措施,建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的,这就是经济适用房价格低的主要原因。经济适用房作为一种福利措施,旨在通过某种政策倾斜,达到扩大住房供给、调节房地产投资结
构和启动市场有效需求的目的,它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房市场发展阶段的一种政策选择。由于利益的驱使,大部分项目投资还是倾向于资本回报率高的商品房项目上,开发商开发投资中,住宅房地产开发投资占%,其中经济适用房
开发投资占住宅房地产开发投资的%,经济适用房所占比过小,无法通过影响供给消除由于房价过高而导致的不安定因素。同时,国家虽然对经济适用房进行政策倾斜,但是这种操作又缺乏必要的监督机制,造成了许多房地产开发公司与政府间的交易和寻租行为的产生,而使经济适用房游离于主体适用范围之外。此外,许多开发商
还把房子越建越大,把销售目标定位在中等收入家庭,这样的操作不符合经济适用
房的建设目的和财政补贴的支付原则,这样就与政府推行经济适用房政策的初衷相违背,也造成了房地产供给与需求的巨大矛盾。
(四)流动性过剩下的被动投机,推动房地产价格居高不下2006年末机构人民币存贷差达到11万亿元,占存款余额的%。从存贷比指标看,2003年以前各年度存贷比都高于75%,流动性短缺是银行面临的主要矛盾。2004年以后,商业银行存贷比连续三年迅速走低,2006年下降到%。同时,商业银行超额准备金率不断走高,2006年底,
金融机构超额准备金率达到%,流动性过剩情况十。资产价格快速上升是流动性过
剩的必然表现,房地产价格和股票价格上涨最快。流动性的过剩造成了2002年以来,我国商品房销售额大幅度持续攀升。国内结构性失衡是导致我国流动性过剩的根
本原因,主要表现为投资消费结构的失衡与贸易结构的失衡。近年来,我国消费增
长呈现出明显加快的趋势,但是投资增长高于消费增长,致使大量资金沉淀于银行
体系。同时,我国加工贸易和非加工贸易也存在严重的失衡现象。自改革开放以来,我国加工贸易增长显着高于非加工贸易,2006年我国加工贸易实现顺差1 亿美元,
而我国非加工贸易基本保持逆差,2006年逆差为亿美元。正是由于这种贸易结构的不均衡,导致了我国连续多年实现贸易顺差,外汇储备快速增加。
我国对资本流动控制严格,维持了汇率的稳定和货币政策的独立,管理的浮动汇率
制度虽然可以避免国际资本市场对国内经济的影响,可以排除货币大规模投机冲击的可能,但结售汇制度使资本流动呈现单向自由化,外汇储备的增长带来了基础货
币的大幅增加。此外,2002年下半年,人民币开始出现升值压力,境外热钱在人民币升值预期的驱动下大量涌入,中央银行通过外汇占款投放的基础货币随之大幅增加,通过乘数效应的加大,造成了流动性过剩现象。
(五)户籍制度间接推动了房地产价格的上涨现有的户籍制度造成了地域分割,限制了不同地域间劳动力的自由流动,使我国形成了典型的“二元经济”。由于限制
了以劳动力为主的各种生产要素的流动,降低了社会对资源配置的效率,因此造成
了一系列的不平等现象,而这又在一定程度上间接推高了主要城市的房价。学校周边的房价往往是一个区域、一个城市房价的标志。由于现有的制度,对教育资源,
尤其是小学教育资源的分配也是按户口所在区片划分,从而产生了对相关社会资金
的吸引作用,进而带动了房价的整体性上升。同时,在保障性住房购买条件中,几乎都有户口限制,这一限制使得众多城市新增就业人员无法买到适合这一购买力层次的保障性住房,增加了社会压力。同时,由于现有户籍制度立足于人口和地区的捆绑限制,公民在不同城市之间的自由迁徙、工作流动都会受到很大限制,加上传统思想观念的原因,更加强化了国民固有的安土重迁的生活习惯。一个流动性强的社会,人们会更多地倾向于租房,倾向于投资更加方便变现的股票、债券,而不是不动产。鼓励公民自由迁徙、流动的户籍制度,有利于增加房地产的租赁,减少购买的需求,进而稳定房地产价格。
三、房价快速上涨的危害
1.不利于社会的和谐发展。不利于构建社会主义和谐社会,构建社会主义和谐社会要解决好人民群众的“衣、食、住”行的问题,要求在“住”这个问题上能做到“居者有其屋”但是,中国部分地区商品房价格上涨太快,价格太贵,远远高于当地的收入增长幅度,超过了人们的支付能力 ,导致住房矛盾比较突出,产生很多社会问题。特别是当房价增长速度高于收入增涨幅度时,人们为了买房不得不减少其他方面的开支,这对居民消费产生明显的挤出效应,降低了社会、个人的福利,影响了社会的和谐发展。
2.不利于经济良性、持续的发展。房地产市场的活跃将带动建筑、冶金、建材、运输和金融等相关产业的快速发展,房地产价格的持续上涨,从短期来看,开发商的投资收益和行业利润会显着增加,但是,从长期来看,大量的资金都涌入房地产行业,而实体经济长期得不到资金的投入,对这些行业和相关产业产生巨大的不利影响, 不利于经济的良好、可持续发展。由于房价上涨过快,近年来居民购房的首
付款和月供不断增加,月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高。购房支出增加,占比提高,挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出,严重制约着居民消费的持续扩大。尤其在当前国际金融危机的大背景下,房价过快上涨挤出了居民消费,扭曲着社会资源配置,成为扩大消费和保增长的“绊脚石”。
3.容易引发金融风险。房地产价格快速上涨背后潜藏着巨大的风险。一方面,80%左右的土地购置和房地产开发资金,都直接或间接地来自银行信贷, 据中国央行2010年1月20日公布数据称:2009年房地产开发贷款、个人住房贷款增速明显加快,全年房地产贷款超2万亿,个人住房贷款的占比超过了75%。过度投机而非真正意义的居住消费推动的房地产价格过快上涨,已经引发房地产行业的泡沫。房地产行业的泡沫破裂时,大量的贷款变成坏账,银行可能遭遇流动性危机,这样房地产业的危机由此波及金融业,使局部危机可能演变成全局性的金融危机和经济危机,对整个国民经济产生恶劣影响。
四、调整房价快速上涨的对策与建议
1.增加土地的供给、加强土地的有效监管,创新土地的出让制度。中国自2004年8月31日后,经营性商品房开发的土地供应逐步实行“招拍挂”土地供应方式,对于防止土地出让环节的腐败行为,以及国有资产的流失,是一种较好的供应方式。但土地竞价“价高者得”的结果,就产生了很多地王,而且现阶段,大部分城市都是靠出让土地来增加地方的财政收入,以武汉市为例,2007年的土地收益占财政收入的比例高达 40 %,全国其他城市甚有更高者。这样的情况下,政府当然更乐意采用竞拍的方式来出让土地。这些矛盾已经日益严重,我们应该创新土地的出让制度来加以解决。一是采用“招标式,价低者得”的方法。所谓“招标式,价低者得”办法,即参照建设工程招标方法,由城市政府规划整理好土地,并委托几家信誉好的设计
单位设计住宅方案,再经专家评选出最佳方案后,公开向开发商招标开发建设。其中,列明建筑材料标准、动工建设时间、竣工限制等,同时,列明每平方米楼面价的出让金。届时,哪家开发商报出的售房价格最低,则项目出让给哪家开发。二是借鉴荷兰政府采取“递减竞价”的竞价规则。它是指拍卖标的的竞价由高到低依次递减直到第一个竞买人应价 (达到或超过底价)时击槌成交的一种拍卖 ,亦称“减价拍卖”。通常将增价和减价拍卖相互衔接 ,交替进行 ,有人称之为“混合拍卖”或“荷兰式拍卖”,即在减价拍卖出现两个以上应价人时,立即转入增价拍卖。相比增价式拍卖,减价拍卖可以有效地抑制竞买人非理性的冲动,使土地成交价格的更理性化。三是“一次书面报价的方式”,即现场竞价应采取竞买人一次书面报价的方式进行 ,按照价高者得原则最后确定竞买人。这种做法强调的是进入现场竞价后的“一次书面报价”行为,可以有效的避免多次竞价带来的非理性现象。在这种情况下,对挂牌土地的底价的制定就显得尤为重要。土地是人类生存的根基,合理利用土地对人类社会的可持续发展有着重要的意义。因此,不断完善招拍挂出让机制,在改革的道路中不断探索新方法,使土地资源得到最优配置,又保证了大多数人民的利益,这样才能促进房地产市场和谐发展。
2.完善多层次住房保障体系,调节房地产的供求关系。住房保障政策是国家宏观调控的重要手段,也是调控房地产价格的重要手段。中国经济适用房建设资金有限,同时中国有13亿的人口,建议政府要建立多层次的住房保障体系,对城市最低收入者,借鉴英国或韩国的经验,建立廉租房或公租房制度,将政府出资建立的廉租房以低廉的价格租给城市最低收入阶层使用。也可以借鉴日本的经验,发挥地方群体的作用,吸收社会资金发展住宅建设,开发住宅。对城市的低收入者,采取经济适用房制度,低收入者可以以合理的价格购买政府出资的经济适用房。各地政府要保障
经济适用房资金的来源,要将住房保障资金纳入年度财政预算,提高土地出让净收
益用于住房保障资金的比例。同时也可以向新加坡学习,对城市的中等收入买不起房子的人,推行适当的公有住房的合理配售制度。城市的中等收入者主要指工薪阶层,工资低,难以保障住房。我们可以借鉴日本的模式,通过住房信托或其他方式吸收社会资金,由单位牵头建房,然后再合理配售给员工。对城市的高收入者,完全实行市场供应。这样既明确了政府在保障居民基本住房方面的责任和义务,又强化商品房的市场调节机制,做到政府和市场“两条腿”走路。近年来,尽管各级政府加大了保障性住房建设步伐,但从保障性住房占住房总供给的比重,以及满足中低收入家
庭的住房需要来看,中国保障性住房建设步伐仍显得太慢,需要进一步加大力度,增加市场有效供给。完善的住房保障体系,才能最大限度地稳定房地产的市场,进而
稳定房地产的价格。
3.金融调控政策。一是启用加息、公开市场政策、存款准备金政策、特种存
款等工具回收过剩的收货币流动性。流动性过剩是高房价之源,只有逐渐收紧信贷,才能釜底抽薪,抑制房价过快上涨。二是保持存贷款实际利率为正,运用差别利率
促进住房供应结构调整。首先,央行应根据通胀率的变动幅度,及时调整金融机构
的存贷款基准利率,避免实际利率出现负值,同时拉大房地产贷款利率与短期利率
的利差,使贷款利率的期限结构趋于合理。其次,指导商业银行运用差别利率促进
住房供应结构调整。对中小套型、普通商品住房的开发贷款利率可等于或略高于
基准利率,对大户型、高档商品房的开发贷款则运用较高的利率。三是适时对房地产贷款规模增速或比例实施控制。央行可通过窗口指导控制房地产贷款规模的增
长速度或占全部贷款的比例,如果金融机构没有严格执行,央行可以通过各种方式
对其实施惩罚,以此来抑制银行信贷资金过度流入房地产市场,既可为房地产市场
降温,也有利于银行的稳健经营。四是在房地产保有环节开征物业税。物业税是以不动产为课税对象在不动产占有环节课征的一种税。征收物业税,一方面可极大地鼓励了不动产的流动,刺激了土地的有效供给,另一方面高额的房地产保有税率避
免了业主控制或低效率使用房地产,刺激了交易活动。五是在房地产的开发经营环节建立统一的房地产税收制度。房地产开发和转让环节的高税收,以及各种税收之间的重叠,手续繁杂,不仅不利于中国的税制建设,而且加大了房地产的成本,进而
转嫁到房地产的价格中来,推动了房地产价格的上涨。所以要统一开发经营环节税种,避免重复征税。六是增加大户型商品房的税收。尽管国家政策对小户型商品房进行了扶持,但是由于小户型商品房的利润空间小,房地产开发商在利益的驱动下,往往热衷于开发大户型的商品房,而小户型商品房供给严重不足。建议政府借鉴英国的办法,对大户型住房增加税收,降低开发商的利润空间,促使开发商投资小户型商品房建设,这既能降低商品房的空置率,又能满足市场的住房需求。
4.调整开发投资结构,增加低价位住房供应,控制房地产价格上涨调整房地产
开发用地的供应结构,通过增加普通商品住宅和经济适用住房等建设用地的投放量,增加普通商品住房和经济适用住房的供应,提高其在市场供应中的比例,可以保障
城镇中低收入家庭的住房需求。同时,还要建立与住房供应体系相适应的住房价格体系:一是对限定销售对象的中低收入家庭购买的经济适用住房,严格实行政府指
导价,限价销售;二是对大多数家庭购买的普通商品住房,采取由政府定期制定公布指导性价格和浮动幅度,放开销售价格的管理方式;三是对高收入家庭购买的高档
商品住房实行市场调节价,由依开发经营成本和市场供求状况自行确定销售价格。
5.控制开发成本,降低房地产企业的期望利润一是在相同的开发环境下,房地产企业要通过对设计、施工、材料、装修公司的选择和资金的供给,对房产开发进行有效地组织和管理,开发出适销对路的适应市场需求的产品,并尽可能地降低建筑工程成本、降低产品销售价格,使之在竞争激烈的市场经济环境下,求得生存、求得;二是充分发挥房地产企业内部拆迁、质量、技术、安全、经营等各个部门在成本管理中的作用,通过全过程的有效整合来促使企业提高效率和加强成本控制,从而减少管理费用支出,减少消耗,降低成本,既实现企业利润的最大化,又促使开发商拓展竞争思路,把期望利润调整到一个合理的水平。
6.加大对房地产价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序一是清理整顿房地产的各项税费。对名目繁多的房地产税费要进行全面清理,各种税种的设置应根据市场状况进行调整,通过完善房地产财税制度,促进房地产的流通和消费,消除房地产成本中的不合理税费;向政府部门、事业中介机构缴纳的管理费和服务费等各种收费项目,能降低标准的给予降低标准,能减免的给予减免,对不合法、不合理的收费项目要坚决予以取缔;对因城市建设资金不足而设立的各种基础设施配套性收费,应结合城市公用事业价格改革和费改税的推行逐步降低收费标准,直至取消;对涉及住房开发建设过程中的自来水、电力、燃气、电话、有线或光缆电视等垄断行业的价格和收费行为进行全面清理整顿,严厉打击垄断企业强行推销商品和服务、强制收费的价格违法行为。严肃查处房地产价格的违法行为(如低价出让土地、高价炒卖房地产)。对短少面积、搞价格欺诈等扰乱房地产市场正常价格秩序的行为要予以曝光和严肃查处,以维护房地产市场正常的价格秩序。
结论
文章已经说出了我国房地产价格上涨所反映出的问题及本质，指明了抑制房地产价格上涨的重要意义，归纳了政府已经采取的措施。房地产价格过快上涨的主要是由供求关系、土地的出让制度、房地产市场的体制不完善、开发商的违规操作和投机客的过度炒等原因引起的。过快上涨的房价使普通百姓无力承受,而进入了“蜗居”时代,导致现阶段住房矛盾比较突出,在一定程度上影响了社会的和谐发展。近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起了重要作用。但是，由于我国房地长市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴漏出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生活、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。
致谢：
短暂的三年大学生活很快就要结束了，我曾多么憧憬美好的学生时代，如今当自己临近毕业时，我又留恋已经流逝的三年学生生涯。
本文是在****老师悉心指导和亲切关怀下，经过不断的学习和修改完成的。老师严谨的学风，渊博的学识，谦逊的为人，丰富的实践经验，高瞻远瞩、敏锐的科学眼光，将是我永远学习的楷模；老师乐观、正直、朴实的生活态度，令我深深敬佩。老师的谆谆教诲，将使我终生受益。在此，谨致以衷心的感谢和崇高
的敬意。
工学院的各位老师给了我很大帮助和启示，使我学到更多的知识，从而顺利的完成毕业论文。在此一并表示衷心的感谢。祝愿他们身体健康，工作顺利，事业上
取得更大成功。
我还要深深感谢我的家人和同学，是他们给予了我物质上的资助和精神上的鼓
励，使我得以顺利完成学业。
再次真诚地感谢所有在我三年读书期间帮助过我的老师、同学和朋友，祝大家一
生平安！
*** 参考文献
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