房地产估价复习题

一、单选题

1、房地产交易成交的条件是（A）。

A、最高买价≥成交价≥最低卖价

B、最低卖价≥成交价≥最高买价

C、成交价≥最高买价≥最低卖价

D、最低卖价≥最高买≥成交价

2、通常情况下土地使用权出让方式的地价由低到高的排序为（C）。

A、协议、拍卖、招标

B、拍卖、招标、协议

C、协议、招标、拍卖

D、招标、拍卖、协议

3、按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是（A）。

A、投资价值

B、成交价格

C、评估价值

D、理论价格

4、某抵押房地产价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，则抵押贷款额度应为（D）万元。

A、500

B、200

C、300

D、180

5、某房地产1997年1月1日的原值为500万元，2007年1月1日的估价价值为700万元，房地产计税值按一次减除10%后的余值计算，则该房地产2007年1月1日的计税价值应为（B）。

A、500

B、450

C、700

D、630

6、现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（ B ）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

A、小于

B、大于

C、等于

D、小于或等于

7、收益法是以（ B ）为基础的，该原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A、收益原理

B、预期原理

C、未来原理

D、替代原理

8、重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ B ）的新建筑物的正常价格。

A、具有同等效用

B、完全相同

C、具有同等功能

D、类似

9、建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于（ C ）

A、物质折旧

B、经济折旧

C、功能折旧

D、有形折旧

10、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，则该房地产的搂面地价为（C）元/m2。

A、1000

B、600

C、500D．无法计算

11、某房屋拆除后的旧料价值为10万元，清理费用为30万元，该房屋造价为500万元，则残值率为（ B ）

A、2%

B、0

C、4%

D、-4%

12、不属于房地产自身因素的是(D)。

A、区位

B、实物

C、权益

D、经济

13、成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（D ）。

A、价格

B、生产费用

C、劳动价值

D、成本加利润

14、其他条件相同，期房价格一般( B )现房价格。

A、高于

B、低于

C、等于

D、不可比

15、在城市租金支付能力由高到低排序正确的是( A )。

A、零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅

B、专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅

C、批发业、零售业、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅

D、轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅

16、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的(C )。

A、收回

B、摊销

C、减损

D、补偿

17．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（B）的行为。

A．宅基地所有权B．空间利用权

C．地役权D．建筑物相邻关系

18．.用成本法估价时，房屋现值=( C)

A、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

B、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

C、房屋重置价格×成新度

D、房屋重置价格-年折旧额

19．对房地产估价来说，土地是（B）。

A．平面的B．三维立体的C．陆地表面D．地下空间

20．房地产权利的种类中，属于债权的是（D）。

A．地役权B．典权C．抵押权D．租赁权

21．从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应( B )。

A、越高

B、越低

C、不变

D、越可靠

22．某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为( C )。

A、76％

B、80％

C、81％

D、84％

23．下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（C）。

A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格建设工程教育网

C．在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格

D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

24．房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是（B）上升的。

A．间断B．波浪C．连续D．螺旋

25．引起真正的房地产自然增值的原因是（B）。

A．装修改造B．需求增加C．通货膨胀D．改进物业管理

26．房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（B）。

A．房屋建筑面积B．房屋使用面积

C．套内建筑面积D．套内墙体面积

27．房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，

对同一估价对象在（C）下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点B．同一估价目的、同一估价方法

C．同一估价目的、同一估价时点D．同-估价原则、同一估价目的

28．按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现（C）的情形。

A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％

B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％

C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071

D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

29．房地产价格是由房地产的（A）三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求B．供给、需求、利用状况

C．权利、租金、利率D．价值、使用价值、供求

30．某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。该房地产的实际价格为（B）万元。

A．87B．124C．130D．134

31．房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（D）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A．委托人B．估价报告预期使用者C．管理部门D．中立

32．评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（C）。

A．重置成本+土地使用权价值

B．重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失

C．有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失

D．建筑安装工程费+建造期间的经济损失

33．在评估投资价值时，折现率是（D）。

A．社会一般的收益率B．收益法中的资本化率

C．投资者要求的满意收益率D．投资者要求的最低收益率

34．某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50％，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元／m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（D）万元。

A．96B．192C．240D．480

35．房地产估价从某种意义上讲是（B）房地产的价值。

A．发明B．发现C．创造D．确定

36．形成房地产需求的条件是（A）。

A、费者愿意购买且有能力购买

B、价值量大且寿命长久

C、保值且升值

D、有用且稀缺

37．关于估价假设，要防止出现以下3种情况，不包括( D )。

A、滥用估价假设；

B、不明确估价假设；

C、无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设；

D、对不能肯定、而又必须予以明确的前提条件提出假设。

38．房地产的基本存在形态在理论上只有（A）。

A、土地、建筑物、房地

B、土地、建筑物；

C、建筑物、房地；

D、土地、建筑物、房地、权益。

39．房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即（C）。

A．一是咨询性或参考性的，二是法律性或证据性

B．一是了解性或咨询性的，二是签证性或证据性

C．一是咨询性或参考性的，二是签证性或证据性

D．一是咨询性或参考性的，二是签证性或法律性

40．有关专业估价下列说法不正确的是（B）。

A、由取得相关资格的专业人员完成

B、任何人都可以做出

C、具有社会公信力

D、是一种专业意见

二、多选题

1．下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（ACE）。

A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C．理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化

E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降。

2．房地产自身因素可再分为（ABD）。

A．区位因素B．实物因素C．人口因素D．权益因素E．经济因素

3．下列存在替代关系的有（AC）。

A．经济适用房与普通商品住宅之间B．经济适用房与高档别墅之间

C．宾馆与写字楼之间D．普通住宅与商业用房之间E．普通住宅与娱乐房地产之间4．在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括（BC）。

A．划拨土地应补交的出让金B．已抵押担保的债权数额

C．发包人拖欠承包人的建设工程价款D．强制执行费用E．估价费用

5．利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（AC）。

A．最佳规模B．最佳经营手段C．最佳集约度

D．最佳管理方式E．最佳投资渠道

6．房地产估价师的职业道德包括（BCDE）。

A．有资格证书即可胜任任何估价业务B．诚实守信

C．公平竞争D．社会责任E．保守秘密

7．下列是非收益性房地产的有（BCDE ）。

A．农地B．行政办公楼C．教堂D．寺庙E．未开发的土地

8．建筑物区分所有权包括（BCD）等。

A．按份共有所有权B．专有部分所有权C．共同关系成员权

D．共用部分持份权E．长期使用和租赁

9．下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（ABC）。

A．法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值

B．再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额

C．房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值

D．不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值

10．公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格（AD）。

A．卖方和买方掌握必要的市场信息

B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象

C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价

D．卖方和买方追求各自利益的最大化

E．卖方和买方急于完成交易

11．与非专业估价相比，专业估价的特点有（ACD）。

A．是一种专业意见B．估计价格或价值C．实行有偿服务

D．承担法律责任E．估价作业日期长

12．房地产按开发程度来划分，可以分为（BCDE）。

A．自由的房地产B．生地C．毛地D．熟地E．现房

13．同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（ABCD）不同。

A．开发成本B．经营费用C．纳税状况D．对未来的信心E．评估方法14．账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。它又可称为（BC）。

A．历史成本B．账面净值C．折余价值D．实际价值E．原始购置成本15．从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括（ABCD）。

A．在建工程B．已经灭失的房地产C．作为企业整体中的一部分的房地产

D．有建筑物的土地E．划拨土地使用权的房地产

16．严格来说，正常成交价格的形成条件包括（ABDE）。

A．公开市场B．交易本身具有市场性C．特定的买者和卖者

D．卖者和买者都具有完全信息E．适当的期间完成交易

17．在商品房交易中，常见的最低价格有（AB）。

A．商品房销售中的起价

B．拍卖活动中的保留价或起拍价

C．拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价

D．招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价

E．采用收益法确定的参考价格

18．按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（BCDE）。

A．征收成交价B．招标成交价C．拍卖成交价

D．挂牌成交价E．协议成交价

19．物质折旧是建筑物在物质方面损耗带来的减损，包括（ABCD）

A、自然经过的老朽

B、正常使用的磨损

C、意外的破坏、损坏

D、延迟维修的损坏、残存

20．下列属于评估价值的是（BCD）。

A．成交价格B．基准地价C．标定地价D．重置价格E．理论价格

三、判断题

1、如果房地产没有交换价值不一定没有使用价值。（√）

2、在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。（√）

3、在某房地产市场对某类房地产采用市场法求得的价值为7000元/m2，采用收益法求得的价值为3000元/m2，则说明此类房地产市场存在一定的泡沫。（√）

4、企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。（×）

5、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘察、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（×）

6、明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。（√）

7、大多数估价是对将来的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或者估价作业期内的某个日期为估价时点。（×）

8、对于估价对象为已经消失的房地产，因为已无物可查，所以不必去估价对象原址进行必要的调查了解。（×）

9、某一地带有铁路，该地带如果是居住区，则铁路可能是增值因素；而如果是仓储或工业区，则铁路可能是贬值因素。（×）

10、减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。（√）

11、在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。（×）

12、某块带有陈旧建筑物200平方米的空地，地价为2500元/平方米，建筑面积400平方米，拆除建筑物费用150元/平方米，残值50元/平方米，则该地块总价为54万元。（×）

13、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格低于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。（×）

14、合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。（√）

15、某估价所于2003年3月11日至4月20日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结果的真实性，则估价时点应为2006年3月11日。（×）

16、在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。（√）

17、法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，但当委托人要求评估其抵押价值，评估人员应按其市场价值予以评估。（×）

18．两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价

值不可能有很大不同。 （× ）

19、房地产的收益可以分为有形收益和无形收益，由于无形收益难以货币化，因而在计算净收益时，不必考虑。(×)

20、在实际估价中，我们采用的是实际成本。(× )21、当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应予以装饰装修改造为前提进行估价。 （× ）

四、计算题

（一）有一待估宗地，现收集到四个可比较参照交易案例，具体情况如下表1：

表1 元/平方米

表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

容积率与地价的关系为：容积率在1~1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3%。该城市地价定期指数见下表2：

表2

试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。折现率为10%。

解：

1.交易情况修正系数：

A 的修正系数＝102

100，B 的修正系数＝101100，C 的修正系数＝100100，D 的修正系数＝100100 2.交易日期修正系数： A 的修正系数＝110115，B 的修正系数＝111115，C 的修正系数＝110115，D 的修正系数＝110

115 3.容积率修正系数：

A 的修正系数＝109106，

B 的修正系数＝112

106，C 的修正系数＝103106，D 的修正系数＝100106 4.剩余年限修正系数：

A 的剩余年限修正系数＝()()=+-+-5045

%1011

1%1011

10.995

B 的剩余年限修正系数＝()()=+-+-5045

%10111%101110.995

C 的剩余年限修正系数＝()()=+-+-40

45

%10111%1011

1 1.01 D 的剩余年限修正系数＝()()1%10111%101114545

=+-+- 5.区域因素修正系数：

A 的修正系数＝101100，

B 的修正系数＝100100，

C 的修正系数＝100100，

D 的修正系数＝99

100 6.个别因素修正系数： A 的修正系数＝

100100，B 的修正系数＝101100，C 的修正系数＝98100，D 的修正系数＝99100 7.比准价格的计算：

()())/(4.785100100101100%10111%1011

110910610210011011580050451平方米元=??+-+-????=P ()())/(8.812101100100100%10111%1011

1111210610110011111585050452平方米元=??+-+-????=P ()())/(53.84198100100100%10111%1011

110310610010011011576040453平方米元=??+-+-????=P ()())/(93.8819910099100%10111%1011

110010610010011011578045454平方米元=??+-+-????=P 8.采用平均法求得估价结果:

)/(41.8304

93.88153.8418.8124.78544321平方米元=+++=+++=

P P P P P

（二）某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。（1亩＝666.67平方米）

解：1、估算土地取得成本

土地取得成本＝出让金＋拆迁费

＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米

2、估算土地开发成本

土地开发成本＝开发费＋其他费用

＝3亿元/平方公里＋5万元/亩

＝300元/平方米＋75元/平方米

＝375元/平方米

3、估算投资利息

假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：

投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5

－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65

＝113.05元/平方米

4、估算开发利润

开发利润＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米

5、计算土地价格

土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米

土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元

即该地块经开发后的价格为108,044,000元。

（三）某宗房地产，土地总面积2500㎡，是6年前通过征用农地取得的，当时费用800元/㎡，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000㎡，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/㎡，现时建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。

解：（1）求土地价格VL：

VL=2500×1000=250（万元）

（2）求建筑物价格VB：

①求建筑物重置价格C=6000×1100=660（万元）

②求VB =C×q=660×80%=528（万元）

（3）计算房地产总价V= VL+ VB=250+528=778（万元）

（4）计算房地产单价P=V/S=778÷6000=1296.67（元/㎡）

（四）有一建筑面积为1000m2的写字楼，其月毛租金水平为100元／m2，空置率为13％，租金损失为毛租金收入的2％，合理运营费用为有效租金收入的30％，求该写字楼的净收益：

解：潜在毛收入＝1000m2×100元／m2.月×12个月＝120万；

有效毛收入＝120万元×（1－13％）×（1－2％）＝102.3万元；

合理运营费用＝102.3万元×30％＝30.7万元；

净收益＝102.3万元－30.7万元＝71.6万元。

（五）6年前，甲提供一宗1000平方米、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设建筑面积3000平方米的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000平方米建筑面积归甲所有，2000平方米建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。

现调查得知：现时该类房屋每方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

解：（1）求取未来44年的净收益的现值之和

年净收益=80×2000×85%×（1-35%）×12=106.08（万元）

（六）某商店的土地使用年限为40年，从2003年10月1日起计。该商店总共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元／平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200

()()44441106.081111044.79()1110%n V r ????????-=-=????++????

＝万元r 10%α（2）求取未来16年的净收益的现值之和

()()16161106.08111829.94()1110%n V r ????????-=-=????++????

＝万元r 10%α2844161044.79829.94214.85()

V V V -=-=＝万元（3）求取未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值

元／平方米和120元／平方米，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格。

解：（1） 商店一层价格的估算：

租约期内年净收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40（万元）

租约期外年净收益＝200×200×（1－25％）×12＝36.00（万元）

＝375.69（万元）

（2）商店二层价格的估算：

年净收益＝200×120×（1－25％）×12＝21.60（万元）

＝229.21（万元）

该商店的正常价格＝商店一层的价格＋商店二层的价格＝375.69＋229.21

＝604.90（万元）

()()()()()24042232.4032.4036.001119%19%19%9%19%V --??=++-??++++????

()40421.60119%19%V -??=-??+????