2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题解析

2013年房地产估价理论与方法试题

一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号)

1.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同,主要原因是( )。

A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同

C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同

2.根据《房地产估价机构管理办法》,不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( ) 划分。

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A.行政区域B.估价目的

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C.估价对象规模D.价值类型

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3.在估价中选取估价依据应有针对性,主要是根据( )来选取。

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A.估价假设和估价原则B.价值类型和估价结果

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C.估价程序和估价方法D.估价目的和估价对象

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4.房地产利用中存在外部性,这体现了房地产( )的特性。

A.不可移性B.独一无二

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C.相互影响D.用途多样

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5.关于房地产互补品的说法,正确的是( )。

A.商业用房与工业用房是互补品

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B.新建商品房与存量房是互补品

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C.经济适用住房与普通商品住房是互补品

D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品

6.某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同,租用其中建筑面积1000㎡的写字楼,约定租赁期限为20年,第一年租金为24万元,以后每年租金在上年租金基础上增加1万元,第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/㎡(建筑面积)。该

类房地产的报酬率为10qo,目前该承租人权益价值为( )万元。

A.39. 48 B.40. 67

C.41. 81 D.46. 84

7.某套100㎡的期房一年后竣工投入使用,目前类似现房的市场价格为10000 元/㎡,预计一年后涨至10500元/㎡,每年末租赁净收益为40000元/套。年折现率为12%,年贷款利率为7%,期房风险补偿为现房价格的3%,该期房目前的市场价格为( )万元。

A.93. 26 B.93. 43

C.98. 11 D.98. 28

8.关于住宅估价中楼层因素的说法,错误的是( )。

A.估价对象为整幢住宅楼时,楼层属于区位因素

B.位于同一住宅楼不同楼层的住房,景观有所不同

C.对于一套住房而言,楼层会影响其通达性

D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同

9.下列房地产价格影响因素中,不属于制度政策因素的是( )。

A.开征房产税B.物价水平变化

C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更

10.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地,甲土地为空地,乙土地

上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是因为( )。

A.乙土地价值低于甲土地价值

B.该建筑物价值小于其重置成本

C.该建筑物价值小于其拆除费用

D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值

11.某办公楼的建筑面积为1500㎡,土地面积为1000㎡,目前的房地产市场价值为5000元/㎡,同类土地的市场单价为2200元/㎡。在法律、政策允许下,如果对该办公楼进行装修改造,预计装修改造费用及应得利润为1300元/㎡;装修改造后的房地产市场价值可达6500元/㎡;如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼,预计拆除费用为300元/㎡,旧建筑物残值为50元/㎡,新建筑物重置价格为3800元/㎡,新建后的房地产市场价值可达8000元/㎡。该房地产的最高最佳利用方式为( )。

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A.维持现状B.装修改造

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C.拆除建筑物作为空地转让D.新建较高标准的办公楼

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12.谨慎原则主要是评估房地产( )时应遵循的原则。

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A.抵押价值B.征收价值

C.现状价值D.投资价值

13.某可比实例成交价格为100万美元,成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1,至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%,人民币兑美元的汇率为6.3:1,对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币( )万元。

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A.630.0 B.650.0

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C.661.5 D.682.5

14.采用百分率法进行交易情况修正时,应以可比实例( )为基准确定交易情况修正系数。

A.成交价格B.账面价格

C.正常价格D.期望价格

15.某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/㎡,该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105. 53、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92. 17、90. 08,该类房地产2013年10月的市场价格为( )元/Il12。

A.5110. 51 B.5307. 26

C.5548. 37 D.5638. 13

16.某套建筑面积为100 ㎡的住宅,含家电家具的成交价格为50万元,首付40%,余款半年后一次付清,假设年利率为8%,家电家具价值为5万元,现将该交易实例作为可比实例,评估类似住宅不含家电家具的市场价格,可比单价为( )元/㎡。

A.4387 B.4398

C.4500 D.4887

17.评估某宗房地产的市场价值,选取了甲、乙、丙三个可比实例:甲可比实例的成交价格为8000元/㎡,比正常价格低2%;乙可比实例的卖方实收价格为7800元/㎡,交易税费全由买方负担,当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%;丙可比实例的成交价格为8300元/㎡,其装修标准比估价对象的装修标准高200元/㎡。假设不考虑其他因素影响,三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4,该房地产的市场价格为( ) 元/2。

A.8157. 60 B.8158. 91

C.8163. 57 D.8164. 88

18.某宗房地产的收益期限为8年,未来第一年的有效毛收入为80万元,运营费用为45万元,此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%,该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为( )万元。

A.183. 78 B.257. 55

C.873. 19 D.1427. 16

19.某写字楼年净收益为420万元,未来三年内仍然维持该水平,预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍,该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为( )万元。

A.992 B.3306

C.10014 D.12723

20.关于有租约限制房地产估价的说法,错误的是( )。

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A.因估价目的不同,评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制

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B.承租人权益价值可能为负值

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C.出租人权益价值与合同租金及市场租金有关

D.承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和21.某房地产每年净收益为20万元,加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元,空调系统需在10年后以15万元更换,更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%,贷款年利率为7%,报酬率为10%,在考虑重置提拨款下,该房地产价值为( )万元。

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A.223. 13 B.246. 18

C.247. 18 D.253. 86

22.某综合楼的土地取得成本为1000万元,建设成本为800万元,管理费用为60万元,投资利息为140万元,营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5. 6%和20%,契税税率为4%,直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为( )万元。

A.2651. 52 B.2667. 75

C.2705. 63 D.2771. 49

23.某商品住宅项目开发利润为300万元,土地取得成本为600万元,建设成本为900万元,管理费用为50万元,销售费用为60万元,投资利息为150万元,销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为( )。

A.15. 96% B.17.05%

C.23. 44% D.25. 86%

24.某房屋的建筑面积为100㎡,单位建筑面积的重置价格为1000元/12,建筑物自然寿命为45年,残值率为2. 5%。经测算,至价值时点该建筑物有效年龄为10年,建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为( )年。

A.29 B.39

C.40 D.45

25.某办公楼的建筑面积为20000㎡,土地面积为10000㎡,土地已取得9年,取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/㎡,土地重新购置价格为4800元/㎡,建筑物重置价格为3200元/㎡,建筑物自然寿命为50年,残值率为2%,建筑物折旧总额为( )万元。

A.800 B.878

C.896 D.1129

26.某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得,土地使用期限40年,不可续期。

预计尚需1.5年建成,总建筑面积为50000㎡,可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调查,目前当地该类商城的市场租金为每月90元/㎡,空置率为10%;预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/㎡,空置率为15%,运营费用率为30%。报酬率为10%,折现率为 12%,该商城开发完成后的现值为( )万元。

A.22253 B.23352

C.26488 D.27796

27,关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。

A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本

B.动态分析法中要进行现金流量预测

C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显观出来,而是隐含在折现过程中

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D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点

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28.某在建工程按正常建设进度建设1年后停工,停工半年后基坑进水,现人民法院强制拍卖该在建工程,预计拍卖处置正常期限为0.5年,之后处理基坑进水、清淤、协调施

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工约需0.25年。经市场调查,类似开发项目正常建设期为2.5年,开发完成后的市场价格为5000元/㎡。折现率为 10%,用动态分析法估价时,开发完成后的市场价格的现值为

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( )元/㎡。

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A.3939. 93 B.4034. 93

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C.4132. 23 D.4231. 87

29.假设开发法中,同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。

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A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发

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B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发

C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发

D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发

30.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升的,并且各期上升的幅度大致接近,宜选用( )测算。

A.指数修匀法B.平均增减量法

C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法

31.在应用路线价法估价中,设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的( )。

A.简单算术平均数B.加权算术平均数

C.众数D.中位数

32.根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。

标准临街深度为100m,假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准,每增加临街宽度1m 单价增加1%。根据四三二一法则,求取临街深度为75m,临街宽度为25m的矩形宗地单价为( )元/㎡。

A.2000 B.2100

C.2400 D.2520

33.关于明确估价目的的说法,正确的是( )。

A.估价目的由价值类型决定

B.估价目的根据估价师的经验确定

C.估价目的由委托人的估价需要决定

D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定

34.房屋征收估价中,因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘,为完成估价,对估价对象内部状况进行的合理假定属于( )。

A.未定事项假设B.背离事实假设

C.不相一致假设D.依据不足假设

35.价值时点为现在的估价,下列日期中不应选为价值时点的是( )。

A.估价作业期间的某日

B.实地查勘估价对象期间的某日

C.估价报告出具日期

D.估价报告出具后的某日

二、多项选择题(共15题,每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号,全部选对的,得2分;错选或多选的,不得分;少选且选择正确的,每个选项得0.5分)

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1.下列估价师的行为中,不符合估价规范的有( )。

A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件,但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对

B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师,估价师认为该价值不离谱,便按此出具估价报告

C.估价师认为估价对象有较大投资价值,将相关信息告知特定投资人

D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费

E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价,邀请其他估价师帮助其完成估价工

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2.下列房地产状况描述内容中,属于反映房地产实物状况的有( )。

A.房屋实际用途B.土地开发程度

C.房屋建筑结构D.房屋出租情况

E.房屋维护状况及完损程度

3.影响工业房地产价格的区位因素主要有( )。

A.是否适于安装设备B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

4.关于投资价值与市场价值异同点的说法,正确的有( )。

A.市场价值是客观的价值,而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B.用收益法评估投资价值时,净收益的计算通常要扣除所得税,而评估市场价值时通常不扣除所得税

C.用收益法评估投资价值和市场价值时,其中的报酬率取值应相同

D.用成本法评估投资价值和市场价值时,其中的利息取值可能不同

E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

5.某套期房住宅的套内建筑面积为l20㎡,套内墙体面积为20 rri2,分摊的共有建筑面积为30㎡,套内建筑面积的购买单价为15000元/㎡,购买人采用的付款方式为:首付60万元,余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法,正确的有( )。

A.使用面积的购买单价为12500元/㎡.建筑面积的购买单价为12000元/㎡

C.名义价格为180万元D.实际价格为180万元

E.现房价格低于180万元

6.下列房地产价格影响因素中,不属于区位因素的有( )o

A.地形、地势B.土地开发程度

C.土地用途、容积率D.朝向、楼层

E.外部配套设施

7.对某房地产转让价格进行评估时,经分析发现将其装修改造后能获得最大收益,这时应遵循的估价原则有( )。

A.替代原则B.谨慎原则

C.合法原则D.最高最佳利用原则

E.价值时点原则

8.某小区中有一幢沿街商业楼,一、二层为商业用房,三一六层为住宅,现需评估其中第四层某套住宅价格,拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例,该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比,进行房地产状况调整时,判断错误的有( )。

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A.因位于同一小区,区位因素相同,不需进行区位状况调整

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B.因同期建造,质量一致,不需进行实物状况调整

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C.因房地产权利性质相同,不需进行权益状况调整

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D.因楼层相同,不需进行楼层因素调整

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E.因临街状况不同,应进行噪声污染因素调整

9.收益法估价中求取净收益时,通常不作为运营费用扣除的有( )。

A.电梯折旧费B.租赁保证金利息

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C.房地产税D.企业(个人)所得税

E.房屋保险费

10.关于资本化率应用及内涵的说法,正确的有( )。

A.资本化率应用在直接资本化法中

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B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数

C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率

D.资本化率能明确表示房地产的获利能力

E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算

11.关于假设开发法中开发完成后的价值的说法,正确的有( )。

A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值

B.动态分析法中对适宜预售的房地产,开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值

C.评估酒店等在建工程的价值时,预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值

D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值

E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值

12.在假设开发法的静态分析法中,应计利息的项目有( )。

A.待开发房地产的价值B.后续建设成本

C.后续管理费用D.后续销售税费

E.待开发房地产取得税费

13.下列房地产估价活动中,适用长期趋势法的有( )。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

14.关于路线价法中选取标准宗地的说法,正确的有( )。

A.应一面临街B.土地形状应为矩形

C.临街宽度与临街深度之比应为1:1 D.用途应为所在区段的代表性用途

E.容积率一般设定为1.0

15. -份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及( )。

A.估价师声明B.估价假设和限制条件

C.估价特殊说明D.估价技术报告

E.估价结果报告

三、判断题(共15题,每题1分。请根据判断结果,在答题卡上涂黑其相应的符号,用“√”表示正确,用“×”表示错误。不答不得分,判断错误扣1分,本题总分最多扣至零分)

1.在房地产损害赔偿估价中,如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额,则损害在经济上是可修复的。( )

2.临街厂房实际用于商业运营,抵押估价时可按商业用途评估,但估价风险应通过估价假设来规避。( )

3.城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加,从而引起房地产价格上涨,这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。( )

4.运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。

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( )

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5.在商品房价格快速上涨情况下,提高购买商品房首付款比例,上调购买商品房贷款利率,会抑制商品房价格上涨。( )

6.不论何种估价目的,估价所依据的房地产状况始终是价值时点时的状况,所依据的房地产市场状况不一定是价值时点时的状况。( )

7.比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。( )

8.某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3%,估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5%。若采用直接比较法,可比实例房地产的实物状况调整系数为0. 922。( )

9.收益法估价中采用V=A{1-[(1+g)/(1+Y)]n}/(Y-g)的公式时,按照估价对象类似房地产客观租金逐年递增的比率确定g值。( )

10.收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的重置提拨款。( )

11.位于同一住宅楼不同楼层的两套住宅,面积、户型、装修等条件均相同,采用成本法估价时,由于其分摊的成本相同,所以估价结果也相同。( )

12.假设开发法估价中运营期的预测主要考虑未来开发完成后的房地产的一般正常持有期或者经济寿命。( )

13.运用长期趋势法估价时,若历史价格受短期波动影响较大,可采用加权移动平均法进行趋势分析。( )

14.按照建筑面积分摊高层建筑地价的方法主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物。( )

15.夫妻共有一套房改房,房改售房价格10万元,现时市场价值50万元。现二人因离婚分割财产委托估价,该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。( )

四、计算题(共2题,20分。要求列出算式、计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答)

1.某商场的建筑面积6000㎡,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款,贷款金额600万元,贷款期限10年,贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成,现实社会一般贷款成数为5成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10分)

2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题解析

2.某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得,不可续期;建筑物为钢筋混凝土结构,于2005年9月30日建成,建筑面积lOOOO㎡,容积率为1. 25。因

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设计原因空调系统比正常多投入120万元,每年多耗电0.5万元。经调查,2013年9月30日,类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/㎡,取得税费为4. 5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1. 35倍;类似厂房的正常建设成本为1800元/II12,建筑物重建价格是建设成本的1. 32倍;房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元,空调系统以外的其他设备重置价格为80万元,平均寿命为10年,残值率为零。土地报酬率为7%,房地产报酬率为8qo。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。(10分)

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2013年试题参考答案

一、单项选择题

1.A

2.B

3.D

4.C

5.D

6.B

7.B

8.A

9.B10.C 11.B

12.A 13.D 14.C 15.A 16.B 17.D 18.B 19.C 20.D 21.B 22.A 23.B 24.B 25.A 26.B 27.C 28.B 29.A 30.C 31.C 32.D 33.C

34.D 35.D

二、多项选择题

1. ABD

2.BCE

3.BCE

4.AB

5.BCD

6.ABC

7. ACDE 8.ABCD 9.BD 10. AE 11. ABCE 12. ABCE

13. BD 14.ABD 15.ABDE

三、判断题

1.×

2.×

3.√

4.√

5.√

6.×

7.×8.×9. √10.√11.×12.√

13.√14. √ 15.×

四、计算题

1.解:(1)求解2013年10月1日再次抵押价值

再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的市场价值一已抵押担保的债权数额一其他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值一已抵押贷款余额/社会一般贷款成数一其他法定优先受偿款

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独家解读:

(1)在确定收益期限和收益价格时没有考虑建筑物剩余经济寿命的影响。

(2)缺少“预计未来净收益每年保持不变”的说明。

(3)正常市场条件下带抵押合同的购买价格(购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式)是带有债权债务房地产的转让价格,等于不带债务的正常价格减去债务,其中,购买后7年内每年需支付的还本付息额可视为运营费用,应从净收益中扣除。

2.解:成本法计算公式:该厂房2013年9月30日的市场价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧

(1)土地重新购建价格

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错误解法:1500×(1+4. 5%)×1.35 x111. 25 =1692.9(万元)。错在土地重新购置价格应是在价值时点剩余使用年限而不是法定使用年限下的价格。

(2)建筑物重新购建价格

1800 x1. 32 x1= 2376(万元)

(3)建筑物折旧

1)物质折旧

①房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元

②空调系统以外的其他设备折旧费= Cdt= 80×8/10= 64(万元)

③长寿命项目折旧费= (2376 - 30 - 80)×8/60= 302.13(万元)(在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时,对收回的建筑物给予补偿前提下)(长寿命项目折旧费= (2376 - 30 - 80)×8/49= 369. 96(万元)(在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时,对收回的建筑物不予补偿前提下)

⑤物质折旧小计:396. 13万元或者463. 96万元

2)功能折旧(功能过剩引起的折旧)

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3)建筑物折旧小计:522. 11万元或者589. 94万元

(4)建筑物市场价值= 1643. 02+ 2376 - 522. 11= 3496. 91(万元)(在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时,对收回的建筑物给予补偿前提下)或者3429. 08万元(在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时,对收回的建筑物不予补偿前提下)。

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独家解读:

(1)应说明建筑物自建成以来维护养护正常或者说正常使用,这样才能确定其自然年龄就是有效年龄。

(2)应说明空调系统与建筑物经济寿命相同,这样空调系统的物质折旧就包含在长寿命项目折旧费中,不必单独计算或考虑。

解析

一、单项选择题

2.不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分,应当在资质等级许可的范围内从事估价业务,但不受地域范围的限制。

3.在实际估价中,选取估价依据应有针对性,主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象,估价依据有所不同。

4.一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关,而且与周围的房地产状况密切相关,受周围房地产利用的影响。房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。

5.与某种房地产相关的物品,是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品,是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产,在替代品之间,一种房地产的价格不变,另一种房地产的价格如果上涨,则消费者就会把需求转移到该种房地产上,从而该种房地产的需求增加。

房地产的互补品,是指与它相互配合的其他房地产或物品,一种房地产的互补品的价格如果上涨,对该种房地产的需求就会减少。例如,大城市郊区的住宅,当提高连接它与市区的高速公路收费时,对其需求就会减少。

居住用房和与其配套的商业用房是互补品,商业用房与工业用房不存在互补关系;经济适用住房与普通商品住房是替代品,新建商品房与存量房也是替代品。

6.承租人权益价值=无租约限制下价值一有租约限制下价值

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独家解读:

(1)本题应在“目前市场上类似办公楼的年租金为360元/㎡(建筑面积)”后增加一句话:“预计未来年租金不变”。

(2)在考试中建议先不做此题,在全部做完后看时间再考虑是否做此题,因为该题较复杂、计算较繁琐,做对了分值也只有1分,得不偿失。

错误解法:错在未审清题意,没有考虑是5年前签订的租赁合同,把当前时点与5年前时点混为一谈了。

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错误解法:

以下均为错误解法,错在价值时点是“目前”而不是一年之后。最后两种解法还有另一处

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错误:房价的折现率与净收益折现率混为一谈了。

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8.如果是整个住宅小区,则其区位状况一般不包括朝向和楼层;如果是一幢住宅楼,则其区位状况应包括朝向,但不包括楼层;如果是一幢住宅楼中的一套住房,则其区位状况既包括朝向,也包括楼层。

当为某幢房屋中的某层、某套时,楼层是重要的位置因素,因楼层影响到通达性、视野、景观、采光、通风、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净(是否有通过水箱、水池等供水的二次污染),以及顶层是否可独享屋面使用权,底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。住宅楼层的优劣通常按总层数和有无电梯来区分。“同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同”可能是因为一个有电梯一个没有电梯。

9.制度政策因素包括房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策、相关特殊政策以及相关规划和计划等。开征房产税属于税收制度政策,调整房地产信贷规模属于金融制度政策,城市规划变更属于有关规划和计划;而物价水平变化属于经济因素。

10.均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配,来判定估价对象是否为最高最佳利用。

它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看,

建筑物与土地相比较,如果规模过大或过小,或者档次过高或过低,则建筑物与土地的搭配不当,该房地产的效用便不能得到有效发挥,从而会降低该房地产的价值。例如,某宗土地上有建筑物,但该建筑物不是在最高最佳利用状态,如已过时,破旧、现状容积率低,则会妨碍该土地的有效利用,在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值,它对土地价值有减价影响,因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。

11. 6500元/㎡ -1300元/㎡ =5200元/㎡> 5000元/㎡,说明装修改造是可行的、合理的,比维持现状更合理;(8000 - 3800 +50 - 300)×1500= 3950×1500(元)<5000×1500(元),说明将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼不经济、不可行、不合理,(5000 - 300 +50)×1500= 712.5(万元)> 2200 x1000= 220(万元),说明拆除建筑物作为空地转让不可行、不经济、不合理,综上所述,对其进行装修改造是该办公楼的最高最佳利用方式。

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13.100x6.5×(1+5%)=682.5(万元人民币)。

14.在百分比修正中,交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定,因为这样只有一

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个比较基础,如果以实际成交价格为基准,就会有多个比较基础。

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16.考点是统一付款方式和统一财产范围。此题关键在于5万元家电家具价值应不应该折现。由于题意并没有说家电家具价值在成交日期一次性付清,相反,是说“含家电家具的成交价格为50万元,首付40%,余款半年后一次付清”,因此可判定家电家具价值5万元是名义价格,应该换算成实际价格,家电家具价值应该参与折现。

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17.甲可比实例比较价值=8000 x1001 (100 - 2)=8163. 27(元/㎡),乙可比实例比较价值= 7800/(1-60/0)=8297. 87(元/㎡),丙可比实例比较价值= 8300 - 200= 8100(元/㎡),估价对象比较价值= 8163. 27×0.4+8297. 87×0.2+8100×0.4=8164. 88(元/㎡)错误解法:甲可比实例比较价值= 8000×(1+2%)=8160(元/㎡),乙可比实例比较价值=7800/(1-6%)=8297. 87(元/㎡),丙可比实例比较价值= 8300 - 200= 8100(元/㎡),估价对象比较价值= 8160×0.4+8297. 87×0.2+8100×0.4=8163. 57(元/㎡)。错在甲可比实例比较价值计算时以甲可比实例成交价格为基准进行调整了。

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独家解读:该题应该明确说明该写字楼未来获得净收益的报酬率和三年后实现1.3倍现在价格的写字楼价格的报酬率相同,均为13%。

20.评估有租约限制房地产价值时,如是房屋征收目的估价则不必考虑房屋租赁因素的影响,应视为无租约限制的房屋来估价;如是为房地产买卖目的或抵押目的估价,则应再考虑

租约租金(合同租金)与市场租金差异的影响。

承租人权益价值等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和。

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22.综合楼价值V=1000 +800 +60 +140+(5.6% +2%) V+ (1000 +800)×25%,解得综

合楼价值V= 2651.52(万元)。

23.该商品住宅项目的成本利润率=300/( 600 +900 +50 +60 +150) =17. 05%。

24.V =C(1- dt)=C[1- (1-S) /Nt],7.5=1000×100×[1-(1- 2.5%) /N×10],

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可得:N= 39年。

25.建筑物折1日总额=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值=建筑物重置价格-(房地产

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市场价格-土地重新购建价格)=3200 x2 - (5200 x2 -4800 xl)=800(万元)。

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独家解读:

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(1)缺收租损失率说明。

(2)没有给出建筑物经济寿命,在确定收益期限时只能以土地使用权剩余年限为准。

(3)在确定收益价格(开发完成后价值)时由于没有给出建筑物经济寿命,只能以土地使用权剩余年限为收益期计算的价值为准。

27.静态分析法是不需要预测的。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来,而是隐含在折现过程中。

28.类似开发项目正常建设期为2.5年,之前按正常建设进度建设1年,因此后续正常建设期为1.5年,由于这是强制拍卖目的估价,应按被迫转让开发前提测算,在接手前有一个接手期或者说一个“前期”,这个时期为0. 75年,因此最终确定的后续开发期应为2.25年。

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开发完成后现值

30.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升的,并且各期上升的幅度大致接近,宜选用平均发展速度法测算;如果是各期上升的数额大致接近,宜选用平均增减量法计算。

31.如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度,由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整,这不仅会增加计算的工作量,还会使所求得的路线价失去代表性。

32.设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V,则根据四三二一法则,280=V(40%+30%),解得V=400万元,V75×20=V×(40% +30% +200/0)=360(万元),临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/ (75 x20) =2400(元/㎡),据题意,临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400×(1+5%)=2520(元/㎡)。

独家解读:题中的计量单位应采用英尺而不是米。

33.估价目的是由委托人的估价需要决定的,价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的,而不是相反;估价对象是根据已确定的估价目的和价值时点并经委托人认可后确定的,而不是相反;价值类型与价值时点一样,是由估价目的确定的,而不是相反。

34.依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下,对缺少该资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。

35.价值时点为现在的,一般以估价作业日期内或者估价师实地查勘估价对象期间的某个日期(如实地查勘完成之日)为价值时点。一般不得早于估价委托合同签订日期,不得晚于估价报告出具日期。

2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题解析

二、多项选择题

2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题解析

1.估价师应勤勉尽责,在估价时就要求委托人提供估价对象权属证书原件,验原件并在实地查勘时核对相关信息;估价师不应为委托人意愿所左右,应独立、客观、公正地评估;

2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题解析

2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题解析

估价师不得接受除评估费以外的额外好处;估价师专业能力不足时,可以聘请具有专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助,并应在估价报告中说明。

2.房屋实际用途属于房地产权益状况,土地开发程度、房屋建筑结构和房屋维护状况及完损程度属于房地产实物状况,房屋出租情况也属于房地产权益状况。

3.工业房地产的区位优劣,一般来说,凡是有利于原料和产品的运输,便于动力取得和废料处理的区位,价格必有趋高的倾向。

4.某一房地产的投资价值,是指根据某个特定的投资者的实际情况,对该房地产所评估的价值。该房地产的市场价值,是指该房地产对一个典型的投资者的价值。即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断,是客观的、非个人的价值;投资价值是对特定的投资者而言的,是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点,市场价值是唯一的,而投资价值会因投资者的不同而有所不同。

同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值,是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同,纳税状况不同,风险偏好不同,对未来房地产市场的预期或信心不同。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益和风险等的估计,从而影响投资者对该房地产价值的估计。因此,用收益法评估投资价值时,净收益的计算通常要扣除所得税,而评估市场价值时通常不扣除所得税。

评估市场价值时所采用的折现率,应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率(即典型的投资者所要求的报酬率);而评估投资价值时所采用的折现率,应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率(通常称为最低期望收益率)。因此,用收益法评估投资价值和市场价值时,其中的报酬率取值并不相同。

成本法中投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息,而不仅是借款部分的利息和手续费,不管是自有资金还是借贷资金,均应计算利息,因此用成本法评估投资价值和市场价值时,其中的利息取值应该相同。

投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格,是其投资行为(如购买行为)能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的市场价值时,说明值得投资(购买);反之,说明不值得投资(购买)。因此,投资价值的评估结果可能大于也可能小于,甚至可能等于市场价值的评估结果。

5.使用面积小于套内建筑面积,因此使用面积的购买单价肯定大于套内建筑面积的购买单价15000元/㎡[也可以进行以下计算后得出结论:使用面积的购买单价= 15000元/㎡×120㎡÷(120 - 20) =18000元/㎡];建筑面积的购买单价=1.5 x120/ (120 +30) =1.2(万元/㎡);名义价格为180万元,实际价格也为180万元,因为余款向银行申请贷款,无论

是哪一种贷款形式,肯定要支付利息;现房价格肯定高于180万元(=15000元/㎡×l20㎡),因为从期房到现房要蒙受期间房屋无法获得收益的经济损失,同时还应获得风险补偿。6.地形、地势属于实物因素,土地开发程度也属于实物因素,土地用途、容积率属于权益因素,外部配套设施属于区位因素,朝向、楼层一般情况下属于区位因素。

7.谨慎原则是针对抵押目的估价的特定原则,除现状价值评估外,房地产估价均应遵循最高最佳利用原则。合法原则、替代原则、价值时点原则是普适性原则。

8.虽然估价对象与可比实例位于同一小区,区位因素也会有差异,如临街状况、周围环境及景观、交通条件等;估价对象与可比实例虽然同期建造,质量一致,实物状况也可能会有差异,如是否带电梯、一梯三户还是一梯两户、楼梯宽窄、层高、是否南北通透等;估价对象与可比实例虽然权利性质相同,权益状况也可能有差异,如土地使用权剩余年限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况等;虽然估价对象与可比实例楼层相同,因为是否设电梯或估价对象是底商住宅,商业部分层高较高,整体楼层系数可能与纯住宅楼的楼层系数不同等原因,也可能需要进行楼层因素调整。

9.运营费用是维持房地产正常使用或营业的必要支出,包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费,可以算在运营费用中,租赁保证金利息通常计入有效毛收入,企业(个人)所得税不计入运营费用。

10.资本化率应用在直接资本化法中,资本化率是净收益乘数的倒数,资本化率不是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率,而是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比,仅表示从收益到价值的比率,并不明确表示获得能力。

11.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值;动态分析法中对适宜预售的房地产,开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值;评估酒店等在建工程的价值时,预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值;被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值;不能用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值,因此这样做表面上是采用假设开发法估价,实质是采用成本法估价。

12.后续销售税费是在开发完成时发生的,不应计算利息。

13.长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格,如用于假设开发法中预测开发完成后的价值,此外还有以下作用:①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等;②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整;③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力;④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。

由于长期趋势法主要是依据某类房地产过去和现在较长时期的历史价格资料来判断推测出该类房地产未来的价格,因此不适用于对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估。

14.标准临街宗地简称标准宗地,是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的要求是:①一面临街;②土地形状为矩形;③临街深度为标准临街深度;④临街宽度为标准临街宽度(简称标准宽度,可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数或平均数);⑤临街宽度与临街深度的比例(简称“宽深比”);⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途;⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率(可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数或平均数);⑧其他方面,如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性。

三、判断题

1.在房地产损害赔偿估价中,如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额,

则损害在经济上是不可修复的。

2.应遵循合法原则,按法定用途而不是实际用途评估;另外不得滥用估价假设。

3.房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨,不是房地产的自然增值;通货膨胀所引起的房地产价格上涨,不是真正的房地产增值,而是房地产保值;外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。

5.提高最低首付款比例,上调购房贷款利率,会降低购房支付能力,提高购房门槛,从而会减少商品房需求,进而会使商品房价格下降。

6.不论何种估价目的,估价所依据的房地产状况不一定是价值时点时的状况,所依据的房地产市场状况始终是价值时点时的状况。

7.比较法中权益状况调整的内容不包括配套设施状况,配套设施状况属于区位状况。

2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题解析

8. 100/103×105/100=1.019.

2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题解析

9.收益法测算时应采用客观数据而不是估价对象的主观或个别数据。

10.收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费或重置提拨款。

11.由于这两套住宅楼层不同,则其通达性、景观、通风、采光、日照、视野、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净,以及顶层是否可独享屋面使用权、底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等条件均可能不同,因此价格也可能会不同。

12.运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日,终点是未来开发完成后的房地产一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。

13.运用长期趋势法估价时,若历史价格受短期波动影响较大,可采用移动平均法进行趋势分析。加权移动平均法不像简单移动平均法那样,在计算平均值时对移动期内的数据同等看待,而是根据越是近期数据对预测值影响越大这一特点,不同地对待移动期内的各个数据。对近期数据给予较大的权数,对较远的数据给予较小的权数,这样来弥补简单移动平均法的不足。

14.按照建筑面积进行分摊的优点,是简便、可操作性强,它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物,如用途单一的住宅楼、办公楼。

15.房改售房价格是政策性价格,与市场价值进行简单算术平均后的价格没有意义。该房改房的价格应在现时正常市场价格基础上,结合当地相关规定确定最终的价格。

2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题解析

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