城市更新项目研究报告
China Index Academy
中国指数研究院
2015年11月
中国城市更新项目研究成果汇报
中国一线城市已经步入存量房时代
二手房成交量已经成为房地产交易的主力。随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展，我国一线城市二手房成交量已经超过新房市场。
2015年1-10月，北京二手房与新建商品房成交量的比值为1.3，上海为1.2，深圳为1.6。
图：2011-2015年北京、上海、深圳、广州新房与二手房成交套数对比
土地供应减少，未来商业楼宇以存量市场为主
2010-2015年，一线城市商办用地成交量呈递减趋势，而楼面地价逐年攀升。
2010-2013年商办用地成交量维持高位，2014年成交量下降，成交面积降幅达33%，2015年成交面积继续大幅下滑近40%。
由于土地供应减少，楼面均价持续上涨，从2010年的6528元/平米涨至现在的11928元/平米。图：2010-2015年一线城市商办用地成交情况
政府加强城市更新制度建设，存量房改造更新成为发展方向
多地政府相继出台相关政策，推进城市更新制度建设
:
存量房更新改造，将成为行业发展方向。未来如何通过改造更新来增强项目的竞争力和盈利能力成为企业面临的重要课题。
时间城市政策影响
2009年深圳《深圳市城市更新办法》全面地规范了包括综合整治、功能改
变、拆除重建在内的城市更新活动
2015年5月上海《上海市城市更新实施办法》明确通过集约利用存量土地，提升城
市功能
2015年8月深圳成立城市更新局直接受理、审查拆除重建类城市更新
单元计划审查、规划审查事项
2015年9月深圳出台《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》简化旧工业区综合整治时的审批程序，
放宽准入条件
创新是存量房改造更新的重要途径
创新是存量产品改造更新的重要途径。伴随着社会快速发展，商业经营模式也在不断转换，租户对于租赁需求日益丰富和多元化，消费者的消费需求也一直处于变换之中，只有通过更新产品定位，优化运营模式，创新产品内涵、创新服务模式，为租户和消费者提供更加人性化、多元化的服务，已经成为商办类项目突破发展的重要途径。
与需求紧密结合更新产品定位创新运营模式
创新办公八号桥创意园K11艺术广场
中国一线城市商业楼宇价值提升研究
研究对象：
●项目所在城市为四个一线城市
●近年进行过更新改造的商业楼宇
●如为写字楼项目，改造后的等级需为甲级●具有一定规模和代表性
项目数据收集
搜房网房天下和中国指数研究院收集基础数据
初步研究评选
结合研究指标体系初
步筛选出典型项目备
选名单
最终研究成果
从备选名单中，研究
评定出商业楼宇价值
提升标杆项目
研究方法：
采用定性与定量相结合的研究方法
指标体系
整体估值估值增加额
估值涨幅租金涨幅租金增加额租金涨幅出租情况出租率空置面积
人气指数
十大论坛投票结果
本次研究主要从楼宇总值、楼宇租金、出租情况、人气指数等四个维度展开分析，分析商业楼宇更新前后总值变化、租金的提升幅度及楼宇的知名度和人气热度。
表：2015中国一线城市商业楼宇价值提升标杆项目
项目名称物业类型所在城市
K11艺术广场商业上海
静安高和大厦写字楼上海
万科张江国际创新中心创意园区上海
八号桥创意园创意园区上海
京广中心酒店/写字楼北京
高和蓝峰大厦写字楼北京
新派公寓公寓北京
中关村互联网金融中心写字楼北京
太阳新天地商业广州
华润1234space 商业深圳
2015年10-11月间，研究组在一线城市中收集了50个更新项目，之后结合研究指标体系初步筛选出20个典型项目作为备选样本，最终根据指标体系对项目深入研究评定10个标杆项目。
经济价值提升是商业楼宇更新改造的重要实现形式之一，标杆项目更新改造后估值涨幅在20%-40%左右，租金涨幅在25%-70%之间。上海的静安高和大厦原为中华企业大厦，被高和资本斥资7.9亿成功收购。2012年高和资本对其进行了整体改造升级。更新后，大厦当时的整体估值超10亿元，租金收入也有较大幅度提升，雷允上药业、中华企业等企业纷纷入驻。
静
安
高
和
大
厦更
新后更新前标杆项目特征: 项目更新效果显著，商业价值全面提升
标杆项目特征: 业态转型，积极契合城市区域产业定位
目前城市发展更加注重集约化、专业化，强调区域经济协调发展，在区域之间形成不同的产业集群，突出各自的经济特色，错位发展，避免同质化竞争。中关村互联网金融中心位于北京中关村，前身是凯宾斯基
酒店。改造更新后，吸引了互联网金融企业入驻，成为我国互联网金融产业的集群和创业企业的孵化器。中关
村
互
联
网
金
融
中更新前更新后
随着我国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，人们对于生活、工作的需求也在逐渐改变，部分产业与建筑在新需求下也面临升级改造的动力，向新型创意产业转变。八号桥创意园原为汽车生产工厂，通过改造更新，八号桥成为创意中心，不但保护了老工业建筑、保留了城市发展的历史风貌，还创造了巨大的社会经济效益。
八
号
桥
创
意
园
更新前更新后
标杆项目特征:传统产业与建筑升级，提升城市新型产业发展水平
目前我国商业楼宇同质化现象严重，多数楼宇造型相似、功能相近，而忽略了楼宇自身的特色，给人以千篇一律的厌倦感，容易产生审美疲劳，从而影响楼宇经济价值的体现。K11艺术广场前身是香港新世界大厦购物广场，通过改造更新，成为上海首座融合艺术、人文、自然的商业广场，目前月均客流量高达100万人次。
K
11艺术广场
更新
前
更新
后
更新
前
更新
后
标杆项目特征：结合市场调整定位，差异化模式提升核心竞争力
城市更新中的轻资产模式研究
城市更新中的轻资产模式研究
1、以城市更新为己任的轻资产模式迎来了难得的发展机遇
优秀的轻资产企业顺应发展大势，优化运营水平，通过创新服务提升房地产产品的价值，在新形势下形成快速市场突破，成为引领行业未来发展、带动城市更新的重要力量。
2、创新办公、商业运营、公寓长租、养老服务等领域的轻资产运营已经逐渐
形成城市更新的生力军
优秀的轻资产企业通过对原有物业的改造、整合、对接和优化，并通过技术、创意、人力、金融等资源的导入搭建起具有鲜明的产品特征、更具针对性的一套全新综合服务体系，成为提升房地产产品价值的典范。为此，我们通过相关研究和网络人气的投票，对当前城市更新领域广泛关注的轻资产企业进行了遴选和研究，甄选出一批优秀的轻资产运营企业，以期引导资本市场的持续关注，为行业提供经验借鉴。
基于轻资产企业的特性以及进入城市的市场表现，采用如下指标对创新办公类、公寓类、商业运营类、养老地产类企业进行评价：
表：2015中国值得关注的非上市轻资产运营公司
所属类别细分市场公司名称
创新办公类wework类
优客工场
SOHO3Q 孵化器类36氪
园区运营类
锦和商业
翌成
77文创园
商业运营类商业运营类
汉博同昌盛业盈石
公寓运营类集中式公寓类魔方公寓分散式公寓类自如
亲和源
2015年10-11月间，研究组收集了50家轻资产企业，最终根据指标体系评定出13家轻资产企业。营销、代建等领域也有较多优秀产企业，但因本次研究主要集中在城市更新领域，故并未纳入本次研究范畴。
轻资产运营企业特征：市场估值高，发展速度快
集中在1-1.5线城市：以北、上、广、深、渝等1-1.5线城市为主要集中区。主要由于1-1.5线城市产业更替过程中产生的部分产业淘汰以及相关的物业形态没有及时更新，通过进行城市项目的更新改造，使之重新适应城市的产业定位和发展。市场估值高：入选的轻资产企业的估值集中在3-30亿元之间。大部分轻资产企业已经获得了A 轮或多轮的融资，融资规模在1-15亿元之间，伴随我国存量房时代的来临，以及社会经济转型升级带来的巨大市场空间，为企业的高速成长提供了历史机遇，轻资产企业的模式创新和专业能力吸引了投资者的关注。
发展速度快：由创新产生的产品与服务溢价成为该类企业经营业绩快速增长的根本动力，从营业收入增长速度来看，多数扩张增速在80-100%，企业的成长速度非常快。
轻资产运营企业特征：专业性强，服务能力突出
专业性团队：团队整体具备多年的从业经验，对传统产业以及新兴产业具有良好的洞察力，同时团队领袖均有一定的社会影响力，具有广泛的社会资源和持续创业能力，投资者更加信任团队进而跟投和连投。服务广度与深度：除了硬件的设计改造能力，在广度上持续打造全产业链服务体系，在服务深度上更加注重客户的需求和体验。例如优客工场不仅对办公环境进行改造，增加了导师服务、投资机构交流、法律咨询等服务，为创业者提供了全面周到服务。
创新能力强：利用广泛深厚的社会资源进行整合，通过要素导入与联合，创新物业形态与产业形态，成功吸引和搭建产业平台，实现了区域与企业的多方共赢。例如77文创园以戏剧影视为主题，与掌握演艺行业独特资源的住户强强联合，打造表演艺术生态基地。
轻资产运营项目特征：依托服务模式创新，实现多方共赢
阳光100优客工场通过对空间重新进行设计、装修，
包括加装新风系统、24小时空调及各类专业设备等，
为创业者提供低成本的联合办公空间，同时配有高
品质办公配套服务和创业导师实战指导加速服务，
并借助创业社区为创业者提供广泛的社交和资源整
合渠道，降低创业者的创业门槛，加速创业者的发展进程，提高创新成功率。轻资产公司通过人力、法律、资本引入等智力型要素的投入，不仅改变了原有物业的功能属性，同时为客户创造了企业或产业发展的良好环境，尤其是诸如产业园、孵化器、wework 类创新办公，实现了入驻企业和团队的快速成长；通过导入目标群体的偏好风格及配套设施，优
化或改变原有物业形态的局部属性，实现了客户的满意度提升。